Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 03 мая 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Скромовой Ю.В.,
судей Дюкина В.Ю., Поляковой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.
- при участии представителя ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Маяк": Виклюк А.М., доверенность от 29.11.2016, паспорт; Чистяков О.В., доверенность от 10.05.2016, паспорт;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Маяк" и третьего лица - Администрации Североуральского городского округа,
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 февраля 2017 года
по делу N А60-33305/2016
принятое судьей Коликовым В.В.,
по иску муниципального унитарного предприятия школьного и общественного питания "Глобус" (ОГРН 1026601799916, ИНН 6631002628)
к обществу с ограниченной ответственностью "Маяк" (ОГРН 1086631000422, ИНН 6631009253)
третье лицо: Администрация Североуральского городского округа
о взыскании заряженности по договору аренды имущественного комплекса, расторжении договора аренды,
установил:
Муниципальное унитарное предприятие школьного общественного питания "Глобус" (далее - предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Маяк" (далее - общество, ответчик) о взыскании 6 000 000 руб. в качестве задолженности по инвестиционным вложениям в развитие арендованного имущественного комплекса, взыскании 1 548 997 руб. 94 коп. долга по арендной плате, 165 778 руб. 11 коп. неустойки, начисленной за период с 01.01.2016 по 18.01.2017, с последующим начислением неустойки по дату фактического погашения суммы долга, расторжении договора аренды от 05.01.2009.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09 февраля 2017 года исковые требований удовлетворены частично, расторгнут договор от 05.01.2009 аренды имущественного комплекса, находящегося в муниципальной собственности Североуральского городского округа, заключенный между предприятием и обществом, с общества в пользу предприятия взыскано 972 781 руб. 90 коп., в том числе 904 074 руб. 59 коп. основной долг по арендной плате, 68 707 руб. 31 коп. - неустойка, начисленная за период с 25.12.2015 по 18.01.2017, с продолжением ее начисления на сумму основного долга с 19.01.2017 по дату фактической уплаты суммы основного долга по одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, равной 13% годовых, за каждый день просрочки исходя из размера просроченной суммы долга. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, общество и Администрация Североуральского городского округа обратились в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.
В апелляционной жалобе общество просит решение в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды от 05.01.2009 отменить, принять новый судебный акт - об оставлении искового заявления в указанной части без рассмотрения. В обоснование апелляционной жалобы указывает, что судом первой инстанции было принято решение о расторжении договора аренды без учета доводов ответчика о несоблюдении истцом обязательного претензионного порядка урегулирования спора. Указывает, что ссылка истца на претензию от 28.04.2016 в качестве подтверждения факта соблюдения обязательного претензионного порядка несостоятельна, поскольку не представлены доказательства вручения или направления этой претензии ответчику, в связи с чем считает, что исковое заявление в части требования о расторжении договора подлежало оставлению без рассмотрения.
Администрация Североуральского городского округа в апелляционной жалобе просит решение в части отказа во взыскании задолженности по инвестиционным вложениям в развитие имущественного комплекса отменить, вынести новый судебный акт - об удовлетворении исковых требований предприятия к обществу в размере 2 199 196,00 руб.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что вопрос вложения инвестиций в развитие имущественного комплекса исследовался в рамках дела N А60-12984/2014. Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 по делу N А60-12984/2014 установлено, что инвестиционные вложения в развитие имущественного комплекса осуществлялись обществом только путем проведения капитального ремонта здания. Указанное постановление суда апелляционной инстанции имеет преюдициальное значение для настоящего дела, однако не было учтено судом первой инстанции, несмотря на доводы представителя Администрации Североуральского городского округа. Кроме того, указывает, что судом необоснованно включены затраты по акту от 05.11.2009 в инвестиционные вложения, направленные на улучшение имущественного комплекса, также судом необоснованно включены затраты ответчика в размере 700163 руб. (проведение ремонта здания столовой).
До начала судебного разбирательства от предприятия поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу администрации, в котором выражено согласие с доводами администрации и указано на незаконность и необоснованность решения в части отказа во взыскании задолженности по инвестиционным вложениям в развитие имущественного комплекса.
От общества поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу администрации, в котором указано, что решение в обжалуемой третьим лицом части является законным и обоснованным, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы своей жалобы, просили апелляционную жалобу удовлетворить, решение отменить.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, на основании итогового протокола по результатам проведения конкурса от 26.12.2008 общество (арендатор) и предприятие (арендодатель) 05.01.2009 заключили договор аренды имущественного комплекса, находящего в муниципальной собственности Североуральского городского округа.
Согласно п. 1.1 названного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное владение и хозяйственное использование имущественный комплекс МУПШОП "Глобус", расположенный по адресу: г. Североуральск, ул. Ленина, 17Б.
Пунктом 1.3 договора установлен срок действия договора аренды с 05.01.2009 по 05.01.2019.
Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 05.01.2009 года.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает на наличие оснований для расторжения договора аренды ввиду ухудшения арендатором состояния арендуемого объекта и неисполнения обязанности по внесению арендной платы.
В качестве правового основания иска истец ссылается на ст. 616, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Признавая необоснованным требование о расторжении договора по причине существенного ухудшения арендованного имущества, суд первой инстанции указал, что данное обстоятельство надлежащими доказательствами не подтверждено. С учетом того, что акт обследования от 07.04.2016, представленный истцом в обоснование ухудшения ответчиком имущества, составлен истцом в одностороннем порядке; истец не представил доказательств существенного ухудшения имущества, не опроверг акт обследования от 10.10.2016, представленный ответчиком; не представил доказательств направления арендатору требования об устранении недостатков, указывающих на ухудшение имущества в разумный срок, суд первой инстанции не нашел оснований для расторжения договора аренды по признаку существенного ухудшения имущества.
Данные выводы никем из сторон не оспариваются.
Иным основанием для расторжения договора истец указывает невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд.
Признавая данное требование обоснованным, суд первой инстанции исходил из следующего.
На основании ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Установив наличие задолженности по арендной плате, требование о взыскании которой признаны обоснованными по настоящему делу и удовлетворены, суд первой инстанции требования о расторжении договора также признал подлежащими удовлетворению.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3.1. договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 25.03.2011, общий размер арендной платы по договору составляет 123125 руб. в месяц, который подлежит перечислению ежемесячно авансом на расчетный счет арендодателя не позднее 25 числа каждого месяца.
Согласно расчету истца арендная плата за спорный период с января 2016 года по 18 января 2017 года ответчиком не вносилась, в связи с чем образовался долг по арендной плате в сумме 1 548 991 руб. 94 коп.
Ответчик, возражая против иска в части взыскания арендной платы, ссылается на частичное ее гашение путем зачета встречных однородных требований и внесение наличных денежных средств на общую сумму 644 917 руб. 35 коп., в подтверждение чего представил уведомления о зачете денежных требований от 25.02.2016, 25.03.2016, 25.04.2016, 25.05.2016, 30.06.2016, 31.07.2016, 31.08.2016, приходные кассовые ордера от 08.08.2016, 03.10.2016, 14.10.2016, 31.10.2016, 29.11.2016.
Вместе с тем, истец полагает, что зачета встречных однородных требований не произошло, поскольку такой зачет не был принят арендодателем, а договором установлена денежная форма расчетов по договору аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ обязательства прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной.
Факт получения указанных уведомления, равно как основания возникновения встречных требований (взыскание судебных расходов в пользу ответчика, выполнение услуг по техническому обслуживанию) ответчиком не оспорены.
В силу пункта 2 статьи 154, статьи 410 ГК РФ зачет как способ прекращения обязательства является односторонней сделкой, для совершения которой необходимы определенные условия: требования должны быть встречными, однородными, с наступившими сроками исполнения. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Доказательств того, что указанные ответчиком односторонние зачеты признаны недействительными сделками, в материалы дела не представлено. Признаков ничтожности указанных сделок по зачету взаимных требований судом также не установлено, они признаются судом допустимым способом прекращения обязательства по арендной плате в указанных суммах.
Таким образом, сумма долга по арендной плате уменьшена судом на сумму 644 917 руб. 35 коп. и взыскан долг в размере 904 074 руб. 59 коп.
Установив, что с мая по декабрь 2016 года, то есть более трех месяцев, арендная плата (в том числе путем зачета встречных требований) не вносилась арендатором в полном объеме, суд применительно к положениям ст. 450 ГК РФ признал нарушение порядка внесения арендной платы со стороны арендатора существенным нарушением, которое является достаточным основанием для расторжения договора аренды, ввиду чего правомерно удовлетворил требования предприятия о расторжении договора аренды от 05.01.2009.
Довод общества о несоблюдении истцом обязательного претензионного порядка урегулирования спора отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку опровергается представленными в материалы дела претензией от 25.02.2016 N 17, копией почтового уведомления о вручении; претензией от 28.04.2016 N 51, копией почтового уведомления о вручении (том 1, л.д. 37,38, 41,42).
Иного обществом в порядке ст. 65 АПК РФ не доказано.
Удовлетворяя требование о взыскании неустойки, начисленной с 25.01.2015 г. по 18.01.2017 г. в сумме 165 778 руб. 11 коп., суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 329, 330, 331 ГК РФ, условиями п. 5.1. договора аренды, и установив факт просрочки внесения арендных платежей, с учетом частичного удовлетворения исковых требований в части суммы долга по арендной плате и арифметической корректировке расчета, правомерно взыскал неустойку в сумме 68 707 руб. 31 коп.
Отказывая в удовлетворении требований о взыскании 6 000 000 руб. за период с 2014 года по 2016 год в качестве задолженности по инвестиционным вложениям в развитие арендованного имущественного комплекса, суд исходил из следующего.
Пунктом 4.1.5. договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по вложению инвестиций и развитие имущественного комплекса в размере двух миллионов рублей ежегодно.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 по делу А60-12984/2014 дана следующая правовая оценка условиям спорного договора и установлено, что вложение инвестиций в развитие имущественного комплекса являлось одним из условий проведения конкурса на право заключения договора аренды. Договор аренды заключен между истцом и ответчиком по результатам конкурса.
Суд апелляционной инстанции отметил, что арендатор самостоятельно по условиям торгов на право аренды и заключенного по его результатам договора аренды принял на себя обязательства по проведению ремонта здания и помещений столовой в течение первого года аренды и по вложению инвестиций и развитию имущественного комплекса в размере двух миллионов рублей ежегодно. Из буквального толкования условий договора аренды от 05.01.2009, а также из сложившихся фактических взаимоотношений сторон не следует, что между сторонами возникли отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, в смысле, придаваемом этому понятию Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". К рассматриваемым отношениям сторон названный Закон применению не подлежит.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 по делу А60-12984/2014 установлено, что в период с 2009 по 15.04.2014 арендатором с согласия арендодателя выполнены работы по капитальному ремонту арендованного имущества на сумму 13 800 804 руб.
В постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 15.10.2015 по делу N А60-12984/2014 указано, что проанализировав представленные в материалы дела доказательства, характер сложившихся правоотношений сторон, суд пришел к выводу об отсутствии между сторонами до рассмотрения настоящего спора разногласий о том, что капитальный ремонт выполняется обществом во исполнение п. 4.1.5 договора аренды, договор аренды, в том числе п. 4.1.5 договора, исполнялся сторонами.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.08.2016 по делу N А60-17110/2016 арендатору отказано в удовлетворении исковых требований о признании п. 4.1.5 договора аренды имущественного комплекса, находящегося в муниципальной собственности Североуральского городского округа от 05.01.2009 недействительным.
Согласно представленному акту от 05.11.2009 проверки выполнения обществом условий договора аренды, установлено, что на указанную дату арендатором произведено вложение инвестиций в развитие имущественного комплекса в сумме 2 008 597 руб. 97 коп. Указанный акт подписан как со стороны арендодателя, так и арендатора; сторонами признано, что условия договора аренды на дату подписания акта выполнены в полном объеме.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.11.2015 по делу N А60-7106/2015 установлен факт выполнения арендатором на арендуемом объекте ремонтных работ в ноябре - декабре 2014 года в размере 700 163 руб. При этом судом отказано в удовлетворении иска арендатора о взыскании указанной суммы с арендодателя в качестве неосновательного обогащения ввиду отсутствия правовых оснований.
При этом постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2016 по делу N А60-7106/2015 указано, что выполнение ремонтных работ, стоимость которых заявлена ко взысканию, соотносится с обязанностью арендатора, установленной п. 4.1.5 договора аренды.
Таким образом, проанализировав акт от 05.11.2009 проверки выполнения обществом условий договора аренды, вышеназванные судебные акты, суд пришел к верному выводу, что арендатором за период с 05.01.2009 по 2016 год во исполнение обязанности, установленной п. 4.1.5 договора аренды, понесены затраты в размере, превышающем сумму заявленную ко взысканию в качестве долга по п. 4.1.5 договора, ввиду чего правомерно отказа в удовлетворении требований о взыскании 6 000 000 руб. в качестве задолженности по инвестиционным вложениям в развитие арендованного имущественного комплекса за период с 2014 года по 2016 год на основании п. 4.1.5 договора аренды.
Довод Администрации Североуральского городского округа о том, что постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 по делу N А60-12984/2014 имеет преюдициальное значение для настоящего дела и не было учтено судом первой инстанции, судом апелляционной инстанции отклоняется, как противоречащий изложенному выше.
Довод Администрации Североуральского городского округа о необоснованности включения затрат по акту от 05.11.2009 в инвестиционные вложения, направленные на улучшение имущественного комплекса, а также включения затрат ответчика в размере 700 163 руб. (проведение ремонта здания столовой) направлен на переоценку установленных судом обстоятельств. Однако апелляционный суд соглашается с оценкой, которая дана судом первой инстанции, и оснований для иных выводов не находит.
Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 февраля 2017 года по делу N А60-33305/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.05.2017 N 17АП-4423/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А60-33305/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 мая 2017 г. N 17АП-4423/2017-ГК
Дело N А60-33305/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 03 мая 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Скромовой Ю.В.,
судей Дюкина В.Ю., Поляковой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.
- при участии представителя ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Маяк": Виклюк А.М., доверенность от 29.11.2016, паспорт; Чистяков О.В., доверенность от 10.05.2016, паспорт;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Маяк" и третьего лица - Администрации Североуральского городского округа,
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 февраля 2017 года
по делу N А60-33305/2016
принятое судьей Коликовым В.В.,
по иску муниципального унитарного предприятия школьного и общественного питания "Глобус" (ОГРН 1026601799916, ИНН 6631002628)
к обществу с ограниченной ответственностью "Маяк" (ОГРН 1086631000422, ИНН 6631009253)
третье лицо: Администрация Североуральского городского округа
о взыскании заряженности по договору аренды имущественного комплекса, расторжении договора аренды,
установил:
Муниципальное унитарное предприятие школьного общественного питания "Глобус" (далее - предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Маяк" (далее - общество, ответчик) о взыскании 6 000 000 руб. в качестве задолженности по инвестиционным вложениям в развитие арендованного имущественного комплекса, взыскании 1 548 997 руб. 94 коп. долга по арендной плате, 165 778 руб. 11 коп. неустойки, начисленной за период с 01.01.2016 по 18.01.2017, с последующим начислением неустойки по дату фактического погашения суммы долга, расторжении договора аренды от 05.01.2009.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09 февраля 2017 года исковые требований удовлетворены частично, расторгнут договор от 05.01.2009 аренды имущественного комплекса, находящегося в муниципальной собственности Североуральского городского округа, заключенный между предприятием и обществом, с общества в пользу предприятия взыскано 972 781 руб. 90 коп., в том числе 904 074 руб. 59 коп. основной долг по арендной плате, 68 707 руб. 31 коп. - неустойка, начисленная за период с 25.12.2015 по 18.01.2017, с продолжением ее начисления на сумму основного долга с 19.01.2017 по дату фактической уплаты суммы основного долга по одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, равной 13% годовых, за каждый день просрочки исходя из размера просроченной суммы долга. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, общество и Администрация Североуральского городского округа обратились в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.
В апелляционной жалобе общество просит решение в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды от 05.01.2009 отменить, принять новый судебный акт - об оставлении искового заявления в указанной части без рассмотрения. В обоснование апелляционной жалобы указывает, что судом первой инстанции было принято решение о расторжении договора аренды без учета доводов ответчика о несоблюдении истцом обязательного претензионного порядка урегулирования спора. Указывает, что ссылка истца на претензию от 28.04.2016 в качестве подтверждения факта соблюдения обязательного претензионного порядка несостоятельна, поскольку не представлены доказательства вручения или направления этой претензии ответчику, в связи с чем считает, что исковое заявление в части требования о расторжении договора подлежало оставлению без рассмотрения.
Администрация Североуральского городского округа в апелляционной жалобе просит решение в части отказа во взыскании задолженности по инвестиционным вложениям в развитие имущественного комплекса отменить, вынести новый судебный акт - об удовлетворении исковых требований предприятия к обществу в размере 2 199 196,00 руб.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что вопрос вложения инвестиций в развитие имущественного комплекса исследовался в рамках дела N А60-12984/2014. Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 по делу N А60-12984/2014 установлено, что инвестиционные вложения в развитие имущественного комплекса осуществлялись обществом только путем проведения капитального ремонта здания. Указанное постановление суда апелляционной инстанции имеет преюдициальное значение для настоящего дела, однако не было учтено судом первой инстанции, несмотря на доводы представителя Администрации Североуральского городского округа. Кроме того, указывает, что судом необоснованно включены затраты по акту от 05.11.2009 в инвестиционные вложения, направленные на улучшение имущественного комплекса, также судом необоснованно включены затраты ответчика в размере 700163 руб. (проведение ремонта здания столовой).
До начала судебного разбирательства от предприятия поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу администрации, в котором выражено согласие с доводами администрации и указано на незаконность и необоснованность решения в части отказа во взыскании задолженности по инвестиционным вложениям в развитие имущественного комплекса.
От общества поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу администрации, в котором указано, что решение в обжалуемой третьим лицом части является законным и обоснованным, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы своей жалобы, просили апелляционную жалобу удовлетворить, решение отменить.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, на основании итогового протокола по результатам проведения конкурса от 26.12.2008 общество (арендатор) и предприятие (арендодатель) 05.01.2009 заключили договор аренды имущественного комплекса, находящего в муниципальной собственности Североуральского городского округа.
Согласно п. 1.1 названного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное владение и хозяйственное использование имущественный комплекс МУПШОП "Глобус", расположенный по адресу: г. Североуральск, ул. Ленина, 17Б.
Пунктом 1.3 договора установлен срок действия договора аренды с 05.01.2009 по 05.01.2019.
Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 05.01.2009 года.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает на наличие оснований для расторжения договора аренды ввиду ухудшения арендатором состояния арендуемого объекта и неисполнения обязанности по внесению арендной платы.
В качестве правового основания иска истец ссылается на ст. 616, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Признавая необоснованным требование о расторжении договора по причине существенного ухудшения арендованного имущества, суд первой инстанции указал, что данное обстоятельство надлежащими доказательствами не подтверждено. С учетом того, что акт обследования от 07.04.2016, представленный истцом в обоснование ухудшения ответчиком имущества, составлен истцом в одностороннем порядке; истец не представил доказательств существенного ухудшения имущества, не опроверг акт обследования от 10.10.2016, представленный ответчиком; не представил доказательств направления арендатору требования об устранении недостатков, указывающих на ухудшение имущества в разумный срок, суд первой инстанции не нашел оснований для расторжения договора аренды по признаку существенного ухудшения имущества.
Данные выводы никем из сторон не оспариваются.
Иным основанием для расторжения договора истец указывает невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд.
Признавая данное требование обоснованным, суд первой инстанции исходил из следующего.
На основании ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Установив наличие задолженности по арендной плате, требование о взыскании которой признаны обоснованными по настоящему делу и удовлетворены, суд первой инстанции требования о расторжении договора также признал подлежащими удовлетворению.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3.1. договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 25.03.2011, общий размер арендной платы по договору составляет 123125 руб. в месяц, который подлежит перечислению ежемесячно авансом на расчетный счет арендодателя не позднее 25 числа каждого месяца.
Согласно расчету истца арендная плата за спорный период с января 2016 года по 18 января 2017 года ответчиком не вносилась, в связи с чем образовался долг по арендной плате в сумме 1 548 991 руб. 94 коп.
Ответчик, возражая против иска в части взыскания арендной платы, ссылается на частичное ее гашение путем зачета встречных однородных требований и внесение наличных денежных средств на общую сумму 644 917 руб. 35 коп., в подтверждение чего представил уведомления о зачете денежных требований от 25.02.2016, 25.03.2016, 25.04.2016, 25.05.2016, 30.06.2016, 31.07.2016, 31.08.2016, приходные кассовые ордера от 08.08.2016, 03.10.2016, 14.10.2016, 31.10.2016, 29.11.2016.
Вместе с тем, истец полагает, что зачета встречных однородных требований не произошло, поскольку такой зачет не был принят арендодателем, а договором установлена денежная форма расчетов по договору аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ обязательства прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной.
Факт получения указанных уведомления, равно как основания возникновения встречных требований (взыскание судебных расходов в пользу ответчика, выполнение услуг по техническому обслуживанию) ответчиком не оспорены.
В силу пункта 2 статьи 154, статьи 410 ГК РФ зачет как способ прекращения обязательства является односторонней сделкой, для совершения которой необходимы определенные условия: требования должны быть встречными, однородными, с наступившими сроками исполнения. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Доказательств того, что указанные ответчиком односторонние зачеты признаны недействительными сделками, в материалы дела не представлено. Признаков ничтожности указанных сделок по зачету взаимных требований судом также не установлено, они признаются судом допустимым способом прекращения обязательства по арендной плате в указанных суммах.
Таким образом, сумма долга по арендной плате уменьшена судом на сумму 644 917 руб. 35 коп. и взыскан долг в размере 904 074 руб. 59 коп.
Установив, что с мая по декабрь 2016 года, то есть более трех месяцев, арендная плата (в том числе путем зачета встречных требований) не вносилась арендатором в полном объеме, суд применительно к положениям ст. 450 ГК РФ признал нарушение порядка внесения арендной платы со стороны арендатора существенным нарушением, которое является достаточным основанием для расторжения договора аренды, ввиду чего правомерно удовлетворил требования предприятия о расторжении договора аренды от 05.01.2009.
Довод общества о несоблюдении истцом обязательного претензионного порядка урегулирования спора отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку опровергается представленными в материалы дела претензией от 25.02.2016 N 17, копией почтового уведомления о вручении; претензией от 28.04.2016 N 51, копией почтового уведомления о вручении (том 1, л.д. 37,38, 41,42).
Иного обществом в порядке ст. 65 АПК РФ не доказано.
Удовлетворяя требование о взыскании неустойки, начисленной с 25.01.2015 г. по 18.01.2017 г. в сумме 165 778 руб. 11 коп., суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 329, 330, 331 ГК РФ, условиями п. 5.1. договора аренды, и установив факт просрочки внесения арендных платежей, с учетом частичного удовлетворения исковых требований в части суммы долга по арендной плате и арифметической корректировке расчета, правомерно взыскал неустойку в сумме 68 707 руб. 31 коп.
Отказывая в удовлетворении требований о взыскании 6 000 000 руб. за период с 2014 года по 2016 год в качестве задолженности по инвестиционным вложениям в развитие арендованного имущественного комплекса, суд исходил из следующего.
Пунктом 4.1.5. договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по вложению инвестиций и развитие имущественного комплекса в размере двух миллионов рублей ежегодно.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 по делу А60-12984/2014 дана следующая правовая оценка условиям спорного договора и установлено, что вложение инвестиций в развитие имущественного комплекса являлось одним из условий проведения конкурса на право заключения договора аренды. Договор аренды заключен между истцом и ответчиком по результатам конкурса.
Суд апелляционной инстанции отметил, что арендатор самостоятельно по условиям торгов на право аренды и заключенного по его результатам договора аренды принял на себя обязательства по проведению ремонта здания и помещений столовой в течение первого года аренды и по вложению инвестиций и развитию имущественного комплекса в размере двух миллионов рублей ежегодно. Из буквального толкования условий договора аренды от 05.01.2009, а также из сложившихся фактических взаимоотношений сторон не следует, что между сторонами возникли отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, в смысле, придаваемом этому понятию Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". К рассматриваемым отношениям сторон названный Закон применению не подлежит.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 по делу А60-12984/2014 установлено, что в период с 2009 по 15.04.2014 арендатором с согласия арендодателя выполнены работы по капитальному ремонту арендованного имущества на сумму 13 800 804 руб.
В постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 15.10.2015 по делу N А60-12984/2014 указано, что проанализировав представленные в материалы дела доказательства, характер сложившихся правоотношений сторон, суд пришел к выводу об отсутствии между сторонами до рассмотрения настоящего спора разногласий о том, что капитальный ремонт выполняется обществом во исполнение п. 4.1.5 договора аренды, договор аренды, в том числе п. 4.1.5 договора, исполнялся сторонами.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.08.2016 по делу N А60-17110/2016 арендатору отказано в удовлетворении исковых требований о признании п. 4.1.5 договора аренды имущественного комплекса, находящегося в муниципальной собственности Североуральского городского округа от 05.01.2009 недействительным.
Согласно представленному акту от 05.11.2009 проверки выполнения обществом условий договора аренды, установлено, что на указанную дату арендатором произведено вложение инвестиций в развитие имущественного комплекса в сумме 2 008 597 руб. 97 коп. Указанный акт подписан как со стороны арендодателя, так и арендатора; сторонами признано, что условия договора аренды на дату подписания акта выполнены в полном объеме.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.11.2015 по делу N А60-7106/2015 установлен факт выполнения арендатором на арендуемом объекте ремонтных работ в ноябре - декабре 2014 года в размере 700 163 руб. При этом судом отказано в удовлетворении иска арендатора о взыскании указанной суммы с арендодателя в качестве неосновательного обогащения ввиду отсутствия правовых оснований.
При этом постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2016 по делу N А60-7106/2015 указано, что выполнение ремонтных работ, стоимость которых заявлена ко взысканию, соотносится с обязанностью арендатора, установленной п. 4.1.5 договора аренды.
Таким образом, проанализировав акт от 05.11.2009 проверки выполнения обществом условий договора аренды, вышеназванные судебные акты, суд пришел к верному выводу, что арендатором за период с 05.01.2009 по 2016 год во исполнение обязанности, установленной п. 4.1.5 договора аренды, понесены затраты в размере, превышающем сумму заявленную ко взысканию в качестве долга по п. 4.1.5 договора, ввиду чего правомерно отказа в удовлетворении требований о взыскании 6 000 000 руб. в качестве задолженности по инвестиционным вложениям в развитие арендованного имущественного комплекса за период с 2014 года по 2016 год на основании п. 4.1.5 договора аренды.
Довод Администрации Североуральского городского округа о том, что постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 по делу N А60-12984/2014 имеет преюдициальное значение для настоящего дела и не было учтено судом первой инстанции, судом апелляционной инстанции отклоняется, как противоречащий изложенному выше.
Довод Администрации Североуральского городского округа о необоснованности включения затрат по акту от 05.11.2009 в инвестиционные вложения, направленные на улучшение имущественного комплекса, а также включения затрат ответчика в размере 700 163 руб. (проведение ремонта здания столовой) направлен на переоценку установленных судом обстоятельств. Однако апелляционный суд соглашается с оценкой, которая дана судом первой инстанции, и оснований для иных выводов не находит.
Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 февраля 2017 года по делу N А60-33305/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Ю.В.СКРОМОВА
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
М.А.ПОЛЯКОВА
Ю.В.СКРОМОВА
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
М.А.ПОЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)