Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между продавцом и покупателем возникли разногласия по вопросам: 1) О рыночной стоимости нежилого помещения; 2) О порядке и сроках оплаты по договору; 3) О возложении на покупателя обязанности по страхованию имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 16 сентября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Комаровой О.И., Нечаева С.В.
при участии в заседании:
от истца: ООО "Клото" - Белошапко Е.Ю., дов. от 12.07.16
от ответчика: Администрация Ступинского муниципального района Московской области - Асонова М.Н., дов. от 29.12.15 N 4131-2-35
от третьего лица: Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области,
рассмотрев 15 сентября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Администрации Ступинского муниципального района Московской области
на решение от 15 апреля 2016 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Новиковой Е.М.,
на постановление от 12 июля 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Ханашевичем С.К., Ивановой Л.Н., Игнахиной М.В.
по иску ООО "Клото"
к Администрации Ступинского муниципального района Московской области
третье лицо: Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области
об урегулировании разногласий по договору купли-продажи имущества,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Клото" (далее - ООО "Клото") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее - Администрация Ступинского м/р МО) об определении условий договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 61,8 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, город Ступино, ул. Пушкина, д. 97, а именно:
- - принять пункт 4.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в отчете N 203 от 05.04.2013 г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 61,8 кв. м, составляет 1 525 423 рублей 73 коп. без учета НДС";
- - принять пункт 4.3 договора в следующей редакции: "Оплата недвижимого имущества осуществляется в рассрочку, срок которой составляет пять лет, посредством ежеквартальных выплат в равных долях, начиная с даты подписания настоящего договора купли-продажи. На сумму денежных средств, по плате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества";
- - пункт 7.2.7 из текста договора исключить (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом к рассмотрению уточнений искового заявления).
Определением Арбитражного суда Московской области от 20.10.2015 на основании ст. 51 АПК РФ к участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее - КУИ Администрации Ступинского м/р МО).
Решением Арбитражного суда Московской области от 15.04.2016, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2016, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Администрация Ступинского муниципального района Московской области обратилась с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции. В обоснование кассационной жалобы ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчика Администрации Ступинского муниципального района Московской области опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения.
Истцом представлен отзыв на кассационную жалобу, который на основании ст. 279 АПК РФ приобщен к материалам дела.
Третье лицо, надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направило, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.
Решением Арбитражного суда Московской области от 07.09.2013 по делу N А41-29697/13, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2014 и постановлением Федерального Арбитражного суда Московской округа от 10.06.2014 суд признал незаконным отказ Администрации Ступинского м/р МО, оформленный письмом КУИ Администрации Ступинского м/р МО И4-21/1934 от 26.04.2013 в реализации ООО "Клото" преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения пл. 61,80 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Пушкина, д. 97, как не соответствующий положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; обязал Администрацию Ступинского м/р МО не позднее 30-ти дней со дня вступления указанного решения в законную силу совершить в отношении арендуемого ООО "Клото" нежилого помещения действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценки, направить ООО "Клото" проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В ходе исполнения судебного акта ООО "Клото" 04.06.2015 получило от Администрации Ступинского м/р МО проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения общей площадью 61,80 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Пушкина, д. 97.
При рассмотрении условий полученного проекта договора у сторон возникли разногласия по следующим его положениям.
В соответствии с п. 4.1 проекта договора в редакции ответчика: "Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в отчете об определении рыночной стоимости от 18.11.2014 N МК14 (06), и составляет 2 200 000 рублей без учета НДС".
ООО "Клото", посчитав цену продажи нежилого помещения завышенной, предложил следующую редакцию п. 4.1 договора: "Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в отчете N 203 от 05.04.2013 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 61,8 кв. м, составляет 1 720 339 рублей без учета НДС".
В соответствии с п. 4.3 проекта договора купли-продажи муниципального имущества в редакции ответчика: "Форма платежа: единовременно перечислением денежных средств на расчетный счет продавца".
Посчитав данную редакцию п. 4.3 проекта договора не соответствующей в п. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец предложил следующую редакцию п. 4.3 договора купли-продажи муниципального имущества: "Оплата недвижимого имущества осуществляется в рассрочку, срок которой составляет пять лет, посредством ежеквартальных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества".
В пункте 7.2.7 представленного проекта договора купли-продажи на истца возложена обязанность "Застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора имущество за свой счет на его полную стоимость на весь срок договора в пользу продавца. Копию страхового представить продавцу в пятидневный срок со дня заключения договора страхования".
Посчитав возложение на покупателя такой обязанности неправомерным, ООО "Клото" предложило указанный пункт проекта договора купли-продажи исключить, поскольку подобное обременение покупателя не предусмотрено Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Предложения были отражены истцом в протоколе разногласий, который был направлен последним 02.07.2015 в адрес Администрации Ступинского м/р МО, и по итогам рассмотрения которого было подготовлено и направлено истцу письмо (получено 04.08.2015), сообщающее о невозможности заключения договора в редакции, предложенной обществом.
Поскольку указанные условия договора купли-продажи, в том числе о цене выкупаемого имущества, не были согласованы сторонами, ООО "Клото" в порядке статьи 445 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды исходили из доказанности несоответствия спорных условий проекта договора купли-продажи положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закона N 159-ФЗ).
В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 13-ти дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 445 ГК РФ.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
В силу положений ст. 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимой оценкой.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Как установлено судами, между сторонами возник спор, в том числе, относительно достоверности величины стоимости выкупаемого истцом имущества, определенной в отчете об определении рыночной стоимости N МК14 (06) от 18.11.2014 и составляющей 2 200 000 руб. без учета НДС.
Статьей 13 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
По правилам ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
В целях установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением Арбитражного суда Московской области от 16.11.2015 была назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Защита" Кодзаеву С.М., предупрежденному в установленном законом порядке об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии с положениями ст. 307 УК РФ.
Согласно экспертному заключению, представленному в материалы дела по итогам проведения указанного экспертного исследования, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 61,8 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, город Ступино, ул. Пушкина, д. 97, составляет 1 800 000 руб. с учетом НДС.
Администрация Ступинского м/р МО ссылается на то, что решением органа местного самоуправления об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Пушкина, д. 97 общей площадью 61,8 кв. м, принятым в виде постановления Администрации Ступинского м/р МО от 29.05.2015 N 1791-п, изданным в ходе реализации полномочий, определенных Федеральным законом N 159-ФЗ, исчерпывающим образом определены условия приватизации муниципального имущества и является основанием для заключения договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества, с которым, как полагает ответчик, ООО "Клото" согласилось и в установленном порядке не оспаривало.
Постановлением установлены условия об оплате недвижимого имущества и рыночная стоимость согласно отчету N МК14 (06). Арбитражный апелляционный суд правомерно пришел к выводу, что данный довод жалобы несостоятельный и подлежит отклонению ввиду следующего.
Статья 3 Закона N 159-ФЗ устанавливает обязательность величины рыночной оценки отчуждаемого недвижимого имущества для сторон сделки, иные нормы указанного Закона (в том числе ст. 9) не содержат положений, указывающих на необходимость утверждения такой цены ненормативным актом уполномоченного органа.
В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Таким образом, даже при наличии ненормативного правового акта соответствующего органа власти, утверждающего величину оценки, субъект малого и среднего предпринимательства не лишен права обратиться в суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договора, в том числе, относительно условия о цене выкупаемого объекта недвижимости.
В силу изложенного судами правомерно отклонена ссылка ответчика на то, что, обращаясь в суд с иском, ООО "Клото" злоупотребил правом.
Представленное экспертное заключение в установленном законом порядке не оспорено, доказательства несоответствия проведенной судебной экспертизы требованиям Закона N 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 не представлены.
Таким образом, суды обоснованно пришли к выводу о том, что стоимость объекта оценки определена экспертом с соблюдением установленного законодательством порядка, выбранные экспертом объекты-аналоги отвечают предъявляемым к ним требованиям; в разделе, посвященном анализу рынка, содержится вся необходимая информация о ценообразующих факторах, выводы о влиянии спроса и предложения на стоимость оцениваемого объекта.
С ходатайством о назначении по делу повторной экспертизы ответчик не обращался.
Учитывая изложенное, суды правомерно сочли возможным урегулировать разногласия по договору по цене продажи помещения, которая составляет 1 525 423 руб. 73 коп. без учета НДС.
Согласно п. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии со ст. 3 Закона Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных районов, городских округов, городских и сельских поселений Московской области, приобретаемого арендатором в порядке, установленном Федеральным законом, по выбору арендатора, может производиться в рассрочку. Предельный срок рассрочки оплаты составляет пять лет.
Учитывая изложенное, судами обоснованно была принята редакция пункта 4.3 договора, предусматривающая возможность оплаты недвижимого имущества в рассрочку, срок которой составляет пять лет.
Рассмотрев положения пункта 7.2.7 представленного ответчиком проекта договора купли-продажи на истца, обязывающие покупателя застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания договора имущество за свой счет на его полную стоимость на весь срок договора в пользу продавца, арбитражный апелляционный суд полагает обоснованным требование истца об его исключении, поскольку ответственность покупателя установлена положениями заключаемого договора, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Законе N 159-ФЗ.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 15 апреля 2016 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2016 года по делу N А41-63668/15 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 16.09.2016 N Ф05-14065/2016 ПО ДЕЛУ N А41-63668/15
Требование: Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между продавцом и покупателем возникли разногласия по вопросам: 1) О рыночной стоимости нежилого помещения; 2) О порядке и сроках оплаты по договору; 3) О возложении на покупателя обязанности по страхованию имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 сентября 2016 г. по делу N А41-63668/15
Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 16 сентября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Комаровой О.И., Нечаева С.В.
при участии в заседании:
от истца: ООО "Клото" - Белошапко Е.Ю., дов. от 12.07.16
от ответчика: Администрация Ступинского муниципального района Московской области - Асонова М.Н., дов. от 29.12.15 N 4131-2-35
от третьего лица: Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области,
рассмотрев 15 сентября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Администрации Ступинского муниципального района Московской области
на решение от 15 апреля 2016 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Новиковой Е.М.,
на постановление от 12 июля 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Ханашевичем С.К., Ивановой Л.Н., Игнахиной М.В.
по иску ООО "Клото"
к Администрации Ступинского муниципального района Московской области
третье лицо: Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области
об урегулировании разногласий по договору купли-продажи имущества,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Клото" (далее - ООО "Клото") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее - Администрация Ступинского м/р МО) об определении условий договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 61,8 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, город Ступино, ул. Пушкина, д. 97, а именно:
- - принять пункт 4.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в отчете N 203 от 05.04.2013 г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 61,8 кв. м, составляет 1 525 423 рублей 73 коп. без учета НДС";
- - принять пункт 4.3 договора в следующей редакции: "Оплата недвижимого имущества осуществляется в рассрочку, срок которой составляет пять лет, посредством ежеквартальных выплат в равных долях, начиная с даты подписания настоящего договора купли-продажи. На сумму денежных средств, по плате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества";
- - пункт 7.2.7 из текста договора исключить (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом к рассмотрению уточнений искового заявления).
Определением Арбитражного суда Московской области от 20.10.2015 на основании ст. 51 АПК РФ к участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее - КУИ Администрации Ступинского м/р МО).
Решением Арбитражного суда Московской области от 15.04.2016, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2016, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Администрация Ступинского муниципального района Московской области обратилась с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции. В обоснование кассационной жалобы ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчика Администрации Ступинского муниципального района Московской области опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения.
Истцом представлен отзыв на кассационную жалобу, который на основании ст. 279 АПК РФ приобщен к материалам дела.
Третье лицо, надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направило, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.
Решением Арбитражного суда Московской области от 07.09.2013 по делу N А41-29697/13, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2014 и постановлением Федерального Арбитражного суда Московской округа от 10.06.2014 суд признал незаконным отказ Администрации Ступинского м/р МО, оформленный письмом КУИ Администрации Ступинского м/р МО И4-21/1934 от 26.04.2013 в реализации ООО "Клото" преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения пл. 61,80 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Пушкина, д. 97, как не соответствующий положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; обязал Администрацию Ступинского м/р МО не позднее 30-ти дней со дня вступления указанного решения в законную силу совершить в отношении арендуемого ООО "Клото" нежилого помещения действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценки, направить ООО "Клото" проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В ходе исполнения судебного акта ООО "Клото" 04.06.2015 получило от Администрации Ступинского м/р МО проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения общей площадью 61,80 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Пушкина, д. 97.
При рассмотрении условий полученного проекта договора у сторон возникли разногласия по следующим его положениям.
В соответствии с п. 4.1 проекта договора в редакции ответчика: "Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в отчете об определении рыночной стоимости от 18.11.2014 N МК14 (06), и составляет 2 200 000 рублей без учета НДС".
ООО "Клото", посчитав цену продажи нежилого помещения завышенной, предложил следующую редакцию п. 4.1 договора: "Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в отчете N 203 от 05.04.2013 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 61,8 кв. м, составляет 1 720 339 рублей без учета НДС".
В соответствии с п. 4.3 проекта договора купли-продажи муниципального имущества в редакции ответчика: "Форма платежа: единовременно перечислением денежных средств на расчетный счет продавца".
Посчитав данную редакцию п. 4.3 проекта договора не соответствующей в п. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец предложил следующую редакцию п. 4.3 договора купли-продажи муниципального имущества: "Оплата недвижимого имущества осуществляется в рассрочку, срок которой составляет пять лет, посредством ежеквартальных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества".
В пункте 7.2.7 представленного проекта договора купли-продажи на истца возложена обязанность "Застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора имущество за свой счет на его полную стоимость на весь срок договора в пользу продавца. Копию страхового представить продавцу в пятидневный срок со дня заключения договора страхования".
Посчитав возложение на покупателя такой обязанности неправомерным, ООО "Клото" предложило указанный пункт проекта договора купли-продажи исключить, поскольку подобное обременение покупателя не предусмотрено Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Предложения были отражены истцом в протоколе разногласий, который был направлен последним 02.07.2015 в адрес Администрации Ступинского м/р МО, и по итогам рассмотрения которого было подготовлено и направлено истцу письмо (получено 04.08.2015), сообщающее о невозможности заключения договора в редакции, предложенной обществом.
Поскольку указанные условия договора купли-продажи, в том числе о цене выкупаемого имущества, не были согласованы сторонами, ООО "Клото" в порядке статьи 445 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды исходили из доказанности несоответствия спорных условий проекта договора купли-продажи положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закона N 159-ФЗ).
В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 13-ти дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 445 ГК РФ.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
В силу положений ст. 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимой оценкой.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Как установлено судами, между сторонами возник спор, в том числе, относительно достоверности величины стоимости выкупаемого истцом имущества, определенной в отчете об определении рыночной стоимости N МК14 (06) от 18.11.2014 и составляющей 2 200 000 руб. без учета НДС.
Статьей 13 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
По правилам ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
В целях установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением Арбитражного суда Московской области от 16.11.2015 была назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Защита" Кодзаеву С.М., предупрежденному в установленном законом порядке об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии с положениями ст. 307 УК РФ.
Согласно экспертному заключению, представленному в материалы дела по итогам проведения указанного экспертного исследования, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 61,8 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, город Ступино, ул. Пушкина, д. 97, составляет 1 800 000 руб. с учетом НДС.
Администрация Ступинского м/р МО ссылается на то, что решением органа местного самоуправления об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Пушкина, д. 97 общей площадью 61,8 кв. м, принятым в виде постановления Администрации Ступинского м/р МО от 29.05.2015 N 1791-п, изданным в ходе реализации полномочий, определенных Федеральным законом N 159-ФЗ, исчерпывающим образом определены условия приватизации муниципального имущества и является основанием для заключения договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества, с которым, как полагает ответчик, ООО "Клото" согласилось и в установленном порядке не оспаривало.
Постановлением установлены условия об оплате недвижимого имущества и рыночная стоимость согласно отчету N МК14 (06). Арбитражный апелляционный суд правомерно пришел к выводу, что данный довод жалобы несостоятельный и подлежит отклонению ввиду следующего.
Статья 3 Закона N 159-ФЗ устанавливает обязательность величины рыночной оценки отчуждаемого недвижимого имущества для сторон сделки, иные нормы указанного Закона (в том числе ст. 9) не содержат положений, указывающих на необходимость утверждения такой цены ненормативным актом уполномоченного органа.
В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Таким образом, даже при наличии ненормативного правового акта соответствующего органа власти, утверждающего величину оценки, субъект малого и среднего предпринимательства не лишен права обратиться в суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договора, в том числе, относительно условия о цене выкупаемого объекта недвижимости.
В силу изложенного судами правомерно отклонена ссылка ответчика на то, что, обращаясь в суд с иском, ООО "Клото" злоупотребил правом.
Представленное экспертное заключение в установленном законом порядке не оспорено, доказательства несоответствия проведенной судебной экспертизы требованиям Закона N 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 не представлены.
Таким образом, суды обоснованно пришли к выводу о том, что стоимость объекта оценки определена экспертом с соблюдением установленного законодательством порядка, выбранные экспертом объекты-аналоги отвечают предъявляемым к ним требованиям; в разделе, посвященном анализу рынка, содержится вся необходимая информация о ценообразующих факторах, выводы о влиянии спроса и предложения на стоимость оцениваемого объекта.
С ходатайством о назначении по делу повторной экспертизы ответчик не обращался.
Учитывая изложенное, суды правомерно сочли возможным урегулировать разногласия по договору по цене продажи помещения, которая составляет 1 525 423 руб. 73 коп. без учета НДС.
Согласно п. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии со ст. 3 Закона Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных районов, городских округов, городских и сельских поселений Московской области, приобретаемого арендатором в порядке, установленном Федеральным законом, по выбору арендатора, может производиться в рассрочку. Предельный срок рассрочки оплаты составляет пять лет.
Учитывая изложенное, судами обоснованно была принята редакция пункта 4.3 договора, предусматривающая возможность оплаты недвижимого имущества в рассрочку, срок которой составляет пять лет.
Рассмотрев положения пункта 7.2.7 представленного ответчиком проекта договора купли-продажи на истца, обязывающие покупателя застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания договора имущество за свой счет на его полную стоимость на весь срок договора в пользу продавца, арбитражный апелляционный суд полагает обоснованным требование истца об его исключении, поскольку ответственность покупателя установлена положениями заключаемого договора, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Законе N 159-ФЗ.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 15 апреля 2016 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2016 года по делу N А41-63668/15 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА
Судьи
О.И.КОМАРОВА
С.В.НЕЧАЕВ
Н.Д.ДЕНИСОВА
Судьи
О.И.КОМАРОВА
С.В.НЕЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)