Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "04" мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "05" мая 2016 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барышниковой В.А.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент" - Бородина В.В. по доверенности от 08.12.2015,
в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Планета Развлечений" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18 февраля 2016 года по делу N А12-61168/2015 (судья Романов С.П.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Планета Развлечений" (ИНН 7725537035, ОГРН 1057746689175) к обществу с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент" (ИНН 6319107260, ОГРН 1046300900799) о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды недействительным, признании договора аренды действующим и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент" (ИНН 6319107260, ОГРН 1046300900799) к обществу с ограниченной ответственностью "Планета Развлечений" (ИНН 7725537035, ОГРН 1057746689175) о признании расторгнутым договора аренды и обязании арендатора освободить помещение,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Планета Развлечений" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент" (далее - ответчик) о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды от 01.04.2006, выразившегося в направлении истцу уведомления о расторжении договора от 01.04.2006, исх. N 528 от 30.10.2015 недействительным, признании договора аренды от 01.04.2006 действующим.
Общество с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент" (далее - ООО "Манхэттен Девелопмент") по основаниям, предусмотренным ст. 132 АПК РФ обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к ООО "Планета Развлечений" с встречным требованием, в котором просит признать расторгнутым договор аренды от 01.04.2006 в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2009, дополнительного соглашения N 3 от 01.01.20104, дополнительного соглашения N 4 от 17.11.2014, обязать арендатора освободить помещение общей площадью 1 055 кв. м, состоящее из комнат с номерами с 51 по 63, расположенных на 2 этаже здания по адресу: г. Волгоград, Бульвар 30-летия Победы, 21.
Согласно п. 2 ч. 3 ст. 132 АПК РФ встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска.
На основании этого Арбитражный суд Волгоградской области определением от 13.01.2016 принял встречный иск к производству.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18 февраля 2016 года по делу N А12-61168/2015 в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Планета Развлечений" к обществу с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент" о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды от 01.04.2006, выразившегося в направлении истцу уведомления о расторжении договора от 01.04.2006 исх. N 528 от 30.10.2015 недействительным, признании договора аренды от 01.04.2006 действующим, отказано.
Встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент" к обществу с ограниченной ответственностью "Планета Развлечений" удовлетворен, расторгнут договор аренды от 01.04.2006 в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2009, дополнительного соглашения N 3 от 01.01.20104, дополнительного соглашения N 4 от 17.11.2014, арендатор обязан освободить помещение общей площадью 1 055 кв. м, состоящее из комнат с номерами с 51 по 63, расположенных на 2 этаже здания по адресу: г. Волгоград, Бульвар 30-летия Победы, 21.
С общества с ограниченной ответственностью "Планета Развлечений" в пользу обществу с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент" взысканы расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Планета Развлечений" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что сделка по одностороннему отказу от договора является недействительной, поскольку она в силу ст. 168 ГК РФ не соответствует закону. Дополнительное соглашение N 4 к договору аренды от 01.04.2006 года является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации.
Ответчик по первоначальному иску в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 01.04.2006 между ООО "Манхэттен Девелопмент" (арендодатель) и ООО "Планета Развлечений" (арендатор) заключен договор аренды, в рамках которого арендатору в пользование за плату передано нежилое помещение общей площадью помещение общей площадью 1 055 кв. м, состоящее из комнат с номерами с 51 по 63, расположенных на 2 этаже здания по адресу: г. Волгоград, Бульвар 30-летия Победы, 21.
Срок действия договора сторонами определен с момента его государственной регистрации в течение 10 лет. (п. 3. 1. договора).
Впоследствии, сторонами заключены дополнительные соглашения от 01.01.2009, N 3 от 01.01.20104, N 4 от 17.11.2014, в соответствии с которыми стороны приняли на себя обязательства по дальнейшему исполнению условий договора.
Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, что подтверждается отметкой на тексте документа (запись от 17.11.2006 N 34-34-01/321/2006-139).
Согласно п. 4.2 договора, размер арендной платы составил 153 доллара США за 1 кв. м в год, в том числе, указанную в п. 4.3, за исключением коммунальных платежей (п. 4.4), которая подлежала внесению не позднее 1 числа каждого месяца (п. 5.1).
В связи с неоднократными нарушениями обязательств по оплате и наличием долга по арендной плате за период с ноября 2014 по декабрь 2015 в сумме 99 307, 92 долларов США, арендодатель направил в адрес арендатора уведомление N 528 от 30.10.2015 о расторжении договора с 05.01.2015, по основаниям, предусмотренным п. 7.4, а также в связи с наличием долга по арендной плате, освобождении помещения и передачи его по акту.
Кроме того, арендодатель направил в адрес арендатора претензию N 555 от 09.11.2015 с требованием погасить долг в пятидневный срок, а также расторжении договора с 05.01.2016 по основаниям, основаниям, предусмотренным п. 7.4 и наличием долга по арендной плате.
Наличие задолженности в указанной сумме подтверждено соглашением о намерениях от 27.05.2015 (п. 4.2) и не оспаривается ООО "Планета Развлечений".
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения сторон в суд с настоящими исками.
Давая оценку заявленным требованиям, суд первой инстанции правильно принял во внимание следующее.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу п. п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В п. 27 Информационного письма N 66 указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, из общих норм Гражданского кодекса, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором.
Из ст. 619 ГК РФ следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно п. 7.3 договора арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Дополнительным соглашением N 4 от 17.11.2014 стороны дополнили договор п. 7.4, по условиям которого арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке (п. 3. ст. 450 ГК РФ) отказаться от исполнения настоящего договора письменно уведомив арендатора не менее чем за 60 дней до даты расторжения. По истечении 60 дней с даты получения уведомления или в дату, указанную в уведомлении, но не ранее 60 дней с даты получения уведомления договор прекращает свое действие и считается расторгнутым.
Как следует из распечатки с сайта ФГУП "Почта России", уведомление получено арендатором 03.11.2015.
Согласно Постановлениям Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08 и от 16.10.2010 N 13057/09 ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Положения ст. 619 Кодекса развивают положения п. 2 ст. 450 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе, заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу п. 3 ст. 450 Кодекса односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В рассматриваемом случае, условия п. п. 7.3, 7.4 договора позволяют арендатору в одностороннем порядке расторгнуть договор, в том числе, без указания оснований.
На основании этого договор является расторгнутым с 05.01.2015, в связи с чем, в силу положений ст. 622 ГК РФ у арендатора возникла обязанность по возврату помещения.
Суд первой инстанции правильно признал несостоятельной ссылку на незаключенность дополнительного соглашения N 4 от 17.11.2014 по следующим основаниям.
Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Правила п. 3 ст. 433 ГК РФ, применяемые во взаимосвязи с п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 651 ГК РФ предусматривают, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Учитывая, что государственная регистрация договора аренды, прежде всего, направлена на защиту третьих лиц, в случае если стороны достигли соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, где арендодатель передал имущество в фактическое пользование, арендатор обязан оплачивать за пользование объектом аренды, а в случае нарушения обязательства с должника может быть взыскана неустойка (п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Причем сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
По смыслу приведенных выше норм права и разъяснений отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения N 4 от 17 ноября 2014 года к договору аренды от 01.04.2006 в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании спорного соглашения. Следовательно, стороны связаны условиями соглашения от 17 ноября 2014 года, в том числе в части порядка изменения и расторжения договора.
В связи с этим, суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что требования ООО "Планета Развлечений" не подлежат удовлетворению.
Кроме того, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 09.09.2008 N 5782/08 в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора, и возможность включения такого условия в договор не противоречит действующему законодательству.
Следовательно, включение в договор условия о порядке прекращения договора в одностороннем порядке законодательству не противоречит.
Как указано выше, в названной норме закона речь идет о неюрисдикционном способе прекращения договорного обязательства, который осуществляется волеизъявлением одной из сторон.
Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18 февраля 2016 года по делу N А12-61168/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.05.2016 ПО ДЕЛУ N А12-61168/2015
Требование: О признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 мая 2016 г. по делу N А12-61168/2015
Резолютивная часть постановления объявлена "04" мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "05" мая 2016 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барышниковой В.А.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент" - Бородина В.В. по доверенности от 08.12.2015,
в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Планета Развлечений" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18 февраля 2016 года по делу N А12-61168/2015 (судья Романов С.П.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Планета Развлечений" (ИНН 7725537035, ОГРН 1057746689175) к обществу с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент" (ИНН 6319107260, ОГРН 1046300900799) о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды недействительным, признании договора аренды действующим и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент" (ИНН 6319107260, ОГРН 1046300900799) к обществу с ограниченной ответственностью "Планета Развлечений" (ИНН 7725537035, ОГРН 1057746689175) о признании расторгнутым договора аренды и обязании арендатора освободить помещение,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Планета Развлечений" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент" (далее - ответчик) о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды от 01.04.2006, выразившегося в направлении истцу уведомления о расторжении договора от 01.04.2006, исх. N 528 от 30.10.2015 недействительным, признании договора аренды от 01.04.2006 действующим.
Общество с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент" (далее - ООО "Манхэттен Девелопмент") по основаниям, предусмотренным ст. 132 АПК РФ обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к ООО "Планета Развлечений" с встречным требованием, в котором просит признать расторгнутым договор аренды от 01.04.2006 в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2009, дополнительного соглашения N 3 от 01.01.20104, дополнительного соглашения N 4 от 17.11.2014, обязать арендатора освободить помещение общей площадью 1 055 кв. м, состоящее из комнат с номерами с 51 по 63, расположенных на 2 этаже здания по адресу: г. Волгоград, Бульвар 30-летия Победы, 21.
Согласно п. 2 ч. 3 ст. 132 АПК РФ встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска.
На основании этого Арбитражный суд Волгоградской области определением от 13.01.2016 принял встречный иск к производству.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18 февраля 2016 года по делу N А12-61168/2015 в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Планета Развлечений" к обществу с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент" о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды от 01.04.2006, выразившегося в направлении истцу уведомления о расторжении договора от 01.04.2006 исх. N 528 от 30.10.2015 недействительным, признании договора аренды от 01.04.2006 действующим, отказано.
Встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент" к обществу с ограниченной ответственностью "Планета Развлечений" удовлетворен, расторгнут договор аренды от 01.04.2006 в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2009, дополнительного соглашения N 3 от 01.01.20104, дополнительного соглашения N 4 от 17.11.2014, арендатор обязан освободить помещение общей площадью 1 055 кв. м, состоящее из комнат с номерами с 51 по 63, расположенных на 2 этаже здания по адресу: г. Волгоград, Бульвар 30-летия Победы, 21.
С общества с ограниченной ответственностью "Планета Развлечений" в пользу обществу с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент" взысканы расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Планета Развлечений" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что сделка по одностороннему отказу от договора является недействительной, поскольку она в силу ст. 168 ГК РФ не соответствует закону. Дополнительное соглашение N 4 к договору аренды от 01.04.2006 года является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации.
Ответчик по первоначальному иску в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 01.04.2006 между ООО "Манхэттен Девелопмент" (арендодатель) и ООО "Планета Развлечений" (арендатор) заключен договор аренды, в рамках которого арендатору в пользование за плату передано нежилое помещение общей площадью помещение общей площадью 1 055 кв. м, состоящее из комнат с номерами с 51 по 63, расположенных на 2 этаже здания по адресу: г. Волгоград, Бульвар 30-летия Победы, 21.
Срок действия договора сторонами определен с момента его государственной регистрации в течение 10 лет. (п. 3. 1. договора).
Впоследствии, сторонами заключены дополнительные соглашения от 01.01.2009, N 3 от 01.01.20104, N 4 от 17.11.2014, в соответствии с которыми стороны приняли на себя обязательства по дальнейшему исполнению условий договора.
Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, что подтверждается отметкой на тексте документа (запись от 17.11.2006 N 34-34-01/321/2006-139).
Согласно п. 4.2 договора, размер арендной платы составил 153 доллара США за 1 кв. м в год, в том числе, указанную в п. 4.3, за исключением коммунальных платежей (п. 4.4), которая подлежала внесению не позднее 1 числа каждого месяца (п. 5.1).
В связи с неоднократными нарушениями обязательств по оплате и наличием долга по арендной плате за период с ноября 2014 по декабрь 2015 в сумме 99 307, 92 долларов США, арендодатель направил в адрес арендатора уведомление N 528 от 30.10.2015 о расторжении договора с 05.01.2015, по основаниям, предусмотренным п. 7.4, а также в связи с наличием долга по арендной плате, освобождении помещения и передачи его по акту.
Кроме того, арендодатель направил в адрес арендатора претензию N 555 от 09.11.2015 с требованием погасить долг в пятидневный срок, а также расторжении договора с 05.01.2016 по основаниям, основаниям, предусмотренным п. 7.4 и наличием долга по арендной плате.
Наличие задолженности в указанной сумме подтверждено соглашением о намерениях от 27.05.2015 (п. 4.2) и не оспаривается ООО "Планета Развлечений".
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения сторон в суд с настоящими исками.
Давая оценку заявленным требованиям, суд первой инстанции правильно принял во внимание следующее.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу п. п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В п. 27 Информационного письма N 66 указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, из общих норм Гражданского кодекса, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором.
Из ст. 619 ГК РФ следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно п. 7.3 договора арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Дополнительным соглашением N 4 от 17.11.2014 стороны дополнили договор п. 7.4, по условиям которого арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке (п. 3. ст. 450 ГК РФ) отказаться от исполнения настоящего договора письменно уведомив арендатора не менее чем за 60 дней до даты расторжения. По истечении 60 дней с даты получения уведомления или в дату, указанную в уведомлении, но не ранее 60 дней с даты получения уведомления договор прекращает свое действие и считается расторгнутым.
Как следует из распечатки с сайта ФГУП "Почта России", уведомление получено арендатором 03.11.2015.
Согласно Постановлениям Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08 и от 16.10.2010 N 13057/09 ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Положения ст. 619 Кодекса развивают положения п. 2 ст. 450 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе, заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу п. 3 ст. 450 Кодекса односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В рассматриваемом случае, условия п. п. 7.3, 7.4 договора позволяют арендатору в одностороннем порядке расторгнуть договор, в том числе, без указания оснований.
На основании этого договор является расторгнутым с 05.01.2015, в связи с чем, в силу положений ст. 622 ГК РФ у арендатора возникла обязанность по возврату помещения.
Суд первой инстанции правильно признал несостоятельной ссылку на незаключенность дополнительного соглашения N 4 от 17.11.2014 по следующим основаниям.
Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Правила п. 3 ст. 433 ГК РФ, применяемые во взаимосвязи с п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 651 ГК РФ предусматривают, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Учитывая, что государственная регистрация договора аренды, прежде всего, направлена на защиту третьих лиц, в случае если стороны достигли соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, где арендодатель передал имущество в фактическое пользование, арендатор обязан оплачивать за пользование объектом аренды, а в случае нарушения обязательства с должника может быть взыскана неустойка (п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Причем сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
По смыслу приведенных выше норм права и разъяснений отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения N 4 от 17 ноября 2014 года к договору аренды от 01.04.2006 в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании спорного соглашения. Следовательно, стороны связаны условиями соглашения от 17 ноября 2014 года, в том числе в части порядка изменения и расторжения договора.
В связи с этим, суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что требования ООО "Планета Развлечений" не подлежат удовлетворению.
Кроме того, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 09.09.2008 N 5782/08 в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора, и возможность включения такого условия в договор не противоречит действующему законодательству.
Следовательно, включение в договор условия о порядке прекращения договора в одностороннем порядке законодательству не противоречит.
Как указано выше, в названной норме закона речь идет о неюрисдикционном способе прекращения договорного обязательства, который осуществляется волеизъявлением одной из сторон.
Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18 февраля 2016 года по делу N А12-61168/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)