Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.Г. Головкиной,
судей А.И. Трубицына, Е.Б. Расторгуева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания И.С. Момот,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 01 июня 2017 года по делу N А40-104806/16, принятое судьей Михайловой Е.В. по иску ООО "Лотос-Ц"
к Департамент городского имущества г. Москвы
об урегулировании возникших при заключении договора разногласий
при участии в судебном заседании: от истца Терехов М.О. (доверенность от 21.03.2017 г.), Семина М.С. (доверенность от 21.03.2017 г.); от ответчика ДГИ г. Москвы - Нефедов А.Ю. (доверенность от 09.01.2017 г.)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Лотос-Ц" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:01:0006029:2219, площадью 76,8 кв. м (цоколь, пом. III, комн. 1 - 7, 14а), (далее - Объект 1), с кадастровым номером 77:01:0006029:2220, площадью 98,5 кв. м (цоколь, пом. III, комн. 8 - 12, 14, 15), (далее - Объект 2), с кадастровым номером 77:01:0006029:2218, площадью 103,1 кв. м (подвал, пом. II, комн. 2 - 5, 5а), (далее - Объект 3), расположенных по адресу: город Москва, улица Сергия Радонежского, д. 5, стр. 1.
В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по договору аренды от 19.10.2009 г. N 1-207/09 арендует у Департамента указанные помещения, является субъектом малого и среднего предпринимательства, на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ обратился в Департамент с заявлением о выкупе помещения, согласно проекту договора купли-продажи, направленному Департаментом. Вместе с тем, цена объекта согласно п. 3.1 договор установлена в размере 41 241 000 руб., с указанной ценой истец не согласен, поскольку, по мнению истца, цена завышена.
Решением суда Арбитражного суда г. Москвы от 01 июня 2017 г. разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Лотос-Ц", возникшие при заключении договора купли-продажи спорных объектов недвижимого имущества урегулированы путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:
- "3.1. Цена объектов составляет 34 129 000 рублей (в том числе: Объекта 1 - 10 519 000 рубля, Объекта 2 - 13 491 000 рублей, Объекта 3 - 10 119 000 рублей). НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- "3.4. договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ____ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 568 816 рублей 6 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.".
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий в редакции ответчика.
Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта суда первой инстанции.
При этом суд исходит из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилых помещений, принадлежащих Департаменту городского имущества г. Москвы, расположенных по адресу: город Москва, улица Сергия Радонежского, д. 5, стр. 1 и занимаемых на основании договора аренды от 19.10.2009 г. N 1-207/09.
Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ от 13.08.2013 г. N 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы истец с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.
Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании ст. ст. 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ФЗ от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч. ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ.
По смыслу ч. ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01 января 2009 г., дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.
Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу ст. 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость нежилых помещений, принадлежащих Департаменту городского имущества г. Москвы, согласно выводам эксперта итоговая величина которой без учета НДС составила 19 696 123 руб.
С учетом ответов экспертов на вопросы, поставленные судом при проведении судебной экспертизы и объяснений, данных в судебном заседании, суд удовлетворил ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы, поскольку экспертное заключение, выполненное ООО "АРЭО", составлено неполно, представленное экспертом уточненное экспертное заключение от 07.12.2016 г. судом расценено как наличие противоречий в выводах эксперта в заключении от 07.11.2016 г., связи с чем было установлено наличие оснований для проведения повторной экспертизы.
После проведения повторной экспертизы, суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом Некоммерческого партнерства по содействию специалистам кадастровой оценки "Кадастр-оценка" соответствует требованиям ст. ст. 11, 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 г. N 611. Рыночная стоимость нежилых помещений согласно указанному заключению составила 34 129 000 руб.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.
Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, с учетом дачи пояснений по заключению в суде первой инстанции, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Довод заявителя апелляционной жалобы, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании Закона "Об оценочной деятельности" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции исходя из следующего.
В силу ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Таким образом, Федеральным законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.
В соответствии со ст. 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 01 июня 2017 года по делу N А40-104806/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.08.2017 N 09АП-33081/2017 ПО ДЕЛУ N А40-104806/16
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 августа 2017 г. N 09АП-33081/2017
Дело N А40-104806/16
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.Г. Головкиной,
судей А.И. Трубицына, Е.Б. Расторгуева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания И.С. Момот,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 01 июня 2017 года по делу N А40-104806/16, принятое судьей Михайловой Е.В. по иску ООО "Лотос-Ц"
к Департамент городского имущества г. Москвы
об урегулировании возникших при заключении договора разногласий
при участии в судебном заседании: от истца Терехов М.О. (доверенность от 21.03.2017 г.), Семина М.С. (доверенность от 21.03.2017 г.); от ответчика ДГИ г. Москвы - Нефедов А.Ю. (доверенность от 09.01.2017 г.)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Лотос-Ц" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:01:0006029:2219, площадью 76,8 кв. м (цоколь, пом. III, комн. 1 - 7, 14а), (далее - Объект 1), с кадастровым номером 77:01:0006029:2220, площадью 98,5 кв. м (цоколь, пом. III, комн. 8 - 12, 14, 15), (далее - Объект 2), с кадастровым номером 77:01:0006029:2218, площадью 103,1 кв. м (подвал, пом. II, комн. 2 - 5, 5а), (далее - Объект 3), расположенных по адресу: город Москва, улица Сергия Радонежского, д. 5, стр. 1.
В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по договору аренды от 19.10.2009 г. N 1-207/09 арендует у Департамента указанные помещения, является субъектом малого и среднего предпринимательства, на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ обратился в Департамент с заявлением о выкупе помещения, согласно проекту договора купли-продажи, направленному Департаментом. Вместе с тем, цена объекта согласно п. 3.1 договор установлена в размере 41 241 000 руб., с указанной ценой истец не согласен, поскольку, по мнению истца, цена завышена.
Решением суда Арбитражного суда г. Москвы от 01 июня 2017 г. разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Лотос-Ц", возникшие при заключении договора купли-продажи спорных объектов недвижимого имущества урегулированы путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:
- "3.1. Цена объектов составляет 34 129 000 рублей (в том числе: Объекта 1 - 10 519 000 рубля, Объекта 2 - 13 491 000 рублей, Объекта 3 - 10 119 000 рублей). НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- "3.4. договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ____ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 568 816 рублей 6 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.".
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий в редакции ответчика.
Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта суда первой инстанции.
При этом суд исходит из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилых помещений, принадлежащих Департаменту городского имущества г. Москвы, расположенных по адресу: город Москва, улица Сергия Радонежского, д. 5, стр. 1 и занимаемых на основании договора аренды от 19.10.2009 г. N 1-207/09.
Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ от 13.08.2013 г. N 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы истец с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.
Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании ст. ст. 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ФЗ от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч. ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ.
По смыслу ч. ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01 января 2009 г., дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.
Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу ст. 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость нежилых помещений, принадлежащих Департаменту городского имущества г. Москвы, согласно выводам эксперта итоговая величина которой без учета НДС составила 19 696 123 руб.
С учетом ответов экспертов на вопросы, поставленные судом при проведении судебной экспертизы и объяснений, данных в судебном заседании, суд удовлетворил ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы, поскольку экспертное заключение, выполненное ООО "АРЭО", составлено неполно, представленное экспертом уточненное экспертное заключение от 07.12.2016 г. судом расценено как наличие противоречий в выводах эксперта в заключении от 07.11.2016 г., связи с чем было установлено наличие оснований для проведения повторной экспертизы.
После проведения повторной экспертизы, суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом Некоммерческого партнерства по содействию специалистам кадастровой оценки "Кадастр-оценка" соответствует требованиям ст. ст. 11, 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 г. N 611. Рыночная стоимость нежилых помещений согласно указанному заключению составила 34 129 000 руб.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.
Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, с учетом дачи пояснений по заключению в суде первой инстанции, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Довод заявителя апелляционной жалобы, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании Закона "Об оценочной деятельности" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции исходя из следующего.
В силу ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Таким образом, Федеральным законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.
В соответствии со ст. 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 01 июня 2017 года по делу N А40-104806/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
О.Г.ГОЛОВКИНА
Судьи
А.И.ТРУБИЦЫН
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
О.Г.ГОЛОВКИНА
Судьи
А.И.ТРУБИЦЫН
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)