Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Веклича Б.С., Солоповой А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ДГИ г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 02.06.2016 по делу N А40-115890/15, принятое судьей Прижбиловым С.В. (шифр 181-943)
по иску ЗАО "СпецСтройЭнерго" к Департаменту городского имущества города Москвы
о взыскании неосновательного обогащения в размере 4266743,91 рублей и убытков в сумме 625 943,19 рублей
третьи лица: 1) АО "Мосводоканал"; 2) ПАО "Мосэнергосбыт"; 3) ПАО "Московская объединенная электросетевая компания"; 4) ПАО "Московская объединенная энергетическая компания"; 5) ИФНС N 22 по г. Москве
при участии в судебном заседании:
от истца: Саяпина О.А. (по доверенности от 06.09.2016)
от ответчика: Яшкин А.В. (по доверенности от 07.12.2015)
от третьих лиц: не явились, извещены,
установил:
Закрытое акционерное общество (ЗАО) "СпецСтройЭнерго" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) о взыскании неосновательного обогащения в размере 4266743,91 руб. и убытков в сумме 643614,69 руб. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.06.2016 по делу N А40-115890/15 иск удовлетворен. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности исковых требований в удовлетворенной части.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и отказать в иске. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, считает, что решение Арбитражного суда города Москвы не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, что 21.11.2007 г. между истцом (арендатором) и Департаментом городского имущества г. Москвы (правопредшественником ответчика, арендодателем) заключен договор аренды нежилого здания N 01-01108/07 (далее - Договор аренды), в соответствии с которым истец принял в аренду нежилой объект общей площадью 345,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д. 64, стр. 1, квартал 1095.
Согласно п. 1.3 Договора аренды объект аренды передается в аренду для использования по офис.
В соответствии с п. 2.1. Договора аренды срок его действия установлен с 29 мая 2007 г. до начала реконструкции, но не более чем до 29 мая 2012 г.
Условиями Договора аренды не предусмотрена обязанность арендодателя продолжать арендные отношения с ответчиком по окончании срока действия Договора аренды.
При таких данных суд первой инстанции к выводу, что Договор аренды прекращен в связи с истечением срока его действия.
Истец сослался на то, что поскольку на указанное здание был наложен арест, Договор аренды не был зарегистрирован в Управлении Реестра по г. Москве.
Отсутствие зарегистрированного Договора аренды не позволило арендатору заключить договоры с Мосводоканалом, Мосэнерго и МОЭК. В результате в здании отсутствовала электроэнергия, вода и тепло. То есть объект аренды был непригоден к использованию в качестве офиса с даты заключения Договора аренды.
Обязанность заключать такие договоры с ресурсоснабжающими организациями предусмотрено п. 5.4.12. Договора аренды, согласно которому обеспечение функционирования всех инженерных систем арендуемого объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др. возложено на арендатора.
Истец принимал все зависящие от него действия в целях обязания ответчика, как собственника помещения, снять наложенный арест и пролонгировать договор на новый срок. При этом истец ежемесячно вносил арендную плату на казначейский счет Департамента имущества г. Москвы, а также налог на добавленную стоимость на счет Управления Федерального казначейства по г. Москве (ИФНС России N 22 по г. Москве ЮВАО).
31.10.2011 г. истец направлял в адрес руководителя Управления по работе с недвижимостью ЦАО письмо с просьбой зарегистрировать Договор аренды.
27.04.2012 г. истец как субъект малого предпринимательства направил ответчику пакет документов с целью заключения нового Договора аренды.
01.08.2012 г. истец направил ответчику письмо (N 6338/12 от 02.08.2012 г.) с просьбой о снятии ареста, на которое 12.09.2012 г. получил ответ (N 21-21-4995 от 12.09.2012 г.), согласно которому Департамент подал исковое заявление об освобождении имущества от ареста.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.12.2012 г. по делу N А40-108802/12 по иску Департамента имущества г. Москвы вынесено решение о снятии ареста.
01.02.2013 г. на свое обращение от 03.12.2012 г. N 01-009903/12 истец получил ответ, что вопрос переоформления Договора аренды на новый срок будет рассматриваться после снятия обременения в ЕГРП.
Письмом ответчика от 16.04.2013 г. ДГИ-1-18481/13-1 истцу предложено сдать пакет документов установленного образца в отдел "одного окна" Департамента для продления срока действия Договора с целью его государственной регистрации.
Письмом от 07.06.2013 г. N 33-5-12931/13-(0)-1 истца известили, что в связи с тем, что необходимые для государственной регистрации подлинники Договора аренды от 21.11.2001 г. N 01-01108/07 не сохранились, продление срока действия Договора аренды дополнительным соглашением не представляется возможным. Продолжение арендных отношений в данном случае возможно путем заключения нового договора аренды с применением п. 2 ст. 425 ГК РФ, устанавливающей, что условия заключенного договора по соглашению сторон применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. При этом истцу рекомендовано обратиться в службу "одного окна" за предоставлением соответствующей государственной услуги.
11.07.2013 г. истец в соответствии с Регламентом предоставлен весь необходимый пакет документов для заключения Договора аренды.
Письмом от 01.08.2013 г. N 33-5-19617/13 ответчик отказал истцу в заключении Договора аренды со ссылкой на ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и п. п. 5.1.2, 5.1.3 Регламента подготовки документов Департамента городского имущества города Москвы в режиме "одного окна", утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 03.07.2007 г. N 580-ПП.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Суд первой инстанции принял во внимание, что Департамент сдал в аренду помещение, которое находилось под арестом, в котором отсутствовала электроэнергия, вода и тепло.
Согласно сведениям ПАО "МОЭСК" к спорному зданию не осуществлялось техническое присоединение сетей, то есть у данной организации отсутствуют сведения о подключении электроэнергии.
По информации ПАО "Мосэнергосбыт" в спорное здание за период с мая 2012 г. по май 2015 г. электроэнергия не подавалась.
На основании информации АО "Мосводоканал" у названной организации отсутствовали договорные отношения по адресу: Москва, ул. Фридриха Энгельса д. 64, стр. 1, квартал 1095.
Департамент при заключении договора никакой информации относительно технической возможности использования здания под офис не представил.
Как указано в п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель, который не исполнил обязательства по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок вправе требовать от арендатора внесение арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
Согласно ст. ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В данном случае, арендатор имущество в пользование не передал, а арендодатель добросовестно вносил арендные платежи за имущество, которым не пользовался в силу его непригодности для целей использования по техническим причинам.
С 01.01.2015 г. истец прекратил исполнение обязательств по внесению арендной платы по Договору аренды.
Истец посчитал, что в данном случае арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям Договора.
Как указано в ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
Суд первой инстанции посчитал обоснованными доводы истца о том, что ответчик в нарушение положений ст. 612 ГК РФ передал арендатору имущество с недостатками, препятствующими использованию в соответствии с целями аренды.
В данном случае отсутствие тепла, света и воды в спорном помещении является недостатком сданного в аренду помещения и препятствует его использованию, ответственным за которое в силу ст. ст. 611, 612 ГК РФ является арендодатель.
Суд первой инстанции также посчитал, что истец как арендатор принял все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения, однако Договор аренды, на основании которого могли быть заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями, не мог быть зарегистрирован в установленном законом порядке, поскольку в ЕГРП в отношении данного объекта установлен арест на право аренды этого объекта, на регистрацию сделок с ним и иных действий по его распоряжению.
Запись об ограничениях внесена на основании постановления судебного пристава-исполнителя 2-го Межрайонного ОССП по ЦАО Москвы N 20-22 от 20.01.2003 г.
Следовательно, ответчик передал истцу имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную п. 1 ст. 611 ГК РФ.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Согласно ст. 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции посчитал обоснованным и подлежащим удовлетворению требование иска о взыскании с ответчика выплаченной истцом арендной платы в размере 4266743,91 рублей за помещение, которое истец не мог использовать по назначению по вине ответчика.
Кроме того, истец заявил требование о взыскании с ответчика убытков в размере 643614,69 руб. в виде уплаты истцом НДС по арендной плате по спорному Договору аренды за период с 0106.2012 г. по 27.02.2015 г.
Удовлетворяя указанные требования, суд первой инстанции учел, что в соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
В силу ст. 15 ГК РФ взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности и ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий ответственности, предусмотренных законом. Так, лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения причинителя ущерба и юридически значимую причинно-следственную связь между возникшими убытками и действиями (бездействием) ответчика. Недоказанность хотя бы одного из элементов состава правонарушения является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований о возмещении убытков. При этом лицо, требующее возмещения, должно доказать, что принимало все зависящие от него меры для предотвращения (уменьшения) убытков.
В обоснование требования истец указал, что понес расходы по оплате НДС по Договору аренды за период, когда он не мог пользоваться помещением в сумме 643614,69 рублей.
В обоснование размера убытков истец сослался на расчет, представленный ИФНС N 22 по г. Москве, в соответствии с которым за период с 01.06.2012 года по 27.02.2015 года НДС по арендной плате за нежилое помещение по договору аренды N 01-01108/07 от 21.11.2007 года составила 643614,69 руб. Данные суммы НДС, уплаченные истцом в качестве налогового агента, к вычету не заявлялись.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанные денежные средства являются убытками истца, которые в соответствии со ст. 15, 16 ГК РФ подлежат взысканию с ответчика.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчика, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 02.06.2016 по делу N А40-115890/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.09.2016 N 09АП-35383/2016 ПО ДЕЛУ N А40-115890/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 сентября 2016 г. N 09АП-35383/2016
Дело N А40-115890/15
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Веклича Б.С., Солоповой А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ДГИ г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 02.06.2016 по делу N А40-115890/15, принятое судьей Прижбиловым С.В. (шифр 181-943)
по иску ЗАО "СпецСтройЭнерго" к Департаменту городского имущества города Москвы
о взыскании неосновательного обогащения в размере 4266743,91 рублей и убытков в сумме 625 943,19 рублей
третьи лица: 1) АО "Мосводоканал"; 2) ПАО "Мосэнергосбыт"; 3) ПАО "Московская объединенная электросетевая компания"; 4) ПАО "Московская объединенная энергетическая компания"; 5) ИФНС N 22 по г. Москве
при участии в судебном заседании:
от истца: Саяпина О.А. (по доверенности от 06.09.2016)
от ответчика: Яшкин А.В. (по доверенности от 07.12.2015)
от третьих лиц: не явились, извещены,
установил:
Закрытое акционерное общество (ЗАО) "СпецСтройЭнерго" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) о взыскании неосновательного обогащения в размере 4266743,91 руб. и убытков в сумме 643614,69 руб. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.06.2016 по делу N А40-115890/15 иск удовлетворен. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности исковых требований в удовлетворенной части.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и отказать в иске. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, считает, что решение Арбитражного суда города Москвы не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, что 21.11.2007 г. между истцом (арендатором) и Департаментом городского имущества г. Москвы (правопредшественником ответчика, арендодателем) заключен договор аренды нежилого здания N 01-01108/07 (далее - Договор аренды), в соответствии с которым истец принял в аренду нежилой объект общей площадью 345,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д. 64, стр. 1, квартал 1095.
Согласно п. 1.3 Договора аренды объект аренды передается в аренду для использования по офис.
В соответствии с п. 2.1. Договора аренды срок его действия установлен с 29 мая 2007 г. до начала реконструкции, но не более чем до 29 мая 2012 г.
Условиями Договора аренды не предусмотрена обязанность арендодателя продолжать арендные отношения с ответчиком по окончании срока действия Договора аренды.
При таких данных суд первой инстанции к выводу, что Договор аренды прекращен в связи с истечением срока его действия.
Истец сослался на то, что поскольку на указанное здание был наложен арест, Договор аренды не был зарегистрирован в Управлении Реестра по г. Москве.
Отсутствие зарегистрированного Договора аренды не позволило арендатору заключить договоры с Мосводоканалом, Мосэнерго и МОЭК. В результате в здании отсутствовала электроэнергия, вода и тепло. То есть объект аренды был непригоден к использованию в качестве офиса с даты заключения Договора аренды.
Обязанность заключать такие договоры с ресурсоснабжающими организациями предусмотрено п. 5.4.12. Договора аренды, согласно которому обеспечение функционирования всех инженерных систем арендуемого объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др. возложено на арендатора.
Истец принимал все зависящие от него действия в целях обязания ответчика, как собственника помещения, снять наложенный арест и пролонгировать договор на новый срок. При этом истец ежемесячно вносил арендную плату на казначейский счет Департамента имущества г. Москвы, а также налог на добавленную стоимость на счет Управления Федерального казначейства по г. Москве (ИФНС России N 22 по г. Москве ЮВАО).
31.10.2011 г. истец направлял в адрес руководителя Управления по работе с недвижимостью ЦАО письмо с просьбой зарегистрировать Договор аренды.
27.04.2012 г. истец как субъект малого предпринимательства направил ответчику пакет документов с целью заключения нового Договора аренды.
01.08.2012 г. истец направил ответчику письмо (N 6338/12 от 02.08.2012 г.) с просьбой о снятии ареста, на которое 12.09.2012 г. получил ответ (N 21-21-4995 от 12.09.2012 г.), согласно которому Департамент подал исковое заявление об освобождении имущества от ареста.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.12.2012 г. по делу N А40-108802/12 по иску Департамента имущества г. Москвы вынесено решение о снятии ареста.
01.02.2013 г. на свое обращение от 03.12.2012 г. N 01-009903/12 истец получил ответ, что вопрос переоформления Договора аренды на новый срок будет рассматриваться после снятия обременения в ЕГРП.
Письмом ответчика от 16.04.2013 г. ДГИ-1-18481/13-1 истцу предложено сдать пакет документов установленного образца в отдел "одного окна" Департамента для продления срока действия Договора с целью его государственной регистрации.
Письмом от 07.06.2013 г. N 33-5-12931/13-(0)-1 истца известили, что в связи с тем, что необходимые для государственной регистрации подлинники Договора аренды от 21.11.2001 г. N 01-01108/07 не сохранились, продление срока действия Договора аренды дополнительным соглашением не представляется возможным. Продолжение арендных отношений в данном случае возможно путем заключения нового договора аренды с применением п. 2 ст. 425 ГК РФ, устанавливающей, что условия заключенного договора по соглашению сторон применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. При этом истцу рекомендовано обратиться в службу "одного окна" за предоставлением соответствующей государственной услуги.
11.07.2013 г. истец в соответствии с Регламентом предоставлен весь необходимый пакет документов для заключения Договора аренды.
Письмом от 01.08.2013 г. N 33-5-19617/13 ответчик отказал истцу в заключении Договора аренды со ссылкой на ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и п. п. 5.1.2, 5.1.3 Регламента подготовки документов Департамента городского имущества города Москвы в режиме "одного окна", утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 03.07.2007 г. N 580-ПП.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Суд первой инстанции принял во внимание, что Департамент сдал в аренду помещение, которое находилось под арестом, в котором отсутствовала электроэнергия, вода и тепло.
Согласно сведениям ПАО "МОЭСК" к спорному зданию не осуществлялось техническое присоединение сетей, то есть у данной организации отсутствуют сведения о подключении электроэнергии.
По информации ПАО "Мосэнергосбыт" в спорное здание за период с мая 2012 г. по май 2015 г. электроэнергия не подавалась.
На основании информации АО "Мосводоканал" у названной организации отсутствовали договорные отношения по адресу: Москва, ул. Фридриха Энгельса д. 64, стр. 1, квартал 1095.
Департамент при заключении договора никакой информации относительно технической возможности использования здания под офис не представил.
Как указано в п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель, который не исполнил обязательства по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок вправе требовать от арендатора внесение арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
Согласно ст. ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В данном случае, арендатор имущество в пользование не передал, а арендодатель добросовестно вносил арендные платежи за имущество, которым не пользовался в силу его непригодности для целей использования по техническим причинам.
С 01.01.2015 г. истец прекратил исполнение обязательств по внесению арендной платы по Договору аренды.
Истец посчитал, что в данном случае арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям Договора.
Как указано в ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
Суд первой инстанции посчитал обоснованными доводы истца о том, что ответчик в нарушение положений ст. 612 ГК РФ передал арендатору имущество с недостатками, препятствующими использованию в соответствии с целями аренды.
В данном случае отсутствие тепла, света и воды в спорном помещении является недостатком сданного в аренду помещения и препятствует его использованию, ответственным за которое в силу ст. ст. 611, 612 ГК РФ является арендодатель.
Суд первой инстанции также посчитал, что истец как арендатор принял все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения, однако Договор аренды, на основании которого могли быть заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями, не мог быть зарегистрирован в установленном законом порядке, поскольку в ЕГРП в отношении данного объекта установлен арест на право аренды этого объекта, на регистрацию сделок с ним и иных действий по его распоряжению.
Запись об ограничениях внесена на основании постановления судебного пристава-исполнителя 2-го Межрайонного ОССП по ЦАО Москвы N 20-22 от 20.01.2003 г.
Следовательно, ответчик передал истцу имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную п. 1 ст. 611 ГК РФ.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Согласно ст. 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции посчитал обоснованным и подлежащим удовлетворению требование иска о взыскании с ответчика выплаченной истцом арендной платы в размере 4266743,91 рублей за помещение, которое истец не мог использовать по назначению по вине ответчика.
Кроме того, истец заявил требование о взыскании с ответчика убытков в размере 643614,69 руб. в виде уплаты истцом НДС по арендной плате по спорному Договору аренды за период с 0106.2012 г. по 27.02.2015 г.
Удовлетворяя указанные требования, суд первой инстанции учел, что в соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
В силу ст. 15 ГК РФ взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности и ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий ответственности, предусмотренных законом. Так, лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения причинителя ущерба и юридически значимую причинно-следственную связь между возникшими убытками и действиями (бездействием) ответчика. Недоказанность хотя бы одного из элементов состава правонарушения является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований о возмещении убытков. При этом лицо, требующее возмещения, должно доказать, что принимало все зависящие от него меры для предотвращения (уменьшения) убытков.
В обоснование требования истец указал, что понес расходы по оплате НДС по Договору аренды за период, когда он не мог пользоваться помещением в сумме 643614,69 рублей.
В обоснование размера убытков истец сослался на расчет, представленный ИФНС N 22 по г. Москве, в соответствии с которым за период с 01.06.2012 года по 27.02.2015 года НДС по арендной плате за нежилое помещение по договору аренды N 01-01108/07 от 21.11.2007 года составила 643614,69 руб. Данные суммы НДС, уплаченные истцом в качестве налогового агента, к вычету не заявлялись.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанные денежные средства являются убытками истца, которые в соответствии со ст. 15, 16 ГК РФ подлежат взысканию с ответчика.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчика, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 02.06.2016 по делу N А40-115890/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
А.А.СОЛОПОВА
Б.С.ВЕКЛИЧ
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
А.А.СОЛОПОВА
Б.С.ВЕКЛИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)