Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 1 августа 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 2 августа 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Черединой Н.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,
при участии от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери представителя Соловьевой М.В. по доверенности от 22.06.2017 N 322,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Универсал-А" на решение Арбитражного суда Тверской области от 11 апреля 2017 года по делу N А66-7911/2016 (судья Белов О.В.),
Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (место нахождения: 170100, город Тверь, улица Новоторжская, дом 1; ИНН 6901043057, ОГРН 1036900087806; далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Универсал-А" (место нахождения: 170002, город Тверь, переулок Спортивный, дом 2а, склад 10; ИНН 6950183593, ОГРН 1146952012393; далее - Общество) о взыскании 342 379 руб. 05 коп., в том числе 247 273 руб. 69 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.09.2015 по 30.04.2016 и 95 105 руб. 36 коп. пеней за период с 11.09.2015 по 31.05.2016, а также о расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.12.2014 N 4759 и выселении Общества из занимаемого нежилого помещения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Инком Дом" (далее - Компания).
Решением от 11.04.2017 суд взыскал с Общества в пользу Департамента 309 665 руб. 12 коп., в том числе 215 232 руб. 64 коп. задолженности по арендной плате и 94 432 руб. 48 коп. пеней, расторг договор аренды нежилого помещения от 25.12.2014 N 4759, выселил Общество из нежилого помещения, расположенного по адресу: город Тверь, проспект Чайковского, дом 24/26, кадастровый номер 69:40:0400087:29:12/1. В остальной части иск оставлен без рассмотрения. Суд взыскал с Общества в доход федерального бюджета 21 193 руб. государственной пошлины.
Общество с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить, принять по делу новый судебный акт.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Решение суда изготовлено с нарушением статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Арендатор должен быть освобожден от обязанности по перечислению арендной платы, поскольку передача имущества по договору аренды нежилого помещения от 25.12.2014 N 4759 произведена Обществу с недостатками, полностью препятствующими его использованию. Ответчик на протяжении всего действия договора лишен права пользования предоставленным ему нежилым помещением под интернет-магазин и интернет-кафе. Указанный объект не пригоден для использования, что подтверждается актом проверки использования нежилого помещения от 06.02.2015 N 40 и пояснениями представителя истца. Согласно приложению к акту проверки от 06.02.2015 N 40 при входе в подвальное помещение в некоторых местах ступени лестничного марша имеют сколы; входная дверь нежилого помещения с внутренней стороны возле замка имеет дыру; поверхностный окрасочный слой на дверной коробке частично облуплен, видны следы ржавчины, дверной порожек прогнил; в комнате N 2 (нумерация комнат согласно инвентарного плана БТИ) панели подвесного потолка частично демонтированы (обрушены), торчат наружу крепления панелей потолка и электрические провода; в некоторых местах от периодического затопления помещения панели подвесного потолка провисли, имеют следы грибка (плесени); на стыках перекрытия пола и стен имеется дыры и зазоры; пол покрыт слоем плесени; в комнате N 3 земляной пол; в комнате N 3, 4 окрасочный слой стен и потолка частично разрушен, покрыт плесенью, грибком; в комнате N 4 проходят общедомовые коммуникации, которые имеют следы коррозии; пол к комнате N 5 имеет следы затопления фекальными водами, в несущей стене имеется дыра; на несущей стене полностью отсутствует отделочный слой, оголена кирпичная кладка, проходят общедомовые коммуникации со следами коррозии; в комнате N 6, 7 земляной пол; оконная коробка в комнате N 7 прогнила и рассохлась; наблюдается частичное отслоение, загрязнение окрасочного и побелочного слоев стен и потолков. Истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. В материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих направление ответчику претензии от 19.12.2015 N 30/8884. В нарушение пункта 2.5 договора аренды в материалах дела отсутствует доказательства направления Департаментом уведомления от 29.10.2015 N 30/7211 Обществу. Суд необоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания неустойки в размере 94 432 руб. 48 коп. Поскольку Общество спорное имущество со дня заключения договора аренды не использовало, имеются основания для снижения судом неустойки. Суд неправильно применил статьи 333, 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О. Суд необоснованно взыскал с Общества расходы по оплате государственной пошлины в размере 21 193 руб., поскольку размер государственной пошлины при цене иска 309 665 руб. 12 коп. составляет 9193 руб. 30 коп.
Департамент в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Общество и Компания надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Выслушав представителя Департамента, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 25.12.2014 N 4759.
В соответствии с пунктами 1.1 - 1.3 договора на основании приказа Департамента от 10.12.2014 N 1782/р арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 74,7 кв. м с кадастровым номером 69:40:0400087:29:12/1, РМС 3497, расположенное по адресу: город Тверь, проспект Чайковского, дом 24/26, согласно передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью договора (приложение 1). Инженерное оборудование: сети электроснабжения, теплоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, совмещенные с жилым домом. Помещение будет использоваться под интернет-магазин и интернет-кафе.
Пунктом 1.4 договора установлено, что договор заключен на три года и вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи.
В силу пунктов 2.1 - 2.2 договора арендная плата составляет 29 641 руб. в месяц (документация об аукционе, протокол от 25.11.2014 N 14). Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным. Датой оплаты считается дата зачисления средств на лицевой счет администратора соответствующего вида доходов бюджета города Твери, открытый в органа федерального казначейства.
Согласно пункту 2.4 договора за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности. Начисление пеней производится, начиная со дня, следующего за последним днем срока оплаты очередного платежа и по день уплаты включительно.
В силу пункта 2.5 договора размер арендной платы может изменяться арендодателем не реже одного раза в год на коэффициент инфляции, если иное не установлено действующим законодательством или договором, а также в случаях изменения порядка (механизма) определения размера арендной платы. Об изменении размера арендной платы арендатор уведомляется заказным письмом. Новый размер арендной платы устанавливается по истечении 30 дней с даты направления арендатору соответствующего уведомления. Арендатор считается извещенным надлежащим образом об изменении размера арендной платы в случае направления уведомления заказным письмом по адресу, указанному в разделе "место нахождения и платежные реквизиты сторон" договора.
Пунктом 3.1.3 договора установлено право арендодателя не отвечать за недостатки сданного в аренду помещения, которые указаны в передаточном акте или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель обязан передать арендатору помещение в состоянии, пригодном для его эксплуатации, предупредив о недостатках, которые арендодатель обязан оговорить в передаточном акте. Передаточный акт подписывается сторонами в двухдневный срок с момента подписания настоящего договора. После подписания акта арендодатель не принимает претензий арендатора по поводу технического состояния помещения, за исключением обнаружения скрытых дефектов.
Помещение передано Обществу по передаточному акту от 25.12.2014.
По расчету истца, задолженность ответчика за период с 01.09.2015 по 30.04.2016 составила 247 273 руб. 69 коп.
Истец также начислил и предъявил ответчику 95 105 руб. 36 коп. пеней за период с 11.09.2015 по 31.05.2016, а также просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 25.12.2014 N 4759 и выселить Общество из занимаемого нежилого помещения.
Претензиями от 05.05.2016 N 30/3649-и, 19.12.2015 N 30/8884 Департамент просил Общество погасить задолженность.
Претензии Департамента оставлены Обществом без ответа.
Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции взыскал с Общества в пользу Департамента 215 232 руб. 64 коп. задолженности по арендной плате и 94 432 руб. 48 коп. пеней, расторг договор аренды нежилого помещения от 25.12.2014 N 4759, выселил Общество, из нежилого помещения, расположенного по адресу: город Тверь, проспект Чайковского, дом 24/26, кадастровый номер 69:40:0400087:29:12/1. Суд взыскал с Общества в доход федерального бюджета 21 193 руб. государственной пошлины. В остальной части иск оставлен без рассмотрения в связи с несоблюдением претензионного порядка урегулирования спора.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ.
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (пункт 2 указанной статьи).
В соответствии с пунктом 2 статьи 606 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Суд первой инстанции установил, что право аренды приобретено Обществом на аукционе. Согласно передаточному акту от 25.12.2014 на дату подписания акта передаваемый в аренду объект находился в хорошем техническом состоянии.
Довод подателя апелляционной жалобы о невозможности использования арендуемого имущества в виду его несоответствия условиям договора был предметом подробного исследования в суде первой инстанции, ему дана мотивированная оценка.
Как установил суд первой инстанции, до начала судебного разбирательства Общество не ссылалось на непригодность спорного помещения для использования. В своих обращениях к арендодателю просило дать разрешение на ремонт и согласовать расчет стоимости строительно-монтажных работ в счет арендной платы. В ходе судебного разбирательства Общество возражало против расторжения договора аренды. Указанное свидетельствует о наличии у Общества экономически оправданного интереса в аренде спорного имущества в существующем состоянии.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как установил суд первой инстанции, арендодатель воспользовался правом, предоставленным ему пунктом 2.5 договора, увеличил с 25.12.2015 размер арендной платы до 32 041 руб. 92 коп., о чем уведомил арендатора. Уведомление направлено арендатору по адресу, указанному в договоре.
В порядке досудебного урегулирования спора Департамент направил Обществу претензию от 05.05.2016 N 30/3649-и, согласно которой ответчику предложено в течение пятнадцати дней с момента получения погасить задолженность по арендной плате и пеням. Общество предупреждено, что в случае невыполнения требований Департамент обратится в арбитражный суд с иском о расторжении договора и выселении.
Суд первой инстанции рассмотрел иск в пределах требований, изложенных в претензии.
Довод Общества о том, что истцом не представлены доказательства направления претензии, является необоснованным и опровергается представленными документами. Суд установил, что претензия направлена Обществу по месту его государственной регистрации по адресу: город Тверь, переулок Спортивный, дом 2а, офис 10, что подтверждается копией конверта.
Расчет долга суд первой инстанции проверил, признал обоснованным в части взыскания с ответчика 216 232 руб. 64 коп. за период с 01.09.2015 по 31.03.2016.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 95 105 руб. 36 коп. пеней за период с 11.09.2015 по 31.05.2016.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Расчет пеней суд первой инстанции проверил, признал обоснованным в части взыскания с ответчика 94 432 руб. 48 коп. за период с 11.09.2015 по 31.05.2016.
Общество в суде первой инстанции заявило ходатайство о применении статьи 333 ГК РФ.
В силу статьи 333 ГК РФ подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В соответствии с пунктом 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Согласно пункту 71 Постановления Пленума N 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Как указано в пункте 73 Постановления Пленума N 7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.
Согласно пункту 74 Постановления Пленума N 7, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).
В силу пункта 75 Постановления Пленума N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.
Согласно пункту 77 Постановления Пленума N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).
Аналогичные положения ранее были заложены в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Оценивая возражения и заявление ответчика о необходимости применения статьи 333 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что размер заявленной неустойки нельзя признать завышенным.
Как правильно указал суд первой инстанции, размер неустойки обусловлен недобросовестным поведением ответчика, не производившего уплату арендных платежей на протяжении длительного периода времени. Ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно. Ответчик нарушил обязательства по договору аренды, связанные со своевременным перечислением арендной платы. Сумма задолженности является значительной. Соответственно, данные существенные нарушения влекут расторжение договора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ и выселении арендатора.
При таких обстоятельствах дела апелляционный суд считает, что заявленное требования о расторжении договора аренды и выселении Общества из занимаемых им помещений являются законными, обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Оснований не согласиться с данными выводами у апелляционной инстанции не имеется.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.
Довод подателя апелляционной жалобы о неправильном определении судом размера государственной пошлины, подлежащей взысканию, является необоснованным.
Согласно частям 1 - 2 статьи 103 АПК РФ цена иска определяется: по искам о взыскании денежных средств, исходя из взыскиваемой суммы. По исковым заявлениям о признании права, в том числе права собственности, права пользования, права владения, права распоряжения, государственная пошлина уплачивается в размерах, установленных для исковых заявлений неимущественного характера.
В данному случае, удовлетворяя требования истца о взыскании 309 665 руб. 12 коп., расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.12.2014 N 4759 и выселении Общества из занимаемого нежилого помещения, размер государственной пошлины составит 8907 руб. за рассмотрение требование имущественного характера, 12 000 руб. за рассмотрение двух требований неимущественного характера.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта по доводам апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Тверской области от 11 апреля 2017 года по делу N А66-7911/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Универсал-А" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.08.2017 ПО ДЕЛУ N А66-7911/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2017 г. по делу N А66-7911/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 1 августа 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 2 августа 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Черединой Н.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,
при участии от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери представителя Соловьевой М.В. по доверенности от 22.06.2017 N 322,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Универсал-А" на решение Арбитражного суда Тверской области от 11 апреля 2017 года по делу N А66-7911/2016 (судья Белов О.В.),
установил:
Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (место нахождения: 170100, город Тверь, улица Новоторжская, дом 1; ИНН 6901043057, ОГРН 1036900087806; далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Универсал-А" (место нахождения: 170002, город Тверь, переулок Спортивный, дом 2а, склад 10; ИНН 6950183593, ОГРН 1146952012393; далее - Общество) о взыскании 342 379 руб. 05 коп., в том числе 247 273 руб. 69 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.09.2015 по 30.04.2016 и 95 105 руб. 36 коп. пеней за период с 11.09.2015 по 31.05.2016, а также о расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.12.2014 N 4759 и выселении Общества из занимаемого нежилого помещения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Инком Дом" (далее - Компания).
Решением от 11.04.2017 суд взыскал с Общества в пользу Департамента 309 665 руб. 12 коп., в том числе 215 232 руб. 64 коп. задолженности по арендной плате и 94 432 руб. 48 коп. пеней, расторг договор аренды нежилого помещения от 25.12.2014 N 4759, выселил Общество из нежилого помещения, расположенного по адресу: город Тверь, проспект Чайковского, дом 24/26, кадастровый номер 69:40:0400087:29:12/1. В остальной части иск оставлен без рассмотрения. Суд взыскал с Общества в доход федерального бюджета 21 193 руб. государственной пошлины.
Общество с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить, принять по делу новый судебный акт.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Решение суда изготовлено с нарушением статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Арендатор должен быть освобожден от обязанности по перечислению арендной платы, поскольку передача имущества по договору аренды нежилого помещения от 25.12.2014 N 4759 произведена Обществу с недостатками, полностью препятствующими его использованию. Ответчик на протяжении всего действия договора лишен права пользования предоставленным ему нежилым помещением под интернет-магазин и интернет-кафе. Указанный объект не пригоден для использования, что подтверждается актом проверки использования нежилого помещения от 06.02.2015 N 40 и пояснениями представителя истца. Согласно приложению к акту проверки от 06.02.2015 N 40 при входе в подвальное помещение в некоторых местах ступени лестничного марша имеют сколы; входная дверь нежилого помещения с внутренней стороны возле замка имеет дыру; поверхностный окрасочный слой на дверной коробке частично облуплен, видны следы ржавчины, дверной порожек прогнил; в комнате N 2 (нумерация комнат согласно инвентарного плана БТИ) панели подвесного потолка частично демонтированы (обрушены), торчат наружу крепления панелей потолка и электрические провода; в некоторых местах от периодического затопления помещения панели подвесного потолка провисли, имеют следы грибка (плесени); на стыках перекрытия пола и стен имеется дыры и зазоры; пол покрыт слоем плесени; в комнате N 3 земляной пол; в комнате N 3, 4 окрасочный слой стен и потолка частично разрушен, покрыт плесенью, грибком; в комнате N 4 проходят общедомовые коммуникации, которые имеют следы коррозии; пол к комнате N 5 имеет следы затопления фекальными водами, в несущей стене имеется дыра; на несущей стене полностью отсутствует отделочный слой, оголена кирпичная кладка, проходят общедомовые коммуникации со следами коррозии; в комнате N 6, 7 земляной пол; оконная коробка в комнате N 7 прогнила и рассохлась; наблюдается частичное отслоение, загрязнение окрасочного и побелочного слоев стен и потолков. Истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. В материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих направление ответчику претензии от 19.12.2015 N 30/8884. В нарушение пункта 2.5 договора аренды в материалах дела отсутствует доказательства направления Департаментом уведомления от 29.10.2015 N 30/7211 Обществу. Суд необоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания неустойки в размере 94 432 руб. 48 коп. Поскольку Общество спорное имущество со дня заключения договора аренды не использовало, имеются основания для снижения судом неустойки. Суд неправильно применил статьи 333, 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О. Суд необоснованно взыскал с Общества расходы по оплате государственной пошлины в размере 21 193 руб., поскольку размер государственной пошлины при цене иска 309 665 руб. 12 коп. составляет 9193 руб. 30 коп.
Департамент в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Общество и Компания надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Выслушав представителя Департамента, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 25.12.2014 N 4759.
В соответствии с пунктами 1.1 - 1.3 договора на основании приказа Департамента от 10.12.2014 N 1782/р арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 74,7 кв. м с кадастровым номером 69:40:0400087:29:12/1, РМС 3497, расположенное по адресу: город Тверь, проспект Чайковского, дом 24/26, согласно передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью договора (приложение 1). Инженерное оборудование: сети электроснабжения, теплоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, совмещенные с жилым домом. Помещение будет использоваться под интернет-магазин и интернет-кафе.
Пунктом 1.4 договора установлено, что договор заключен на три года и вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи.
В силу пунктов 2.1 - 2.2 договора арендная плата составляет 29 641 руб. в месяц (документация об аукционе, протокол от 25.11.2014 N 14). Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным. Датой оплаты считается дата зачисления средств на лицевой счет администратора соответствующего вида доходов бюджета города Твери, открытый в органа федерального казначейства.
Согласно пункту 2.4 договора за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности. Начисление пеней производится, начиная со дня, следующего за последним днем срока оплаты очередного платежа и по день уплаты включительно.
В силу пункта 2.5 договора размер арендной платы может изменяться арендодателем не реже одного раза в год на коэффициент инфляции, если иное не установлено действующим законодательством или договором, а также в случаях изменения порядка (механизма) определения размера арендной платы. Об изменении размера арендной платы арендатор уведомляется заказным письмом. Новый размер арендной платы устанавливается по истечении 30 дней с даты направления арендатору соответствующего уведомления. Арендатор считается извещенным надлежащим образом об изменении размера арендной платы в случае направления уведомления заказным письмом по адресу, указанному в разделе "место нахождения и платежные реквизиты сторон" договора.
Пунктом 3.1.3 договора установлено право арендодателя не отвечать за недостатки сданного в аренду помещения, которые указаны в передаточном акте или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель обязан передать арендатору помещение в состоянии, пригодном для его эксплуатации, предупредив о недостатках, которые арендодатель обязан оговорить в передаточном акте. Передаточный акт подписывается сторонами в двухдневный срок с момента подписания настоящего договора. После подписания акта арендодатель не принимает претензий арендатора по поводу технического состояния помещения, за исключением обнаружения скрытых дефектов.
Помещение передано Обществу по передаточному акту от 25.12.2014.
По расчету истца, задолженность ответчика за период с 01.09.2015 по 30.04.2016 составила 247 273 руб. 69 коп.
Истец также начислил и предъявил ответчику 95 105 руб. 36 коп. пеней за период с 11.09.2015 по 31.05.2016, а также просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 25.12.2014 N 4759 и выселить Общество из занимаемого нежилого помещения.
Претензиями от 05.05.2016 N 30/3649-и, 19.12.2015 N 30/8884 Департамент просил Общество погасить задолженность.
Претензии Департамента оставлены Обществом без ответа.
Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции взыскал с Общества в пользу Департамента 215 232 руб. 64 коп. задолженности по арендной плате и 94 432 руб. 48 коп. пеней, расторг договор аренды нежилого помещения от 25.12.2014 N 4759, выселил Общество, из нежилого помещения, расположенного по адресу: город Тверь, проспект Чайковского, дом 24/26, кадастровый номер 69:40:0400087:29:12/1. Суд взыскал с Общества в доход федерального бюджета 21 193 руб. государственной пошлины. В остальной части иск оставлен без рассмотрения в связи с несоблюдением претензионного порядка урегулирования спора.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ.
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (пункт 2 указанной статьи).
В соответствии с пунктом 2 статьи 606 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Суд первой инстанции установил, что право аренды приобретено Обществом на аукционе. Согласно передаточному акту от 25.12.2014 на дату подписания акта передаваемый в аренду объект находился в хорошем техническом состоянии.
Довод подателя апелляционной жалобы о невозможности использования арендуемого имущества в виду его несоответствия условиям договора был предметом подробного исследования в суде первой инстанции, ему дана мотивированная оценка.
Как установил суд первой инстанции, до начала судебного разбирательства Общество не ссылалось на непригодность спорного помещения для использования. В своих обращениях к арендодателю просило дать разрешение на ремонт и согласовать расчет стоимости строительно-монтажных работ в счет арендной платы. В ходе судебного разбирательства Общество возражало против расторжения договора аренды. Указанное свидетельствует о наличии у Общества экономически оправданного интереса в аренде спорного имущества в существующем состоянии.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как установил суд первой инстанции, арендодатель воспользовался правом, предоставленным ему пунктом 2.5 договора, увеличил с 25.12.2015 размер арендной платы до 32 041 руб. 92 коп., о чем уведомил арендатора. Уведомление направлено арендатору по адресу, указанному в договоре.
В порядке досудебного урегулирования спора Департамент направил Обществу претензию от 05.05.2016 N 30/3649-и, согласно которой ответчику предложено в течение пятнадцати дней с момента получения погасить задолженность по арендной плате и пеням. Общество предупреждено, что в случае невыполнения требований Департамент обратится в арбитражный суд с иском о расторжении договора и выселении.
Суд первой инстанции рассмотрел иск в пределах требований, изложенных в претензии.
Довод Общества о том, что истцом не представлены доказательства направления претензии, является необоснованным и опровергается представленными документами. Суд установил, что претензия направлена Обществу по месту его государственной регистрации по адресу: город Тверь, переулок Спортивный, дом 2а, офис 10, что подтверждается копией конверта.
Расчет долга суд первой инстанции проверил, признал обоснованным в части взыскания с ответчика 216 232 руб. 64 коп. за период с 01.09.2015 по 31.03.2016.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 95 105 руб. 36 коп. пеней за период с 11.09.2015 по 31.05.2016.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Расчет пеней суд первой инстанции проверил, признал обоснованным в части взыскания с ответчика 94 432 руб. 48 коп. за период с 11.09.2015 по 31.05.2016.
Общество в суде первой инстанции заявило ходатайство о применении статьи 333 ГК РФ.
В силу статьи 333 ГК РФ подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В соответствии с пунктом 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Согласно пункту 71 Постановления Пленума N 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Как указано в пункте 73 Постановления Пленума N 7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.
Согласно пункту 74 Постановления Пленума N 7, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).
В силу пункта 75 Постановления Пленума N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.
Согласно пункту 77 Постановления Пленума N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).
Аналогичные положения ранее были заложены в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Оценивая возражения и заявление ответчика о необходимости применения статьи 333 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что размер заявленной неустойки нельзя признать завышенным.
Как правильно указал суд первой инстанции, размер неустойки обусловлен недобросовестным поведением ответчика, не производившего уплату арендных платежей на протяжении длительного периода времени. Ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно. Ответчик нарушил обязательства по договору аренды, связанные со своевременным перечислением арендной платы. Сумма задолженности является значительной. Соответственно, данные существенные нарушения влекут расторжение договора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ и выселении арендатора.
При таких обстоятельствах дела апелляционный суд считает, что заявленное требования о расторжении договора аренды и выселении Общества из занимаемых им помещений являются законными, обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Оснований не согласиться с данными выводами у апелляционной инстанции не имеется.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.
Довод подателя апелляционной жалобы о неправильном определении судом размера государственной пошлины, подлежащей взысканию, является необоснованным.
Согласно частям 1 - 2 статьи 103 АПК РФ цена иска определяется: по искам о взыскании денежных средств, исходя из взыскиваемой суммы. По исковым заявлениям о признании права, в том числе права собственности, права пользования, права владения, права распоряжения, государственная пошлина уплачивается в размерах, установленных для исковых заявлений неимущественного характера.
В данному случае, удовлетворяя требования истца о взыскании 309 665 руб. 12 коп., расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.12.2014 N 4759 и выселении Общества из занимаемого нежилого помещения, размер государственной пошлины составит 8907 руб. за рассмотрение требование имущественного характера, 12 000 руб. за рассмотрение двух требований неимущественного характера.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта по доводам апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 11 апреля 2017 года по делу N А66-7911/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Универсал-А" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
А.В.РОМАНОВА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
А.В.РОМАНОВА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)