Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что обязанность по уплате стоимости квартиры им исполнена в полном объеме, ответчик не исполнил свои обязательства по передаче квартиры, квартира не соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Иванова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
Председательствующего Михалиной С.Е.,
судей Кирсановой В.А., Малыхиной Н.В.,
при секретаре Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Кирсановой В.А. гражданское дело по апелляционным жалобам К.М. на решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 16 декабря 2015 года, которым постановлено:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Реал-сервис" в пользу К.М. неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого участия в размере *** руб., компенсацию морального вреда в размере *** руб., штраф в размере *** руб., а всего взыскать *** руб.
В удовлетворении оставшейся части исковых требований, - отказать.
Взыскать с ООО "Реал-сервис" в доход бюджета г. Москвы государственную пошлину в размере *** руб.
установила:
К.М. обратился в суд с иском к ООО "Реал-сервис" об уменьшении цены договора, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда; требования обоснованы тем, что 14 января 2013 года между сторонами был заключен договор долевого участия в соответствии с которым ответчик обязался передать истцу в собственность однокомнатную квартиру без чистовой отделки площадью 30,1 кв. м по строительному адресу: *** стоимостью *** руб., из расчета *** руб. за один квадратный метр. Обязанность по оплате стоимости квартиры истцом исполнена в полном объеме. Ответчик до настоящего времени не исполнил свои обязательства по передаче квартиры в соответствии с договором долевого участия, квартира не соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации. Истец с учетом уточненных требований просил суд уменьшить цену договора на сумму необходимых для устранения строительных недостатков работ в размере *** руб., взыскать излишне уплаченные по договору денежные средства в размере *** руб., неустойку за нарушение прав потребителя в размере *** руб., неустойку за несвоевременную передачу объекта долевого строительства в размере *** руб., компенсацию морального вреда в размере *** руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя.
Истец и его представитель в судебном заседании исковые требования поддержали, на удовлетворении иска настаивали.
Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит К.М. по доводам апелляционной жалобы.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения истца К.М. и его представителя по доверенности К.Н., представителя ответчика ООО "Реал-сервис" Р., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с требованиями действующего законодательства и фактическими обстоятельствами по делу.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства, дал им надлежащую юридическую оценку, в соответствии с нормами материального права, регулирующие спорные правоотношения.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ч. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 1 ст. 7 Закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с ч. ч. 1, 3, 5 ст. 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона.
В силу ст. 10 Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением, предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" на ответчика должна быть возложена ответственность в виде уплаты неустойки в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей на день исполнения обязательства. Размер неустойки судом был снижен на основании статьи 333 ГК РФ.
Судом первой инстанции установлено, что 14 января 2013 года между ООО "Реал-сервис" (застройщик) и К.М. (участник долевого строительства) был заключен договор N *** участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик обязался передать участнику долевого строительства, а участник долевого строительства принять от застройщика по акту приема-передачи объект долевого строительства - однокомнатную квартиру по строительному адресу: ***, проектная площадь квартиры 30,1 кв. м, не позднее 31 декабря 2014 года.
На основании п. 3.3 договора квартира передается участнику долевого строительства без сантехнического оборудования, без чистовой отделки и инженерного оборудования. Общестроительные работы: входная дверь - металлическая, внутренние двери не устанавливаются; окна - двухкамерные с подоконной доской; стены - железобетонные - без отделки; полы - железобетонная плита. Цена договора составляет *** руб. (п. 4.1 договора), которые истцом внесены.
На основании акта осмотра квартиры N *** от 09 апреля 2014 года с участием сторон и управляющей компанией, который был подписан, установлено, что при осмотре квартиры были выявлены недостатки: механические повреждения лакокрасочного покрытия торца двери со стороны замков и откосы (косяки) входной двери неровные, правая стена имеет перепад уровня, царапины на лицевой стороне двери, отсутствуют ручки, чтобы проверить окна.
26 мая 2014 года К.М. и ООО "Реал Сервис" был подписан акт доступа для проведения ремонтных работ, в соответствии с которым истцу был предоставлен доступ для проведения ремонтных работ в квартире на следующих условиях: квартира передается для целей производства строительно-ремонтных работ; участник обязуется обеспечить беспрепятственный доступ сотрудников управляющей организацией для осуществления контроля за выполняемыми ремонтными работами в квартире; одновременно с подписанием настоящего акта участник обязуется заключить с управляющей организацией договора на управление многоквартирным домом; при производстве ремонтных работ участник обязан соблюдать строительные норма и правила, а также согласованный с компанией, осуществляющей управление многоквартирным домом в котором находится квартира, регламент проведения ремонтно-строительных работ, самостоятельно получать все необходимые разрешения и/или согласования; с момента подписания настоящего акта претензии по качеству выполненных работ в квартире не принимаются.
Требования истца об уменьшении цены договора на сумму затрат, необходимых для устранения строительных недостатков в размере 284 363 руб. были обоснованы экспертными заключениями ООО "Оценка и закон", ООО "МЭН", ООО "Стройэкспертиза" в соответствии с которыми: основным недостатком в квартире N *** является разность ее площади по договору в размере 1,6 кв. м; в квартире выявлены повреждения: дверной откос входной двери имеет отклонение по вертикали 18 мм; на лицевой поверхности металлической входной двери квартиры имеются многочисленные механические повреждения, круглые отверстия неопределенного назначения; на поверхности стекла оконных блоков имеются многочисленные царапины, потертости; на деревянных оконных рамах имеются многочисленные сколы, следы от механического воздействия (удара); на подоконниках имеются царапины, следы от механического воздействия (удара); на подоконниках имеются царапины, следы от механического воздействия (удара); имеется искусственный выступ в плоскости внутренней стены квартиры N ***; разница отметок по выступ на стыке двух смежных поверхностей составляет 12 мм (исследование ООО "Оценка и закон"); стоимость работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненного квартире, составляет *** руб., в том числе замена оконных блоков, включая замену подоконников (1 шт.) *** руб., замена металлических дверей (1 шт.) *** руб., выравнивании откосов (3,25 п.п) *** руб., выравнивание стен (45 кв. м) *** руб. (отчет ООО "МЭН"). Заключением ООО "Стройэкспертиза" установлено, что при обследовании мест примыканий оконных блоков к ограждающим конструкциям квартиры по адресу: ***, был выявлен ряд дефектов, являющиеся следствием нарушения требований нормативно-технической документации при проведении строительно-монтажных работ. Выявленные дефекты относятся к значительным и подлежат обязательному исправлению.
Разрешая требования истца в части уменьшения цены договора, суд исходил из того, что при подписании 26 мая 2014 года акта доступа для проведения работ, стороны согласовали, что с момента подписания акта претензии по качеству строительных работ в квартире не принимаются, то есть фактически, истцу квартира была передана и им принята, в связи с чем суд отказал К.М. в удовлетворении требований об уменьшения цены товара, необходимой для устранения недостатков; при этом суд указал, что истцом при подписании акта доступа для проведения работ о наличии недостатков передаваемой квартиры указано не было. Судом было указано, что соразмерное уменьшение цены договора для застройщика предусмотрено при недостатках объекта долевого строительства, которые повлекли ухудшение качества объекта, его непригодность. Вместе с тем, доказательств непригодности объекта долевого строительства суду не представлено и не установлено при рассмотрении дела. Про изложенным основаниям суд не усмотрел право истца для взыскания с ответчика неустойки в размере *** руб. за неудовлетворение требований потребителя об уменьшении цены договора.
Подтверждено, что проектная площадь квартиры составляет 30,1 кв. м, цена которой оплачена истцом при заключении договора в размере *** руб. (*** руб. x 30,1 кв. м); подтверждено на основании замеров ГУП МО МОБТИ площадь передаваемой истцу квартиры составляет 28,5 кв. м. По условиям заключенного между сторонами договора (п. 4.5 - п. 4.7) окончательные расчеты между сторонами производятся в течение 10 рабочих дней после предоставления застройщиком участнику данных БТИ по обмеру фактической площади квартиры. Размер суммы возврата или доплаты денежных средств определяется через стоимость одного квадратного метра квартиры и фактической площади квартиры, при этом обязанность возврата денежных средств участнику возникает у застройщика только при условии, если фактическая площадь квартиры меньше проектной площади квартиры более чем на три квадратных метра.
Разрешая требования истца о взыскании с ответчика разности между проектной и фактической площадью в размере *** руб. (1,6 кв. м x *** руб.) суд исходил из условий заключенного сторонами договора и не установил оснований для их удовлетворения поскольку разница между фактической и проектной площадью не превышает трех метров.
Суд не нашел оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика убытков в размере *** руб., в том числе убытков в размере *** руб. расходы за аренду жилого помещения по договору коммерческого найма за период с июля 2014 года по август 2015 года, *** руб. расходы на обслуживание жилого дома и коммунальные платежи за период с мая 2014 год по 31 июля 2015 года с момента сдачи дома в эксплуатацию, *** руб. излишне уплаченные истцом банковские проценты в связи с не устранением ответчиком строительных недоделок, *** руб. оплата работ по технической инвентаризации, *** руб. и *** руб. оплата экспертных исследований; при этом суд указал на отсутствие доказательств, подтверждающих вину ответчика по указанным убыткам истца, обоснованность которых истцом не доказана.
Как следует из условий договора участия в долевом строительстве, срок передачи участнику квартиры определен не позднее 31 декабря 2014 года; по условиям договора застройщик не менее чем за один месяц до наступления установленного договором срока передачи квартиры направляет участнику сообщение о завершении строительства жилого дома и о готовности объекта к передаче; после выполнения обязательств по оплате цены договора и получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, участник обязан приступить к приемке квартиры в течение пяти рабочих дней с момента получения письменного уведомления застройщика о завершении строительства жилого дома и о готовности квартиры к передаче (п. п. 6.1 - 6.3). Разрешение на ввод дома в эксплуатацию было получено 25 марта 2014 года; 26 мая 2014 года между К.М. и ООО "Реал Сервис" был подписан акт доступа для проведения ремонтных работ; акт приема-передачи квартиры сторонами не подписан.
Истцом размер неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве заявлен к взысканию в размере *** руб. Признавая за истцом право на взыскание неустойки при нарушении ответчиком обязательства суд исходил из того, что 25 июня 2015 года К.М. направлено уведомление о завершении строительства дома, готовности объекта к передаче и необходимости принять объект долевого строительства.
Период взыскания неустойки определен судом 176 дней (с 01 января 2015 года до 25 июля 2015 года), размер неустойки составляет *** руб. (*** руб. x 176 дней x 8,25% / 300 x 2); с учетом ходатайства ответчика о несоразмерности размера неустойки и применении положений ст. 333 ГК РФ суд определил неустойку в размере *** рублей.
В силу требований ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 (в редакции от 13.07.2015) "О защите прав потребителей", при установленном нарушении прав истца суд взыскал в пользу К.М. компенсацию морального вреда в размере *** руб., учитывая конкретные обстоятельства дела, требования разумности и справедливости.
Размер штрафа определен судом в соответствии с положениями п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 (в редакции от 13.07.2015) "О защите прав потребителей" в размере *** рублей.
По основаниям ст. 103 ГПК РФ, суд первой инстанции взыскал с ответчика в доход государства государственную пошлину в размере *** рублей.
Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, судебная коллегия в полной мере соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку считает, что данные выводы основаны на материалах дела, анализе представленных сторонами письменных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ, нормы действующего законодательства применены судом верно.
Доводы апелляционной жалобы о необоснованном отказе в удовлетворении требования о соразмерном уменьшении цены договора судебная коллегия не может признать убедительным основанием для отмены решения. Как следует из материалов дела исковые требования об уменьшении цены договора на *** руб. основаны истцом на трех экспертных исследованиях, которые проведены в течение года (в период с 20.10.2014 по 06.11.2015 года), в том числе в период, когда в квартире проводились ремонтные работы; стороны не ходатайствовали о проведении судебной строительной экспертизы; расчет стоимости уменьшения цены договора (л.д. ***) включает замену оконного блока, металлических дверей, выравнивание стен и откосов, тогда как претензии истца содержали замену стекол с царапинами, царапины на подоконнике, повреждения лакокрасочного покрытия двери, выравнивание откосов (л.д. ***). Доказательств вины ответчика в ненадлежащем исполнении обязательств по договору долевого участия в указанном истцом объеме материалы дела не содержат и истцом таковые не представлены.
Доводы апелляционной жалобе о праве на возмещение убытков размере *** руб., в том числе оплата арендного жилья, излишне уплаченные банковские проценты, расходы на обслуживание жилого дома, судебная коллегия не может признать убедительными, при этом истцом не доказано, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возникли причиненный истцу ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ) по заявленным требованиям.
Утверждение в апелляционной жалобе об уменьшении судом неустойки и применении ст. 333 ГК РФ судебная коллегия находит не основанными на законе. При этом, решая вопрос об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки, судом учтены конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга; длительность неисполнения обязательства; имущественное положение должника. В силу диспозиции статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для ее применения может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Иные доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку доказательств, не содержат ссылок на наличие оснований для отмены решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, вследствие чего не могут быть приняты во внимание. Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено. С учетом изложенного оснований для изменения решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 16 декабря 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 26.07.2016 ПО ДЕЛУ N 33-25767/2016
Требование: Об уменьшении цены договора инвестирования, взыскании излишне уплаченных по договору денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что обязанность по уплате стоимости квартиры им исполнена в полном объеме, ответчик не исполнил свои обязательства по передаче квартиры, квартира не соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июля 2016 г. по делу N 33-25767
Судья Иванова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
Председательствующего Михалиной С.Е.,
судей Кирсановой В.А., Малыхиной Н.В.,
при секретаре Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Кирсановой В.А. гражданское дело по апелляционным жалобам К.М. на решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 16 декабря 2015 года, которым постановлено:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Реал-сервис" в пользу К.М. неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого участия в размере *** руб., компенсацию морального вреда в размере *** руб., штраф в размере *** руб., а всего взыскать *** руб.
В удовлетворении оставшейся части исковых требований, - отказать.
Взыскать с ООО "Реал-сервис" в доход бюджета г. Москвы государственную пошлину в размере *** руб.
установила:
К.М. обратился в суд с иском к ООО "Реал-сервис" об уменьшении цены договора, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда; требования обоснованы тем, что 14 января 2013 года между сторонами был заключен договор долевого участия в соответствии с которым ответчик обязался передать истцу в собственность однокомнатную квартиру без чистовой отделки площадью 30,1 кв. м по строительному адресу: *** стоимостью *** руб., из расчета *** руб. за один квадратный метр. Обязанность по оплате стоимости квартиры истцом исполнена в полном объеме. Ответчик до настоящего времени не исполнил свои обязательства по передаче квартиры в соответствии с договором долевого участия, квартира не соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации. Истец с учетом уточненных требований просил суд уменьшить цену договора на сумму необходимых для устранения строительных недостатков работ в размере *** руб., взыскать излишне уплаченные по договору денежные средства в размере *** руб., неустойку за нарушение прав потребителя в размере *** руб., неустойку за несвоевременную передачу объекта долевого строительства в размере *** руб., компенсацию морального вреда в размере *** руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя.
Истец и его представитель в судебном заседании исковые требования поддержали, на удовлетворении иска настаивали.
Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит К.М. по доводам апелляционной жалобы.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения истца К.М. и его представителя по доверенности К.Н., представителя ответчика ООО "Реал-сервис" Р., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с требованиями действующего законодательства и фактическими обстоятельствами по делу.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства, дал им надлежащую юридическую оценку, в соответствии с нормами материального права, регулирующие спорные правоотношения.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ч. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 1 ст. 7 Закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с ч. ч. 1, 3, 5 ст. 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона.
В силу ст. 10 Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением, предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" на ответчика должна быть возложена ответственность в виде уплаты неустойки в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей на день исполнения обязательства. Размер неустойки судом был снижен на основании статьи 333 ГК РФ.
Судом первой инстанции установлено, что 14 января 2013 года между ООО "Реал-сервис" (застройщик) и К.М. (участник долевого строительства) был заключен договор N *** участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик обязался передать участнику долевого строительства, а участник долевого строительства принять от застройщика по акту приема-передачи объект долевого строительства - однокомнатную квартиру по строительному адресу: ***, проектная площадь квартиры 30,1 кв. м, не позднее 31 декабря 2014 года.
На основании п. 3.3 договора квартира передается участнику долевого строительства без сантехнического оборудования, без чистовой отделки и инженерного оборудования. Общестроительные работы: входная дверь - металлическая, внутренние двери не устанавливаются; окна - двухкамерные с подоконной доской; стены - железобетонные - без отделки; полы - железобетонная плита. Цена договора составляет *** руб. (п. 4.1 договора), которые истцом внесены.
На основании акта осмотра квартиры N *** от 09 апреля 2014 года с участием сторон и управляющей компанией, который был подписан, установлено, что при осмотре квартиры были выявлены недостатки: механические повреждения лакокрасочного покрытия торца двери со стороны замков и откосы (косяки) входной двери неровные, правая стена имеет перепад уровня, царапины на лицевой стороне двери, отсутствуют ручки, чтобы проверить окна.
26 мая 2014 года К.М. и ООО "Реал Сервис" был подписан акт доступа для проведения ремонтных работ, в соответствии с которым истцу был предоставлен доступ для проведения ремонтных работ в квартире на следующих условиях: квартира передается для целей производства строительно-ремонтных работ; участник обязуется обеспечить беспрепятственный доступ сотрудников управляющей организацией для осуществления контроля за выполняемыми ремонтными работами в квартире; одновременно с подписанием настоящего акта участник обязуется заключить с управляющей организацией договора на управление многоквартирным домом; при производстве ремонтных работ участник обязан соблюдать строительные норма и правила, а также согласованный с компанией, осуществляющей управление многоквартирным домом в котором находится квартира, регламент проведения ремонтно-строительных работ, самостоятельно получать все необходимые разрешения и/или согласования; с момента подписания настоящего акта претензии по качеству выполненных работ в квартире не принимаются.
Требования истца об уменьшении цены договора на сумму затрат, необходимых для устранения строительных недостатков в размере 284 363 руб. были обоснованы экспертными заключениями ООО "Оценка и закон", ООО "МЭН", ООО "Стройэкспертиза" в соответствии с которыми: основным недостатком в квартире N *** является разность ее площади по договору в размере 1,6 кв. м; в квартире выявлены повреждения: дверной откос входной двери имеет отклонение по вертикали 18 мм; на лицевой поверхности металлической входной двери квартиры имеются многочисленные механические повреждения, круглые отверстия неопределенного назначения; на поверхности стекла оконных блоков имеются многочисленные царапины, потертости; на деревянных оконных рамах имеются многочисленные сколы, следы от механического воздействия (удара); на подоконниках имеются царапины, следы от механического воздействия (удара); на подоконниках имеются царапины, следы от механического воздействия (удара); имеется искусственный выступ в плоскости внутренней стены квартиры N ***; разница отметок по выступ на стыке двух смежных поверхностей составляет 12 мм (исследование ООО "Оценка и закон"); стоимость работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненного квартире, составляет *** руб., в том числе замена оконных блоков, включая замену подоконников (1 шт.) *** руб., замена металлических дверей (1 шт.) *** руб., выравнивании откосов (3,25 п.п) *** руб., выравнивание стен (45 кв. м) *** руб. (отчет ООО "МЭН"). Заключением ООО "Стройэкспертиза" установлено, что при обследовании мест примыканий оконных блоков к ограждающим конструкциям квартиры по адресу: ***, был выявлен ряд дефектов, являющиеся следствием нарушения требований нормативно-технической документации при проведении строительно-монтажных работ. Выявленные дефекты относятся к значительным и подлежат обязательному исправлению.
Разрешая требования истца в части уменьшения цены договора, суд исходил из того, что при подписании 26 мая 2014 года акта доступа для проведения работ, стороны согласовали, что с момента подписания акта претензии по качеству строительных работ в квартире не принимаются, то есть фактически, истцу квартира была передана и им принята, в связи с чем суд отказал К.М. в удовлетворении требований об уменьшения цены товара, необходимой для устранения недостатков; при этом суд указал, что истцом при подписании акта доступа для проведения работ о наличии недостатков передаваемой квартиры указано не было. Судом было указано, что соразмерное уменьшение цены договора для застройщика предусмотрено при недостатках объекта долевого строительства, которые повлекли ухудшение качества объекта, его непригодность. Вместе с тем, доказательств непригодности объекта долевого строительства суду не представлено и не установлено при рассмотрении дела. Про изложенным основаниям суд не усмотрел право истца для взыскания с ответчика неустойки в размере *** руб. за неудовлетворение требований потребителя об уменьшении цены договора.
Подтверждено, что проектная площадь квартиры составляет 30,1 кв. м, цена которой оплачена истцом при заключении договора в размере *** руб. (*** руб. x 30,1 кв. м); подтверждено на основании замеров ГУП МО МОБТИ площадь передаваемой истцу квартиры составляет 28,5 кв. м. По условиям заключенного между сторонами договора (п. 4.5 - п. 4.7) окончательные расчеты между сторонами производятся в течение 10 рабочих дней после предоставления застройщиком участнику данных БТИ по обмеру фактической площади квартиры. Размер суммы возврата или доплаты денежных средств определяется через стоимость одного квадратного метра квартиры и фактической площади квартиры, при этом обязанность возврата денежных средств участнику возникает у застройщика только при условии, если фактическая площадь квартиры меньше проектной площади квартиры более чем на три квадратных метра.
Разрешая требования истца о взыскании с ответчика разности между проектной и фактической площадью в размере *** руб. (1,6 кв. м x *** руб.) суд исходил из условий заключенного сторонами договора и не установил оснований для их удовлетворения поскольку разница между фактической и проектной площадью не превышает трех метров.
Суд не нашел оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика убытков в размере *** руб., в том числе убытков в размере *** руб. расходы за аренду жилого помещения по договору коммерческого найма за период с июля 2014 года по август 2015 года, *** руб. расходы на обслуживание жилого дома и коммунальные платежи за период с мая 2014 год по 31 июля 2015 года с момента сдачи дома в эксплуатацию, *** руб. излишне уплаченные истцом банковские проценты в связи с не устранением ответчиком строительных недоделок, *** руб. оплата работ по технической инвентаризации, *** руб. и *** руб. оплата экспертных исследований; при этом суд указал на отсутствие доказательств, подтверждающих вину ответчика по указанным убыткам истца, обоснованность которых истцом не доказана.
Как следует из условий договора участия в долевом строительстве, срок передачи участнику квартиры определен не позднее 31 декабря 2014 года; по условиям договора застройщик не менее чем за один месяц до наступления установленного договором срока передачи квартиры направляет участнику сообщение о завершении строительства жилого дома и о готовности объекта к передаче; после выполнения обязательств по оплате цены договора и получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, участник обязан приступить к приемке квартиры в течение пяти рабочих дней с момента получения письменного уведомления застройщика о завершении строительства жилого дома и о готовности квартиры к передаче (п. п. 6.1 - 6.3). Разрешение на ввод дома в эксплуатацию было получено 25 марта 2014 года; 26 мая 2014 года между К.М. и ООО "Реал Сервис" был подписан акт доступа для проведения ремонтных работ; акт приема-передачи квартиры сторонами не подписан.
Истцом размер неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве заявлен к взысканию в размере *** руб. Признавая за истцом право на взыскание неустойки при нарушении ответчиком обязательства суд исходил из того, что 25 июня 2015 года К.М. направлено уведомление о завершении строительства дома, готовности объекта к передаче и необходимости принять объект долевого строительства.
Период взыскания неустойки определен судом 176 дней (с 01 января 2015 года до 25 июля 2015 года), размер неустойки составляет *** руб. (*** руб. x 176 дней x 8,25% / 300 x 2); с учетом ходатайства ответчика о несоразмерности размера неустойки и применении положений ст. 333 ГК РФ суд определил неустойку в размере *** рублей.
В силу требований ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 (в редакции от 13.07.2015) "О защите прав потребителей", при установленном нарушении прав истца суд взыскал в пользу К.М. компенсацию морального вреда в размере *** руб., учитывая конкретные обстоятельства дела, требования разумности и справедливости.
Размер штрафа определен судом в соответствии с положениями п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 (в редакции от 13.07.2015) "О защите прав потребителей" в размере *** рублей.
По основаниям ст. 103 ГПК РФ, суд первой инстанции взыскал с ответчика в доход государства государственную пошлину в размере *** рублей.
Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, судебная коллегия в полной мере соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку считает, что данные выводы основаны на материалах дела, анализе представленных сторонами письменных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ, нормы действующего законодательства применены судом верно.
Доводы апелляционной жалобы о необоснованном отказе в удовлетворении требования о соразмерном уменьшении цены договора судебная коллегия не может признать убедительным основанием для отмены решения. Как следует из материалов дела исковые требования об уменьшении цены договора на *** руб. основаны истцом на трех экспертных исследованиях, которые проведены в течение года (в период с 20.10.2014 по 06.11.2015 года), в том числе в период, когда в квартире проводились ремонтные работы; стороны не ходатайствовали о проведении судебной строительной экспертизы; расчет стоимости уменьшения цены договора (л.д. ***) включает замену оконного блока, металлических дверей, выравнивание стен и откосов, тогда как претензии истца содержали замену стекол с царапинами, царапины на подоконнике, повреждения лакокрасочного покрытия двери, выравнивание откосов (л.д. ***). Доказательств вины ответчика в ненадлежащем исполнении обязательств по договору долевого участия в указанном истцом объеме материалы дела не содержат и истцом таковые не представлены.
Доводы апелляционной жалобе о праве на возмещение убытков размере *** руб., в том числе оплата арендного жилья, излишне уплаченные банковские проценты, расходы на обслуживание жилого дома, судебная коллегия не может признать убедительными, при этом истцом не доказано, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возникли причиненный истцу ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ) по заявленным требованиям.
Утверждение в апелляционной жалобе об уменьшении судом неустойки и применении ст. 333 ГК РФ судебная коллегия находит не основанными на законе. При этом, решая вопрос об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки, судом учтены конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга; длительность неисполнения обязательства; имущественное положение должника. В силу диспозиции статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для ее применения может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Иные доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку доказательств, не содержат ссылок на наличие оснований для отмены решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, вследствие чего не могут быть приняты во внимание. Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено. С учетом изложенного оснований для изменения решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 16 декабря 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)