Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения Республики Башкортостан Уфимское училище искусств (колледж) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.02.2016 по делу N А07-18572/2015 (судья Шагабутдинова З.Ф.).
Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая фирма "УралПродСервис" (далее - общество "ПТФ "УралПродСервис", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Государственному бюджетному профессиональному образовательному учреждению Республики Башкортостан Уфимское училище искусств (колледж) (далее - Уфимское училище искусств, учреждение, ответчик) об обязании в десятидневный срок в порядке, предусмотренном статьей 9 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", заключить с истцом договор аренды нежилых помещений на цокольном этаже (лит. А) N 5-9, 18, расположенных по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Пушкина, 103А, общей площадью 81,8 кв. м, для использования в целях общественного питания (организации питания учащихся и преподавателей) на новый срок, составляющий 5 лет, в связи с истечением срока аренды указанных помещений по договору N 10579 от 31.12.2010 (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 155-156).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.02.2016 (резолютивная часть от 28.01.2016) исковые требования удовлетворены, на ответчика возложена обязанность заключить с истцом договор аренды нежилых помещений на цокольном этаже (лит. А) N 5-9, 18, расположенных по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Пушкина, 103А, общей площадью 81,8 кв. м, для использования в целях общественного питания (организация питания учащихся и преподавателей) на новый срок, составляющий 5 лет, в десятидневный срок в порядке в порядке, предусмотренном ч. 9 ст. 171 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (с учетом определения суда от 02.03.2016 об исправлении опечатки, л.д. 184-185).
С указанным решением суда не согласилось Уфимское училище искусств (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также нарушение судом норм материального и процессуального права.
Апеллянт полагает, что судом не дана оценка заявленным ответчиком возражениям, послужившим основанием для отказа арендатору в заключении договора аренды на новый срок, о наличии у арендатора задолженности по арендной плате. Отмечает, что в период 2013-2014 г.г. арендатором неоднократно нарушались порядок и сроки внесения арендных платежей, в силу чего по смыслу ч. 9 ст. 171 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) истец не может быть признан добросовестным арендатором, имеющим преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Выводы суда первой инстанции об оплате истцом пени за просрочку внесения арендной платы платежным поручением N 177 от 18.05.2015 не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку денежные средства внесены по ненадлежащим реквизитам, хотя истец был извещен о необходимости оплаты пеней по тем же реквизитам, что и оплата арендных платежей, в силу чего исполнение обязательства истцом в силу нормы ст. 312 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не может считаться надлежащим.
Апеллянт ссылается на нарушение норм материального и процессуального права и неисполнимость решения суда, поскольку в резолютивной части судебного акта судом указано на обязание ответчика заключить договор аренды с истцом в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона о защите конкуренции, тогда как указанная норма регулирует иные правоотношения, а порядок заключения договора урегулирован частью 9 статьи 171 Закона о защите конкуренции. Судом в решении воспроизведена ошибка, допущенная истцом при формулировании исковых требований, и в нарушение норм ст. 6, ч. 1 ст. 168 АПК РФ суд не проверил правомерность заявленных истцом в обоснование своих требований норм материального права.
В дополнении к апелляционной жалобе (рег. N 18440 от 16.05.2016) ответчик дополнительно указывает на недобросовестность истца, поскольку пеня была оплачена им по надлежащим реквизитам только в преддверии его обращения в суд с настоящими требованиями.
В обоснование названных доводов апеллянт ссылается на дополнительные доказательства, поименованные в дополнениях к апелляционной жалобе, в приобщении которых судом отказано на основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ (протокол судебного заседания от 16.05.2016).
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2016 судебное разбирательство по делу отложено на 16.05.2016 для представления сторонами дополнительных доказательств.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились; истец просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.12.2010 между Уфимским училищем искусств (арендодатель) и обществом "ПТФ "УралПродСервис" (арендатор) по согласованию с Министерством (собственник) оформлен договор о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве оперативного управления, в аренду без права выкупа N 10579 (л.д. 10-12).
В соответствии с п. 1.1 указанного договора арендодатель совместно с собственником на основании приказа Минземимущества РБ от 31.12.2008 N 408 передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты государственного нежилого фонда: нежилые помещения на цокольном этаже (лит. А) N 5-9, 18, расположенные по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Пушкина, 103А, общей площадью 81,8 кв. м, для использования в целях общественного питания (организации питания учащихся и преподавателей).
Согласно п. 1.2 договора аренды договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации и действует с 30.08.2010 по 30.08.2015.
Пунктами 3.1, 3.3 договора аренды определено, что расчет арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью. Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа оплачиваемого месяца.
По акту приема-передачи от 30.08.2010 Уфимское училище искусств передало обществу "ПТФ "УралПродСервис" вышеназванные нежилые помещения (л.д. 13).
Договор о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве оперативного управления, в аренду без права выкупа N 10579 от 31.12.2010 зарегистрирован в ЕГРП 21.12.2012, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (л.д. 12 оборот).
18.05.2015 общество, руководствуясь п. 1 ст. 621 ГК РФ, ч. 9 ст. 171 Закона о защите конкуренции и п. 2.3.15 договора N 10579 от 31.12.2010, направило учреждению письмо о намерении заключить новый договор аренды в отношении занимаемых им нежилых помещений N 5-9, 18, расположенных по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Пушкина, 103А, общей площадью 81,8 кв. м (л.д. 18).
Письмом исх. N 212 от 22.06.2015 Уфимское училище искусств сообщило о невозможности согласования заключения договора аренды на новый срок по причине имеющейся задолженности по арендной плате по состоянию на 01.02.2015 в сумме 5 рублей 72 копейки, на 01.03.2015-2 274 рубля 55 копеек, на 01.04.2015-4 543 рубля 38 копеек, на 01.05.2015-1 603 рубля 34 копеек, на 01.06.2015-3 872 рублей 17 копеек, а также задолженности по пени согласно акту N 00000012 от 01.02.2015 в размере 5 927 рублей 40 копеек. Одновременно учреждение направило обществу предложение о расторжении договора N 10579 от 31.12.2010 по основанию, предусмотренному ст. 619 ГК РФ (л.д. 20-21).
Считая действия Уфимского училища искусств по отказу в заключении договора аренды в отношении занимаемых им нежилых помещений N 5-9, 18, расположенных по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Пушкина, 103А, общей площадью 81,8 кв. м, на новый срок, незаконными, противоречащими ч. 9 ст. 171 Закона о защите конкуренции, общество "ПТФ "УралПродСервис" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из отсутствия предусмотренных ч. 10 ст. 171 Закона о защите конкуренции оснований для отказа арендодателем в заключении с арендатором договора аренды недвижимого имущества на новый срок.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы ответчика, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
Пунктом 1 статьи 420 ГК РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
По смыслу изложенных правовых норм обязанность лица по заключению договора аренды должна быть предусмотрена либо добровольно принятым на себя обязательством, либо законом.
Особенности порядка заключения договоров в отношении муниципального имущества установлены ст. 171 Закона о защите конкуренции.
В указанной норме содержится правило о возможности заключения договоров аренды и иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, только по результатам торгов, за исключением установленных в ней случаев.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), в случаях, предусмотренных законом (например, п. 1, 3 ст. 171 Закона о защите конкуренции), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ в редакции, действующей до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем, согласно ч. 9 ст. 171 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в ч. 1 и 3 названной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Указанные нормы Закона о защите конкуренции в их нормативном единстве с п. 1 ст. 621 ГК РФ позволяют сделать вывод об их направленности на защиту интересов добросовестного арендатора по договору аренды публичного имущества, заключенного по результатам конкурса или аукциона, путем реализации таким арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов, то есть по существу являются преференцией для лиц, которые приобрели право на заключение такого договора по результатам проведения торгов и надлежащим образом исполняли свои обязанности по договору аренды.
Более того, по смыслу норм ч. 10 ст. 171 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в ч. 9 данной статьи, за исключением установленных этой нормой случаев, а в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в ч. 10 ст. 171 Закона о защите конкуренции, арендатор вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, либо, если договор заключен с иным лицом - потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством (ч.ч. 10, 11 ст. 171 Закона о защите конкуренции, п. 4.5 постановления Пленума N 73).
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком был подписан договор N 10579 от 31.12.2010 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве оперативного управления, в аренду без права выкупа.
Из дополнительно представленных в апелляционный суд на основании определения от 18.04.2016 доказательств (информационное сообщение N 9, размещенное в газете "Башкортостан" N 143 от 13.07.2010, протокол N 27 от 30.08.2010 заседания комиссии о подведении итогов приема, регистрации заявок и признании претендентов участками аукциона, письмо Министерства в адрес истца N ИА-34/11580 от 02.09.2010 о признании единственным участником аукциона) апелляционным судом установлено, что договор N 10579 от 31.12.2010 был заключен в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 171 Закона о защите конкуренции, в силу чего истец вправе реализовать свои преимущественные права арендатора на продление договора аренды на новый срок, предусмотренные частью 9 статьи 171 того же Закона.
Срок договора аренды согласно условиям пункта 1.2. договора истек 30.08.2015.
Истцом в письме в адрес ответчика N 01-28 от 18.05.2015 заявлено намерение продлить договор аренды на новый срок на пять лет.
Ответчик отказал в продлении договора аренды со ссылкой на ненадлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору аренды и наличие задолженности по арендной плате.
Однако суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности арендодателем тех обстоятельств, которые заявлены им в качестве основания для отказа в реализации арендатором преимущественного права на продление договора аренды на новый срок.
В нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлено достоверных доказательств ненадлежащего исполнения арендатором обязательств в течение срока действия договора.
Так, в обоснование указанного обстоятельства ответчик ссылается на акт ревизии соблюдения законности и эффективности использования бюджетных средств Уфимским училищем искусств (т. 1 л.д. 43, 45, далее - акт ревизии).
Согласно ч. 1, 2, 4, 5 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Однако первичных учетных документов (ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете"), расчета задолженности ответчика за весь период действия договора аренды, что позволяло бы суду оценить обоснованность утверждений ответчика, руководствуясь принципом непосредственного исследования доказательств (ст. ст. 10, 71 АПК РФ), в материалы дела не представлено, в силу чего сам по себе факт утверждения ответчика и контролирующих его органов, изложенные в акте ревизии (т. 1 л.д. 43), о наличии такой задолженности не может быть достаточным подтверждением исследуемого обстоятельства.
Более того, изложенные в акте ревизии сведения не соотносятся с указанными ответчиком в письме от 22.06.2015 (т. 1 л.д. 20) сведениями о наличии задолженности за март - июнь 2015 года, и, как следует из пояснений истца (т. 1 л.д. 60), такая сумма задолженности фактически складывается, исходя из отражения в бухгалтерском учете ответчика суммы пени в размере 5 927, 4 руб., которая к моменту рассмотрения спора истцом погашена.
Суд апелляционной инстанции также отмечает, что по смыслу ч. 9 ст. 171 Закона о защите конкуренции достаточным условием для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является факт надлежащего исполнения им обязательств на момент обращения с соответствующим заявлением, в силу чего возможные допускаемые арендатором просрочки внесения арендной платы при отсутствии доказательств наличия такой задолженности на момент обращения истца с заявлением от 18.05.2015 не может являться безусловным основанием для отказа ему в реализации предусмотренного ч. 9 ст. 171 Закона о защите конкуренции права.
Кроме того, как ранее указано судом, норма ч. 9 ст. 171 Закона о защите конкуренции направлена на защиту интересов добросовестного арендатора по договору аренды публичного имущества.
Гражданское законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, а также добросовестности участников гражданских правоотношений при осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей. Закон запрещает кому-либо извлечение преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения (статья 1 ГК РФ).
Толкование понятия добросовестности дано в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным при наличии обоснованного заявления другой стороны.
В то же время, в соответствии со статьей 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Следовательно, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения, обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, выносятся на обсуждение сторон по инициативе суда.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей (по крайней мере, не чинящего препятствий), в том числе в получении необходимой информации.
Статья 10 ГК РФ предписывает арбитражному суду в случае заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребления правом) полностью или частично отказывать лицу в защите принадлежащего ему права, а также применять иные меры, предусмотренные законом. При этом суд должен учитывать характер и последствия допущенного злоупотребления.
Из акта ревизии (т. 1 л.д. 45) следует, что истцом производилась единовременная оплата арендной платы за несколько месяцев, при этом момент оплаты согласно платежным документам соответствовал последнему месяцу периода задолженности. При этом периоды просрочки не являлись значительными.
Указанные обстоятельства не позволяют суду апелляционной инстанции прийти к выводу о крайне недобросовестном поведении арендатора, безусловно лишающем его права на льготное заключение договора аренды на новый срок.
Доводы апеллянта о том, что сумма пени в размере 5 927,4 руб. была оплачена арендатором на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права платежным поручением N 177 от 18.05.2015, с учетом изложенного выше не свидетельствуют о недобросовестности арендатора, поскольку обстоятельства, свидетельствующие о нарушении арендатором обязательства по внесению арендной платы, на момент обращения с заявлением им устранены.
Иных обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности истца либо ненадлежащем исполнении им обязательств по договору аренды, ответчиком и третьим лицом не представлено.
В силу изложенных обстоятельств апелляционный суд приходит к выводу о том, что истец вправе требовать от ответчика заключения договора аренды на новый срок в порядке части 9 статьи 171 Закона о защите конкуренции, в силу чего исковые требования судом первой инстанции удовлетворены обоснованно.
Доводы апелляционной жалобы о допущенных судом первой инстанции процессуальных нарушениях в силу указания в резолютивной части решения на необходимость заключения договора аренды в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона о защите конкуренции, которая регулирует иные правоотношения, отклоняются с учетом принятого судом определения об исправлении опечатки от 02.03.2016, которое вступило в законную силу и сторонами не обжаловано (ст. 16 АПК РФ).
Решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.02.2016 по делу N А07-18572/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения Республики Башкортостан Уфимское училище искусств (колледж) - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.05.2016 N 18АП-3215/2016 ПО ДЕЛУ N А07-18572/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 мая 2016 г. N 18АП-3215/2016
Дело N А07-18572/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения Республики Башкортостан Уфимское училище искусств (колледж) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.02.2016 по делу N А07-18572/2015 (судья Шагабутдинова З.Ф.).
Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая фирма "УралПродСервис" (далее - общество "ПТФ "УралПродСервис", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Государственному бюджетному профессиональному образовательному учреждению Республики Башкортостан Уфимское училище искусств (колледж) (далее - Уфимское училище искусств, учреждение, ответчик) об обязании в десятидневный срок в порядке, предусмотренном статьей 9 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", заключить с истцом договор аренды нежилых помещений на цокольном этаже (лит. А) N 5-9, 18, расположенных по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Пушкина, 103А, общей площадью 81,8 кв. м, для использования в целях общественного питания (организации питания учащихся и преподавателей) на новый срок, составляющий 5 лет, в связи с истечением срока аренды указанных помещений по договору N 10579 от 31.12.2010 (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 155-156).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.02.2016 (резолютивная часть от 28.01.2016) исковые требования удовлетворены, на ответчика возложена обязанность заключить с истцом договор аренды нежилых помещений на цокольном этаже (лит. А) N 5-9, 18, расположенных по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Пушкина, 103А, общей площадью 81,8 кв. м, для использования в целях общественного питания (организация питания учащихся и преподавателей) на новый срок, составляющий 5 лет, в десятидневный срок в порядке в порядке, предусмотренном ч. 9 ст. 171 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (с учетом определения суда от 02.03.2016 об исправлении опечатки, л.д. 184-185).
С указанным решением суда не согласилось Уфимское училище искусств (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также нарушение судом норм материального и процессуального права.
Апеллянт полагает, что судом не дана оценка заявленным ответчиком возражениям, послужившим основанием для отказа арендатору в заключении договора аренды на новый срок, о наличии у арендатора задолженности по арендной плате. Отмечает, что в период 2013-2014 г.г. арендатором неоднократно нарушались порядок и сроки внесения арендных платежей, в силу чего по смыслу ч. 9 ст. 171 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) истец не может быть признан добросовестным арендатором, имеющим преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Выводы суда первой инстанции об оплате истцом пени за просрочку внесения арендной платы платежным поручением N 177 от 18.05.2015 не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку денежные средства внесены по ненадлежащим реквизитам, хотя истец был извещен о необходимости оплаты пеней по тем же реквизитам, что и оплата арендных платежей, в силу чего исполнение обязательства истцом в силу нормы ст. 312 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не может считаться надлежащим.
Апеллянт ссылается на нарушение норм материального и процессуального права и неисполнимость решения суда, поскольку в резолютивной части судебного акта судом указано на обязание ответчика заключить договор аренды с истцом в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона о защите конкуренции, тогда как указанная норма регулирует иные правоотношения, а порядок заключения договора урегулирован частью 9 статьи 171 Закона о защите конкуренции. Судом в решении воспроизведена ошибка, допущенная истцом при формулировании исковых требований, и в нарушение норм ст. 6, ч. 1 ст. 168 АПК РФ суд не проверил правомерность заявленных истцом в обоснование своих требований норм материального права.
В дополнении к апелляционной жалобе (рег. N 18440 от 16.05.2016) ответчик дополнительно указывает на недобросовестность истца, поскольку пеня была оплачена им по надлежащим реквизитам только в преддверии его обращения в суд с настоящими требованиями.
В обоснование названных доводов апеллянт ссылается на дополнительные доказательства, поименованные в дополнениях к апелляционной жалобе, в приобщении которых судом отказано на основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ (протокол судебного заседания от 16.05.2016).
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2016 судебное разбирательство по делу отложено на 16.05.2016 для представления сторонами дополнительных доказательств.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились; истец просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.12.2010 между Уфимским училищем искусств (арендодатель) и обществом "ПТФ "УралПродСервис" (арендатор) по согласованию с Министерством (собственник) оформлен договор о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве оперативного управления, в аренду без права выкупа N 10579 (л.д. 10-12).
В соответствии с п. 1.1 указанного договора арендодатель совместно с собственником на основании приказа Минземимущества РБ от 31.12.2008 N 408 передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты государственного нежилого фонда: нежилые помещения на цокольном этаже (лит. А) N 5-9, 18, расположенные по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Пушкина, 103А, общей площадью 81,8 кв. м, для использования в целях общественного питания (организации питания учащихся и преподавателей).
Согласно п. 1.2 договора аренды договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации и действует с 30.08.2010 по 30.08.2015.
Пунктами 3.1, 3.3 договора аренды определено, что расчет арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью. Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа оплачиваемого месяца.
По акту приема-передачи от 30.08.2010 Уфимское училище искусств передало обществу "ПТФ "УралПродСервис" вышеназванные нежилые помещения (л.д. 13).
Договор о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве оперативного управления, в аренду без права выкупа N 10579 от 31.12.2010 зарегистрирован в ЕГРП 21.12.2012, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (л.д. 12 оборот).
18.05.2015 общество, руководствуясь п. 1 ст. 621 ГК РФ, ч. 9 ст. 171 Закона о защите конкуренции и п. 2.3.15 договора N 10579 от 31.12.2010, направило учреждению письмо о намерении заключить новый договор аренды в отношении занимаемых им нежилых помещений N 5-9, 18, расположенных по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Пушкина, 103А, общей площадью 81,8 кв. м (л.д. 18).
Письмом исх. N 212 от 22.06.2015 Уфимское училище искусств сообщило о невозможности согласования заключения договора аренды на новый срок по причине имеющейся задолженности по арендной плате по состоянию на 01.02.2015 в сумме 5 рублей 72 копейки, на 01.03.2015-2 274 рубля 55 копеек, на 01.04.2015-4 543 рубля 38 копеек, на 01.05.2015-1 603 рубля 34 копеек, на 01.06.2015-3 872 рублей 17 копеек, а также задолженности по пени согласно акту N 00000012 от 01.02.2015 в размере 5 927 рублей 40 копеек. Одновременно учреждение направило обществу предложение о расторжении договора N 10579 от 31.12.2010 по основанию, предусмотренному ст. 619 ГК РФ (л.д. 20-21).
Считая действия Уфимского училища искусств по отказу в заключении договора аренды в отношении занимаемых им нежилых помещений N 5-9, 18, расположенных по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Пушкина, 103А, общей площадью 81,8 кв. м, на новый срок, незаконными, противоречащими ч. 9 ст. 171 Закона о защите конкуренции, общество "ПТФ "УралПродСервис" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из отсутствия предусмотренных ч. 10 ст. 171 Закона о защите конкуренции оснований для отказа арендодателем в заключении с арендатором договора аренды недвижимого имущества на новый срок.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы ответчика, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
Пунктом 1 статьи 420 ГК РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
По смыслу изложенных правовых норм обязанность лица по заключению договора аренды должна быть предусмотрена либо добровольно принятым на себя обязательством, либо законом.
Особенности порядка заключения договоров в отношении муниципального имущества установлены ст. 171 Закона о защите конкуренции.
В указанной норме содержится правило о возможности заключения договоров аренды и иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, только по результатам торгов, за исключением установленных в ней случаев.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), в случаях, предусмотренных законом (например, п. 1, 3 ст. 171 Закона о защите конкуренции), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ в редакции, действующей до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем, согласно ч. 9 ст. 171 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в ч. 1 и 3 названной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Указанные нормы Закона о защите конкуренции в их нормативном единстве с п. 1 ст. 621 ГК РФ позволяют сделать вывод об их направленности на защиту интересов добросовестного арендатора по договору аренды публичного имущества, заключенного по результатам конкурса или аукциона, путем реализации таким арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов, то есть по существу являются преференцией для лиц, которые приобрели право на заключение такого договора по результатам проведения торгов и надлежащим образом исполняли свои обязанности по договору аренды.
Более того, по смыслу норм ч. 10 ст. 171 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в ч. 9 данной статьи, за исключением установленных этой нормой случаев, а в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в ч. 10 ст. 171 Закона о защите конкуренции, арендатор вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, либо, если договор заключен с иным лицом - потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством (ч.ч. 10, 11 ст. 171 Закона о защите конкуренции, п. 4.5 постановления Пленума N 73).
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком был подписан договор N 10579 от 31.12.2010 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве оперативного управления, в аренду без права выкупа.
Из дополнительно представленных в апелляционный суд на основании определения от 18.04.2016 доказательств (информационное сообщение N 9, размещенное в газете "Башкортостан" N 143 от 13.07.2010, протокол N 27 от 30.08.2010 заседания комиссии о подведении итогов приема, регистрации заявок и признании претендентов участками аукциона, письмо Министерства в адрес истца N ИА-34/11580 от 02.09.2010 о признании единственным участником аукциона) апелляционным судом установлено, что договор N 10579 от 31.12.2010 был заключен в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 171 Закона о защите конкуренции, в силу чего истец вправе реализовать свои преимущественные права арендатора на продление договора аренды на новый срок, предусмотренные частью 9 статьи 171 того же Закона.
Срок договора аренды согласно условиям пункта 1.2. договора истек 30.08.2015.
Истцом в письме в адрес ответчика N 01-28 от 18.05.2015 заявлено намерение продлить договор аренды на новый срок на пять лет.
Ответчик отказал в продлении договора аренды со ссылкой на ненадлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору аренды и наличие задолженности по арендной плате.
Однако суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности арендодателем тех обстоятельств, которые заявлены им в качестве основания для отказа в реализации арендатором преимущественного права на продление договора аренды на новый срок.
В нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлено достоверных доказательств ненадлежащего исполнения арендатором обязательств в течение срока действия договора.
Так, в обоснование указанного обстоятельства ответчик ссылается на акт ревизии соблюдения законности и эффективности использования бюджетных средств Уфимским училищем искусств (т. 1 л.д. 43, 45, далее - акт ревизии).
Согласно ч. 1, 2, 4, 5 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Однако первичных учетных документов (ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете"), расчета задолженности ответчика за весь период действия договора аренды, что позволяло бы суду оценить обоснованность утверждений ответчика, руководствуясь принципом непосредственного исследования доказательств (ст. ст. 10, 71 АПК РФ), в материалы дела не представлено, в силу чего сам по себе факт утверждения ответчика и контролирующих его органов, изложенные в акте ревизии (т. 1 л.д. 43), о наличии такой задолженности не может быть достаточным подтверждением исследуемого обстоятельства.
Более того, изложенные в акте ревизии сведения не соотносятся с указанными ответчиком в письме от 22.06.2015 (т. 1 л.д. 20) сведениями о наличии задолженности за март - июнь 2015 года, и, как следует из пояснений истца (т. 1 л.д. 60), такая сумма задолженности фактически складывается, исходя из отражения в бухгалтерском учете ответчика суммы пени в размере 5 927, 4 руб., которая к моменту рассмотрения спора истцом погашена.
Суд апелляционной инстанции также отмечает, что по смыслу ч. 9 ст. 171 Закона о защите конкуренции достаточным условием для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является факт надлежащего исполнения им обязательств на момент обращения с соответствующим заявлением, в силу чего возможные допускаемые арендатором просрочки внесения арендной платы при отсутствии доказательств наличия такой задолженности на момент обращения истца с заявлением от 18.05.2015 не может являться безусловным основанием для отказа ему в реализации предусмотренного ч. 9 ст. 171 Закона о защите конкуренции права.
Кроме того, как ранее указано судом, норма ч. 9 ст. 171 Закона о защите конкуренции направлена на защиту интересов добросовестного арендатора по договору аренды публичного имущества.
Гражданское законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, а также добросовестности участников гражданских правоотношений при осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей. Закон запрещает кому-либо извлечение преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения (статья 1 ГК РФ).
Толкование понятия добросовестности дано в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным при наличии обоснованного заявления другой стороны.
В то же время, в соответствии со статьей 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Следовательно, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения, обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, выносятся на обсуждение сторон по инициативе суда.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей (по крайней мере, не чинящего препятствий), в том числе в получении необходимой информации.
Статья 10 ГК РФ предписывает арбитражному суду в случае заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребления правом) полностью или частично отказывать лицу в защите принадлежащего ему права, а также применять иные меры, предусмотренные законом. При этом суд должен учитывать характер и последствия допущенного злоупотребления.
Из акта ревизии (т. 1 л.д. 45) следует, что истцом производилась единовременная оплата арендной платы за несколько месяцев, при этом момент оплаты согласно платежным документам соответствовал последнему месяцу периода задолженности. При этом периоды просрочки не являлись значительными.
Указанные обстоятельства не позволяют суду апелляционной инстанции прийти к выводу о крайне недобросовестном поведении арендатора, безусловно лишающем его права на льготное заключение договора аренды на новый срок.
Доводы апеллянта о том, что сумма пени в размере 5 927,4 руб. была оплачена арендатором на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права платежным поручением N 177 от 18.05.2015, с учетом изложенного выше не свидетельствуют о недобросовестности арендатора, поскольку обстоятельства, свидетельствующие о нарушении арендатором обязательства по внесению арендной платы, на момент обращения с заявлением им устранены.
Иных обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности истца либо ненадлежащем исполнении им обязательств по договору аренды, ответчиком и третьим лицом не представлено.
В силу изложенных обстоятельств апелляционный суд приходит к выводу о том, что истец вправе требовать от ответчика заключения договора аренды на новый срок в порядке части 9 статьи 171 Закона о защите конкуренции, в силу чего исковые требования судом первой инстанции удовлетворены обоснованно.
Доводы апелляционной жалобы о допущенных судом первой инстанции процессуальных нарушениях в силу указания в резолютивной части решения на необходимость заключения договора аренды в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона о защите конкуренции, которая регулирует иные правоотношения, отклоняются с учетом принятого судом определения об исправлении опечатки от 02.03.2016, которое вступило в законную силу и сторонами не обжаловано (ст. 16 АПК РФ).
Решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.02.2016 по делу N А07-18572/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения Республики Башкортостан Уфимское училище искусств (колледж) - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)