Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кобелевой О.П.,
судей Пуртовой Т.Е., Сандалова В.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Целищевой А.Г.,
в отсутствие представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Алтухова Михаила Владимировича
на определение Арбитражного суда Костромской области от 29.02.2016 по делу N А31-14083/2013, принятое судом в составе судьи Иванова Е.В.,
по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Для души" Гаранина Андрея Радиковича
к Алтухову Михаилу Владимировичу
о признании сделки недействительной,
конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Для души" (далее - должник, ООО "Для души") Гаранин Андрей Радикович (далее - Гаранин А.Р.) обратился в Арбитражный суд Костромской области с заявлением, в котором просил признать недействительной сделку купли-продажи от 30.01.2013, заключенную между ООО "Для души" и Алтуховым Михаилом Владимировичем (далее - ответчик, Алтухов М.В.) на часть нежилого помещения N 2 (здание бани) комнат с 22 по 26 общей площадью 113,8 кв. м, вспомогательной площадью 103,3 кв. м, расположенного по адресу: город Кострома, улица Коммунаров, дом 73; применить последствия недействительности сделки, восстановив запись в ЕГРП о праве собственности на часть нежилого помещения N 2 (здание бани) комнат с 22 по 26 общей площадью 113,8 кв. м, вспомогательной площадью 103,3 кв. м, расположенного по адресу: город Кострома, улица Коммунаров, дом 73, за ООО "Для души"; погасить запись в ЕГРП о праве собственности Алтухова М.В. на часть нежилого помещения N 2 (здание бани) комнат с 22 по 26 общей площадью 113,8 кв. м, вспомогательной площадью 103,3 кв. м, расположенного по адресу: город Кострома, улица Коммунаров, дом 73; внести запись в ЕГРП о праве собственности ООО "Для души" на часть нежилого помещения N 2 (здание бани) комнат с 22 по 26 общей площадью 113,8 кв. м, вспомогательной площадью 103,3 кв. м, расположенного по адресу: город Кострома, улица Коммунаров, дом 73.
Определением Арбитражного суда Костромской области от 29.02.2016 сделка купли-продажи от 30.01.2013, заключенная между ООО "Для души" и Алтуховым Михаилом Владимировичем (далее - ответчик, Алтухов М.В.) на часть нежилого помещения N 2 (здание бани) комнат с 22 по 26 общей площадью 113,8 кв. м, вспомогательной площадью 103,3 кв. м, расположенного по адресу: город Кострома, улица Коммунаров, дом 73 признана недействительной; применены последствия недействительности сделки, восстановлена запись в ЕГРП о праве собственности на часть нежилого помещения N 2 (здание бани) комнат с 22 по 26 общей площадью 113,8 кв. м, вспомогательной площадью 103,3 кв. м, расположенного по адресу: город Кострома, улица Коммунаров, дом 73, за ООО "Для души"; погашена запись в ЕГРП о праве собственности Алтухова М.В. на часть нежилого помещения N 2 (здание бани) комнат с 22 по 26 общей площадью 113,8 кв. м, вспомогательной площадью 103,3 кв. м, расположенного по адресу: город Кострома, улица Коммунаров, дом 73.
Ответчик, не согласившись с принятым определением, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое судебное решение.
По мнению заявителя, конкурсный управляющий обратился с требованием, а суд удовлетворил требование, не подлежащее удовлетворению, так как Алтухов М.В. приобрел у ООО "Для души" помещения иной площадью и с иным назначением. Ответчик считает, что должник совершил сделку купли-продажи только принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений N 2 (здание бани) комнаты с 22 по 26 общей площадью 113,8 кв. м, основной площадью 103,3 кв. м, вспомогательной площадью 10,5 кв. м, получив по условиям договора денежные средства в сумме 3 250 000 рублей (100 000 рублей - по договору задатка от 28.11.2012 года, 3 150 000 рублей - в день подписания договора купли-продажи). Указывает, что суд не дал правовой оценки действиям генерального директора ООО "Для души", которая получила денежные средства в сумме 3 150 000 рублей, подтвердив это собственноручно написанной в присутствии свидетелей распиской. Кроме того, заявитель обращает внимание суда на то, что ранее 29.06.2006 между ООО "Для души" (продавец) и Алтуховым М.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 1 (комнаты N N 1-7, 9-17, 19-21), общей площадью 222 кв. м. Цена сделки составила 396 000 руб., то есть 1 783 руб. 79 коп. за один кв. м. Таким образом, ООО "Для души" ранее продавало принадлежащее ему имущество на условиях, аналогичных тем, на которых заключен оспариваемый договор.
Конкурсный управляющий должника в отзыве указывает, что предметом договора задатка было внесение задатка в сумме 100 000 руб. в счет стоимости нежилых помещений N 2, N 3, состоящих из комнат N N 1, 2, 3, 4,22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, расположенных по адресу: город Кострома, улица Коммунаров, дом 73. Аналогичный предмет сделки купли-продажи фигурирует в расписке о получении денежной суммы в размере 3 150 000 руб., выданной директором ООО "Для души" Ефимовой М.В. 30.01.2013 г, а также в предварительном договоре от 13.01.2013. Таким образом, предмет представленных ответчиком соглашений был существенно шире, нежели предмет оспариваемой сделки, что может объяснить разницу в стоимости. При этом стоимость фактически отчужденных по спорному договору объектов недвижимости (комнаты N N 22, 23, 24, 25, 26 нежилого помещения N 2) ни в одном из вышеуказанных документов отдельно не выделена. Поскольку у суда отсутствовала возможность установить, какую часть общей стоимости в сумме 3250000 рублей занимала стоимость помещений, проданных по спорному договору, суд руководствовался буквальным содержанием данного договора, из которого следует, что часть нежилого помещения N 2 (здание бани) комнат с 22 по 26 общей площадью 113,8 кв. м, вспомогательной площадью 103,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Кострома, улица Коммунаров, дом 73, была реализована должником за 200 000 рублей (пункт 3 договора купли-продажи от 30.01.2013). Иного ответчиком не доказано и из представленных им документов не следует. Конкурсный управляющий просит оставить определение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.
Законность определения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 28.11.2012 между ООО "Для души" (продавец) и Алтуховым М.В. (покупатель) заключен договор задатка, в соответствии с которым покупатель вносит задаток в размере 100 000 руб. в счет стоимости нежилых помещений N 2, N 3, состоящих из комнат N N 1, 2, 3, 4, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, составляющих 3 300 000 руб., находящихся по адресу г. Кострома, ул. Коммунаров, д. 73.
Задаток в сумме 100 000 руб. выплачен продавцу.
13.01.2013 между ООО "Для души" и М.В. Алтуховым заключен предварительный договор купли-продажи части объекта недвижимости, в соответствии с которым стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи части нежилых помещений N 2, N 3 (здание бани) комнаты 1, 2, 3, 4, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28. Комнаты 1, 2, 3, 4 расположены на втором этаже. Комнаты 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 расположены на первом этаже по адресу г. Кострома, ул. Коммунаров, д. 73.
Согласно пункту 3.1 предварительного договора, стоимость объектов недвижимости составляет 3 250 000 руб.
30.01.2013 между ООО "Для души" (продавец) и Алтуховым М.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил нежилое помещение N 2 (здание бани) комнаты с 22 по 26, общей площадью 113,8 кв. м, основной площадью 103,3 кв. м, вспомогательной площадью 10.5 кв. м, инв. N 1-3946, лит А.
В соответствии с пунктом 3 договора купли-продажи продавец продал, а покупатель купил нежилое помещение за 200 000 руб., уплачиваемых продавцу покупателем наличными деньгами в день подписания настоящего договора.
Кроме того, в материалы дела представлена расписка о получении денежных средств от 30.01.2013, по которой директор ООО "Для души" Ефимова М.В. получила от Алтухова М.В. денежные средства в сумме 3 150 000 руб. за продаваемый объект недвижимости.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 11.07.2014 ООО "Для души" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на временного управляющего Гаранина Андрея Радиковича.
Определением Арбитражного суда Костромской области от 19.01.2015 конкурсным управляющим ООО "Для души" утвержден Гаранин Андрей Радикович.
Конкурсный управляющий, посчитав, что договор купли-продажи от 30.01.2013 является недействительной сделкой, обратился в Арбитражный суд Костромской области.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения определения суда, исходя из нижеследующего.
В силу пункта 1 статьи 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В силу разъяснений, изложенных в пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - постановление Пленума N 63), неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
Таким образом, для признания сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве необходимо установить наличие совокупности условий: совершение сделки должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления и неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки.
Из материалов дела следует, что оспариваемая сделка совершена 30.01.2013, то есть менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве должника (13.01.2014).
Определением Арбитражного суда Костромской области от 06.03.2015 назначена судебная экспертиза в ООО Центр оценки "ГОСТ", производство по делу приостановлено.
Согласно отчету N К35/135/15 от 22..05.2015 по результатам судебной экспертизы об оценке рыночной стоимости части нежилого здания (комнаты N 22, 23, 24, 25, 26) площадью 113,8 кв. м, расположенного по адресу: город Кострома, улица Коммунаров, дом 73, по состоянию на 30.01.2013, рыночная стоимость спорного имущества составила 855 000 руб., в том числе: комната N 22 площадью 33,7 кв. м - 253 194 руб.; комната N 23 площадью 9,5 кв. м - 71 375 руб.; комната N 24 площадью 34,1 кв. м - 25 6199 руб.; комната N 25 площадью 35,5 кв. м - 266 718 руб.; комната N 26 площадью 1,0 кв. м - 7 513 руб.
Учитывая установленный факт неравноценного встречного предоставления, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.
Доводы заявителя о том, что в соответствии с распиской им было оплачено продавцу 3 150 000 руб., суд апелляционной инстанции отклоняет.
В расписке указано, что денежные средства получены в счет стоимости нежилых помещений N 2, N 3, состоящих из комнат N N 1, 2, 3, 4, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, т.е. перечень комнат в количественном соотношении отличается от указанных в оспариваемом договоре купли-продажи. Ссылки на договор купли-продажи расписка не содержит. Доказательств того, что стоимость помещений N N 1, 2, 3, 4, 27, 28 составляла менее 2 295 000 руб. не представлено.
Ссылка ответчика на покупку ранее у должника аналогичных помещений в этом же здании по цене 1 783 руб. 79 коп. за один кв. м признается судом апелляционной инстанции несостоятельной.
Данная сделка совершена почти за 7 лет до оспариваемой, в связи с чем не может рассматриваться как аналогичная сделка, с которой должны сравниваться условия оспариваемой сделки.
Иных доказательств заявителем не представлено.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
определение Арбитражного суда Костромской области от 29.02.2016 по делу N А31-14083/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Алтухова Михаила Владимировича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.05.2016 N 02АП-3208/2016 ПО ДЕЛУ N А31-14083/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 мая 2016 г. по делу N А31-14083/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кобелевой О.П.,
судей Пуртовой Т.Е., Сандалова В.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Целищевой А.Г.,
в отсутствие представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Алтухова Михаила Владимировича
на определение Арбитражного суда Костромской области от 29.02.2016 по делу N А31-14083/2013, принятое судом в составе судьи Иванова Е.В.,
по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Для души" Гаранина Андрея Радиковича
к Алтухову Михаилу Владимировичу
о признании сделки недействительной,
установил:
конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Для души" (далее - должник, ООО "Для души") Гаранин Андрей Радикович (далее - Гаранин А.Р.) обратился в Арбитражный суд Костромской области с заявлением, в котором просил признать недействительной сделку купли-продажи от 30.01.2013, заключенную между ООО "Для души" и Алтуховым Михаилом Владимировичем (далее - ответчик, Алтухов М.В.) на часть нежилого помещения N 2 (здание бани) комнат с 22 по 26 общей площадью 113,8 кв. м, вспомогательной площадью 103,3 кв. м, расположенного по адресу: город Кострома, улица Коммунаров, дом 73; применить последствия недействительности сделки, восстановив запись в ЕГРП о праве собственности на часть нежилого помещения N 2 (здание бани) комнат с 22 по 26 общей площадью 113,8 кв. м, вспомогательной площадью 103,3 кв. м, расположенного по адресу: город Кострома, улица Коммунаров, дом 73, за ООО "Для души"; погасить запись в ЕГРП о праве собственности Алтухова М.В. на часть нежилого помещения N 2 (здание бани) комнат с 22 по 26 общей площадью 113,8 кв. м, вспомогательной площадью 103,3 кв. м, расположенного по адресу: город Кострома, улица Коммунаров, дом 73; внести запись в ЕГРП о праве собственности ООО "Для души" на часть нежилого помещения N 2 (здание бани) комнат с 22 по 26 общей площадью 113,8 кв. м, вспомогательной площадью 103,3 кв. м, расположенного по адресу: город Кострома, улица Коммунаров, дом 73.
Определением Арбитражного суда Костромской области от 29.02.2016 сделка купли-продажи от 30.01.2013, заключенная между ООО "Для души" и Алтуховым Михаилом Владимировичем (далее - ответчик, Алтухов М.В.) на часть нежилого помещения N 2 (здание бани) комнат с 22 по 26 общей площадью 113,8 кв. м, вспомогательной площадью 103,3 кв. м, расположенного по адресу: город Кострома, улица Коммунаров, дом 73 признана недействительной; применены последствия недействительности сделки, восстановлена запись в ЕГРП о праве собственности на часть нежилого помещения N 2 (здание бани) комнат с 22 по 26 общей площадью 113,8 кв. м, вспомогательной площадью 103,3 кв. м, расположенного по адресу: город Кострома, улица Коммунаров, дом 73, за ООО "Для души"; погашена запись в ЕГРП о праве собственности Алтухова М.В. на часть нежилого помещения N 2 (здание бани) комнат с 22 по 26 общей площадью 113,8 кв. м, вспомогательной площадью 103,3 кв. м, расположенного по адресу: город Кострома, улица Коммунаров, дом 73.
Ответчик, не согласившись с принятым определением, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое судебное решение.
По мнению заявителя, конкурсный управляющий обратился с требованием, а суд удовлетворил требование, не подлежащее удовлетворению, так как Алтухов М.В. приобрел у ООО "Для души" помещения иной площадью и с иным назначением. Ответчик считает, что должник совершил сделку купли-продажи только принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений N 2 (здание бани) комнаты с 22 по 26 общей площадью 113,8 кв. м, основной площадью 103,3 кв. м, вспомогательной площадью 10,5 кв. м, получив по условиям договора денежные средства в сумме 3 250 000 рублей (100 000 рублей - по договору задатка от 28.11.2012 года, 3 150 000 рублей - в день подписания договора купли-продажи). Указывает, что суд не дал правовой оценки действиям генерального директора ООО "Для души", которая получила денежные средства в сумме 3 150 000 рублей, подтвердив это собственноручно написанной в присутствии свидетелей распиской. Кроме того, заявитель обращает внимание суда на то, что ранее 29.06.2006 между ООО "Для души" (продавец) и Алтуховым М.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 1 (комнаты N N 1-7, 9-17, 19-21), общей площадью 222 кв. м. Цена сделки составила 396 000 руб., то есть 1 783 руб. 79 коп. за один кв. м. Таким образом, ООО "Для души" ранее продавало принадлежащее ему имущество на условиях, аналогичных тем, на которых заключен оспариваемый договор.
Конкурсный управляющий должника в отзыве указывает, что предметом договора задатка было внесение задатка в сумме 100 000 руб. в счет стоимости нежилых помещений N 2, N 3, состоящих из комнат N N 1, 2, 3, 4,22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, расположенных по адресу: город Кострома, улица Коммунаров, дом 73. Аналогичный предмет сделки купли-продажи фигурирует в расписке о получении денежной суммы в размере 3 150 000 руб., выданной директором ООО "Для души" Ефимовой М.В. 30.01.2013 г, а также в предварительном договоре от 13.01.2013. Таким образом, предмет представленных ответчиком соглашений был существенно шире, нежели предмет оспариваемой сделки, что может объяснить разницу в стоимости. При этом стоимость фактически отчужденных по спорному договору объектов недвижимости (комнаты N N 22, 23, 24, 25, 26 нежилого помещения N 2) ни в одном из вышеуказанных документов отдельно не выделена. Поскольку у суда отсутствовала возможность установить, какую часть общей стоимости в сумме 3250000 рублей занимала стоимость помещений, проданных по спорному договору, суд руководствовался буквальным содержанием данного договора, из которого следует, что часть нежилого помещения N 2 (здание бани) комнат с 22 по 26 общей площадью 113,8 кв. м, вспомогательной площадью 103,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Кострома, улица Коммунаров, дом 73, была реализована должником за 200 000 рублей (пункт 3 договора купли-продажи от 30.01.2013). Иного ответчиком не доказано и из представленных им документов не следует. Конкурсный управляющий просит оставить определение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.
Законность определения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 28.11.2012 между ООО "Для души" (продавец) и Алтуховым М.В. (покупатель) заключен договор задатка, в соответствии с которым покупатель вносит задаток в размере 100 000 руб. в счет стоимости нежилых помещений N 2, N 3, состоящих из комнат N N 1, 2, 3, 4, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, составляющих 3 300 000 руб., находящихся по адресу г. Кострома, ул. Коммунаров, д. 73.
Задаток в сумме 100 000 руб. выплачен продавцу.
13.01.2013 между ООО "Для души" и М.В. Алтуховым заключен предварительный договор купли-продажи части объекта недвижимости, в соответствии с которым стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи части нежилых помещений N 2, N 3 (здание бани) комнаты 1, 2, 3, 4, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28. Комнаты 1, 2, 3, 4 расположены на втором этаже. Комнаты 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 расположены на первом этаже по адресу г. Кострома, ул. Коммунаров, д. 73.
Согласно пункту 3.1 предварительного договора, стоимость объектов недвижимости составляет 3 250 000 руб.
30.01.2013 между ООО "Для души" (продавец) и Алтуховым М.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил нежилое помещение N 2 (здание бани) комнаты с 22 по 26, общей площадью 113,8 кв. м, основной площадью 103,3 кв. м, вспомогательной площадью 10.5 кв. м, инв. N 1-3946, лит А.
В соответствии с пунктом 3 договора купли-продажи продавец продал, а покупатель купил нежилое помещение за 200 000 руб., уплачиваемых продавцу покупателем наличными деньгами в день подписания настоящего договора.
Кроме того, в материалы дела представлена расписка о получении денежных средств от 30.01.2013, по которой директор ООО "Для души" Ефимова М.В. получила от Алтухова М.В. денежные средства в сумме 3 150 000 руб. за продаваемый объект недвижимости.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 11.07.2014 ООО "Для души" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на временного управляющего Гаранина Андрея Радиковича.
Определением Арбитражного суда Костромской области от 19.01.2015 конкурсным управляющим ООО "Для души" утвержден Гаранин Андрей Радикович.
Конкурсный управляющий, посчитав, что договор купли-продажи от 30.01.2013 является недействительной сделкой, обратился в Арбитражный суд Костромской области.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения определения суда, исходя из нижеследующего.
В силу пункта 1 статьи 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В силу разъяснений, изложенных в пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - постановление Пленума N 63), неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
Таким образом, для признания сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве необходимо установить наличие совокупности условий: совершение сделки должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления и неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки.
Из материалов дела следует, что оспариваемая сделка совершена 30.01.2013, то есть менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве должника (13.01.2014).
Определением Арбитражного суда Костромской области от 06.03.2015 назначена судебная экспертиза в ООО Центр оценки "ГОСТ", производство по делу приостановлено.
Согласно отчету N К35/135/15 от 22..05.2015 по результатам судебной экспертизы об оценке рыночной стоимости части нежилого здания (комнаты N 22, 23, 24, 25, 26) площадью 113,8 кв. м, расположенного по адресу: город Кострома, улица Коммунаров, дом 73, по состоянию на 30.01.2013, рыночная стоимость спорного имущества составила 855 000 руб., в том числе: комната N 22 площадью 33,7 кв. м - 253 194 руб.; комната N 23 площадью 9,5 кв. м - 71 375 руб.; комната N 24 площадью 34,1 кв. м - 25 6199 руб.; комната N 25 площадью 35,5 кв. м - 266 718 руб.; комната N 26 площадью 1,0 кв. м - 7 513 руб.
Учитывая установленный факт неравноценного встречного предоставления, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.
Доводы заявителя о том, что в соответствии с распиской им было оплачено продавцу 3 150 000 руб., суд апелляционной инстанции отклоняет.
В расписке указано, что денежные средства получены в счет стоимости нежилых помещений N 2, N 3, состоящих из комнат N N 1, 2, 3, 4, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, т.е. перечень комнат в количественном соотношении отличается от указанных в оспариваемом договоре купли-продажи. Ссылки на договор купли-продажи расписка не содержит. Доказательств того, что стоимость помещений N N 1, 2, 3, 4, 27, 28 составляла менее 2 295 000 руб. не представлено.
Ссылка ответчика на покупку ранее у должника аналогичных помещений в этом же здании по цене 1 783 руб. 79 коп. за один кв. м признается судом апелляционной инстанции несостоятельной.
Данная сделка совершена почти за 7 лет до оспариваемой, в связи с чем не может рассматриваться как аналогичная сделка, с которой должны сравниваться условия оспариваемой сделки.
Иных доказательств заявителем не представлено.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Костромской области от 29.02.2016 по делу N А31-14083/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Алтухова Михаила Владимировича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
О.П.КОБЕЛЕВА
О.П.КОБЕЛЕВА
Судьи
Т.Е.ПУРТОВА
В.Г.САНДАЛОВ
Т.Е.ПУРТОВА
В.Г.САНДАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)