Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.
при участии:
от истца: представитель Карманова О.В. (по доверенности от 25.01.2015),
от ответчика: представитель 1 - 3) не явились, уведомлены, 2) представители Леоничев Д.О., Савин Т.А. (по доверенности от 17.06.2015),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-26742/2015) ООО "ДНС ЦФО"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.09.2015 по делу N А56-30292/2015 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску ООО "ДНС ЦФО"
к ИП Вострикову Сергею Анатольевичу, ИП Севастьяновой Марии Викторовне, ИП Мартынову Алексею Анатольевичу
о взыскании обеспечительного депозита,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ДНС-ЦФО" (адрес: Россия 143909, Балашиха, Московская обл., Звездная, 7Б, пом. 418, ОГРН: 1147847129330) (далее - Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковых требований, принятых арбитражным судом первой инстанции, к индивидуальному предпринимателю Севастьяновой Марии Викторовне (далее - ИП Севастьянова М.В.), индивидуальному предпринимателю Мартынову Алексею Семеновичу (далее - ИП Мартынов А.С.), индивидуальному предпринимателю Вострикову Сергею Анатольевичу (далее - ИП Востриков С.А.) о взыскании обеспечительного депозита в размере 1 000 000 руб., а также пеней в размере 459 000 руб.
На основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к совместному рассмотрению с первоначальным судом принято встречное исковое заявление ИП Севастьяновой М.В. о взыскании с Общества 2 691 000 руб. задолженности (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением арбитражного суда от 14.09.2015 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.
Не согласившись с названным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, первоначальный иск удовлетворить, во встречном иске отказать, ссылаясь на неправильное применением судом материального права, а также несоответствие изложенных в решении выводов обстоятельствам дела. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что 01.09.2014 помещение было возвращено арендодателю, в связи с чем оснований для взыскания арендной платы за последующий период не имеется.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, удовлетворив первоначальной иск и отказав в удовлетворении встречного.
Представители ИП Севастьяновой М.В. против удовлетворения апелляционной жалобы возражали по основаниям, изложенным в отзыве, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.
Между ИП Мартыновым А.С., ИП Востриковым С.А., ИП Севастьяновой М.В. (далее - арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "КМ" (после изменения наименования - ООО "ДНС-ЦФО", - арендатор) был заключен договор аренды от 01.05.2014 (далее - договор аренды) в отношении нежилого помещения, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, пр. Стачек, д. 88, лит. А, этаж 1, цоколь, сроком на 11 месяцев.
Порядок расчетов определен сторонами в разделе третьем договора аренды, в соответствии с пунктом 3.3 которого арендатор оплачивает арендодателю, в том числе обеспечительный депозит в размере 1 000 000 руб. в течение 5-ти дней с момента подписания договора. Эта сумма не является оплатой аренды, находится у арендодателя и не подлежит возврату и (или) зачету (за исключением желания арендодателя) до даты окончания действия данного договора и возврата объекта аренды от арендатора к арендодателю по акту приема-передачи в соответствии с пунктом 2.2.14 договора аренды. При наличии претензий к состоянию возвращаемого объекта арендатор имеет право за счет этой суммы произвести необходимый ремонт для приведения объекта в нормальное эксплуатационное состояние. За счет этой суммы арендодатель по своему усмотрению имеет право удерживать начисленные пени за несвоевременную оплату аренды, удерживать неперечисленные суммы аренды, возмещать себе иные просроченные задолженности арендатора. Арендатор обязан в течение 3-х банковских дней с даты получения такого уведомления восполнить сумму обеспечительного депозита. В общем случае остаток суммы, а при отсутствии претензий и всю сумму, арендодатель обязуется возвратить арендатору в течение 5 банковских дней со дня подписания акта приема-передачи объекта от арендатора к арендодателю. При этом полную сумму обеспечительного депозита возвращает ИП Севастьянова М.В.
Как следует из материалов дела, во исполнение пункта 3.3 договора аренды арендатор платежным поручением от 08.05.2014 N 000042 перечислил обеспечительный депозит в сумме 1 000 000 руб.
Пунктом 5.8 договора аренды предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в течение срока его действия с предупреждением арендодателя за 2 месяца до предполагаемой даты прекращения договора.
Уведомлением от 30.06.2014 Общество сообщило арендодателю о расторжении договора аренды с 01.09.2014, а также о готовности подписать акт приема-передачи арендуемого объекта 31.08.2014 в 20.00 по месту его нахождения.
На прием помещения 31.08.2014 арендодатель своего представителя не направил, однако 01.09.2014 представителю арендодателя - Рязанову В.А. были переданы ключи от арендуемого помещения, само помещение было освобождено от имущества арендатора, что подтверждается распиской Рязанова В.А.
15.06.2015 между ИП Севастьяновой М.В., ИП Мартыновым А.С. и ИП Востриковым С.А. было подписано соглашение об уступке прав требований к Обществу, вытекающих из договора аренды.
Ссылаясь на то, что правовых оснований для удержания обеспечительного платежа у ответчиков не имеется, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая против иска, ИП Севастьянова М.В. указала на то, что помещение в установленном договором аренды порядке было возвращено арендатору только 22.10.2014, в связи с чем за Обществом числится задолженность по внесению арендной платы в сумме 2 691 000 руб., о взыскании которой заявлен встречный иск.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд полагает его подлежащим отмене в связи со следующим.
В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Согласно п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу пункта 2 указанной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Как разъяснено в п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества, что согласуется с общими положениями гражданского законодательства об ответственности за нарушение обязательства, закрепленными в статьях 405 - 406, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционным судом установлено, что в порядке, установленном пунктом 5.8. договора аренды, арендатор письмом от 30.06.2014 уведомил арендодателя о досрочном расторжении договора аренды с 01.09.2014, а также необходимости явиться на приемку помещения 31.08.2014. Факт получения данного письма ИП Севастьяновой М.В. не оспаривается.
Между тем, в указанное время арендодатель явку своего представителя для приемки помещения не обеспечил.
Кроме того, ключи от помещения были переданы Рязанову В.А. по расписке от 01.09.2014. Доводы ИП Севастьяновой М.В. о том, что указанное лицо было уполномочено только на получение ключей, но не на прием помещения, в связи с чем последнее не может считаться возвращенным арендодателю в установленном порядке, не представляются убедительными, поскольку арендные отношения обусловлены фактом возмездного использования помещения, который в данном случае с 01.09.2014 отсутствовал.
По мнению апелляционного суда, Общество в связи с прекращением действия договора аренды принимало все зависящие от него меры по возврату помещения по акту, однако арендодатель не проявил должной степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась при сложившихся обстоятельствах, и уклонился от приемки помещения.
Учитывая изложенное, следует признать, что договор аренды прекратился с 01.09.2015, в связи с чем правовых оснований для начисления арендной платы за последующий период не имеется.
Фактически позиция ИП Севастьяновой М.В. заключается не в том, что помещения не были переданы после расторжения договора аренды, а в том, что передачу помещений с недостатками (отсутствием системы кондиционирования) следует рассматривать как неисполнение обязанности по возврату имущества после аренды.
Однако по смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, права собственника могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших в связи с ремонтом помещений. Наличие обстоятельств, препятствующих арендодателю принять помещения после расторжения договора, материалами дела не подтверждено.
Кроме того, апелляционный суд критически оценивает довод арендодателя о том, что помещение было возвращено ему не в том состоянии, в котором арендатор его получил.
Действительно, в материалах дела имеется расписка от 08.10.2014, согласно которой представитель арендатора Веселкин Д.Ю. в указанную дату получил от представителя арендодателей ключи от арендуемого помещения с целью восстановления системы кондиционирования.
Как было указано выше, данное обстоятельство имело место после расторжения в установленном порядке договора аренды, в связи с чем на обязательства, из указанного договора вытекающие, влиять не может.
Апелляционный суд исследовал содержание акта приема-передачи помещения в аренду от 01.05.2014, содержащий подробное описание состояния и технического оснащения помещения, в том числе точек присоединения к электрическим сетям, к сетям водоснабжения и водоотведения, приточно-втяжной вентиляции. При этом о наличии в помещении системы кондиционирования данный акт не свидетельствует.
Напротив, в материалах дела имеется товарная накладная от 29.05.2014, свидетельствующая о приобретении арендатором системы кондиционирования.
Учитывая изложенное, следует признать, что наличие либо отсутствие на момент возврата в помещении системы кондиционирования на обязательство арендодателя по приему помещения влиять не может.
Поскольку с возвратом помещения и прекращением договора аренды правовые основания для удержания обеспечительного платежа у арендодателя отпали, следует признать, что требование о взыскании 1 000 000 руб. обеспечительного платежа заявлено правомерно, соответствует положениям статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3.3. договора, в связи с чем подлежит удовлетворению.
Кроме того, в соответствии с пунктом 3.3. договора аренды арендодатель обязуется возвратить арендатору обеспечительный платеж в течение 5-ти банковских дней со дня подписания акта приема-передачи помещения.
Ответственность арендодателя за нарушение договорных условий установлена пунктом 4.7. договора аренды в виде пеней в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
На сумму обеспечительного платежа за период с 06.09.2014 по 08.07.2015 Истец начислил Ответчику пени в размере 459 000 руб. Расчет пеней проверен апелляционным судом и признан обоснованным. Возражений по расчету неустойки не заявлено.
Учитывая изложенное, первоначальный иск Общества следует удовлетворить частично, взыскав с ИП Севастьяновой В.М. 1 000 000 руб. обеспечительного платежа и 459 000 руб. неустойки.
В удовлетворении первоначального иска, заявленного к индивидуальному предпринимателю Мартынову Алексею Семеновичу и индивидуальному предпринимателю Вострикову Сергею Анатольевичу, с учетом п. 3.3. договора аренды об обязанности ИП Севастьяновой В.М. возвратить всю сумму обеспечительного платежа, а также принимая во внимание договор об уступке права от 15.06.2015, следует отказать. Встречный иск подлежит оставлению без удовлетворения.
Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.09.2015 отменить.
Первоначальный иск общества с ограниченной ответственностью "ДНС ЦФО" (адрес: Россия 143909, Балашиха, Московская обл., Звездная, 7Б, пом. 418, ОГРН: 1147847129330) удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Севастьяновой Марии Викторовны (ИНН 780212360132, ОГРНИП 307784734800087) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ДНС ЦФО" (адрес: Россия 143909, Балашиха, Московская обл., Звездная, 7Б, пом. 418, ОГРН: 1147847129330) 1 000 000 руб. обеспечительного платежа и 459 000 руб. неустойки, а также 26 510 руб. расходов по оплате государственной пошлины по иску и 3 000 руб. расходов по апелляционной жалобе.
В удовлетворении первоначального иска, заявленного к индивидуальному предпринимателю Мартынову Алексею Семеновичу и индивидуальному предпринимателю Вострикову Сергею Анатольевичу, отказать.
В удовлетворении встречного иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Севастьяновой Марии Викторовны (ИНН 780212360132, ОГРНИП 307784734800087) в доход федерального бюджета 1 080 руб. государственной пошлины по первоначальному иску, а также 2 195 руб. государственной пошлины по встречному иску.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.12.2015 N 13АП-26742/2015 ПО ДЕЛУ N А56-30292/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 декабря 2015 г. по делу N А56-30292/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.
при участии:
от истца: представитель Карманова О.В. (по доверенности от 25.01.2015),
от ответчика: представитель 1 - 3) не явились, уведомлены, 2) представители Леоничев Д.О., Савин Т.А. (по доверенности от 17.06.2015),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-26742/2015) ООО "ДНС ЦФО"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.09.2015 по делу N А56-30292/2015 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску ООО "ДНС ЦФО"
к ИП Вострикову Сергею Анатольевичу, ИП Севастьяновой Марии Викторовне, ИП Мартынову Алексею Анатольевичу
о взыскании обеспечительного депозита,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ДНС-ЦФО" (адрес: Россия 143909, Балашиха, Московская обл., Звездная, 7Б, пом. 418, ОГРН: 1147847129330) (далее - Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковых требований, принятых арбитражным судом первой инстанции, к индивидуальному предпринимателю Севастьяновой Марии Викторовне (далее - ИП Севастьянова М.В.), индивидуальному предпринимателю Мартынову Алексею Семеновичу (далее - ИП Мартынов А.С.), индивидуальному предпринимателю Вострикову Сергею Анатольевичу (далее - ИП Востриков С.А.) о взыскании обеспечительного депозита в размере 1 000 000 руб., а также пеней в размере 459 000 руб.
На основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к совместному рассмотрению с первоначальным судом принято встречное исковое заявление ИП Севастьяновой М.В. о взыскании с Общества 2 691 000 руб. задолженности (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением арбитражного суда от 14.09.2015 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.
Не согласившись с названным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, первоначальный иск удовлетворить, во встречном иске отказать, ссылаясь на неправильное применением судом материального права, а также несоответствие изложенных в решении выводов обстоятельствам дела. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что 01.09.2014 помещение было возвращено арендодателю, в связи с чем оснований для взыскания арендной платы за последующий период не имеется.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, удовлетворив первоначальной иск и отказав в удовлетворении встречного.
Представители ИП Севастьяновой М.В. против удовлетворения апелляционной жалобы возражали по основаниям, изложенным в отзыве, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.
Между ИП Мартыновым А.С., ИП Востриковым С.А., ИП Севастьяновой М.В. (далее - арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "КМ" (после изменения наименования - ООО "ДНС-ЦФО", - арендатор) был заключен договор аренды от 01.05.2014 (далее - договор аренды) в отношении нежилого помещения, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, пр. Стачек, д. 88, лит. А, этаж 1, цоколь, сроком на 11 месяцев.
Порядок расчетов определен сторонами в разделе третьем договора аренды, в соответствии с пунктом 3.3 которого арендатор оплачивает арендодателю, в том числе обеспечительный депозит в размере 1 000 000 руб. в течение 5-ти дней с момента подписания договора. Эта сумма не является оплатой аренды, находится у арендодателя и не подлежит возврату и (или) зачету (за исключением желания арендодателя) до даты окончания действия данного договора и возврата объекта аренды от арендатора к арендодателю по акту приема-передачи в соответствии с пунктом 2.2.14 договора аренды. При наличии претензий к состоянию возвращаемого объекта арендатор имеет право за счет этой суммы произвести необходимый ремонт для приведения объекта в нормальное эксплуатационное состояние. За счет этой суммы арендодатель по своему усмотрению имеет право удерживать начисленные пени за несвоевременную оплату аренды, удерживать неперечисленные суммы аренды, возмещать себе иные просроченные задолженности арендатора. Арендатор обязан в течение 3-х банковских дней с даты получения такого уведомления восполнить сумму обеспечительного депозита. В общем случае остаток суммы, а при отсутствии претензий и всю сумму, арендодатель обязуется возвратить арендатору в течение 5 банковских дней со дня подписания акта приема-передачи объекта от арендатора к арендодателю. При этом полную сумму обеспечительного депозита возвращает ИП Севастьянова М.В.
Как следует из материалов дела, во исполнение пункта 3.3 договора аренды арендатор платежным поручением от 08.05.2014 N 000042 перечислил обеспечительный депозит в сумме 1 000 000 руб.
Пунктом 5.8 договора аренды предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в течение срока его действия с предупреждением арендодателя за 2 месяца до предполагаемой даты прекращения договора.
Уведомлением от 30.06.2014 Общество сообщило арендодателю о расторжении договора аренды с 01.09.2014, а также о готовности подписать акт приема-передачи арендуемого объекта 31.08.2014 в 20.00 по месту его нахождения.
На прием помещения 31.08.2014 арендодатель своего представителя не направил, однако 01.09.2014 представителю арендодателя - Рязанову В.А. были переданы ключи от арендуемого помещения, само помещение было освобождено от имущества арендатора, что подтверждается распиской Рязанова В.А.
15.06.2015 между ИП Севастьяновой М.В., ИП Мартыновым А.С. и ИП Востриковым С.А. было подписано соглашение об уступке прав требований к Обществу, вытекающих из договора аренды.
Ссылаясь на то, что правовых оснований для удержания обеспечительного платежа у ответчиков не имеется, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая против иска, ИП Севастьянова М.В. указала на то, что помещение в установленном договором аренды порядке было возвращено арендатору только 22.10.2014, в связи с чем за Обществом числится задолженность по внесению арендной платы в сумме 2 691 000 руб., о взыскании которой заявлен встречный иск.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд полагает его подлежащим отмене в связи со следующим.
В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Согласно п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу пункта 2 указанной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Как разъяснено в п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества, что согласуется с общими положениями гражданского законодательства об ответственности за нарушение обязательства, закрепленными в статьях 405 - 406, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционным судом установлено, что в порядке, установленном пунктом 5.8. договора аренды, арендатор письмом от 30.06.2014 уведомил арендодателя о досрочном расторжении договора аренды с 01.09.2014, а также необходимости явиться на приемку помещения 31.08.2014. Факт получения данного письма ИП Севастьяновой М.В. не оспаривается.
Между тем, в указанное время арендодатель явку своего представителя для приемки помещения не обеспечил.
Кроме того, ключи от помещения были переданы Рязанову В.А. по расписке от 01.09.2014. Доводы ИП Севастьяновой М.В. о том, что указанное лицо было уполномочено только на получение ключей, но не на прием помещения, в связи с чем последнее не может считаться возвращенным арендодателю в установленном порядке, не представляются убедительными, поскольку арендные отношения обусловлены фактом возмездного использования помещения, который в данном случае с 01.09.2014 отсутствовал.
По мнению апелляционного суда, Общество в связи с прекращением действия договора аренды принимало все зависящие от него меры по возврату помещения по акту, однако арендодатель не проявил должной степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась при сложившихся обстоятельствах, и уклонился от приемки помещения.
Учитывая изложенное, следует признать, что договор аренды прекратился с 01.09.2015, в связи с чем правовых оснований для начисления арендной платы за последующий период не имеется.
Фактически позиция ИП Севастьяновой М.В. заключается не в том, что помещения не были переданы после расторжения договора аренды, а в том, что передачу помещений с недостатками (отсутствием системы кондиционирования) следует рассматривать как неисполнение обязанности по возврату имущества после аренды.
Однако по смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, права собственника могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших в связи с ремонтом помещений. Наличие обстоятельств, препятствующих арендодателю принять помещения после расторжения договора, материалами дела не подтверждено.
Кроме того, апелляционный суд критически оценивает довод арендодателя о том, что помещение было возвращено ему не в том состоянии, в котором арендатор его получил.
Действительно, в материалах дела имеется расписка от 08.10.2014, согласно которой представитель арендатора Веселкин Д.Ю. в указанную дату получил от представителя арендодателей ключи от арендуемого помещения с целью восстановления системы кондиционирования.
Как было указано выше, данное обстоятельство имело место после расторжения в установленном порядке договора аренды, в связи с чем на обязательства, из указанного договора вытекающие, влиять не может.
Апелляционный суд исследовал содержание акта приема-передачи помещения в аренду от 01.05.2014, содержащий подробное описание состояния и технического оснащения помещения, в том числе точек присоединения к электрическим сетям, к сетям водоснабжения и водоотведения, приточно-втяжной вентиляции. При этом о наличии в помещении системы кондиционирования данный акт не свидетельствует.
Напротив, в материалах дела имеется товарная накладная от 29.05.2014, свидетельствующая о приобретении арендатором системы кондиционирования.
Учитывая изложенное, следует признать, что наличие либо отсутствие на момент возврата в помещении системы кондиционирования на обязательство арендодателя по приему помещения влиять не может.
Поскольку с возвратом помещения и прекращением договора аренды правовые основания для удержания обеспечительного платежа у арендодателя отпали, следует признать, что требование о взыскании 1 000 000 руб. обеспечительного платежа заявлено правомерно, соответствует положениям статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3.3. договора, в связи с чем подлежит удовлетворению.
Кроме того, в соответствии с пунктом 3.3. договора аренды арендодатель обязуется возвратить арендатору обеспечительный платеж в течение 5-ти банковских дней со дня подписания акта приема-передачи помещения.
Ответственность арендодателя за нарушение договорных условий установлена пунктом 4.7. договора аренды в виде пеней в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
На сумму обеспечительного платежа за период с 06.09.2014 по 08.07.2015 Истец начислил Ответчику пени в размере 459 000 руб. Расчет пеней проверен апелляционным судом и признан обоснованным. Возражений по расчету неустойки не заявлено.
Учитывая изложенное, первоначальный иск Общества следует удовлетворить частично, взыскав с ИП Севастьяновой В.М. 1 000 000 руб. обеспечительного платежа и 459 000 руб. неустойки.
В удовлетворении первоначального иска, заявленного к индивидуальному предпринимателю Мартынову Алексею Семеновичу и индивидуальному предпринимателю Вострикову Сергею Анатольевичу, с учетом п. 3.3. договора аренды об обязанности ИП Севастьяновой В.М. возвратить всю сумму обеспечительного платежа, а также принимая во внимание договор об уступке права от 15.06.2015, следует отказать. Встречный иск подлежит оставлению без удовлетворения.
Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.09.2015 отменить.
Первоначальный иск общества с ограниченной ответственностью "ДНС ЦФО" (адрес: Россия 143909, Балашиха, Московская обл., Звездная, 7Б, пом. 418, ОГРН: 1147847129330) удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Севастьяновой Марии Викторовны (ИНН 780212360132, ОГРНИП 307784734800087) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ДНС ЦФО" (адрес: Россия 143909, Балашиха, Московская обл., Звездная, 7Б, пом. 418, ОГРН: 1147847129330) 1 000 000 руб. обеспечительного платежа и 459 000 руб. неустойки, а также 26 510 руб. расходов по оплате государственной пошлины по иску и 3 000 руб. расходов по апелляционной жалобе.
В удовлетворении первоначального иска, заявленного к индивидуальному предпринимателю Мартынову Алексею Семеновичу и индивидуальному предпринимателю Вострикову Сергею Анатольевичу, отказать.
В удовлетворении встречного иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Севастьяновой Марии Викторовны (ИНН 780212360132, ОГРНИП 307784734800087) в доход федерального бюджета 1 080 руб. государственной пошлины по первоначальному иску, а также 2 195 руб. государственной пошлины по встречному иску.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)