Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой
судей Е.Б. Расторгуева, Д.В. Пирожкова
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение (определение) Арбитражного суда г. Москвы от 18 ноября 2015 года
по делу N А40-42914/15, принятое судьей Е.Ю. Филиной
по иску Общества с ограниченной ответственностью "МОНА-СТАР"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Аксенов И.В. (по доверенности от 30.06.2015)
от ответчика: не явился, извещен.
установил:
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18 ноября 2015 года по делу N А40-42914/15, по иску Общества с ограниченной ответственностью "МОНА-СТАР" к Департаменту городского имущества города Москвы урегулированы разногласия, возникшие между ООО "МОНА-СТАР" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 369,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Генерала Глаголева, д. 25, корп. 1 (1 этаж, пом. VI, ком. 2 - 14), изложив спорные пункты договора в следующей редакции:
- п. 3.1. "Цена объекта составляет 26 114 000 (двадцать шесть миллионов сто четырнадцать) рублей в соответствии с экспертным заключением, выполненным ООО "Актив-Оптим" экспертом Бухтояровым В.В. в соответствии с определением Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2015 по делу N А40-42914/15, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- п. 3.4. "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 725 388 (семьсот двадцать пять тысяч триста восемьдесят восемь) рублей 88 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Не согласившись с решение суда, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Заявитель оспаривает цену спорного объекта, указывая, что только собственник устанавливает цену выкупаемого имущества. В заседание суда апелляционной инстанции представитель ответчика не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, дело рассмотрено в отсутствие ответчика в соответствии со ст. 156 АПК РФ.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Исковые требования заявлены на основании ст. 445, 446 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и мотивированы следующим обстоятельствами.
ООО "МОНА-СТАР" является арендатором помещений общей площадью 369,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Генерала Глаголева, д. 25, корп. 1 (1 этаж, пом. VI, ком. 2 - 14) на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, N 09-134/05 от 13.03.2005 с дополнительными соглашениями, зарегистрированными в установленном законодательством порядке, срок аренды продлен до 30.01.2015.
Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы с 1999 года, полагая, что соответствует критериям, установленным положениями ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, помещения по состоянию на 01.07.2013 г. находятся во временном владении и пользовании истца непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды N 09-134/05 от 15.03.2005; у истца отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пени) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, обратился 23.06.2014 г. в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений.
Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 48 668 000 руб., определенной на основании отчета ООО "АБН-Консалт" N 738Г/1391 от 28.08.2014.
Истец не согласился с предлагаемым в проекте договора ценой выкупа, проект договора подписал с протоколом разногласий, по цене 22 399 000 руб. в соответствии с отчетом ООО "Независимая экспертиза XXI век" N 277-Н-14/1 от 05.11.2014.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции, установив, что на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены, учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, назначил судебную экспертизу по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений на дату обращения истца с заявлением о выкупе, проведение которой было поручено эксперту ООО "Актив-Оптим", согласно заключению эксперта от 07.09.2015 рыночная стоимость спорного нежилого помещения площадью 369,2 кв. м на 23.06.2014 составила 26 114 000 руб., без НДС.
Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.
Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки суда первой инстанции и правомерно отклонены, поэтому не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами суда, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка.
Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 ноября 2015 года по делу N А40-42914/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
Д.В.ПИРОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.02.2016 N 09АП-2406/2016 ПО ДЕЛУ N А40-42914/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 2016 г. N 09АП-2406/2016
Дело N А40-42914/15
Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой
судей Е.Б. Расторгуева, Д.В. Пирожкова
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение (определение) Арбитражного суда г. Москвы от 18 ноября 2015 года
по делу N А40-42914/15, принятое судьей Е.Ю. Филиной
по иску Общества с ограниченной ответственностью "МОНА-СТАР"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Аксенов И.В. (по доверенности от 30.06.2015)
от ответчика: не явился, извещен.
установил:
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18 ноября 2015 года по делу N А40-42914/15, по иску Общества с ограниченной ответственностью "МОНА-СТАР" к Департаменту городского имущества города Москвы урегулированы разногласия, возникшие между ООО "МОНА-СТАР" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 369,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Генерала Глаголева, д. 25, корп. 1 (1 этаж, пом. VI, ком. 2 - 14), изложив спорные пункты договора в следующей редакции:
- п. 3.1. "Цена объекта составляет 26 114 000 (двадцать шесть миллионов сто четырнадцать) рублей в соответствии с экспертным заключением, выполненным ООО "Актив-Оптим" экспертом Бухтояровым В.В. в соответствии с определением Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2015 по делу N А40-42914/15, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- п. 3.4. "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 725 388 (семьсот двадцать пять тысяч триста восемьдесят восемь) рублей 88 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Не согласившись с решение суда, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Заявитель оспаривает цену спорного объекта, указывая, что только собственник устанавливает цену выкупаемого имущества. В заседание суда апелляционной инстанции представитель ответчика не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, дело рассмотрено в отсутствие ответчика в соответствии со ст. 156 АПК РФ.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Исковые требования заявлены на основании ст. 445, 446 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и мотивированы следующим обстоятельствами.
ООО "МОНА-СТАР" является арендатором помещений общей площадью 369,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Генерала Глаголева, д. 25, корп. 1 (1 этаж, пом. VI, ком. 2 - 14) на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, N 09-134/05 от 13.03.2005 с дополнительными соглашениями, зарегистрированными в установленном законодательством порядке, срок аренды продлен до 30.01.2015.
Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы с 1999 года, полагая, что соответствует критериям, установленным положениями ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, помещения по состоянию на 01.07.2013 г. находятся во временном владении и пользовании истца непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды N 09-134/05 от 15.03.2005; у истца отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пени) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, обратился 23.06.2014 г. в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений.
Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 48 668 000 руб., определенной на основании отчета ООО "АБН-Консалт" N 738Г/1391 от 28.08.2014.
Истец не согласился с предлагаемым в проекте договора ценой выкупа, проект договора подписал с протоколом разногласий, по цене 22 399 000 руб. в соответствии с отчетом ООО "Независимая экспертиза XXI век" N 277-Н-14/1 от 05.11.2014.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции, установив, что на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены, учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, назначил судебную экспертизу по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений на дату обращения истца с заявлением о выкупе, проведение которой было поручено эксперту ООО "Актив-Оптим", согласно заключению эксперта от 07.09.2015 рыночная стоимость спорного нежилого помещения площадью 369,2 кв. м на 23.06.2014 составила 26 114 000 руб., без НДС.
Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.
Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки суда первой инстанции и правомерно отклонены, поэтому не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами суда, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка.
Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 ноября 2015 года по делу N А40-42914/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
Д.В.ПИРОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)