Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что между истцом и ответчиком-3, действовавшим от имени собственника, был заключен договор купли-продажи, в котором указано, что право продавца на имущество не оформлено, дом был передан истцу, ответчики написали расписки об отсутствии претензий по продаже дома и получении денежных средств, за счет покупателя было оформлено право собственности ответчика-1 на имущество, но ответчик от заключения договора купли-продажи отказался, истец считает, что ответчики его обманули, предварительный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Иванова А.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Громацкой В.В.,
судей Матвеевой М.К., Никодимова А.В.,
при секретаре С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истца на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 10 мая 2017 года, которым
по делу по иску Ф. к Б., К.Т., К.Е. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок
постановлено:
В иске Ф. к Б., К.Т., К.Е. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок отказать.
Заслушав доклад судьи Никодимова А.В., выслушав пояснения истца Ф., представителя истца Ч., ответчиков Б., К.Т., К.Е., судебная коллегия
установила:
Ф. обратилась в суд с указанным иском к ответчикам, ссылаясь на то, что она продала свою квартиру с намерением приобрести частный дом с земельным участком по адресу: ........... На едином земельном участке площадью ******** кв. м расположены жилой дом площадью ******** кв. м, в котором проживает семья ответчиков, гараж и еще один дом ******** года постройки, который и был выставлен на продажу с земельным участком под ним.
18 октября 2016 года между истцом и К.Е., действовавшим от имени собственника Б., был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (предварительный) за ******** рублей, в условиях которого указано, что право продавца на имущество не оформлено. Окончательный договор стороны обязались заключить после оформления за счет покупателя права собственности на дом. Дом был передан истице 20 октября 2016 года, в котором она с семьей проживает по настоящее время, несет расходы по его содержанию, ответчики написали расписки от 20.10.2016 об отсутствии претензий по продаже дома К.Е. и от 18.11.2016 о получении денежных средств от истицы в размере ******** рублей за земельный участок, ******** рублей за дом. За счет покупателя было оформлено право собственности Б. на имущество, однако ответчик от заключения договора купли-продажи отказался, ссылаясь на то, что он ничего не продавал, все фиктивное, деньги не получал.
Истец, полагая, что ответчики ее обманули, предварительный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи объекта недвижимости, денежные средства ответчикам переданы в полном объеме, просила признать право собственности на жилой дом, общей площадью ******** кв. м с земельным участком под ним площадью ******** кв. м, с кадастровым номером N..., расположенные по адресу: ...........
Судом постановлено вышеуказанное решение.
Не согласившись с решением суда, представитель истца обратился с апелляционной жалобой, в которой просят решение отменить ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права.
В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения участников судебного заседания, судебная коллегия приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела, Б. на праве собственности принадлежит жилой дом площадью ******** кв. м и земельный участок площадью ******** кв. м с кадастровым номером N..., расположенные по адресу: .........., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации от 18.11.2008, 25.11.2008.
16.09.2016 Б. выдал К.Е. нотариальную доверенность, которой доверил последнему быть его представителем по вопросам оформления прирезки к земельному участку по указанному адресу без права отчуждения.
10.10.2016 на основании данной доверенности между К.Е., действующим от имени Б., и Ф. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с ветхим домом по адресу: ...........
По условиям предварительного договора от 10.10.2016 земельный участок оценен сторонами и продается за ******** рублей (п. 2.1), в момент подписания договора покупатель передал продавцу ******** рублей авансом. Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи после оформления прирезки к земельному участку за счет оплаченных покупателем денежных средств (п. 4.1, п. 4.2). По соглашению сторон продавец передает жилой дом покупателю в срок до 20 октября 2016 года (п. 4.3).
18.10.2016 на основании той же доверенности между К.Е., действующим от имени Б., и Ф. заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком под ним по адресу: ...........
По условиям предварительного договора от 18.10.2016 техническая документация и право собственности на жилой дом не оформлены (п. 1.2). Имущество оценено сторонами и продается за ******** рублей (п. 2.1), указанную сумму покупатель обязался передать в срок до 01.03.2017. Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи жилого дома с земельным участком после оформления продавцом права собственности на него за счет оплаченных покупателем денежных средств (п. 4.1, п. 4.2). По соглашению сторон продавец передает жилой дом покупателю в срок до 20.10.2016.
Согласно распискам от 18.11.2016 К.Е. получил от Ф. за продажу земельного участка ******** рублей, за продажу брусового дома - ******** рублей.
21.11.2016 зарегистрировано право собственности Б. на спорный жилой дом площадью ******** кв. м по адресу: ...........
21.03.2017 под указанным жилым домом сформирован земельный участок площадью 122 кв. м с кадастровым номером 14:36:103012:292.
После оформления своих прав на спорное имущество Б. от заключения договора купли-продажи отказался, ссылаясь на то, что он не имел намерения по отчуждению недвижимого имущества, денежных средств от К.Е. не получал, в связи с чем истица обратилась в суд с настоящим иском.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 185, 218, 307, 429, 432, 549 ГК РФ, оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ собранные по делу доказательства в их совокупности, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, при этом правильно исходил из того, что оснований для признания за истцом права собственности на спорное имущество не имеется, поскольку заключен предварительный договор купли-продажи между Ф. и К.Е. с превышением полномочий, предоставленных ему Б. доверенностью от 16 сентября 2016 года. При этом доказательств того, что между сторонами был заключен договор купли-продажи суду не представлено.
Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу отчуждения недвижимого имущества.
Таким образом, согласно статье 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Непосредственно из предварительного договора какие-либо имущественные права на вещь, которая должна быть предметом основного договора, возникнуть не могут, поскольку это противоречит правовой природе предварительного договора.
Поскольку предметом предварительного договора купли-продажи является не передача в собственность покупателя спорных объектов недвижимости, а обязательство сторон заключить такой договор в будущем, правовых оснований для признания сделки купли-продажи состоявшейся и признания права собственности на спорный жилой дом и земельный участок за истцом, у суда первой инстанции не имелось.
Более того, предварительный договор купли-продажи от имени собственника Б. был подписан К.Е. с указанием на то, что он действует по нотариальной доверенности от 16 сентября 2016 года, в то время как указанная доверенность не содержит полномочий на отчуждение спорного имущества.
В соответствии со ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Судом первой инстанции установлено, что расписки от 20.10.2016 от имени Б. и К.Т., по тексту которых последние не имеют претензий по продаже дома, находящегося по адресу: .........., К.Е. в пользу Ф., написаны К.Т. как от своего имени, так и от имени Б. Между тем, К.Т. собственником спорного имущества не является, в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено доказательств наличия полномочий у К.Т. на совершение действий от имени Б., поэтому ссылка на написание расписок об одобрении ею сделки купли-продажи не имеет юридического значения для разрешения настоящего спора.
Доказательств того, что Б. впоследствии одобрил сделку, совершенную К.Е., в материалы дела не представлено. В связи с указанным не могут быть приняты во внимание доводы жалобы о фактическом одобрении Б. совершенного от его имени К.Е. предварительного договора купли-продажи. При этом фактическое проживание истца в спорном доме, при установлении указанных обстоятельств, само по себе не может быть достаточным основанием для признания за ней права собственности на имущество.
Предварительный договор купли-продажи заключен К.Е. с превышением полномочий, предоставленных ему Б. нотариальной доверенностью от 16 сентября 2016 года, что соответственно, не может повлечь признание за истцом права собственности на спорное имущество, поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи от имени Б. выступало лицо, не имеющее соответствующих полномочий на заключение указанного договора и на распоряжение спорным имуществом.
Ссылка на расписки К.Е. о получении им денежных средств в счет оплаты стоимости спорного имущества судом не принимается при установлении того, что К.Е. не имел полномочий на отчуждение спорного имущества. В данном случае, истец вправе требовать возмещения реального ущерба с лица, которому денежные средства были переданы по расписке.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам, и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы жалобы в целом сводятся к переоценке доказательств, судебная коллегия полагает, что оценка представленных по делу доказательств выполнена в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ и правовых оснований для вмешательства в данную судом оценку у судебной коллегии не имеется.
Приведенные в судебном решении выводы об обстоятельствах дела подтверждены доказательствами, убедительно мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и в жалобе не опровергнуты.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, в том числе и те, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 10 мая 2017 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ) ОТ 10.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-2520/2017
Требование: О признании права собственности на жилой дом и земельный участок.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что между истцом и ответчиком-3, действовавшим от имени собственника, был заключен договор купли-продажи, в котором указано, что право продавца на имущество не оформлено, дом был передан истцу, ответчики написали расписки об отсутствии претензий по продаже дома и получении денежных средств, за счет покупателя было оформлено право собственности ответчика-1 на имущество, но ответчик от заключения договора купли-продажи отказался, истец считает, что ответчики его обманули, предварительный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июля 2017 г. по делу N 33-2520/2017
Судья Иванова А.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Громацкой В.В.,
судей Матвеевой М.К., Никодимова А.В.,
при секретаре С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истца на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 10 мая 2017 года, которым
по делу по иску Ф. к Б., К.Т., К.Е. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок
постановлено:
В иске Ф. к Б., К.Т., К.Е. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок отказать.
Заслушав доклад судьи Никодимова А.В., выслушав пояснения истца Ф., представителя истца Ч., ответчиков Б., К.Т., К.Е., судебная коллегия
установила:
Ф. обратилась в суд с указанным иском к ответчикам, ссылаясь на то, что она продала свою квартиру с намерением приобрести частный дом с земельным участком по адресу: ........... На едином земельном участке площадью ******** кв. м расположены жилой дом площадью ******** кв. м, в котором проживает семья ответчиков, гараж и еще один дом ******** года постройки, который и был выставлен на продажу с земельным участком под ним.
18 октября 2016 года между истцом и К.Е., действовавшим от имени собственника Б., был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (предварительный) за ******** рублей, в условиях которого указано, что право продавца на имущество не оформлено. Окончательный договор стороны обязались заключить после оформления за счет покупателя права собственности на дом. Дом был передан истице 20 октября 2016 года, в котором она с семьей проживает по настоящее время, несет расходы по его содержанию, ответчики написали расписки от 20.10.2016 об отсутствии претензий по продаже дома К.Е. и от 18.11.2016 о получении денежных средств от истицы в размере ******** рублей за земельный участок, ******** рублей за дом. За счет покупателя было оформлено право собственности Б. на имущество, однако ответчик от заключения договора купли-продажи отказался, ссылаясь на то, что он ничего не продавал, все фиктивное, деньги не получал.
Истец, полагая, что ответчики ее обманули, предварительный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи объекта недвижимости, денежные средства ответчикам переданы в полном объеме, просила признать право собственности на жилой дом, общей площадью ******** кв. м с земельным участком под ним площадью ******** кв. м, с кадастровым номером N..., расположенные по адресу: ...........
Судом постановлено вышеуказанное решение.
Не согласившись с решением суда, представитель истца обратился с апелляционной жалобой, в которой просят решение отменить ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права.
В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения участников судебного заседания, судебная коллегия приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела, Б. на праве собственности принадлежит жилой дом площадью ******** кв. м и земельный участок площадью ******** кв. м с кадастровым номером N..., расположенные по адресу: .........., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации от 18.11.2008, 25.11.2008.
16.09.2016 Б. выдал К.Е. нотариальную доверенность, которой доверил последнему быть его представителем по вопросам оформления прирезки к земельному участку по указанному адресу без права отчуждения.
10.10.2016 на основании данной доверенности между К.Е., действующим от имени Б., и Ф. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с ветхим домом по адресу: ...........
По условиям предварительного договора от 10.10.2016 земельный участок оценен сторонами и продается за ******** рублей (п. 2.1), в момент подписания договора покупатель передал продавцу ******** рублей авансом. Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи после оформления прирезки к земельному участку за счет оплаченных покупателем денежных средств (п. 4.1, п. 4.2). По соглашению сторон продавец передает жилой дом покупателю в срок до 20 октября 2016 года (п. 4.3).
18.10.2016 на основании той же доверенности между К.Е., действующим от имени Б., и Ф. заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком под ним по адресу: ...........
По условиям предварительного договора от 18.10.2016 техническая документация и право собственности на жилой дом не оформлены (п. 1.2). Имущество оценено сторонами и продается за ******** рублей (п. 2.1), указанную сумму покупатель обязался передать в срок до 01.03.2017. Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи жилого дома с земельным участком после оформления продавцом права собственности на него за счет оплаченных покупателем денежных средств (п. 4.1, п. 4.2). По соглашению сторон продавец передает жилой дом покупателю в срок до 20.10.2016.
Согласно распискам от 18.11.2016 К.Е. получил от Ф. за продажу земельного участка ******** рублей, за продажу брусового дома - ******** рублей.
21.11.2016 зарегистрировано право собственности Б. на спорный жилой дом площадью ******** кв. м по адресу: ...........
21.03.2017 под указанным жилым домом сформирован земельный участок площадью 122 кв. м с кадастровым номером 14:36:103012:292.
После оформления своих прав на спорное имущество Б. от заключения договора купли-продажи отказался, ссылаясь на то, что он не имел намерения по отчуждению недвижимого имущества, денежных средств от К.Е. не получал, в связи с чем истица обратилась в суд с настоящим иском.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 185, 218, 307, 429, 432, 549 ГК РФ, оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ собранные по делу доказательства в их совокупности, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, при этом правильно исходил из того, что оснований для признания за истцом права собственности на спорное имущество не имеется, поскольку заключен предварительный договор купли-продажи между Ф. и К.Е. с превышением полномочий, предоставленных ему Б. доверенностью от 16 сентября 2016 года. При этом доказательств того, что между сторонами был заключен договор купли-продажи суду не представлено.
Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу отчуждения недвижимого имущества.
Таким образом, согласно статье 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Непосредственно из предварительного договора какие-либо имущественные права на вещь, которая должна быть предметом основного договора, возникнуть не могут, поскольку это противоречит правовой природе предварительного договора.
Поскольку предметом предварительного договора купли-продажи является не передача в собственность покупателя спорных объектов недвижимости, а обязательство сторон заключить такой договор в будущем, правовых оснований для признания сделки купли-продажи состоявшейся и признания права собственности на спорный жилой дом и земельный участок за истцом, у суда первой инстанции не имелось.
Более того, предварительный договор купли-продажи от имени собственника Б. был подписан К.Е. с указанием на то, что он действует по нотариальной доверенности от 16 сентября 2016 года, в то время как указанная доверенность не содержит полномочий на отчуждение спорного имущества.
В соответствии со ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Судом первой инстанции установлено, что расписки от 20.10.2016 от имени Б. и К.Т., по тексту которых последние не имеют претензий по продаже дома, находящегося по адресу: .........., К.Е. в пользу Ф., написаны К.Т. как от своего имени, так и от имени Б. Между тем, К.Т. собственником спорного имущества не является, в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено доказательств наличия полномочий у К.Т. на совершение действий от имени Б., поэтому ссылка на написание расписок об одобрении ею сделки купли-продажи не имеет юридического значения для разрешения настоящего спора.
Доказательств того, что Б. впоследствии одобрил сделку, совершенную К.Е., в материалы дела не представлено. В связи с указанным не могут быть приняты во внимание доводы жалобы о фактическом одобрении Б. совершенного от его имени К.Е. предварительного договора купли-продажи. При этом фактическое проживание истца в спорном доме, при установлении указанных обстоятельств, само по себе не может быть достаточным основанием для признания за ней права собственности на имущество.
Предварительный договор купли-продажи заключен К.Е. с превышением полномочий, предоставленных ему Б. нотариальной доверенностью от 16 сентября 2016 года, что соответственно, не может повлечь признание за истцом права собственности на спорное имущество, поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи от имени Б. выступало лицо, не имеющее соответствующих полномочий на заключение указанного договора и на распоряжение спорным имуществом.
Ссылка на расписки К.Е. о получении им денежных средств в счет оплаты стоимости спорного имущества судом не принимается при установлении того, что К.Е. не имел полномочий на отчуждение спорного имущества. В данном случае, истец вправе требовать возмещения реального ущерба с лица, которому денежные средства были переданы по расписке.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам, и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы жалобы в целом сводятся к переоценке доказательств, судебная коллегия полагает, что оценка представленных по делу доказательств выполнена в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ и правовых оснований для вмешательства в данную судом оценку у судебной коллегии не имеется.
Приведенные в судебном решении выводы об обстоятельствах дела подтверждены доказательствами, убедительно мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и в жалобе не опровергнуты.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, в том числе и те, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 10 мая 2017 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.ГРОМАЦКАЯ
Судьи
М.К.МАТВЕЕВА
А.В.НИКОДИМОВ
В.В.ГРОМАЦКАЯ
Судьи
М.К.МАТВЕЕВА
А.В.НИКОДИМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)