Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 14 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 сентября 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей С.Б. Култышева, А.С. Шевченко,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.Ю. Родиным,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу заместителя прокурора Приморского края,
апелляционное производство N 05АП-6075/2017
на решение от 06.07.2017
судьи Е.Г. Клеминой
по делу N А51-9021/2016 Арбитражного суда Приморского края
по иску заместителя прокурора Приморского края в интересах неопределенного круга лиц хозяйствующих субъектов, публично-правового образования - Владивостокский городской округ в лице администрации города Владивостока
к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока,
обществу с ограниченной ответственностью "Рустур",
третье лицо: индивидуальный предприниматель Нечаева Евгения Юрьевна,
о признании недействительным аукциона, заключенного по его итогам договора аренды недвижимости, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
при участии:
- от Прокуратуры Приморского края: О.В. Карасева - лично, служебное удостоверение;
- от ООО "Рустур": М.И. Аксенов, по доверенности от 01.06.2016, сроком действия на 3 года, паспорт;
- от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: А.Ю. Грачева, по доверенности от 30.12.2016, сроком действия до 31.12.2017, служебное удостоверение;
- от Администрации города Владивостока: А.Ю. Грачева, по доверенности от 23.12.2016, сроком действия до 31.12.2017, служебное удостоверение.
установил:
Заместитель прокурора Приморского края обратился с исковым заявлением в интересах неопределенного круга лиц хозяйствующих субъектов, публично-правового образования - Владивостокский городской округ в лице администрации города Владивостока к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока), обществу с ограниченной ответственностью "Рустур" (далее - ООО "Рустур") о признании недействительным открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды нежилого помещения, оформленного протоколом N 2 проведения открытого аукциона по извещению N 090415/0308185/01 от 14.05.2015, в части лота N 1 о признании ООО "Рустур" победителем; о признании недействительным договор аренды недвижимого имущества от 26.05.2015 N 03-17510-001-Н-АР-7143-00, заключенного между УМС г. Владивостока и ООО "Рустур"; о применении последствий недействительности сделки, обязав ООО "Рустур" возвратить УМС г. Владивостока нежилое помещение NN 15,16 площадью 24,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Пацаева, д. 7, этаж: цокольный.
Определением суда от 04.05.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Нечаева Евгения Юрьевна.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 06.07.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, заместитель прокурора Приморского края обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 06.07.2017 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает, что организатором торгов неправильно определен предмет аукциона, нарушен установленный законом запрет, а именно, цена лота определена не в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, как того требует закон, а к выкупу предложена выкупная стоимость права аренды, что приводит или может привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, в связи с чем, требования прокурора должны быть расценены как оспаривание ничтожной сделки, посягающей на публичные интересы. Считает, что допущенные при проведении торгов нарушения законодательства в части формирования предмета цены аукциона по продаже права аренды недвижимого имущества повлекли нарушение прав собственника имущества - Владивостокского городского округа. Указывает на неэффективное использование муниципального имущества посредством предоставления в аренду имущества по цене договора, которая в ходе аукциона не меняется, поскольку не является предметом торгов.
В материалы дела от ООО "Рустур", Администрации города Владивостока поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела. Указанные лица по тексту представленных отзывов на апелляционную жалобу выразили несогласие с изложенными в ней доводами, считают обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
В судебном заседании представитель прокуратуры Приморского края поддержал доводы апелляционной жалобы. Решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе.
Представители УМС г. Владивостока, Администрации города Владивостока, ООО "Рустур" на доводы апелляционной жалобы возражали. Решение Арбитражного суда Приморского края просили оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.
В целях реализации права на заключение договора аренды муниципального имущества УМС г. Владивостока принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества города Владивостока - нежилое помещение NN 15, 16 площадью 24,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Пацаева, д. 7, этаж: цокольный.
10.04.2015 УМС г. Владивостока на официальном сайте Российской Федерации для размещения единой информации о проведении торгов (www.torgi.gov.ru) размещено извещение о проведении открытого аукциона N 090415/0308185/01 и аукционная документация на 2 лота, где по лоту N 1 к аренде предложены указанные помещения.
Согласно извещению и документации об аукционе УМС г. Владивостока определило предметом аукциона по продаже права на заключение договора аренды цену продажи права на заключение спорных сделок. Начальная цена продаваемого права - 54 100,00 руб. шаг аукциона - 2 705,0 руб., ежемесячная ставка арендной платы - 3 228,06 руб.
Согласно представленным в материалы дела документам, на участие в аукционе подано 2 заявки - ООО "РУСТУР", индивидуальный предприниматель Нечаева Евгения Юрьевна, которые допущены к участию в открытом аукционе (протокол N 1).
Победителем открытого аукциона по лоту N 1 признан участник 1/1 - ООО "РУСТУР", о чем 14.05.2015 составлен протокол N 2 о проведении открытого аукциона по извещению N 090415/0308185/01.
26.05.2015 между УМС Владивостока и ООО "РУСТУР" заключен договор N 03-17510-001-Н-АР-7143-00 аренды недвижимого имущества. Помещения переданы по акту приема-передачи.
Заместитель прокурора Приморского края полагая, что открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды нежилого помещения, оформленный протоколом от N 2 от 14.05.2015, и заключенный по его итогам ответчиками договор аренды от 26.05.2015, противоречат действующему законодательству и должны быть признаны недействительными, обратился в арбитражный суд с иском.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и в отзывах на нее, судебная коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции установил наличие у прокурора права на обращение с настоящим иском в соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ, статьей 52 АПК РФ, пунктом 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре РФ".
Пунктом 1 статьи 447 ГК РФ предусмотрено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Согласно пункту 4 этой же статьи торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.
Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов (пункт 1 статьи 449 ГК РФ). В силу пункта 2 названной статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.
Судом первой инстанции сделан вывод о том, что спорные торги проведены с нарушением требований законодательства, каковой апелляционная коллегия находит обоснованным исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 2 муниципального правового акта N 168-МПА (в редакции, действовавшей в спорный период) предоставление в аренду объектов, не закрепленных на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов (конкурсов, аукционов) на право заключения договора аренды, за исключением случаев, установленных действующим законодательством. Начальная цена продаваемого права на заключение договоров аренды устанавливается уполномоченным органом в размере пяти процентов от оценочной стоимости объекта (пункт 5 статьи 3).
При этом, в пункте 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, прямо названных в данной норме.
Судом первой инстанции обоснованно отмечено утверждение Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса (Правила проведения конкурсов или аукционов).
Согласно подпункту 4 пункта 31 указанных Правил извещение о проведении конкурса должно содержать начальную (минимальную) цену договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.
При этом подпунктом 4 пункта 105 Правил проведения конкурсов или аукционов предусмотрено, что в извещении о проведении аукциона должна быть указана начальная (минимальная) цена договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.
Приведенные нормы свидетельствуют о том, что действующее законодательство предусматривает не только обязанность по проведению торгов (конкурсов или аукционов) на право заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества, но и необходимость определения начальной цены названных договоров (начальной ставки арендной платы за передаваемое в аренду муниципальное имущество).
Вышеуказанные положения Правил являлись предметом рассмотрения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации применительно к оценке их законности. Решением ВАС РФ от 21.06.2012 N ВАС-4976/12 отмечено, что предусмотренная в данных нормах права возможность указывать начальную цену договора в размере платежа за право заключать договор не может распространяться на случаи проведения торгов на право заключения договора аренды. Такое положение связано, прежде всего, с тем, что договор безвозмездного пользования, в отличие от договора аренды, не предполагает платежей за использование имущества.
В силу изложенного, подпункт 4 пункта 105 Правил проведения конкурсов или аукционов, подразумевает закрепление начальной цены арендной платы, а не начальной цены платы за заключение договора аренды. В данной норме отсутствует указание на установление стоимости приобретения заинтересованным лицом лишь права на заключение договора аренды, следовательно, в спорной ситуации предметом аукциона не могло являться приобретение права на аренду муниципального имущества в виде платы за право заключить договор аренды.
Однако согласно материалам дела, УМС г. Владивостока при установлении порядка определения цены договора аренды муниципального имущества руководствовалось муниципальным правовым актом N 168-МПА, фактически возложив на участника аукциона обязанность, помимо внесения арендной платы, уплатить дополнительные денежные средства за приобретение права заключить договор аренды.
Из материалов дела следует, что ответчики по результатам аукциона заключили спорный договор аренды, без указания в нем цены купли-продажи права на заключение данного договора, не отразив условия аукциона в данном договоре.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие определения начальной цены предмета аукциона в установленном порядке, не доведение ее до сведения потенциальных участников аукциона в соответствующем извещении, что является нарушением подпункта 4 пункта 105 Правил проведения конкурсов или аукционов.
Вместе с тем, судом первой инстанции обоснованно учтены положения статьи 449 ГК РФ, разъяснения пункта 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.
Согласно части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
Обращаясь с требованиями о признании недействительной оспоримой сделки прокурору с учетом Постановления Пленума N 15 и требований пункта 2 статьи 166 ГК необходимо в каждом конкретном случае доказывать, что сделка нарушает права или охраняемые интересы публично-правового образования, в том числе, что она повлекла для него неблагоприятные последствия, а также то, что применение последствий недействительности сделки приведет к восстановлению нарушенных прав публично-правового образования.
Доводы апеллянта о том, что оспариваемая сделка посягает на публичные интересы, а допущенные при проведении торгов нарушения законодательства повлекли нарушение прав публично-правового образования, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, в связи с чем, отклоняются апелляционной коллегией.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 75 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).
Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
Однако в рассматриваемом случае отсутствуют основания для вывода о ничтожности договора аренды от 26.05.2015 N 03-17510-001-Н-АР-7143-00 как сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, как и не представляется возможным сделать однозначный вывод о нарушении прав и интересов третьих лиц (неопределенного круга лиц), в связи с указанием организатором торгов дополнительной обязанности по внесению непредусмотренного законом платежа за право заключения договора аренды.
Кроме того, при рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно отмечено, что прокурор в арбитражном процессе является процессуальным, а не материальным истцом, поскольку обращается в суд в интересах публично-правового образования.
В силу положений частью 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.
Так из поведения публично-правового образования в лице уполномоченных органов - администрации г. Владивостока и Управления муниципальной собственности г. Владивостока явствует воля сохранить сделку в силе, в том числе, в связи с исполнением сторонами принятых на себя обязательств в рамках договора аренды от 26.05.2015 N 03-17510-001-Н-АР-7143-00.
На основании изложенного, коллегия приходит к выводу о том, что в рамках настоящего дела заместителем прокурора края не обосновано наличие права или интереса, в защиту которого он выступает, не представлено доказательств того, что оспариваемая сделка нарушает государственные и общественные интересы.
Довод апеллянта о том, что согласно пункту 3.1 оспариваемого договора аренды недвижимого имущества от 26.05.2015 плата за пользование объектом устанавливается в фиксированном размере без возможности ее повышения, отклоняется апелляционным судом.
Согласно п. 3.4 оспариваемого договора аренды недвижимого имущества, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке с момента утверждения новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льгот, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год.
Учитывая изложенное, положения части 5 статьи 166 ГК РФ судом первой инстанции сделан правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований о признании недействительным аукциона, заключенного по его итогам договора аренды, а также применении последствий недействительности ничтожной сделки
Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения при ее рассмотрении, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не влекущими отмену либо изменение обжалуемого судебного акта.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом не рассматривался, поскольку апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 06.07.2017 по делу N А51-9021/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.09.2017 N 05АП-6075/2017 ПО ДЕЛУ N А51-9021/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2017 г. по делу N А51-9021/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 14 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 сентября 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей С.Б. Култышева, А.С. Шевченко,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.Ю. Родиным,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу заместителя прокурора Приморского края,
апелляционное производство N 05АП-6075/2017
на решение от 06.07.2017
судьи Е.Г. Клеминой
по делу N А51-9021/2016 Арбитражного суда Приморского края
по иску заместителя прокурора Приморского края в интересах неопределенного круга лиц хозяйствующих субъектов, публично-правового образования - Владивостокский городской округ в лице администрации города Владивостока
к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока,
обществу с ограниченной ответственностью "Рустур",
третье лицо: индивидуальный предприниматель Нечаева Евгения Юрьевна,
о признании недействительным аукциона, заключенного по его итогам договора аренды недвижимости, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
при участии:
- от Прокуратуры Приморского края: О.В. Карасева - лично, служебное удостоверение;
- от ООО "Рустур": М.И. Аксенов, по доверенности от 01.06.2016, сроком действия на 3 года, паспорт;
- от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: А.Ю. Грачева, по доверенности от 30.12.2016, сроком действия до 31.12.2017, служебное удостоверение;
- от Администрации города Владивостока: А.Ю. Грачева, по доверенности от 23.12.2016, сроком действия до 31.12.2017, служебное удостоверение.
установил:
Заместитель прокурора Приморского края обратился с исковым заявлением в интересах неопределенного круга лиц хозяйствующих субъектов, публично-правового образования - Владивостокский городской округ в лице администрации города Владивостока к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока), обществу с ограниченной ответственностью "Рустур" (далее - ООО "Рустур") о признании недействительным открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды нежилого помещения, оформленного протоколом N 2 проведения открытого аукциона по извещению N 090415/0308185/01 от 14.05.2015, в части лота N 1 о признании ООО "Рустур" победителем; о признании недействительным договор аренды недвижимого имущества от 26.05.2015 N 03-17510-001-Н-АР-7143-00, заключенного между УМС г. Владивостока и ООО "Рустур"; о применении последствий недействительности сделки, обязав ООО "Рустур" возвратить УМС г. Владивостока нежилое помещение NN 15,16 площадью 24,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Пацаева, д. 7, этаж: цокольный.
Определением суда от 04.05.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Нечаева Евгения Юрьевна.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 06.07.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, заместитель прокурора Приморского края обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 06.07.2017 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает, что организатором торгов неправильно определен предмет аукциона, нарушен установленный законом запрет, а именно, цена лота определена не в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, как того требует закон, а к выкупу предложена выкупная стоимость права аренды, что приводит или может привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, в связи с чем, требования прокурора должны быть расценены как оспаривание ничтожной сделки, посягающей на публичные интересы. Считает, что допущенные при проведении торгов нарушения законодательства в части формирования предмета цены аукциона по продаже права аренды недвижимого имущества повлекли нарушение прав собственника имущества - Владивостокского городского округа. Указывает на неэффективное использование муниципального имущества посредством предоставления в аренду имущества по цене договора, которая в ходе аукциона не меняется, поскольку не является предметом торгов.
В материалы дела от ООО "Рустур", Администрации города Владивостока поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела. Указанные лица по тексту представленных отзывов на апелляционную жалобу выразили несогласие с изложенными в ней доводами, считают обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
В судебном заседании представитель прокуратуры Приморского края поддержал доводы апелляционной жалобы. Решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе.
Представители УМС г. Владивостока, Администрации города Владивостока, ООО "Рустур" на доводы апелляционной жалобы возражали. Решение Арбитражного суда Приморского края просили оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.
В целях реализации права на заключение договора аренды муниципального имущества УМС г. Владивостока принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества города Владивостока - нежилое помещение NN 15, 16 площадью 24,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Пацаева, д. 7, этаж: цокольный.
10.04.2015 УМС г. Владивостока на официальном сайте Российской Федерации для размещения единой информации о проведении торгов (www.torgi.gov.ru) размещено извещение о проведении открытого аукциона N 090415/0308185/01 и аукционная документация на 2 лота, где по лоту N 1 к аренде предложены указанные помещения.
Согласно извещению и документации об аукционе УМС г. Владивостока определило предметом аукциона по продаже права на заключение договора аренды цену продажи права на заключение спорных сделок. Начальная цена продаваемого права - 54 100,00 руб. шаг аукциона - 2 705,0 руб., ежемесячная ставка арендной платы - 3 228,06 руб.
Согласно представленным в материалы дела документам, на участие в аукционе подано 2 заявки - ООО "РУСТУР", индивидуальный предприниматель Нечаева Евгения Юрьевна, которые допущены к участию в открытом аукционе (протокол N 1).
Победителем открытого аукциона по лоту N 1 признан участник 1/1 - ООО "РУСТУР", о чем 14.05.2015 составлен протокол N 2 о проведении открытого аукциона по извещению N 090415/0308185/01.
26.05.2015 между УМС Владивостока и ООО "РУСТУР" заключен договор N 03-17510-001-Н-АР-7143-00 аренды недвижимого имущества. Помещения переданы по акту приема-передачи.
Заместитель прокурора Приморского края полагая, что открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды нежилого помещения, оформленный протоколом от N 2 от 14.05.2015, и заключенный по его итогам ответчиками договор аренды от 26.05.2015, противоречат действующему законодательству и должны быть признаны недействительными, обратился в арбитражный суд с иском.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и в отзывах на нее, судебная коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции установил наличие у прокурора права на обращение с настоящим иском в соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ, статьей 52 АПК РФ, пунктом 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре РФ".
Пунктом 1 статьи 447 ГК РФ предусмотрено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Согласно пункту 4 этой же статьи торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.
Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов (пункт 1 статьи 449 ГК РФ). В силу пункта 2 названной статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.
Судом первой инстанции сделан вывод о том, что спорные торги проведены с нарушением требований законодательства, каковой апелляционная коллегия находит обоснованным исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 2 муниципального правового акта N 168-МПА (в редакции, действовавшей в спорный период) предоставление в аренду объектов, не закрепленных на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов (конкурсов, аукционов) на право заключения договора аренды, за исключением случаев, установленных действующим законодательством. Начальная цена продаваемого права на заключение договоров аренды устанавливается уполномоченным органом в размере пяти процентов от оценочной стоимости объекта (пункт 5 статьи 3).
При этом, в пункте 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, прямо названных в данной норме.
Судом первой инстанции обоснованно отмечено утверждение Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса (Правила проведения конкурсов или аукционов).
Согласно подпункту 4 пункта 31 указанных Правил извещение о проведении конкурса должно содержать начальную (минимальную) цену договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.
При этом подпунктом 4 пункта 105 Правил проведения конкурсов или аукционов предусмотрено, что в извещении о проведении аукциона должна быть указана начальная (минимальная) цена договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.
Приведенные нормы свидетельствуют о том, что действующее законодательство предусматривает не только обязанность по проведению торгов (конкурсов или аукционов) на право заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества, но и необходимость определения начальной цены названных договоров (начальной ставки арендной платы за передаваемое в аренду муниципальное имущество).
Вышеуказанные положения Правил являлись предметом рассмотрения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации применительно к оценке их законности. Решением ВАС РФ от 21.06.2012 N ВАС-4976/12 отмечено, что предусмотренная в данных нормах права возможность указывать начальную цену договора в размере платежа за право заключать договор не может распространяться на случаи проведения торгов на право заключения договора аренды. Такое положение связано, прежде всего, с тем, что договор безвозмездного пользования, в отличие от договора аренды, не предполагает платежей за использование имущества.
В силу изложенного, подпункт 4 пункта 105 Правил проведения конкурсов или аукционов, подразумевает закрепление начальной цены арендной платы, а не начальной цены платы за заключение договора аренды. В данной норме отсутствует указание на установление стоимости приобретения заинтересованным лицом лишь права на заключение договора аренды, следовательно, в спорной ситуации предметом аукциона не могло являться приобретение права на аренду муниципального имущества в виде платы за право заключить договор аренды.
Однако согласно материалам дела, УМС г. Владивостока при установлении порядка определения цены договора аренды муниципального имущества руководствовалось муниципальным правовым актом N 168-МПА, фактически возложив на участника аукциона обязанность, помимо внесения арендной платы, уплатить дополнительные денежные средства за приобретение права заключить договор аренды.
Из материалов дела следует, что ответчики по результатам аукциона заключили спорный договор аренды, без указания в нем цены купли-продажи права на заключение данного договора, не отразив условия аукциона в данном договоре.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие определения начальной цены предмета аукциона в установленном порядке, не доведение ее до сведения потенциальных участников аукциона в соответствующем извещении, что является нарушением подпункта 4 пункта 105 Правил проведения конкурсов или аукционов.
Вместе с тем, судом первой инстанции обоснованно учтены положения статьи 449 ГК РФ, разъяснения пункта 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.
Согласно части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
Обращаясь с требованиями о признании недействительной оспоримой сделки прокурору с учетом Постановления Пленума N 15 и требований пункта 2 статьи 166 ГК необходимо в каждом конкретном случае доказывать, что сделка нарушает права или охраняемые интересы публично-правового образования, в том числе, что она повлекла для него неблагоприятные последствия, а также то, что применение последствий недействительности сделки приведет к восстановлению нарушенных прав публично-правового образования.
Доводы апеллянта о том, что оспариваемая сделка посягает на публичные интересы, а допущенные при проведении торгов нарушения законодательства повлекли нарушение прав публично-правового образования, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, в связи с чем, отклоняются апелляционной коллегией.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 75 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).
Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
Однако в рассматриваемом случае отсутствуют основания для вывода о ничтожности договора аренды от 26.05.2015 N 03-17510-001-Н-АР-7143-00 как сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, как и не представляется возможным сделать однозначный вывод о нарушении прав и интересов третьих лиц (неопределенного круга лиц), в связи с указанием организатором торгов дополнительной обязанности по внесению непредусмотренного законом платежа за право заключения договора аренды.
Кроме того, при рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно отмечено, что прокурор в арбитражном процессе является процессуальным, а не материальным истцом, поскольку обращается в суд в интересах публично-правового образования.
В силу положений частью 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.
Так из поведения публично-правового образования в лице уполномоченных органов - администрации г. Владивостока и Управления муниципальной собственности г. Владивостока явствует воля сохранить сделку в силе, в том числе, в связи с исполнением сторонами принятых на себя обязательств в рамках договора аренды от 26.05.2015 N 03-17510-001-Н-АР-7143-00.
На основании изложенного, коллегия приходит к выводу о том, что в рамках настоящего дела заместителем прокурора края не обосновано наличие права или интереса, в защиту которого он выступает, не представлено доказательств того, что оспариваемая сделка нарушает государственные и общественные интересы.
Довод апеллянта о том, что согласно пункту 3.1 оспариваемого договора аренды недвижимого имущества от 26.05.2015 плата за пользование объектом устанавливается в фиксированном размере без возможности ее повышения, отклоняется апелляционным судом.
Согласно п. 3.4 оспариваемого договора аренды недвижимого имущества, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке с момента утверждения новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льгот, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год.
Учитывая изложенное, положения части 5 статьи 166 ГК РФ судом первой инстанции сделан правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований о признании недействительным аукциона, заключенного по его итогам договора аренды, а также применении последствий недействительности ничтожной сделки
Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения при ее рассмотрении, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не влекущими отмену либо изменение обжалуемого судебного акта.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом не рассматривался, поскольку апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 06.07.2017 по делу N А51-9021/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Д.А.ГЛЕБОВ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
А.С.ШЕВЧЕНКО
Д.А.ГЛЕБОВ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
А.С.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)