Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭККО-РОС" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.11.2015 по делу N А07-16950/2015 (судья Салиева Л.В.).
Общество с ограниченной ответственностью "ЭККО-РОС" (далее - ООО "ЭККО-РОС", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Союз" (далее - ООО "Альфа-Союз", ответчик) с иском о расторжении договора аренды нежилого помещения N 2-17/12 от 01.06.2012 (т. 1 л.д. 13-14).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.11.2015 (резолютивная часть объявлена 11.11.2015) в удовлетворении исковых требований отказано (т. 1 л.д. 158-164).
Не согласившись с принятым решением, ООО "ЭККО-РОС" обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой.
В обоснование жалобы апеллянт ссылается на нарушение судом норм процессуального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Судом не дана оценка представленному истцом отчету о прибылях и убытках по объекту "Магазин "ЭККО-Уфа" за 2015 год, а также не дана оценка доводам истца, основанным на нормах постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 г. N 16 "О свободе договора".
Ссылаясь на положение п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16, апеллянт полагает, что он, как контрагент стороны, подготовившей проект договора, является слабой стороной договора, поскольку спорный договор заключен по типовой форме, предложенной ответчиком.
При этом в соответствии с п. 9.3 договора, ответчик (арендодатель) имеет право на его одностороннее расторжение, тогда как арендатор (истец) таким правом не наделен, что, по мнению апеллянта, свидетельствует о несправедливости условий договора.
Как полагает апеллянт, судом неправильно истолкованы положения договора аренды и, соответственно, неправильно применены нормы материального права. Так в договоре стороны установили критерии, определяющие понятие существенного изменения обстоятельств, отличные от критериев, указанных в ч. 2 ст. 431 ГК РФ. Апеллянт полагает, что указанные критерии распространяются на условия договора в целом, без каких-либо ограничений. Поскольку ст. 451 ГК РФ является диспозитивной, указанные в ч. 2 названной статьи критерии, по мнению апеллянта, не подлежат применению, т. к. в договоре установлены условия отличные от них. С учетом изложенного апеллянт полагает, что нормы договора аренды, устанавливающие критерии существенного изменения обстоятельств и основания их применения, должны трактоваться в пользу слабой стороны как позволяющие установить баланс интересов сторон.
Судом сделан ошибочный вывод об отсутствии сознательного воспрепятствования ответчиком в осуществлении деятельности истца. Суд не учел, что в экземпляре заявки истца на вывоз товара имеется отметка ООО "Альфа-Союз" о ее получении, что опровергает довод представителя сотрудника охранного подразделения о неполучении от истца соответствующей заявки.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru"), явку своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие участвующих в деле лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверена Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов настоящего дела, 01.06.2012 между ООО "Альфа-Союз" (арендодатель) и ООО "ЭККО-РОС" (арендатор) заключен договор аренды N 2-17/12 нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор обязался принять и своевременно оплачивать арендную плату за помещение, находящееся в здании по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Комсомольская, д. 112. Помещение, передаваемое в аренду, определено путем штриховки в поэтажном плане (Приложение N 1), представляющем собой неотъемлемую часть договора.
Размер арендуемой площади, технические условия помещения определены сторонами в Приложении 2 к настоящему договору аренды - это помещение с условным номером 2-17 на 2 этаже здания, состоящее из помещения N 449 (магазин, общей площадью 128,9 кв. м). Размер арендуемой площади в целях определения предмета договора аренды определяется по данным БТИ (128,9 кв. м). Размер арендуемой площади в целях определения размера арендной платы и иных платежей определяется по середине стены, образующей периметр помещения без учета внутренних перегородок и стен (140 кв. м).
По условиям п. 3.1. договора и приложения N 2 срок аренды составляет 5 лет и исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи. Акт приема-передачи подписан 01.06.2012.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 01.10.2012, запись регистрации N 02-04-01/369/2012-146.
В статье 4 договора стороны согласовали условия и порядок платежей.
Арендная плата состоит из постоянной, переменной и дополнительной составляющих арендной платы. Постоянная составляющая определяется по формуле: базовая арендная плата за 1 кв. м в год без НДС, умноженная на арендуемую площадь, определенную по середине стены, образующей периметр помещения без учета внутренних перегородок и стен. Переменная составляющая определяется по формуле: эксплуатационные расходы за 1 кв. м в год без НДС, умноженная на арендуемую площадь, определенную по середине стены, образующей периметр помещения без учета внутренних перегородок и стен. Дополнительная составляющая арендной платы определяется как стоимость затрат арендодателя по обеспечению арендатора коммунальными услугами (электро-, водоснабжением и канализацией). Размер базовой арендной платы определен сторонами в приложении N 4 к договору аренды.
Базовая арендная плата для постоянной составляющей арендной платы составляет 600 у.е. за 1 кв. м арендуемой площади в год без НДС, то есть 84 000 у.е. в год без НДС. Постоянная составляющая арендной платы выплачивается ежемесячно равными долями (1/12) авансом не позднее 20 числа каждого предшествующего оплачиваемому месяца.
Эксплуатационные расходы (переменная часть) составляют 110 у.е. за 1 кв. м арендуемой площади в год без НДС или 15 400 у.е. в год без НДС.
Переменная составляющая выплачивается также ежемесячно равными долями (1/12) авансом не позднее 20 числа каждого предшествующего оплачиваемому месяца.
Дополнительная составляющая арендной платы за месяц рассчитывается как сумма следующих составляющих: а) стоимость потребленной в помещении за месяц электроэнергии; б) стоимость потребленной в помещении за месяц воды (при наличии); в) стоимость пользования канализацией в помещении за месяц (при наличии). Дополнительная составляющая выплачивается ежемесячно не позднее 5 числа каждого следующего за оплачиваемым месяца.
В соответствии с п. 4.8. договора размер платежей, установленных настоящим договором, в условных единицах определяется, а оплата осуществляется арендатором в рублях по курсу, рассчитываемому по следующей формуле: официальный курс доллара США по отношению к рублю (установленный Банком России на первый рабочий день календарного месяца, в котором выставлен счет арендодателем) суммируется с официальным курсом евро по отношению к рублю (установленным Банком России на первый рабочий день календарного месяца, в котором выставлен счет арендодателем), после чего полученная сумма делится на два.
В п. 4.2. договора стороны включили условие о том, что размер базовой арендной платы моет быть увеличен арендодателем не более чем на 5% в год, не чаще одного раза в год. Кроме того, стороны договорились, что размер базовой арендной платы может быть изменен арендодателем в связи с существенным изменением обстоятельств в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Под существенным изменением обстоятельств стороны в том числе понимают изменение официального курса доллара, установленного Центральным банком Российской Федерации, или официального курса евро, установленного Центральным банком Российской Федерации, более, чем на 20% по отношению к аналогичным курсам на день заключения предварительного договора. Арендодатель в течение 30 дней с даты наступления такого события, но в любом случае не чаще одного раза в год, вправе пересмотреть размер базовой арендной платы, но не более чем пропорционально указанному изменению.
К договору аренды нежилого помещения N 2-17/12 сторонами подписано дополнительное соглашение от 01.06.2012, в соответствии с которым п. 4.2. договора аренды изложен в следующей редакции:
Размер базовой арендной платы увеличивается арендодателем на 5% ежегодно начиная с 13 месяца с даты начала срока аренды, но не чаще 1 раза в год. Кроме того, стороны договорились, что размер базовой арендной платы может быть изменен в связи с существенным изменением обстоятельств в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. В целях настоящего договора под существенным изменением обстоятельств стороны понимают изменение официального курса доллара, установленного Центральным банком Российской Федерации, или официального курса евро, установленного Центральным банком Российской Федерации, более, чем на 20% в течение одного года аренды. Стороны вправе пересмотреть размер базовой арендной платы, но не более чем пропорционально указанному изменению. Такое изменение является обоюдным соглашением сторон и должно быть оформлено дополнительным соглашением к договору (т. 1, л.д. 28-32).
Дополнительным соглашением N 2 от 18.02.2015 стороны внесли изменения, в том числе, в пункт 4.8 договора аренды в соответствии с которыми установили, что при расчете арендной платы за период с 01.01.2015 по 30.09.2015 платежи осуществляются арендатором в рублях по курсу, установленному сторонами в размере 38 руб. за одну условную единицу (п. 1.6. дополнительного соглашения) (т. 1, л.д. 116-118).
16.06.2015 ООО "ЭККО-РОС" направило в адрес ООО "Альфа-Союз" письмо N 1-15/588 с предложением о внесении изменений в договор аренды, а именно зафиксировать размер ежемесячной арендной платы за помещение на уровне 5% от ежемесячного товарооборота арендатора в арендуемом помещении, включая все сопутствующие платежи по договору (переменная арендная плата, дополнительная арендная плата, эксплуатационные платежи) на весь оставшийся срок действия договора. В письме также содержалось указание на то, что в случае отказа арендодателя на предложение об изменении условий договора, либо неполучении арендатором ответа в срок, указанный в настоящем письме, арендатор будет вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора (т. 1 л.д. 36-38).
Ссылаясь на наличие существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды, а также на обстоятельство наличия препятствий со стороны арендодателя в осуществлении истцом деятельности, последний обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды.
Отказывая в удовлетворении требований истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия предусмотренных нормой п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий, при которых допускается расторжение договора по мотиву существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды. Также суд не усмотрел оснований для вывода о воспрепятствовании арендодателем в осуществлении арендатором своей деятельности.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - Гражданский кодекс, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (ч. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно ч. 3 ст. 433, ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Сторонами согласованы все существенные условия договора аренды N 2-17/12 от 01.06.2012, государственная регистрация договора произведена 01.10.2012.
В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Условиями договора аренды N 2-17/12 от 01.06.2012 предусмотрена возможность расторжения договора аренды по требованию арендатора в случаях, указанных в п. 9.4 договора (п. 1.43 дополнительного соглашения от 01.06.2012), в том числе, в случае если по вине или в результате бездействия арендодателя и/или привлеченных им третьих лиц арендатор не имеет возможности использовать помещение в целях, предусмотренных в приложении N 3 к настоящему договору более чем в течение 30 календарных дней в течение 1 года; если помещение становится в течение 30 календарных дней непригодным для использования по целевому назначению по причинам частичного или полного разрушения помещения и/или здания; если арендодатель в соответствии с положениями действующего законодательства РФ признан банкротом.
Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Обстоятельство направления в адрес ответчика письма арендатора N 1-15/588 от 15.06.2015 подтверждено копией почтовой квитанции (т. 1 л.д. 39).
В установленный требованием срок ответ в адрес арендатора обществом "Альфа-Союз" направлен не был.
Вместе с тем из содержания письма N 1-15/588 от 15.06.2015 не следует, что общество "ЭККО-РОС" обращалось к ООО "Альфа-Союз" с предложением о расторжении договора аренды. Требования общества "ЭККО-РОС" заключалось в изменении условий договора, касающихся размера арендной платы, тогда как на возможность обращения с иском о расторжении данного договора арендатор указывал в качестве ответной меры на отказ арендодателя изменить договор, что не может расцениваться как предложение о расторжении договора по соглашению сторон.
В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Условия, исключающие возможность расторжения договора при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при его заключении, в договоре аренды отсутствуют.
Вместе с тем, при решении вопроса о расторжении договора по указанному основанию следует руководствоваться положением п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса, согласно которому, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Из анализа названной нормы следует, что расторжение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств возможно в исключительных случаях.
В настоящем случае общество "ЭККО-РОС" к обстоятельствам, свидетельствующим о существенном изменении условий, из которых исходили стороны при заключении договора, свидетельствующим о наличии оснований для его расторжения, относит обстоятельство увеличения в течение одного календарного года курсов доллара США и евро по отношению к рублю более чем на 20%.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований расторжения договора аренды по мотиву наличия указанного обстоятельства.
Проанализировав условия п. 4.2 и иных условий договора аренды N 2-17/12 от 01.06.2012, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор не предусматривает права арендатора на расторжение договора в связи изменением официального курса валют, применительно к которым определяется размер базовой арендной платы по договору. Изменение официального курса доллара, установленного Центральным банком Российской Федерации, или официального курса евро, установленного Центральным банком Российской Федерации, более, чем на 20% в течение одного года аренды лишь дает право на изменение базовой арендной платы.
При этом суд верно указал, что исходя из статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение обстоятельств, позволяющих требовать расторжения договора, признается существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения. Изменение курса используемой валюты не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность такого изменения в период исполнения сделки. Напротив, наличие в договоре аренды условия о возможном изменении размера арендной платы с учетом повышения официального курса используемых валют свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора допускали возможность его повышения, и при этом, значительного повышения (более чем на 20%), что исключает совокупность условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
Оценив доказательства, представленные истцом в обоснование довода о наличии чинимых ответчиком препятствий в пользовании арендованным имуществом, суд пришел в правильному выводу о недоказанности данного обстоятельства.
Из представленного Постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 12.08.2015 не усматривается обстоятельств, которые свидетельствовали бы о том, что ответчик осознанно и целенаправленно создает препятствия в пользовании истцом арендованным имуществом.
С учетом того, что в момент заключения договора стороны допускали возможность соответствующего изменения обстоятельств и могли их разумно предвидеть, а также с учетом отсутствия доказательств того, что арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом, суд обоснованно отказал в удовлетворении заявленных истцом требований.
Доводы апеллянта о том, что судом не дана оценка отчету о прибылях и убытках истца по объекту "Магазин "ЭККО-Уфа" за 2015 год, а также доводам о наличии у истца статуса слабой стороны договора и несправедливости условий договора, со ссылкой на то, что арендодатель имеет право на одностороннее расторжение договора, тогда как арендатор таким правом не наделен, подлежат отклонению как не влияющие на правильность принятого судебного акта.
Дополнительное соглашение от 01.06.2012 содержит 46 пунктов, которыми в договор аренды N 2-17/12 от 01.06.2012 внесены существенные изменения и дополнения, в том числе договор дополнен пунктом 9.4 о праве арендатора на досрочное расторжение договора при наличии указанных в названном пункте условий. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что договор аренды сторонами заключался не посредством подписания истцом стандартной формы договора, а путем согласования каждого пункта предложенного к подписанию договора аренды, в силу чего оснований для вывода о наличии у истца статуса слабой стороны договора, и несправедливости условий договора не имеется.
Довод апеллянта о том, что договором установлены иные, отличные от содержащихся в п. 2 ст. 451 ГК РФ критерии, при которых допускается расторжение договора по мотиву существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, также подлежит отклонению.
Судебная коллегия соглашается с доводами истца о том, что в п. 5.2 договора сторонами определено понятие существенного изменения обстоятельств. Вместе с тем, названный пункт договора не регламентирует условия расторжения договора в случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении.
Таким образом, довод апеллянта об установлении в договоре иных критериев, отличных от установленных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Довод апеллянта о том, что судом сделан ошибочный вывод об отсутствии сознательного воспрепятствования ответчиком в осуществлении деятельности истца, поскольку суд не учел наличие отметки ООО "Альфа-Союз" о получении заявки, не влияет на правильность выводов суда первой инстанции, т. к. обстоятельства однократного отказа работниками ответчика в вывозе товара по мотиву отсутствия заявки на вывоз не могут быть расценены как свидетельствующие о создании ответчиком препятствий в пользовании арендованным имуществом, которые бы исключали возможность осуществления истцом своей деятельности.
Вопреки доводам апелляционной жалобы выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным в ходе судебного разбирательства, решение суда принято при правильном толковании и применении норм материального и процессуального права.
С учетом изложенного решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) апелляционным судом не установлено.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и настоящей апелляционной жалобы подлежат отнесению на истца в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.11.2015 по делу N А07-16950/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭККО-РОС" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.02.2016 N 18АП-489/2016 ПО ДЕЛУ N А07-16950/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2016 г. N 18АП-489/2016
Дело N А07-16950/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭККО-РОС" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.11.2015 по делу N А07-16950/2015 (судья Салиева Л.В.).
Общество с ограниченной ответственностью "ЭККО-РОС" (далее - ООО "ЭККО-РОС", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Союз" (далее - ООО "Альфа-Союз", ответчик) с иском о расторжении договора аренды нежилого помещения N 2-17/12 от 01.06.2012 (т. 1 л.д. 13-14).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.11.2015 (резолютивная часть объявлена 11.11.2015) в удовлетворении исковых требований отказано (т. 1 л.д. 158-164).
Не согласившись с принятым решением, ООО "ЭККО-РОС" обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой.
В обоснование жалобы апеллянт ссылается на нарушение судом норм процессуального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Судом не дана оценка представленному истцом отчету о прибылях и убытках по объекту "Магазин "ЭККО-Уфа" за 2015 год, а также не дана оценка доводам истца, основанным на нормах постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 г. N 16 "О свободе договора".
Ссылаясь на положение п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16, апеллянт полагает, что он, как контрагент стороны, подготовившей проект договора, является слабой стороной договора, поскольку спорный договор заключен по типовой форме, предложенной ответчиком.
При этом в соответствии с п. 9.3 договора, ответчик (арендодатель) имеет право на его одностороннее расторжение, тогда как арендатор (истец) таким правом не наделен, что, по мнению апеллянта, свидетельствует о несправедливости условий договора.
Как полагает апеллянт, судом неправильно истолкованы положения договора аренды и, соответственно, неправильно применены нормы материального права. Так в договоре стороны установили критерии, определяющие понятие существенного изменения обстоятельств, отличные от критериев, указанных в ч. 2 ст. 431 ГК РФ. Апеллянт полагает, что указанные критерии распространяются на условия договора в целом, без каких-либо ограничений. Поскольку ст. 451 ГК РФ является диспозитивной, указанные в ч. 2 названной статьи критерии, по мнению апеллянта, не подлежат применению, т. к. в договоре установлены условия отличные от них. С учетом изложенного апеллянт полагает, что нормы договора аренды, устанавливающие критерии существенного изменения обстоятельств и основания их применения, должны трактоваться в пользу слабой стороны как позволяющие установить баланс интересов сторон.
Судом сделан ошибочный вывод об отсутствии сознательного воспрепятствования ответчиком в осуществлении деятельности истца. Суд не учел, что в экземпляре заявки истца на вывоз товара имеется отметка ООО "Альфа-Союз" о ее получении, что опровергает довод представителя сотрудника охранного подразделения о неполучении от истца соответствующей заявки.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru"), явку своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие участвующих в деле лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверена Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов настоящего дела, 01.06.2012 между ООО "Альфа-Союз" (арендодатель) и ООО "ЭККО-РОС" (арендатор) заключен договор аренды N 2-17/12 нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор обязался принять и своевременно оплачивать арендную плату за помещение, находящееся в здании по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Комсомольская, д. 112. Помещение, передаваемое в аренду, определено путем штриховки в поэтажном плане (Приложение N 1), представляющем собой неотъемлемую часть договора.
Размер арендуемой площади, технические условия помещения определены сторонами в Приложении 2 к настоящему договору аренды - это помещение с условным номером 2-17 на 2 этаже здания, состоящее из помещения N 449 (магазин, общей площадью 128,9 кв. м). Размер арендуемой площади в целях определения предмета договора аренды определяется по данным БТИ (128,9 кв. м). Размер арендуемой площади в целях определения размера арендной платы и иных платежей определяется по середине стены, образующей периметр помещения без учета внутренних перегородок и стен (140 кв. м).
По условиям п. 3.1. договора и приложения N 2 срок аренды составляет 5 лет и исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи. Акт приема-передачи подписан 01.06.2012.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 01.10.2012, запись регистрации N 02-04-01/369/2012-146.
В статье 4 договора стороны согласовали условия и порядок платежей.
Арендная плата состоит из постоянной, переменной и дополнительной составляющих арендной платы. Постоянная составляющая определяется по формуле: базовая арендная плата за 1 кв. м в год без НДС, умноженная на арендуемую площадь, определенную по середине стены, образующей периметр помещения без учета внутренних перегородок и стен. Переменная составляющая определяется по формуле: эксплуатационные расходы за 1 кв. м в год без НДС, умноженная на арендуемую площадь, определенную по середине стены, образующей периметр помещения без учета внутренних перегородок и стен. Дополнительная составляющая арендной платы определяется как стоимость затрат арендодателя по обеспечению арендатора коммунальными услугами (электро-, водоснабжением и канализацией). Размер базовой арендной платы определен сторонами в приложении N 4 к договору аренды.
Базовая арендная плата для постоянной составляющей арендной платы составляет 600 у.е. за 1 кв. м арендуемой площади в год без НДС, то есть 84 000 у.е. в год без НДС. Постоянная составляющая арендной платы выплачивается ежемесячно равными долями (1/12) авансом не позднее 20 числа каждого предшествующего оплачиваемому месяца.
Эксплуатационные расходы (переменная часть) составляют 110 у.е. за 1 кв. м арендуемой площади в год без НДС или 15 400 у.е. в год без НДС.
Переменная составляющая выплачивается также ежемесячно равными долями (1/12) авансом не позднее 20 числа каждого предшествующего оплачиваемому месяца.
Дополнительная составляющая арендной платы за месяц рассчитывается как сумма следующих составляющих: а) стоимость потребленной в помещении за месяц электроэнергии; б) стоимость потребленной в помещении за месяц воды (при наличии); в) стоимость пользования канализацией в помещении за месяц (при наличии). Дополнительная составляющая выплачивается ежемесячно не позднее 5 числа каждого следующего за оплачиваемым месяца.
В соответствии с п. 4.8. договора размер платежей, установленных настоящим договором, в условных единицах определяется, а оплата осуществляется арендатором в рублях по курсу, рассчитываемому по следующей формуле: официальный курс доллара США по отношению к рублю (установленный Банком России на первый рабочий день календарного месяца, в котором выставлен счет арендодателем) суммируется с официальным курсом евро по отношению к рублю (установленным Банком России на первый рабочий день календарного месяца, в котором выставлен счет арендодателем), после чего полученная сумма делится на два.
В п. 4.2. договора стороны включили условие о том, что размер базовой арендной платы моет быть увеличен арендодателем не более чем на 5% в год, не чаще одного раза в год. Кроме того, стороны договорились, что размер базовой арендной платы может быть изменен арендодателем в связи с существенным изменением обстоятельств в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Под существенным изменением обстоятельств стороны в том числе понимают изменение официального курса доллара, установленного Центральным банком Российской Федерации, или официального курса евро, установленного Центральным банком Российской Федерации, более, чем на 20% по отношению к аналогичным курсам на день заключения предварительного договора. Арендодатель в течение 30 дней с даты наступления такого события, но в любом случае не чаще одного раза в год, вправе пересмотреть размер базовой арендной платы, но не более чем пропорционально указанному изменению.
К договору аренды нежилого помещения N 2-17/12 сторонами подписано дополнительное соглашение от 01.06.2012, в соответствии с которым п. 4.2. договора аренды изложен в следующей редакции:
Размер базовой арендной платы увеличивается арендодателем на 5% ежегодно начиная с 13 месяца с даты начала срока аренды, но не чаще 1 раза в год. Кроме того, стороны договорились, что размер базовой арендной платы может быть изменен в связи с существенным изменением обстоятельств в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. В целях настоящего договора под существенным изменением обстоятельств стороны понимают изменение официального курса доллара, установленного Центральным банком Российской Федерации, или официального курса евро, установленного Центральным банком Российской Федерации, более, чем на 20% в течение одного года аренды. Стороны вправе пересмотреть размер базовой арендной платы, но не более чем пропорционально указанному изменению. Такое изменение является обоюдным соглашением сторон и должно быть оформлено дополнительным соглашением к договору (т. 1, л.д. 28-32).
Дополнительным соглашением N 2 от 18.02.2015 стороны внесли изменения, в том числе, в пункт 4.8 договора аренды в соответствии с которыми установили, что при расчете арендной платы за период с 01.01.2015 по 30.09.2015 платежи осуществляются арендатором в рублях по курсу, установленному сторонами в размере 38 руб. за одну условную единицу (п. 1.6. дополнительного соглашения) (т. 1, л.д. 116-118).
16.06.2015 ООО "ЭККО-РОС" направило в адрес ООО "Альфа-Союз" письмо N 1-15/588 с предложением о внесении изменений в договор аренды, а именно зафиксировать размер ежемесячной арендной платы за помещение на уровне 5% от ежемесячного товарооборота арендатора в арендуемом помещении, включая все сопутствующие платежи по договору (переменная арендная плата, дополнительная арендная плата, эксплуатационные платежи) на весь оставшийся срок действия договора. В письме также содержалось указание на то, что в случае отказа арендодателя на предложение об изменении условий договора, либо неполучении арендатором ответа в срок, указанный в настоящем письме, арендатор будет вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора (т. 1 л.д. 36-38).
Ссылаясь на наличие существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды, а также на обстоятельство наличия препятствий со стороны арендодателя в осуществлении истцом деятельности, последний обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды.
Отказывая в удовлетворении требований истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия предусмотренных нормой п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий, при которых допускается расторжение договора по мотиву существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды. Также суд не усмотрел оснований для вывода о воспрепятствовании арендодателем в осуществлении арендатором своей деятельности.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - Гражданский кодекс, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (ч. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно ч. 3 ст. 433, ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Сторонами согласованы все существенные условия договора аренды N 2-17/12 от 01.06.2012, государственная регистрация договора произведена 01.10.2012.
В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Условиями договора аренды N 2-17/12 от 01.06.2012 предусмотрена возможность расторжения договора аренды по требованию арендатора в случаях, указанных в п. 9.4 договора (п. 1.43 дополнительного соглашения от 01.06.2012), в том числе, в случае если по вине или в результате бездействия арендодателя и/или привлеченных им третьих лиц арендатор не имеет возможности использовать помещение в целях, предусмотренных в приложении N 3 к настоящему договору более чем в течение 30 календарных дней в течение 1 года; если помещение становится в течение 30 календарных дней непригодным для использования по целевому назначению по причинам частичного или полного разрушения помещения и/или здания; если арендодатель в соответствии с положениями действующего законодательства РФ признан банкротом.
Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Обстоятельство направления в адрес ответчика письма арендатора N 1-15/588 от 15.06.2015 подтверждено копией почтовой квитанции (т. 1 л.д. 39).
В установленный требованием срок ответ в адрес арендатора обществом "Альфа-Союз" направлен не был.
Вместе с тем из содержания письма N 1-15/588 от 15.06.2015 не следует, что общество "ЭККО-РОС" обращалось к ООО "Альфа-Союз" с предложением о расторжении договора аренды. Требования общества "ЭККО-РОС" заключалось в изменении условий договора, касающихся размера арендной платы, тогда как на возможность обращения с иском о расторжении данного договора арендатор указывал в качестве ответной меры на отказ арендодателя изменить договор, что не может расцениваться как предложение о расторжении договора по соглашению сторон.
В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Условия, исключающие возможность расторжения договора при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при его заключении, в договоре аренды отсутствуют.
Вместе с тем, при решении вопроса о расторжении договора по указанному основанию следует руководствоваться положением п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса, согласно которому, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Из анализа названной нормы следует, что расторжение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств возможно в исключительных случаях.
В настоящем случае общество "ЭККО-РОС" к обстоятельствам, свидетельствующим о существенном изменении условий, из которых исходили стороны при заключении договора, свидетельствующим о наличии оснований для его расторжения, относит обстоятельство увеличения в течение одного календарного года курсов доллара США и евро по отношению к рублю более чем на 20%.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований расторжения договора аренды по мотиву наличия указанного обстоятельства.
Проанализировав условия п. 4.2 и иных условий договора аренды N 2-17/12 от 01.06.2012, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор не предусматривает права арендатора на расторжение договора в связи изменением официального курса валют, применительно к которым определяется размер базовой арендной платы по договору. Изменение официального курса доллара, установленного Центральным банком Российской Федерации, или официального курса евро, установленного Центральным банком Российской Федерации, более, чем на 20% в течение одного года аренды лишь дает право на изменение базовой арендной платы.
При этом суд верно указал, что исходя из статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение обстоятельств, позволяющих требовать расторжения договора, признается существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения. Изменение курса используемой валюты не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность такого изменения в период исполнения сделки. Напротив, наличие в договоре аренды условия о возможном изменении размера арендной платы с учетом повышения официального курса используемых валют свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора допускали возможность его повышения, и при этом, значительного повышения (более чем на 20%), что исключает совокупность условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
Оценив доказательства, представленные истцом в обоснование довода о наличии чинимых ответчиком препятствий в пользовании арендованным имуществом, суд пришел в правильному выводу о недоказанности данного обстоятельства.
Из представленного Постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 12.08.2015 не усматривается обстоятельств, которые свидетельствовали бы о том, что ответчик осознанно и целенаправленно создает препятствия в пользовании истцом арендованным имуществом.
С учетом того, что в момент заключения договора стороны допускали возможность соответствующего изменения обстоятельств и могли их разумно предвидеть, а также с учетом отсутствия доказательств того, что арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом, суд обоснованно отказал в удовлетворении заявленных истцом требований.
Доводы апеллянта о том, что судом не дана оценка отчету о прибылях и убытках истца по объекту "Магазин "ЭККО-Уфа" за 2015 год, а также доводам о наличии у истца статуса слабой стороны договора и несправедливости условий договора, со ссылкой на то, что арендодатель имеет право на одностороннее расторжение договора, тогда как арендатор таким правом не наделен, подлежат отклонению как не влияющие на правильность принятого судебного акта.
Дополнительное соглашение от 01.06.2012 содержит 46 пунктов, которыми в договор аренды N 2-17/12 от 01.06.2012 внесены существенные изменения и дополнения, в том числе договор дополнен пунктом 9.4 о праве арендатора на досрочное расторжение договора при наличии указанных в названном пункте условий. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что договор аренды сторонами заключался не посредством подписания истцом стандартной формы договора, а путем согласования каждого пункта предложенного к подписанию договора аренды, в силу чего оснований для вывода о наличии у истца статуса слабой стороны договора, и несправедливости условий договора не имеется.
Довод апеллянта о том, что договором установлены иные, отличные от содержащихся в п. 2 ст. 451 ГК РФ критерии, при которых допускается расторжение договора по мотиву существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, также подлежит отклонению.
Судебная коллегия соглашается с доводами истца о том, что в п. 5.2 договора сторонами определено понятие существенного изменения обстоятельств. Вместе с тем, названный пункт договора не регламентирует условия расторжения договора в случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении.
Таким образом, довод апеллянта об установлении в договоре иных критериев, отличных от установленных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Довод апеллянта о том, что судом сделан ошибочный вывод об отсутствии сознательного воспрепятствования ответчиком в осуществлении деятельности истца, поскольку суд не учел наличие отметки ООО "Альфа-Союз" о получении заявки, не влияет на правильность выводов суда первой инстанции, т. к. обстоятельства однократного отказа работниками ответчика в вывозе товара по мотиву отсутствия заявки на вывоз не могут быть расценены как свидетельствующие о создании ответчиком препятствий в пользовании арендованным имуществом, которые бы исключали возможность осуществления истцом своей деятельности.
Вопреки доводам апелляционной жалобы выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным в ходе судебного разбирательства, решение суда принято при правильном толковании и применении норм материального и процессуального права.
С учетом изложенного решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) апелляционным судом не установлено.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и настоящей апелляционной жалобы подлежат отнесению на истца в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.11.2015 по делу N А07-16950/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭККО-РОС" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)