Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: С ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения; у него образовалась задолженность по арендной плате. Наследником после смерти арендодателя является истец.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Науширбановой З.А.
судей Куловой Г.Р.
Турумтаевой Г.Я.
при секретаре К.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Л.М.Л. на решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 18 апреля 2017 года.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Турумтаевой Г.Я., объяснения Л.М.Л., конкурсного управляющего ООО "Детская клиника "Астра" В., судебная коллегия,
Л.М.Л. обратился в суд с иском к ООО "Детская клиника "Астра" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения.
В обоснование заявленных требований указано, что дата между Л.Л. и ответчиком заключен договор аренды, согласно условиям, которого арендодатель предоставил нежилое помещение, площадью... кв. м, кадастровый N..., расположенное по адресу: РБ, адрес, принадлежащее ему на праве собственности ответчику в аренду (свидетельство о регистрации права собственности от дата). Ответчик обязался своевременно уплачивать арендную плату за указанное помещение. По акту сдачи-приема от дата арендодатель передал ответчику нежилое помещение. В соответствии с N... и соответствии с прилагаемым дополнительным соглашением к договору аренды от дата арендная плата за предоставленное нежилое помещение составляет... руб. за кв. м (...... руб.) не позднее... числа ежемесячно. Задолженность по арендной плате по договору аренды от дата за период дата - дата составляет... руб., задолженность за период с дата по дата составляет... руб. Данная сумма задолженности по арендной плате подтверждена актами сверки взаимных расчетов. В связи со смертью Л.Л., права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам, а именно истцу. Истец в адрес ответчика направил требование об оплате задолженности по арендной плате, однако указанное требование ответчик добровольно не удовлетворил. Задолженность ответчика перед истцом по арендной плате по договору аренды от дата по состоянию на дата составляет... руб. Период просрочки составляет... дней, проценты за пользование чужими денежными средствами составляют....
Истец просил взыскать указанную выше сумму задолженности по договору аренды, расходы по уплате государственной пошлины.
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 18 апреля 2017 года в удовлетворение исковых требований Л.М.Л. к ООО "Детская клиника "Астра" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения отказано.
В апелляционной жалобе Л.М.Л. оспаривает законность и обоснованность судебного постановления. В жалобе приводит доводы аналогичные доводам искового заявления.
Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте проведения судебного заседания судебной коллегии заблаговременно и надлежащим образом. На основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы Л.М.Л. на решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 18 апреля 2017 года заблаговременно была размещена на интернет сайте Верховного Суда Республики Башкортостан.
Проверив оспариваемое решение в пределах доводов апелляционной жалобы, как это предусмотрено ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно п. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Однако указанным требованиям обжалуемое решение не соответствует.
В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса РФ).
Как следует из материалов дела, Л. ФИО14 являлся собственником административного нежилого помещения, общей площадью адрес
дата между Л.Л., выступающим в качестве Арендодателя, и ООО "Детская клиника "Астра", выступающим в качестве Арендатора, заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого Арендодатель предоставил в аренду, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение, расположенное по адресу: РБ, адрес, общей площадью... кв. м, помещение предоставляется арендатору под детскую медицинскую клинику.
Срок действия аренды установлен...
Актом приема-передачи (приложение...) стороны подтвердили, что дата объект аренды передан ответчику для использования под детскую клинику.
Сведений о государственной регистрации договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее ЕГРП) не имеется (л....
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, указал, что истец не вправе предъявлять требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения, поскольку у сторон по договору аренды не возникло обязательств по нему, так как договорные отношения между ними не были заключены, в предусмотренном законом форме и порядке.
Между тем судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда исходя из следующего
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, существенными условиями договора аренды являются условия о предмете аренды (об объекте аренды) и о размере арендной платы (пункт 3 статьи 607 и статьи 614 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно пункту 1 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (пункт 2 статьи 433 Гражданского кодекса РФ).
Права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора (статья 606 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не только в самом договоре, но и в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества, в частности в акте приема-передачи имущества в аренду.
Согласно пункту 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 года N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01 июня 2015 года) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Также в пункте 2 Информационного письма от 25 февраля 2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано, что совершенный в надлежащей форме договор аренды здания или сооружения, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация, которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.
В силу изложенного, юридическими значимыми обстоятельствами по делу являются отсутствие разногласий сторон договора аренды по существенным условиям и фактическое исполнение договора аренды.
Из содержания договора аренды нежилого помещения от дата, следует, что стороны договорились о передаче в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: РБ, адрес, общей площадью... кв. м, принадлежащего арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности от дата N N... обеспеченные электро- и теплоснабжением, внешней линией телефонной связи подключенными телефонными номерами.
В п.... раздела "Определения и толкования" указано, что нежилое помещение - это часть здания, передаваемого в аренду по настоящему договору аренды, расположенное по адрес: адрес, в котором расположено нежилое помещение.
Согласно акту приема-передачи от дата ответчик принял в аренду с дата нежилое помещение, общей площадью... кв. м, расположенное по адресу: РБ, адрес, для использования под детскую клинику.
Дополнительным соглашением на имущество (Приложение N...), подписанного сторонами договора, предусмотрено, что арендодатель передал ответчику вместе с помещением имущество, установленное и находящееся в арендуемом помещении согласно описи.
Также судебная коллегия отмечает, что решением Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата в удовлетворении иска ООО "Детская клиника Астра" к Л.М.В. о возврате незаконно удерживаемого имущества, отказано. Согласно исковым требованиям ООО "Детская клиника Астра" признавало факт заключения и исполнения договора аренды от дата.
Из содержания документов, подписанных сторонами без возражений и разногласий, следует, что принадлежащее истцу нежилое помещение со всеми инженерными коммуникациями, и имуществом, необходимыми для эксплуатации этого помещения по назначению передано ответчику для использования под детский медицинский центр. Следовательно, предмет, определенный сторонами в договоре и акте приема-передачи, не вызвал у сторон сделки сомнений относительно его определенности и идентификации имущества, а также его использования с момента подписания договора.
Из материалов дела не следует, что у сторон имелись разногласия, заблуждения либо неопределенность в отношении предмета договора аренды в момент его подписания, а также приема-передачи по акту. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
При указанных обстоятельствах отсутствие графического и/или текстуального описания той части недвижимого имущества, пользование которой будет осуществляться арендатором, не может свидетельствовать об отсутствии между сторонами соглашения о предмете договора.
В силу изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорный договор аренды по форме и содержанию соответствует требованиям статей 432, 607 Гражданского кодекса РФ.
Фактическое использование ответчиком нежилым помещением обусловлено передачей по акту самого помещения, имущества расположенного в нем (приложение N...). Дальнейшее исполнение договора сторонами подтверждается материалами дела: представленной в материалы дела перепиской сторон, актом сверки взаимных расчетов между ООО "Детская клиника "Астра" и Л.Л. от дата.
Кроме того, судебная коллегия учитывает, что согласно учредительным документам ООО "Детская клиника "Астра" юридическим адресом общества значится: РБ, адрес, в лицензионных документах местом осуществления медицинской деятельности также значится адрес: адрес.
В силу чего доводы ответчика о неисполнении договора аренды являются необоснованными и подлежащими отклонению.
Установив, что разногласий по содержанию договора аренды нежилого помещения у сторон не было, фактически передача помещения состоялась, соглашение о размере арендной платы между сторонами достигнуто, факт его реального исполнения подтвержден, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, как постановленное с нарушением норм материального права, вследствие чего оно подлежит отмене.
Поскольку в силу разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" между сторонами возникли обязательственные отношения по пользованию объектом недвижимого имущества, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости не может влиять на права и обязанности арендатора и арендодателя по отношению друг к другу. Обязательства по внесению арендных платежей не являются исключением.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. N... договора аренды арендная плата по настоящему договору формируется из постоянной и переменной составляющих.
В соответствии с N... и соответствии с прилагаемым дополнительным соглашением к договору аренды от дата постоянно составляющая арендной платы за предоставленное нежилое помещение составляет... руб. за кв. м (....) и оплачивается в полном объеме, предоплатой не позднее 5 числа каждого расчетного месяца.
Согласно акту сверки взаимных расчетов за период с дата по дата между ООО "Детская клиника "Астра" и Л.Л. по акту приема-передачи от дата задолженность ответчика по арендным платежам за период с дата по дата составляет... рублей.
Ответчик, вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору аренды не представил, расчет истца по сумме основной задолженности не оспорил, контррасчет не представил.
Л.Л. умер дата.
Согласно общим положениям об аренде (глава 34, параграф 1, часть 2 статьи 617 Гражданского кодекса РФ), в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
В силу пункта 2 статьи 8.1. Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования (абзац второй п. 2 ст. 218 и п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ).
В пункте 1 статьи 1110 Гражданского кодекса РФ закреплено, что при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил названного Кодекса не следует иное.
В силу пункта 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (п. 1 ст. 1153 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, если наследодателю (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику с момента открытия наследства.
Согласно сообщению нотариуса нотариального округа город Уфа Республики Башкортостан ФИО6 N... по состоянию на дата единственным обратившимся к нотариусу наследником Л.Л., умершего дата, является сын Л.М.Л., истец по делу.
При рассмотрении апелляционной жалобы истец поддержал исковые требования в части взыскания суммы задолженности в размере... рублей, в части взыскания задолженности по арендной плате в размере... рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере... рублей заявил отказ от исковых требований, о чем подал письменное заявление.
В силу части 1 статьи 326.1 Гражданского процессуального кодекса РФ отказ истца от иска, признание иска ответчиком или мировое соглашение сторон, совершенные после принятия апелляционных жалобы, представления, должны быть выражены в поданных суду апелляционной инстанции заявлениях в письменной форме.
Порядок и последствия рассмотрения заявления об отказе истца от иска или заявления сторон о заключении мирового соглашения определяются по правилам, установленным частями 2 и 3 статьи 173 Гражданского процессуального кодекса РФ. При принятии отказа истца от иска или при утверждении мирового соглашения сторон суд апелляционной инстанции отменяет принятое решение суда и прекращает производство по делу (ч. 2 ст. 326.1 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Принимая во внимание, что заявленный истцом отказ в части взыскания суммы задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц (часть 2 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ), последствия отказа от искового заявления, предусмотренные статьями 173, 220 Гражданского процессуального кодекса РФ, Л.М.Л. известны, судебная коллегия полагает возможным удовлетворить ходатайство Л.М.Л., принять отказ от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в размере... рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере... рублей, производство по делу в части указанных требований прекратить.
В части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено, что суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 Кодекса.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию расходы по государственной пошлине в размере... рублей.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 18 апреля 2017 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Принять отказ Л. ФИО12 от исковых требований в части взыскания с ООО "Детская клиника "Астра" задолженности по арендной плате в размере... рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере... рублей, производство по делу в части указанных требований прекратить.
Взыскать с ООО "Детская клиника "Астра" в пользу Л. ФИО13 задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от дата в размере... рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере... рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 24.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-14776/2017
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: С ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения; у него образовалась задолженность по арендной плате. Наследником после смерти арендодателя является истец.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 июля 2017 г. по делу N 33-14776/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Науширбановой З.А.
судей Куловой Г.Р.
Турумтаевой Г.Я.
при секретаре К.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Л.М.Л. на решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 18 апреля 2017 года.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Турумтаевой Г.Я., объяснения Л.М.Л., конкурсного управляющего ООО "Детская клиника "Астра" В., судебная коллегия,
установила:
Л.М.Л. обратился в суд с иском к ООО "Детская клиника "Астра" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения.
В обоснование заявленных требований указано, что дата между Л.Л. и ответчиком заключен договор аренды, согласно условиям, которого арендодатель предоставил нежилое помещение, площадью... кв. м, кадастровый N..., расположенное по адресу: РБ, адрес, принадлежащее ему на праве собственности ответчику в аренду (свидетельство о регистрации права собственности от дата). Ответчик обязался своевременно уплачивать арендную плату за указанное помещение. По акту сдачи-приема от дата арендодатель передал ответчику нежилое помещение. В соответствии с N... и соответствии с прилагаемым дополнительным соглашением к договору аренды от дата арендная плата за предоставленное нежилое помещение составляет... руб. за кв. м (...... руб.) не позднее... числа ежемесячно. Задолженность по арендной плате по договору аренды от дата за период дата - дата составляет... руб., задолженность за период с дата по дата составляет... руб. Данная сумма задолженности по арендной плате подтверждена актами сверки взаимных расчетов. В связи со смертью Л.Л., права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам, а именно истцу. Истец в адрес ответчика направил требование об оплате задолженности по арендной плате, однако указанное требование ответчик добровольно не удовлетворил. Задолженность ответчика перед истцом по арендной плате по договору аренды от дата по состоянию на дата составляет... руб. Период просрочки составляет... дней, проценты за пользование чужими денежными средствами составляют....
Истец просил взыскать указанную выше сумму задолженности по договору аренды, расходы по уплате государственной пошлины.
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 18 апреля 2017 года в удовлетворение исковых требований Л.М.Л. к ООО "Детская клиника "Астра" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения отказано.
В апелляционной жалобе Л.М.Л. оспаривает законность и обоснованность судебного постановления. В жалобе приводит доводы аналогичные доводам искового заявления.
Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте проведения судебного заседания судебной коллегии заблаговременно и надлежащим образом. На основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы Л.М.Л. на решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 18 апреля 2017 года заблаговременно была размещена на интернет сайте Верховного Суда Республики Башкортостан.
Проверив оспариваемое решение в пределах доводов апелляционной жалобы, как это предусмотрено ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно п. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Однако указанным требованиям обжалуемое решение не соответствует.
В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса РФ).
Как следует из материалов дела, Л. ФИО14 являлся собственником административного нежилого помещения, общей площадью адрес
дата между Л.Л., выступающим в качестве Арендодателя, и ООО "Детская клиника "Астра", выступающим в качестве Арендатора, заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого Арендодатель предоставил в аренду, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение, расположенное по адресу: РБ, адрес, общей площадью... кв. м, помещение предоставляется арендатору под детскую медицинскую клинику.
Срок действия аренды установлен...
Актом приема-передачи (приложение...) стороны подтвердили, что дата объект аренды передан ответчику для использования под детскую клинику.
Сведений о государственной регистрации договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее ЕГРП) не имеется (л....
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, указал, что истец не вправе предъявлять требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения, поскольку у сторон по договору аренды не возникло обязательств по нему, так как договорные отношения между ними не были заключены, в предусмотренном законом форме и порядке.
Между тем судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда исходя из следующего
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, существенными условиями договора аренды являются условия о предмете аренды (об объекте аренды) и о размере арендной платы (пункт 3 статьи 607 и статьи 614 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно пункту 1 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (пункт 2 статьи 433 Гражданского кодекса РФ).
Права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора (статья 606 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не только в самом договоре, но и в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества, в частности в акте приема-передачи имущества в аренду.
Согласно пункту 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 года N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01 июня 2015 года) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Также в пункте 2 Информационного письма от 25 февраля 2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано, что совершенный в надлежащей форме договор аренды здания или сооружения, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация, которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.
В силу изложенного, юридическими значимыми обстоятельствами по делу являются отсутствие разногласий сторон договора аренды по существенным условиям и фактическое исполнение договора аренды.
Из содержания договора аренды нежилого помещения от дата, следует, что стороны договорились о передаче в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: РБ, адрес, общей площадью... кв. м, принадлежащего арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности от дата N N... обеспеченные электро- и теплоснабжением, внешней линией телефонной связи подключенными телефонными номерами.
В п.... раздела "Определения и толкования" указано, что нежилое помещение - это часть здания, передаваемого в аренду по настоящему договору аренды, расположенное по адрес: адрес, в котором расположено нежилое помещение.
Согласно акту приема-передачи от дата ответчик принял в аренду с дата нежилое помещение, общей площадью... кв. м, расположенное по адресу: РБ, адрес, для использования под детскую клинику.
Дополнительным соглашением на имущество (Приложение N...), подписанного сторонами договора, предусмотрено, что арендодатель передал ответчику вместе с помещением имущество, установленное и находящееся в арендуемом помещении согласно описи.
Также судебная коллегия отмечает, что решением Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата в удовлетворении иска ООО "Детская клиника Астра" к Л.М.В. о возврате незаконно удерживаемого имущества, отказано. Согласно исковым требованиям ООО "Детская клиника Астра" признавало факт заключения и исполнения договора аренды от дата.
Из содержания документов, подписанных сторонами без возражений и разногласий, следует, что принадлежащее истцу нежилое помещение со всеми инженерными коммуникациями, и имуществом, необходимыми для эксплуатации этого помещения по назначению передано ответчику для использования под детский медицинский центр. Следовательно, предмет, определенный сторонами в договоре и акте приема-передачи, не вызвал у сторон сделки сомнений относительно его определенности и идентификации имущества, а также его использования с момента подписания договора.
Из материалов дела не следует, что у сторон имелись разногласия, заблуждения либо неопределенность в отношении предмета договора аренды в момент его подписания, а также приема-передачи по акту. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
При указанных обстоятельствах отсутствие графического и/или текстуального описания той части недвижимого имущества, пользование которой будет осуществляться арендатором, не может свидетельствовать об отсутствии между сторонами соглашения о предмете договора.
В силу изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорный договор аренды по форме и содержанию соответствует требованиям статей 432, 607 Гражданского кодекса РФ.
Фактическое использование ответчиком нежилым помещением обусловлено передачей по акту самого помещения, имущества расположенного в нем (приложение N...). Дальнейшее исполнение договора сторонами подтверждается материалами дела: представленной в материалы дела перепиской сторон, актом сверки взаимных расчетов между ООО "Детская клиника "Астра" и Л.Л. от дата.
Кроме того, судебная коллегия учитывает, что согласно учредительным документам ООО "Детская клиника "Астра" юридическим адресом общества значится: РБ, адрес, в лицензионных документах местом осуществления медицинской деятельности также значится адрес: адрес.
В силу чего доводы ответчика о неисполнении договора аренды являются необоснованными и подлежащими отклонению.
Установив, что разногласий по содержанию договора аренды нежилого помещения у сторон не было, фактически передача помещения состоялась, соглашение о размере арендной платы между сторонами достигнуто, факт его реального исполнения подтвержден, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, как постановленное с нарушением норм материального права, вследствие чего оно подлежит отмене.
Поскольку в силу разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" между сторонами возникли обязательственные отношения по пользованию объектом недвижимого имущества, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости не может влиять на права и обязанности арендатора и арендодателя по отношению друг к другу. Обязательства по внесению арендных платежей не являются исключением.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. N... договора аренды арендная плата по настоящему договору формируется из постоянной и переменной составляющих.
В соответствии с N... и соответствии с прилагаемым дополнительным соглашением к договору аренды от дата постоянно составляющая арендной платы за предоставленное нежилое помещение составляет... руб. за кв. м (....) и оплачивается в полном объеме, предоплатой не позднее 5 числа каждого расчетного месяца.
Согласно акту сверки взаимных расчетов за период с дата по дата между ООО "Детская клиника "Астра" и Л.Л. по акту приема-передачи от дата задолженность ответчика по арендным платежам за период с дата по дата составляет... рублей.
Ответчик, вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору аренды не представил, расчет истца по сумме основной задолженности не оспорил, контррасчет не представил.
Л.Л. умер дата.
Согласно общим положениям об аренде (глава 34, параграф 1, часть 2 статьи 617 Гражданского кодекса РФ), в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
В силу пункта 2 статьи 8.1. Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования (абзац второй п. 2 ст. 218 и п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ).
В пункте 1 статьи 1110 Гражданского кодекса РФ закреплено, что при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил названного Кодекса не следует иное.
В силу пункта 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (п. 1 ст. 1153 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, если наследодателю (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику с момента открытия наследства.
Согласно сообщению нотариуса нотариального округа город Уфа Республики Башкортостан ФИО6 N... по состоянию на дата единственным обратившимся к нотариусу наследником Л.Л., умершего дата, является сын Л.М.Л., истец по делу.
При рассмотрении апелляционной жалобы истец поддержал исковые требования в части взыскания суммы задолженности в размере... рублей, в части взыскания задолженности по арендной плате в размере... рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере... рублей заявил отказ от исковых требований, о чем подал письменное заявление.
В силу части 1 статьи 326.1 Гражданского процессуального кодекса РФ отказ истца от иска, признание иска ответчиком или мировое соглашение сторон, совершенные после принятия апелляционных жалобы, представления, должны быть выражены в поданных суду апелляционной инстанции заявлениях в письменной форме.
Порядок и последствия рассмотрения заявления об отказе истца от иска или заявления сторон о заключении мирового соглашения определяются по правилам, установленным частями 2 и 3 статьи 173 Гражданского процессуального кодекса РФ. При принятии отказа истца от иска или при утверждении мирового соглашения сторон суд апелляционной инстанции отменяет принятое решение суда и прекращает производство по делу (ч. 2 ст. 326.1 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Принимая во внимание, что заявленный истцом отказ в части взыскания суммы задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц (часть 2 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ), последствия отказа от искового заявления, предусмотренные статьями 173, 220 Гражданского процессуального кодекса РФ, Л.М.Л. известны, судебная коллегия полагает возможным удовлетворить ходатайство Л.М.Л., принять отказ от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в размере... рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере... рублей, производство по делу в части указанных требований прекратить.
В части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено, что суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 Кодекса.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию расходы по государственной пошлине в размере... рублей.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 18 апреля 2017 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Принять отказ Л. ФИО12 от исковых требований в части взыскания с ООО "Детская клиника "Астра" задолженности по арендной плате в размере... рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере... рублей, производство по делу в части указанных требований прекратить.
Взыскать с ООО "Детская клиника "Астра" в пользу Л. ФИО13 задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от дата в размере... рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере... рублей.
Председательствующий
З.А.НАУШИРБАНОВА
З.А.НАУШИРБАНОВА
Судьи
Г.Р.КУЛОВА
Г.Я.ТУРУМТАЕВА
Г.Р.КУЛОВА
Г.Я.ТУРУМТАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)