Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 октября 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей Лящевского И.С., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыревой К.Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
МРО "Буддийский центр Алмазного Пути Традиции Карма Кагью г. Москвы"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 августа 2017 года
по делу N А40-63332/17, принятое судьей Щербак А.А. (50-551),
по иску МРО "Буддийский центр Алмазного Пути Традиции Карма Кагью г. Москвы" (ИНН 7707281711, ОГРН 1027739552059)
к Департамента городского имущества г. Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)
о взыскании задолженности по договору аренды
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Койбагаров А.Ш. по доверенности от 05.06.2017, Лаперашвили Д.В. по доверенности от 23.10.2017, Мардиросов И.А. по доверенности от 21.02.2017, Проворотова Т.В. по доверенности от 21.02.2017;
- от ответчика: Кастальская Г.С. по доверенности от 09.01.2017;
- установил:
Местная религиозная организация "Буддийский центр Алмазного Пути Традиции Карма Кагью г. Москвы" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об обязании ответчика зачесть в счет арендной платы по договору N 01-0050/12 от 20 июля 2012 года расходы истца на производство капитального ремонта арендованного нежилого помещения в сумме 5 667 541 руб. 45 коп.
Иск заявлен на основании ст. ст. 309, 616 ГК РФ и мотивирован отказом ответчика в произведении зачета расходов на капитальный ремонт в счет арендной платы по договору аренды.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.08.2017 г. в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 18.08.2017 г. отменить, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает на то, что выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для зачета стоимости ремонтных работ в связи с несогласованием указанных обстоятельств с ответчиком ошибочны. На необходимость проведения капитального ремонта указано в акте приема-передачи спорных помещений. Суд первой инстанции неверно указал на то, что проведенные истцом работы относятся к текущему ремонту и неотделимым улучшениям.
Представители истца в судебном заседании настаивали на требованиях, изложенных в апелляционной жалобе.
Представитель ответчика против удовлетворения требований апелляционной жалобы возражал, считает, что решение суда первой инстанции по существу спора вынесено без нарушений норм материального и процессуального права, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.08.2017 г. следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
При этом суд исходил из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 20 июля 2012 года между МРО "Буддийский центр Алмазного Пути Традиции Карма Кагью города Москвы" и Департаментом имущества города Москвы (в настоящее время -Департаментом городского имущества города Москвы) был заключен договор N 01-00050/12. В соответствии с условиями данного договора, Истцу было передано в аренду нежилое помещение II площадью 118,6 кв. м, находящееся в подвальном этаже здания, расположенного по адресу: г. Москва, Петровский бульвар, д. 17/1 на срок до 20 мая 2017 года.
Передача имущества подтверждается актом приема-передачи от 23 июля 2012 года. Стороны в акте приема-передачи отметили, что техническое состояние на момент приема является неудовлетворительным, требуется проведение капитального ремонта.
Согласно п. 5.4.12 договора аренды арендатор обязан за свой счет осуществлять текущий ремонт объекта аренды. Самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.
Обращением от 16.10.2012 исх. N 118 истец уведомил Департамент о невозможности эксплуатировать спорное помещение и использовать его под уставные цели, в связи с чем, просил Департамент не начислять и не взимать с него арендную плату до окончания капитального ремонта и ввода помещения в эксплуатацию.
Обращениями от 22.10.2014 исх. N 111-8 и от 11.12.2014 исх. N 113 истец уведомил Департамент о том, что им в одностороннем порядке без получения предварительного согласования с Департаментом (арендодателем) произведен ремонт спорного помещения на основании договора строительного подряда от 19.12.2013 N 2/2013 (далее - договор подряда), заключенного между истцом и ЗАО "Статом".
Истец самостоятельно произвел капитальный ремонт арендованного имущества. С этой целью, 19 декабря 2013 года был заключен договор строительного подряда N 2/2013 с ЗАО "СТАТОМ" на проведение капитального ремонта нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Петровский бульвар, д. 17/1, помещение II.
Таким образом, апелляционная коллегия считает, что судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что согласование проведения капитального ремонта Местной религиозной организацией "Буддийский центр Алмазного Пути Школы Карма Кагью города Москвы" с Департаментом не проводилось, поскольку данный факт подтвержден материалами дела (перепиской сторон), ввиду чего доводы апелляционной жалобы в данной части не принимаются апелляционным судом.
В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Вместе с тем, соответствии с п. 3.3.1.17 Положения "Об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы", утвержденного Постановлением Правительства Москва от 29.06.2010 N 540-ПП, в целях стимулирования участия арендаторов в проведении с согласия арендодателя капитального ремонта арендуемых нежилых помещений, за исключением объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, на период проведения капитального ремонта арендуемого нежилого помещения (не более одного года) и на период окупаемости произведенных затрат (не более трех лет) устанавливается минимальная ставка арендной платы, утвержденная Правительством Москвы в установленном порядке. В случае если в соответствии с договором аренды арендатору уже установлена минимальная ставка арендной платы, то на период проведения капитального ремонта арендуемого нежилого помещения (не более одного года) и на период окупаемости произведенных затрат (не более трех лет) устанавливается ставка арендной платы в размере 1 рубля за 1 кв. м в год.
В указанных случаях зачет затрат на проведение капитального ремонта арендуемого нежилого помещения в оплату арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору аренды и производится исходя из величины рыночной ставки арендной платы за пользование арендуемым нежилым помещением.
Затраты арендатора на проведение капитального ремонта должны подтверждаться сметой, которая должна пройти экспертизу в соответствующем уполномоченном органе (организации).
Следовательно, вышеназванным нормативным актом (Постановлением Правительства города Москвы N 540-ПП) установлена не только обязанность согласовать капитальный ремонт с арендодателем (собственником), но и сам соблюсти порядок такого согласования - посредством заключения сторонами дополнительного соглашения к договору аренды подлежащего ремонту объекта недвижимости.
Доводы истца о том, что судом первой инстанции ошибочно сделан вывод о том, что произведенные истцом работы являются неотделимыми улучшениями и относятся к текущему ремонту также не принимаются апелляционным судом в связи с нижеследующим.
В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Согласно п. 5.4.12 договора аренды арендатор обязан за свой счет осуществлять текущий ремонт объекта аренды. Самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.
По результатам исследования судом первой инстанции имеющихся в деле доказательств (Смета на выполнение строительных работ), актов приемки выполненных работ (ф. N КС-2) N 1 от 30.09.2014 и N 2 от 20.10.2014, судом сделан вывод о том, что истцом были произведены работы по замене имевшихся в спорном помещении покрытий на новые, улучшенного качества.
Апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, ввиду того, что они подтверждаются материалами дела.
Учитывая совокупность установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции о неправомерности заявленных исковых требований.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 августа 2017 года по делу N А40-63332/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.10.2017 N 09АП-47494/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-63332/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 октября 2017 г. N 09АП-47494/2017-ГК
Дело N А40-63332/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 октября 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей Лящевского И.С., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыревой К.Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
МРО "Буддийский центр Алмазного Пути Традиции Карма Кагью г. Москвы"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 августа 2017 года
по делу N А40-63332/17, принятое судьей Щербак А.А. (50-551),
по иску МРО "Буддийский центр Алмазного Пути Традиции Карма Кагью г. Москвы" (ИНН 7707281711, ОГРН 1027739552059)
к Департамента городского имущества г. Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)
о взыскании задолженности по договору аренды
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Койбагаров А.Ш. по доверенности от 05.06.2017, Лаперашвили Д.В. по доверенности от 23.10.2017, Мардиросов И.А. по доверенности от 21.02.2017, Проворотова Т.В. по доверенности от 21.02.2017;
- от ответчика: Кастальская Г.С. по доверенности от 09.01.2017;
- установил:
Местная религиозная организация "Буддийский центр Алмазного Пути Традиции Карма Кагью г. Москвы" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об обязании ответчика зачесть в счет арендной платы по договору N 01-0050/12 от 20 июля 2012 года расходы истца на производство капитального ремонта арендованного нежилого помещения в сумме 5 667 541 руб. 45 коп.
Иск заявлен на основании ст. ст. 309, 616 ГК РФ и мотивирован отказом ответчика в произведении зачета расходов на капитальный ремонт в счет арендной платы по договору аренды.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.08.2017 г. в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 18.08.2017 г. отменить, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает на то, что выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для зачета стоимости ремонтных работ в связи с несогласованием указанных обстоятельств с ответчиком ошибочны. На необходимость проведения капитального ремонта указано в акте приема-передачи спорных помещений. Суд первой инстанции неверно указал на то, что проведенные истцом работы относятся к текущему ремонту и неотделимым улучшениям.
Представители истца в судебном заседании настаивали на требованиях, изложенных в апелляционной жалобе.
Представитель ответчика против удовлетворения требований апелляционной жалобы возражал, считает, что решение суда первой инстанции по существу спора вынесено без нарушений норм материального и процессуального права, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.08.2017 г. следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
При этом суд исходил из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 20 июля 2012 года между МРО "Буддийский центр Алмазного Пути Традиции Карма Кагью города Москвы" и Департаментом имущества города Москвы (в настоящее время -Департаментом городского имущества города Москвы) был заключен договор N 01-00050/12. В соответствии с условиями данного договора, Истцу было передано в аренду нежилое помещение II площадью 118,6 кв. м, находящееся в подвальном этаже здания, расположенного по адресу: г. Москва, Петровский бульвар, д. 17/1 на срок до 20 мая 2017 года.
Передача имущества подтверждается актом приема-передачи от 23 июля 2012 года. Стороны в акте приема-передачи отметили, что техническое состояние на момент приема является неудовлетворительным, требуется проведение капитального ремонта.
Согласно п. 5.4.12 договора аренды арендатор обязан за свой счет осуществлять текущий ремонт объекта аренды. Самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.
Обращением от 16.10.2012 исх. N 118 истец уведомил Департамент о невозможности эксплуатировать спорное помещение и использовать его под уставные цели, в связи с чем, просил Департамент не начислять и не взимать с него арендную плату до окончания капитального ремонта и ввода помещения в эксплуатацию.
Обращениями от 22.10.2014 исх. N 111-8 и от 11.12.2014 исх. N 113 истец уведомил Департамент о том, что им в одностороннем порядке без получения предварительного согласования с Департаментом (арендодателем) произведен ремонт спорного помещения на основании договора строительного подряда от 19.12.2013 N 2/2013 (далее - договор подряда), заключенного между истцом и ЗАО "Статом".
Истец самостоятельно произвел капитальный ремонт арендованного имущества. С этой целью, 19 декабря 2013 года был заключен договор строительного подряда N 2/2013 с ЗАО "СТАТОМ" на проведение капитального ремонта нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Петровский бульвар, д. 17/1, помещение II.
Таким образом, апелляционная коллегия считает, что судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что согласование проведения капитального ремонта Местной религиозной организацией "Буддийский центр Алмазного Пути Школы Карма Кагью города Москвы" с Департаментом не проводилось, поскольку данный факт подтвержден материалами дела (перепиской сторон), ввиду чего доводы апелляционной жалобы в данной части не принимаются апелляционным судом.
В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Вместе с тем, соответствии с п. 3.3.1.17 Положения "Об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы", утвержденного Постановлением Правительства Москва от 29.06.2010 N 540-ПП, в целях стимулирования участия арендаторов в проведении с согласия арендодателя капитального ремонта арендуемых нежилых помещений, за исключением объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, на период проведения капитального ремонта арендуемого нежилого помещения (не более одного года) и на период окупаемости произведенных затрат (не более трех лет) устанавливается минимальная ставка арендной платы, утвержденная Правительством Москвы в установленном порядке. В случае если в соответствии с договором аренды арендатору уже установлена минимальная ставка арендной платы, то на период проведения капитального ремонта арендуемого нежилого помещения (не более одного года) и на период окупаемости произведенных затрат (не более трех лет) устанавливается ставка арендной платы в размере 1 рубля за 1 кв. м в год.
В указанных случаях зачет затрат на проведение капитального ремонта арендуемого нежилого помещения в оплату арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору аренды и производится исходя из величины рыночной ставки арендной платы за пользование арендуемым нежилым помещением.
Затраты арендатора на проведение капитального ремонта должны подтверждаться сметой, которая должна пройти экспертизу в соответствующем уполномоченном органе (организации).
Следовательно, вышеназванным нормативным актом (Постановлением Правительства города Москвы N 540-ПП) установлена не только обязанность согласовать капитальный ремонт с арендодателем (собственником), но и сам соблюсти порядок такого согласования - посредством заключения сторонами дополнительного соглашения к договору аренды подлежащего ремонту объекта недвижимости.
Доводы истца о том, что судом первой инстанции ошибочно сделан вывод о том, что произведенные истцом работы являются неотделимыми улучшениями и относятся к текущему ремонту также не принимаются апелляционным судом в связи с нижеследующим.
В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Согласно п. 5.4.12 договора аренды арендатор обязан за свой счет осуществлять текущий ремонт объекта аренды. Самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.
По результатам исследования судом первой инстанции имеющихся в деле доказательств (Смета на выполнение строительных работ), актов приемки выполненных работ (ф. N КС-2) N 1 от 30.09.2014 и N 2 от 20.10.2014, судом сделан вывод о том, что истцом были произведены работы по замене имевшихся в спорном помещении покрытий на новые, улучшенного качества.
Апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, ввиду того, что они подтверждаются материалами дела.
Учитывая совокупность установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции о неправомерности заявленных исковых требований.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 августа 2017 года по делу N А40-63332/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
Т.Я.СУМАРОКОВА
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
Т.Я.СУМАРОКОВА
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)