Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Колосовой Ж.В.
судей Жиляевой Е.В., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ткаченко Я.А.
при участии:
от истца: не явился, извещен
от ответчика: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21481/2017) индивидуального предпринимателя Кушанова Николая Ивановича
на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 07.07.2017 по делу N А26-2965/2017 (судья Денисова И.Б.), принятое
по иску Администрации Питкярантского муниципального района
к Индивидуальному предпринимателю Кушанову Николаю Ивановичу
о взыскании задолженности и неустойки,
Администрация Питкярантского муниципального района (186810, Республика Карелия, Питкярантский район, город Питкяранта, улица Ленина, 13, ОГРН: 1021000906079, далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к индивидуальному предпринимателю Кушанову Николаю Ивановичу (ОГРНИП: 304100728900020, далее - Предприниматель, ответчик) о взыскании 45 561 руб. задолженности по арендной плате за период с сентября 2015 года по апрель 2017 года, 1 315 руб. 35 коп. неустойки за просрочку внесения платежей за период с 06.09.2015 по 05.04.2017.
Решением от 07.07.2017 суд удовлетворил исковые требования.
Ответчик не согласился с вынесенным решением и обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новое решение.
По мнению подателя апелляционной жалобы, вывод суда о том, что ответчик обязан вносить плату за пользование имуществом согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации выходит за пределы предъявленных исковых требований, при этом, требования истца об оплате задолженности основаны на выводах о невозвращении по судебному решению по делу N А26-7857/2015 помещения площадью 16,4 кв. м и являются безосновательными.
Вместе с тем, ответчик указал, что арендатор не имеет обязанности по содержанию электрической проводки и к нему не могут применяться какие-либо меры из-за отказа принять участие в финансировании таких работ, при этом, арендодателем умышленно был нанесен вред арендованному Предпринимателем имуществу, существенно ухудшивший пользование объектом аренды, ввиду отключения электроэнергии.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123, абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией Питкярантского муниципального района (арендодателем) и Предпринимателем (арендатором) 01.11.2006 заключен договор N 119-06 на сдачу в аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Питкярантского муниципального района (далее - договор), в соответствии с которым истец предоставил, а ответчик принял в аренду по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 16,4 кв. м, расположенное в торговом комплексе на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Питкяранта, ул. Гоголя, д. 7, для организации фотолаборатории.
Договор заключен на срок с 01.11.2006 по 30.10.2007.
Поскольку по истечении срока действия договора ответчик при отсутствии возражений арендодателя продолжал пользоваться помещением, договор в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Истец в обоснование иска указал, что решением Арбитражного суда Республики Карелия 19.11.2015 по делу N А26-7857/2015 договор N 119-06 от 01.11.2006 между Администрацией и Предпринимателем расторгнут, при этом суд обязал Предпринимателя освободить и передать Администрации в течение 15 дней со дня вступления судебного акта в законную силу нежилое помещение общей площадью 16,4 кв. м, расположенное в торговом комплексе на первом этаже жилого дома по адресу; г. Питкяранта, ул. Гоголя, дом 7, а также суд взыскал задолженность по арендной плате с 01.05.2014 по 14.08.2015 в сумме 46 660 руб. 49 коп. и неустойки в сумме 1 094 руб. 02 коп.
Однако до настоящего времени помещение Предпринимателем не возвращено, тогда как обязательство по арендной плате за период с сентября 2015 года по апрель 2017 года не исполнялось, и, как следствие, у Предпринимателя образовалась задолженность в размере 45 561 руб.
Администрация обратилась к ответчику с претензией от 10.02.2017 N 676, оставление которой без удовлетворения послужило основанием для обращения в Арбитражный суд с настоящим иском.
Применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства во взаимосвязи, суд первой инстанции счел исковые требования обоснованными по праву и размеру.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Разделом 4 договора установлена обязанность арендатора по ежемесячному внесению арендных платежей в срок до пятого числа оплачиваемого месяца.
Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в бесспорном, одностороннем порядке при изменении индекса потребительских цен, переоценки арендуемого имущества (по данным Госкомстата) в случаях изменения действующего законодательства РФ базовой составляющей арендной платы, методики определения уровня арендной платы за имущество и земельные участки, в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления Питкярантского муниципального района и непредвиденных обстоятельств.
Дополнительным соглашением N 2 от 01.06.2015, действие которого распространено с 01.04.2015 стороны изменили пункт 1.1. договора аренды от 01.11.2006 в части общей площади арендуемого помещения, а именно с 16,4 кв. м на 12,2 кв. м с приложением расчета арендной платы в размере 2 198 руб. 56 коп. в месяц.
06.07.2015 Администрация направила в адрес Предпринимателя уведомление об изменении арендной платы с 01.08.2015 с приложением расчета, которая составила 2 278 руб. 05 коп. в месяц, которое получено ответчиком 13.07.2015.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Республики Карелия 19.11.2015 по делу N А26-7857/2015 договор N 119-06 от 01.11.2006, заключенный между Администрацией и Предпринимателем расторгнут, при этом суд обязал ответчика возвратить помещение истцу, что в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.
Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.
Из пунктов 3 и 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" следует, что по смыслу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора. Вместе с тем условия договора, которые имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора. В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование, лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, при расторжении договора аренды недвижимого имущества прекращаются обязательства сторон, за исключением обязанности по возврату предмета аренды и уплаты установленных договором платежей за пользование имуществом до дня фактического возвращения его арендодателю.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции в материалах дела не имеется объективных, достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих факт возврата ответчиком арендодателю нежилого помещения из аренды, с учетом указанного истцом периода, в то же время по смыслу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.11.2012 N 9021/12).
Напротив, в ходе судебных заседаний представитель ответчика не оспаривал факт нахождения его оборудования в спорном помещении, что фактически свидетельствовало об использовании помещения ответчиком и по окончании договора аренды.
По правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 названной статьи).
В силу правовой позиции, изложенной в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
По смыслу приведенных разъяснений, просрочка кредитора в принятии имущества из аренды может послужить основанием для освобождения арендатора от арендной платы на период просрочки кредитора. В таких случаях арендатору не может быть вменено неправомерное поведение, а недобросовестное поведение арендодателя не может служить основанием для извлечения им преимуществ (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Однако в нарушение положений статей 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик после расторжения договора помещение не освободил и не передал его истцу.
Доказательств обратного ответчиком не представлено.
В свою очередь, доказательства того, что ответчик принимал меры к возврату объекта аренды, а истец уклонялся от его принятия, либо наличия у истца реальной возможности владения и пользования указанным помещением, то есть факта нахождения помещения в полном распоряжении арендодателя в материалы дела не представлено.
При этом, суд апелляционной инстанции отклоняет довод ответчика об отключении истцом электроэнергии и не возможности использования помещения, в связи со следующим.
Факт эксплуатации либо не эксплуатации объекта аренды после прекращения действия договора аренды сам по себе не освобождает арендатора от обязанности внести плату за пользование имуществом арендодателя, поскольку в силу статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении действия арендной сделки арендатор обязан передать (возвратить) соответствующее имущество арендодателю, обеспечив, тем самым, возможность свободного владения, пользования и распоряжения арендодателем этим имуществом.
Судебная коллегия считает необходимым указать, что ответчик, заявляя о невозможности использования помещения, каких-либо действий по возврату помещения не предпринял, тем самым, добровольно распорядился принадлежащими ему правами.
Более того, довод ответчика об отключении истцом электроэнергии не подтвержден документально.
Судом первой инстанции была дана надлежащая оценка доводам ответчика о невозможности использования помещения в связи с отключением электроэнергии, оснований для переоценки установленных судом первой инстанции обстоятельств и выводов, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 той же статьи).
Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Учитывая, вышеизложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что на ответчике лежит обязанность по оплате арендных платежей за фактическое время использование, в том числе, и после расторжения договора, то есть в период с сентября 2015 года по 05.04.2017.
Как следует из материалов, в настоящем случае из расчетов арендной платы с учетом дополнительного соглашения N 2, которое распространяет свое действие с 01.04.2015, следует, что арендная плата начислялась исходя из площади 12,2 кв. м, что является верным, и с учетом периода просрочки, предъявленной истцом в настоящем иске - сентября 2015 года по апрель 2017 года
Таким образом, расчет задолженности, произведенный истцом, проверен судом и признан правильным, так как соответствует нормам действующего законодательства, условиям заключенного договора, а также фактическим обстоятельствам дела.
Кроме того, апелляционный суд отклоняет довод ответчика о неправильном указании площади арендуемого помещения, при этом, апелляционный суд принимает во внимание, что по договору аренды Предпринимателю предоставлено в аренду помещение площадью 16,4 кв. м и по акту приема-передачи Предприниматель принял в аренду нежилое помещение общей площадью 16,4 кв. м, тем самым, при заключении договора и подписании акта приема-передачи спора о предмете договора между сторонами не имелось.
Доказательств того, что в аренде у Предпринимателя имеется иное нежилое помещение, предоставленное Администрацией, в материалы дела не представлено.
Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу об обоснованности удовлетворенных судом первой инстанции требований о взыскании задолженности в заявленной сумме.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.
При подписании договора аренды в пункте 4.4 стороны определили, что при несвоевременном внесении арендной платы с арендатора взимаются пени из расчета 0,01% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.
В связи с допущенной арендатором просрочкой оплаты арендной платы истец начислил неустойку в сумме 1 315 руб. 35 коп. за период с 06.09.2015 по 05.04.2017.
Поскольку ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств подтверждено материалами дела, расчет неустойки судом первой инстанции проверен, признан верным, ответчиком доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств не представлено, решение суда первой инстанции в части взыскания неустойки является верным, соответствующим правильно установленным по делу обстоятельствам и объему представленных доказательств.
При этом, доводы подателя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 07.07.2017 по делу N А26-2965/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.10.2017 N 13АП-21481/2017 ПО ДЕЛУ N А26-2965/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2017 г. N 13АП-21481/2017
Дело N А26-2965/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Колосовой Ж.В.
судей Жиляевой Е.В., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ткаченко Я.А.
при участии:
от истца: не явился, извещен
от ответчика: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21481/2017) индивидуального предпринимателя Кушанова Николая Ивановича
на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 07.07.2017 по делу N А26-2965/2017 (судья Денисова И.Б.), принятое
по иску Администрации Питкярантского муниципального района
к Индивидуальному предпринимателю Кушанову Николаю Ивановичу
о взыскании задолженности и неустойки,
установил:
Администрация Питкярантского муниципального района (186810, Республика Карелия, Питкярантский район, город Питкяранта, улица Ленина, 13, ОГРН: 1021000906079, далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к индивидуальному предпринимателю Кушанову Николаю Ивановичу (ОГРНИП: 304100728900020, далее - Предприниматель, ответчик) о взыскании 45 561 руб. задолженности по арендной плате за период с сентября 2015 года по апрель 2017 года, 1 315 руб. 35 коп. неустойки за просрочку внесения платежей за период с 06.09.2015 по 05.04.2017.
Решением от 07.07.2017 суд удовлетворил исковые требования.
Ответчик не согласился с вынесенным решением и обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новое решение.
По мнению подателя апелляционной жалобы, вывод суда о том, что ответчик обязан вносить плату за пользование имуществом согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации выходит за пределы предъявленных исковых требований, при этом, требования истца об оплате задолженности основаны на выводах о невозвращении по судебному решению по делу N А26-7857/2015 помещения площадью 16,4 кв. м и являются безосновательными.
Вместе с тем, ответчик указал, что арендатор не имеет обязанности по содержанию электрической проводки и к нему не могут применяться какие-либо меры из-за отказа принять участие в финансировании таких работ, при этом, арендодателем умышленно был нанесен вред арендованному Предпринимателем имуществу, существенно ухудшивший пользование объектом аренды, ввиду отключения электроэнергии.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123, абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией Питкярантского муниципального района (арендодателем) и Предпринимателем (арендатором) 01.11.2006 заключен договор N 119-06 на сдачу в аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Питкярантского муниципального района (далее - договор), в соответствии с которым истец предоставил, а ответчик принял в аренду по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 16,4 кв. м, расположенное в торговом комплексе на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Питкяранта, ул. Гоголя, д. 7, для организации фотолаборатории.
Договор заключен на срок с 01.11.2006 по 30.10.2007.
Поскольку по истечении срока действия договора ответчик при отсутствии возражений арендодателя продолжал пользоваться помещением, договор в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Истец в обоснование иска указал, что решением Арбитражного суда Республики Карелия 19.11.2015 по делу N А26-7857/2015 договор N 119-06 от 01.11.2006 между Администрацией и Предпринимателем расторгнут, при этом суд обязал Предпринимателя освободить и передать Администрации в течение 15 дней со дня вступления судебного акта в законную силу нежилое помещение общей площадью 16,4 кв. м, расположенное в торговом комплексе на первом этаже жилого дома по адресу; г. Питкяранта, ул. Гоголя, дом 7, а также суд взыскал задолженность по арендной плате с 01.05.2014 по 14.08.2015 в сумме 46 660 руб. 49 коп. и неустойки в сумме 1 094 руб. 02 коп.
Однако до настоящего времени помещение Предпринимателем не возвращено, тогда как обязательство по арендной плате за период с сентября 2015 года по апрель 2017 года не исполнялось, и, как следствие, у Предпринимателя образовалась задолженность в размере 45 561 руб.
Администрация обратилась к ответчику с претензией от 10.02.2017 N 676, оставление которой без удовлетворения послужило основанием для обращения в Арбитражный суд с настоящим иском.
Применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства во взаимосвязи, суд первой инстанции счел исковые требования обоснованными по праву и размеру.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Разделом 4 договора установлена обязанность арендатора по ежемесячному внесению арендных платежей в срок до пятого числа оплачиваемого месяца.
Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в бесспорном, одностороннем порядке при изменении индекса потребительских цен, переоценки арендуемого имущества (по данным Госкомстата) в случаях изменения действующего законодательства РФ базовой составляющей арендной платы, методики определения уровня арендной платы за имущество и земельные участки, в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления Питкярантского муниципального района и непредвиденных обстоятельств.
Дополнительным соглашением N 2 от 01.06.2015, действие которого распространено с 01.04.2015 стороны изменили пункт 1.1. договора аренды от 01.11.2006 в части общей площади арендуемого помещения, а именно с 16,4 кв. м на 12,2 кв. м с приложением расчета арендной платы в размере 2 198 руб. 56 коп. в месяц.
06.07.2015 Администрация направила в адрес Предпринимателя уведомление об изменении арендной платы с 01.08.2015 с приложением расчета, которая составила 2 278 руб. 05 коп. в месяц, которое получено ответчиком 13.07.2015.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Республики Карелия 19.11.2015 по делу N А26-7857/2015 договор N 119-06 от 01.11.2006, заключенный между Администрацией и Предпринимателем расторгнут, при этом суд обязал ответчика возвратить помещение истцу, что в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.
Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.
Из пунктов 3 и 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" следует, что по смыслу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора. Вместе с тем условия договора, которые имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора. В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование, лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, при расторжении договора аренды недвижимого имущества прекращаются обязательства сторон, за исключением обязанности по возврату предмета аренды и уплаты установленных договором платежей за пользование имуществом до дня фактического возвращения его арендодателю.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции в материалах дела не имеется объективных, достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих факт возврата ответчиком арендодателю нежилого помещения из аренды, с учетом указанного истцом периода, в то же время по смыслу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.11.2012 N 9021/12).
Напротив, в ходе судебных заседаний представитель ответчика не оспаривал факт нахождения его оборудования в спорном помещении, что фактически свидетельствовало об использовании помещения ответчиком и по окончании договора аренды.
По правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 названной статьи).
В силу правовой позиции, изложенной в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
По смыслу приведенных разъяснений, просрочка кредитора в принятии имущества из аренды может послужить основанием для освобождения арендатора от арендной платы на период просрочки кредитора. В таких случаях арендатору не может быть вменено неправомерное поведение, а недобросовестное поведение арендодателя не может служить основанием для извлечения им преимуществ (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Однако в нарушение положений статей 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик после расторжения договора помещение не освободил и не передал его истцу.
Доказательств обратного ответчиком не представлено.
В свою очередь, доказательства того, что ответчик принимал меры к возврату объекта аренды, а истец уклонялся от его принятия, либо наличия у истца реальной возможности владения и пользования указанным помещением, то есть факта нахождения помещения в полном распоряжении арендодателя в материалы дела не представлено.
При этом, суд апелляционной инстанции отклоняет довод ответчика об отключении истцом электроэнергии и не возможности использования помещения, в связи со следующим.
Факт эксплуатации либо не эксплуатации объекта аренды после прекращения действия договора аренды сам по себе не освобождает арендатора от обязанности внести плату за пользование имуществом арендодателя, поскольку в силу статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении действия арендной сделки арендатор обязан передать (возвратить) соответствующее имущество арендодателю, обеспечив, тем самым, возможность свободного владения, пользования и распоряжения арендодателем этим имуществом.
Судебная коллегия считает необходимым указать, что ответчик, заявляя о невозможности использования помещения, каких-либо действий по возврату помещения не предпринял, тем самым, добровольно распорядился принадлежащими ему правами.
Более того, довод ответчика об отключении истцом электроэнергии не подтвержден документально.
Судом первой инстанции была дана надлежащая оценка доводам ответчика о невозможности использования помещения в связи с отключением электроэнергии, оснований для переоценки установленных судом первой инстанции обстоятельств и выводов, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 той же статьи).
Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Учитывая, вышеизложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что на ответчике лежит обязанность по оплате арендных платежей за фактическое время использование, в том числе, и после расторжения договора, то есть в период с сентября 2015 года по 05.04.2017.
Как следует из материалов, в настоящем случае из расчетов арендной платы с учетом дополнительного соглашения N 2, которое распространяет свое действие с 01.04.2015, следует, что арендная плата начислялась исходя из площади 12,2 кв. м, что является верным, и с учетом периода просрочки, предъявленной истцом в настоящем иске - сентября 2015 года по апрель 2017 года
Таким образом, расчет задолженности, произведенный истцом, проверен судом и признан правильным, так как соответствует нормам действующего законодательства, условиям заключенного договора, а также фактическим обстоятельствам дела.
Кроме того, апелляционный суд отклоняет довод ответчика о неправильном указании площади арендуемого помещения, при этом, апелляционный суд принимает во внимание, что по договору аренды Предпринимателю предоставлено в аренду помещение площадью 16,4 кв. м и по акту приема-передачи Предприниматель принял в аренду нежилое помещение общей площадью 16,4 кв. м, тем самым, при заключении договора и подписании акта приема-передачи спора о предмете договора между сторонами не имелось.
Доказательств того, что в аренде у Предпринимателя имеется иное нежилое помещение, предоставленное Администрацией, в материалы дела не представлено.
Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу об обоснованности удовлетворенных судом первой инстанции требований о взыскании задолженности в заявленной сумме.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.
При подписании договора аренды в пункте 4.4 стороны определили, что при несвоевременном внесении арендной платы с арендатора взимаются пени из расчета 0,01% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.
В связи с допущенной арендатором просрочкой оплаты арендной платы истец начислил неустойку в сумме 1 315 руб. 35 коп. за период с 06.09.2015 по 05.04.2017.
Поскольку ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств подтверждено материалами дела, расчет неустойки судом первой инстанции проверен, признан верным, ответчиком доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств не представлено, решение суда первой инстанции в части взыскания неустойки является верным, соответствующим правильно установленным по делу обстоятельствам и объему представленных доказательств.
При этом, доводы подателя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 07.07.2017 по делу N А26-2965/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Ж.В.КОЛОСОВА
Ж.В.КОЛОСОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)