Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горбик В.М.
судей Колосовой Ж.В., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ткаченко Я.А.
при участии:
от заявителя: представитель Мызников С.Ю. (доверенность от 20.03.2017),
от заинтересованного лица: представитель Ерохов Л.И. (доверенность от 29.12.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-19767/2017) ООО "Охранное предприятие "Охта-XXI-век" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.06.2017 по делу N А56-22791/2016 (судья Герасимова Е.А.), принятое
по заявлению ООО "Охранное предприятие "Охта-XXI-век"
заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга
о признании незаконным отказа,
Общество с ограниченной ответственностью "Охранное предприятие "Охта-XXI-век" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением (с учетом заявленного истцом и принятого судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения) о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), оформленного письмом от 10.02.2016 N 11313-32, в реализации обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемой части нежилого помещения 5-Н общей площадью 153,4 кв. м, с кадастровым номером 78:6052:0:31:3, этаж 1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Шепетовская улица, дом 3, корп. 2, литера А, а именно части 6 - 13 площадью 82 кв. м; об обязании Комитета заключить с обществом договор купли-продажи части нежилого помещения 5-Н общей площадью 153,4 кв. м, с кадастровым номером 78:6052:0:31:3, этаж 1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Шепетовская улица, дом 3, корп. 2, литера А, а именно части 6 - 13 площадью 82 кв. м.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.06.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Общество подало апелляционную жалобу, в которой просило решение изменить в части, признать незаконным отказ Комитета, оформленного письмом от 10.02.2016 N 11313-32, в реализации обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемой части нежилого помещения 5-Н общей площадью 153,4 кв. м, с кадастровым номером 78:6052:0:31:3, этаж 1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Шепетовская улица, дом 3, корп. 2, литера А, а именно части 6 - 13 площадью 82 кв. м, в остальной части оставить решение без изменения. В обоснование доводов жалобы заявитель сослался на то, что заключением эксперта установлено, что формирование нового нежилого помещения возможно без нарушения целостности несущих конструкций; полагал, что возможность реализации права общества на приобретение и последующее заключение с ним как с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении арендуемого нежилого помещения, находящегося в государственной собственности, поставлена в зависимость от того, возможно ли на основе арендованных помещений сформировать нежилое помещение как обособленный объект (пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", далее - информационное письмо N 134); безусловно, сама возможность реализации права, по мнению заявителя, имеется и подтверждена выводами экспертизы.
Комитет в отзыве на жалобу с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Как указано в отзыве, из заключения эксперта ООО "Центр судебной экспертизы" от 14.02.2017 следует, что для формирования в нежилом помещении 5-Н самостоятельного объекта в составе комнат 6-13 необходимо проведение перепланировки и выполнение ряда строительных работ; описанные экспертом работы включают в себя не только обеспечение доступа в формируемое помещение состоящее из помещений 6-13, но и работы по обособлению данного формируемого помещения от формируемого помещения, состоящего из помещений 1-5; в рассматриваемом случае производство работ, указанных в экспертном заключении, при наличии волеизъявления собственника требует не только разработки специального проекта, но и согласия собственников нежилых помещений в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шепетовская, дом 3, корпус 2, литер А, исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания",; вместе с тем реализация субъективного права на выкуп арендованной части помещения невозможна до формирования на основе арендуемого помещения самостоятельного объекта недвижимости, то есть до определения в установленном порядке границ арендуемого помещения и постановки его на кадастровый учет; заключение договора аренды от 27.12.2006 N 07-А003103 на часть помещения 5-Н свидетельствует о том, что формирование помещения 5-Н было осуществлено единственно возможным способом, в границах, описанных в кадастровом паспорте, на основании объективно существовавших и зафиксированных на момент инвентаризации технических и юридических признаков данного объекта недвижимости и в соответствии с действующими нормативными и методическими документами в области технического учета; требование заявителя заключить договора купли-продажи части нежилого помещения 5-Н не соответствует нормам статей 130, 131, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и установленным по делу фактическим обстоятельствам; части 6 - 13 помещения 5-Н не сформированы в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества; данное требование фактически противоречит разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 N 134.
В судебном заседании апелляционного суда представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда изменить, представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возразил, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции, общество является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шепетовская, дом 3, корпус 2, литера А, помещение 5-Н (часть), с кадастровым номером 78:6052:0:31:3, на основании договора от 27.12.2006 N 07-А003103 (л.д. 5-20 т. 1).
Общество обратилось 25.12.2015 в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества в собственность в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Письмом от 10.02.2016 N 11313-32 Комитет отказал в приватизации арендуемого помещения со ссылкой на пункт 1.2 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указав на то, что в соответствии с условиями договора аренды предметом договора является часть нежилого помещения 5-Н общей площадью 153,4 кв. м, арендуемая площадь 82 кв. м (части 6 - 13) (л.д. 21-23 т. 1).
Полагая данный отказ государственного органа незаконным, нарушающим право заявителя на реализацию предусмотренного Законом N 159-ФЗ преимущественного права выкупа арендуемого помещения, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Руководствуясь положениями статей 71, 198, части 5 статьи 200, статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; статьи 3, части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ; разъяснениями, изложенными в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, суд первой инстанции счел отказ Комитета в реализации заявителем преимущественного права на приобретение в собственность арендуемой части нежилого помещения 5-Н правомерным и отказал в удовлетворении заявленного обществом требования.
Апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
В части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оговорено право заинтересованного лица на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено право организации и иных лиц обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Материалами дела подтверждается, что общество подало в Комитет заявление о выкупе частей 6 - 13 помещения 5-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Шепетовская ул., дом 3, корп. 2, литер А.
В ходе судебного заседания обществом заявлено и с учетом мнения Комитета судом удовлетворено ходатайство о проведении судебной экспертизы по следующим вопросам: 1) Возможно ли формирование в нежилом помещении 5-Н общей площадью 153,4 кв. м с кадастровым номером 78:6052:0:31:3, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шепетовская, дом 3, корп. 2, литера А, отдельного нежилого помещения на основе части помещения 5-Н в составе комнат 6-13 без нарушения целостности несущих конструкций в целях дальнейшего кадастрового учета сформированного помещения?; 2) Каковы варианты организации доступа в часть помещения 5-Н в составе комнат 1-5 независимо от вновь сформированного нежилого помещения в составе комнат 6-13?; 3) Соответствует ли формируемое нежилое помещение на основе части помещения 5-Н в составе комнат 6-13 строительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан?
Как следует из заключения ООО "Центр судебной экспертизы" от 14.02.2017: 1) формирование в нежилом помещении 5-Н отдельного нежилого помещения в составе комнат 6-13 без нарушения целостности несущих конструкций в целях дальнейшего кадастрового учета сформированного помещения возможно с организацией доступа в вышеуказанные помещения по следующим вариантам: с лестничной площадки помещения II через помещение 12 (согласно плану 1-го этажа плана вторичного объекта недвижимости кадастровый номер 78:6052:0:31:3) посредством восстановления дверного проема, существовавшего до 05.06.1969 в этом месте, заделкой дверных проемов в перегородках, ведущих в помещение 14 (согласно плану 1-го этажа плана вторичного объекта недвижимости кадастровый номер 78:6052:0:31:3); с лестничной площадки помещения II через помещение 14 (согласно плану 1-го этажа плана вторичного объекта недвижимости кадастровый номер 78:6052:0:31:3) посредством восстановления дверного проема, существовавшего до 05.06.1969 в этом месте, и заделкой дверного проема между помещениями 1 и 14, заделкой дверного проема в перегородке, ведущего в помещение 1 (согласно плану 1-го этажа плана вторичного объекта недвижимости кадастровый номер 78:6052:0:31:3), и организации места общего пользования в помещении 14; согласно листу 3 стадия П проекта перепланировки и разделения помещения 5-Н по адресу: Санкт-Петербург, Шепетовская ул., дом 3, корп. 2, литер А, шифр N 1335-05.14 АС через существующий дверной проем, установкой перегородки в помещении 1 и организации места общего пользования в помещении 14 и части помещения 1 (согласно плану 1-го этажа плана вторичного объекта недвижимости кадастровый номер 78:6052:0:31:3); 2) при вариантах формирования N 1, 2 доступ в часть помещения 5-Н в составе комнат 1-5 независимо от вновь сформированного нежилого помещения в составе комнат 6-13 организуется: через существующую дверь с лестничной площадки помещения II; через существующую дверь с улицы; при варианте N 3 - через существующую дверь с улицы; 3) формируемое нежилое помещение на основе части помещения 5-Н в составе комнат 6-13 соответствует требованиям строительных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, также требованиям правил пожарной безопасности и угрозу жизни и здоровью граждан не создает (л.д. 80-101 т. 1).
Замечаний по заключению эксперта от 14.02.2017 от сторон не поступило.
Суд первой инстанции счел, что заключение эксперта от 14.02.2017 является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта не имеется; оснований сомневаться в беспристрастности эксперта не имеется; заключение эксперта отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является надлежащим доказательством по делу.
Из упомянутого заключения эксперта следует, что для формирования в нежилом помещении 5-Н самостоятельного объекта в составе комнат 6-13 необходимо проведение перепланировки и выполнение ряда строительных работ (восстановление и заделка дверных проемов).
Согласно пункту 2.2.6 договора аренды арендатор не вправе производить на объекте без письменного разрешения арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок, коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера. В случае обнаружения арендодателем самовольных перепланировок капитального характера, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий капитального характера, переделок или прокладок сетей таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.
Суд первой инстанции указал, что общество не представило доказательств согласования с Комитетом проведения перепланировки с целью формирования самостоятельного объекта в нежилом помещении 5-Н. В настоящее время часть помещения, которую общество желает выкупить, не сформирована в качестве отдельного нежилого помещения, работы по перепланировке не согласованы и не выполнены. Кроме того, в рассматриваемом случае производство работ, указанных в экспертном заключении, требует не только разработки специального проекта, но и согласия собственников нежилых помещений в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шепетовская, дом 3, корп. 2, литер А, с учетом изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" правовой позиции. Вместе с тем реализация субъективного права на выкуп арендованной части помещения невозможна до определения в установленном порядке границ арендуемого помещения, постановки его на кадастровый учет, формирования на основе арендуемого помещения самостоятельного объекта недвижимости. Таким образом, спорная часть помещения 5-Н может являться предметом договора купли-продажи и выкупа в случае ее формирования в качестве самостоятельного объекта и постановки на кадастровый учет. Поскольку на момент рассмотрения настоящего дела такие действия не совершены, испрашиваемая к выкупу часть помещения не сформирована в нежилое помещение как обособленный объект, то до формирования части помещения в качестве обособленного объекта и проведения его кадастрового учета реализация обществом права на приобретение помещения в собственность не может быть осуществлена в силу указанных выше норм Закона N 159-ФЗ и правовой позиции, изложенной в информационном письме N 134, поэтому оспариваемый отказ Комитета не подлежит признанию судом незаконным.
Данный вывод суда соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.04.2016 по делу N А05-7304/2015.
Арбитражный суд отклонил ссылку общества на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 по делу N А56-21630/2012 ввиду того, что обстоятельства указанного дела принципиально иные: в рамках данного дела установлено, что формирование самостоятельного объекта возможно без производства каких-либо строительных работ (в настоящем же деле, напротив, осуществление таких работ необходимо).
Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции относительно того, что на момент рассмотрения дела заявителем не доказано ни одно из условий, одновременное наличие которых в соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо для признания действий (бездействия) государственных органов незаконными (несоответствие принятого акта, решения закону или иному нормативному правовому акту, нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности).
Суд апелляционной инстанции не усмотрел процессуальных оснований для иной оценки имеющихся в деле доказательств, явившихся основанием для выводов суда первой инстанции.
Доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, нашедшие свое отражение по спорным вопросам в мотивировочной части судебного акта.
Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13 июня 2017 года по делу N А56-22791/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.10.2017 N 13АП-19767/2017 ПО ДЕЛУ N А56-22791/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 октября 2017 г. N 13АП-19767/2017
Дело N А56-22791/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горбик В.М.
судей Колосовой Ж.В., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ткаченко Я.А.
при участии:
от заявителя: представитель Мызников С.Ю. (доверенность от 20.03.2017),
от заинтересованного лица: представитель Ерохов Л.И. (доверенность от 29.12.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-19767/2017) ООО "Охранное предприятие "Охта-XXI-век" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.06.2017 по делу N А56-22791/2016 (судья Герасимова Е.А.), принятое
по заявлению ООО "Охранное предприятие "Охта-XXI-век"
заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга
о признании незаконным отказа,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Охранное предприятие "Охта-XXI-век" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением (с учетом заявленного истцом и принятого судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения) о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), оформленного письмом от 10.02.2016 N 11313-32, в реализации обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемой части нежилого помещения 5-Н общей площадью 153,4 кв. м, с кадастровым номером 78:6052:0:31:3, этаж 1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Шепетовская улица, дом 3, корп. 2, литера А, а именно части 6 - 13 площадью 82 кв. м; об обязании Комитета заключить с обществом договор купли-продажи части нежилого помещения 5-Н общей площадью 153,4 кв. м, с кадастровым номером 78:6052:0:31:3, этаж 1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Шепетовская улица, дом 3, корп. 2, литера А, а именно части 6 - 13 площадью 82 кв. м.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.06.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Общество подало апелляционную жалобу, в которой просило решение изменить в части, признать незаконным отказ Комитета, оформленного письмом от 10.02.2016 N 11313-32, в реализации обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемой части нежилого помещения 5-Н общей площадью 153,4 кв. м, с кадастровым номером 78:6052:0:31:3, этаж 1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Шепетовская улица, дом 3, корп. 2, литера А, а именно части 6 - 13 площадью 82 кв. м, в остальной части оставить решение без изменения. В обоснование доводов жалобы заявитель сослался на то, что заключением эксперта установлено, что формирование нового нежилого помещения возможно без нарушения целостности несущих конструкций; полагал, что возможность реализации права общества на приобретение и последующее заключение с ним как с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении арендуемого нежилого помещения, находящегося в государственной собственности, поставлена в зависимость от того, возможно ли на основе арендованных помещений сформировать нежилое помещение как обособленный объект (пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", далее - информационное письмо N 134); безусловно, сама возможность реализации права, по мнению заявителя, имеется и подтверждена выводами экспертизы.
Комитет в отзыве на жалобу с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Как указано в отзыве, из заключения эксперта ООО "Центр судебной экспертизы" от 14.02.2017 следует, что для формирования в нежилом помещении 5-Н самостоятельного объекта в составе комнат 6-13 необходимо проведение перепланировки и выполнение ряда строительных работ; описанные экспертом работы включают в себя не только обеспечение доступа в формируемое помещение состоящее из помещений 6-13, но и работы по обособлению данного формируемого помещения от формируемого помещения, состоящего из помещений 1-5; в рассматриваемом случае производство работ, указанных в экспертном заключении, при наличии волеизъявления собственника требует не только разработки специального проекта, но и согласия собственников нежилых помещений в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шепетовская, дом 3, корпус 2, литер А, исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания",; вместе с тем реализация субъективного права на выкуп арендованной части помещения невозможна до формирования на основе арендуемого помещения самостоятельного объекта недвижимости, то есть до определения в установленном порядке границ арендуемого помещения и постановки его на кадастровый учет; заключение договора аренды от 27.12.2006 N 07-А003103 на часть помещения 5-Н свидетельствует о том, что формирование помещения 5-Н было осуществлено единственно возможным способом, в границах, описанных в кадастровом паспорте, на основании объективно существовавших и зафиксированных на момент инвентаризации технических и юридических признаков данного объекта недвижимости и в соответствии с действующими нормативными и методическими документами в области технического учета; требование заявителя заключить договора купли-продажи части нежилого помещения 5-Н не соответствует нормам статей 130, 131, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и установленным по делу фактическим обстоятельствам; части 6 - 13 помещения 5-Н не сформированы в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества; данное требование фактически противоречит разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 N 134.
В судебном заседании апелляционного суда представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда изменить, представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возразил, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции, общество является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шепетовская, дом 3, корпус 2, литера А, помещение 5-Н (часть), с кадастровым номером 78:6052:0:31:3, на основании договора от 27.12.2006 N 07-А003103 (л.д. 5-20 т. 1).
Общество обратилось 25.12.2015 в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества в собственность в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Письмом от 10.02.2016 N 11313-32 Комитет отказал в приватизации арендуемого помещения со ссылкой на пункт 1.2 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указав на то, что в соответствии с условиями договора аренды предметом договора является часть нежилого помещения 5-Н общей площадью 153,4 кв. м, арендуемая площадь 82 кв. м (части 6 - 13) (л.д. 21-23 т. 1).
Полагая данный отказ государственного органа незаконным, нарушающим право заявителя на реализацию предусмотренного Законом N 159-ФЗ преимущественного права выкупа арендуемого помещения, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Руководствуясь положениями статей 71, 198, части 5 статьи 200, статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; статьи 3, части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ; разъяснениями, изложенными в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, суд первой инстанции счел отказ Комитета в реализации заявителем преимущественного права на приобретение в собственность арендуемой части нежилого помещения 5-Н правомерным и отказал в удовлетворении заявленного обществом требования.
Апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
В части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оговорено право заинтересованного лица на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено право организации и иных лиц обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Материалами дела подтверждается, что общество подало в Комитет заявление о выкупе частей 6 - 13 помещения 5-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Шепетовская ул., дом 3, корп. 2, литер А.
В ходе судебного заседания обществом заявлено и с учетом мнения Комитета судом удовлетворено ходатайство о проведении судебной экспертизы по следующим вопросам: 1) Возможно ли формирование в нежилом помещении 5-Н общей площадью 153,4 кв. м с кадастровым номером 78:6052:0:31:3, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шепетовская, дом 3, корп. 2, литера А, отдельного нежилого помещения на основе части помещения 5-Н в составе комнат 6-13 без нарушения целостности несущих конструкций в целях дальнейшего кадастрового учета сформированного помещения?; 2) Каковы варианты организации доступа в часть помещения 5-Н в составе комнат 1-5 независимо от вновь сформированного нежилого помещения в составе комнат 6-13?; 3) Соответствует ли формируемое нежилое помещение на основе части помещения 5-Н в составе комнат 6-13 строительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан?
Как следует из заключения ООО "Центр судебной экспертизы" от 14.02.2017: 1) формирование в нежилом помещении 5-Н отдельного нежилого помещения в составе комнат 6-13 без нарушения целостности несущих конструкций в целях дальнейшего кадастрового учета сформированного помещения возможно с организацией доступа в вышеуказанные помещения по следующим вариантам: с лестничной площадки помещения II через помещение 12 (согласно плану 1-го этажа плана вторичного объекта недвижимости кадастровый номер 78:6052:0:31:3) посредством восстановления дверного проема, существовавшего до 05.06.1969 в этом месте, заделкой дверных проемов в перегородках, ведущих в помещение 14 (согласно плану 1-го этажа плана вторичного объекта недвижимости кадастровый номер 78:6052:0:31:3); с лестничной площадки помещения II через помещение 14 (согласно плану 1-го этажа плана вторичного объекта недвижимости кадастровый номер 78:6052:0:31:3) посредством восстановления дверного проема, существовавшего до 05.06.1969 в этом месте, и заделкой дверного проема между помещениями 1 и 14, заделкой дверного проема в перегородке, ведущего в помещение 1 (согласно плану 1-го этажа плана вторичного объекта недвижимости кадастровый номер 78:6052:0:31:3), и организации места общего пользования в помещении 14; согласно листу 3 стадия П проекта перепланировки и разделения помещения 5-Н по адресу: Санкт-Петербург, Шепетовская ул., дом 3, корп. 2, литер А, шифр N 1335-05.14 АС через существующий дверной проем, установкой перегородки в помещении 1 и организации места общего пользования в помещении 14 и части помещения 1 (согласно плану 1-го этажа плана вторичного объекта недвижимости кадастровый номер 78:6052:0:31:3); 2) при вариантах формирования N 1, 2 доступ в часть помещения 5-Н в составе комнат 1-5 независимо от вновь сформированного нежилого помещения в составе комнат 6-13 организуется: через существующую дверь с лестничной площадки помещения II; через существующую дверь с улицы; при варианте N 3 - через существующую дверь с улицы; 3) формируемое нежилое помещение на основе части помещения 5-Н в составе комнат 6-13 соответствует требованиям строительных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, также требованиям правил пожарной безопасности и угрозу жизни и здоровью граждан не создает (л.д. 80-101 т. 1).
Замечаний по заключению эксперта от 14.02.2017 от сторон не поступило.
Суд первой инстанции счел, что заключение эксперта от 14.02.2017 является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта не имеется; оснований сомневаться в беспристрастности эксперта не имеется; заключение эксперта отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является надлежащим доказательством по делу.
Из упомянутого заключения эксперта следует, что для формирования в нежилом помещении 5-Н самостоятельного объекта в составе комнат 6-13 необходимо проведение перепланировки и выполнение ряда строительных работ (восстановление и заделка дверных проемов).
Согласно пункту 2.2.6 договора аренды арендатор не вправе производить на объекте без письменного разрешения арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок, коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера. В случае обнаружения арендодателем самовольных перепланировок капитального характера, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий капитального характера, переделок или прокладок сетей таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.
Суд первой инстанции указал, что общество не представило доказательств согласования с Комитетом проведения перепланировки с целью формирования самостоятельного объекта в нежилом помещении 5-Н. В настоящее время часть помещения, которую общество желает выкупить, не сформирована в качестве отдельного нежилого помещения, работы по перепланировке не согласованы и не выполнены. Кроме того, в рассматриваемом случае производство работ, указанных в экспертном заключении, требует не только разработки специального проекта, но и согласия собственников нежилых помещений в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шепетовская, дом 3, корп. 2, литер А, с учетом изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" правовой позиции. Вместе с тем реализация субъективного права на выкуп арендованной части помещения невозможна до определения в установленном порядке границ арендуемого помещения, постановки его на кадастровый учет, формирования на основе арендуемого помещения самостоятельного объекта недвижимости. Таким образом, спорная часть помещения 5-Н может являться предметом договора купли-продажи и выкупа в случае ее формирования в качестве самостоятельного объекта и постановки на кадастровый учет. Поскольку на момент рассмотрения настоящего дела такие действия не совершены, испрашиваемая к выкупу часть помещения не сформирована в нежилое помещение как обособленный объект, то до формирования части помещения в качестве обособленного объекта и проведения его кадастрового учета реализация обществом права на приобретение помещения в собственность не может быть осуществлена в силу указанных выше норм Закона N 159-ФЗ и правовой позиции, изложенной в информационном письме N 134, поэтому оспариваемый отказ Комитета не подлежит признанию судом незаконным.
Данный вывод суда соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.04.2016 по делу N А05-7304/2015.
Арбитражный суд отклонил ссылку общества на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 по делу N А56-21630/2012 ввиду того, что обстоятельства указанного дела принципиально иные: в рамках данного дела установлено, что формирование самостоятельного объекта возможно без производства каких-либо строительных работ (в настоящем же деле, напротив, осуществление таких работ необходимо).
Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции относительно того, что на момент рассмотрения дела заявителем не доказано ни одно из условий, одновременное наличие которых в соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо для признания действий (бездействия) государственных органов незаконными (несоответствие принятого акта, решения закону или иному нормативному правовому акту, нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности).
Суд апелляционной инстанции не усмотрел процессуальных оснований для иной оценки имеющихся в деле доказательств, явившихся основанием для выводов суда первой инстанции.
Доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, нашедшие свое отражение по спорным вопросам в мотивировочной части судебного акта.
Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13 июня 2017 года по делу N А56-22791/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.М.ГОРБИК
В.М.ГОРБИК
Судьи
Ж.В.КОЛОСОВА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Ж.В.КОЛОСОВА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)