Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 05 декабря 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 декабря 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Д.А. Глебова, А.С. Шевченко,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Седовой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Траст-Капитал",
апелляционное производство N 05АП-8029/2017
на решение от 28.09.2017 судьи В.В. Овчинникова
по делу N А51-5163/2017 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Траст-Капитал" (ИНН 7707659954, ОГРН 1087746443971),
к обществу с ограниченной ответственностью "ПасификИнвестСтрой" (ИНН 2539068242, ОГРН 1052504094500),
казенному предприятию Приморского края "Единая дирекция по строительству объектов на территории Приморского края" (ИНН 2540139530, ОГРН 1082540000355),
о признании недействительным договора
при участии:
- от ООО "ПасификИнвестСтрой": Гостомыслов Е.Л., по доверенности N 3/17 от 12.10.2017 сроком действия на 1 год, паспорт;
- от КП ПК "Единая дирекция по строительству объектов на территории Приморского края": Немцева О.И., по доверенности N 01-06/61 от 05.12.2017 сроком действия до 31.12.2017, паспорт,
ООО "УК Траст-Капитал" в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Траст-Капитал" (далее истец, ООО "УК Траст-Капитал") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ПасификИнвестСтрой" (далее ООО "ПасификИнвестСтрой", общество), казенному предприятию Приморского края "Единая дирекция по строительству объектов на территории Приморского края" (далее КППК "Приморкрайстрой", дирекция, предприятие) о признании недействительной сделки о передаче прав и обязанностей застройщика в отношении объекта незавершенного строительства от 10.03.2016, заключенный между КППК "Единая дирекция по строительству объектов на территории Приморского края" и ООО "ПасификИнвестСтрой".
Решением от 28.09.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы указал на отсутствие исследования судом первой инстанции полноты материалов дела, не дана оценка доводам о признании сделки недействительной на основании статьи 168 ГК РФ, в совокупности с положениями пункта 3 статьи 4 федерального закона N 214-ФЗ, статьями 389, пунктом 3 статьи 391 ГК РФ в части необходимости соблюдения требований о государственной регистрации договора о перемене лиц в обязательстве на основании договора, изначально требующего государственной регистрации. Полагал судом первой инстанции не примененными положения статьи 432 ГК РФ, разъяснений Информационных писем Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165, от 16.02.2001 N 59. Настаивал, что суд первой инстанции при оценке спорного соглашения положениям статьи 170 ГК РФ не учел совокупности обстоятельств, влияющих на финансовое положение застройщика и дольщиков, с учетом установления права взыскания с последних денежных средств на завершение достройки дома, перехода к новому лицу прав на ряд помещений в недостроенном объекте. Критически отнесся к выводам суда первой инстанции об отсутствии обстоятельства нарушения прав участников долевого строительства, полагая уменьшенным правовой объем гарантий интересов последних. Возражал против оценки судом спорного договора как отвечающего критериям смешанного и непоименованного, усматривая намерения сторон договора по обходу требований закона. Полагал неверной позицию суда первой инстанции о недоказанности возможности восстановления прав и интересов дольщиков при удовлетворении настоящего иска, настаивая на допустимости реализации в порядке банкротства застройщика положений части 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО "ПасификИнвестСтрой" по существу поддержал доводы жалобы.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу КППК "Приморкрайстрой" привел возражения на доводы жалобы.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о причине неявки не сообщил. Представители ответчиков не возражают против рассмотрения дела в его отсутствие. Представитель ООО "ПасификИнвестСтрой" поддержал доводы апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Представитель дирекции на доводы апелляционной жалобы возразил.
Из материалов дела, пояснений представителей лиц, участвующих в деле, судом апелляционной инстанции установлено следующее.
Между ООО "ПасификИнвестСтрой" (застройщик) и ООО "Управляющая компания "Траст-Капитал" (дольщик) заключен договор долевого участия в строительстве от 08.08.2013 N ГР/46-1-3 (1-А/3-Б2)-15, в соответствие с которым ООО "УК Траст-Капитал" (Д.У.ЗПИФ недвижимости "Траст-Фонд") приобрело права на квартиры N 1-А1, 1-А2, 1-АЗ, 1-Б2, 2-А1, 2-АЗ, 2-БЗ, 3-А1, 3-А2, 3-АЗ, 3-Б2 общей площадью 776,65 кв. м на 15 этаже в подъездах N 1, 2, 3, в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Владивосток, ул. Грибоедова, д. 46а.
Также между указанными лицами заключен договор долевого участия в строительстве от 08.08.2013 N ГР/46-3-19/1-2/4-71, в соответствие с которым ООО "УК Траст-Капитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Траст-Фонд" приобрело права на квартиры N 4, 8, 49, 53, 61, 68, 70, 71 общей площадью 656,3 кв. м на 3, 4, 5, 16, 17, 19 этажах в подъездах N 1, 2 в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Владивосток, ул. Грибоедова, д. 46а.
При строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: г. Владивосток, ул. Грибоедова, д. 46а, заключено значительное количество договоров долевого участия в строительстве, как с физическими, так и юридическими лицами.
Впоследствии, в связи с выявившимся отсутствием возможности дальнейшего строительства многоквартирного жилого дома по адресу: г. Владивосток, ул. Грибоедова, д. 46а (далее - объекта), 25.11.2015 проведено общее собрание участников долевого строительства указанного многоквартирного дома, результаты проведения которого оформлены протоколом от 25.11.2015.
На собрании присутствовали участники долевого строительства, обладающие 80,267% голосов от общего числа участников, как оформившие в судебном порядке право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в судебном порядке, так и сохраняющие исключительно договорные взаимоотношения с застройщиком на основании договоров долевого участия в строительстве.
При этом, по шестому вопросу повестки дня общее собрание, в том числе ООО "Управляющая компания Траст-Капитал" (1 432,72 голоса), проголосовало за замену заказчика-застройщика объекта с ООО "ПасификИнвестСтрой" на казенное предприятие Приморского края "Единая дирекция по строительству объектов на территории Приморского края" ("за" - 13 519,31 голоса, "против" - 133,35 голоса, "воздержались" - 572,34 голоса).
В рамках реализации принятых решений общего собрания участников долевого строительства от 25.11.2015, между КППК "Приморкрайстрой" и ООО "ПасификИнвестСтрой" заключен договор от 03.06.2016 купли-продажи доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, предметом которого является передача казенному предприятию доли в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Владивосток, ул. Грибоедова, д. 46а.
Впоследствии решением Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-17536/2016, вступившим в законную силу, признан действительным отмеченный заключенный между КППК "Приморкрайстрой" и ООО "ПасификИнвестСтрой" договор от 03.06.2016 купли-продажи доли в праве собственности на объект незавершенного строительства "жилой с инфраструктурой, кадастровый номер 25:28:010011:242, назначение: жилое, 22-этажный (подземных этажей - 3), площадь застройки: 2671,20 кв. м, степень готовности 94%, инв. N 05:401:002:000257250, лит. А, адрес (местонахождение) объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Грибоедова, 46А.
Также, между ответчиками 03.06.2016 подписаны договоры о передаче прав и обязанностей от ООО "ПасификИнвестСтрой" к КППК "Приморкрайстрой" по договорам аренды: от 20.04.2004 N 01-001554-Ю-Д-1288 земельного участка с кадастровым N 25:28:01 00 13:0051; от 23.09.2013 N 01-Ю-17839 земельного участка с кадастровым N 25:28:01 00 13:1731; от 20.04.2004 N 01-001555-Ю-Д-1289 земельного участка с кадастровым N 25:28:01 00 13:0052; от 22.10.2008 N 01-Ю-10955 земельного участка с кадастровым N 25:28:01 00 13:0164.
Кроме того, между КППК "Приморкрайстрой" (покупатель) и ООО "ПасификИнвестСтрой" (продавец) заключен договор от 10.03.2016 о передаче прав и обязанностей застройщика в отношении объекта незавершенного строительства "дом жилой с инфраструктурой, назначение: жилое, 22-этажный (подземных этажей - 3), площадь застройки: 2 671,20 кв. м, степень готовности 94%, инв. N 05:401:002:000257250, лит. А, адрес (местонахождение объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Грибоедова, д. 46а. кадастровый номер 25:28:010011:242".
По мнению истца, спорный договор о передаче функций застройщика прикрывает сделку дарения, поскольку контрагентами цена сделки определена в 1 рубль.
Полагая отмеченный договор недействительным, истец обратился с настоящим иском в суд, расширительно дополняя позицию об основаниях для удовлетворения иска по ходу рассмотрения дела в суде первой инстанции. Так, в дополнительных пояснениях, истец сослался на нарушение прав участников, в связи с необходимостью внесения дополнительных взносов; расторжение договоров долевого участия в строительстве без уплаты процентов и неустоек; наличие действующих договоров долевого участия в строительстве, заключенных с первоначальным застройщиком; отсутствие доказательств перевода прав по договорам долевого участия.
При рассмотрении дела судом первой инстанции обосновано учтены положения общей части Гражданского кодекса РФ, а также особенности правового регулирования отношений по возведению объектов недвижимости путем долевого строительства, применены положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 214-ФЗ), сделан обоснованный вывод об утрате ООО "ПасификИнвестСтрой" сущностных черт статуса застройщика в связи с заключением договоров о передаче прав на земельные участки.
Также судом первой инстанции дана обоснованная оценка требованиям истца о необходимости применения положений статьи 170 ГК РФ, с учетом особенностей длительности возведения и сложившейся ситуации положения спорного объекта долевого строительства к моменту проведения общего собрания участников долевого строительства от 25.11.2015, направленного на поиск путей разрешения сложившейся ситуации.
При этом судом первой инстанции верно отмечено, что заявляя о намеренном занижении цены договора, истец в нарушении статьи 65 АПК РФ не обосновал доказательным образом иного рыночно обоснованного в конкретных обстоятельствах размера стоимости совокупности прав и обязанности по незавершенному строительством спорному объекту.
Вывод суда первой инстанции о возможности заключения договора, не предусмотренного законом и иными правовыми актами (непоименованный договор), является верным. Равным образом коллегия отмечает правомерность отражения в спорном договоре ряда закрепленных в действующем законодательстве конструкций (отлагательные условия, отсылки к необходимости учета волеизъявлений третьих лиц, определение объема правопреемства и прочее), придавая ему черты смешанного.
Оценивая направленность заявленных исковых требований, судом первой инстанции со ссылкой на основные положения и принципы процессуального и гражданско-правового законодательства сделан обоснованный вывод о том, что предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.
При этом, в условиях реально сложившейся правовой ситуации относительно спорного объекта (включая передачу прав на земельные участки и долю в общей собственности недостроенного дома, объективную затруднительность завершения строительства силами первоначального застройщика, находящегося в банкротстве, длительность неисполнения обязательств перед дольщиками), судом первой инстанции обоснованно учтено, что сам по себе факт признания договора о передаче прав и обязанностей застройщика в отношении объекта незавершенного строительства недействительным не повлечет в качестве последствий недействительности сделок ни передачи имущества, ни восстановления возможности завершения строительства первоначальным застройщиком, в связи с чем удовлетворение исковых требований повлечет за собой обострение правовой и экономической неопределенности в установлении надлежащего застройщика дома.
Судебная коллегия признает обоснованными указания жалобы об отсутствии раскрытой оценки судом первой инстанции доводов истца о несоблюдении требований законодательства в части формы и необходимости государственной регистрации спорного договора. Однако указанные моменты не повлекли за собой принятие неверного по существу решения в силу следующего.
Так, положения статей 389, 391 ГК РФ действительно закрепляют, что соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом, аналогичные правила применимы к форме перевода долга.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В свою очередь, относительно договоров, направленных на перевод долга, пунктом 2 статьи 391 ГК РФ императивно установлено, что перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.
Таким образом, поскольку оспариваемым договором от 10.03.2016 прямо закреплено, что в части передачи от застройщика новому застройщику обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве, он вступает в силу с момент получения письменного согласия участников долевого строительства (пункт 2.3), каковые являются приложениями и неотъемлемыми частями договора (пункт 2.4.), судебная коллегия отмечает соблюдение соответствующего императивного требования законодательства. Также спорный договор определяет последствия отсутствия предоставления такого согласия, по существу направленного на расторжение договоров участия в долевом строительстве (пункт 5.8.).
В силу изложенного, права истца, свободного в выражении воли как на согласие, так и на выражение отсутствия такового относительно спорного договора от 10.03.2016, не являются нарушенными указанным договором. При этом стороны отмеченного договора, в свою очередь, с учетом отмеченных положений статей 425, 432, 433 ГК РФ, не лишены оснований по совершению действий по его исполнению между собой, а также правовых возможностей, предусмотренных пунктом 2 статьи 165 ГК РФ.
Приведенный подход отвечает существу правовых разъяснений пункта 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" относительно правовых последствий с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними.
При этом, с учетом правовых разъяснений пункта 3 указанного Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165, об ограничении прав на оспаривание такого договора его стороной применительно к аспекту его государственной регистрации, предоставление больших прав по оспариванию такого договора лицу, не являющемуся его стороной (каковым выступает в настоящем споре истец), является необоснованным.
На основании изложенного, доводы жалобы о необходимости дачи судом оценки спорного договора от 10.03.2016 как не имеющего правовой силы либо направленного на уклонение от соблюдений требований законодательства в свиязи с отсутствием проведения государственной регистрации такового на текущем этапе, с учетом выявленных особенностей, являются необоснованными и подлежащими отклонению.
Аналогичным образом подлежат оценке доводы жалобы о направленности спорного договора на ухудшение положения дольщиков спорного объекта.
Позиция о допустимости реализации положений части 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в порядке банкротства застройщика, подлежит отклонению, как нереализованная правомерным образом в период, предшествующий заключению договоров от 03.06.2016 купли-продажи доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, о передаче прав и обязанностей по договорам аренды: от 20.04.2004 N 01-001554-Ю-Д-1288 земельного участка с кадастровым N 25:28:01 00 13:0051; от 23.09.2013 N 01-Ю-17839 земельного участка с кадастровым N 25:28:01 00 13:1731; от 20.04.2004 N 01-001555-Ю-Д-1289 земельного участка с кадастровым N 25:28:01 00 13:0052; от 22.10.2008 N 01-Ю-10955 земельного участка с кадастровым N 25:28:01 00 13:0164.
Кроме того, указанная позиция противоречит содержанию принятых решением общего собрания участников долевого строительства спорного многоквартирного дома от 25.11.2015 по вопросам 5, 6.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе основаниям. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Приморского края от 28.09.2017 по делу N А51-5163/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.12.2017 N 05АП-8029/2017 ПО ДЕЛУ N А51-5163/2017
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 декабря 2017 г. по делу N А51-5163/2017
Резолютивная часть постановления оглашена 05 декабря 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 декабря 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Д.А. Глебова, А.С. Шевченко,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Седовой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Траст-Капитал",
апелляционное производство N 05АП-8029/2017
на решение от 28.09.2017 судьи В.В. Овчинникова
по делу N А51-5163/2017 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Траст-Капитал" (ИНН 7707659954, ОГРН 1087746443971),
к обществу с ограниченной ответственностью "ПасификИнвестСтрой" (ИНН 2539068242, ОГРН 1052504094500),
казенному предприятию Приморского края "Единая дирекция по строительству объектов на территории Приморского края" (ИНН 2540139530, ОГРН 1082540000355),
о признании недействительным договора
при участии:
- от ООО "ПасификИнвестСтрой": Гостомыслов Е.Л., по доверенности N 3/17 от 12.10.2017 сроком действия на 1 год, паспорт;
- от КП ПК "Единая дирекция по строительству объектов на территории Приморского края": Немцева О.И., по доверенности N 01-06/61 от 05.12.2017 сроком действия до 31.12.2017, паспорт,
ООО "УК Траст-Капитал" в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Траст-Капитал" (далее истец, ООО "УК Траст-Капитал") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ПасификИнвестСтрой" (далее ООО "ПасификИнвестСтрой", общество), казенному предприятию Приморского края "Единая дирекция по строительству объектов на территории Приморского края" (далее КППК "Приморкрайстрой", дирекция, предприятие) о признании недействительной сделки о передаче прав и обязанностей застройщика в отношении объекта незавершенного строительства от 10.03.2016, заключенный между КППК "Единая дирекция по строительству объектов на территории Приморского края" и ООО "ПасификИнвестСтрой".
Решением от 28.09.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы указал на отсутствие исследования судом первой инстанции полноты материалов дела, не дана оценка доводам о признании сделки недействительной на основании статьи 168 ГК РФ, в совокупности с положениями пункта 3 статьи 4 федерального закона N 214-ФЗ, статьями 389, пунктом 3 статьи 391 ГК РФ в части необходимости соблюдения требований о государственной регистрации договора о перемене лиц в обязательстве на основании договора, изначально требующего государственной регистрации. Полагал судом первой инстанции не примененными положения статьи 432 ГК РФ, разъяснений Информационных писем Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165, от 16.02.2001 N 59. Настаивал, что суд первой инстанции при оценке спорного соглашения положениям статьи 170 ГК РФ не учел совокупности обстоятельств, влияющих на финансовое положение застройщика и дольщиков, с учетом установления права взыскания с последних денежных средств на завершение достройки дома, перехода к новому лицу прав на ряд помещений в недостроенном объекте. Критически отнесся к выводам суда первой инстанции об отсутствии обстоятельства нарушения прав участников долевого строительства, полагая уменьшенным правовой объем гарантий интересов последних. Возражал против оценки судом спорного договора как отвечающего критериям смешанного и непоименованного, усматривая намерения сторон договора по обходу требований закона. Полагал неверной позицию суда первой инстанции о недоказанности возможности восстановления прав и интересов дольщиков при удовлетворении настоящего иска, настаивая на допустимости реализации в порядке банкротства застройщика положений части 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО "ПасификИнвестСтрой" по существу поддержал доводы жалобы.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу КППК "Приморкрайстрой" привел возражения на доводы жалобы.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о причине неявки не сообщил. Представители ответчиков не возражают против рассмотрения дела в его отсутствие. Представитель ООО "ПасификИнвестСтрой" поддержал доводы апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Представитель дирекции на доводы апелляционной жалобы возразил.
Из материалов дела, пояснений представителей лиц, участвующих в деле, судом апелляционной инстанции установлено следующее.
Между ООО "ПасификИнвестСтрой" (застройщик) и ООО "Управляющая компания "Траст-Капитал" (дольщик) заключен договор долевого участия в строительстве от 08.08.2013 N ГР/46-1-3 (1-А/3-Б2)-15, в соответствие с которым ООО "УК Траст-Капитал" (Д.У.ЗПИФ недвижимости "Траст-Фонд") приобрело права на квартиры N 1-А1, 1-А2, 1-АЗ, 1-Б2, 2-А1, 2-АЗ, 2-БЗ, 3-А1, 3-А2, 3-АЗ, 3-Б2 общей площадью 776,65 кв. м на 15 этаже в подъездах N 1, 2, 3, в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Владивосток, ул. Грибоедова, д. 46а.
Также между указанными лицами заключен договор долевого участия в строительстве от 08.08.2013 N ГР/46-3-19/1-2/4-71, в соответствие с которым ООО "УК Траст-Капитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Траст-Фонд" приобрело права на квартиры N 4, 8, 49, 53, 61, 68, 70, 71 общей площадью 656,3 кв. м на 3, 4, 5, 16, 17, 19 этажах в подъездах N 1, 2 в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Владивосток, ул. Грибоедова, д. 46а.
При строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: г. Владивосток, ул. Грибоедова, д. 46а, заключено значительное количество договоров долевого участия в строительстве, как с физическими, так и юридическими лицами.
Впоследствии, в связи с выявившимся отсутствием возможности дальнейшего строительства многоквартирного жилого дома по адресу: г. Владивосток, ул. Грибоедова, д. 46а (далее - объекта), 25.11.2015 проведено общее собрание участников долевого строительства указанного многоквартирного дома, результаты проведения которого оформлены протоколом от 25.11.2015.
На собрании присутствовали участники долевого строительства, обладающие 80,267% голосов от общего числа участников, как оформившие в судебном порядке право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в судебном порядке, так и сохраняющие исключительно договорные взаимоотношения с застройщиком на основании договоров долевого участия в строительстве.
При этом, по шестому вопросу повестки дня общее собрание, в том числе ООО "Управляющая компания Траст-Капитал" (1 432,72 голоса), проголосовало за замену заказчика-застройщика объекта с ООО "ПасификИнвестСтрой" на казенное предприятие Приморского края "Единая дирекция по строительству объектов на территории Приморского края" ("за" - 13 519,31 голоса, "против" - 133,35 голоса, "воздержались" - 572,34 голоса).
В рамках реализации принятых решений общего собрания участников долевого строительства от 25.11.2015, между КППК "Приморкрайстрой" и ООО "ПасификИнвестСтрой" заключен договор от 03.06.2016 купли-продажи доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, предметом которого является передача казенному предприятию доли в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Владивосток, ул. Грибоедова, д. 46а.
Впоследствии решением Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-17536/2016, вступившим в законную силу, признан действительным отмеченный заключенный между КППК "Приморкрайстрой" и ООО "ПасификИнвестСтрой" договор от 03.06.2016 купли-продажи доли в праве собственности на объект незавершенного строительства "жилой с инфраструктурой, кадастровый номер 25:28:010011:242, назначение: жилое, 22-этажный (подземных этажей - 3), площадь застройки: 2671,20 кв. м, степень готовности 94%, инв. N 05:401:002:000257250, лит. А, адрес (местонахождение) объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Грибоедова, 46А.
Также, между ответчиками 03.06.2016 подписаны договоры о передаче прав и обязанностей от ООО "ПасификИнвестСтрой" к КППК "Приморкрайстрой" по договорам аренды: от 20.04.2004 N 01-001554-Ю-Д-1288 земельного участка с кадастровым N 25:28:01 00 13:0051; от 23.09.2013 N 01-Ю-17839 земельного участка с кадастровым N 25:28:01 00 13:1731; от 20.04.2004 N 01-001555-Ю-Д-1289 земельного участка с кадастровым N 25:28:01 00 13:0052; от 22.10.2008 N 01-Ю-10955 земельного участка с кадастровым N 25:28:01 00 13:0164.
Кроме того, между КППК "Приморкрайстрой" (покупатель) и ООО "ПасификИнвестСтрой" (продавец) заключен договор от 10.03.2016 о передаче прав и обязанностей застройщика в отношении объекта незавершенного строительства "дом жилой с инфраструктурой, назначение: жилое, 22-этажный (подземных этажей - 3), площадь застройки: 2 671,20 кв. м, степень готовности 94%, инв. N 05:401:002:000257250, лит. А, адрес (местонахождение объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Грибоедова, д. 46а. кадастровый номер 25:28:010011:242".
По мнению истца, спорный договор о передаче функций застройщика прикрывает сделку дарения, поскольку контрагентами цена сделки определена в 1 рубль.
Полагая отмеченный договор недействительным, истец обратился с настоящим иском в суд, расширительно дополняя позицию об основаниях для удовлетворения иска по ходу рассмотрения дела в суде первой инстанции. Так, в дополнительных пояснениях, истец сослался на нарушение прав участников, в связи с необходимостью внесения дополнительных взносов; расторжение договоров долевого участия в строительстве без уплаты процентов и неустоек; наличие действующих договоров долевого участия в строительстве, заключенных с первоначальным застройщиком; отсутствие доказательств перевода прав по договорам долевого участия.
При рассмотрении дела судом первой инстанции обосновано учтены положения общей части Гражданского кодекса РФ, а также особенности правового регулирования отношений по возведению объектов недвижимости путем долевого строительства, применены положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 214-ФЗ), сделан обоснованный вывод об утрате ООО "ПасификИнвестСтрой" сущностных черт статуса застройщика в связи с заключением договоров о передаче прав на земельные участки.
Также судом первой инстанции дана обоснованная оценка требованиям истца о необходимости применения положений статьи 170 ГК РФ, с учетом особенностей длительности возведения и сложившейся ситуации положения спорного объекта долевого строительства к моменту проведения общего собрания участников долевого строительства от 25.11.2015, направленного на поиск путей разрешения сложившейся ситуации.
При этом судом первой инстанции верно отмечено, что заявляя о намеренном занижении цены договора, истец в нарушении статьи 65 АПК РФ не обосновал доказательным образом иного рыночно обоснованного в конкретных обстоятельствах размера стоимости совокупности прав и обязанности по незавершенному строительством спорному объекту.
Вывод суда первой инстанции о возможности заключения договора, не предусмотренного законом и иными правовыми актами (непоименованный договор), является верным. Равным образом коллегия отмечает правомерность отражения в спорном договоре ряда закрепленных в действующем законодательстве конструкций (отлагательные условия, отсылки к необходимости учета волеизъявлений третьих лиц, определение объема правопреемства и прочее), придавая ему черты смешанного.
Оценивая направленность заявленных исковых требований, судом первой инстанции со ссылкой на основные положения и принципы процессуального и гражданско-правового законодательства сделан обоснованный вывод о том, что предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.
При этом, в условиях реально сложившейся правовой ситуации относительно спорного объекта (включая передачу прав на земельные участки и долю в общей собственности недостроенного дома, объективную затруднительность завершения строительства силами первоначального застройщика, находящегося в банкротстве, длительность неисполнения обязательств перед дольщиками), судом первой инстанции обоснованно учтено, что сам по себе факт признания договора о передаче прав и обязанностей застройщика в отношении объекта незавершенного строительства недействительным не повлечет в качестве последствий недействительности сделок ни передачи имущества, ни восстановления возможности завершения строительства первоначальным застройщиком, в связи с чем удовлетворение исковых требований повлечет за собой обострение правовой и экономической неопределенности в установлении надлежащего застройщика дома.
Судебная коллегия признает обоснованными указания жалобы об отсутствии раскрытой оценки судом первой инстанции доводов истца о несоблюдении требований законодательства в части формы и необходимости государственной регистрации спорного договора. Однако указанные моменты не повлекли за собой принятие неверного по существу решения в силу следующего.
Так, положения статей 389, 391 ГК РФ действительно закрепляют, что соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом, аналогичные правила применимы к форме перевода долга.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В свою очередь, относительно договоров, направленных на перевод долга, пунктом 2 статьи 391 ГК РФ императивно установлено, что перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.
Таким образом, поскольку оспариваемым договором от 10.03.2016 прямо закреплено, что в части передачи от застройщика новому застройщику обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве, он вступает в силу с момент получения письменного согласия участников долевого строительства (пункт 2.3), каковые являются приложениями и неотъемлемыми частями договора (пункт 2.4.), судебная коллегия отмечает соблюдение соответствующего императивного требования законодательства. Также спорный договор определяет последствия отсутствия предоставления такого согласия, по существу направленного на расторжение договоров участия в долевом строительстве (пункт 5.8.).
В силу изложенного, права истца, свободного в выражении воли как на согласие, так и на выражение отсутствия такового относительно спорного договора от 10.03.2016, не являются нарушенными указанным договором. При этом стороны отмеченного договора, в свою очередь, с учетом отмеченных положений статей 425, 432, 433 ГК РФ, не лишены оснований по совершению действий по его исполнению между собой, а также правовых возможностей, предусмотренных пунктом 2 статьи 165 ГК РФ.
Приведенный подход отвечает существу правовых разъяснений пункта 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" относительно правовых последствий с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними.
При этом, с учетом правовых разъяснений пункта 3 указанного Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165, об ограничении прав на оспаривание такого договора его стороной применительно к аспекту его государственной регистрации, предоставление больших прав по оспариванию такого договора лицу, не являющемуся его стороной (каковым выступает в настоящем споре истец), является необоснованным.
На основании изложенного, доводы жалобы о необходимости дачи судом оценки спорного договора от 10.03.2016 как не имеющего правовой силы либо направленного на уклонение от соблюдений требований законодательства в свиязи с отсутствием проведения государственной регистрации такового на текущем этапе, с учетом выявленных особенностей, являются необоснованными и подлежащими отклонению.
Аналогичным образом подлежат оценке доводы жалобы о направленности спорного договора на ухудшение положения дольщиков спорного объекта.
Позиция о допустимости реализации положений части 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в порядке банкротства застройщика, подлежит отклонению, как нереализованная правомерным образом в период, предшествующий заключению договоров от 03.06.2016 купли-продажи доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, о передаче прав и обязанностей по договорам аренды: от 20.04.2004 N 01-001554-Ю-Д-1288 земельного участка с кадастровым N 25:28:01 00 13:0051; от 23.09.2013 N 01-Ю-17839 земельного участка с кадастровым N 25:28:01 00 13:1731; от 20.04.2004 N 01-001555-Ю-Д-1289 земельного участка с кадастровым N 25:28:01 00 13:0052; от 22.10.2008 N 01-Ю-10955 земельного участка с кадастровым N 25:28:01 00 13:0164.
Кроме того, указанная позиция противоречит содержанию принятых решением общего собрания участников долевого строительства спорного многоквартирного дома от 25.11.2015 по вопросам 5, 6.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе основаниям. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 28.09.2017 по делу N А51-5163/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
А.С.ШЕВЧЕНКО
Д.А.ГЛЕБОВ
А.С.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)