Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Горева Л.Н.,
судей Тетервака А.В., Поляковой С.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочаровой М.М.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Север-21"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.06.2017 по делу N А82-3955/2017, принятое судом в составе судьи Гусевой Н.А.,
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ОГРН 1027600684100; ИНН 7601000992)
к обществу с ограниченной ответственностью "Север-21" (ОГРН 1027600513269; ИНН 7602002167)
о взыскании задолженности по договору аренды и пени,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Север-21" (далее - ответчик, ООО "Север-21") о взыскании 138548 руб. 30 коп. долга по договору аренды N 4050-Б от 21.02.1996 за период с 01.12.2015 по 30.09.2016, 5066 руб. 35 коп. пени за период с 11.08.2015 по 30.09.2015.
Решением от 22.06.2017 Арбитражный суд Ярославской области удовлетворил исковые требования.
Общество с ограниченной ответственностью "Север-21" с принятым решением суда в части взыскания долга, превышающего 31726 руб. 46 коп. не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Из апелляционной жалобы следует, что заявитель не согласен с суммой взысканной с него задолженности по арендной плате. В обоснование своих возражений, заявитель ссылается на то, что договор аренды прекратил свое действие 31.12.2010, следовательно, расчет арендной платы по его окончании должен производиться в размере арендной платы, установленной дополнительным соглашением N 4 от 01.11.2017. Указал, что размер взыскиваемой арендной платы рассчитан на основании недействующего Постановления мэрии г. Ярославля N 2136 от 27.09.2012 и без учета поправочного коэффициента КП = 0,15, предусмотренного п. 2.2.3 Положения. Отметил, что с 01.01.2014 размер арендной платы в отношении муниципального имущества должен определяться в соответствии с решением муниципалитета города Ярославля от 28.11.2013 N 221.
Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля направил ходатайство, в котором не согласен с доводами, изложенными в апелляционной жалобе. Считает обжалуемое решение законным и обоснованным.
Ссылаясь на пункт 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" считает, что доводы заявителя относительно одностороннего изменения арендной платы и применения действующего на момент пользования постановления мэрии города Ярославля являются необоснованными.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 21.02.1996 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (Арендодатель) и Товариществом с ограниченной ответственностью "Север-21" (Арендатор) заключен договор аренды N 4050-Б. на срок с 01.01.1996 г. по 31.12.2010.
Согласно условиям договора Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение по адресу: город Ярославль, ул. Демьяна Бедного, д. 65, общей площадью 520,3 кв. м (в том числе подвал -273,7 кв. м, благоустроенное помещение -0,0 кв. м) для использования под продовольственный магазин. (пункт 1.1. Договора).
За аренду помещения начисляется арендная плата - 20690195 руб. в год; арендная плата пересматривается Арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с постановлением мэра г. Ярославля. (пункт 4.1. Договора). Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм до 10 числа текущего месяца. (пункт 4.2. Договора).
Досрочное расторжение договора производится по соглашению сторон или по решению суда. (пункт 5.1. Договора).
Договор подлежит безусловному расторжению, а Арендатор выселению в случае невнесения Арендатором арендной платы в течение трех месяцев после наступления срока платежа. Расторжение договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и уплате пени (пункт 5.2.3. Договора).
При невнесении в срок арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 1% от просроченной суммы с нарастающим итогом за каждый день просрочки (пункт 7.1. Договора).
22.06.2004 между сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к договору, которым уточнены помещения, арендуемые ответчиком: 520,30 кв. м, из них 273,70 руб. - подвал, 246,60 кв. м обустроенное помещение, согласована арендная плата в сумме 27025,82 руб. в месяц, начиная с 01.03.2004.
27.07.2004 между сторонами подписано дополнительное соглашение N 2, которым определена сумма годовой арендной платы в размере 180565 руб. 92 коп. месяц, начиная с 01.02.2004.
01.11.2007. подписано дополнительное соглашение N 4, уточнены помещения, переданные в аренду: нежилые помещения подвала N 1-23 площадью 214,60 кв. м; установлена арендная плата в сумме 20420 руб. 30 коп. в год или 1701 руб. 69 коп. в месяц, начиная с 01.11.2007. По акту приема-передачи помещения переданы от Арендодателя Арендатору.
09.03.2011 дополнительным соглашением N 5 между сторонами установлен срок договора с 01.01.1996 и на неопределенный срок.
20.11.2012 дополнительным соглашением N 6 между сторонами согласована арендная плата в сумме 16348,70 руб. в месяц, начиная с 01.10.2012, с 01.01.2012 по 30.09.2012 в сумме 22463,86 в месяц, с 01.10.2012 по 31.12.2012 в сумме 9359,94 руб. в месяц, с 01.01.2013 арендная плата начисляется в соответствии пунктом 4.1 настоящего договора.
04.02.2013 дополнительным соглашением N 7 между сторонами согласована арендная плата в сумме 9359,94 руб. в месяц, с 01.01.2013 по 30.12.2013. Начиная с 01.01.2014 арендная плата начисляется в соответствии с пунктом 4.1. настоящего договора.
22.01.2014 истец в адрес ответчика направил уведомление N 224 о прекращении действия договора аренды от 21.02.1996 N 4050-Г с 14.02.2014 и необходимости возврата арендуемых помещений в срок до 14.02.2014.
21.04.2016 истец в адрес ответчика направил уведомление N 2343 об освобождении помещения по адресу: г. Ярославль, ул. Демьяна Бедного, д. 65, и оплате за его фактическое пользование в сумме 69274 руб. 15 коп. и 1214 руб. 61 коп. процентов. В срок до 18.05.2016. освободить помещение с передачей его в исправном состоянии по передаточному акту. Согласно представленному почтовому уведомлению, уведомление N 2342 получено 05.05.2016.
30.03.2017. составлен акт возврата спорных помещений истцу. При составлении акта присутствовала директор ООО "Север-21" Смирнова С.В., которая от подписи акта отказалась.
В связи с несвоевременной и неполной оплатой арендных платежей 29.09.2016 истец направил в адрес ответчика претензию N 5963 о необходимости погашения задолженности по арендной плате (по состоянию на 28.09.2016) в сумме 143614 руб. 65 коп., в том числе пени 5066 руб. 35 коп., и освобождении помещений и передачи по акту приема передачи в срок до 01.11.2016.
Претензия оставлена без ответа и удовлетворения.
Неисполнение претензионных требований послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (часть 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с абзацем третьим пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 ГК РФ).
Из указанной правовой позиции не следует допустимость продления такого договора на неопределенный срок, в силу чего условия дополнительного соглашения N 5 от 09.03.2011 о продлении договора на неопределенный срок после введения в действие статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" применению не подлежали.
В связи с вышеизложенным, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды прекратил свое действие 30.12.2010.
Суд первой инстанций установил, что срок спорного договора истек 30.12.2010, однако ООО "Север-21" не возвратило арендованное имуществу Комитету по управлению муниципальном имуществом города Ярославля в порядке, установленном условиями договора. Акт приема-передачи недвижимого имущества составлен, с участием директора ООО "Север-21", 30.03.2017. Доказательств того, что до 30.03.2017 ответчиком принимались меры к возврату помещения, материалы дела не содержат.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Из пункта 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается, что Общество не вносило арендную плату в заявленный истцом период (с 01.12.2015 по 30.09.2016).
Первым абзацем пункта 4.1. Договора от 21.02.1996 стороны предусмотрели, что за аренду помещения начисляется арендная плата в размере 20 690 195 руб. в год; дополнительным соглашением N 4 от 01.11.2007 стороны абзац первый пункта 4.1. раздела 4 изложили в новой редакции. Однако, при подписании договора аренды стороны абзацем втором пункта 4.1. Договора установили, что арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с Постановлениями мэра города. Доказательств изменения редакции абзаца второго пункта 4.1. Договора материалы дела не содержат.
Таким образом, определение размера арендной платы стороны (арендодатель и арендатор) связали с актами мэрии города Ярославля. Такое условие договора аренды не противоречит действующему законодательству. В силу абз. 3 п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
В исковом заявлении Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля указано, что арендная плата рассчитана в соответствии Постановлении мэрии города Ярославля N 2136 от 27.09.2012 "О порядке расчета арендной платы за переданное в аренду муниципальное имущество" (ежемесячная плата за пользование муниципальным имуществом определена в сумме - 13 854 руб. 83 коп.) и внесенных в договор изменений по площади арендуемых помещений.
Постановление мэрии N 2136 от 27 сентября 2012 года утратило свою силу на основании Постановления мэрии города Ярославля N 3018 от 24 декабря 2013. Таким образом, с 1 января 2014 года постановление N 2136 от 27 сентября 2012 года не действовало.
Уведомления об освобождении помещения и об оплате за фактическое пользование были направлены ответчику 22.01.2014 и 21.04.2016.
Поскольку постановление мэрии от 27 сентября 2012 года N 2136 не действовало, то, как следует из смысла договора аренды, стороны должны руководствоваться иными, действующими муниципальными актами города Ярославля. Таким актом является решение муниципалитета города Ярославля от 28 ноября 2013 года N 221 "О порядке расчета арендной платы за переданное в аренду муниципальное имущество и внесении изменений в Положение о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью города Ярославля". Тот факт, что договор содержит ссылку на постановления мэра города, а в данном случае имеется решение муниципалитета города Ярославля, не имеет существенного значения и не противоречит положениям заключенного между сторонами договора.
Постановление мэрии от 27 сентября 2012 года N 2136 и Решение муниципалитета города Ярославля от 28 ноября 2013 года N 221 содержат методику расчета и формулу расчета годовой арендной платы. Сравнив обе методики и формулы, апелляционный суд считает, что они являются идентичными, сущность применяемых для расчета коэффициентов не изменилась, сама методика определения размера арендной платы осталась прежней.
Таким образом, арендная плата независимо от того, на основании какого акта (постановления мэрии от 27 сентября 2012 года N 2136 или решения муниципалитета от 28 ноября 2013 года) составит 13 854 руб. 83 коп. в месяц, то есть именно ту сумму, которую истец требует с ответчика.
Требования истца о взыскании задолженности по арендной плате, исходя из ставки арендной платы 13 854 руб. 83 коп. в месяц не противоречит как условиям договора аренды, так и актам муниципальных органов города Ярославля. Порядок определения иного размера арендной платы стороны при заключении договора аренды не установили.
Следовательно, размер подлежащей взысканию задолженности договору аренды N 4050-Б от 21.02.1996 за период с 01.12.2015 по 30.09.2016 составляет 138 548 руб. 30 коп.
Рассматривая возражения ответчика в части необходимости применения понижающего коэффициента, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
Одним их коэффициентов качества муниципального недвижимого имущества, применяемых при расчете арендной платы, является коэффициент 0,15 в отношении подвальных помещений, которые в силу своего неудовлетворительного состояния не могут использоваться по назначению.
В соответствии с пунктом 3.5 Порядка, утвержденного Решением муниципалитета города Ярославля от 28.11.2013 N 221, основания для применения указанного коэффициента устанавливаются комиссионно с участием представителей комитета по управлению муниципальным имуществом, департамента городского хозяйства, управления по противодействию коррупции, взаимодействию с правоохранительными органами и воинскими формированиями мэрии города Ярославля, муниципального казенного учреждения "Контрольная служба мэрии города Ярославля" и утверждаются председателем комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля. Обоснованность применения указанного коэффициента подлежит ежегодному пересмотру.
Ранее действовавший порядок расчета арендной платы за переданное в аренду муниципальное имущество, утвержденный постановлением мэрии города Ярославля от 27.09.2012 N 2136, также предусматривал заявительный порядок (т.е. наличие обращения со стороны арендатора), а также необходимость комиссионного обследования для целей рассмотрения вопроса о применении понижающего коэффициента.
Вместе с тем, ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств того, что он обращался в установленном порядке к истцу для целей применения коэффициента 0,15 в отношении арендуемого помещения не представил. Материалы дела не содержат доказательств того, что ООО "Север-21" уведомляло арендодателя о наличии препятствий в пользовании помещением.
В отношении начисления пени суд пришел к следующим выводам.
Истец в силу п. 7.1. договора аренды просит взыскать пени в сумме 5066 руб. 35 коп. за период с 11.08.2015 по 30.09.2015.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" следует, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
Абзацем 2 пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" также разъяснено, что если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты.
Таким образом, требование истца о взыскании неустойки соответствует статье 330 Гражданского Кодекса Российской Федерации и пункту 7.1. договора. Расчет пени судом первой инстанции проверен и признан обоснованным. В данном случае ответчик в суде первой инстанции ходатайства об уменьшении размера пени не заявлял, расчет не оспорил.
При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил заявленные Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля требования.
На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для взыскания 138548 руб. 30 коп. долга по договору аренды N 4050-Б от 21.02.1996 за период с 01.12.2015 по 30.09.2016, 5066 руб. 35 коп. пени за период с 11.08.2015 по 30.09.2015.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.06.2017 по делу N А82-3955/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Север-21" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.09.2017 N 02АП-6432/2017 ПО ДЕЛУ N А82-3955/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2017 г. по делу N А82-3955/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Горева Л.Н.,
судей Тетервака А.В., Поляковой С.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочаровой М.М.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Север-21"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.06.2017 по делу N А82-3955/2017, принятое судом в составе судьи Гусевой Н.А.,
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ОГРН 1027600684100; ИНН 7601000992)
к обществу с ограниченной ответственностью "Север-21" (ОГРН 1027600513269; ИНН 7602002167)
о взыскании задолженности по договору аренды и пени,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Север-21" (далее - ответчик, ООО "Север-21") о взыскании 138548 руб. 30 коп. долга по договору аренды N 4050-Б от 21.02.1996 за период с 01.12.2015 по 30.09.2016, 5066 руб. 35 коп. пени за период с 11.08.2015 по 30.09.2015.
Решением от 22.06.2017 Арбитражный суд Ярославской области удовлетворил исковые требования.
Общество с ограниченной ответственностью "Север-21" с принятым решением суда в части взыскания долга, превышающего 31726 руб. 46 коп. не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Из апелляционной жалобы следует, что заявитель не согласен с суммой взысканной с него задолженности по арендной плате. В обоснование своих возражений, заявитель ссылается на то, что договор аренды прекратил свое действие 31.12.2010, следовательно, расчет арендной платы по его окончании должен производиться в размере арендной платы, установленной дополнительным соглашением N 4 от 01.11.2017. Указал, что размер взыскиваемой арендной платы рассчитан на основании недействующего Постановления мэрии г. Ярославля N 2136 от 27.09.2012 и без учета поправочного коэффициента КП = 0,15, предусмотренного п. 2.2.3 Положения. Отметил, что с 01.01.2014 размер арендной платы в отношении муниципального имущества должен определяться в соответствии с решением муниципалитета города Ярославля от 28.11.2013 N 221.
Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля направил ходатайство, в котором не согласен с доводами, изложенными в апелляционной жалобе. Считает обжалуемое решение законным и обоснованным.
Ссылаясь на пункт 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" считает, что доводы заявителя относительно одностороннего изменения арендной платы и применения действующего на момент пользования постановления мэрии города Ярославля являются необоснованными.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 21.02.1996 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (Арендодатель) и Товариществом с ограниченной ответственностью "Север-21" (Арендатор) заключен договор аренды N 4050-Б. на срок с 01.01.1996 г. по 31.12.2010.
Согласно условиям договора Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение по адресу: город Ярославль, ул. Демьяна Бедного, д. 65, общей площадью 520,3 кв. м (в том числе подвал -273,7 кв. м, благоустроенное помещение -0,0 кв. м) для использования под продовольственный магазин. (пункт 1.1. Договора).
За аренду помещения начисляется арендная плата - 20690195 руб. в год; арендная плата пересматривается Арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с постановлением мэра г. Ярославля. (пункт 4.1. Договора). Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм до 10 числа текущего месяца. (пункт 4.2. Договора).
Досрочное расторжение договора производится по соглашению сторон или по решению суда. (пункт 5.1. Договора).
Договор подлежит безусловному расторжению, а Арендатор выселению в случае невнесения Арендатором арендной платы в течение трех месяцев после наступления срока платежа. Расторжение договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и уплате пени (пункт 5.2.3. Договора).
При невнесении в срок арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 1% от просроченной суммы с нарастающим итогом за каждый день просрочки (пункт 7.1. Договора).
22.06.2004 между сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к договору, которым уточнены помещения, арендуемые ответчиком: 520,30 кв. м, из них 273,70 руб. - подвал, 246,60 кв. м обустроенное помещение, согласована арендная плата в сумме 27025,82 руб. в месяц, начиная с 01.03.2004.
27.07.2004 между сторонами подписано дополнительное соглашение N 2, которым определена сумма годовой арендной платы в размере 180565 руб. 92 коп. месяц, начиная с 01.02.2004.
01.11.2007. подписано дополнительное соглашение N 4, уточнены помещения, переданные в аренду: нежилые помещения подвала N 1-23 площадью 214,60 кв. м; установлена арендная плата в сумме 20420 руб. 30 коп. в год или 1701 руб. 69 коп. в месяц, начиная с 01.11.2007. По акту приема-передачи помещения переданы от Арендодателя Арендатору.
09.03.2011 дополнительным соглашением N 5 между сторонами установлен срок договора с 01.01.1996 и на неопределенный срок.
20.11.2012 дополнительным соглашением N 6 между сторонами согласована арендная плата в сумме 16348,70 руб. в месяц, начиная с 01.10.2012, с 01.01.2012 по 30.09.2012 в сумме 22463,86 в месяц, с 01.10.2012 по 31.12.2012 в сумме 9359,94 руб. в месяц, с 01.01.2013 арендная плата начисляется в соответствии пунктом 4.1 настоящего договора.
04.02.2013 дополнительным соглашением N 7 между сторонами согласована арендная плата в сумме 9359,94 руб. в месяц, с 01.01.2013 по 30.12.2013. Начиная с 01.01.2014 арендная плата начисляется в соответствии с пунктом 4.1. настоящего договора.
22.01.2014 истец в адрес ответчика направил уведомление N 224 о прекращении действия договора аренды от 21.02.1996 N 4050-Г с 14.02.2014 и необходимости возврата арендуемых помещений в срок до 14.02.2014.
21.04.2016 истец в адрес ответчика направил уведомление N 2343 об освобождении помещения по адресу: г. Ярославль, ул. Демьяна Бедного, д. 65, и оплате за его фактическое пользование в сумме 69274 руб. 15 коп. и 1214 руб. 61 коп. процентов. В срок до 18.05.2016. освободить помещение с передачей его в исправном состоянии по передаточному акту. Согласно представленному почтовому уведомлению, уведомление N 2342 получено 05.05.2016.
30.03.2017. составлен акт возврата спорных помещений истцу. При составлении акта присутствовала директор ООО "Север-21" Смирнова С.В., которая от подписи акта отказалась.
В связи с несвоевременной и неполной оплатой арендных платежей 29.09.2016 истец направил в адрес ответчика претензию N 5963 о необходимости погашения задолженности по арендной плате (по состоянию на 28.09.2016) в сумме 143614 руб. 65 коп., в том числе пени 5066 руб. 35 коп., и освобождении помещений и передачи по акту приема передачи в срок до 01.11.2016.
Претензия оставлена без ответа и удовлетворения.
Неисполнение претензионных требований послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (часть 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с абзацем третьим пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 ГК РФ).
Из указанной правовой позиции не следует допустимость продления такого договора на неопределенный срок, в силу чего условия дополнительного соглашения N 5 от 09.03.2011 о продлении договора на неопределенный срок после введения в действие статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" применению не подлежали.
В связи с вышеизложенным, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды прекратил свое действие 30.12.2010.
Суд первой инстанций установил, что срок спорного договора истек 30.12.2010, однако ООО "Север-21" не возвратило арендованное имуществу Комитету по управлению муниципальном имуществом города Ярославля в порядке, установленном условиями договора. Акт приема-передачи недвижимого имущества составлен, с участием директора ООО "Север-21", 30.03.2017. Доказательств того, что до 30.03.2017 ответчиком принимались меры к возврату помещения, материалы дела не содержат.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Из пункта 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается, что Общество не вносило арендную плату в заявленный истцом период (с 01.12.2015 по 30.09.2016).
Первым абзацем пункта 4.1. Договора от 21.02.1996 стороны предусмотрели, что за аренду помещения начисляется арендная плата в размере 20 690 195 руб. в год; дополнительным соглашением N 4 от 01.11.2007 стороны абзац первый пункта 4.1. раздела 4 изложили в новой редакции. Однако, при подписании договора аренды стороны абзацем втором пункта 4.1. Договора установили, что арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с Постановлениями мэра города. Доказательств изменения редакции абзаца второго пункта 4.1. Договора материалы дела не содержат.
Таким образом, определение размера арендной платы стороны (арендодатель и арендатор) связали с актами мэрии города Ярославля. Такое условие договора аренды не противоречит действующему законодательству. В силу абз. 3 п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
В исковом заявлении Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля указано, что арендная плата рассчитана в соответствии Постановлении мэрии города Ярославля N 2136 от 27.09.2012 "О порядке расчета арендной платы за переданное в аренду муниципальное имущество" (ежемесячная плата за пользование муниципальным имуществом определена в сумме - 13 854 руб. 83 коп.) и внесенных в договор изменений по площади арендуемых помещений.
Постановление мэрии N 2136 от 27 сентября 2012 года утратило свою силу на основании Постановления мэрии города Ярославля N 3018 от 24 декабря 2013. Таким образом, с 1 января 2014 года постановление N 2136 от 27 сентября 2012 года не действовало.
Уведомления об освобождении помещения и об оплате за фактическое пользование были направлены ответчику 22.01.2014 и 21.04.2016.
Поскольку постановление мэрии от 27 сентября 2012 года N 2136 не действовало, то, как следует из смысла договора аренды, стороны должны руководствоваться иными, действующими муниципальными актами города Ярославля. Таким актом является решение муниципалитета города Ярославля от 28 ноября 2013 года N 221 "О порядке расчета арендной платы за переданное в аренду муниципальное имущество и внесении изменений в Положение о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью города Ярославля". Тот факт, что договор содержит ссылку на постановления мэра города, а в данном случае имеется решение муниципалитета города Ярославля, не имеет существенного значения и не противоречит положениям заключенного между сторонами договора.
Постановление мэрии от 27 сентября 2012 года N 2136 и Решение муниципалитета города Ярославля от 28 ноября 2013 года N 221 содержат методику расчета и формулу расчета годовой арендной платы. Сравнив обе методики и формулы, апелляционный суд считает, что они являются идентичными, сущность применяемых для расчета коэффициентов не изменилась, сама методика определения размера арендной платы осталась прежней.
Таким образом, арендная плата независимо от того, на основании какого акта (постановления мэрии от 27 сентября 2012 года N 2136 или решения муниципалитета от 28 ноября 2013 года) составит 13 854 руб. 83 коп. в месяц, то есть именно ту сумму, которую истец требует с ответчика.
Требования истца о взыскании задолженности по арендной плате, исходя из ставки арендной платы 13 854 руб. 83 коп. в месяц не противоречит как условиям договора аренды, так и актам муниципальных органов города Ярославля. Порядок определения иного размера арендной платы стороны при заключении договора аренды не установили.
Следовательно, размер подлежащей взысканию задолженности договору аренды N 4050-Б от 21.02.1996 за период с 01.12.2015 по 30.09.2016 составляет 138 548 руб. 30 коп.
Рассматривая возражения ответчика в части необходимости применения понижающего коэффициента, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
Одним их коэффициентов качества муниципального недвижимого имущества, применяемых при расчете арендной платы, является коэффициент 0,15 в отношении подвальных помещений, которые в силу своего неудовлетворительного состояния не могут использоваться по назначению.
В соответствии с пунктом 3.5 Порядка, утвержденного Решением муниципалитета города Ярославля от 28.11.2013 N 221, основания для применения указанного коэффициента устанавливаются комиссионно с участием представителей комитета по управлению муниципальным имуществом, департамента городского хозяйства, управления по противодействию коррупции, взаимодействию с правоохранительными органами и воинскими формированиями мэрии города Ярославля, муниципального казенного учреждения "Контрольная служба мэрии города Ярославля" и утверждаются председателем комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля. Обоснованность применения указанного коэффициента подлежит ежегодному пересмотру.
Ранее действовавший порядок расчета арендной платы за переданное в аренду муниципальное имущество, утвержденный постановлением мэрии города Ярославля от 27.09.2012 N 2136, также предусматривал заявительный порядок (т.е. наличие обращения со стороны арендатора), а также необходимость комиссионного обследования для целей рассмотрения вопроса о применении понижающего коэффициента.
Вместе с тем, ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств того, что он обращался в установленном порядке к истцу для целей применения коэффициента 0,15 в отношении арендуемого помещения не представил. Материалы дела не содержат доказательств того, что ООО "Север-21" уведомляло арендодателя о наличии препятствий в пользовании помещением.
В отношении начисления пени суд пришел к следующим выводам.
Истец в силу п. 7.1. договора аренды просит взыскать пени в сумме 5066 руб. 35 коп. за период с 11.08.2015 по 30.09.2015.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" следует, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
Абзацем 2 пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" также разъяснено, что если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты.
Таким образом, требование истца о взыскании неустойки соответствует статье 330 Гражданского Кодекса Российской Федерации и пункту 7.1. договора. Расчет пени судом первой инстанции проверен и признан обоснованным. В данном случае ответчик в суде первой инстанции ходатайства об уменьшении размера пени не заявлял, расчет не оспорил.
При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил заявленные Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля требования.
На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для взыскания 138548 руб. 30 коп. долга по договору аренды N 4050-Б от 21.02.1996 за период с 01.12.2015 по 30.09.2016, 5066 руб. 35 коп. пени за период с 11.08.2015 по 30.09.2015.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.06.2017 по делу N А82-3955/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Север-21" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Л.Н.ГОРЕВ
Судьи
А.В.ТЕТЕРВАК
С.Г.ПОЛЯКОВА
Л.Н.ГОРЕВ
Судьи
А.В.ТЕТЕРВАК
С.Г.ПОЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)