Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хуторным М.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Газинвест" на решение Арбитражного суда Курганской области от 04.05.2016 по делу N А34-7076/2015 (судья Асямолов В.В.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Газинвест" Феоктистова Н.С. (доверенность от 12.01.2016).
Администрация города Кургана (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Газинвест" (далее - общество "Газинвест", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земель N 926 от 21.12.2011 за период с 01.01.2012 по 01.09.2014 в сумме 358 131,55 руб., неустойки за период с 01.01.2012 по 01.09.2014 в сумме 35 123,99 руб. (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 134).
Решением Арбитражного суда Курганской области от 04.05.2016 (резолютивная часть от 25.04.2016) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы 358 131 руб. 55 коп. основного долга, 34 900 руб. 71 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.
С указанным решением суда первой инстанции не согласилось общество "Газинвест" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Податель апелляционной жалобы полагает необоснованным расчет судом размера арендной платы и полагает, что в данном случае, учитывая, что земельный участок имеет разрешенное использование для жилищного строительства, исходя из принципа недопустимости необоснованных предпочтений, подлежит применению ставка арендной платы в размере 0,5% от кадастровой стоимости, установленная решением Курганской городской Думы от 22.08.2012 N 151 для земельных участков, предоставленных для комплексного освоения и для индивидуального жилищного строительства. Указывает, что судом при определении правильной ставки не учтены положения ранее действовавшего решения Курганской городской Думы от 09.12.2009 N 330, предусматривавшие отдельный вид использования земельного участка для целей определения арендной платы - размещение домов многоквартирной жилой застройки.
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца в суд апелляционной инстанции не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 45АА 314424 от 25.08.2011 (л.д. 102) обществу "Газинвест" на праве собственности принадлежит незавершенный строительством объект - 9-этажное общежитие на 352 места общей площадью застройки 715,8 кв. м, степень готовности объекта от 0 до 15%, расположенный по адресу: Курганская область, г. Курган, ул. Галкинская, поз. 5а.
На основании постановления Администрации от 05.10.2011 N 7181 (л.д. 21-22) между Администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды земель N 926 от 21.12.2011 (л.д. 14-17), по условиям п. п. 1.1., 1.2. которого арендодатель представляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:070116:55, площадью 5 200 кв. м, расположенный по ул. Галкинской, поз. 5а в г. Кургане, для строительства многоквартирного жилого дома.
Согласно п. 1.4. договора аренды договор заключен на срок до 05.10.2014.
В соответствии с п. п. 2.1., 2.3. договора аренды пользование земельным участком является платным. Размер арендной платы за право пользования земельным участком определяется в соответствии с нормативными правовыми актами, действующими на территории города Кургана.
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 1 числа месяца, следующего за отчетным кварталом (п. 2.8. договора аренды).
Пунктом 4.2. договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор обязан заплатить арендодателю неустойку в размере 0,04% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 12.08.2011 N 45/202/11-18571 земельный участок с кадастровым номером 45:25:070116:55 площадью 5 200 кв. м находится в муниципальной собственности муниципального образования город Курган (л.д. 9).
На основании соглашения от 29.09.2014 арендодатель и арендатор на основании решений Курганской городской Думы от 09.12.2009 N 330 и от 22.08.2012 N 151 произвели перерасчет арендной платы за период с 25.08.2011 по 01.09.2014, а также расторгли договор аренды земель N 926 от 21.12.2011 с 02.09.2014 в связи с заключением договора аренды на новый срок (л.д. 18-19).
Ссылаясь на нарушение обществом "Газинвест" обязательств арендатора по договору аренды земель N 926 от 21.12.2011, наличие задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 01.09.2014 в сумме 358 131,55 руб., Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Частично удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика просроченной задолженности по арендной плате по действительному и заключенному договору аренды недвижимости. Размер арендной платы определен судом на основании нормативного акта муниципального образования город Курган, утверждающего ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Судом произведен перерасчет взыскиваемой неустойки в силу неприменения истцом норм ст. 193 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при расчетах пени, а также неверного распределения поступившего по платежному поручению N 263 от 24.12.2013 платежа.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что между сторонами был подписан договор аренды земель N 926 от 21.12.2011 (л.д. 14-17), по условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает в пользование на срок до 05.10.2014, за плату, определяемую в соответствии с нормативными правовыми актами, действующими на территории города Кургана, на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:070116:55, площадью 5 200 кв. м, расположенный по ул. Галкинской, поз. 5а в г. Кургане, для строительства многоквартирного жилого дома.
Действительность и заключенность указанного договора сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
С учетом размещения на предоставляемом в аренду земельном участке незавершенного строительством объекта - 9-этажное общежитие на 352 места общей площадью застройки 715,8 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права серии 45АА 314424 от 25.08.2011 (л.д. 102)) участок предоставлен без проведения торгов, что согласуется с нормами ст. 36 ЗК РФ и п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды.
На основании изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о возникновении между истцом и ответчиком обязательственных правоотношения по аренде земельного участка с кадастровым номером 45:25:070116:55.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период образования задолженности по арендной плате) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 данного Постановления также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку согласно кадастровому паспорту земельного участка от 12.08.2011 N 45/202/11-18571 (л.д. 9) земельный участок с кадастровым номером 45:25:070116:55 находится в муниципальной собственности муниципального образования город Курган, что сторонами не опровергнуто, и договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, плата за пользование обществом "Газинвест" вышеуказанным земельным участком является нормативно регулируемой.
В пункте 2.3. договора аренды стороны установили, что размер арендной платы за право пользования земельным участком определяется в соответствии с нормативными правовыми актами, действующими на территории города Кургана.
Администрацией к взысканию предъявлена задолженность общества за период с 01.01.2012 по 01.09.2014.
В данный период размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города Кургана, определялся решением Курганской городской Думы от 09.12.2009 N 330 "Об утверждении Положения о порядке определения размера, условий и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города Кургана" (до 01.09.2012) и решением Курганской городской Думы от 22.08.2012 N 151 "Об утверждении Положения о порядке определения размера, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города Кургана" (после 01.09.2012).
С учетом изложенного истец вправе требовать от ответчика внесения платы за пользование земельным участком в размере установленной указанными нормативными актами арендной платы.
На основании ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы лежит на арендаторе, однако таких доказательств обществом суду первой инстанции не было представлено, суд первой инстанции обоснованно признал подлежащими удовлетворению требования Администрации в части взыскания задолженности по арендной плате.
Не оспаривая факт наличия задолженности, общество "Газинвест" в апелляционной жалобе полагает, что, поскольку земельный участок ему был предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома, к расчету задолженности подлежит применению ставка арендной платы в размере 0,5% от кадастровой стоимости, установленная решением Курганской городской Думы от 22.08.2012 N 151 для земельных участков, предоставленных для комплексного освоения и для индивидуального жилищного строительства, а не примененная Администрацией ставка 2% как для прочих земельных участков.
Апелляционная считает находит указанные доводы апеллянта необоснованными.
Как уже было отмечено, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).
В Положении о порядке определения размера, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города Кургана, утвержденном решением от 22.08.2012 N 151, Курганская городская Дума установила, что ставка арендной платы за земельные участки индивидуальной жилой застройки составляет 0,5% от кадастровой стоимости, за земельные участки, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также образованные из них земельные участки, - 0,5% от кадастровой стоимости, за земельные участки прочих объектов - 2% от кадастровой стоимости.
Из условий п. 1.1. договора аренды земель N 926 от 21.12.2011 следует, что земельный участок с кадастровым номером 45:25:070116:55 был предоставлен обществу "Газинвест" для строительства многоквартирного жилого дома.
При этом на земельном участке уже располагался незавершенный строительством объект - 9-этажное общежитие на 352 места общей площадью застройки 715,8 кв. м, для достройки которого ответчику и предоставлялся участок (л.д. 100-101), то есть предоставление земельного участка в аренду обществу имело место на основании ст. 36 ЗК РФ и п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
По смыслу п. 7 ст. 27, п. 2 ст. 28, п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства осуществляться гражданам, заинтересованным в предоставлении земельного участка.
Согласно п. 1 и п. 2 ст. 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 настоящей статьи.
С учетом изложенных условий и оснований для предоставления земельных участков для индивидуальной жилой застройки или комплексного освоения апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о неприменимости к расчетам аренды ставки 0,5% от кадастровой стоимости, так как для целей индивидуальной жилой застройки или комплексного освоения в порядке ст. 30.2 ЗК РФ земельный участок ответчику не передавался.
Ссылку апеллянта на положения ранее действовавшего решения Курганской городской Думы от 09.12.2009 N 330, предусматривавшие отдельный вид использования земельного участка для целей определения арендной платы - размещение домов многоквартирной жилой застройки, апелляционный суд находит несостоятельной, поскольку указанное решение утратило силу с 01.09.2012 и не подлежит применению в расчетах задолженности ответчика по арендной плате после указанной даты.
Довод апеллянта о нарушении принципа необоснованных предпочтений, указанного в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", не находит своего подтверждения по материалам дела, так как ответчиком не представлено доказательств того, что за земельные участки, принадлежащие муниципальному образованию город Курган и отнесенные к то же категории земель, используемые или предназначенные для тех же видов деятельности и предоставляемые по тем же основаниям, что и обществу "Газинвест", Администрация взимает иную плату и по иным ставкам арендной платы, чем применены ей по отношению к обществу.
Сам по себе факт осуществления на земельном участке, арендуемом ответчиком, жилищного строительства не свидетельствует об идентичности разрешенного использования земельного участка, для которого установлен льготный коэффициент 0, 5% (для индивидуального жилищного строительства и для комплексного освоения земельного участка), и не определяет единство экономической и социальной обоснованности установления таких дифференцированных коэффициентов.
Ссылка апеллянта на ставки арендной платы, установленные постановлением Правительства Курганской области от 13.12.2011 N 595 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", не может быть признана обоснованной, так как названное постановление не регулирует плату за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Кургана. В силу этого, размер ставок арендной платы за неразграниченные публичные земли не может являться критерием, определяющим аналогичные ставки, установленные муниципальным образованием как собственником земельного участка в пределах предусмотренных пунктом 1 статьи 209 ГК РФ полномочий.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Условие о неустойке согласовано истцом и ответчиком в п. 4.2. договора аренды, что свидетельствует о соблюдении письменной формы соглашения о неустойке.
Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору аренды, выводы суда первой инстанции о взыскании договорной неустойки по требованию истца соответствуют нормам права и обстоятельствам дела.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат распределению по правилам ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 04.05.2016 по делу N А34-7076/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Газинвест" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.07.2016 N 18АП-7873/2016 ПО ДЕЛУ N А34-7076/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июля 2016 г. N 18АП-7873/2016
Дело N А34-7076/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хуторным М.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Газинвест" на решение Арбитражного суда Курганской области от 04.05.2016 по делу N А34-7076/2015 (судья Асямолов В.В.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Газинвест" Феоктистова Н.С. (доверенность от 12.01.2016).
Администрация города Кургана (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Газинвест" (далее - общество "Газинвест", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земель N 926 от 21.12.2011 за период с 01.01.2012 по 01.09.2014 в сумме 358 131,55 руб., неустойки за период с 01.01.2012 по 01.09.2014 в сумме 35 123,99 руб. (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 134).
Решением Арбитражного суда Курганской области от 04.05.2016 (резолютивная часть от 25.04.2016) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы 358 131 руб. 55 коп. основного долга, 34 900 руб. 71 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.
С указанным решением суда первой инстанции не согласилось общество "Газинвест" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Податель апелляционной жалобы полагает необоснованным расчет судом размера арендной платы и полагает, что в данном случае, учитывая, что земельный участок имеет разрешенное использование для жилищного строительства, исходя из принципа недопустимости необоснованных предпочтений, подлежит применению ставка арендной платы в размере 0,5% от кадастровой стоимости, установленная решением Курганской городской Думы от 22.08.2012 N 151 для земельных участков, предоставленных для комплексного освоения и для индивидуального жилищного строительства. Указывает, что судом при определении правильной ставки не учтены положения ранее действовавшего решения Курганской городской Думы от 09.12.2009 N 330, предусматривавшие отдельный вид использования земельного участка для целей определения арендной платы - размещение домов многоквартирной жилой застройки.
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца в суд апелляционной инстанции не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 45АА 314424 от 25.08.2011 (л.д. 102) обществу "Газинвест" на праве собственности принадлежит незавершенный строительством объект - 9-этажное общежитие на 352 места общей площадью застройки 715,8 кв. м, степень готовности объекта от 0 до 15%, расположенный по адресу: Курганская область, г. Курган, ул. Галкинская, поз. 5а.
На основании постановления Администрации от 05.10.2011 N 7181 (л.д. 21-22) между Администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды земель N 926 от 21.12.2011 (л.д. 14-17), по условиям п. п. 1.1., 1.2. которого арендодатель представляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:070116:55, площадью 5 200 кв. м, расположенный по ул. Галкинской, поз. 5а в г. Кургане, для строительства многоквартирного жилого дома.
Согласно п. 1.4. договора аренды договор заключен на срок до 05.10.2014.
В соответствии с п. п. 2.1., 2.3. договора аренды пользование земельным участком является платным. Размер арендной платы за право пользования земельным участком определяется в соответствии с нормативными правовыми актами, действующими на территории города Кургана.
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 1 числа месяца, следующего за отчетным кварталом (п. 2.8. договора аренды).
Пунктом 4.2. договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор обязан заплатить арендодателю неустойку в размере 0,04% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 12.08.2011 N 45/202/11-18571 земельный участок с кадастровым номером 45:25:070116:55 площадью 5 200 кв. м находится в муниципальной собственности муниципального образования город Курган (л.д. 9).
На основании соглашения от 29.09.2014 арендодатель и арендатор на основании решений Курганской городской Думы от 09.12.2009 N 330 и от 22.08.2012 N 151 произвели перерасчет арендной платы за период с 25.08.2011 по 01.09.2014, а также расторгли договор аренды земель N 926 от 21.12.2011 с 02.09.2014 в связи с заключением договора аренды на новый срок (л.д. 18-19).
Ссылаясь на нарушение обществом "Газинвест" обязательств арендатора по договору аренды земель N 926 от 21.12.2011, наличие задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 01.09.2014 в сумме 358 131,55 руб., Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Частично удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика просроченной задолженности по арендной плате по действительному и заключенному договору аренды недвижимости. Размер арендной платы определен судом на основании нормативного акта муниципального образования город Курган, утверждающего ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Судом произведен перерасчет взыскиваемой неустойки в силу неприменения истцом норм ст. 193 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при расчетах пени, а также неверного распределения поступившего по платежному поручению N 263 от 24.12.2013 платежа.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что между сторонами был подписан договор аренды земель N 926 от 21.12.2011 (л.д. 14-17), по условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает в пользование на срок до 05.10.2014, за плату, определяемую в соответствии с нормативными правовыми актами, действующими на территории города Кургана, на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:070116:55, площадью 5 200 кв. м, расположенный по ул. Галкинской, поз. 5а в г. Кургане, для строительства многоквартирного жилого дома.
Действительность и заключенность указанного договора сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
С учетом размещения на предоставляемом в аренду земельном участке незавершенного строительством объекта - 9-этажное общежитие на 352 места общей площадью застройки 715,8 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права серии 45АА 314424 от 25.08.2011 (л.д. 102)) участок предоставлен без проведения торгов, что согласуется с нормами ст. 36 ЗК РФ и п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды.
На основании изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о возникновении между истцом и ответчиком обязательственных правоотношения по аренде земельного участка с кадастровым номером 45:25:070116:55.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период образования задолженности по арендной плате) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 данного Постановления также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку согласно кадастровому паспорту земельного участка от 12.08.2011 N 45/202/11-18571 (л.д. 9) земельный участок с кадастровым номером 45:25:070116:55 находится в муниципальной собственности муниципального образования город Курган, что сторонами не опровергнуто, и договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, плата за пользование обществом "Газинвест" вышеуказанным земельным участком является нормативно регулируемой.
В пункте 2.3. договора аренды стороны установили, что размер арендной платы за право пользования земельным участком определяется в соответствии с нормативными правовыми актами, действующими на территории города Кургана.
Администрацией к взысканию предъявлена задолженность общества за период с 01.01.2012 по 01.09.2014.
В данный период размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города Кургана, определялся решением Курганской городской Думы от 09.12.2009 N 330 "Об утверждении Положения о порядке определения размера, условий и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города Кургана" (до 01.09.2012) и решением Курганской городской Думы от 22.08.2012 N 151 "Об утверждении Положения о порядке определения размера, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города Кургана" (после 01.09.2012).
С учетом изложенного истец вправе требовать от ответчика внесения платы за пользование земельным участком в размере установленной указанными нормативными актами арендной платы.
На основании ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы лежит на арендаторе, однако таких доказательств обществом суду первой инстанции не было представлено, суд первой инстанции обоснованно признал подлежащими удовлетворению требования Администрации в части взыскания задолженности по арендной плате.
Не оспаривая факт наличия задолженности, общество "Газинвест" в апелляционной жалобе полагает, что, поскольку земельный участок ему был предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома, к расчету задолженности подлежит применению ставка арендной платы в размере 0,5% от кадастровой стоимости, установленная решением Курганской городской Думы от 22.08.2012 N 151 для земельных участков, предоставленных для комплексного освоения и для индивидуального жилищного строительства, а не примененная Администрацией ставка 2% как для прочих земельных участков.
Апелляционная считает находит указанные доводы апеллянта необоснованными.
Как уже было отмечено, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).
В Положении о порядке определения размера, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города Кургана, утвержденном решением от 22.08.2012 N 151, Курганская городская Дума установила, что ставка арендной платы за земельные участки индивидуальной жилой застройки составляет 0,5% от кадастровой стоимости, за земельные участки, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также образованные из них земельные участки, - 0,5% от кадастровой стоимости, за земельные участки прочих объектов - 2% от кадастровой стоимости.
Из условий п. 1.1. договора аренды земель N 926 от 21.12.2011 следует, что земельный участок с кадастровым номером 45:25:070116:55 был предоставлен обществу "Газинвест" для строительства многоквартирного жилого дома.
При этом на земельном участке уже располагался незавершенный строительством объект - 9-этажное общежитие на 352 места общей площадью застройки 715,8 кв. м, для достройки которого ответчику и предоставлялся участок (л.д. 100-101), то есть предоставление земельного участка в аренду обществу имело место на основании ст. 36 ЗК РФ и п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
По смыслу п. 7 ст. 27, п. 2 ст. 28, п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства осуществляться гражданам, заинтересованным в предоставлении земельного участка.
Согласно п. 1 и п. 2 ст. 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 настоящей статьи.
С учетом изложенных условий и оснований для предоставления земельных участков для индивидуальной жилой застройки или комплексного освоения апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о неприменимости к расчетам аренды ставки 0,5% от кадастровой стоимости, так как для целей индивидуальной жилой застройки или комплексного освоения в порядке ст. 30.2 ЗК РФ земельный участок ответчику не передавался.
Ссылку апеллянта на положения ранее действовавшего решения Курганской городской Думы от 09.12.2009 N 330, предусматривавшие отдельный вид использования земельного участка для целей определения арендной платы - размещение домов многоквартирной жилой застройки, апелляционный суд находит несостоятельной, поскольку указанное решение утратило силу с 01.09.2012 и не подлежит применению в расчетах задолженности ответчика по арендной плате после указанной даты.
Довод апеллянта о нарушении принципа необоснованных предпочтений, указанного в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", не находит своего подтверждения по материалам дела, так как ответчиком не представлено доказательств того, что за земельные участки, принадлежащие муниципальному образованию город Курган и отнесенные к то же категории земель, используемые или предназначенные для тех же видов деятельности и предоставляемые по тем же основаниям, что и обществу "Газинвест", Администрация взимает иную плату и по иным ставкам арендной платы, чем применены ей по отношению к обществу.
Сам по себе факт осуществления на земельном участке, арендуемом ответчиком, жилищного строительства не свидетельствует об идентичности разрешенного использования земельного участка, для которого установлен льготный коэффициент 0, 5% (для индивидуального жилищного строительства и для комплексного освоения земельного участка), и не определяет единство экономической и социальной обоснованности установления таких дифференцированных коэффициентов.
Ссылка апеллянта на ставки арендной платы, установленные постановлением Правительства Курганской области от 13.12.2011 N 595 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", не может быть признана обоснованной, так как названное постановление не регулирует плату за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Кургана. В силу этого, размер ставок арендной платы за неразграниченные публичные земли не может являться критерием, определяющим аналогичные ставки, установленные муниципальным образованием как собственником земельного участка в пределах предусмотренных пунктом 1 статьи 209 ГК РФ полномочий.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Условие о неустойке согласовано истцом и ответчиком в п. 4.2. договора аренды, что свидетельствует о соблюдении письменной формы соглашения о неустойке.
Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору аренды, выводы суда первой инстанции о взыскании договорной неустойки по требованию истца соответствуют нормам права и обстоятельствам дела.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат распределению по правилам ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 04.05.2016 по делу N А34-7076/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Газинвест" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)