Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства по окончании строительства передать ему в собственность квартиру, однако ответчиком не исполнены обязательства по заключению договора купли-продажи в срок, предусмотренный предварительным договором.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кузнецова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе: председательствующего судьи Вишняковой Н.Е.
и судей: Андреевой И.Ю., Быковской Л.И.
при секретаре: М.П.Г.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Быковской Л.И.
дело по апелляционной жалобе В. на решение Никулинского районного суда города Москвы от 08 июня 2016 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований В. к ООО "НДВ - недвижимость для Вас" о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда - отказать.
В. обратилась в суд с иском к ООО "НДВ - недвижимость для Вас" о взыскании денежных средств, оплаченных по предварительному договору, по агентскому договору, оплаченных за выдачу гарантийного обязательства, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и, уточнив исковые требования, просила взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере *** руб., штраф в размере *** руб., компенсацию морального вреда в размере *** руб., расходы на оплату услуг представителя в размере *** руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере *** руб.
В обоснование исковых требований указала на то, что 04.04.2014 года заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры N ***, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства по окончании строительства передать ей в собственность квартиру, состоящую из 2 комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных, с эксплуатацией такого обособленного помещения, расположенное по строительному адресу: г. ***, секция 2, этаж 13, условный номер ***, ориентировочной площадью всех помещений 55.98 кв. м, оформив передачу договором купли-продажи.
В качестве обеспечения исполнения принятых на себя обязательств она обязалась перечислить на расчетный счет ответчика денежных средств в размере *** руб. в течение 5 банковских дней с даты заключения договора. Обязанность по перечислению указанных денежных средств исполнено ею в установленный срок.
Одновременно с предварительным договором, она заключила с ответчиком договор поручения от 04.04.2014 года N ***, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательства быть ее представителем в органах Росреестра, для обеспечения регистрации договора участия в долевом строительстве либо перехода права собственности по договору купли-продажи в отношении приобретаемого объекта, за вознаграждение в размере *** руб.
04.04.2014 года ею был заключен агентский договор от N ***, согласно которому ответчик за вознаграждение в размере *** руб. обязался предоставить ей устные или письменные консультации по вопросам, связанным с условиями приобретения и оплаты недвижимого имущества, провести подготовительную работу по оформлению документов, необходимых для заключения договора; осуществить резервирование (временное бронирование) преимущественного права истца на заключение договора между сторонами в отношении недвижимого имущества, на выбранном объекте на срок с 04.04.2014 года по 11.04.2014 года; обеспечить подписание договора, в том числе предварительного договора, между нею, либо третьим лицом и ответчиком в отношении указанного недвижимого имущества".
По требованию ответчика после подписания всех договоров 10.04.2014 года ею внесены наличные денежные средства в размере *** руб.
В связи с неисполнением ответчиком принятых на себя обязательств по заключению договора купли-продажи в срок, предусмотренный предварительном договором, в адрес ответчика 03.12.2015 года была направлена претензия с требованием заключить договор купли-продажи квартиры и передать ее в установленный в предварительном договоре срок. В ответе на претензию от 14.12.2015 года ООО "НДВ - недвижимость для Вас" было предложено подписать соглашение о продлении сроков по договору. По причине несогласия с продлением сроков по предварительному договору, в адрес ответчика направлена повторная претензия от 21.12.2015 года с требованиями о предоставлении информации о порядке расторжения предварительного договора и возврате денежных средств, перечисленных ответчику по данному договору, а также переданных по всем другим договорам.
21.01.2016 г. от ответчика поступило письмо с вложенными проектами соглашений о расторжении предварительного договора, не согласившись с которыми 22.01.2016 г. она направила в адрес ответчика претензию и заявление с требованиями внесения изменений в соглашение о расторжении предварительного договора.
По результатам рассмотрения заявления и претензии, сторонами достигнуто соглашение от 09.02.2016 года о расторжении договора поручения. В указанную же дату ответчиком истцу переданы наличные денежные средства в размере *** руб.
12.05.2016 года ответчиком на ее счет были перечислены денежные средства в размере *** руб., уплаченные по предварительному договору от 04.04.2014 года N ***, а 23.05.2016 года переданы по акту приема-передачи денежные средства в размере *** руб., уплаченные за выдачу гарантийного обязательства от 04.04.2014 года, денежные средства в размере *** руб., уплаченные по агентскому договору от 04.04.2014 года N ***.
В судебном заседании истец и ее представитель уточненные исковые требования в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, компенсации морального вреда, расходов на оплату услуг представителя, расходов на оплату государственной пошлины поддержали.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения уточненных исковых требований, по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.
Представитель ОАО "Московский комбинат хлебопродуктов", привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился.
Суд постановил указанное выше решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, не согласившись с которым В. подала апелляционную жалобу и просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, ссылаясь на доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ОАО "Московский комбинат хлебопродуктов", привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, на заседание судебной коллегии не явился, в нарушение положений ст. 167 ГПК РФ о причинах неявки не сообщил, доказательств уважительности причин неявки не представил, ходатайств об отложении рассмотрения апелляционной жалобы не поступало.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив в порядке ст. 327.1 ГПК РФ по доводам апелляционной жалобы материалы дела, выслушав В. и ее представителя Ж., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ООО "НДВ - Недвижимость для Вас" С., возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в возражениях на апелляционную жалобу, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
При рассмотрении настоящего дела нарушения, перечисленные в ст. 330 ГПК РФ, которые являются основаниями для отмены или изменения решения суда, судом первой инстанции допущены не были, разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ и правильно применил нормы материального права, регламентирующие спорные правоотношения.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие определить его предмет. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статьей 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ст. 27 вышеназванного ФЗ, действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Закона.
Согласно п. 1 ст. 1 и п. 2 ст. 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" он распространяет свое действие на договоры, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Судом установлено, что 04.04.2014 года В. заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры N ***, пунктом 1.1. которого предусматривается, что стороны пришли к соглашению заключить в будущем, в сроки, предусмотренные настоящим договором, договор купли-продажи квартиры, указанной в п. 1.2. договора. Стороны определили, что настоящий договор является предварительным и заключается в соответствии со ст. 429 п. 2 ст. 455 ГК РФ и содержит существенные условия основного договора.
Согласно п. 1.2. договора по договору купли-продажи квартиры (основному договору) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, состоящую из 2 комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с эксплуатацией такого обособленного помещения, расположенное по строительному адресу: г. ***, ориентировочной площадью всех помещений 55.98 кв. м.
Стороны обязались заключить (подписать) основной договор в срок не позднее 31 декабря 2015 года, но не ранее даты регистрации продавцом своего права собственности на квартиру.
В качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по договору, покупатель в течение 5 банковских дней с даты заключения договора обязался перечислить на расчетный счет продавца денежные средства в размере *** руб. Обязанность по перечислению указанных денежных средств исполнено истцом в установленный срок.
Одновременно с предварительным договором, 04.04.2014 года стороны заключили договор поручения N ***, по условиям которого ответчик обязался быть представителем истца в органах Росреестра, для обеспечения регистрации договора участия в долевом строительстве либо перехода права собственности по договору купли-продажи в отношении приобретаемого объекта (раздел 1).
04.04.2014 года сторонами был заключен агентский договор от N ***, в соответствии с которым ответчик за вознаграждение в размере *** руб. обязался предоставить истцу устные или письменные консультации по вопросам, связанным с условиями приобретения и оплаты недвижимого имущества, провести подготовительную работу по оформлению документов, необходимых для заключения договора; осуществить резервирование (временное бронирование) преимущественного права истца на заключение договора между сторонами в отношении недвижимого имущества, на выбранном объекте на срок с 04.04.2014 года по 11.04.2014 года; обеспечить подписание договора, в том числе предварительного договора, между истцом, либо третьим лицом и ответчиком в отношении указанного недвижимого имущества (п. 1.1.1. - 1.1.3). Денежные средства в размере *** руб. переданы внесены истцом в кассу 10.04.2014 года.
В этот же день истцом в кассу ответчика внесены наличные денежные средства в размере *** руб.
Довод истца об уплате денежных средств по предварительному договору, агентскому договору, договору поручения и в счет гарантийного обязательства, подтверждается материалами дела, не оспаривалось ответчиком и подтверждается фактом перечисления и возврата указанных денежных средств ответчиком.
Из п. 3 предварительного договора следует, что одним из оснований его заключения явился договор соинвестирования от 03.07.2013 года N ***, заключенный ответчиком с ОАО "Московский комбинат хлебопродуктов".
По указанному договору, ответчик обязался финансировать проектирование и строительство многоквартирного дома, путем внесения инвестиционного взноса в размере *** руб., рассчитанного исходя из стоимости одного квадратного метра площади каждой из квартир, входящих в данный дом.
В соответствие с приложением N 1 к договору соинвестирования, стоимость одного квадратного метра в квартире N ***, которую ответчик обязался передать истцу, составляет *** руб., а стоимость квартиры составляет *** руб.
В связи с неисполнением ответчиком принятых на себя обязательств по заключению основного договора купли-продажи в срок, предусмотренный п. 2.1. предварительного договора, В. 03.12.2015 года направила в адрес ответчика претензию, в которой потребовала заключить основной договор купли-продажи квартиры до 31.12.2015 г. и предоставить ей квартиру для ее фактического осмотра (л.д. 39 - 40).
В ответе на претензию от 14.12.2015 года ООО "НДВ - недвижимость для Вас" сообщило о продлении срока завершения строительства до 01 августа 2016 года и предложило подписать соглашение о продлении сроков по договору (л.д. 41).
Не согласившись с продлением срока предварительного договора В. 21.12.2015 г. направила претензию ответчику с требованиями, в десятидневный срок представить информацию о порядке расторжения предварительного договора, возврате уплаченных денежных средств и возмещения убытков (л.д. 43).
22.01.2016 г. в адрес ответчика В. направила претензию, в которой просила расторгнуть предварительный договор, вернуть внесенные ею денежные средства по предварительному договору, агентскому договору, по гарантийному обязательству и договору поручительства, выплатить проценты за пользование денежными средствами (л.д. 44 - 45).
По результатам рассмотрения заявления и претензии, от 09.02.2016 года сторонами достигнуто соглашение о расторжении договора поручения и ответчиком истцу переданы наличные денежные средства в размере *** руб.
12.05.2016 года, после предъявления иска в суд ответчиком на счет истца были перечислены денежные средства в размере *** руб., уплаченные по предварительному договору от 04.04.2014 года N ***, по акту приема-передачи 23.05.2016 года истцу переданы денежные средства в размере *** руб., уплаченные за выдачу гарантийного обязательства, денежные средства в размере *** руб., уплаченные по агентскому договору от 04.04.2014 года N ***.
Разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями ст. ст. 421, 422, 429, 431, 432 ГК РФ, ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, условиями заключенного сторонами предварительного договора, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Отказывая в удовлетворении требований истца в части взыскания процентов, предусмотренных ч. 2 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что между сторонами был заключен не договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, а предварительный договора, предметом которого является подготовка и заключение в последующем договора купли-продажи квартиры, следовательно, положения ч. 2 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к возникшим между сторонами правоотношениям не применяются, поскольку ООО "НДВ" не является застройщиком, а является инвестором строительства жилого дома, заключенный истцом предварительный договор в установленном законом порядке не оспаривался, требований, связанных с оспариванием предварительного договора, по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 3 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" истец не заявлял, а денежные средства внесенные истцом, в период с 11.04.2014 года по 12.05.2016 года находились на расчетном счете ответчика в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору и для строительства жилых помещений в многоквартирном доме, не привлекались.
Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, изложены в мотивировочной части решения, и оснований с ними не согласится, судебная коллегия не усматривает.
Довод в апелляционной жалобе о том, что к спорным правоотношениям применимы положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" со ссылкой на Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости действие, согласно которому положения вышеуказанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 1 апреля 2005 г., сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (в т.ч. заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве основан на неверном толковании норм права и положений, изложенных в обзоре.
В соответствии со ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи.
В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, в силу части 3 его статьи 4 названного ФЗ подлежат государственной регистрации начиная с вышеуказанной даты.
Согласно Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.
К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Применительно к рассмотрению судами гражданских дел, возникающих из таких отношений, сохраняют свою силу правовые позиции, изложенные в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утверждено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, опубликовано в "Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации", 2003, N 2).
Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
Федеральный закон от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которым рассматриваемая статья Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" была дополнена частями 2.1 и 2.2, вступил в силу (в данной части) 21 июня 2010 года.
Изучение судебной практики показало, что и после закрепления изложенных выше требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), связанному с возникновением у них права собственности на жилые помещения в таких домах (объектах недвижимости), которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, а также введения запрета, предусмотренного частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.
При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.
Однако, из материалов дела следует, что истцом с ответчиком, который не являлся застройщиком, был заключен предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи, пунктом 1.1. которого было предусмотрено, что настоящий договор является предварительным и заключается в соответствии со ст. 429, п. 2 ст. 455 ГК РФ и содержит существенные условия основного договора.
Пунктом 2.1. предварительного договора стороны обязались заключить основной договор в срок не позднее 31 декабря 2015 года, но не ранее даты регистрации продавцом своего права собственности на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и при условии завершения в полном объеме расчетов между сторонами в соответствии с п. п. 3.2., 3.3., 4.1. договора.
В направленных истцом адрес ответчика претензиях, В. просила заключить с ней основной договор купли-продажи (л.д. 39 - 40, 42 - 43), сообщить о порядке расторжения предварительного договора. Из изложенного следует, что до обращения в суд В. исходила из того, что заключенный ею с ответчиком договор является предварительным договором, а не договором участия в долевом строительстве.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что к возникшим между сторонами правоотношениям не подлежат применению положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" судебная коллегия находит обоснованным.
Учитывая, что положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не применяются, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований истца в части взыскания процентов, предусмотренных ч. 2 ст. 9 вышеназванного Федерального закона.
Утверждение о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал во взыскании штрафа и компенсации морального вреда, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку истцом были предъявлены требования, основанные на положениях ч. 2 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и в обоснование исковых требований истец, ссылался на то, что фактически сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, в удовлетворении которых, истцу было отказано. Не установив оснований для расторжения заключенного сторонами договора и возврата внесенных по предварительному договору денежных средств на основании ч. 1 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований истца о взыскании штрафа и компенсации морального вреда.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не взыскал с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в той части, в которой ответчиком были удовлетворены исковые требования после предъявления иска в суд, судебная коллегия находит заслуживающими внимание.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 1 от 21 января 2016 г. "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" при прекращении производства по делу ввиду отказа истца от иска в связи с добровольным удовлетворением его требований ответчиком после обращения истца в суд судебные издержки взыскиваются с ответчика (часть 1 статьи 101 ГПК РФ, часть 1 статьи 113 КАС РФ, статья 110 АПК РФ).
При этом следует иметь в виду, что отказ от иска является правом, а не обязанностью истца, поэтому возмещение судебных издержек истцу при указанных обстоятельствах не может быть поставлено в зависимость от заявления им отказа от иска. Следовательно, в случае добровольного удовлетворения исковых требований ответчиком после обращения истца в суд и принятия судебного решения по такому делу судебные издержки также подлежат взысканию с ответчика.
Учитывая, что требования истца о взыскании денежных сумм, уплаченных по предварительному договору, договору поручения, агентскому договору и в счет гарантийного обязательства были удовлетворены ответчиком после предъявления иска, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб.
Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.
Указанные в ст. 195 ГПК РФ и Постановлении Пленума Верховного Суда РФ в постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" предъявляемые к решению требования, судом первой инстанции при вынесении решения суда были соблюдены.
Нарушений норм процессуального законодательства, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, влекущих отмену решения, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 08 июня 2016 года в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании расходов по оплате государственной пошлины отменить.
Взыскать с ООО "НДВ - недвижимость для Вас" в пользу В. расходы по оплате госпошлины в размере *** руб.
В остальной части решение Никулинского районного суда г. Москвы от 08 июня 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 26.09.2016 ПО ДЕЛУ N 33-1390/2016
Требование: О взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства по окончании строительства передать ему в собственность квартиру, однако ответчиком не исполнены обязательства по заключению договора купли-продажи в срок, предусмотренный предварительным договором.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 сентября 2016 г. по делу N 33-1390/2016
Судья: Кузнецова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе: председательствующего судьи Вишняковой Н.Е.
и судей: Андреевой И.Ю., Быковской Л.И.
при секретаре: М.П.Г.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Быковской Л.И.
дело по апелляционной жалобе В. на решение Никулинского районного суда города Москвы от 08 июня 2016 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований В. к ООО "НДВ - недвижимость для Вас" о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда - отказать.
установила:
В. обратилась в суд с иском к ООО "НДВ - недвижимость для Вас" о взыскании денежных средств, оплаченных по предварительному договору, по агентскому договору, оплаченных за выдачу гарантийного обязательства, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и, уточнив исковые требования, просила взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере *** руб., штраф в размере *** руб., компенсацию морального вреда в размере *** руб., расходы на оплату услуг представителя в размере *** руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере *** руб.
В обоснование исковых требований указала на то, что 04.04.2014 года заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры N ***, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства по окончании строительства передать ей в собственность квартиру, состоящую из 2 комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных, с эксплуатацией такого обособленного помещения, расположенное по строительному адресу: г. ***, секция 2, этаж 13, условный номер ***, ориентировочной площадью всех помещений 55.98 кв. м, оформив передачу договором купли-продажи.
В качестве обеспечения исполнения принятых на себя обязательств она обязалась перечислить на расчетный счет ответчика денежных средств в размере *** руб. в течение 5 банковских дней с даты заключения договора. Обязанность по перечислению указанных денежных средств исполнено ею в установленный срок.
Одновременно с предварительным договором, она заключила с ответчиком договор поручения от 04.04.2014 года N ***, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательства быть ее представителем в органах Росреестра, для обеспечения регистрации договора участия в долевом строительстве либо перехода права собственности по договору купли-продажи в отношении приобретаемого объекта, за вознаграждение в размере *** руб.
04.04.2014 года ею был заключен агентский договор от N ***, согласно которому ответчик за вознаграждение в размере *** руб. обязался предоставить ей устные или письменные консультации по вопросам, связанным с условиями приобретения и оплаты недвижимого имущества, провести подготовительную работу по оформлению документов, необходимых для заключения договора; осуществить резервирование (временное бронирование) преимущественного права истца на заключение договора между сторонами в отношении недвижимого имущества, на выбранном объекте на срок с 04.04.2014 года по 11.04.2014 года; обеспечить подписание договора, в том числе предварительного договора, между нею, либо третьим лицом и ответчиком в отношении указанного недвижимого имущества".
По требованию ответчика после подписания всех договоров 10.04.2014 года ею внесены наличные денежные средства в размере *** руб.
В связи с неисполнением ответчиком принятых на себя обязательств по заключению договора купли-продажи в срок, предусмотренный предварительном договором, в адрес ответчика 03.12.2015 года была направлена претензия с требованием заключить договор купли-продажи квартиры и передать ее в установленный в предварительном договоре срок. В ответе на претензию от 14.12.2015 года ООО "НДВ - недвижимость для Вас" было предложено подписать соглашение о продлении сроков по договору. По причине несогласия с продлением сроков по предварительному договору, в адрес ответчика направлена повторная претензия от 21.12.2015 года с требованиями о предоставлении информации о порядке расторжения предварительного договора и возврате денежных средств, перечисленных ответчику по данному договору, а также переданных по всем другим договорам.
21.01.2016 г. от ответчика поступило письмо с вложенными проектами соглашений о расторжении предварительного договора, не согласившись с которыми 22.01.2016 г. она направила в адрес ответчика претензию и заявление с требованиями внесения изменений в соглашение о расторжении предварительного договора.
По результатам рассмотрения заявления и претензии, сторонами достигнуто соглашение от 09.02.2016 года о расторжении договора поручения. В указанную же дату ответчиком истцу переданы наличные денежные средства в размере *** руб.
12.05.2016 года ответчиком на ее счет были перечислены денежные средства в размере *** руб., уплаченные по предварительному договору от 04.04.2014 года N ***, а 23.05.2016 года переданы по акту приема-передачи денежные средства в размере *** руб., уплаченные за выдачу гарантийного обязательства от 04.04.2014 года, денежные средства в размере *** руб., уплаченные по агентскому договору от 04.04.2014 года N ***.
В судебном заседании истец и ее представитель уточненные исковые требования в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, компенсации морального вреда, расходов на оплату услуг представителя, расходов на оплату государственной пошлины поддержали.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения уточненных исковых требований, по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.
Представитель ОАО "Московский комбинат хлебопродуктов", привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился.
Суд постановил указанное выше решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, не согласившись с которым В. подала апелляционную жалобу и просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, ссылаясь на доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ОАО "Московский комбинат хлебопродуктов", привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, на заседание судебной коллегии не явился, в нарушение положений ст. 167 ГПК РФ о причинах неявки не сообщил, доказательств уважительности причин неявки не представил, ходатайств об отложении рассмотрения апелляционной жалобы не поступало.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив в порядке ст. 327.1 ГПК РФ по доводам апелляционной жалобы материалы дела, выслушав В. и ее представителя Ж., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ООО "НДВ - Недвижимость для Вас" С., возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в возражениях на апелляционную жалобу, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
При рассмотрении настоящего дела нарушения, перечисленные в ст. 330 ГПК РФ, которые являются основаниями для отмены или изменения решения суда, судом первой инстанции допущены не были, разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ и правильно применил нормы материального права, регламентирующие спорные правоотношения.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие определить его предмет. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статьей 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ст. 27 вышеназванного ФЗ, действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Закона.
Согласно п. 1 ст. 1 и п. 2 ст. 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" он распространяет свое действие на договоры, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Судом установлено, что 04.04.2014 года В. заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры N ***, пунктом 1.1. которого предусматривается, что стороны пришли к соглашению заключить в будущем, в сроки, предусмотренные настоящим договором, договор купли-продажи квартиры, указанной в п. 1.2. договора. Стороны определили, что настоящий договор является предварительным и заключается в соответствии со ст. 429 п. 2 ст. 455 ГК РФ и содержит существенные условия основного договора.
Согласно п. 1.2. договора по договору купли-продажи квартиры (основному договору) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, состоящую из 2 комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с эксплуатацией такого обособленного помещения, расположенное по строительному адресу: г. ***, ориентировочной площадью всех помещений 55.98 кв. м.
Стороны обязались заключить (подписать) основной договор в срок не позднее 31 декабря 2015 года, но не ранее даты регистрации продавцом своего права собственности на квартиру.
В качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по договору, покупатель в течение 5 банковских дней с даты заключения договора обязался перечислить на расчетный счет продавца денежные средства в размере *** руб. Обязанность по перечислению указанных денежных средств исполнено истцом в установленный срок.
Одновременно с предварительным договором, 04.04.2014 года стороны заключили договор поручения N ***, по условиям которого ответчик обязался быть представителем истца в органах Росреестра, для обеспечения регистрации договора участия в долевом строительстве либо перехода права собственности по договору купли-продажи в отношении приобретаемого объекта (раздел 1).
04.04.2014 года сторонами был заключен агентский договор от N ***, в соответствии с которым ответчик за вознаграждение в размере *** руб. обязался предоставить истцу устные или письменные консультации по вопросам, связанным с условиями приобретения и оплаты недвижимого имущества, провести подготовительную работу по оформлению документов, необходимых для заключения договора; осуществить резервирование (временное бронирование) преимущественного права истца на заключение договора между сторонами в отношении недвижимого имущества, на выбранном объекте на срок с 04.04.2014 года по 11.04.2014 года; обеспечить подписание договора, в том числе предварительного договора, между истцом, либо третьим лицом и ответчиком в отношении указанного недвижимого имущества (п. 1.1.1. - 1.1.3). Денежные средства в размере *** руб. переданы внесены истцом в кассу 10.04.2014 года.
В этот же день истцом в кассу ответчика внесены наличные денежные средства в размере *** руб.
Довод истца об уплате денежных средств по предварительному договору, агентскому договору, договору поручения и в счет гарантийного обязательства, подтверждается материалами дела, не оспаривалось ответчиком и подтверждается фактом перечисления и возврата указанных денежных средств ответчиком.
Из п. 3 предварительного договора следует, что одним из оснований его заключения явился договор соинвестирования от 03.07.2013 года N ***, заключенный ответчиком с ОАО "Московский комбинат хлебопродуктов".
По указанному договору, ответчик обязался финансировать проектирование и строительство многоквартирного дома, путем внесения инвестиционного взноса в размере *** руб., рассчитанного исходя из стоимости одного квадратного метра площади каждой из квартир, входящих в данный дом.
В соответствие с приложением N 1 к договору соинвестирования, стоимость одного квадратного метра в квартире N ***, которую ответчик обязался передать истцу, составляет *** руб., а стоимость квартиры составляет *** руб.
В связи с неисполнением ответчиком принятых на себя обязательств по заключению основного договора купли-продажи в срок, предусмотренный п. 2.1. предварительного договора, В. 03.12.2015 года направила в адрес ответчика претензию, в которой потребовала заключить основной договор купли-продажи квартиры до 31.12.2015 г. и предоставить ей квартиру для ее фактического осмотра (л.д. 39 - 40).
В ответе на претензию от 14.12.2015 года ООО "НДВ - недвижимость для Вас" сообщило о продлении срока завершения строительства до 01 августа 2016 года и предложило подписать соглашение о продлении сроков по договору (л.д. 41).
Не согласившись с продлением срока предварительного договора В. 21.12.2015 г. направила претензию ответчику с требованиями, в десятидневный срок представить информацию о порядке расторжения предварительного договора, возврате уплаченных денежных средств и возмещения убытков (л.д. 43).
22.01.2016 г. в адрес ответчика В. направила претензию, в которой просила расторгнуть предварительный договор, вернуть внесенные ею денежные средства по предварительному договору, агентскому договору, по гарантийному обязательству и договору поручительства, выплатить проценты за пользование денежными средствами (л.д. 44 - 45).
По результатам рассмотрения заявления и претензии, от 09.02.2016 года сторонами достигнуто соглашение о расторжении договора поручения и ответчиком истцу переданы наличные денежные средства в размере *** руб.
12.05.2016 года, после предъявления иска в суд ответчиком на счет истца были перечислены денежные средства в размере *** руб., уплаченные по предварительному договору от 04.04.2014 года N ***, по акту приема-передачи 23.05.2016 года истцу переданы денежные средства в размере *** руб., уплаченные за выдачу гарантийного обязательства, денежные средства в размере *** руб., уплаченные по агентскому договору от 04.04.2014 года N ***.
Разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями ст. ст. 421, 422, 429, 431, 432 ГК РФ, ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, условиями заключенного сторонами предварительного договора, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Отказывая в удовлетворении требований истца в части взыскания процентов, предусмотренных ч. 2 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что между сторонами был заключен не договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, а предварительный договора, предметом которого является подготовка и заключение в последующем договора купли-продажи квартиры, следовательно, положения ч. 2 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к возникшим между сторонами правоотношениям не применяются, поскольку ООО "НДВ" не является застройщиком, а является инвестором строительства жилого дома, заключенный истцом предварительный договор в установленном законом порядке не оспаривался, требований, связанных с оспариванием предварительного договора, по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 3 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" истец не заявлял, а денежные средства внесенные истцом, в период с 11.04.2014 года по 12.05.2016 года находились на расчетном счете ответчика в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору и для строительства жилых помещений в многоквартирном доме, не привлекались.
Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, изложены в мотивировочной части решения, и оснований с ними не согласится, судебная коллегия не усматривает.
Довод в апелляционной жалобе о том, что к спорным правоотношениям применимы положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" со ссылкой на Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости действие, согласно которому положения вышеуказанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 1 апреля 2005 г., сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (в т.ч. заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве основан на неверном толковании норм права и положений, изложенных в обзоре.
В соответствии со ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи.
В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, в силу части 3 его статьи 4 названного ФЗ подлежат государственной регистрации начиная с вышеуказанной даты.
Согласно Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.
К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Применительно к рассмотрению судами гражданских дел, возникающих из таких отношений, сохраняют свою силу правовые позиции, изложенные в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утверждено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, опубликовано в "Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации", 2003, N 2).
Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
Федеральный закон от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которым рассматриваемая статья Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" была дополнена частями 2.1 и 2.2, вступил в силу (в данной части) 21 июня 2010 года.
Изучение судебной практики показало, что и после закрепления изложенных выше требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), связанному с возникновением у них права собственности на жилые помещения в таких домах (объектах недвижимости), которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, а также введения запрета, предусмотренного частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.
При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.
Однако, из материалов дела следует, что истцом с ответчиком, который не являлся застройщиком, был заключен предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи, пунктом 1.1. которого было предусмотрено, что настоящий договор является предварительным и заключается в соответствии со ст. 429, п. 2 ст. 455 ГК РФ и содержит существенные условия основного договора.
Пунктом 2.1. предварительного договора стороны обязались заключить основной договор в срок не позднее 31 декабря 2015 года, но не ранее даты регистрации продавцом своего права собственности на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и при условии завершения в полном объеме расчетов между сторонами в соответствии с п. п. 3.2., 3.3., 4.1. договора.
В направленных истцом адрес ответчика претензиях, В. просила заключить с ней основной договор купли-продажи (л.д. 39 - 40, 42 - 43), сообщить о порядке расторжения предварительного договора. Из изложенного следует, что до обращения в суд В. исходила из того, что заключенный ею с ответчиком договор является предварительным договором, а не договором участия в долевом строительстве.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что к возникшим между сторонами правоотношениям не подлежат применению положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" судебная коллегия находит обоснованным.
Учитывая, что положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не применяются, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований истца в части взыскания процентов, предусмотренных ч. 2 ст. 9 вышеназванного Федерального закона.
Утверждение о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал во взыскании штрафа и компенсации морального вреда, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку истцом были предъявлены требования, основанные на положениях ч. 2 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и в обоснование исковых требований истец, ссылался на то, что фактически сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, в удовлетворении которых, истцу было отказано. Не установив оснований для расторжения заключенного сторонами договора и возврата внесенных по предварительному договору денежных средств на основании ч. 1 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований истца о взыскании штрафа и компенсации морального вреда.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не взыскал с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в той части, в которой ответчиком были удовлетворены исковые требования после предъявления иска в суд, судебная коллегия находит заслуживающими внимание.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 1 от 21 января 2016 г. "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" при прекращении производства по делу ввиду отказа истца от иска в связи с добровольным удовлетворением его требований ответчиком после обращения истца в суд судебные издержки взыскиваются с ответчика (часть 1 статьи 101 ГПК РФ, часть 1 статьи 113 КАС РФ, статья 110 АПК РФ).
При этом следует иметь в виду, что отказ от иска является правом, а не обязанностью истца, поэтому возмещение судебных издержек истцу при указанных обстоятельствах не может быть поставлено в зависимость от заявления им отказа от иска. Следовательно, в случае добровольного удовлетворения исковых требований ответчиком после обращения истца в суд и принятия судебного решения по такому делу судебные издержки также подлежат взысканию с ответчика.
Учитывая, что требования истца о взыскании денежных сумм, уплаченных по предварительному договору, договору поручения, агентскому договору и в счет гарантийного обязательства были удовлетворены ответчиком после предъявления иска, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб.
Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.
Указанные в ст. 195 ГПК РФ и Постановлении Пленума Верховного Суда РФ в постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" предъявляемые к решению требования, судом первой инстанции при вынесении решения суда были соблюдены.
Нарушений норм процессуального законодательства, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, влекущих отмену решения, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 08 июня 2016 года в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании расходов по оплате государственной пошлины отменить.
Взыскать с ООО "НДВ - недвижимость для Вас" в пользу В. расходы по оплате госпошлины в размере *** руб.
В остальной части решение Никулинского районного суда г. Москвы от 08 июня 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)