Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Александровой Г.С., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
Геворкяна Владислава Алихановича (в порядке ст. 42 АПК РФ), ЗАО "ВинНет Р", временного управляющего ЗАО "ВинНет Р" Пименова Е.Р.
на решение Арбитражного суда города Москвы от 16.02.2017,
по делу N А40-162284/16 (61-1469), принятое судьей Анциферовой О.В.,
по иску ЗАО "ВинНет Р"
к ООО "ФЕМИДА", ООО "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ"
третье лицо: ООО "Дата СпейсПартнерс", временный управляющий ЗАО "ВинНет Р" Пименов Е.Р.
о взыскании 216 344 545 руб.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца - Чернов Н.Н. по доверенности от 05.10.2016, Подгорный П.В. по доверенности от 05.10.2016; Красноштанов Д.С. по доверенности от 05.10.2016;
- от ответчиков: ООО "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ" - Ибрагимов А.В. по доверенности от 11.11.2016, Хан Д.А. по доверенности от 31.10.2016;
- ООО "ФЕМИДА" - Юрмашев Р.С, Халдеев А.В. по доверенности N 17-Д от 11.11.2016, Хан Д.А. по доверенности от 28.12.2016;
- от третьих лиц: в/у ЗАО "ВинНет Р" Пименов Е.Р. - не явился, извещен;
- от ООО "Дата СпейсПартнерс" не явился, извещен;
- от Геворкяна В.А. - не явился, не извещен;
- установил:
Закрытое акционерное общество "ВинНет Р" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ФЕМИДА" (далее - ООО "ФЕМИДА") и обществу с ограниченной ответственностью "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ") о солидарном взыскании убытков в размере 216 344 545 руб. в виде невосполнимого ущерба, вызванного ненадлежащей эксплуатацией арендованных зданий, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 11, стр. 6 и стр. 8; об обязании в солидарном порядке восстановить положение, существовавшее до нарушения права истца, а именно обязать ответчиков привести арендованные здания (г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 11, стр. 6 и стр. 8) в первоначальное техническое состояние, выполнив работы по данным зданиям соответственно, примерной сметной стоимостью 137 582 690 руб. с НДС и 149 953 070 руб. с НДС (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.02.2017 по делу N А40-162284/16 в удовлетворении иска отказано. При этом суд исходил из того, что истец в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) исковые требования не обосновал и документально не подтвердил.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ЗАО "ВинНет Р" и временный управляющий ЗАО "ВинНет Р" обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда и вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Заявители апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.
Кроме того, Геворкян Владислав Алиханович обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на указанное решение суда первой инстанции в порядке ст. 42 АПК РФ, как конкурсный кредитор ЗАО "ВинНет Р". Просит отменить решение суда и вынести новый судебный акт, перейти к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции. Указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца требования апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней мотивам, просили решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.
Представители ответчиков требования апелляционных жалоб не признали. Просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения. Пояснили, что производство по апелляционной жалобы Геворкяна В.А. подлежит прекращению.
Апелляционные жалобы рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей 3-го лица ООО "Дата СпейсПартнерс", временного управляющего ЗАО "ВинНет Р" и Геворкяна В.А
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, считает, что решение Арбитражного суда города Москвы не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, ЗАО "ВинНет Р" является собственником зданий, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 11, стр. 6 общей площадью 5398,8 кв. м (далее - Здание N 1) и стр. 8 общей площадью 5106,5 кв. м (далее - Здание N 2).
В соответствии с договором аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 1-6-Д, заключенного между истцом (арендодателем) и ООО "Фемида" (арендатором), Здание N 1 передано в аренду ООО "Фемида" сроком на 25 лет (т. 1 л.д. 87 - 120, т. 2 л.д. 1 - 14). (далее - Договор аренды N 1)
В соответствии с договором аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 2-8-Д, заключенного между истцом (арендодателем) и ООО "Фемида" (арендатором), Здание N 2 передано в аренду ООО "Фемида" сроком на 25 лет (т. 2 л.д. 106 - 133) (далее - Договор аренды N 2).
Согласно договору субаренды здания от 07.07.2011 N 07/11, заключенному между ООО "Фемида" (арендодателем) и ООО "ДатаСпейс Партнерс" (субарендатором), Здание N 1 передано в субаренду ООО "ДатаСпейс Партнерс" сроком до 31.08.2035 года (т. 2 л.д. 15 - 62) (далее - Договор субаренды N 1).
По договору субаренды здания от 01.11.2011 N 12/11, заключенному между ООО "Фемида" (арендодателем) и ООО "ДатаСпейс Партнерс" (субарендатором), Здание N 2 передано в субаренду ООО "ДатаСпейс Партнерс" сроком до 31.08.2035 года (т. 2 л.д. 15 - 62) (далее - Договор субаренды N 2).
Договоры аренды N 1 и N 2 содержат аналогичные условия.
Так, согласно п. 9.2.1 Договоров аренды арендатор в течение всего срока аренды обязан поддерживать в технической исправности здания и оборудование (в соответствии с Приложениями N 4 к договорам) в состоянии, которое требуется для их нормальной эксплуатации по назначению с учетом нормального износа.
В силу п. 9.3.1 Договоров аренды любые улучшения зданий, в том числе какие-либо переделки, за исключением текущего ремонта, осуществляются только с письменного согласия арендодателя.
На основании п. 2.2.5 Договоров аренды здания соответствуют техническим описаниям, содержащихся в приложениях N 8 к Договорам аренды.
Как указано в п. 11.1 Договоров аренды, арендатор обязан предварительно письменно согласовать с арендодателем работы по реконструкции, работы по внутренней отделке зданий, по монтажу инженерных систем и иного оборудования зданий, а также изменение назначения зданий под Дата-центр. Порядок согласования проектной документации регламентирован п. п. 11.2 - 11.7 Договоров аренды.
Согласно п. 9.4.2 Договоров аренды никакой договор субаренды не освобождает арендатора от ответственности, обязательств и обязанностей, возложенных на него договорами аренды, и арендатор будет продолжать нести ответственность за соблюдение своих обязательств по договорам в отношении площадей зданий, переданных в субаренду.
Истец указал, что в ходе осмотра и оценки технического состояния Зданий установлено, что в техническое состояние Здании N 1 является неудовлетворительным; нарушен тепловой контур, внутренняя и внешняя отделка требует проведения ремонтных работ по полной замене окон, кровельного ковра, прокладки систем коммуникаций. С момента последнего технического обследования здания (Техническое заключение ЗАО "КТБЖБ" от 25 марта 2010 г.), до обследования (февраль 2016) износ Здания N 1 увеличился с 43% по данным БТИ ЮВАО г. Москвы (технический паспорт от 28.10.2010 года) до 67,5%. Система отопления была демонтирована и находится в нерабочем состоянии, разобрана трубная разводка канализации хозяйственного и пожарного водопровода, каналы вытяжной вентиляции. Срезана проводка электроснабжения, отсутствуют приборы и проводка пожарной сигнализации, связи. Почти полностью разобраны элементы отделки стен, полов и. потолков, окрасочное покрытие в помещениях этажей, отделка керамической плиткой в санузлах и.т.д. Системы вентиляции, пожаротушения, водоснабжения, электроснабжения, отопления, отсутствуют. Необходимо полностью восстановить системы коммуникаций, выполнить ремонт и восстановительные работы поврежденных перекрытий и покрытий здания, колонн. В кирпичной кладке фасадов, по сравнению с последней (2010 г.) экспертизой, наблюдаются новые обширные выветривания раствора и местами поверхностное разрушение кирпичной кладки. Идет промерзание стен. Отрицательная температура, если она ниже расчетной, или не приняты специальные меры для защиты конструкций от увлажнения и промерзания, приводит к замерзанию влаги в конструкциях, и этот фактор разрушающе действует на элементы здания. Так как в здании отсутствует отопление, происходит промерзание всего здания. Теплозащитные качества наружных стен не являются энергоэффективными. Состояние кровли ухудшилось, требуется замена кровли. Наблюдаются массовые протечки, множественные дефекты кровельного покрытия, а именно: водяные мешки, неровности основания (бугры, углубления, обратные уклоны), отслоения покрытия от основания, отсутствие части покрытия, ограждающая решетка разрушена. Вследствие постоянных протечек с крыши, на внутренних стенах зданий появились трещины.
Кроме того, при обследовании окон здания были выделены следующие дефекты: образование конденсата на окнах и плесени на откосах, обледенение окон в холодное время года; нарушение герметичности окон; дефекты элементов фурнитуры окон; царапины, трещины, сколы и другие повреждения на профиле окон, разбиты стеклопакеты; понижение температуры поверхности углов, примыканий участков внутренних и наружных стен ниже температуры точки росы, что приводит в процессе эксплуатации к выпадению влаги на поверхности конструкций, промерзанию, образованию плесневых грибов, разрушению конструкций и отделочных материалов; понижение температуры поверхности стен, полов ниже нормативных значений отрицательно сказывается на микроклимате помещений, создает недопустимые условия для использования помещений здания и увеличение теплопотерь, в связи с чем, требуется замена окон.
По мнению истца, вследствие ненадлежащей эксплуатации Здания N 1 в период с 01.09.2010 по 27.02.2016 происходит фактический (сверхнормативный) износ его конструктивных элементов.
Истец также указал, что техническое состояние Здания N 2 является неудовлетворительным. Нарушен тепловой контур, внутренняя и внешняя отделка требует проведения ремонтных работ по полной замене окон, кровельного ковра, прокладки систем коммуникаций. С момента последнего технического обследования здания (Техническое заключение ЗАО "КТБЖБ" от 25 марта 2010 г.), до обследования (февраль 2016) износ Здания N 2 увеличился с 38% по данным БТИ ЮВАО г. Москвы (технический паспорт от 28.10.2010 года) до 65,7%. При обследовании Здания N 2 было выявлено, что система отопления была демонтирована, находится в нерабочем состоянии, разобрана трубная разводка канализации, хозяйственного и пожарного водопровода, каналы вытяжной вентиляции; срезана проводка электроснабжения, отсутствуют приборы и проводка пожарной сигнализации, связи; почти полностью разобраны элементы отделки стен, полов и потолков, окрасочное покрытие в помещениях этажей, отделка керамической плиткой в санузлах и сантехнические приборы изношены и повреждены. Системы вентиляции, водоснабжения, отопления демонтированы, электроснабжение имеется только на части второго этажа. Требуется полностью восстановить системы коммуникаций. При обследовании стен установлено, что в кирпичной кладке фасадов, по сравнению с последней (2010 г.) экспертизой, наблюдаются новые обширные выветривания раствора и местами поверхностное разрушение кирпичной кладки. Если отрицательная температура ниже расчетной или если не приняты специальные меры для защиты конструкций от увлажнения и промерзания, приводит к замерзанию влаги в конструкциях, и этот фактор разрушающе действует на элементы здания. Так как в Здании N 2 отсутствует отопление, происходит промерзание всего здания. Теплозащитные качества наружных стен не являются энергоэффективными. Состояние кровли ухудшилось, требуется замена кровли. Наблюдаются массовые протечки, множественные дефекты кровельного покрытия, а именно: водяные мешки, неровности основания (бугры, углубления, обратные уклоны), отслоения покрытия от основания, отсутствие части покрытия, ограждающая решетка разрушена. Вследствие постоянных протечек с крыши на внутренних стенах зданий появились трещины.
Кроме того, при обследовании окон здания были выделены следующие дефекты: образование конденсата на окнах и плесени на откосах, обледенение окон в холодное время года; нарушение герметичности окон; дефекты элементов фурнитуры окон; царапины, трещины, сколы и другие повреждения на профиле окон, разбиты стеклопакеты, что в итоге вызывает понижение температуры поверхности углов, примыканий участков внутренних и наружных стен ниже температуры точки росы, что приводит в процессе эксплуатации к выпадению влаги на поверхности конструкций, промерзанию, образованию плесневых грибов, разрушению конструкций и отделочных материалов, понижение температуры поверхности стен, полов ниже нормативных значений отрицательно сказывается на микроклимате помещений, создает недопустимые условия для использования помещений здания и увеличение теплопотерь, вследствие чего требуется замена окон.
По мнению истца, вследствие ненадлежащей эксплуатации Здания N 2 в период с 01.09.2010 по 27.02.2016 происходит фактический (сверхнормативный) износ конструктивных элементов здания.
Истец сослался на то, что по условиям Договоров аренды Здания N 1 и N 2 здания сдавались в аренду под конкретную цель (п. 8.1, раздел 11), а именно: реконструкция зданий под последующее размещение и функционирование в них Дата-центра (специализированного здания для размещения серверного и коммуникационного оборудования и подключения к каналам сети Интернет) и вспомогательного здания для размещения в нем служб Дата-Центра и дополнительного оборудования. Реконструкция подразумевала всеобъемлющую модернизацию с перепланировкой помещений, изменением конструкции крыши для размещения на ней инженерного оборудования, демонтажем окон и замуровыванием оконных проемов, демонтажем действующих инженерных коммуникаций и частичной установкой других коммуникаций, соответствующих задаче по размещению в Зданиях Дата-центра.
Проект реконструкции Зданий от 25.06.2010 г. под ЦОД N 3 был разработан ЗАО "Хьюлетт-Паккард А.О." по заказу третьего лица по достижении сторонами согласия по всем существенным условиям аренды Зданий и непосредственно перед заключением Договоров аренды (т. 12 л.д. 18 - 150, т. 13 л.д. 1 - 38).
По данному проекту реконструкция включала в себя следующее работы: отопление всех помещений будет электрическим (п. 2.1.2.7), в новом здании будет 6 главных источников тока (п. 2.2.1.1), расположение на крыше многочисленного оборудования и инженерных систем с заменой системы дренажа крыши (п. п. 2.1.3.1, 3.5.3.3, 3.5.3.10, 3.5.4.9, 4.2), улучшение фасада с размещением на нем фирменного знака ДатаСпейс Партнерс и проведение работ по гидроизоляции нового фасада (п. 3.5.3.8). Также к проекту реконструкции был приложен предварительный график корректирующих и модернизационных работ, по которому для того, чтобы начать реконструкцию необходимо осуществить, в частности, следующие работы: демонтаж и разборка существующего технического оборудования и системы ливнестоков (п. 1), постройка новых фундаментов, лестниц и пандусов (п. 2), перестройка крыши (п. п. 3.3, 4.1), заделка существующих окон и проемов с проделыванием новых (п. 5.1).
Истец указал, что ООО "ФЕМИДА" и 3-е лицо в ходе предполагаемой реконструкции и в соответствии с проектом реконструкции демонтировали системы теплоснабжения (трубную разводку и приборы отопления), электроснабжения (приборы освещения и проводку), вентиляции воздуха, пожарную систему оповещения и тушения; разобрали отделки стен, полов и потолков, окрасочное покрытие в помещениях этажей, отделка керамической плиткой в санузлах; разбили часть оконных стекол.
После этого работы по реконструкции зданий были остановлены, а здания без систем отопления и электроснабжения, с разбитыми окнами не были законсервированы, что привело к разрушению зданий, их сверхнормативному износу.
В обоснование размера ущерба истец сослался на: Техническое заключение по результатам обследования состояния Здания N 1, выполненное ООО ЭКЦ "Нагатино" от 29.02.2016; Отчет об оценке N 11.02/16Н-2 рыночной стоимости нежилого Здания N 1 (с учетом нормативного и сверхнормативного (фактического) износа в период с 01.09.2010 по 27.02.2016), выполненный ООО ЭКЦ "Нагатино", от 25.04.2016; Техническое заключение по результатам обследования состояния Здания N 2, выполненное ООО ЭКЦ "Нагатино" от 29.02.2016; Отчет об оценке N 11.02/16Н-1 рыночной стоимости нежилого Здания N 2 (с учетом нормативного и сверхнормативного (фактического) износа в период с 01.09.2010 по 27.02.2016), выполненный ООО ЭКЦ "Нагатино" от 25.04.2016.
Согласно п. 13.1.1 Договоров аренды арендатор обязан возместить арендодателю все подтвержденные документально убытки, которые арендодатель понесет в результате или в связи с исполнением договоров аренды.
Ответчики, возражая против иска, указывали на то, что обязанность по выполнению капитального ремонта зданий возложена на истца в соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ; по условиям Договоров аренды эксплуатационная ответственность за инженерные системы теплоснабжения зданий возложена на истца; состояние зданий уже на момент передачи их в аренду требовало осуществления капитального ремонта, который не был выполнен истцом; истец не представил доказательств того, что состояние зданий ухудшилось по вине ответчиков, а степень их износа выросла именно с момента передачи их в аренду, истцом не представлены доказательства наличия согласованного истцом и ответчиками эскизного проекта, проектной документации.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции принял во внимание, что в силу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
То есть лицо, требующее возмещения убытков, причиненных неисполнением договора, в соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер ущерба, а также причинную связь между противоправностью поведения ответчика и наступившими убытками.
Отсутствие хотя бы одного из указанных условий, необходимых для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.
Согласно п. 2 статьи 307 ГК РФ установлено, что обязательства возникают из договора вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Пунктом 1 ст. 1064 ГК РФ предусмотрено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
То есть имеется существенное различие в правовой природе данных обязательств по основанию их возникновения: из договора и из деликта.
В случае если вред возник в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства, нормы об ответственности за деликт не применяются, а вред возмещается в соответствии с правилами об ответственности за неисполнение договорного обязательства или согласно условиям договора, заключенного между сторонами.
Указанная правовая позиция сформирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 1399/13 по делу N А40-112862/2011.
Истец ссылался на то, что убытки обусловлены ненадлежащим исполнением ответчиками обязательств, предусмотренных Договорами аренды.
Поскольку стороны состоят в договорных отношениях, то суд первой инстанции пришел к выводу, что убытки могут быть взысканы вследствие ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, возникающих из Договоров аренды (ст. ст. 15, 393 ГК РФ). Указанный подход соответствует определениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.10.2012 N ВАС-12567/12 от 11.06.2013 N ВАС-6691/13.
Суд первой инстанции учел, что согласно п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 7) по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).
Истец ссылался на то, что в соответствии с терминами и определениями, установленными Договорами аренды "Реконструкция означает выполняемые в соответствии с разделом 11 настоящего договора за счет арендатора работы по внутренней отделке Здания, по монтажу инженерных систем и иного оборудования здания, осуществление которых необходимо для использования здания в соответствии с их назначением, а также изменение назначения здания под дата-центр", при этом "оборудование означает инженерные сети вспомогательное оборудование, конструкции и все иные механизмы и оборудование, установленные в здании и используемые в процессе эксплуатации здания по их назначению".
Согласно п. 3.6 Договоров аренды стороны установили, что на дату подписания Договоров здания находятся в состоянии, отвечающим требованиям согласованным сторонами, соответствуют техническому описанию здания, указанному в приложении N 8, а также к обычно предъявляемым к зданиям для их использования в складских и офисных целях. Вместе с тем, арендодатель уведомляет арендатора о том, что здание требует текущего ремонта с полной заменой инженерных сетей.
Кроме того, в соответствии с п. 8.1 Договоров арендатор обязался использовать здание и его инфраструктуру исключительно в целях размещения и функционирования офиса и Дата-центра в соответствии с условиями Договоров.
В связи с этим истец посчитал, что бремя реконструкции, модернизации зданий под дата-центр, в том числе инженерных сетей напрямую возложено на арендатора.
Ответчики в свою очередь ссылались на п. 2.1 Договоров аренды, по которым арендодатель обязался передать арендатору, а арендатор принять в аренду полностью здание со всеми его внутренними помещениями, площадями общего пользования, включая (но не ограничиваясь) вестибюль первого этажа, лестничные пролеты и холлы, коридоры, чердак и крышу, а также относящиеся к нему коммуникациями, инженерными системами, оборудованием, иными принадлежностями и документами.
Ответчики также указывали, что в соответствии с п. 9.2.1 Договоров аренды арендатор в течение всего срока аренды обязан поддерживать в технической исправности Здание и Оборудование (в соответствии с Актом разграничения эксплуатационной ответственности - Приложение N 4 к Договору) в состоянии, которое требуется для их нормальной эксплуатации по назначению с учетом нормального износа. В этих целях Арендатор, в том числе обязан: самостоятельно или с привлечением ремонтных служб Арендодателя (за отдельную плату) осуществлять содержание и ремонт оборудования и инженерных коммуникаций, находящихся в границах его эксплуатационной ответственности согласно Акта разграничения эксплуатационной ответственности (Приложение N 4 к Договору).
Приложениями N 4 к Договорам аренды установлены границы эксплуатационной ответственности сторон, в частности граница эксплуатационной ответственности по системе электроснабжения и освещения здания является красная черта на однолинейной схеме Эл. сети (клеммы после приборов учета). Приборы учета располагаются на ТП-14 после автоматов питания; по системе холодного водоснабжения является ответный фланец приборов учета расхода воды на водопроводном вводе N 2; по системам канализации являются поименованные в приложении приемные колодцы. По всем остальным не перечисленным выше инженерным системам здания, эксплуатационная ответственность несет арендодатель, за исключением инженерных систем и оборудования, установленного арендатором или по инициативе арендатора и согласованного для установки в порядке, определенным договором.
Таким образом, обязанности сторон по содержанию и ремонту инженерных систем зданий распределены границами эксплуатационной ответственности сторон в соответствии с Приложениями N 4 к Договорам аренды.
В данном случае суд первой инстанции правомерно указал, что Договорами аренды обязанности по содержанию и ремонту инженерных систем теплоснабжения спорных зданий в полном объеме возложены на арендодателя, поскольку согласно Приложениям N 4 данные инженерные системы полностью отнесены к эксплуатационной ответственности истца.
Согласно п. 9.6.2 Договоров аренды арендатор имеет право за свой счет удалить из здания старое инженерное оборудование, используемое для работы коммунальных систем, при этом арендодатель может забрать себе такое старое инженерное оборудование и установить в здании новое инженерное оборудование для работы коммунальных систем. Установленное арендатором новое инженерное оборудование для работ коммунальных систем будет находиться на балансе арендатора. Арендатор имеет право по своему усмотрению по предварительному письменному согласию арендодателя привлечь любую эксплуатирующую организацию для обслуживания и ремонта оборудования, находящегося на балансе арендатора.
В силу п. 9.3.1 Договоров аренды любые улучшения зданий, в том числе внутренние переделки, за исключением текущего ремонта, осуществляются с письменного согласия истца, при этом, арендодатель обязан соблюсти свою внутреннюю процедуру согласования. Арендодатель не имеет право отказать в согласовании внутренних переделок здания без обоснованной причины, а также если предоставленный арендатором на рассмотрение арендодателя эскизные проект планируемых переделок соответствует требованиям применимого законодательства.
Как указано в п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно п. 9.9.1 Договоров аренды весь текущий ремонт здания осуществляется силами, средствами и за счет арендатора, либо с привлечением третьих лиц.
При этом в пунктах 10.1 и 10.1.3 Договоров аренды указано, что арендодатель обязан осуществлять обеспечение бесперебойной работы (при этом перерывы в работе могут достигать 72 часов подряд), техническое обслуживание и текущий ремонт оборудования и инженерных систем Здания, находящихся в зоне эксплуатационной ответственности Арендодателя (согласно Приложению N 4): системы водоснабжения, теплоснабжения, канализации, электроснабжения (включая установку счетчиков).
В соответствии с п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрдК РФ) под капитальным ремонтом объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Таким образом, исходя из ст. 431 ГК РФ, суд первой инстанции посчитал, что положения Договоров аренды предполагают наличие права на стороне арендатора заменить инженерное оборудование, но не возлагают на арендатора соответствующих обязательств; равно как и не возлагают обязательств по осуществлению капитального ремонта Зданий арендатором. Также Договоры аренды не определяют обязанность, объем, состав и сроки работ по реконструкции зданий под Дата-центр.
В силу п. 11.1 Договоров арендатор за свой счет выполняет работы по внутренней отделке здания по монтажу инженерных систем и иного оборудования Здания, осуществление которых необходимо для использования Здания в соответствии с целевым назначением, а также изменения назначения Здания под Дата-Центр.
Арендатор обязан предварительно письменно согласовать с Арендодателем указанные работы по Реконструкции. Арендодатель не вправе немотивированно отказать Арендатору в одобрении рабочей документации. Арендодатель обязан согласовать рабочую документацию, предварительно Направленную Арендатором, в течение 15 рабочих дней с момента передачи рабочей документации Арендатором Арендодателю. В случае наличия мотивированных возражений со стороны Арендодателя. Арендодатель направляет такие возражения Арендатору в письменном виде. После чего Арендатор обязан устранить возражения, либо указать юридическую необоснованность их применения.
Как указано в п. 11.2 Договоров аренды, арендатор поэтапно предоставляет арендодателю эскизный проект по ремонту или реконструкции Здания, проектную документацию и иную разрешительную документацию по ремонту или реконструкции Здания.
Арендодатель обязан в течение 15 рабочих днем с даты передачи Арендатором соответствующего документа предоставить Арендатору свое согласие по форме, содержащейся в Приложении N 6 к Договору, на осуществление ремонта или реконструкции Здания в случае если эскизный проект по ремонту или реконструкции Здания, и (или) проектная документация, и (или) иная разрешительная документация по ремонту или реконструкции здания: полностью соответствует требованиям применимого законодательства, и не нарушает конструктивной целостности здания, и получены все необходимые и достаточные разрешения и согласования государственных и муниципальных контролирующих органов.
То есть, под реконструкцией согласно Договорам аренды понимается выполняемые в соответствии с разделом 11 Договоров за счет арендатора работы по внутренней отделке зданий, по монтажу инженерных систем и иного оборудования здания, осуществление которых необходимо для использования здания в соответствии с их назначением, а также изменение назначения здания под Дата-Центр.
При этом суд первой инстанции учел, что стороны в Договорах аренды не определили срок реконструкции, ее объем и порядок проведения.
Суд первой инстанции также учел, что при заключении Договоров аренды истец не оспаривал факт необходимости полной замены инженерных сетей, о чем прямо предусмотрено п. 3.6 Договоров аренды.
Договоры аренды заключены с ООО "Фемида" в 2010 г., однако истец не предлагал арендатору согласовать (подписать) эскизный проект, проект реконструкции, иную сметную документацию для осуществления реконструкции Зданий. Не представлено доказательств, что истец в период с 2010 года по 2016 год требовал от ООО "Фемида", впоследствии ООО "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ", представить проект реконструкции.
Оригинал эскизного проекта истец в материалы дела и на обозрение суду не представлял, при этом, ответчики поясняли, что согласование эскизного проекта реконструкции сторонами не производилось. Копия проекта, выполненная лицом, не участвующим в деле, не подписана ни со стороны истца, ни со стороны ответчика, ни со стороны иных лиц (т. 2 л.д. 18 - 150, т. 13 л.д. 1 - 38).
В связи с этим суд первой инстанции посчитал, что нет оснований полагать, что стороны при заключении Договоров аренды руководствовались указанным проектом. Кроме того, Договоры аренды не содержат ссылок на указанный проект.
Ссылки на копии договора подряда (т. 13 л.д. 39 - 62) не аргументированы истцом с учетом того, что указанный договор подряда не представлен в оригинале. КС-2, КС-3, свидетельствовавшие об исполнении договора подряда, также отсутствуют. Кроме того, истец не обосновал относимость договора подряда, заключенного в мае 2010 г., в то время как Договоры аренды заключены в августе 2010 года.
Кроме того, суд посчитал, что если объем работ был определен сторонами, согласован эскизный проект, то не было оснований для включения в Договоры аренды положений о необходимости согласования такого проекта в будущем. В данном случае ничто не препятствовало сторонам на этапе заключения Договоров аренды указать на наличие такого проекта.
Кредитный договор от 06.09.2011 г. также не имеет отношения к рассматриваемому спору.
Суд первой инстанции посчитал, что проект отчета по результатам комплексной проверки Тернер энд Таусенд также является недопустимым доказательством, так как не представлен источник получения, составления и согласования. Кроме того, по содержанию указанный проект свидетельствует о намерениях третьего лица совершить в будущем действия по реализации проекта на реконструкцию. При этом указанный отчет не является соглашением сторон по исполнению Договоров аренды.
Ни из закона, ни из условий Договоров аренды не усматривается, что арендатор обязался выполнить работы по реконструкции арендуемых зданий по заданию и в пользу арендодателя на основании копии представленного истцом неподписанного проекта, либо иного согласованного проекта, а последний вправе требовать такого исполнения.
К тому же при передаче зданий в приложении N 8 к Договорам аренды стороны установили, что наружные кирпичные стены не удовлетворяют требованиям норм по теплозащите, требуется утепление стен, междуэтажные перекрытия имеют трещины в бетоне, требуется ремонт кровли (нарушены примыкания кровли к стенам и парапетам, имеются вздутия, трещины, водяные мешки), часть окон заделано кирпичом, требуется замена стояков, разводящих труб и пр.
Арбитражный суд города Москвы правомерно указал, что используя права, предусмотренные действующим законодательством разумно и добросовестно, зная о необходимости замены инженерных сетей, зная о состоянии стен, кровли и пр., не получив от арендатора проекта реконструкции, эскизного проекта (что является правом, а не обязанностью) арендодатель должен был понимать, что в условиях функционирования зданий с инженерными сетями, требующих замены и имеющее иные дефекты (стены, кровля) возможны последствия в виде сверхнормативного износа здания.
В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Суд первой инстанции посчитал, что ни одно условие Договоров аренды по отдельности, так и по совокупности не позволяет расценить содержащийся в разделе 11 порядок производства ремонтных работ как обязательство арендатора реконструировать или отремонтировать здание для арендодателя и в пользу арендодателя.
То есть, условия раздела 11 Договоров аренды о порядке проведения в зданиях работ, оговоренных сторонами как реконструкция, не являются обязательством арендатора в пользу арендодателя.
Кроме того, суд принял во внимание, что истец не представил доказательств наличия обстоятельств, указанных в п. 10.3 Договоров аренды. Никаких претензий в период с 2010 года по 2016 года от истца ответчикам не поступало, в том числе требований об устранении нарушений положений Договоров аренды и эксплуатации зданий.
Отклоняя Доводы истца о том, что арендатором начаты работы, которые существенно ухудшили состояние зданий, суд первой инстанции принял во внимание, что главой 34 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель, полагающий ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по содержанию и использованию имущества вправе: требовать от арендатора надлежащего исполнения обязательств по договору; требовать расторжения договора, возврата имущества и возмещения причиненных убытков.
При этом возможность взыскания арендодателем убытков допускается только при прекращении (расторжении) договора аренды, поскольку в этом случае производится возврат арендатором арендованного имущества арендодателю, оценка состояния этого имущества и причиненного ущерба.
До прекращения (расторжения) договора аренды титульным и единственным фактическим владельцем переданных в аренду спорных зданий является арендатор, который в соответствии с положениями статьи 305 ГК РФ имеет право на защиту своего владения против собственника и других лиц.
Суд первой инстанции правомерно указал, что требование о взыскании убытков связано с защитой вещных прав собственника спорных зданий и не может быть рассмотрено в отрыве от требований о возврате фактического владения и пользования переданными в аренду Зданиями.
Согласно ст. 622 ГК РФ обязательства арендатора по возврату имущества возникают в случае прекращения договора аренды. При этом арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.
Аналогичное условие включено в пункты 2.4.1 Договоров аренды.
До расторжения договоров аренды истец не вправе требовать возмещения убытков, поскольку срок исполнения арендатором обязательств по возврату спорных зданий в состоянии, учитывающем нормальный износ, не наступил. При этом сторонами не определен срок реконструкции, ее объем, состав и основания (в том числе обязанность ответчиков по ее проведению).
Безотносительно доводов ответчиков о недоказанности убытков в связи с ненадлежащими доказательствами - отчетами об оценке ООО ЭКЦ "Нагатино" (с технической точки зрения), суд первой инстанции указал, что при обращении в суд первоначально истец представил лишь копии указанных технических заключений и отчетов (т. 5, т. 6, т. 7, т. 8, т. 9, т. 10) с отсутствием части листов и частично в нечитаемом виде, 03.02.2017 г. истцом к материалам дела были приобщены копии указанных технических заключений и отчетов (т. 20, т. 21, т. 22, т. 23, т. 24, т. 25), соответствующие оригиналам, представленным суду на обозрение в судебном заседании.
Однако, данные документы (поступившие в суд в феврале 2017 г.) имеют пороки, поскольку частично содержат исследования, проводившееся позже даты проведения оценки, в мае 2016 г., тогда как датой составления отчетов и технических заключений является апрель 2016 г. (т. 23 л.д. 29), также первично представленные отчеты и отчеты, представленные в феврале, имеют разные итоговые цифры (т. 23 л.д. 51). Указанный факт свидетельствует о том, что реальная дата отчетов, представленных в феврале 2017 г., не соответствует дате, в которую предположительно производилась оценка (апрель 2016 года).
Также судом отклоняются доводы истца о солидарной ответственности ответчиков, поскольку передаточный акт, по мнению истца от 31.05.2015 г., не содержит указаний, что к ООО "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ" переходят все обязательства ООО "ФЕМИДА", включая возмещение убытков.
В передаточном акте от 31.05.2015 в связи с реорганизацией, выделением из ООО "Фемида" ООО "Фемида Недвижимость" указано, что в результате выделения из ООО "ФЕМИДА" образуется ООО "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ", которое становится правопреемником ООО "ФЕМИДА" в части его имущества, обязательств и в отношении части его должников и кредиторов на основании Передаточного акта.
Таким образом, на момент рассмотрения дела по существу арендатором является ООО "Фемида недвижимость".
В силу п. 5 ст. 60 ГК РФ если передаточный акт не позволяет определить правопреемника по обязательству юридического лица, а также если из передаточного акта или иных обстоятельств следует, что при реорганизации недобросовестно распределены активы и обязательства реорганизуемых юридических лиц, что привело к существенному нарушению интересов кредиторов, реорганизованное юридическое лицо и созданные в результате реорганизации юридические лица несут солидарную ответственность по такому обязательству.
Между тем, представленный в материалы дела передаточный акт от 31.05.2015 г. отражает все обязательства, перешедшие от ООО "ФЕМИДА" к ООО "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ" (т. 3 л.д. 55) по Договорам аренды (которые прямо поименованы), в связи с чем основания для солидарной ответственности отсутствуют.
Отказывая в удовлетворении иска об обязании в солидарном порядке восстановить положение, существовавшее до нарушения права арендодателя, а именно обязать ответчиков привести Здания N 1 и N 2 в первоначальное техническое состояние, выполнив работы примерной сметной стоимостью 137.582.690 руб. с НДС и 149.953.070 руб. с НДС, суд первой инстанции указал, что нормами действующего законодательства, а также условиями Договоров аренды возложение соответствующих действий на ответчиков не предусмотрено.
Отказывая в удовлетворении заявления ЗАО "ВинНет Р" об отказе исковых требований, суд апелляционной инстанции принял во внимание, что в отношении ЗАО "ВинНет Р" определением Арбитражного суда города Москвы от 05.08.2016 по делу N А40-89026/16 введена процедура наблюдения и утвержден временный управляющий.
Согласно п. 43 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" поскольку рассмотрение в ходе наблюдения исков имущественного характера, истцом или ответчиком по которым является должник, в том числе рассмотрение указанного в пункте 28 настоящего Постановления иска в общем порядке после введения наблюдения, может иметь значение для дела о банкротстве, рассматривающий его суд по своей инициативе или по ходатайству временного управляющего либо должника привлекает временного управляющего к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне должника (ст. 51 АПК РФ). При рассмотрении таких исков следует также иметь в виду, что после введения наблюдения в отношении должника признание руководителем должника иска или его отказ от иска могут нарушить интересы других кредиторов; в этом случае они не должны приниматься судом (ч. 5 ст. 49 АПК РФ).
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционных жалоб ЗАО "ВинНет Р" и временного управляющего ЗАО "ВинНет Р", Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционных жалобах доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Учитывая указанные выше обстоятельства, в том числе, что на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции Договоры аренды расторгнуты, Здания N 1 и N 2 от арендатора к арендодателю не возвращены, Девятый арбитражный апелляционный суд отклонил ходатайство ЗАО "ВинНет Р" о проведении по делу комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы, а также об истребовании дополнительных доказательств.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
Рассматривая апелляционную жалобу Геворкяна В.А., суд апелляционной инстанции принял во внимание, что определением Арбитражного суда города Москвы от 16.05.2016 г. по делу А40-89026/16 требования Геворкяна В.А. были включены в реестр требований кредиторов ЗАО "ВинНет Р".
Поскольку статус конкурсного кредитора появился у Геворкяна В.А. с указанной даты, то суд апелляционной инстанции считает, в силу п. 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 г. N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 35) срок по подачу апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда города Москвы от 16.02.2017 года по делу N А40-162284/16 подлежит восстановлению.
При этом Девятый арбитражный апелляционный суд учитывает, что права конкурсных кредиторов должника определены в Федеральном законе от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
В соответствии со ст. 11 Закона о банкротстве конкурсные кредиторы обладают правом на подачу заявления о признании должника банкротом. Статьей 12 Закона о банкротстве предусмотрено право конкурсных кредиторов участвовать в собрании кредиторов с правом голоса.
Статьями 20.3 и 66 Закона о банкротстве установлены полномочия временного управляющего.
Согласно п. 5 ст. 20.3 Закона о банкротстве полномочия, возложенные в соответствии с Законом о банкротстве на арбитражного управляющего в деле о банкротстве, не могут быть переданы иным лицам.
Пунктом 4 ст. 20.3 Закона о банкротстве установлено, что при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.
Временный управляющий истца реализовал полномочия, предусмотренные Законом о банкротстве, путем вступления в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, а также путем обжалования решения Арбитражного суда города Москвы от 16.02.2017.
По смыслу положений п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ N 35 конкурсные кредиторы вправе обжаловать судебный акт, на котором основано заявленное в деле о банкротстве требование, нарушающий их права и законные интересы.
Таким образом, возможность обжалования конкурсными кредиторами судебных актов ограничена исключительно теми актами, на которых основаны заявленные в деле о банкротстве требования других кредиторов.
Между тем, по настоящему делу каких-либо требований к должнику (ЗАО "ВиННеТ Р") не заявлялось. Решение Арбитражного суда города Москвы от 16.02.2017 по иску ЗАО "ВиННеТ Р" о взыскании убытков не является основанием для заявления каких-либо новых требований в деле о банкротстве, не затрагивает права конкурсных кредиторов и не может быть обжаловано конкурсными кредиторами в апелляционном порядке.
Таким образом, Геворкян В.А. не представил доказательства, подтверждающие нарушение его прав и законных интересов принятым по настоящему делу судебным актом.
Учитывая изложенное, а также то, что апелляционная жалоба принята к производству, производство по апелляционной жалобе Геворкяна В.А. подлежит прекращению.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы 16.02.2017 года по делу N А40-162284/16 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2017 N 09АП-13043/2017-ГК, 09АП-18652/2017-ГК, 09АП-25725/2017-ГК по делу N А40-162284/16 исправлена опечатка - дополнить резолютивную часть абзацем:
"Прекратить производство по апелляционной жалобе Геворкяна Владислава Алихановича на решение Арбитражного суда города Москвы от 16.02.2017 по делу N А40-162284/16".
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.07.2017 N 09АП-13043/2017-ГК, 09АП-18652/2017-ГК, 09АП-25725/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-162284/16
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июля 2017 г. N 09АП-13043/2017-ГК,
09АП-18652/2017-ГК, 09АП-25725/2017-ГК
Дело N А40-162284/16
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Александровой Г.С., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
Геворкяна Владислава Алихановича (в порядке ст. 42 АПК РФ), ЗАО "ВинНет Р", временного управляющего ЗАО "ВинНет Р" Пименова Е.Р.
на решение Арбитражного суда города Москвы от 16.02.2017,
по делу N А40-162284/16 (61-1469), принятое судьей Анциферовой О.В.,
по иску ЗАО "ВинНет Р"
к ООО "ФЕМИДА", ООО "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ"
третье лицо: ООО "Дата СпейсПартнерс", временный управляющий ЗАО "ВинНет Р" Пименов Е.Р.
о взыскании 216 344 545 руб.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца - Чернов Н.Н. по доверенности от 05.10.2016, Подгорный П.В. по доверенности от 05.10.2016; Красноштанов Д.С. по доверенности от 05.10.2016;
- от ответчиков: ООО "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ" - Ибрагимов А.В. по доверенности от 11.11.2016, Хан Д.А. по доверенности от 31.10.2016;
- ООО "ФЕМИДА" - Юрмашев Р.С, Халдеев А.В. по доверенности N 17-Д от 11.11.2016, Хан Д.А. по доверенности от 28.12.2016;
- от третьих лиц: в/у ЗАО "ВинНет Р" Пименов Е.Р. - не явился, извещен;
- от ООО "Дата СпейсПартнерс" не явился, извещен;
- от Геворкяна В.А. - не явился, не извещен;
- установил:
Закрытое акционерное общество "ВинНет Р" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ФЕМИДА" (далее - ООО "ФЕМИДА") и обществу с ограниченной ответственностью "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ") о солидарном взыскании убытков в размере 216 344 545 руб. в виде невосполнимого ущерба, вызванного ненадлежащей эксплуатацией арендованных зданий, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 11, стр. 6 и стр. 8; об обязании в солидарном порядке восстановить положение, существовавшее до нарушения права истца, а именно обязать ответчиков привести арендованные здания (г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 11, стр. 6 и стр. 8) в первоначальное техническое состояние, выполнив работы по данным зданиям соответственно, примерной сметной стоимостью 137 582 690 руб. с НДС и 149 953 070 руб. с НДС (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.02.2017 по делу N А40-162284/16 в удовлетворении иска отказано. При этом суд исходил из того, что истец в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) исковые требования не обосновал и документально не подтвердил.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ЗАО "ВинНет Р" и временный управляющий ЗАО "ВинНет Р" обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда и вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Заявители апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.
Кроме того, Геворкян Владислав Алиханович обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на указанное решение суда первой инстанции в порядке ст. 42 АПК РФ, как конкурсный кредитор ЗАО "ВинНет Р". Просит отменить решение суда и вынести новый судебный акт, перейти к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции. Указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца требования апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней мотивам, просили решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.
Представители ответчиков требования апелляционных жалоб не признали. Просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения. Пояснили, что производство по апелляционной жалобы Геворкяна В.А. подлежит прекращению.
Апелляционные жалобы рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей 3-го лица ООО "Дата СпейсПартнерс", временного управляющего ЗАО "ВинНет Р" и Геворкяна В.А
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, считает, что решение Арбитражного суда города Москвы не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, ЗАО "ВинНет Р" является собственником зданий, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 11, стр. 6 общей площадью 5398,8 кв. м (далее - Здание N 1) и стр. 8 общей площадью 5106,5 кв. м (далее - Здание N 2).
В соответствии с договором аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 1-6-Д, заключенного между истцом (арендодателем) и ООО "Фемида" (арендатором), Здание N 1 передано в аренду ООО "Фемида" сроком на 25 лет (т. 1 л.д. 87 - 120, т. 2 л.д. 1 - 14). (далее - Договор аренды N 1)
В соответствии с договором аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 2-8-Д, заключенного между истцом (арендодателем) и ООО "Фемида" (арендатором), Здание N 2 передано в аренду ООО "Фемида" сроком на 25 лет (т. 2 л.д. 106 - 133) (далее - Договор аренды N 2).
Согласно договору субаренды здания от 07.07.2011 N 07/11, заключенному между ООО "Фемида" (арендодателем) и ООО "ДатаСпейс Партнерс" (субарендатором), Здание N 1 передано в субаренду ООО "ДатаСпейс Партнерс" сроком до 31.08.2035 года (т. 2 л.д. 15 - 62) (далее - Договор субаренды N 1).
По договору субаренды здания от 01.11.2011 N 12/11, заключенному между ООО "Фемида" (арендодателем) и ООО "ДатаСпейс Партнерс" (субарендатором), Здание N 2 передано в субаренду ООО "ДатаСпейс Партнерс" сроком до 31.08.2035 года (т. 2 л.д. 15 - 62) (далее - Договор субаренды N 2).
Договоры аренды N 1 и N 2 содержат аналогичные условия.
Так, согласно п. 9.2.1 Договоров аренды арендатор в течение всего срока аренды обязан поддерживать в технической исправности здания и оборудование (в соответствии с Приложениями N 4 к договорам) в состоянии, которое требуется для их нормальной эксплуатации по назначению с учетом нормального износа.
В силу п. 9.3.1 Договоров аренды любые улучшения зданий, в том числе какие-либо переделки, за исключением текущего ремонта, осуществляются только с письменного согласия арендодателя.
На основании п. 2.2.5 Договоров аренды здания соответствуют техническим описаниям, содержащихся в приложениях N 8 к Договорам аренды.
Как указано в п. 11.1 Договоров аренды, арендатор обязан предварительно письменно согласовать с арендодателем работы по реконструкции, работы по внутренней отделке зданий, по монтажу инженерных систем и иного оборудования зданий, а также изменение назначения зданий под Дата-центр. Порядок согласования проектной документации регламентирован п. п. 11.2 - 11.7 Договоров аренды.
Согласно п. 9.4.2 Договоров аренды никакой договор субаренды не освобождает арендатора от ответственности, обязательств и обязанностей, возложенных на него договорами аренды, и арендатор будет продолжать нести ответственность за соблюдение своих обязательств по договорам в отношении площадей зданий, переданных в субаренду.
Истец указал, что в ходе осмотра и оценки технического состояния Зданий установлено, что в техническое состояние Здании N 1 является неудовлетворительным; нарушен тепловой контур, внутренняя и внешняя отделка требует проведения ремонтных работ по полной замене окон, кровельного ковра, прокладки систем коммуникаций. С момента последнего технического обследования здания (Техническое заключение ЗАО "КТБЖБ" от 25 марта 2010 г.), до обследования (февраль 2016) износ Здания N 1 увеличился с 43% по данным БТИ ЮВАО г. Москвы (технический паспорт от 28.10.2010 года) до 67,5%. Система отопления была демонтирована и находится в нерабочем состоянии, разобрана трубная разводка канализации хозяйственного и пожарного водопровода, каналы вытяжной вентиляции. Срезана проводка электроснабжения, отсутствуют приборы и проводка пожарной сигнализации, связи. Почти полностью разобраны элементы отделки стен, полов и. потолков, окрасочное покрытие в помещениях этажей, отделка керамической плиткой в санузлах и.т.д. Системы вентиляции, пожаротушения, водоснабжения, электроснабжения, отопления, отсутствуют. Необходимо полностью восстановить системы коммуникаций, выполнить ремонт и восстановительные работы поврежденных перекрытий и покрытий здания, колонн. В кирпичной кладке фасадов, по сравнению с последней (2010 г.) экспертизой, наблюдаются новые обширные выветривания раствора и местами поверхностное разрушение кирпичной кладки. Идет промерзание стен. Отрицательная температура, если она ниже расчетной, или не приняты специальные меры для защиты конструкций от увлажнения и промерзания, приводит к замерзанию влаги в конструкциях, и этот фактор разрушающе действует на элементы здания. Так как в здании отсутствует отопление, происходит промерзание всего здания. Теплозащитные качества наружных стен не являются энергоэффективными. Состояние кровли ухудшилось, требуется замена кровли. Наблюдаются массовые протечки, множественные дефекты кровельного покрытия, а именно: водяные мешки, неровности основания (бугры, углубления, обратные уклоны), отслоения покрытия от основания, отсутствие части покрытия, ограждающая решетка разрушена. Вследствие постоянных протечек с крыши, на внутренних стенах зданий появились трещины.
Кроме того, при обследовании окон здания были выделены следующие дефекты: образование конденсата на окнах и плесени на откосах, обледенение окон в холодное время года; нарушение герметичности окон; дефекты элементов фурнитуры окон; царапины, трещины, сколы и другие повреждения на профиле окон, разбиты стеклопакеты; понижение температуры поверхности углов, примыканий участков внутренних и наружных стен ниже температуры точки росы, что приводит в процессе эксплуатации к выпадению влаги на поверхности конструкций, промерзанию, образованию плесневых грибов, разрушению конструкций и отделочных материалов; понижение температуры поверхности стен, полов ниже нормативных значений отрицательно сказывается на микроклимате помещений, создает недопустимые условия для использования помещений здания и увеличение теплопотерь, в связи с чем, требуется замена окон.
По мнению истца, вследствие ненадлежащей эксплуатации Здания N 1 в период с 01.09.2010 по 27.02.2016 происходит фактический (сверхнормативный) износ его конструктивных элементов.
Истец также указал, что техническое состояние Здания N 2 является неудовлетворительным. Нарушен тепловой контур, внутренняя и внешняя отделка требует проведения ремонтных работ по полной замене окон, кровельного ковра, прокладки систем коммуникаций. С момента последнего технического обследования здания (Техническое заключение ЗАО "КТБЖБ" от 25 марта 2010 г.), до обследования (февраль 2016) износ Здания N 2 увеличился с 38% по данным БТИ ЮВАО г. Москвы (технический паспорт от 28.10.2010 года) до 65,7%. При обследовании Здания N 2 было выявлено, что система отопления была демонтирована, находится в нерабочем состоянии, разобрана трубная разводка канализации, хозяйственного и пожарного водопровода, каналы вытяжной вентиляции; срезана проводка электроснабжения, отсутствуют приборы и проводка пожарной сигнализации, связи; почти полностью разобраны элементы отделки стен, полов и потолков, окрасочное покрытие в помещениях этажей, отделка керамической плиткой в санузлах и сантехнические приборы изношены и повреждены. Системы вентиляции, водоснабжения, отопления демонтированы, электроснабжение имеется только на части второго этажа. Требуется полностью восстановить системы коммуникаций. При обследовании стен установлено, что в кирпичной кладке фасадов, по сравнению с последней (2010 г.) экспертизой, наблюдаются новые обширные выветривания раствора и местами поверхностное разрушение кирпичной кладки. Если отрицательная температура ниже расчетной или если не приняты специальные меры для защиты конструкций от увлажнения и промерзания, приводит к замерзанию влаги в конструкциях, и этот фактор разрушающе действует на элементы здания. Так как в Здании N 2 отсутствует отопление, происходит промерзание всего здания. Теплозащитные качества наружных стен не являются энергоэффективными. Состояние кровли ухудшилось, требуется замена кровли. Наблюдаются массовые протечки, множественные дефекты кровельного покрытия, а именно: водяные мешки, неровности основания (бугры, углубления, обратные уклоны), отслоения покрытия от основания, отсутствие части покрытия, ограждающая решетка разрушена. Вследствие постоянных протечек с крыши на внутренних стенах зданий появились трещины.
Кроме того, при обследовании окон здания были выделены следующие дефекты: образование конденсата на окнах и плесени на откосах, обледенение окон в холодное время года; нарушение герметичности окон; дефекты элементов фурнитуры окон; царапины, трещины, сколы и другие повреждения на профиле окон, разбиты стеклопакеты, что в итоге вызывает понижение температуры поверхности углов, примыканий участков внутренних и наружных стен ниже температуры точки росы, что приводит в процессе эксплуатации к выпадению влаги на поверхности конструкций, промерзанию, образованию плесневых грибов, разрушению конструкций и отделочных материалов, понижение температуры поверхности стен, полов ниже нормативных значений отрицательно сказывается на микроклимате помещений, создает недопустимые условия для использования помещений здания и увеличение теплопотерь, вследствие чего требуется замена окон.
По мнению истца, вследствие ненадлежащей эксплуатации Здания N 2 в период с 01.09.2010 по 27.02.2016 происходит фактический (сверхнормативный) износ конструктивных элементов здания.
Истец сослался на то, что по условиям Договоров аренды Здания N 1 и N 2 здания сдавались в аренду под конкретную цель (п. 8.1, раздел 11), а именно: реконструкция зданий под последующее размещение и функционирование в них Дата-центра (специализированного здания для размещения серверного и коммуникационного оборудования и подключения к каналам сети Интернет) и вспомогательного здания для размещения в нем служб Дата-Центра и дополнительного оборудования. Реконструкция подразумевала всеобъемлющую модернизацию с перепланировкой помещений, изменением конструкции крыши для размещения на ней инженерного оборудования, демонтажем окон и замуровыванием оконных проемов, демонтажем действующих инженерных коммуникаций и частичной установкой других коммуникаций, соответствующих задаче по размещению в Зданиях Дата-центра.
Проект реконструкции Зданий от 25.06.2010 г. под ЦОД N 3 был разработан ЗАО "Хьюлетт-Паккард А.О." по заказу третьего лица по достижении сторонами согласия по всем существенным условиям аренды Зданий и непосредственно перед заключением Договоров аренды (т. 12 л.д. 18 - 150, т. 13 л.д. 1 - 38).
По данному проекту реконструкция включала в себя следующее работы: отопление всех помещений будет электрическим (п. 2.1.2.7), в новом здании будет 6 главных источников тока (п. 2.2.1.1), расположение на крыше многочисленного оборудования и инженерных систем с заменой системы дренажа крыши (п. п. 2.1.3.1, 3.5.3.3, 3.5.3.10, 3.5.4.9, 4.2), улучшение фасада с размещением на нем фирменного знака ДатаСпейс Партнерс и проведение работ по гидроизоляции нового фасада (п. 3.5.3.8). Также к проекту реконструкции был приложен предварительный график корректирующих и модернизационных работ, по которому для того, чтобы начать реконструкцию необходимо осуществить, в частности, следующие работы: демонтаж и разборка существующего технического оборудования и системы ливнестоков (п. 1), постройка новых фундаментов, лестниц и пандусов (п. 2), перестройка крыши (п. п. 3.3, 4.1), заделка существующих окон и проемов с проделыванием новых (п. 5.1).
Истец указал, что ООО "ФЕМИДА" и 3-е лицо в ходе предполагаемой реконструкции и в соответствии с проектом реконструкции демонтировали системы теплоснабжения (трубную разводку и приборы отопления), электроснабжения (приборы освещения и проводку), вентиляции воздуха, пожарную систему оповещения и тушения; разобрали отделки стен, полов и потолков, окрасочное покрытие в помещениях этажей, отделка керамической плиткой в санузлах; разбили часть оконных стекол.
После этого работы по реконструкции зданий были остановлены, а здания без систем отопления и электроснабжения, с разбитыми окнами не были законсервированы, что привело к разрушению зданий, их сверхнормативному износу.
В обоснование размера ущерба истец сослался на: Техническое заключение по результатам обследования состояния Здания N 1, выполненное ООО ЭКЦ "Нагатино" от 29.02.2016; Отчет об оценке N 11.02/16Н-2 рыночной стоимости нежилого Здания N 1 (с учетом нормативного и сверхнормативного (фактического) износа в период с 01.09.2010 по 27.02.2016), выполненный ООО ЭКЦ "Нагатино", от 25.04.2016; Техническое заключение по результатам обследования состояния Здания N 2, выполненное ООО ЭКЦ "Нагатино" от 29.02.2016; Отчет об оценке N 11.02/16Н-1 рыночной стоимости нежилого Здания N 2 (с учетом нормативного и сверхнормативного (фактического) износа в период с 01.09.2010 по 27.02.2016), выполненный ООО ЭКЦ "Нагатино" от 25.04.2016.
Согласно п. 13.1.1 Договоров аренды арендатор обязан возместить арендодателю все подтвержденные документально убытки, которые арендодатель понесет в результате или в связи с исполнением договоров аренды.
Ответчики, возражая против иска, указывали на то, что обязанность по выполнению капитального ремонта зданий возложена на истца в соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ; по условиям Договоров аренды эксплуатационная ответственность за инженерные системы теплоснабжения зданий возложена на истца; состояние зданий уже на момент передачи их в аренду требовало осуществления капитального ремонта, который не был выполнен истцом; истец не представил доказательств того, что состояние зданий ухудшилось по вине ответчиков, а степень их износа выросла именно с момента передачи их в аренду, истцом не представлены доказательства наличия согласованного истцом и ответчиками эскизного проекта, проектной документации.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции принял во внимание, что в силу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
То есть лицо, требующее возмещения убытков, причиненных неисполнением договора, в соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер ущерба, а также причинную связь между противоправностью поведения ответчика и наступившими убытками.
Отсутствие хотя бы одного из указанных условий, необходимых для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.
Согласно п. 2 статьи 307 ГК РФ установлено, что обязательства возникают из договора вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Пунктом 1 ст. 1064 ГК РФ предусмотрено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
То есть имеется существенное различие в правовой природе данных обязательств по основанию их возникновения: из договора и из деликта.
В случае если вред возник в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства, нормы об ответственности за деликт не применяются, а вред возмещается в соответствии с правилами об ответственности за неисполнение договорного обязательства или согласно условиям договора, заключенного между сторонами.
Указанная правовая позиция сформирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 1399/13 по делу N А40-112862/2011.
Истец ссылался на то, что убытки обусловлены ненадлежащим исполнением ответчиками обязательств, предусмотренных Договорами аренды.
Поскольку стороны состоят в договорных отношениях, то суд первой инстанции пришел к выводу, что убытки могут быть взысканы вследствие ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, возникающих из Договоров аренды (ст. ст. 15, 393 ГК РФ). Указанный подход соответствует определениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.10.2012 N ВАС-12567/12 от 11.06.2013 N ВАС-6691/13.
Суд первой инстанции учел, что согласно п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 7) по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).
Истец ссылался на то, что в соответствии с терминами и определениями, установленными Договорами аренды "Реконструкция означает выполняемые в соответствии с разделом 11 настоящего договора за счет арендатора работы по внутренней отделке Здания, по монтажу инженерных систем и иного оборудования здания, осуществление которых необходимо для использования здания в соответствии с их назначением, а также изменение назначения здания под дата-центр", при этом "оборудование означает инженерные сети вспомогательное оборудование, конструкции и все иные механизмы и оборудование, установленные в здании и используемые в процессе эксплуатации здания по их назначению".
Согласно п. 3.6 Договоров аренды стороны установили, что на дату подписания Договоров здания находятся в состоянии, отвечающим требованиям согласованным сторонами, соответствуют техническому описанию здания, указанному в приложении N 8, а также к обычно предъявляемым к зданиям для их использования в складских и офисных целях. Вместе с тем, арендодатель уведомляет арендатора о том, что здание требует текущего ремонта с полной заменой инженерных сетей.
Кроме того, в соответствии с п. 8.1 Договоров арендатор обязался использовать здание и его инфраструктуру исключительно в целях размещения и функционирования офиса и Дата-центра в соответствии с условиями Договоров.
В связи с этим истец посчитал, что бремя реконструкции, модернизации зданий под дата-центр, в том числе инженерных сетей напрямую возложено на арендатора.
Ответчики в свою очередь ссылались на п. 2.1 Договоров аренды, по которым арендодатель обязался передать арендатору, а арендатор принять в аренду полностью здание со всеми его внутренними помещениями, площадями общего пользования, включая (но не ограничиваясь) вестибюль первого этажа, лестничные пролеты и холлы, коридоры, чердак и крышу, а также относящиеся к нему коммуникациями, инженерными системами, оборудованием, иными принадлежностями и документами.
Ответчики также указывали, что в соответствии с п. 9.2.1 Договоров аренды арендатор в течение всего срока аренды обязан поддерживать в технической исправности Здание и Оборудование (в соответствии с Актом разграничения эксплуатационной ответственности - Приложение N 4 к Договору) в состоянии, которое требуется для их нормальной эксплуатации по назначению с учетом нормального износа. В этих целях Арендатор, в том числе обязан: самостоятельно или с привлечением ремонтных служб Арендодателя (за отдельную плату) осуществлять содержание и ремонт оборудования и инженерных коммуникаций, находящихся в границах его эксплуатационной ответственности согласно Акта разграничения эксплуатационной ответственности (Приложение N 4 к Договору).
Приложениями N 4 к Договорам аренды установлены границы эксплуатационной ответственности сторон, в частности граница эксплуатационной ответственности по системе электроснабжения и освещения здания является красная черта на однолинейной схеме Эл. сети (клеммы после приборов учета). Приборы учета располагаются на ТП-14 после автоматов питания; по системе холодного водоснабжения является ответный фланец приборов учета расхода воды на водопроводном вводе N 2; по системам канализации являются поименованные в приложении приемные колодцы. По всем остальным не перечисленным выше инженерным системам здания, эксплуатационная ответственность несет арендодатель, за исключением инженерных систем и оборудования, установленного арендатором или по инициативе арендатора и согласованного для установки в порядке, определенным договором.
Таким образом, обязанности сторон по содержанию и ремонту инженерных систем зданий распределены границами эксплуатационной ответственности сторон в соответствии с Приложениями N 4 к Договорам аренды.
В данном случае суд первой инстанции правомерно указал, что Договорами аренды обязанности по содержанию и ремонту инженерных систем теплоснабжения спорных зданий в полном объеме возложены на арендодателя, поскольку согласно Приложениям N 4 данные инженерные системы полностью отнесены к эксплуатационной ответственности истца.
Согласно п. 9.6.2 Договоров аренды арендатор имеет право за свой счет удалить из здания старое инженерное оборудование, используемое для работы коммунальных систем, при этом арендодатель может забрать себе такое старое инженерное оборудование и установить в здании новое инженерное оборудование для работы коммунальных систем. Установленное арендатором новое инженерное оборудование для работ коммунальных систем будет находиться на балансе арендатора. Арендатор имеет право по своему усмотрению по предварительному письменному согласию арендодателя привлечь любую эксплуатирующую организацию для обслуживания и ремонта оборудования, находящегося на балансе арендатора.
В силу п. 9.3.1 Договоров аренды любые улучшения зданий, в том числе внутренние переделки, за исключением текущего ремонта, осуществляются с письменного согласия истца, при этом, арендодатель обязан соблюсти свою внутреннюю процедуру согласования. Арендодатель не имеет право отказать в согласовании внутренних переделок здания без обоснованной причины, а также если предоставленный арендатором на рассмотрение арендодателя эскизные проект планируемых переделок соответствует требованиям применимого законодательства.
Как указано в п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно п. 9.9.1 Договоров аренды весь текущий ремонт здания осуществляется силами, средствами и за счет арендатора, либо с привлечением третьих лиц.
При этом в пунктах 10.1 и 10.1.3 Договоров аренды указано, что арендодатель обязан осуществлять обеспечение бесперебойной работы (при этом перерывы в работе могут достигать 72 часов подряд), техническое обслуживание и текущий ремонт оборудования и инженерных систем Здания, находящихся в зоне эксплуатационной ответственности Арендодателя (согласно Приложению N 4): системы водоснабжения, теплоснабжения, канализации, электроснабжения (включая установку счетчиков).
В соответствии с п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрдК РФ) под капитальным ремонтом объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Таким образом, исходя из ст. 431 ГК РФ, суд первой инстанции посчитал, что положения Договоров аренды предполагают наличие права на стороне арендатора заменить инженерное оборудование, но не возлагают на арендатора соответствующих обязательств; равно как и не возлагают обязательств по осуществлению капитального ремонта Зданий арендатором. Также Договоры аренды не определяют обязанность, объем, состав и сроки работ по реконструкции зданий под Дата-центр.
В силу п. 11.1 Договоров арендатор за свой счет выполняет работы по внутренней отделке здания по монтажу инженерных систем и иного оборудования Здания, осуществление которых необходимо для использования Здания в соответствии с целевым назначением, а также изменения назначения Здания под Дата-Центр.
Арендатор обязан предварительно письменно согласовать с Арендодателем указанные работы по Реконструкции. Арендодатель не вправе немотивированно отказать Арендатору в одобрении рабочей документации. Арендодатель обязан согласовать рабочую документацию, предварительно Направленную Арендатором, в течение 15 рабочих дней с момента передачи рабочей документации Арендатором Арендодателю. В случае наличия мотивированных возражений со стороны Арендодателя. Арендодатель направляет такие возражения Арендатору в письменном виде. После чего Арендатор обязан устранить возражения, либо указать юридическую необоснованность их применения.
Как указано в п. 11.2 Договоров аренды, арендатор поэтапно предоставляет арендодателю эскизный проект по ремонту или реконструкции Здания, проектную документацию и иную разрешительную документацию по ремонту или реконструкции Здания.
Арендодатель обязан в течение 15 рабочих днем с даты передачи Арендатором соответствующего документа предоставить Арендатору свое согласие по форме, содержащейся в Приложении N 6 к Договору, на осуществление ремонта или реконструкции Здания в случае если эскизный проект по ремонту или реконструкции Здания, и (или) проектная документация, и (или) иная разрешительная документация по ремонту или реконструкции здания: полностью соответствует требованиям применимого законодательства, и не нарушает конструктивной целостности здания, и получены все необходимые и достаточные разрешения и согласования государственных и муниципальных контролирующих органов.
То есть, под реконструкцией согласно Договорам аренды понимается выполняемые в соответствии с разделом 11 Договоров за счет арендатора работы по внутренней отделке зданий, по монтажу инженерных систем и иного оборудования здания, осуществление которых необходимо для использования здания в соответствии с их назначением, а также изменение назначения здания под Дата-Центр.
При этом суд первой инстанции учел, что стороны в Договорах аренды не определили срок реконструкции, ее объем и порядок проведения.
Суд первой инстанции также учел, что при заключении Договоров аренды истец не оспаривал факт необходимости полной замены инженерных сетей, о чем прямо предусмотрено п. 3.6 Договоров аренды.
Договоры аренды заключены с ООО "Фемида" в 2010 г., однако истец не предлагал арендатору согласовать (подписать) эскизный проект, проект реконструкции, иную сметную документацию для осуществления реконструкции Зданий. Не представлено доказательств, что истец в период с 2010 года по 2016 год требовал от ООО "Фемида", впоследствии ООО "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ", представить проект реконструкции.
Оригинал эскизного проекта истец в материалы дела и на обозрение суду не представлял, при этом, ответчики поясняли, что согласование эскизного проекта реконструкции сторонами не производилось. Копия проекта, выполненная лицом, не участвующим в деле, не подписана ни со стороны истца, ни со стороны ответчика, ни со стороны иных лиц (т. 2 л.д. 18 - 150, т. 13 л.д. 1 - 38).
В связи с этим суд первой инстанции посчитал, что нет оснований полагать, что стороны при заключении Договоров аренды руководствовались указанным проектом. Кроме того, Договоры аренды не содержат ссылок на указанный проект.
Ссылки на копии договора подряда (т. 13 л.д. 39 - 62) не аргументированы истцом с учетом того, что указанный договор подряда не представлен в оригинале. КС-2, КС-3, свидетельствовавшие об исполнении договора подряда, также отсутствуют. Кроме того, истец не обосновал относимость договора подряда, заключенного в мае 2010 г., в то время как Договоры аренды заключены в августе 2010 года.
Кроме того, суд посчитал, что если объем работ был определен сторонами, согласован эскизный проект, то не было оснований для включения в Договоры аренды положений о необходимости согласования такого проекта в будущем. В данном случае ничто не препятствовало сторонам на этапе заключения Договоров аренды указать на наличие такого проекта.
Кредитный договор от 06.09.2011 г. также не имеет отношения к рассматриваемому спору.
Суд первой инстанции посчитал, что проект отчета по результатам комплексной проверки Тернер энд Таусенд также является недопустимым доказательством, так как не представлен источник получения, составления и согласования. Кроме того, по содержанию указанный проект свидетельствует о намерениях третьего лица совершить в будущем действия по реализации проекта на реконструкцию. При этом указанный отчет не является соглашением сторон по исполнению Договоров аренды.
Ни из закона, ни из условий Договоров аренды не усматривается, что арендатор обязался выполнить работы по реконструкции арендуемых зданий по заданию и в пользу арендодателя на основании копии представленного истцом неподписанного проекта, либо иного согласованного проекта, а последний вправе требовать такого исполнения.
К тому же при передаче зданий в приложении N 8 к Договорам аренды стороны установили, что наружные кирпичные стены не удовлетворяют требованиям норм по теплозащите, требуется утепление стен, междуэтажные перекрытия имеют трещины в бетоне, требуется ремонт кровли (нарушены примыкания кровли к стенам и парапетам, имеются вздутия, трещины, водяные мешки), часть окон заделано кирпичом, требуется замена стояков, разводящих труб и пр.
Арбитражный суд города Москвы правомерно указал, что используя права, предусмотренные действующим законодательством разумно и добросовестно, зная о необходимости замены инженерных сетей, зная о состоянии стен, кровли и пр., не получив от арендатора проекта реконструкции, эскизного проекта (что является правом, а не обязанностью) арендодатель должен был понимать, что в условиях функционирования зданий с инженерными сетями, требующих замены и имеющее иные дефекты (стены, кровля) возможны последствия в виде сверхнормативного износа здания.
В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Суд первой инстанции посчитал, что ни одно условие Договоров аренды по отдельности, так и по совокупности не позволяет расценить содержащийся в разделе 11 порядок производства ремонтных работ как обязательство арендатора реконструировать или отремонтировать здание для арендодателя и в пользу арендодателя.
То есть, условия раздела 11 Договоров аренды о порядке проведения в зданиях работ, оговоренных сторонами как реконструкция, не являются обязательством арендатора в пользу арендодателя.
Кроме того, суд принял во внимание, что истец не представил доказательств наличия обстоятельств, указанных в п. 10.3 Договоров аренды. Никаких претензий в период с 2010 года по 2016 года от истца ответчикам не поступало, в том числе требований об устранении нарушений положений Договоров аренды и эксплуатации зданий.
Отклоняя Доводы истца о том, что арендатором начаты работы, которые существенно ухудшили состояние зданий, суд первой инстанции принял во внимание, что главой 34 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель, полагающий ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по содержанию и использованию имущества вправе: требовать от арендатора надлежащего исполнения обязательств по договору; требовать расторжения договора, возврата имущества и возмещения причиненных убытков.
При этом возможность взыскания арендодателем убытков допускается только при прекращении (расторжении) договора аренды, поскольку в этом случае производится возврат арендатором арендованного имущества арендодателю, оценка состояния этого имущества и причиненного ущерба.
До прекращения (расторжения) договора аренды титульным и единственным фактическим владельцем переданных в аренду спорных зданий является арендатор, который в соответствии с положениями статьи 305 ГК РФ имеет право на защиту своего владения против собственника и других лиц.
Суд первой инстанции правомерно указал, что требование о взыскании убытков связано с защитой вещных прав собственника спорных зданий и не может быть рассмотрено в отрыве от требований о возврате фактического владения и пользования переданными в аренду Зданиями.
Согласно ст. 622 ГК РФ обязательства арендатора по возврату имущества возникают в случае прекращения договора аренды. При этом арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.
Аналогичное условие включено в пункты 2.4.1 Договоров аренды.
До расторжения договоров аренды истец не вправе требовать возмещения убытков, поскольку срок исполнения арендатором обязательств по возврату спорных зданий в состоянии, учитывающем нормальный износ, не наступил. При этом сторонами не определен срок реконструкции, ее объем, состав и основания (в том числе обязанность ответчиков по ее проведению).
Безотносительно доводов ответчиков о недоказанности убытков в связи с ненадлежащими доказательствами - отчетами об оценке ООО ЭКЦ "Нагатино" (с технической точки зрения), суд первой инстанции указал, что при обращении в суд первоначально истец представил лишь копии указанных технических заключений и отчетов (т. 5, т. 6, т. 7, т. 8, т. 9, т. 10) с отсутствием части листов и частично в нечитаемом виде, 03.02.2017 г. истцом к материалам дела были приобщены копии указанных технических заключений и отчетов (т. 20, т. 21, т. 22, т. 23, т. 24, т. 25), соответствующие оригиналам, представленным суду на обозрение в судебном заседании.
Однако, данные документы (поступившие в суд в феврале 2017 г.) имеют пороки, поскольку частично содержат исследования, проводившееся позже даты проведения оценки, в мае 2016 г., тогда как датой составления отчетов и технических заключений является апрель 2016 г. (т. 23 л.д. 29), также первично представленные отчеты и отчеты, представленные в феврале, имеют разные итоговые цифры (т. 23 л.д. 51). Указанный факт свидетельствует о том, что реальная дата отчетов, представленных в феврале 2017 г., не соответствует дате, в которую предположительно производилась оценка (апрель 2016 года).
Также судом отклоняются доводы истца о солидарной ответственности ответчиков, поскольку передаточный акт, по мнению истца от 31.05.2015 г., не содержит указаний, что к ООО "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ" переходят все обязательства ООО "ФЕМИДА", включая возмещение убытков.
В передаточном акте от 31.05.2015 в связи с реорганизацией, выделением из ООО "Фемида" ООО "Фемида Недвижимость" указано, что в результате выделения из ООО "ФЕМИДА" образуется ООО "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ", которое становится правопреемником ООО "ФЕМИДА" в части его имущества, обязательств и в отношении части его должников и кредиторов на основании Передаточного акта.
Таким образом, на момент рассмотрения дела по существу арендатором является ООО "Фемида недвижимость".
В силу п. 5 ст. 60 ГК РФ если передаточный акт не позволяет определить правопреемника по обязательству юридического лица, а также если из передаточного акта или иных обстоятельств следует, что при реорганизации недобросовестно распределены активы и обязательства реорганизуемых юридических лиц, что привело к существенному нарушению интересов кредиторов, реорганизованное юридическое лицо и созданные в результате реорганизации юридические лица несут солидарную ответственность по такому обязательству.
Между тем, представленный в материалы дела передаточный акт от 31.05.2015 г. отражает все обязательства, перешедшие от ООО "ФЕМИДА" к ООО "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ" (т. 3 л.д. 55) по Договорам аренды (которые прямо поименованы), в связи с чем основания для солидарной ответственности отсутствуют.
Отказывая в удовлетворении иска об обязании в солидарном порядке восстановить положение, существовавшее до нарушения права арендодателя, а именно обязать ответчиков привести Здания N 1 и N 2 в первоначальное техническое состояние, выполнив работы примерной сметной стоимостью 137.582.690 руб. с НДС и 149.953.070 руб. с НДС, суд первой инстанции указал, что нормами действующего законодательства, а также условиями Договоров аренды возложение соответствующих действий на ответчиков не предусмотрено.
Отказывая в удовлетворении заявления ЗАО "ВинНет Р" об отказе исковых требований, суд апелляционной инстанции принял во внимание, что в отношении ЗАО "ВинНет Р" определением Арбитражного суда города Москвы от 05.08.2016 по делу N А40-89026/16 введена процедура наблюдения и утвержден временный управляющий.
Согласно п. 43 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" поскольку рассмотрение в ходе наблюдения исков имущественного характера, истцом или ответчиком по которым является должник, в том числе рассмотрение указанного в пункте 28 настоящего Постановления иска в общем порядке после введения наблюдения, может иметь значение для дела о банкротстве, рассматривающий его суд по своей инициативе или по ходатайству временного управляющего либо должника привлекает временного управляющего к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне должника (ст. 51 АПК РФ). При рассмотрении таких исков следует также иметь в виду, что после введения наблюдения в отношении должника признание руководителем должника иска или его отказ от иска могут нарушить интересы других кредиторов; в этом случае они не должны приниматься судом (ч. 5 ст. 49 АПК РФ).
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционных жалоб ЗАО "ВинНет Р" и временного управляющего ЗАО "ВинНет Р", Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционных жалобах доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Учитывая указанные выше обстоятельства, в том числе, что на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции Договоры аренды расторгнуты, Здания N 1 и N 2 от арендатора к арендодателю не возвращены, Девятый арбитражный апелляционный суд отклонил ходатайство ЗАО "ВинНет Р" о проведении по делу комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы, а также об истребовании дополнительных доказательств.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
Рассматривая апелляционную жалобу Геворкяна В.А., суд апелляционной инстанции принял во внимание, что определением Арбитражного суда города Москвы от 16.05.2016 г. по делу А40-89026/16 требования Геворкяна В.А. были включены в реестр требований кредиторов ЗАО "ВинНет Р".
Поскольку статус конкурсного кредитора появился у Геворкяна В.А. с указанной даты, то суд апелляционной инстанции считает, в силу п. 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 г. N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 35) срок по подачу апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда города Москвы от 16.02.2017 года по делу N А40-162284/16 подлежит восстановлению.
При этом Девятый арбитражный апелляционный суд учитывает, что права конкурсных кредиторов должника определены в Федеральном законе от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
В соответствии со ст. 11 Закона о банкротстве конкурсные кредиторы обладают правом на подачу заявления о признании должника банкротом. Статьей 12 Закона о банкротстве предусмотрено право конкурсных кредиторов участвовать в собрании кредиторов с правом голоса.
Статьями 20.3 и 66 Закона о банкротстве установлены полномочия временного управляющего.
Согласно п. 5 ст. 20.3 Закона о банкротстве полномочия, возложенные в соответствии с Законом о банкротстве на арбитражного управляющего в деле о банкротстве, не могут быть переданы иным лицам.
Пунктом 4 ст. 20.3 Закона о банкротстве установлено, что при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.
Временный управляющий истца реализовал полномочия, предусмотренные Законом о банкротстве, путем вступления в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, а также путем обжалования решения Арбитражного суда города Москвы от 16.02.2017.
По смыслу положений п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ N 35 конкурсные кредиторы вправе обжаловать судебный акт, на котором основано заявленное в деле о банкротстве требование, нарушающий их права и законные интересы.
Таким образом, возможность обжалования конкурсными кредиторами судебных актов ограничена исключительно теми актами, на которых основаны заявленные в деле о банкротстве требования других кредиторов.
Между тем, по настоящему делу каких-либо требований к должнику (ЗАО "ВиННеТ Р") не заявлялось. Решение Арбитражного суда города Москвы от 16.02.2017 по иску ЗАО "ВиННеТ Р" о взыскании убытков не является основанием для заявления каких-либо новых требований в деле о банкротстве, не затрагивает права конкурсных кредиторов и не может быть обжаловано конкурсными кредиторами в апелляционном порядке.
Таким образом, Геворкян В.А. не представил доказательства, подтверждающие нарушение его прав и законных интересов принятым по настоящему делу судебным актом.
Учитывая изложенное, а также то, что апелляционная жалоба принята к производству, производство по апелляционной жалобе Геворкяна В.А. подлежит прекращению.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы 16.02.2017 года по делу N А40-162284/16 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2017 N 09АП-13043/2017-ГК, 09АП-18652/2017-ГК, 09АП-25725/2017-ГК по делу N А40-162284/16 исправлена опечатка - дополнить резолютивную часть абзацем:
"Прекратить производство по апелляционной жалобе Геворкяна Владислава Алихановича на решение Арбитражного суда города Москвы от 16.02.2017 по делу N А40-162284/16".
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Б.С.ВЕКЛИЧ
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Б.С.ВЕКЛИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)