Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает, что заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, ответчик уклонялся от государственной регистрации права собственности на недвижимость.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кузьмичев А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Журавлевой Т.Г.,
судей Дементьевой Е.И., Дорохиной Е.М.,
при секретаре С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дементьевой Е.И. дело по апелляционной жалобе истца Г. на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 29 мая 2015 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Г. к ООО "Капитал Груп" о взыскании неустойки и компенсации морального вреда отказать.
Г. обратился в суд с иском к ООО "Капитал Груп" о взыскании неустойки в размере ***** рублей, компенсации морального вреда в размере ***** рублей, взыскании штрафа.
Исковые требования мотивированы тем, что 27 марта 2007 года между Г. и ООО "Капитал Груп" заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N *****, в соответствии с условиями которого стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому ответчик передаст в собственность истца, а истец примет в свою собственность парковочное место, расположенное в многофункциональном комплексе с объектами жилого и нежилого назначения по адресу: *****. Местоположение парковочного места в подземной автостоянке определяется ответчиком самостоятельно после получения справок БТИ.
Согласно условиям предварительного договора, стоимость парковочного места составляет *****, указанную сумму истец должен перечислить ответчику в срок до 03 апреля 2007 года в обеспечение обязательств по заключению в будущем основного договора в качестве гарантийного взноса, который по соглашению сторон может быть зачтен ответчиком в оплату стоимости парковочного места по основному договору, который ответчик обязался заключить с истцом в течение 6 месяцев с даты государственной регистрации права собственности ответчика на парковочное место.
Свои обязательства по перечислению гарантийного взноса истец исполнил 02.04.2007 г.
31 декабря 2009 года жилой дом введен в эксплуатацию.
23 ноября 2010 года техническая документация на дом передана ответчику ТБТИ Южное.
Однако ответчик уклонялся от государственной регистрации права собственности на парковочное место и заключения с истцом основного договора купли-продажи.
Решением Чертановского районного суда г. Москвы за истцом признано право собственности на машино-место N *****, расположенное в подземной автостоянке по адресу: *****.
Истец указывал на то, что с ответчика подлежит взысканию неустойка в соответствии со ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей" за нарушение сроков исполнения обязательства по передаче парковочного места за период с 24.05.2012 г. по дату регистрации права собственности истца на парковочное место - 04.02.2015 г., то есть за 986 дней просрочки.
Представитель истца в судебном заседании иск поддержал.
Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит истец по доводам апелляционной жалобы.
Выслушав представителя истца Б., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика З., возражавшую против удовлетворения жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям решение суда не соответствует.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 27 марта 2007 года Г. и ООО "Капитал Груп" заключили предварительный договор N ***** купли-продажи парковочного места.
В соответствии с условиями предварительного договора стороны договорились заключить договор купли-продажи парковочного места на условиях, изложенных в приложении N 1 к предварительному договору, по которому ООО "Капитал Груп" передаст в собственность Г., а последний примет в свою собственность машино-место (Парковочное место), расположенное в подземной автостоянке многофункционального жилого комплекса: *****. Местоположение парковочного места в подземной автостоянке жилого комплекса определяется продавцом самостоятельно после получения справок БТИ.
Согласно п. 3.1. предварительного договора стоимость Парковочного места составляет *****.
В соответствии с п. 3.2, 3.4 договора, в обеспечение своих обязательств по заключению в будущем основного договора, покупатель перечисляет продавцу гарантийный взнос в размере ***** в срок до 03 апреля 2007 года. Данный взнос засчитывается в счет исполнения обязательств покупателя по основному договору по оплате стоимости парковочного места.
Из положений пункта 2.2.1 предварительного договора, заключенного между сторонами, следует, что покупатель обязуется в течение 6 месяцев со дня государственной регистрации права собственности продавца на Парковочное место заключить основной договор купли-продажи.
Г. обязательство по оплате по указанному договору исполнено надлежащим образом, что подтверждается платежным поручением о перечислении на расчетный счет ответчика денежных средств в сумме ***** рублей.
31 декабря 2009 года дом по адресу: *****, был введен в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N *****, дому присвоен почтовый адрес: *****.
23 ноября 2010 года техническая документация в составе поэтажного плана и экспликации на дом была передана ООО "Капитал Груп" ТБТИ Южное на основании Договора N ***** на проведение технической инвентаризации и изготовлении поэтажного плана экспликации на жилой дом-новостройку по адресу: ***** от 05.10.2009 г.
11 декабря 2011 года ООО "Капитал Груп" и Правительством Москвы подписан акт о результатах реализации инвестиционного проекта.
Решением Пресненского районного суда г. Москвы от 17 октября 2013 года на ООО "Капитал Груп" возложена обязанность определить местоположение парковочного места Г. по предварительному договору N ***** от 27.03.2007 г., заключенному между ООО "Капитал Груп" и Г.
Решением Чертановского районного суда г. Москвы от 26 ноября 2014 года за Г. признано право собственности на машино-место N *****, комната *****, общей площадью ***** кв. м, расположенное в подземной автостоянке на этаже *****, в помещении N I по адресу: *****.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд руководствовался положениями ст. ст. 421, 422, 429, 431, 432. 445 ГК РФ, ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей", при этом исходил из того, что заключенный сторонами предварительный договор не содержит условия о сроке передачи объекта недвижимости, содержит лишь условие о сроке заключения основного договора купли-продажи, при этом положения указанных выше норм права не устанавливают, что срок заключения основного договора должен совпадать со сроком передачи объекта недвижимости. При этом суд указал на то, что положения ст. ст. 429, 445 ГК РФ не содержат иного последствия в случае уклонения ответчика от заключения основного договора, кроме как обращение в суд с требованиями о понуждении заключить договор, взыскание неустойки в данном случае не предусмотрено.
С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться в силу следующего.
Основанием предъявления Г. иска о взыскании с ответчика неустойки было не уклонение ответчика от заключения основного договора, а нарушение срока передачи машино-места.
При этом суд первой инстанции, толкуя заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи не учел, что из приобщенного к материалам дела инвестиционного контракта следует, что ООО "Капитал Груп" являлось инвестором-заказчиком, осуществляющим проектирование и строительство инвестиционного объекта - многофункционального жилого комплекса с объектами жилого и нежилого назначения на земельном участке по адресу: *****.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
С учетом изложенного суду независимо от наименования заключенного сторонами договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, а также из действительной общей воли сторон с учетом цели договора.
В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г.), действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 1 апреля 2005 г., сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Согласно материалам дела 31 декабря 2009 г. дом был введен в эксплуатацию, 23 ноября 2010 г. ответчиком была получена техническая документация ТБТИ Южное на дом-новостройку по указанному выше адресу.
Однако, несмотря на то, что события, которыми ответчик определяет исполнение обязательства по передаче парковочного места истцу, наступили, в собственность истца парковочное место ответчиком оформлено не было.
Таким образом, в период с 23.11.2010 года по 23.11.2011 года у ответчика была возможность по определению местоположения парковочного места истца по Договору инвестирования, путем подписания с истцом Дополнительного соглашения, фиксирующего местоположение парковочного места, определенного ответчиком самостоятельно. Следовательно, в период с 23.11.2011 года - 23.05.2012 года, т.е. в течение 6 месяцев по истечении указанного периода, ответчик мог осуществить передачу определенного сторонами парковочного места истцу в собственность. Однако данное обязательство ответчиком исполнено не было, что установлено вступившими в законную силу решениями Пресненского районного суда г. Москвы от 17 октября 2013 года и 26 ноября 2014 года.
При нарушении прав истца на своевременную передачу машино-места в собственность, истец мог избрать способ защиты нарушенного права, в том числе, заявив требования о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств.
Таким образом, несмотря на то, что ответчик обладал возможностью по исполнению договорных обязательств, направленных на передачу парковочного места истцу в собственность, последним было реализовано право истца на получение парковочного места в собственность только после вынесения вышеуказанных судебных постановлений.
Вместе с тем, бездействие ответчика в отношении надлежащего исполнения обязательства по передаче парковочного места истцу в собственность повлекло нарушение прав истца ввиду отсутствия возможности на протяжении длительного времени пользоваться им на правах собственника, а именно владеть, пользоваться и распоряжаться.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене с принятием по делу нового решения.
В соответствии со ст. 9 ФЗ Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ (ред. от 09.04.2009) "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
С учетом положений статьи 39 Закона о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III Закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности о праве граждан на предоставление информации (статьи 8 - 12), об ответственности за нарушение прав потребителей (статья 13), о возмещении вреда (статья 14), о компенсации морального вреда (статья 15), об альтернативной подсудности (пункт 2 статьи 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (пункт 3 статьи 17) в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.
Таким образом, нормы Закона РФ "О защите прав потребителей" к спорным правоотношениям в части, не урегулированной специальными законами.
Истцом заявлена ко взысканию неустойка, предусмотренная ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей", однако указанная неустойка не может быть взыскана, так как ответственность застройщика в данном случае определена Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 22.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статьей 6 Закона установлено, что объект долевого строительства должен быть передан участнику не позднее срока, предусмотренного договором (ч. 1).
В случае нарушения такого срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2).
Таким образом, за период с 24 мая 2012 года по 04 февраля 2015 года с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в соответствии со ст. 6 Федерального закон от 22.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в размере 282 118 рублей 55 копеек (520226 x 8,25% / 300 x 986 x 2).
Представителем ответчика в письменных пояснениях по иску, приобщенных к материалам дела при рассмотрении дела судом первой инстанции заявлено о снижении размера неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой ст. 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
В п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.
Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Судебная коллегия полагает, что размер неустойки, подлежащей взысканию в пользу истца, несоразмерен последствиям нарушения ответчиком своих обязательств, в связи с чем коллегия приходит к выводу о снижении неустойки до 100 000 руб.
Истец заявил требования о компенсации морального вреда в размере 50 000 руб.
Однако, судебная коллегия, с учетом фактических обстоятельств дела, степени вины ответчика, считает возможным взыскать моральный вред в пользу истца в размере 10 000 руб., поскольку данный размер компенсации является разумным и справедливым.
В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.
Таким образом, судебная коллегия определяет сумму штрафа, подлежащего взысканию с ответчика ООО "Капитал Груп" в пользу Г. в размере *****.
Кроме того, судебная коллегия считает необходимым взыскать с ответчика ООО "Капитал Груп", в соответствии со ст. 103 ГПК РФ, госпошлину в доход бюджета города Москвы в размере ***** рублей.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 29 мая 2015 года отменить. Принять по делу новое решение.
Исковые требования Г., удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Капитал Груп" в пользу Г. неустойку в сумме *****, компенсацию морального вреда в сумме ***** штраф в сумме *****.
В остальной части иска Г. - отказать.
Взыскать с ООО "Капитал Груп" в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в сумме *****.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.11.2015 ПО ДЕЛУ N 33-42855/2015
Требование: О взыскании неустойки и компенсации морального вреда.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает, что заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, ответчик уклонялся от государственной регистрации права собственности на недвижимость.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 ноября 2015 г. по делу N 33-42855
Судья: Кузьмичев А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Журавлевой Т.Г.,
судей Дементьевой Е.И., Дорохиной Е.М.,
при секретаре С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дементьевой Е.И. дело по апелляционной жалобе истца Г. на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 29 мая 2015 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Г. к ООО "Капитал Груп" о взыскании неустойки и компенсации морального вреда отказать.
установила:
Г. обратился в суд с иском к ООО "Капитал Груп" о взыскании неустойки в размере ***** рублей, компенсации морального вреда в размере ***** рублей, взыскании штрафа.
Исковые требования мотивированы тем, что 27 марта 2007 года между Г. и ООО "Капитал Груп" заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N *****, в соответствии с условиями которого стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому ответчик передаст в собственность истца, а истец примет в свою собственность парковочное место, расположенное в многофункциональном комплексе с объектами жилого и нежилого назначения по адресу: *****. Местоположение парковочного места в подземной автостоянке определяется ответчиком самостоятельно после получения справок БТИ.
Согласно условиям предварительного договора, стоимость парковочного места составляет *****, указанную сумму истец должен перечислить ответчику в срок до 03 апреля 2007 года в обеспечение обязательств по заключению в будущем основного договора в качестве гарантийного взноса, который по соглашению сторон может быть зачтен ответчиком в оплату стоимости парковочного места по основному договору, который ответчик обязался заключить с истцом в течение 6 месяцев с даты государственной регистрации права собственности ответчика на парковочное место.
Свои обязательства по перечислению гарантийного взноса истец исполнил 02.04.2007 г.
31 декабря 2009 года жилой дом введен в эксплуатацию.
23 ноября 2010 года техническая документация на дом передана ответчику ТБТИ Южное.
Однако ответчик уклонялся от государственной регистрации права собственности на парковочное место и заключения с истцом основного договора купли-продажи.
Решением Чертановского районного суда г. Москвы за истцом признано право собственности на машино-место N *****, расположенное в подземной автостоянке по адресу: *****.
Истец указывал на то, что с ответчика подлежит взысканию неустойка в соответствии со ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей" за нарушение сроков исполнения обязательства по передаче парковочного места за период с 24.05.2012 г. по дату регистрации права собственности истца на парковочное место - 04.02.2015 г., то есть за 986 дней просрочки.
Представитель истца в судебном заседании иск поддержал.
Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит истец по доводам апелляционной жалобы.
Выслушав представителя истца Б., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика З., возражавшую против удовлетворения жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям решение суда не соответствует.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 27 марта 2007 года Г. и ООО "Капитал Груп" заключили предварительный договор N ***** купли-продажи парковочного места.
В соответствии с условиями предварительного договора стороны договорились заключить договор купли-продажи парковочного места на условиях, изложенных в приложении N 1 к предварительному договору, по которому ООО "Капитал Груп" передаст в собственность Г., а последний примет в свою собственность машино-место (Парковочное место), расположенное в подземной автостоянке многофункционального жилого комплекса: *****. Местоположение парковочного места в подземной автостоянке жилого комплекса определяется продавцом самостоятельно после получения справок БТИ.
Согласно п. 3.1. предварительного договора стоимость Парковочного места составляет *****.
В соответствии с п. 3.2, 3.4 договора, в обеспечение своих обязательств по заключению в будущем основного договора, покупатель перечисляет продавцу гарантийный взнос в размере ***** в срок до 03 апреля 2007 года. Данный взнос засчитывается в счет исполнения обязательств покупателя по основному договору по оплате стоимости парковочного места.
Из положений пункта 2.2.1 предварительного договора, заключенного между сторонами, следует, что покупатель обязуется в течение 6 месяцев со дня государственной регистрации права собственности продавца на Парковочное место заключить основной договор купли-продажи.
Г. обязательство по оплате по указанному договору исполнено надлежащим образом, что подтверждается платежным поручением о перечислении на расчетный счет ответчика денежных средств в сумме ***** рублей.
31 декабря 2009 года дом по адресу: *****, был введен в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N *****, дому присвоен почтовый адрес: *****.
23 ноября 2010 года техническая документация в составе поэтажного плана и экспликации на дом была передана ООО "Капитал Груп" ТБТИ Южное на основании Договора N ***** на проведение технической инвентаризации и изготовлении поэтажного плана экспликации на жилой дом-новостройку по адресу: ***** от 05.10.2009 г.
11 декабря 2011 года ООО "Капитал Груп" и Правительством Москвы подписан акт о результатах реализации инвестиционного проекта.
Решением Пресненского районного суда г. Москвы от 17 октября 2013 года на ООО "Капитал Груп" возложена обязанность определить местоположение парковочного места Г. по предварительному договору N ***** от 27.03.2007 г., заключенному между ООО "Капитал Груп" и Г.
Решением Чертановского районного суда г. Москвы от 26 ноября 2014 года за Г. признано право собственности на машино-место N *****, комната *****, общей площадью ***** кв. м, расположенное в подземной автостоянке на этаже *****, в помещении N I по адресу: *****.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд руководствовался положениями ст. ст. 421, 422, 429, 431, 432. 445 ГК РФ, ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей", при этом исходил из того, что заключенный сторонами предварительный договор не содержит условия о сроке передачи объекта недвижимости, содержит лишь условие о сроке заключения основного договора купли-продажи, при этом положения указанных выше норм права не устанавливают, что срок заключения основного договора должен совпадать со сроком передачи объекта недвижимости. При этом суд указал на то, что положения ст. ст. 429, 445 ГК РФ не содержат иного последствия в случае уклонения ответчика от заключения основного договора, кроме как обращение в суд с требованиями о понуждении заключить договор, взыскание неустойки в данном случае не предусмотрено.
С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться в силу следующего.
Основанием предъявления Г. иска о взыскании с ответчика неустойки было не уклонение ответчика от заключения основного договора, а нарушение срока передачи машино-места.
При этом суд первой инстанции, толкуя заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи не учел, что из приобщенного к материалам дела инвестиционного контракта следует, что ООО "Капитал Груп" являлось инвестором-заказчиком, осуществляющим проектирование и строительство инвестиционного объекта - многофункционального жилого комплекса с объектами жилого и нежилого назначения на земельном участке по адресу: *****.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
С учетом изложенного суду независимо от наименования заключенного сторонами договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, а также из действительной общей воли сторон с учетом цели договора.
В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г.), действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 1 апреля 2005 г., сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Согласно материалам дела 31 декабря 2009 г. дом был введен в эксплуатацию, 23 ноября 2010 г. ответчиком была получена техническая документация ТБТИ Южное на дом-новостройку по указанному выше адресу.
Однако, несмотря на то, что события, которыми ответчик определяет исполнение обязательства по передаче парковочного места истцу, наступили, в собственность истца парковочное место ответчиком оформлено не было.
Таким образом, в период с 23.11.2010 года по 23.11.2011 года у ответчика была возможность по определению местоположения парковочного места истца по Договору инвестирования, путем подписания с истцом Дополнительного соглашения, фиксирующего местоположение парковочного места, определенного ответчиком самостоятельно. Следовательно, в период с 23.11.2011 года - 23.05.2012 года, т.е. в течение 6 месяцев по истечении указанного периода, ответчик мог осуществить передачу определенного сторонами парковочного места истцу в собственность. Однако данное обязательство ответчиком исполнено не было, что установлено вступившими в законную силу решениями Пресненского районного суда г. Москвы от 17 октября 2013 года и 26 ноября 2014 года.
При нарушении прав истца на своевременную передачу машино-места в собственность, истец мог избрать способ защиты нарушенного права, в том числе, заявив требования о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств.
Таким образом, несмотря на то, что ответчик обладал возможностью по исполнению договорных обязательств, направленных на передачу парковочного места истцу в собственность, последним было реализовано право истца на получение парковочного места в собственность только после вынесения вышеуказанных судебных постановлений.
Вместе с тем, бездействие ответчика в отношении надлежащего исполнения обязательства по передаче парковочного места истцу в собственность повлекло нарушение прав истца ввиду отсутствия возможности на протяжении длительного времени пользоваться им на правах собственника, а именно владеть, пользоваться и распоряжаться.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене с принятием по делу нового решения.
В соответствии со ст. 9 ФЗ Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ (ред. от 09.04.2009) "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
С учетом положений статьи 39 Закона о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III Закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности о праве граждан на предоставление информации (статьи 8 - 12), об ответственности за нарушение прав потребителей (статья 13), о возмещении вреда (статья 14), о компенсации морального вреда (статья 15), об альтернативной подсудности (пункт 2 статьи 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (пункт 3 статьи 17) в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.
Таким образом, нормы Закона РФ "О защите прав потребителей" к спорным правоотношениям в части, не урегулированной специальными законами.
Истцом заявлена ко взысканию неустойка, предусмотренная ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей", однако указанная неустойка не может быть взыскана, так как ответственность застройщика в данном случае определена Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 22.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статьей 6 Закона установлено, что объект долевого строительства должен быть передан участнику не позднее срока, предусмотренного договором (ч. 1).
В случае нарушения такого срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2).
Таким образом, за период с 24 мая 2012 года по 04 февраля 2015 года с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в соответствии со ст. 6 Федерального закон от 22.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в размере 282 118 рублей 55 копеек (520226 x 8,25% / 300 x 986 x 2).
Представителем ответчика в письменных пояснениях по иску, приобщенных к материалам дела при рассмотрении дела судом первой инстанции заявлено о снижении размера неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой ст. 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
В п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.
Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Судебная коллегия полагает, что размер неустойки, подлежащей взысканию в пользу истца, несоразмерен последствиям нарушения ответчиком своих обязательств, в связи с чем коллегия приходит к выводу о снижении неустойки до 100 000 руб.
Истец заявил требования о компенсации морального вреда в размере 50 000 руб.
Однако, судебная коллегия, с учетом фактических обстоятельств дела, степени вины ответчика, считает возможным взыскать моральный вред в пользу истца в размере 10 000 руб., поскольку данный размер компенсации является разумным и справедливым.
В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.
Таким образом, судебная коллегия определяет сумму штрафа, подлежащего взысканию с ответчика ООО "Капитал Груп" в пользу Г. в размере *****.
Кроме того, судебная коллегия считает необходимым взыскать с ответчика ООО "Капитал Груп", в соответствии со ст. 103 ГПК РФ, госпошлину в доход бюджета города Москвы в размере ***** рублей.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 29 мая 2015 года отменить. Принять по делу новое решение.
Исковые требования Г., удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Капитал Груп" в пользу Г. неустойку в сумме *****, компенсацию морального вреда в сумме ***** штраф в сумме *****.
В остальной части иска Г. - отказать.
Взыскать с ООО "Капитал Груп" в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в сумме *****.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)