Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец считает, что ответчик умышленно уклоняется от государственной регистрации договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кармашев В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Расторгуевой Н.С.
судей Леоновой С.В. и Зениной Л.С.
при секретаре С.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Леоновой С.В.,
дело по апелляционной жалобе истца А. на решение Троицкого районного суда города Москвы от 06 апреля 2015 г., которым постановлено:
исковые требования А. к ООО "Старкос-А" о регистрации договора участия в долевом строительстве - оставить без удовлетворения.
Истец А. обратился в суд с иском к ответчику ООО "Старкос-А" о регистрации заключенного... года между сторонами договора участия в долевом строительстве N..., указывая в обоснование заявленных требований, что.. года между А. и ООО ".." был заключен договор N... о долевом участии в инвестировании строительства, жилого дома по строительному адресу: ..., который был зарегистрирован в Комитете по управлению имуществом города Троицка Московской области.., регистрационный N... По окончании строительства истец должен был получить в собственность 2-комнатную квартиру площадью 63,44 кв. м, секция.., этаж.., N на площадке... Денежные средства по договору истцом были оплачены в размере.. рублей из расчета.. рублей за 1 кв. м. Согласно дополнительному соглашению N 1 от.. об уступке прав и обязанностей инвестора по инвестиционному контракту от.. N.. обязанности ООО ".." перед третьими лицами в рамках заключенных договоров были переданы ООО "...", которое, таким образом, стало новым инвестором... года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве N.., при этом денежные средства, оплаченные истцом по договору с ООО ".." были учтены новым инвестором, оплата в полном объеме была ответчиком подтверждена... года сторонами договор участия в долевом строительстве N.. от.. был, передан на государственную регистрацию, которая по разным причинам была приостановлена с.. по.. и с.. по... В настоящее время не имеется каких-либо правовых препятствий в регистрации заключенного сторонами договора, однако ООО "Старкос-А" с июля 2014 года уклоняется от регистрации договора N.. от..... года истцом в адрес ООО "Старкос-А" было направлено письменное уведомление о готовности предоставления документов для государственной регистрации. Ответчику было предложено подать заявления на государственную регистрацию договора в удобное для ООО "Старкос-А" время. Ответа на данное уведомление от ответчика получено не было... года в адрес ООО "Старкос-А" истцом была направлена телеграмма с просьбой явиться в отдел регистрации прав на недвижимость по Новомосковскому и Троицкому административным округам г. Москвы.. года в часы приема с 08:00 до 15:00 для подачи заявлений о государственной регистрации, договора, однако представитель ответчика в регистрирующий орган в названное время не явился. Истец считает, что ответчик умышленно уклоняется от государственной регистрации договора.
Истец А. и его представитель в судебное заседание суда первой инстанции явились, исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика ООО "Старкос-А" в судебное заседание суда первой инстанции явился, возражал против удовлетворения исковых требований.
Представитель третьего лица "Москомстройинвест" в судебное заседание суда первой инстанции явился, полагал исковые требования подлежащими удовлетворению в случае их соответствия требованиям закона.
Представитель третьего лица Администрации г.о. Троицк в городе Москве в судебное заседание суда первой инстанции не явился, представил суду заявление о рассмотрении дела без его участия, в котором просил суд в удовлетворении исковых требований отказать,
Представители третьих лиц Департамента развития новых территорий города Москвы, Министерства строительного комплекса Московской области, ООО "Десна", ФГБУ ФКП Росреестра по Москве в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о месте и времени дела были извещены надлежащим образом.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого, просил истец А. по доводам апелляционной жалобы.
Апелляционным определением Московского городского суда от 02 октября 2015 г. указанное решение суда было оставлено без изменения, апелляционная жалоба А. без удовлетворения.
А., не согласившись с постановленными решением Троицкого районного суда г. Москвы от 06 апреля 2015 г., апелляционным определением Московского городского суда от 02 октября 2015 г. подал кассационную жалобу.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июня 2016 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02 октября 2015 года было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились представители третьих лиц ФГБУ ФКП Росреестра по Москве, ООО "Десна", Администрации г. Троицк, "Москомстройинвест", Департамента развития новых территорий г. Москвы, Министерства строительства комплекса Московской области, извещены, причины неявки не обосновали, в связи с чем, судебная коллегия посчитала возможным разрешить спор в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца А. по доверенности П., поддержавшей доводы жалобы, представителя ответчика ООО "Старкос-А" по доверенности К., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения с постановлением нового решения по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Судебная коллегия приходит к выводу, что приведенные требования правовых норм судом первой инстанции выполнены не были.
В силу ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются, в числе других:
- несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
- нарушение или неправильное применение норм материального права.
Такие нарушения по делу судом первой инстанции при вынесении решения были допущены.
Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, .. году между А. и ООО "Десна" был заключен договор N... о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома по строительному адресу: .., который был зарегистрирован в Комитете по управлению имуществом города Троицка Московской области.., рег. N....
По окончании строительства истец должен был получить в собственность 2-комнатную квартиру площадью 63,44 кв. м, секция.., этаж.., N на площадке... Договор N.. о долевом участии в инвестировании строительства заключен на основании инвестиционного контракта N... на строительство объекта недвижимости жилого назначения на территории г. Троицка Московской области от...
Согласно дополнительному соглашению N.. от.. об уступке прав и обязанностей инвестора по инвестиционному контракту от.. N.. обязанности ООО ".." перед третьими лицами в рамках заключенных договоров были переданы ООО "Старкос-А".
..года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве N...
..года договор участия в долевом строительстве N.. от.. был передан на государственную регистрацию.
С.. года по.. года государственная регистрация договора была приостановлена в связи с наличием информации об аресте объекта недвижимости, наложенном определением Подольского городского суда Московской области от.. года.
С.. года по.. года государственная регистрация договора была приостановлена на основании заявления Н., действовавшего от имени ООО "Старкос-А".
..года сторонам Управлением Росреестра по Московской области было направлено сообщение об отказе в государственной регистрации договора.
Определением Подольского городского суда от 02.03.2012 года меры по обеспечению иска в виде запрета совершать какие-либо действия, связанные с отчуждением, обременением, распоряжением частью жилого дома в виде спорной квартиры, были отменены.
..года Н., действовавшим от имени ООО "Старкос-А", в Управление Росреестра по Москве было подано заявление о возобновлении государственной регистрации N... от.. года.
..года А. в адрес ООО "Старкос-А" было направлено письменное уведомление о готовности предоставления документов для государственной регистрации.
..года А. в адрес ООО "Старкос-А" была направлена телеграмма с просьбой явиться.. в часы приема с 08:00 до 15:00 в УФРС г. Троицка для регистрации договора участия в долевом строительстве N.. от.. года.
Между тем, ответчик на регистрацию договора участия в долевом строительстве N.. от.. года не явился.
Из материалов дела также следует, что решением Троицкого районного суда г. Москвы от 19 декабря 2013 года по гражданскому делу N.. исковые требования А. к ООО "Старкос-А", ООО "Десна" о признании участником долевого строительства, обязании заключить договор о переводе обязательств были оставлены без удовлетворения.
Данное решение апелляционным определением Московского городского суда от 02.07.2014 г. было изменено, из мотивировочной части решения был исключен вывод суда, о том, что не имеется оснований полагать, что денежные средства, внесенные А. в счет исполнения обязательств по договору о долевом участии, фактически были использованы для строительства жилого дома, и что у ООО "Десна" возникло право на какую-либо долю площадей дома, в остальной части решение было оставлено без изменения и вступило в законную силу 02.07.2014 г.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что отсутствуют правовые основания, предусмотренные п. 2 ст. 165 ГК РФ для регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного между А. и ООО "Старкос-А", поскольку истец не представил доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных требований.
При этом, суд первой инстанции исходил из того, что договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома заключенный между А. и ООО "Десна".. г. требованиям закона не отвечает, поскольку не прошел государственную регистрацию, ввиду чего не может считаться заключенным, кроме этого суд указал, что решением Троицкого районного суда г. Москвы от 19.12.2013 г. было установлено, что ООО "Десна" не выполнило своих обязательств по инвестиционному контракту от.. г. N.. в отношении спорной квартиры, и у ООО "Десна" не возникло права на спорный объект долевого участия.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда по следующим основаниям.
В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В силу части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только установленными данной статьей способами, в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 3 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В силу п. 2 ст. 25.1 ФЗ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
В соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии иных препятствий для ее государственной регистрации.
В подтверждение заявленных требований истцом представлен письменный договор участия в долевом строительстве N.., заключенный.. г. между ним и ООО "Старкос-А" в отношении объекта недвижимости: 2-комнатной квартиры площадью 63,44 кв. м, секция.., этаж.., N на площадке.. в жилом доме, расположенном по строительному адресу: ....
Основанием для заключения данного договора послужили - инвестиционный контракт N.. на строительство объекта недвижимости жилого назначения на территории г. Троицка Московской области от.. г., дополнительное соглашение N.. от.. г. о переводе прав и обязанностей инвестора по инвестиционному контракту от.. г. N.. с ООО "Десна" на ООО "Старкос-А" перед третьими лицами в рамках заключенных договоров; договор N.. о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: ..., строительный номер.., заключенный... г. между ООО "Десна" и А.
Пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Как следует из содержания договора от 29 октября 2010 г., стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.
Материалами дела также подтверждается, что истец неоднократно направлял ответчику предложения о регистрации вышеназванного договора, однако от регистрации ответчик уклоняется, до настоящего времени договор не зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 38, 78).
Указанные обстоятельства являлись юридически значимыми для правильного разрешения спора, однако суд первой инстанции не дал им должной правовой оценки.
Помимо этого, суд первой инстанции положил в основу решения об отклонении иска обстоятельства, которые не являются юридически значимыми для разрешения настоящего спора.
Представитель ответчика ООО "Старкос-А" в суде апелляционной инстанции в обоснование возражений против апелляционной жалобы А. ссылался на отсутствие доказательств исполнения истцом своих обязательств по оплате в соответствии с условиями договора от 29 октября 2010 г.
Между тем в силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Тогда как из буквального толкования пункта 6.3 подписанного сторонами договора от.. г., следует, что на момент его подписания денежные средства в размере... руб. внесены участником долевого строительства полностью по договору N... от.. г. и инвестор-застройщик претензий по внесению денежных средств не имеет (л.д. 26).
Кроме того, факт оплаты истцом объекта долевого строительства в названном размере ответчиком не опровергался при рассмотрении иного гражданского дела с участием тех же сторон (л.д. 45, 64, 80, 85, 113 - 116, 172, 183 - 186, 217 - 219, 227 - 228, 237 - 238).
Наличие у истца копии квитанции о внесении.. руб. по договору о долевом участии в строительстве вместо оригинала, как указывал истец, объясняется тем, что оригинал платежного поручения был передан ООО "Старкос-А" (л.д. 238).
В заседании судебной коллегии представитель истца подтвердила указанные обстоятельства, тогда как представитель ответчика ООО "Старкос-А" не представил достаточные и достоверные доказательства в опровержение указанных доводов истца.
В свою очередь, судебная коллегия обращает внимание, что в решении Троицкого районного суда г. Москвы от 19 декабря 2013 года по гражданскому делу N.. по иску А. к ООО "Старкос-А", ООО "Десна" о признании участником долевого строительства, обязании заключить договор о переводе обязательств и в апелляционном определении Московского городского суда от 02.07.2014 г. которые являются преюдициальными по отношению к настоящему спору в силу ст. 61 ГПК РФ было установлено, что договор N.. от.. г. с ООО "Десна" был заключен и исполнен А., в том числе в части оплаты спорного жилого помещения, при этом ни ООО "Десна", ни ООО "Старкос-А" в ходе рассмотрения указанного дела не подвергали сомнению наличие у них обязательств передать истцу спорный объект недвижимости.
Кроме этого, при разрешении спора при установленных обстоятельствах по делу, суд не учел закрепленную в п. 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) правовую позицию о том, что положения законодательства, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Таким образом, судом первой инстанции неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, что в соответствии с п. п. 1, 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения в апелляционном порядке.
В силу п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Установив, что ООО "Старкос-А", как сторона договора долевого участия в строительстве, не исполняет свою обязанность по регистрации договора участия в долевом строительстве N.., заключенного.. г. между сторонами в нарушение положений п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", судебная коллегия полагает, что требования истца о регистрации указанного договора основаны на законе.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований А. к ООО "Старкос-А" о регистрации договора участия в долевом строительстве N.., заключенного.. г. между сторонами.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 199 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Троицкого районного суда города Москвы от 06 апреля 2015 г. отменить.
Постановить новое решение.
Исковые требования А. к ООО "Старкос-А" о регистрации договора участия в долевом строительстве - удовлетворить.
Произвести регистрацию в Управлении Росреестра г. Москвы договора участия в долевом строительстве N.., заключенного.. г. между А. и ООО "Старкос-А".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 12.08.2016 ПО ДЕЛУ N 33-29236/2016
Требование: О регистрации договора участия в долевом строительстве.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец считает, что ответчик умышленно уклоняется от государственной регистрации договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 августа 2016 г. по делу N 33-29236\\16
Судья Кармашев В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Расторгуевой Н.С.
судей Леоновой С.В. и Зениной Л.С.
при секретаре С.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Леоновой С.В.,
дело по апелляционной жалобе истца А. на решение Троицкого районного суда города Москвы от 06 апреля 2015 г., которым постановлено:
исковые требования А. к ООО "Старкос-А" о регистрации договора участия в долевом строительстве - оставить без удовлетворения.
установила:
Истец А. обратился в суд с иском к ответчику ООО "Старкос-А" о регистрации заключенного... года между сторонами договора участия в долевом строительстве N..., указывая в обоснование заявленных требований, что.. года между А. и ООО ".." был заключен договор N... о долевом участии в инвестировании строительства, жилого дома по строительному адресу: ..., который был зарегистрирован в Комитете по управлению имуществом города Троицка Московской области.., регистрационный N... По окончании строительства истец должен был получить в собственность 2-комнатную квартиру площадью 63,44 кв. м, секция.., этаж.., N на площадке... Денежные средства по договору истцом были оплачены в размере.. рублей из расчета.. рублей за 1 кв. м. Согласно дополнительному соглашению N 1 от.. об уступке прав и обязанностей инвестора по инвестиционному контракту от.. N.. обязанности ООО ".." перед третьими лицами в рамках заключенных договоров были переданы ООО "...", которое, таким образом, стало новым инвестором... года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве N.., при этом денежные средства, оплаченные истцом по договору с ООО ".." были учтены новым инвестором, оплата в полном объеме была ответчиком подтверждена... года сторонами договор участия в долевом строительстве N.. от.. был, передан на государственную регистрацию, которая по разным причинам была приостановлена с.. по.. и с.. по... В настоящее время не имеется каких-либо правовых препятствий в регистрации заключенного сторонами договора, однако ООО "Старкос-А" с июля 2014 года уклоняется от регистрации договора N.. от..... года истцом в адрес ООО "Старкос-А" было направлено письменное уведомление о готовности предоставления документов для государственной регистрации. Ответчику было предложено подать заявления на государственную регистрацию договора в удобное для ООО "Старкос-А" время. Ответа на данное уведомление от ответчика получено не было... года в адрес ООО "Старкос-А" истцом была направлена телеграмма с просьбой явиться в отдел регистрации прав на недвижимость по Новомосковскому и Троицкому административным округам г. Москвы.. года в часы приема с 08:00 до 15:00 для подачи заявлений о государственной регистрации, договора, однако представитель ответчика в регистрирующий орган в названное время не явился. Истец считает, что ответчик умышленно уклоняется от государственной регистрации договора.
Истец А. и его представитель в судебное заседание суда первой инстанции явились, исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика ООО "Старкос-А" в судебное заседание суда первой инстанции явился, возражал против удовлетворения исковых требований.
Представитель третьего лица "Москомстройинвест" в судебное заседание суда первой инстанции явился, полагал исковые требования подлежащими удовлетворению в случае их соответствия требованиям закона.
Представитель третьего лица Администрации г.о. Троицк в городе Москве в судебное заседание суда первой инстанции не явился, представил суду заявление о рассмотрении дела без его участия, в котором просил суд в удовлетворении исковых требований отказать,
Представители третьих лиц Департамента развития новых территорий города Москвы, Министерства строительного комплекса Московской области, ООО "Десна", ФГБУ ФКП Росреестра по Москве в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о месте и времени дела были извещены надлежащим образом.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого, просил истец А. по доводам апелляционной жалобы.
Апелляционным определением Московского городского суда от 02 октября 2015 г. указанное решение суда было оставлено без изменения, апелляционная жалоба А. без удовлетворения.
А., не согласившись с постановленными решением Троицкого районного суда г. Москвы от 06 апреля 2015 г., апелляционным определением Московского городского суда от 02 октября 2015 г. подал кассационную жалобу.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июня 2016 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02 октября 2015 года было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились представители третьих лиц ФГБУ ФКП Росреестра по Москве, ООО "Десна", Администрации г. Троицк, "Москомстройинвест", Департамента развития новых территорий г. Москвы, Министерства строительства комплекса Московской области, извещены, причины неявки не обосновали, в связи с чем, судебная коллегия посчитала возможным разрешить спор в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца А. по доверенности П., поддержавшей доводы жалобы, представителя ответчика ООО "Старкос-А" по доверенности К., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения с постановлением нового решения по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Судебная коллегия приходит к выводу, что приведенные требования правовых норм судом первой инстанции выполнены не были.
В силу ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются, в числе других:
- несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
- нарушение или неправильное применение норм материального права.
Такие нарушения по делу судом первой инстанции при вынесении решения были допущены.
Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, .. году между А. и ООО "Десна" был заключен договор N... о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома по строительному адресу: .., который был зарегистрирован в Комитете по управлению имуществом города Троицка Московской области.., рег. N....
По окончании строительства истец должен был получить в собственность 2-комнатную квартиру площадью 63,44 кв. м, секция.., этаж.., N на площадке... Договор N.. о долевом участии в инвестировании строительства заключен на основании инвестиционного контракта N... на строительство объекта недвижимости жилого назначения на территории г. Троицка Московской области от...
Согласно дополнительному соглашению N.. от.. об уступке прав и обязанностей инвестора по инвестиционному контракту от.. N.. обязанности ООО ".." перед третьими лицами в рамках заключенных договоров были переданы ООО "Старкос-А".
..года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве N...
..года договор участия в долевом строительстве N.. от.. был передан на государственную регистрацию.
С.. года по.. года государственная регистрация договора была приостановлена в связи с наличием информации об аресте объекта недвижимости, наложенном определением Подольского городского суда Московской области от.. года.
С.. года по.. года государственная регистрация договора была приостановлена на основании заявления Н., действовавшего от имени ООО "Старкос-А".
..года сторонам Управлением Росреестра по Московской области было направлено сообщение об отказе в государственной регистрации договора.
Определением Подольского городского суда от 02.03.2012 года меры по обеспечению иска в виде запрета совершать какие-либо действия, связанные с отчуждением, обременением, распоряжением частью жилого дома в виде спорной квартиры, были отменены.
..года Н., действовавшим от имени ООО "Старкос-А", в Управление Росреестра по Москве было подано заявление о возобновлении государственной регистрации N... от.. года.
..года А. в адрес ООО "Старкос-А" было направлено письменное уведомление о готовности предоставления документов для государственной регистрации.
..года А. в адрес ООО "Старкос-А" была направлена телеграмма с просьбой явиться.. в часы приема с 08:00 до 15:00 в УФРС г. Троицка для регистрации договора участия в долевом строительстве N.. от.. года.
Между тем, ответчик на регистрацию договора участия в долевом строительстве N.. от.. года не явился.
Из материалов дела также следует, что решением Троицкого районного суда г. Москвы от 19 декабря 2013 года по гражданскому делу N.. исковые требования А. к ООО "Старкос-А", ООО "Десна" о признании участником долевого строительства, обязании заключить договор о переводе обязательств были оставлены без удовлетворения.
Данное решение апелляционным определением Московского городского суда от 02.07.2014 г. было изменено, из мотивировочной части решения был исключен вывод суда, о том, что не имеется оснований полагать, что денежные средства, внесенные А. в счет исполнения обязательств по договору о долевом участии, фактически были использованы для строительства жилого дома, и что у ООО "Десна" возникло право на какую-либо долю площадей дома, в остальной части решение было оставлено без изменения и вступило в законную силу 02.07.2014 г.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что отсутствуют правовые основания, предусмотренные п. 2 ст. 165 ГК РФ для регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного между А. и ООО "Старкос-А", поскольку истец не представил доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных требований.
При этом, суд первой инстанции исходил из того, что договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома заключенный между А. и ООО "Десна".. г. требованиям закона не отвечает, поскольку не прошел государственную регистрацию, ввиду чего не может считаться заключенным, кроме этого суд указал, что решением Троицкого районного суда г. Москвы от 19.12.2013 г. было установлено, что ООО "Десна" не выполнило своих обязательств по инвестиционному контракту от.. г. N.. в отношении спорной квартиры, и у ООО "Десна" не возникло права на спорный объект долевого участия.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда по следующим основаниям.
В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В силу части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только установленными данной статьей способами, в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 3 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В силу п. 2 ст. 25.1 ФЗ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
В соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии иных препятствий для ее государственной регистрации.
В подтверждение заявленных требований истцом представлен письменный договор участия в долевом строительстве N.., заключенный.. г. между ним и ООО "Старкос-А" в отношении объекта недвижимости: 2-комнатной квартиры площадью 63,44 кв. м, секция.., этаж.., N на площадке.. в жилом доме, расположенном по строительному адресу: ....
Основанием для заключения данного договора послужили - инвестиционный контракт N.. на строительство объекта недвижимости жилого назначения на территории г. Троицка Московской области от.. г., дополнительное соглашение N.. от.. г. о переводе прав и обязанностей инвестора по инвестиционному контракту от.. г. N.. с ООО "Десна" на ООО "Старкос-А" перед третьими лицами в рамках заключенных договоров; договор N.. о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: ..., строительный номер.., заключенный... г. между ООО "Десна" и А.
Пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Как следует из содержания договора от 29 октября 2010 г., стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.
Материалами дела также подтверждается, что истец неоднократно направлял ответчику предложения о регистрации вышеназванного договора, однако от регистрации ответчик уклоняется, до настоящего времени договор не зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 38, 78).
Указанные обстоятельства являлись юридически значимыми для правильного разрешения спора, однако суд первой инстанции не дал им должной правовой оценки.
Помимо этого, суд первой инстанции положил в основу решения об отклонении иска обстоятельства, которые не являются юридически значимыми для разрешения настоящего спора.
Представитель ответчика ООО "Старкос-А" в суде апелляционной инстанции в обоснование возражений против апелляционной жалобы А. ссылался на отсутствие доказательств исполнения истцом своих обязательств по оплате в соответствии с условиями договора от 29 октября 2010 г.
Между тем в силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Тогда как из буквального толкования пункта 6.3 подписанного сторонами договора от.. г., следует, что на момент его подписания денежные средства в размере... руб. внесены участником долевого строительства полностью по договору N... от.. г. и инвестор-застройщик претензий по внесению денежных средств не имеет (л.д. 26).
Кроме того, факт оплаты истцом объекта долевого строительства в названном размере ответчиком не опровергался при рассмотрении иного гражданского дела с участием тех же сторон (л.д. 45, 64, 80, 85, 113 - 116, 172, 183 - 186, 217 - 219, 227 - 228, 237 - 238).
Наличие у истца копии квитанции о внесении.. руб. по договору о долевом участии в строительстве вместо оригинала, как указывал истец, объясняется тем, что оригинал платежного поручения был передан ООО "Старкос-А" (л.д. 238).
В заседании судебной коллегии представитель истца подтвердила указанные обстоятельства, тогда как представитель ответчика ООО "Старкос-А" не представил достаточные и достоверные доказательства в опровержение указанных доводов истца.
В свою очередь, судебная коллегия обращает внимание, что в решении Троицкого районного суда г. Москвы от 19 декабря 2013 года по гражданскому делу N.. по иску А. к ООО "Старкос-А", ООО "Десна" о признании участником долевого строительства, обязании заключить договор о переводе обязательств и в апелляционном определении Московского городского суда от 02.07.2014 г. которые являются преюдициальными по отношению к настоящему спору в силу ст. 61 ГПК РФ было установлено, что договор N.. от.. г. с ООО "Десна" был заключен и исполнен А., в том числе в части оплаты спорного жилого помещения, при этом ни ООО "Десна", ни ООО "Старкос-А" в ходе рассмотрения указанного дела не подвергали сомнению наличие у них обязательств передать истцу спорный объект недвижимости.
Кроме этого, при разрешении спора при установленных обстоятельствах по делу, суд не учел закрепленную в п. 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) правовую позицию о том, что положения законодательства, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Таким образом, судом первой инстанции неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, что в соответствии с п. п. 1, 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения в апелляционном порядке.
В силу п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Установив, что ООО "Старкос-А", как сторона договора долевого участия в строительстве, не исполняет свою обязанность по регистрации договора участия в долевом строительстве N.., заключенного.. г. между сторонами в нарушение положений п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", судебная коллегия полагает, что требования истца о регистрации указанного договора основаны на законе.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований А. к ООО "Старкос-А" о регистрации договора участия в долевом строительстве N.., заключенного.. г. между сторонами.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 199 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Троицкого районного суда города Москвы от 06 апреля 2015 г. отменить.
Постановить новое решение.
Исковые требования А. к ООО "Старкос-А" о регистрации договора участия в долевом строительстве - удовлетворить.
Произвести регистрацию в Управлении Росреестра г. Москвы договора участия в долевом строительстве N.., заключенного.. г. между А. и ООО "Старкос-А".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)