Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, стороны обязались в будущем после окончания строительства жилого дома заключить основной договор купли-продажи квартиры, до настоящего времени обязательства ответчиком не исполнены, строительство на окончено, дом в эксплуатацию не введен, квартира истцу не передана, истцом обязанность по оплате квартиры выполнена в полном объеме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Зубова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего: Грибовой Е.Н.
судей: Канивец Т.В., Магжановой Э.А.
при секретаре: С.А.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Канивец Т.В. дело по апелляционной жалобе представителя ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" М. на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 08 декабря 2015 года, которым постановлено:
"Иск Хубовой Д.Н. к ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда - удовлетворить частично.
Взыскать с ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" в пользу Х.Д. неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 600.000,00 руб., штраф в размере 300.000,00 руб., компенсацию морального вреда в размере 30.000,00 руб., возврат государственной пошлины в размере 8.146,00 руб.
В остальной части иска - отказать".
Х.Д. обратилась в суд с иском к ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину - участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 2.629.105 руб., компенсации морального вреда в размере 100.000 руб., расходов по оплате государственной пошлины.
В обоснование указала, что 31.01.2011 между ней и ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" заключен предварительный договор N 212\\Сл-2 купли-продажи недвижимого имущества. Согласно указанному договору стороны обязались в будущем, после окончания строительства жилого дома, заключить основной договор купли-продажи квартиры. В соответствии с предварительным договором квартира - двухкомнатная квартира под условным номером 57, общей проектной площадью 85,90 кв. м, на 13 этаже в корпусе 3 общественно жилого комплекса ЖК "Западные ворота столицы", расположенного по адресу: **. Согласно п. п. 3.1. предварительного договора, срок окончания строительства и оформления прав - не позднее 31.12.2012. Ответчиком указанные сроки нарушены, тем самым нарушены права истца. До настоящего времени обязательства ответчиком не исполнены, строительство на окончено, дом в эксплуатацию не введен, квартира истцу не передана. Истцом обязанность по оплате стоимости квартиры выполнена в полном объеме. Истец обратилась в Одинцовский городской суд Московской области с исковым заявлением о признании права собственности на долю, в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры. Решением Одинцовского городского суда от 18.08.2015 иск Х.Д. удовлетворен.
Х.Д. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель Х.Е. - С.Е. требования поддержала в полном объеме.
Представитель ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" Б. иск не признал, просил отказать истцу в удовлетворении требований по доводам, указанным в возражениях на исковое заявление.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" М. просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, указывая на неверное применение норм материального права.
Х.Д. надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание не явилась. В силу ч. 1 ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд не только о причинах неявки, но и представить доказательства уважительности этих причин, что сделано не было, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" Н., поддержавшую жалобу, представителя Х.Д. - С.Е., согласившуюся с решением, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом были верно применены нормы материального права статей 151, 309, 310, 330, 333 Гражданского Кодекса РФ, Федерального закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", учтены разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей".
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 05.09.2006 между ООО "Корпорация "Союз-Возрождение" (инвестор-заказчик) и ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" (соинвестор) заключен договор соинвестирования N К-072 строительства общественно-жилого комплекса "Западные ворота столицы" в районе деревни Марфино, Одинцовского муниципального района Московской области в целях реализации инвестиционного контракта N 1604 от 16.04.2002.
06.08.2007 между Министерством строительного комплекса Правительства Московской области, администрацией Одинцовского муниципального района Московской области, ООО "Корпорация "Союз-Возрождение" и ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" было подписано дополнительное соглашение N 3 к инвестиционному контракту N 1604, согласно п. 5.5.4 которого ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" обязуется нести полную ответственность за нарушение сроков финансирования и выполнения строительных работ жилого комплекса "Западные ворота столицы" перед сторонами контракта и третьими лицами.
13.08.2008 администрацией Одинцовского муниципального района ООО "Корпорация "Союз-Возрождение" выдано разрешение на строительство корпуса N 3 и объектов инженерной инфраструктуры второй очереди строительства общественно-жилого комплекса "Западные ворота столицы", расположенного по адресу: **.
27.01.2011 между Х.Д. (принципал) и ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" (агент) заключен агентский договор N 212/Сл-2, по условиям которого общество обязалось за вознаграждение от имени и за счет средств принципала осуществить юридические и иные действия по подбору и обеспечению заключения сделки по приобретению Х.Д. в собственность двухкомнатной квартиры на 13 этаже, общей площадью 85,90 кв. м (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд), расположенной по адресу: **, ориентировочной стоимостью 4.623.010,01 руб.
Согласно п. 3.1 договора за выполнение агентом своих обязательств по договору в полном объеме, в день заключения настоящего договора Х.Д. выплачивает в счет вознаграждения аванс в размере 142.979,69 руб., с учетом НДС.
Пунктом 3.2 договора установлено, что основное вознаграждение агента по договору составляет 95.324,56 руб., с учетом НДС, и выплачивается Х.Д. за исполнение агентом обязательств по поиску и подбору вариантов квартиры, согласно п. п. 1.1, 2.1.1 договора.
В пункте 3.3. договора указано, что дополнительное вознаграждение агента по договору составляет 47.655,13 руб. с учетом НДС, и выплачивается Х.Д. за исполнение агентом обязательств, связанных с обеспечением заключения Х.Д. сделки по приобретению в свою собственность указанной выше квартиры.
По условиям агентского договора агент брал на себя обязанность организовать подбор вариантов, осуществить юридическую и фактическую подготовку сделки, осуществить расчеты, оформить и подписать акты (раздел 2 агентского договора).
Х.Д. оплатила ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" агентское вознаграждение.
Из представленного в материалы дела акта от 31.01.2011 стороны подтвердили надлежащее исполнение обязательств по указанному договору в полном объеме.
27.01.2011 между ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" и Х.Д. заключен договор поручительства N 212\\Сл-2, согласно которого ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" обязалось отвечать перед Х.Д. по обязательствам ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" по агентскому договору от 27.01.2011.
31.01.2011 между Х.Д. и ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" заключен предварительный договор N 212/Сл-2 купли-продажи недвижимого имущества в виде двухкомнатной квартиры N **, согласно которому общество обязалось в срок не позднее 31.12.2012 заключить договор купли-продажи данной квартиры после окончания строительства жилого дома и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности на строительство, а Х.Д. обязалась оплатить обществу обусловленную договором цену указанного жилья в размере 4.623.010,01 руб.
Согласно п. 3.1 предварительного договора стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, после окончания строительства жилого дома и в течение 60 календарных дней с момента оформления права собственности общества на квартиру, но не позднее 31.12.2012, в котором общество будет выступать продавцом, а Х.Д. покупателем.
В соответствии с п. 5.1.1 предварительного договора ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" брало на себя обязательство осуществить строительство жилого дома, оформить в установленном законом порядке квартиру в свою собственность для последующего заключения с Х.Д. договора купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных настоящим договором.
Согласно п. 5.1.2 предварительного договора купли-продажи N 212/Сл-2 от 31.01.2011 ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" обязуется заключить с Х.Д. договор купли-продажи квартиры в срок и на условиях, предусмотренных настоящим договором соответственно.
Х.Д. выполнила свои обязательства по предварительному договору, перечислила денежные средства, что является выполнением обязательств и по основному договору.
Судом было установлено, что каких-либо дополнительных соглашений о переносе сроков заключения договора купли-продажи квартиры сторонами не заключалось.
Также судом установлено, что свои обязательства по заключенному с истцом предварительному договору ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ", как сторона договора, не исполнило, договор купли-продажи квартиры в указанный в упомянутом договоре срок заключен не был.
Из дела следует, что 18.08.2015 Одинцовским городским судом Московской области принято решение о признании за Х.Д. права собственности на 8590/6110528 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: **, общей площадью 85,90 кв. м, на 13 этаже. Указанное решение вступило в законную силу.
Исследуя представленные сторонами доказательства, анализируя положения заключенных сторонами договоров, суд установил, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между истцом и ответчиком не являлся самостоятельной сделкой, а был направлен на прикрытие действительных намерений сторон, на заключение договора долевого участия. Подписывая данный договор, стороны имели в виду уплату Х.Д. ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ", через заключение агентского договора, договора поручительства и предварительного договора, денежных средств в обмен на обязательство ответчика возвести многоквартирный жилой дом и передать истцу в собственность квартиру, которая на момент заключения предварительного договора не была построена (не имелась в наличии у продавца). То есть, стороны имели в виду - привлечение денежных средств физического лица Х.Д. для долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.
С учетом намерений сторон и совершенных ими действий, суд пришел к выводу, что предварительный договор предполагался сторонами возмездным. При этом, ответчик принял на себя обязательства (п. 3.1) после окончания строительства жилого дома не позднее 31.12.2012 передать истцу объект строительства - указанную выше квартиру.
Поскольку объект строительства должен быть передан не позднее 31.12.2012, вывод суда о том, что нарушены права Х.Д., а ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" не исполнило своих обязательств, установленных договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, не передало квартиру к установленному сроку, судебная коллегия считает правильным.
Частично удовлетворяя требования Х.Д. о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств, судом были учтены установленные по делу обстоятельства, подтверждающие нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого участия, положения Федерального закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", размер и характер обязательств застройщика, длительность периода их неисполнения, размер неустойки и ее соотношение с суммой целевого финансирования. Суд посчитал, что размер неустойки следует уменьшить до 600.000 руб. в соответствии со ст. 333 ГК РФ, поскольку сумма неустойки в размере 2.629.105 руб. несоразмерна последствиям нарушенных обязательств.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда.
При разрешении требований о компенсации морального вреда, судом были учтены положения ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", характер причиненных истцу нравственных страданий ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств, характер спорных правоотношений, конкретные обстоятельства дела, вина ответчика, принцип разумности и справедливости. Поэтому судебная коллегия соглашается с выводом суда о взыскании с ответчика в пользу истца 30.000 руб. в качестве компенсации морального вреда.
Разрешая вопрос о взыскании штрафа суд верно руководствовался нормами материального права, учел установленный факт неудовлетворения ответчиком требований потребителя в добровольном порядке, пришел к выводу о необходимости снижения суммы штрафа до 300.000 руб. в порядке ст. 333 ГК РФ.
Государственную пошлину суд взыскал исходя из норм действующего законодательства.
Доводы жалобы о том, что ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" не является застройщиком, и к правоотношениям сторон неприменимы положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" были предметом исследования суда первой инстанции и отклонены, им дана надлежащая оценка при вынесении решения, переоценки не требуется. Суд правомерно признал указанные доводы необоснованными.
ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" не имело цель приобретения указанной выше квартиры в свою собственность, а ставило целью привлечение денежных средств граждан, в том числе истца, для строительства указанного жилого дома.
Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (ч. 2 ст. 3 ФЗ N 214-ФЗ).
Исходя из указанной нормы Закона, денежные средства граждан для целей строительства многоквартирного дома могут привлекаться только на основании договора участия в долевом строительстве.
К отношениям застройщика и участника долевого строительства - гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, и соответствуют нормам материального и процессуального права, регулирующим спорные правоотношения, в жалобе по существу не опровергнуты. Апелляционная жалоба рассмотрена в пределах, содержащихся в ней доводов.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 08 декабря 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" М. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.04.2016 ПО ДЕЛУ N 33-13529/2016
Требование: О взыскании неустойки, компенсации морального вреда.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, стороны обязались в будущем после окончания строительства жилого дома заключить основной договор купли-продажи квартиры, до настоящего времени обязательства ответчиком не исполнены, строительство на окончено, дом в эксплуатацию не введен, квартира истцу не передана, истцом обязанность по оплате квартиры выполнена в полном объеме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 апреля 2016 г. по делу N 33-13529/2016
Судья: Зубова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего: Грибовой Е.Н.
судей: Канивец Т.В., Магжановой Э.А.
при секретаре: С.А.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Канивец Т.В. дело по апелляционной жалобе представителя ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" М. на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 08 декабря 2015 года, которым постановлено:
"Иск Хубовой Д.Н. к ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда - удовлетворить частично.
Взыскать с ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" в пользу Х.Д. неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 600.000,00 руб., штраф в размере 300.000,00 руб., компенсацию морального вреда в размере 30.000,00 руб., возврат государственной пошлины в размере 8.146,00 руб.
В остальной части иска - отказать".
установила:
Х.Д. обратилась в суд с иском к ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину - участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 2.629.105 руб., компенсации морального вреда в размере 100.000 руб., расходов по оплате государственной пошлины.
В обоснование указала, что 31.01.2011 между ней и ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" заключен предварительный договор N 212\\Сл-2 купли-продажи недвижимого имущества. Согласно указанному договору стороны обязались в будущем, после окончания строительства жилого дома, заключить основной договор купли-продажи квартиры. В соответствии с предварительным договором квартира - двухкомнатная квартира под условным номером 57, общей проектной площадью 85,90 кв. м, на 13 этаже в корпусе 3 общественно жилого комплекса ЖК "Западные ворота столицы", расположенного по адресу: **. Согласно п. п. 3.1. предварительного договора, срок окончания строительства и оформления прав - не позднее 31.12.2012. Ответчиком указанные сроки нарушены, тем самым нарушены права истца. До настоящего времени обязательства ответчиком не исполнены, строительство на окончено, дом в эксплуатацию не введен, квартира истцу не передана. Истцом обязанность по оплате стоимости квартиры выполнена в полном объеме. Истец обратилась в Одинцовский городской суд Московской области с исковым заявлением о признании права собственности на долю, в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры. Решением Одинцовского городского суда от 18.08.2015 иск Х.Д. удовлетворен.
Х.Д. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель Х.Е. - С.Е. требования поддержала в полном объеме.
Представитель ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" Б. иск не признал, просил отказать истцу в удовлетворении требований по доводам, указанным в возражениях на исковое заявление.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" М. просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, указывая на неверное применение норм материального права.
Х.Д. надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание не явилась. В силу ч. 1 ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд не только о причинах неявки, но и представить доказательства уважительности этих причин, что сделано не было, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" Н., поддержавшую жалобу, представителя Х.Д. - С.Е., согласившуюся с решением, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом были верно применены нормы материального права статей 151, 309, 310, 330, 333 Гражданского Кодекса РФ, Федерального закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", учтены разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей".
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 05.09.2006 между ООО "Корпорация "Союз-Возрождение" (инвестор-заказчик) и ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" (соинвестор) заключен договор соинвестирования N К-072 строительства общественно-жилого комплекса "Западные ворота столицы" в районе деревни Марфино, Одинцовского муниципального района Московской области в целях реализации инвестиционного контракта N 1604 от 16.04.2002.
06.08.2007 между Министерством строительного комплекса Правительства Московской области, администрацией Одинцовского муниципального района Московской области, ООО "Корпорация "Союз-Возрождение" и ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" было подписано дополнительное соглашение N 3 к инвестиционному контракту N 1604, согласно п. 5.5.4 которого ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" обязуется нести полную ответственность за нарушение сроков финансирования и выполнения строительных работ жилого комплекса "Западные ворота столицы" перед сторонами контракта и третьими лицами.
13.08.2008 администрацией Одинцовского муниципального района ООО "Корпорация "Союз-Возрождение" выдано разрешение на строительство корпуса N 3 и объектов инженерной инфраструктуры второй очереди строительства общественно-жилого комплекса "Западные ворота столицы", расположенного по адресу: **.
27.01.2011 между Х.Д. (принципал) и ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" (агент) заключен агентский договор N 212/Сл-2, по условиям которого общество обязалось за вознаграждение от имени и за счет средств принципала осуществить юридические и иные действия по подбору и обеспечению заключения сделки по приобретению Х.Д. в собственность двухкомнатной квартиры на 13 этаже, общей площадью 85,90 кв. м (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд), расположенной по адресу: **, ориентировочной стоимостью 4.623.010,01 руб.
Согласно п. 3.1 договора за выполнение агентом своих обязательств по договору в полном объеме, в день заключения настоящего договора Х.Д. выплачивает в счет вознаграждения аванс в размере 142.979,69 руб., с учетом НДС.
Пунктом 3.2 договора установлено, что основное вознаграждение агента по договору составляет 95.324,56 руб., с учетом НДС, и выплачивается Х.Д. за исполнение агентом обязательств по поиску и подбору вариантов квартиры, согласно п. п. 1.1, 2.1.1 договора.
В пункте 3.3. договора указано, что дополнительное вознаграждение агента по договору составляет 47.655,13 руб. с учетом НДС, и выплачивается Х.Д. за исполнение агентом обязательств, связанных с обеспечением заключения Х.Д. сделки по приобретению в свою собственность указанной выше квартиры.
По условиям агентского договора агент брал на себя обязанность организовать подбор вариантов, осуществить юридическую и фактическую подготовку сделки, осуществить расчеты, оформить и подписать акты (раздел 2 агентского договора).
Х.Д. оплатила ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" агентское вознаграждение.
Из представленного в материалы дела акта от 31.01.2011 стороны подтвердили надлежащее исполнение обязательств по указанному договору в полном объеме.
27.01.2011 между ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" и Х.Д. заключен договор поручительства N 212\\Сл-2, согласно которого ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" обязалось отвечать перед Х.Д. по обязательствам ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" по агентскому договору от 27.01.2011.
31.01.2011 между Х.Д. и ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" заключен предварительный договор N 212/Сл-2 купли-продажи недвижимого имущества в виде двухкомнатной квартиры N **, согласно которому общество обязалось в срок не позднее 31.12.2012 заключить договор купли-продажи данной квартиры после окончания строительства жилого дома и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности на строительство, а Х.Д. обязалась оплатить обществу обусловленную договором цену указанного жилья в размере 4.623.010,01 руб.
Согласно п. 3.1 предварительного договора стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, после окончания строительства жилого дома и в течение 60 календарных дней с момента оформления права собственности общества на квартиру, но не позднее 31.12.2012, в котором общество будет выступать продавцом, а Х.Д. покупателем.
В соответствии с п. 5.1.1 предварительного договора ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" брало на себя обязательство осуществить строительство жилого дома, оформить в установленном законом порядке квартиру в свою собственность для последующего заключения с Х.Д. договора купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных настоящим договором.
Согласно п. 5.1.2 предварительного договора купли-продажи N 212/Сл-2 от 31.01.2011 ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" обязуется заключить с Х.Д. договор купли-продажи квартиры в срок и на условиях, предусмотренных настоящим договором соответственно.
Х.Д. выполнила свои обязательства по предварительному договору, перечислила денежные средства, что является выполнением обязательств и по основному договору.
Судом было установлено, что каких-либо дополнительных соглашений о переносе сроков заключения договора купли-продажи квартиры сторонами не заключалось.
Также судом установлено, что свои обязательства по заключенному с истцом предварительному договору ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ", как сторона договора, не исполнило, договор купли-продажи квартиры в указанный в упомянутом договоре срок заключен не был.
Из дела следует, что 18.08.2015 Одинцовским городским судом Московской области принято решение о признании за Х.Д. права собственности на 8590/6110528 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: **, общей площадью 85,90 кв. м, на 13 этаже. Указанное решение вступило в законную силу.
Исследуя представленные сторонами доказательства, анализируя положения заключенных сторонами договоров, суд установил, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между истцом и ответчиком не являлся самостоятельной сделкой, а был направлен на прикрытие действительных намерений сторон, на заключение договора долевого участия. Подписывая данный договор, стороны имели в виду уплату Х.Д. ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ", через заключение агентского договора, договора поручительства и предварительного договора, денежных средств в обмен на обязательство ответчика возвести многоквартирный жилой дом и передать истцу в собственность квартиру, которая на момент заключения предварительного договора не была построена (не имелась в наличии у продавца). То есть, стороны имели в виду - привлечение денежных средств физического лица Х.Д. для долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.
С учетом намерений сторон и совершенных ими действий, суд пришел к выводу, что предварительный договор предполагался сторонами возмездным. При этом, ответчик принял на себя обязательства (п. 3.1) после окончания строительства жилого дома не позднее 31.12.2012 передать истцу объект строительства - указанную выше квартиру.
Поскольку объект строительства должен быть передан не позднее 31.12.2012, вывод суда о том, что нарушены права Х.Д., а ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" не исполнило своих обязательств, установленных договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, не передало квартиру к установленному сроку, судебная коллегия считает правильным.
Частично удовлетворяя требования Х.Д. о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств, судом были учтены установленные по делу обстоятельства, подтверждающие нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого участия, положения Федерального закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", размер и характер обязательств застройщика, длительность периода их неисполнения, размер неустойки и ее соотношение с суммой целевого финансирования. Суд посчитал, что размер неустойки следует уменьшить до 600.000 руб. в соответствии со ст. 333 ГК РФ, поскольку сумма неустойки в размере 2.629.105 руб. несоразмерна последствиям нарушенных обязательств.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда.
При разрешении требований о компенсации морального вреда, судом были учтены положения ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", характер причиненных истцу нравственных страданий ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств, характер спорных правоотношений, конкретные обстоятельства дела, вина ответчика, принцип разумности и справедливости. Поэтому судебная коллегия соглашается с выводом суда о взыскании с ответчика в пользу истца 30.000 руб. в качестве компенсации морального вреда.
Разрешая вопрос о взыскании штрафа суд верно руководствовался нормами материального права, учел установленный факт неудовлетворения ответчиком требований потребителя в добровольном порядке, пришел к выводу о необходимости снижения суммы штрафа до 300.000 руб. в порядке ст. 333 ГК РФ.
Государственную пошлину суд взыскал исходя из норм действующего законодательства.
Доводы жалобы о том, что ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" не является застройщиком, и к правоотношениям сторон неприменимы положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" были предметом исследования суда первой инстанции и отклонены, им дана надлежащая оценка при вынесении решения, переоценки не требуется. Суд правомерно признал указанные доводы необоснованными.
ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" не имело цель приобретения указанной выше квартиры в свою собственность, а ставило целью привлечение денежных средств граждан, в том числе истца, для строительства указанного жилого дома.
Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (ч. 2 ст. 3 ФЗ N 214-ФЗ).
Исходя из указанной нормы Закона, денежные средства граждан для целей строительства многоквартирного дома могут привлекаться только на основании договора участия в долевом строительстве.
К отношениям застройщика и участника долевого строительства - гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, и соответствуют нормам материального и процессуального права, регулирующим спорные правоотношения, в жалобе по существу не опровергнуты. Апелляционная жалоба рассмотрена в пределах, содержащихся в ней доводов.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 08 декабря 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" М. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)