Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Злобина А.В.
судей Савельевой Н.В., Кудиновой Т.В.
при секретаре З.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истицы на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 11 декабря 2015 г. по иску М.И. к индивидуальному предпринимателю С.А. о признании договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа незаключенным.
Заслушав доклад судьи Савельевой Н.В., судебная коллегия
установила:
М.И. обратилась в суд с иском по тем основаниям, что 18.10.2010 между М.И. и ООО "САНА+" был заключен договор задатка <...>, согласно которому истица уплатила ООО "САНА+" 6383,45 условных единиц в счет стоимости квартиры N <...>, расположенной по адресу: <...>. Условная единица (У.Е.) по данному договору принимается равной минимальному значению стоимости евро по курсу ЦБ РФ за предшествующий осуществлению платежа календарный месяц. Стоимость 1 У.Е. подлежит округлению до целых величин в меньшую сторону и не может быть менее 44 рублей. Оплата производится в российских рублях. Стоимость квартиры составила 44865,27 У.Е. Истица указывает, что думала о том, что приобретает вновь построенное жилое помещение у собственника - ООО "САНА+", до нее не была доведена информация, что данное жилье вторичное и принадлежит иному лицу. После заключения договора задатка истица в октябре 2010 года приняла помещение по акту приема-передачи, вселилась и производила оплату за коммунальные платежи, сделала ремонт. 02.02.2011 между ней и индивидуальным предпринимателем С. был заключен договор <...> купли-продажи означенной квартиры с рассрочкой платежа. При заключении договора собственника квартиры индивидуального предпринимателя С. по доверенности представляло ООО "САНА+". В пункте 3 договора купли-продажи была указана иная стоимость квартиры - 67445,21 У.Е. Также ей пояснили, что 67 445,21 У.Е. - это не цена квартиры, стоимость увеличена с учетом рассрочки на проценты, которые она уплачивает за представленную до 01.01.2019 рассрочку, если оплата будет досрочно, то цена квартиры остается 44865,27 У.Е. (44 865,27 х 44 = 1974 071,9 руб.). В связи с возникшими трудностями 15.02.2013 между истицей и индивидуальным предпринимателем С. было заключено дополнительное соглашение к договору <...> купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, по которому цена квартиры увеличилась до 91348,1 У.Е. Ей также пояснили, что увеличение связано исключительно с увеличением процентов за предоставленную рассрочку, и срока рассрочки - до 01.06.2023. В декабре 2014 года истица обратилась к представителю индивидуального предпринимателя С. - ООО "САНА+" за информацией об остатке задолженности за квартиру, на что ей сообщили, что стоимость квартиры составляет, в соответствии с дополнительным соглашением, 91348,1 У.Е. Истица полагает договор купли-продажи квартиры от 01.02.2011 незаключенным, поскольку он не содержит существенных условий о порядке, сроке и размере всех платежей, подлежащих внесению покупателем за товар, купленный в рассрочку, а именно в нем не указана полная сумма, подлежащая выплате покупателем с учетом процентов, сумма процентов за пользование кредитом и график погашения процентов.
Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.
С решением суда не согласна истица, в апелляционной жалобе просит его отменить. В обоснование жалобы указывает, что суд не указал доводы, по которым не принял доказательства, представленные стороной истца в подтверждение того, что в договоре купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя (истца) уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (ответчиком), а именно договор задатка с указанием стоимости квартиры в размере 44865,27 У.Е., справка ответчика о том, что рыночная стоимость квартиры составляет 2050000 рублей, заключение аудитора с расчетом процентов, подлежащих уплате на сумму, соответствующую цене товара. Указывает также, что в ходе судебного разбирательства было установлено, что ответчик не довел до сведения истицы размер процентов, подлежащих уплате на сумму, соответствующую цене товара, однако суд не дал оценки этому обстоятельству.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истица и ее представитель Ж. поддержали доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика Ш. в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал по доводам апелляционной жалобы.
Заслушав пояснения явившихся в судебное заседание лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Исходя из положений п. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным. Положения статей 488, 489 ГК РФ предусматривают оплату имущества по договору купли-продажи в рассрочку, и такой договор согласно пункту 1 статьи 489 ГК РФ считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора указаны цена, порядок, сроки и размеры платежей.
По делу судом установлено, что 18.10.2010 между ООО "Сана+" и М.И., действующей от своего имени и от имени несовершеннолетней дочери М.В., заключен договор задатка <...>, в соответствии с условиями которого М.И. выплачивает ООО "Сана+" задаток в сумме 6383,45 условных единиц (У.Е.), равных минимальному значению стоимости евро по курсу Центрального Банка РФ за предшествующий осуществлению платежа календарный месяц (с округлением до целых величин в меньшую сторону), но не менее 44 руб., в счет стоимости причитающейся с нее по договору купли продажи квартиры N <...>, расположенной по адресу: <...>, в доказательство заключения не позднее 17.01.2011 вышеуказанного договора купли-продажи квартиры. Стоимость квартиры была определена 44865,27 У.Е.
01.02.2011 между ООО "Сана+", действующим на основании доверенности от имени ИП С., и М.И., действующей от своего имени и от имени несовершеннолетней дочери М.В., заключен договор купли-продажи <...> однокомнатной квартиры с рассрочкой платежа, по которому истец приобрела у ответчика квартиру <...>. Сделка осуществлена в отношении объекта вторичного рынка жилья, застройщиком жилого дома являлось ООО "Сана". В пункте 3 договора купли-продажи квартиры с рассрочкой от 01.02.2011 стороны определили стоимость квартиры 67445,21 У.Е. Также определен порядок оплаты по договору: сумма в размере 6383,45 У.Е., уплаченная по договору задатка от 18.10.2010, засчитывается в счет оплаты стоимости квартиры в рамках исполнения настоящего договора. Оставшаяся сумма по договору оплачивается покупателем в соответствии с графиком платежей, который является непосредственно частью договора купли-продажи квартиры.
Истица, обращаясь в суд, полагала договор купли-продажи квартиры с рассрочкой от 01.02.2011 незаключенным, поскольку сторонами не была согласована цена договора, так как в договоре задатка от 18.10.2010 цена квартиры обозначена 44865,27 У.Е., а в договоре купли-продажи цена указана 67445,21 У.Е., а также в связи с тем, что поскольку договор купли-продажи заключен с рассрочкой платежа полагала обязательным включение в договор условий об основной стоимости квартиры, сумме процентов за пользование кредитом, конечной сумме (с учетом рассрочки платежа), графике погашения этой суммы.
Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции исходил из того, что цена квартиры в договоре купли-продажи обозначена, она была согласована между сторонами, определена с учетом внесения денежных средств с рассрочкой платежа до января 2019 года.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.
По смыслу вышеприведенных норм закона требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона - принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует, и условие о цене договора не может считаться несогласованным, а договор незаключенным.
Разногласий относительно цены квартиры, определенной договором купли-продажи квартиры с рассрочкой от 01.02.2011, между сторонами ни в момент заключения договора купли-продажи, ни при выполнении истицей условия об оплате не имелось.
Разница в стоимости квартиры, определенной договором задатка <...> от 18.10.2010, и согласованной сторонами в договоре купли-продажи квартиры с рассрочкой от 01.02.2011, связана с тем, что цена квартиры в договоре задатка <...> от 18.10.2010 была определена без учета рассрочки оплаты стоимости квартиры до 2019 года, при заключении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой от 01.02.2011 стороны определили стоимость квартиры с учетом рассрочки платежа. Графиком платежей в договоре определен ежемесячный платеж оставшейся суммы по договору 636 У.Е. в срок не позднее 1 числа каждого месяца с 01.02.2011 до 01.01.2019 всего на сумму 61061,76 У.Е., что не противоречит закону.
Представление истицей в обоснование иска заключения ООО <...>, не является доказательством несогласованности между сторонами условий договора купли-продажи квартиры с рассрочкой, поскольку как следует из заключения расчет процентов производился аудиторской фирмой по обозначенной разнице в стоимости квартиры, определенной договором задатка <...> от 18.10.2010, и согласованной сторонами в договоре купли-продажи квартиры с рассрочкой от 01.02.2011, заявленной истицей по ее мнению как проценты за предоставленную рассрочку.
Между тем, договор купли-продажи квартиры с рассрочкой от 01.02.2011 не содержит условий о начислении процентов на стоимость квартиры. Стоимость квартиры была определена сторонами в договоре купли-продажи квартиры с рассрочкой от 01.02.2011 с учетом рассрочки ее оплаты до 2019 года.
Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы, поскольку по существу они повторяют доводы, изложенные в качестве основания иска, были исследованы и оценены судом первой инстанции. Тот факт, что суд не согласился с доводами истицы, иным образом оценил доказательства и пришел к иным выводам, не свидетельствует о неправильности решения и не может служить основанием для его отмены.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда первой инстанции. При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, поэтому предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 11 декабря 2015 г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу истицы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 12.04.2016 ПО ДЕЛУ N 33-1346/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 апреля 2016 г. по делу N 33-1346/2016
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Злобина А.В.
судей Савельевой Н.В., Кудиновой Т.В.
при секретаре З.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истицы на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 11 декабря 2015 г. по иску М.И. к индивидуальному предпринимателю С.А. о признании договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа незаключенным.
Заслушав доклад судьи Савельевой Н.В., судебная коллегия
установила:
М.И. обратилась в суд с иском по тем основаниям, что 18.10.2010 между М.И. и ООО "САНА+" был заключен договор задатка <...>, согласно которому истица уплатила ООО "САНА+" 6383,45 условных единиц в счет стоимости квартиры N <...>, расположенной по адресу: <...>. Условная единица (У.Е.) по данному договору принимается равной минимальному значению стоимости евро по курсу ЦБ РФ за предшествующий осуществлению платежа календарный месяц. Стоимость 1 У.Е. подлежит округлению до целых величин в меньшую сторону и не может быть менее 44 рублей. Оплата производится в российских рублях. Стоимость квартиры составила 44865,27 У.Е. Истица указывает, что думала о том, что приобретает вновь построенное жилое помещение у собственника - ООО "САНА+", до нее не была доведена информация, что данное жилье вторичное и принадлежит иному лицу. После заключения договора задатка истица в октябре 2010 года приняла помещение по акту приема-передачи, вселилась и производила оплату за коммунальные платежи, сделала ремонт. 02.02.2011 между ней и индивидуальным предпринимателем С. был заключен договор <...> купли-продажи означенной квартиры с рассрочкой платежа. При заключении договора собственника квартиры индивидуального предпринимателя С. по доверенности представляло ООО "САНА+". В пункте 3 договора купли-продажи была указана иная стоимость квартиры - 67445,21 У.Е. Также ей пояснили, что 67 445,21 У.Е. - это не цена квартиры, стоимость увеличена с учетом рассрочки на проценты, которые она уплачивает за представленную до 01.01.2019 рассрочку, если оплата будет досрочно, то цена квартиры остается 44865,27 У.Е. (44 865,27 х 44 = 1974 071,9 руб.). В связи с возникшими трудностями 15.02.2013 между истицей и индивидуальным предпринимателем С. было заключено дополнительное соглашение к договору <...> купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, по которому цена квартиры увеличилась до 91348,1 У.Е. Ей также пояснили, что увеличение связано исключительно с увеличением процентов за предоставленную рассрочку, и срока рассрочки - до 01.06.2023. В декабре 2014 года истица обратилась к представителю индивидуального предпринимателя С. - ООО "САНА+" за информацией об остатке задолженности за квартиру, на что ей сообщили, что стоимость квартиры составляет, в соответствии с дополнительным соглашением, 91348,1 У.Е. Истица полагает договор купли-продажи квартиры от 01.02.2011 незаключенным, поскольку он не содержит существенных условий о порядке, сроке и размере всех платежей, подлежащих внесению покупателем за товар, купленный в рассрочку, а именно в нем не указана полная сумма, подлежащая выплате покупателем с учетом процентов, сумма процентов за пользование кредитом и график погашения процентов.
Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.
С решением суда не согласна истица, в апелляционной жалобе просит его отменить. В обоснование жалобы указывает, что суд не указал доводы, по которым не принял доказательства, представленные стороной истца в подтверждение того, что в договоре купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя (истца) уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (ответчиком), а именно договор задатка с указанием стоимости квартиры в размере 44865,27 У.Е., справка ответчика о том, что рыночная стоимость квартиры составляет 2050000 рублей, заключение аудитора с расчетом процентов, подлежащих уплате на сумму, соответствующую цене товара. Указывает также, что в ходе судебного разбирательства было установлено, что ответчик не довел до сведения истицы размер процентов, подлежащих уплате на сумму, соответствующую цене товара, однако суд не дал оценки этому обстоятельству.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истица и ее представитель Ж. поддержали доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика Ш. в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал по доводам апелляционной жалобы.
Заслушав пояснения явившихся в судебное заседание лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Исходя из положений п. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным. Положения статей 488, 489 ГК РФ предусматривают оплату имущества по договору купли-продажи в рассрочку, и такой договор согласно пункту 1 статьи 489 ГК РФ считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора указаны цена, порядок, сроки и размеры платежей.
По делу судом установлено, что 18.10.2010 между ООО "Сана+" и М.И., действующей от своего имени и от имени несовершеннолетней дочери М.В., заключен договор задатка <...>, в соответствии с условиями которого М.И. выплачивает ООО "Сана+" задаток в сумме 6383,45 условных единиц (У.Е.), равных минимальному значению стоимости евро по курсу Центрального Банка РФ за предшествующий осуществлению платежа календарный месяц (с округлением до целых величин в меньшую сторону), но не менее 44 руб., в счет стоимости причитающейся с нее по договору купли продажи квартиры N <...>, расположенной по адресу: <...>, в доказательство заключения не позднее 17.01.2011 вышеуказанного договора купли-продажи квартиры. Стоимость квартиры была определена 44865,27 У.Е.
01.02.2011 между ООО "Сана+", действующим на основании доверенности от имени ИП С., и М.И., действующей от своего имени и от имени несовершеннолетней дочери М.В., заключен договор купли-продажи <...> однокомнатной квартиры с рассрочкой платежа, по которому истец приобрела у ответчика квартиру <...>. Сделка осуществлена в отношении объекта вторичного рынка жилья, застройщиком жилого дома являлось ООО "Сана". В пункте 3 договора купли-продажи квартиры с рассрочкой от 01.02.2011 стороны определили стоимость квартиры 67445,21 У.Е. Также определен порядок оплаты по договору: сумма в размере 6383,45 У.Е., уплаченная по договору задатка от 18.10.2010, засчитывается в счет оплаты стоимости квартиры в рамках исполнения настоящего договора. Оставшаяся сумма по договору оплачивается покупателем в соответствии с графиком платежей, который является непосредственно частью договора купли-продажи квартиры.
Истица, обращаясь в суд, полагала договор купли-продажи квартиры с рассрочкой от 01.02.2011 незаключенным, поскольку сторонами не была согласована цена договора, так как в договоре задатка от 18.10.2010 цена квартиры обозначена 44865,27 У.Е., а в договоре купли-продажи цена указана 67445,21 У.Е., а также в связи с тем, что поскольку договор купли-продажи заключен с рассрочкой платежа полагала обязательным включение в договор условий об основной стоимости квартиры, сумме процентов за пользование кредитом, конечной сумме (с учетом рассрочки платежа), графике погашения этой суммы.
Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции исходил из того, что цена квартиры в договоре купли-продажи обозначена, она была согласована между сторонами, определена с учетом внесения денежных средств с рассрочкой платежа до января 2019 года.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.
По смыслу вышеприведенных норм закона требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона - принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует, и условие о цене договора не может считаться несогласованным, а договор незаключенным.
Разногласий относительно цены квартиры, определенной договором купли-продажи квартиры с рассрочкой от 01.02.2011, между сторонами ни в момент заключения договора купли-продажи, ни при выполнении истицей условия об оплате не имелось.
Разница в стоимости квартиры, определенной договором задатка <...> от 18.10.2010, и согласованной сторонами в договоре купли-продажи квартиры с рассрочкой от 01.02.2011, связана с тем, что цена квартиры в договоре задатка <...> от 18.10.2010 была определена без учета рассрочки оплаты стоимости квартиры до 2019 года, при заключении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой от 01.02.2011 стороны определили стоимость квартиры с учетом рассрочки платежа. Графиком платежей в договоре определен ежемесячный платеж оставшейся суммы по договору 636 У.Е. в срок не позднее 1 числа каждого месяца с 01.02.2011 до 01.01.2019 всего на сумму 61061,76 У.Е., что не противоречит закону.
Представление истицей в обоснование иска заключения ООО <...>, не является доказательством несогласованности между сторонами условий договора купли-продажи квартиры с рассрочкой, поскольку как следует из заключения расчет процентов производился аудиторской фирмой по обозначенной разнице в стоимости квартиры, определенной договором задатка <...> от 18.10.2010, и согласованной сторонами в договоре купли-продажи квартиры с рассрочкой от 01.02.2011, заявленной истицей по ее мнению как проценты за предоставленную рассрочку.
Между тем, договор купли-продажи квартиры с рассрочкой от 01.02.2011 не содержит условий о начислении процентов на стоимость квартиры. Стоимость квартиры была определена сторонами в договоре купли-продажи квартиры с рассрочкой от 01.02.2011 с учетом рассрочки ее оплаты до 2019 года.
Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы, поскольку по существу они повторяют доводы, изложенные в качестве основания иска, были исследованы и оценены судом первой инстанции. Тот факт, что суд не согласился с доводами истицы, иным образом оценил доказательства и пришел к иным выводам, не свидетельствует о неправильности решения и не может служить основанием для его отмены.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда первой инстанции. При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, поэтому предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 11 декабря 2015 г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу истицы - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Судьи
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)