Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 июля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Фединой Г.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хуторным М.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу негосударственного образовательного учреждения дополнительного образования "Салаватская специализированная детско-юношеская спортивная школа "Снайпер" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.04.2016 по делу N А07-18374/2015 (судья Нурисламова И.Н.).
В судебном заседании приняли участие индивидуальный предприниматель Горбунов Сергей Николаевич, представитель негосударственного образовательного учреждения дополнительного образования "Салаватская специализированная детско-юношеская спортивная школа "Снайпер" Кургаев А.Н. (доверенность от 10.08.2015), представитель Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан - Байгутлина М.Р. (доверенность от 19.02.2016).
Негосударственное образовательное учреждение дополнительного образования "Салаватская специализированная детско-юношеская спортивная школа "Снайпер" (далее - спортивная школа "Снайпер", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее - Комитет, ответчик 1), в котором просило:
-признать незаконными действия Комитета, выразившиеся в передаче иному лицу встроенного помещения в подвале четырехэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Салават, ул. Дзержинского, д. 3, общей площадью 133 кв. м, и отказе в преимущественном праве на заключение договора аренды в отношении данного помещения со спортивной школой "Снайпер" на новый срок,
-обязать Комитет устранить допущенные нарушения путем предоставления спортивной школе "Снайпер" преимущественного права на заключение договора аренды в отношении встроенного помещения в подвале четырехэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Салават, ул. Дзержинского, д. 3, общей площадью 133 кв. м, на новый срок (исковое заявление - т. 1, л.д. 5-7).
До принятия решения по существу спора спортивная школа "Снайпер" заявила об изменении предмета исковых требований, просила перевести на себя права и обязанности по договору от 10.06.2015 N 1853 аренды муниципального имущества - встроенного помещения в подвале четырехэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Салават, ул. Дзержинского, д. 3, общей площадью 133 кв. м, заключенному между Комитетом и индивидуальным предпринимателем Горбуновым Сергеем Николаевичем, привлечь последнего к участию в рассмотрении дела в качестве соответчика (уточненное исковое заявление - т. 1, л.д. 124-126).
Суд первой инстанции принял изменение предмета исковых требований, привлек к участию в рассмотрении дела индивидуального предпринимателя Горбунова Сергея Николаевича (далее - предприниматель Горбунов С.Н., ответчик 2) в качестве соответчика в порядке статей 49, 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение от 21.01.2016 - т. 1, л.д. 142-143).
К участию в рассмотрении дела суд первой инстанции качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлек также Администрацию городского округа город Салават Республики Башкортостан (определение от 25.11.2015 - т. 1, л.д. 92-93).
Решением от 06.04.2016 (резолютивная часть объявлена 30.03.2016) суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований спортивной школы "Снайпер" отказал в полном объеме (т. 2, л.д. 72-83).
С таким решением спортивная школа "Снайпер" (далее также - податель жалобы) не согласилась, обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска (т. 2, л.д. 92-95).
Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Податель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды от 11.05.2005 N 1086, заключенного со спортивной школой "Снайпер" в отношении спорного помещения, является в настоящем случае препятствием для удовлетворения заявленных исковых требований. Считает, что суд первой инстанции, делая такой вывод, не учел следующих обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора: 1) истцом принимались меры по осуществлению государственной регистрации договора аренды от 11.05.2005 N 1086, однако такая регистрация не могла состояться ввиду отсутствия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о государственной регистрации права муниципальной собственности на спорное помещение, то есть, по причинам, не зависящим от истца, 2) после заключения договора аренды от 11.05.2005 N 1086 срок его действия был изменен путем подписания дополнительных соглашений, в связи с чем договор стал краткосрочным, продлевался сторонами на срок, не более одного года, а по истечении срока действия был возобновлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому уже не требовал государственной регистрации в ЕГРП и по состоянию на настоящее время является действующим, 3) право муниципальной собственности на спорное помещение зарегистрировано в ЕГРП лишь в 2016 г., 4) истец являлся добросовестным арендатором, 4) договор с предпринимателем Горбуновым С.Н., который по факту является субарендатором части спорного помещения у спортивной школы "Снайпер", заключен без достаточных к тому оснований.
При таких обстоятельствах податель жалобы полагает решение суда по настоящему делу об отказе в удовлетворении иска незаконным и необоснованным.
К дате судебного заседания Администрацией представлен отзыв на апелляционную жалобу (вх. N 23613 от 20.06.2016), из содержания которого следует, что третье лицо считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен. Данный документ приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу, поступившего от предпринимателя Горбунова С.Н. (вх. N 22130 от 08.06.2016), судом апелляционной инстанции отказано, поскольку данным лицом не выполнены требования части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о направлении отзыва всем лицам, участвующим в деле.
Комитета отзыв на апелляционную жалобу не представил, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика 1.
Представитель спортивной школы "Снайпер" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, настаивал на отмене решения суда по настоящему делу.
Предприниматель Горбунов С.Н. и представитель Администрации возражали по существу доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на их несостоятельность, просили решения суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
11 мая 2005 г. между Комитетом (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Дирекция единого заказчика" (балансодержатель) и спортивной школой "Снайпер" (арендатор) был подписан долгосрочный договор аренды N 1086 в отношении объекта муниципального нежилого фонда - встроенного помещения общей площадью 133 кв. м в подвале четырехэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Салавата, ул. Дзержинского, д. 3, - сроком действия до 31.12.2014.
Объект аренды передан спортивной школе "Снайпер" в аренду без права выкупа на срок с 01.01.2005 по 31.12.2014 по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 26).
Соглашением от 20.03.2006 договор аренды от 11.05.20015 N 1086 изложен в новой редакции (т. 1, л.д. 21-25), согласно которой объектом аренды без права выкупа выступает встроенное помещение общей площадью 133 кв. м в подвале четырехэтажного кирпичного здания расположенного по адресу: г. Салавата, ул. Дзержинского, д. 3, условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.01.2005, и действуют по 31.12.2014.
Соглашением от 17.08.2010 срок договора аренды от 11.05.20015 N 1086 установлен с 01.09.2010 по 31.07.2011 (т. 1, л.д. 27).
Соглашением от 14.12.2011 срок договора аренды от 11.05.20015 N 1086 установлен с 01.08.2011 по 30.06.2012 (т. 1, л.д. 28).
Соглашением от 26.02.2013 срок договора аренды от 11.05.20015 N 1086 установлен с 01.07.2012 по 31.05.2013 (т. 1, л.д. 107).
Сведений о государственной регистрации договора аренды от 11.05.20015 N 1086 в ЕГРП в материалах дела не имеется.
По утверждению истца, договор аренды от 11.05.20015 N 1086 после окончания срока его действия был возобновлен на неопределенный срок, что подтверждается актом сверки по платежам за аренду нежилых помещений (т. 2, л.д. 25-26); направленные спортивной школой "Снайпер" обращения от 30.06.2012 N 174/1, от 29.07.2013 N 221, от 18.06.2014 N 237 о заключении договора аренды на новый срок на вышеуказанный объект остались без рассмотрения.
Письмом от 03.07.2015 за N 270 спортивная школа "Снайпер" повторно обратилась в Администрацию с просьбой передать ей указанное выше помещение в долгосрочную аренду, заключив соответствующий договор аренды сроком на 10 лет (т. 1, л.д. 32).
Письмом от 31.07.2015 N 1673/г Комитет отказал в предоставлении спортивной школе "Снайпер" данного помещения в связи с предоставлением его иному лицу (т. 1, л.д. 34).
На основании постановления Администрации от 10.06.2015
N 1304-п обозначенное помещение предоставлено предпринимателю Горбунову С.Н. для осуществления розничной торговли в качестве муниципальной преференции на срок с 01.01.2015 по 31.12.2019 (т. 1, л.д. 39).
Во исполнение данного постановления Комитетом (арендодатель) с предпринимателем Горбуновым С.Н. заключен договор от 10.06.2015 N 1853 на срок с 01.01.2015 по 31.12.2019 (т. 2, л.д. 47-50).
Договор аренды от 10.06.2015 N 1853 зарегистрирован в ЕГРП 28.03.2016, о чем свидетельствует соответствующая регистрационная надпись на документе (т. 2, оборот л.д. 51).
Объект аренды передан предпринимателю Горбунову С.Н. по акту приема-передачи от 10.06.2015 (т. 2, оборот л.д. 50).
Соглашением от 22.03.2016 о внесении изменений в договор аренды от 10.06.2015 N 1853 площадь объекта аренды сокращена на 6,3 кв. м и с 01.04.2016 составляет 126,7 кв. м (т. 2, л.д. 57).
Право собственности Городского округа город Салават Республики Башкортостан на нежилое помещение площадью 26,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Салавата, ул. Дзержинского, д. 3, зарегистрировано в ЕГРП 28.03.2016 (т. 2, л.д. 41).
Ссылаясь на наличие у нее преимущественного права на заключение договора аренды в отношении спорного помещения, спортивная школа "Снайпер" обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Установив, что долгосрочный договор аренды от 11.05.20015 N 1086, заключенный со спортивной школой "Снайпер", не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у последней преимущественного права на заключение договора на новый срок в силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации права.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока предыдущего договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно пункту 2 статьи 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу статьи 308 Кодекса права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Кодекса), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Кодекса.
Разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации (часть 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ).
Указанная правовая позиция также согласуется с пунктом 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Кодекса государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
В рассматриваемом случае, требуя перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды от 10.06.2015 N 1853, заключенному с предпринимателем Горбуновым С.Н. в отношении встроенного помещения общей площадью 133 кв. м в подвале четырехэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Салавата, ул. Дзержинского, д. 3, и зарегистрированному в установленном законом порядке, истец ссылается на то обстоятельство, что является добросовестным арендатором по договору аренды от 11.05.20015 N 1086, заключенному в отношении этого же помещения, и ему в 2015 г. отказано арендодателем в заключении договора аренды на новый срок.
Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Кодекс не содержат специальных правил, регламентирующих сдачу в аренду нежилых помещений. В силу пункта 1 статьи 6 Кодекса к таким договорам по аналогии могут применяться правила о договоре аренды зданий и сооружений.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что договор аренды от 11.05.2005 N 1086 первоначально заключался как долгосрочный на срок с 01.01.2005 по 31.12.2014, следовательно, подлежал государственной регистрации в ЕГРП в соответствии с требованиями названных выше норм закона.
То обстоятельство, что впоследствии дополнительными соглашениями стороны фактически изменили срок действия договора (соглашением от 17.08.2010 срок договора аренды от 11.05.20015 N 1086 установлен с 01.09.2010 по 31.07.2011, соглашением от 14.12.2011 - с 01.08.2011 по 30.06.2012, соглашением от 26.02.2013 - с 01.07.2012 по 31.05.2013), не исключает необходимость применения требований пункта 2 статьи 651 Кодекса к государственной регистрации договора аренды от 11.05.20015 N 1086 и не изменяет характер спорных правоотношений, тем более, что такие соглашения составлялись лишь с 2010, то есть, спустя пять лет после совершения договора. Указанное позволяет суду сделать вывод о том, что воля сторон при заключении договора аренды от 11.05.20015 N 1086 была направлена на передачу помещения в долгосрочную аренду (на срок, более одного года).
В такой ситуации (при заключении первоначально на продолжительный срок, изменении впоследствии его срока и дальнейшей пролонгации на непродолжительные сроки) нет законных оснований для лишения третьих лиц пользоваться гарантиями, установленными законом.
Поскольку спорный договор аренды от 11.05.20015 N 1086 не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617, пункт 1 статьи 621 Кодекса), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц и могут быть противопоставлены правам третьих лиц.
Установив данное обстоятельство, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Ссылки подателя жалобы на то, что им принимались меры по осуществлению государственной регистрации договора аренды от 11.05.2005 N 1086, однако такая регистрация не могла состояться ввиду отсутствия в ЕГРП записи о государственной регистрации права муниципальной собственности на спорное помещение, то есть, по причинам, не зависящим от истца, судебная коллегия отклоняет.
Объективных доказательств, свидетельствующих о том, что истцом действительно своевременно предпринимались действия к осуществлению государственной регистрации договора аренды от 11.05.2005 N 1086 (в том числе, свидетельствующих об обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с соответствующим заявлением, об отказе в государственной регистрации сделки, об обращении в уполномоченный орган местного самоуправления с требованием принять меры к осуществлению государственной регистрации права муниципальной собственности на объект аренды, в суд с иском о понуждении к такой регистрации), в материалах дела не имеется.
В силу статьи 2 Кодекса спортивная школа "Снайпер", заключая договор аренды от 11.05.2005 N 1086 на срок более одного года, действовала на свой риск, при этом имела возможность получить открытые сведения из ЕГРП о зарегистрированных правах на объект аренды и оценить необходимость заключения именно долгосрочного договора.
Доказательств, подтверждающих наличие у Администрации и Комитета цели намеренно воспрепятствовать спортивной школе "Снайпер" в реализации ее прав, в материалах дела также не имеется.
Судебная коллегия также принимает во внимание следующее.
Из материалов дела усматривается, что с 2007 г. предприниматель Горбунов С.Н. занимал только часть спорного помещения площадью 24.6 кв. м из 133 кв. м на основании договора субаренды от 23.01.2007 N 47с (с учетом дополнительных соглашений к нему) сроком действия по 31.05.2013, заключенного со спортивной школой "Снайпер" (т. 2, л.д. 42-46, 52-56).
Согласно пояснениям предпринимателя Горбунова С.Н., данным суду апелляционной инстанции, впоследствии он стал фактически пользоваться спорным помещением всей площадью без оформления договорных отношений (аудиозапись судебного заседания 30.06.2016).
Актом проверки от 30.12.2014 выполнения условий договора аренды (субаренды) нежилого помещения (земельного участка) установлено, что объект, расположенный по адресу: г. Салават, ул. Дзержинского, д. 3, общей площадью 133 кв. м, используется предпринимателем Горбуновым С.Н. для торговли автозапчастями (т. 1, л.д. 78).
Напротив, пояснить, каким образом спортивная школа "Снайпер" использовала спорное помещение на условиях договора аренды от 11.05.20015 N 1086 в период с 2013 г., представитель подателя жалобы суду апелляционной инстанции затруднился, указав лишь, что помещение использовалось под склад (аудиозапись судебного заседания 30.06.2016).
Между тем разрешенное использование помещения по условиям договора аренды от 11.05.20015 N 1086 - торговля промышленными товарами (пункт 1.1), при этом в соответствии с пунктом 2.3.1 договора арендатор обязался использовать арендуемый объект только по его прямому назначению, указанному в пункте 1.1. Сведений о согласии арендодателя на изменение разрешенного использования помещения и заключении в связи с этим дополнительного соглашения о внесении изменений в договор в порядке пункта 2.1.1 в материалах дела отсутствуют.
Доказательств того, что арендованное помещение (за исключением площади, переданной в субаренду) использовалось истцом по его прямому назначению (торговля промышленными товарами), в материалах дела не имеется.
Между тем положения пункта 1 статьи 621 Кодекса является способом защиты прав и интересов только добросовестного арендатора. Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. При этом отсутствие признаков существенности нарушения не должно приниматься во внимание.
Арендатор, нарушивший условия договора, не признается добросовестным и лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Доводы подателя жалобы о том, что по состоянию на настоящее время договор аренды от 11.05.2005 N 1086 является действующим и спортивная школа "Снайпер" вправе занимать спорное помещение в качестве арендатора, сдавая его в субаренду предпринимателю Горбунову С.В., судебная коллегия не принимает во внимание с учетом предмета исковых требований в том виде, как они сформулированы истцом (о переводе на истца прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 10.06.2015 N 1853).
В силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не вправе выходить за пределы исковых требований.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции
не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Спортивная школа "Снайпер" платежным поручением от 20.04.2016 N 846 уплатила государственную пошлину в сумме 3 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (т. 2, л.д. 97).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.04.2016 по делу N А07-18374/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу негосударственного образовательного учреждения дополнительного образования "Салаватская специализированная детско-юношеская спортивная школа "Снайпер" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.А.ФЕДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.07.2016 N 18АП-6555/2016 ПО ДЕЛУ N А07-18374/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июля 2016 г. N 18АП-6555/2016
Дело N А07-18374/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 июля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Фединой Г.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хуторным М.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу негосударственного образовательного учреждения дополнительного образования "Салаватская специализированная детско-юношеская спортивная школа "Снайпер" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.04.2016 по делу N А07-18374/2015 (судья Нурисламова И.Н.).
В судебном заседании приняли участие индивидуальный предприниматель Горбунов Сергей Николаевич, представитель негосударственного образовательного учреждения дополнительного образования "Салаватская специализированная детско-юношеская спортивная школа "Снайпер" Кургаев А.Н. (доверенность от 10.08.2015), представитель Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан - Байгутлина М.Р. (доверенность от 19.02.2016).
Негосударственное образовательное учреждение дополнительного образования "Салаватская специализированная детско-юношеская спортивная школа "Снайпер" (далее - спортивная школа "Снайпер", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее - Комитет, ответчик 1), в котором просило:
-признать незаконными действия Комитета, выразившиеся в передаче иному лицу встроенного помещения в подвале четырехэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Салават, ул. Дзержинского, д. 3, общей площадью 133 кв. м, и отказе в преимущественном праве на заключение договора аренды в отношении данного помещения со спортивной школой "Снайпер" на новый срок,
-обязать Комитет устранить допущенные нарушения путем предоставления спортивной школе "Снайпер" преимущественного права на заключение договора аренды в отношении встроенного помещения в подвале четырехэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Салават, ул. Дзержинского, д. 3, общей площадью 133 кв. м, на новый срок (исковое заявление - т. 1, л.д. 5-7).
До принятия решения по существу спора спортивная школа "Снайпер" заявила об изменении предмета исковых требований, просила перевести на себя права и обязанности по договору от 10.06.2015 N 1853 аренды муниципального имущества - встроенного помещения в подвале четырехэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Салават, ул. Дзержинского, д. 3, общей площадью 133 кв. м, заключенному между Комитетом и индивидуальным предпринимателем Горбуновым Сергеем Николаевичем, привлечь последнего к участию в рассмотрении дела в качестве соответчика (уточненное исковое заявление - т. 1, л.д. 124-126).
Суд первой инстанции принял изменение предмета исковых требований, привлек к участию в рассмотрении дела индивидуального предпринимателя Горбунова Сергея Николаевича (далее - предприниматель Горбунов С.Н., ответчик 2) в качестве соответчика в порядке статей 49, 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение от 21.01.2016 - т. 1, л.д. 142-143).
К участию в рассмотрении дела суд первой инстанции качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлек также Администрацию городского округа город Салават Республики Башкортостан (определение от 25.11.2015 - т. 1, л.д. 92-93).
Решением от 06.04.2016 (резолютивная часть объявлена 30.03.2016) суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований спортивной школы "Снайпер" отказал в полном объеме (т. 2, л.д. 72-83).
С таким решением спортивная школа "Снайпер" (далее также - податель жалобы) не согласилась, обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска (т. 2, л.д. 92-95).
Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Податель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды от 11.05.2005 N 1086, заключенного со спортивной школой "Снайпер" в отношении спорного помещения, является в настоящем случае препятствием для удовлетворения заявленных исковых требований. Считает, что суд первой инстанции, делая такой вывод, не учел следующих обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора: 1) истцом принимались меры по осуществлению государственной регистрации договора аренды от 11.05.2005 N 1086, однако такая регистрация не могла состояться ввиду отсутствия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о государственной регистрации права муниципальной собственности на спорное помещение, то есть, по причинам, не зависящим от истца, 2) после заключения договора аренды от 11.05.2005 N 1086 срок его действия был изменен путем подписания дополнительных соглашений, в связи с чем договор стал краткосрочным, продлевался сторонами на срок, не более одного года, а по истечении срока действия был возобновлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому уже не требовал государственной регистрации в ЕГРП и по состоянию на настоящее время является действующим, 3) право муниципальной собственности на спорное помещение зарегистрировано в ЕГРП лишь в 2016 г., 4) истец являлся добросовестным арендатором, 4) договор с предпринимателем Горбуновым С.Н., который по факту является субарендатором части спорного помещения у спортивной школы "Снайпер", заключен без достаточных к тому оснований.
При таких обстоятельствах податель жалобы полагает решение суда по настоящему делу об отказе в удовлетворении иска незаконным и необоснованным.
К дате судебного заседания Администрацией представлен отзыв на апелляционную жалобу (вх. N 23613 от 20.06.2016), из содержания которого следует, что третье лицо считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен. Данный документ приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу, поступившего от предпринимателя Горбунова С.Н. (вх. N 22130 от 08.06.2016), судом апелляционной инстанции отказано, поскольку данным лицом не выполнены требования части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о направлении отзыва всем лицам, участвующим в деле.
Комитета отзыв на апелляционную жалобу не представил, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика 1.
Представитель спортивной школы "Снайпер" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, настаивал на отмене решения суда по настоящему делу.
Предприниматель Горбунов С.Н. и представитель Администрации возражали по существу доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на их несостоятельность, просили решения суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
11 мая 2005 г. между Комитетом (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Дирекция единого заказчика" (балансодержатель) и спортивной школой "Снайпер" (арендатор) был подписан долгосрочный договор аренды N 1086 в отношении объекта муниципального нежилого фонда - встроенного помещения общей площадью 133 кв. м в подвале четырехэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Салавата, ул. Дзержинского, д. 3, - сроком действия до 31.12.2014.
Объект аренды передан спортивной школе "Снайпер" в аренду без права выкупа на срок с 01.01.2005 по 31.12.2014 по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 26).
Соглашением от 20.03.2006 договор аренды от 11.05.20015 N 1086 изложен в новой редакции (т. 1, л.д. 21-25), согласно которой объектом аренды без права выкупа выступает встроенное помещение общей площадью 133 кв. м в подвале четырехэтажного кирпичного здания расположенного по адресу: г. Салавата, ул. Дзержинского, д. 3, условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.01.2005, и действуют по 31.12.2014.
Соглашением от 17.08.2010 срок договора аренды от 11.05.20015 N 1086 установлен с 01.09.2010 по 31.07.2011 (т. 1, л.д. 27).
Соглашением от 14.12.2011 срок договора аренды от 11.05.20015 N 1086 установлен с 01.08.2011 по 30.06.2012 (т. 1, л.д. 28).
Соглашением от 26.02.2013 срок договора аренды от 11.05.20015 N 1086 установлен с 01.07.2012 по 31.05.2013 (т. 1, л.д. 107).
Сведений о государственной регистрации договора аренды от 11.05.20015 N 1086 в ЕГРП в материалах дела не имеется.
По утверждению истца, договор аренды от 11.05.20015 N 1086 после окончания срока его действия был возобновлен на неопределенный срок, что подтверждается актом сверки по платежам за аренду нежилых помещений (т. 2, л.д. 25-26); направленные спортивной школой "Снайпер" обращения от 30.06.2012 N 174/1, от 29.07.2013 N 221, от 18.06.2014 N 237 о заключении договора аренды на новый срок на вышеуказанный объект остались без рассмотрения.
Письмом от 03.07.2015 за N 270 спортивная школа "Снайпер" повторно обратилась в Администрацию с просьбой передать ей указанное выше помещение в долгосрочную аренду, заключив соответствующий договор аренды сроком на 10 лет (т. 1, л.д. 32).
Письмом от 31.07.2015 N 1673/г Комитет отказал в предоставлении спортивной школе "Снайпер" данного помещения в связи с предоставлением его иному лицу (т. 1, л.д. 34).
На основании постановления Администрации от 10.06.2015
N 1304-п обозначенное помещение предоставлено предпринимателю Горбунову С.Н. для осуществления розничной торговли в качестве муниципальной преференции на срок с 01.01.2015 по 31.12.2019 (т. 1, л.д. 39).
Во исполнение данного постановления Комитетом (арендодатель) с предпринимателем Горбуновым С.Н. заключен договор от 10.06.2015 N 1853 на срок с 01.01.2015 по 31.12.2019 (т. 2, л.д. 47-50).
Договор аренды от 10.06.2015 N 1853 зарегистрирован в ЕГРП 28.03.2016, о чем свидетельствует соответствующая регистрационная надпись на документе (т. 2, оборот л.д. 51).
Объект аренды передан предпринимателю Горбунову С.Н. по акту приема-передачи от 10.06.2015 (т. 2, оборот л.д. 50).
Соглашением от 22.03.2016 о внесении изменений в договор аренды от 10.06.2015 N 1853 площадь объекта аренды сокращена на 6,3 кв. м и с 01.04.2016 составляет 126,7 кв. м (т. 2, л.д. 57).
Право собственности Городского округа город Салават Республики Башкортостан на нежилое помещение площадью 26,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Салавата, ул. Дзержинского, д. 3, зарегистрировано в ЕГРП 28.03.2016 (т. 2, л.д. 41).
Ссылаясь на наличие у нее преимущественного права на заключение договора аренды в отношении спорного помещения, спортивная школа "Снайпер" обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Установив, что долгосрочный договор аренды от 11.05.20015 N 1086, заключенный со спортивной школой "Снайпер", не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у последней преимущественного права на заключение договора на новый срок в силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации права.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока предыдущего договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно пункту 2 статьи 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу статьи 308 Кодекса права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Кодекса), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Кодекса.
Разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации (часть 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ).
Указанная правовая позиция также согласуется с пунктом 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Кодекса государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
В рассматриваемом случае, требуя перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды от 10.06.2015 N 1853, заключенному с предпринимателем Горбуновым С.Н. в отношении встроенного помещения общей площадью 133 кв. м в подвале четырехэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Салавата, ул. Дзержинского, д. 3, и зарегистрированному в установленном законом порядке, истец ссылается на то обстоятельство, что является добросовестным арендатором по договору аренды от 11.05.20015 N 1086, заключенному в отношении этого же помещения, и ему в 2015 г. отказано арендодателем в заключении договора аренды на новый срок.
Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Кодекс не содержат специальных правил, регламентирующих сдачу в аренду нежилых помещений. В силу пункта 1 статьи 6 Кодекса к таким договорам по аналогии могут применяться правила о договоре аренды зданий и сооружений.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что договор аренды от 11.05.2005 N 1086 первоначально заключался как долгосрочный на срок с 01.01.2005 по 31.12.2014, следовательно, подлежал государственной регистрации в ЕГРП в соответствии с требованиями названных выше норм закона.
То обстоятельство, что впоследствии дополнительными соглашениями стороны фактически изменили срок действия договора (соглашением от 17.08.2010 срок договора аренды от 11.05.20015 N 1086 установлен с 01.09.2010 по 31.07.2011, соглашением от 14.12.2011 - с 01.08.2011 по 30.06.2012, соглашением от 26.02.2013 - с 01.07.2012 по 31.05.2013), не исключает необходимость применения требований пункта 2 статьи 651 Кодекса к государственной регистрации договора аренды от 11.05.20015 N 1086 и не изменяет характер спорных правоотношений, тем более, что такие соглашения составлялись лишь с 2010, то есть, спустя пять лет после совершения договора. Указанное позволяет суду сделать вывод о том, что воля сторон при заключении договора аренды от 11.05.20015 N 1086 была направлена на передачу помещения в долгосрочную аренду (на срок, более одного года).
В такой ситуации (при заключении первоначально на продолжительный срок, изменении впоследствии его срока и дальнейшей пролонгации на непродолжительные сроки) нет законных оснований для лишения третьих лиц пользоваться гарантиями, установленными законом.
Поскольку спорный договор аренды от 11.05.20015 N 1086 не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617, пункт 1 статьи 621 Кодекса), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц и могут быть противопоставлены правам третьих лиц.
Установив данное обстоятельство, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Ссылки подателя жалобы на то, что им принимались меры по осуществлению государственной регистрации договора аренды от 11.05.2005 N 1086, однако такая регистрация не могла состояться ввиду отсутствия в ЕГРП записи о государственной регистрации права муниципальной собственности на спорное помещение, то есть, по причинам, не зависящим от истца, судебная коллегия отклоняет.
Объективных доказательств, свидетельствующих о том, что истцом действительно своевременно предпринимались действия к осуществлению государственной регистрации договора аренды от 11.05.2005 N 1086 (в том числе, свидетельствующих об обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с соответствующим заявлением, об отказе в государственной регистрации сделки, об обращении в уполномоченный орган местного самоуправления с требованием принять меры к осуществлению государственной регистрации права муниципальной собственности на объект аренды, в суд с иском о понуждении к такой регистрации), в материалах дела не имеется.
В силу статьи 2 Кодекса спортивная школа "Снайпер", заключая договор аренды от 11.05.2005 N 1086 на срок более одного года, действовала на свой риск, при этом имела возможность получить открытые сведения из ЕГРП о зарегистрированных правах на объект аренды и оценить необходимость заключения именно долгосрочного договора.
Доказательств, подтверждающих наличие у Администрации и Комитета цели намеренно воспрепятствовать спортивной школе "Снайпер" в реализации ее прав, в материалах дела также не имеется.
Судебная коллегия также принимает во внимание следующее.
Из материалов дела усматривается, что с 2007 г. предприниматель Горбунов С.Н. занимал только часть спорного помещения площадью 24.6 кв. м из 133 кв. м на основании договора субаренды от 23.01.2007 N 47с (с учетом дополнительных соглашений к нему) сроком действия по 31.05.2013, заключенного со спортивной школой "Снайпер" (т. 2, л.д. 42-46, 52-56).
Согласно пояснениям предпринимателя Горбунова С.Н., данным суду апелляционной инстанции, впоследствии он стал фактически пользоваться спорным помещением всей площадью без оформления договорных отношений (аудиозапись судебного заседания 30.06.2016).
Актом проверки от 30.12.2014 выполнения условий договора аренды (субаренды) нежилого помещения (земельного участка) установлено, что объект, расположенный по адресу: г. Салават, ул. Дзержинского, д. 3, общей площадью 133 кв. м, используется предпринимателем Горбуновым С.Н. для торговли автозапчастями (т. 1, л.д. 78).
Напротив, пояснить, каким образом спортивная школа "Снайпер" использовала спорное помещение на условиях договора аренды от 11.05.20015 N 1086 в период с 2013 г., представитель подателя жалобы суду апелляционной инстанции затруднился, указав лишь, что помещение использовалось под склад (аудиозапись судебного заседания 30.06.2016).
Между тем разрешенное использование помещения по условиям договора аренды от 11.05.20015 N 1086 - торговля промышленными товарами (пункт 1.1), при этом в соответствии с пунктом 2.3.1 договора арендатор обязался использовать арендуемый объект только по его прямому назначению, указанному в пункте 1.1. Сведений о согласии арендодателя на изменение разрешенного использования помещения и заключении в связи с этим дополнительного соглашения о внесении изменений в договор в порядке пункта 2.1.1 в материалах дела отсутствуют.
Доказательств того, что арендованное помещение (за исключением площади, переданной в субаренду) использовалось истцом по его прямому назначению (торговля промышленными товарами), в материалах дела не имеется.
Между тем положения пункта 1 статьи 621 Кодекса является способом защиты прав и интересов только добросовестного арендатора. Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. При этом отсутствие признаков существенности нарушения не должно приниматься во внимание.
Арендатор, нарушивший условия договора, не признается добросовестным и лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Доводы подателя жалобы о том, что по состоянию на настоящее время договор аренды от 11.05.2005 N 1086 является действующим и спортивная школа "Снайпер" вправе занимать спорное помещение в качестве арендатора, сдавая его в субаренду предпринимателю Горбунову С.В., судебная коллегия не принимает во внимание с учетом предмета исковых требований в том виде, как они сформулированы истцом (о переводе на истца прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 10.06.2015 N 1853).
В силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не вправе выходить за пределы исковых требований.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции
не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Спортивная школа "Снайпер" платежным поручением от 20.04.2016 N 846 уплатила государственную пошлину в сумме 3 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (т. 2, л.д. 97).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.04.2016 по делу N А07-18374/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу негосударственного образовательного учреждения дополнительного образования "Салаватская специализированная детско-юношеская спортивная школа "Снайпер" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.А.ФЕДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)