Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Казаковой Г.В.,
судей: Егорченко И.Н., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Наниковым Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бжихатлова Анатолия Зуберовича на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 14.07.2017 по делу N А20-1160/2017 (судья Тишкова Ф.М.),
по иску индивидуального предпринимателя Бжихатлова Анатолия Зуберовича (ОГРНИП 307072110000013, ИНН 071301631824)
к муниципальному казенному учреждению "Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчика" (ОГРН 1020700755525, ИНН 0711031849),
о зачете стоимости неотделимых улучшений в сумме 257 930 рублей в счет оплаты выкупаемого имущества,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципальное казенное учреждение "Департамент архитектуры и градостроительства",
с участием представителей:
от истца индивидуальный предприниматель Бжихатлов Анатолий Зуберовича лично и представитель Губачиков Ж.М. по доверенности от 13.10.2017, в отсутствие представителей ответчика и третьего лица,
установил:
индивидуальный предприниматель Бжихатлов Анатолий Зуберович (далее - предприниматель, истец) обратился в арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчика" (далее - учреждение, ответчик), в котором просит: - обязать произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 257 930 рублей, в счет оплаты выкупаемого имущества по договору купли-продажи от 30.10.2013 нежилого муниципального помещения, общей площадью 40,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Кешокова, д. 69.
Определением от 07.07.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета, привлечено муниципальное казенное учреждение "Департамент архитектуры и градостроительства" местной администрации городского округа Нальчик (далее - департамент, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 14.07.2017 по делу N А20-1160/2017 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Не согласившись с решением суда первой инстанции от 14.07.2017 по делу N А20-1160/2017, предприниматель Бжихатлов А.З. обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована тем, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Определением суда от 23.08.2017 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 16.10.2017.
В судебном заседании предприниматель и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить и удовлетворить заявленные требования.
Представители учреждения и третьего лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили. Представитель учреждения направил отзыв на апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика и третьего лица.
Проверив правильность решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 14.07.2017 по делу N А20-1160/2017 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Бжихатлов А.З. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 10.04.2007, что подтверждается выпиской из ЕГРНИП N 519В/2017 от 21.03.2017 и свидетельством серии 07 N 001466828 от 10.04.2007, в связи с чем, является субъектом малого предпринимательства (том 1, л.д. 12-13).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.02.2007 департаментом по управлению городским имуществом (арендодатель) и предприниматель Бжихатлов А.З. (арендатор) заключили договор аренды N 264 нежилого помещения общей площадью 40,2 кв. м, в том числе площадь подсобных помещений 3,2 кв. м, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, ул. Кешокова, дом 69, для использования под торговлю продтоварами на срок до 09.02.2012 (том 1, л.д. 31-34).
Во исполнение условий договора арендодатель передал арендатору указанное нежилое помещение, что подтверждается актом сдачи (том 1, л.д. 35).
Распоряжением Департамента по управлению городским имуществом N 4 от 11.01.2008 предпринимателю Бжихатлову А.З. разрешено провести ремонт арендованного помещения, в связи с чем, был освобожден от уплаты арендных платежей с 01.01.2008 по 01.03.2008 (два месяца).
При этом предпринимателем была предоставлена в Департамент смета стоимости затрат на ремонтные работы, составленные и утвержденные управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Нальчика от 11.01.2008, согласно которой сметная стоимость ремонта составляет 180 673 рубля (том 1, л.д. 37-43).
По окончании ремонтных работ на объекте составлен отчет, который утвержден управлением архитектуры и градостроительства 04.05.2008 о стоимости затрат произведенных арендатором на капитальный ремонт нежилого помещения на сумму 257 930 рублей (том 1, л.д. 44-56).
26.01.2012 на основании постановления местной администрации г.о. Нальчика N 51 от 26.01.2012 о продлении договора аренды на 11 месяцев, между арендодателем и арендатором заключен новый договор аренды N 264 нежилого помещения общей площадью 40,2 кв. м, в том числе площадь подсобных помещений 3,2 кв. м, расположенного по адресу: КБР, г. Нальчик, ул. Кешокова, д. 69, для использования под торговлю продтоварами на срок до 26.12.2012 (том 1, л.д. 52-57).
24.12.2012 на основании постановления местной администрации г.о. Нальчика N 2131 от 24.12.2012 о продлении договора аренды на 2 года, между арендодателем и арендатором заключен новый договор аренды N 264 нежилого помещения общей площадью 40,2 кв. м, в том числе площадь подсобных помещений 3,2 кв. м, расположенного по адресу: КБР, г. Нальчик, ул. Кешокова, д. 69 для использования под торговлю продтоварами на срок до 24.12.2014.
В установленном порядке указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по КБР 10.04.2013 (том 1, л.д. 58,59,61).
04.10.2013 местной администрацией г.о. Нальчика принято постановление N 2077 "О приватизации нежилого помещения общей площадью 40,2 кв. м, расположенного по адресу: КБР, г. Нальчик, ул. Кешокова, д. 69, арендуемого Бжихатловым А.З." и предложить ему реализовать право преимущественного приобретения указанного помещения (том 1, л.д. 70).
07.10.2013 распоряжением местной администрацией г.о. Нальчика N 852 установлена стоимость объекта по адресу: КБР, г. Нальчик, ул. Кешокова, д. 69, в сумме 1 005 000 рублей согласно отчету о рыночной стоимости ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" и отделу приватизации указано осуществить продажу указанного объекта в соответствии с действующим законодательством. (том 1, л.д. 71).
30 октября 2013 года между сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды N 264 от 24.12.2012 и указано, что арендованный объект передается по акту приема-передачи (том 1, л.д. 67).
22.10.2013 во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), предпринимателю направлено письменное предложение N 2362, в котором предлагается в течение 30 дней с момента получения предложения ознакомиться с проектами документов, необходимых для реализации права преимущественного приобретения арендуемого нежилого помещения площадью 40.2 кв. м, расположенного по ул. Кешокова, д. 69 и сообщить о своем решении, которое получено предпринимателем Бжихатловым Х.А. согласно отметке на предложении 22.10.2013 (том 1, л.д. 68, 69).
30.10.2013 Департамент по УГИ местной администрации г.о. Нальчик (продавец-залогодержатель) и Бжахатлов А.З. (покупатель-залогодатель) заключили договор N 5-ФЛ купли-продажи имущества, по условиям которого продавец - залогодержатель продает, а покупатель залогодатель приобретает в собственность согласно постановлению N 2077 "О приватизации нежилого помещения общей площадью 40,2 кв. м, расположенного по адресу: КБР, г. Нальчик, ул. Кешокова, д. 69, арендуемого Бжихатловым А.З." нежилое муниципальное помещение площадью 40,2 кв. м, расположенное по адресу: КБР, г. Нальчик, ул. Кешокова, д. 69, именуемое далее "Объект" (п. 1.1.), (том 1, л.д. 72-74).
Согласно пункту 1.2. договора исполнение обязательств покупателя по оплате приобретаемого в рассрочку объекта обеспечивается залогом объекта у продавца-залогодержателя указанного имущества.
В пункте 1.3. договора стороны указали, что договор является смешанным гражданско-правовым договором с элементами договора купли-продажи нежилого помещения и договора залога.
Цена объекта в соответствии распоряжением местной администрацией г.о. Нальчика N 852 от 07.10.2013, составляет 1 005 000 рублей. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (п. 2.1.).
Согласно разделу 3 договора, расчет по договору осуществляется в соответствии с графиком платежей, который является неотъемлемой частью договора, первый взнос определен в размере 201 000 рубль, затем по 16 750 рублей вносится с 2013 года по 2017 год с уплатой на сумму рассрочки процентов, исходя из ставки равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент подписания договора, которая также рассчитана в твердой сумме на дату заключения договора (том 1, л.д. 76).
Во исполнение пункта 5.1. договора, по акту приема-передачи от 12.11.2013 продавец-залогодержатель передал покупателю-залогодателю указанный объект (том 1, л.д. 75).
Стоимость выкупаемого имущества истец оплачивал в полном объеме до платежей, которые подлежат оплате с 13.09.2016, что сторонами не оспаривается и подтверждается графиком и платежными квитанциями (том 1, л.д. 102-137).
16.08.2016 в период исполнения договора купли-продажи, предприниматель Бжихатлов А.З. обратился в администрацию с просьбой засчитать стоимость неотделимых улучшений в виде произведенных в 2008 году работ в счет оплаты по договору купли-продажи N 5-ФЛ от 30.10.2013 (том 1, л.д. 77).
Администрация письмом N 45-1-35/4760-Б от 14.09.2016 отказала произвести зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенных в 2008 году ремонтных работ в счет оплаты по договору купли-продажи, ссылаясь на следующее:
- - в соответствии с распоряжением N 4 от 11.01.2008 арендатору разрешено проведение ремонтных работ, при этом, не указано на какую сумму капитальный ремонт помещений произведен с согласия собственника;
- - в соответствии с пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, уменьшение рыночной стоимости выкупаемого имущества должно быть произведено не на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя, если таковое имелось в 2008 году, а на момент заключения договора купли-продажи N 5-ФЛ от 30.10.2013, при этом, арендатор в течение длительного времени, более пяти лет на момент заключения договора купли-продажи, пользовался отремонтированным арендованным помещением;
- - применение пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества, рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.;
- - при решении этого вопроса необходимо определить какой объем произведенных работ и понесенных затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений помещения (том 1, л.д. 78).
Предприниматель, полагая, что ремонт арендуемого имущества в 2008 году произведен с согласия ДУГИ г. Нальчика, и в соответствии с пунктом 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ он имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретенного имущества, обратился в арбитражный суд с иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно исходил из следующих установленных обстоятельств и норм действующего законодательства.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно пункту 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Суд первой инстанции на основании положений статьи 421, пункта 2 статьи 424 и статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил, что стороны, заключая договоры купли-продажи, согласовали все условия, в том числе и по цене выкупа. При этом договор купли-продажи не содержит условий о возможности зачета каких-либо конкретных сумм в счет оплаты приобретаемого имущества. Стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету, в цену продажи имущества в порядке преддоговорных споров покупателем не заявлена.
С учетом установленных обстоятельств и норм законодательства, определяющего возможность зачета стоимости неотделимых улучшений при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него, суд первой инстанции сделал обоснованный выводу о том, что требования предпринимателя по сути направлены на преодоление условий заключенного и исполненного сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими без разногласий цены.
Довод предпринимателя о том, что арендатор вправе требовать проведение зачета стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в счет оплаты выкупной цены на стадии исполнения договора, правомерно отклонен судом первой инстанции с указанием о том, что определение цены и порядка оплаты имущества путем зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможно на стадии заключения соответствующего договора купли-продажи или путем внесения изменений в него.
При этом судом первой инстанции учтено, что арендодатель, утверждая смету расходов на производство ремонтных работ на сумму 180 673 рублей в январе 2008 года, не принимал обязательств возмещения стоимости ремонта, а только освободил предпринимателя от арендной платы на основании своего распоряжения N 4 от 11.01.2008 на 2 месяца.
Таким образом, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ в совокупности и взаимосвязи, пришел к правильному выводу, что оснований для признания требований истца законными и обоснованными у суда не имеется, а поэтому в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Выводы суда первой инстанции соответствует правовой позиции сложившейся судебной арбитражной практике (определения Верховного Суда Российской Федерации от 13.07.2017 N 308-ЭС17-8367 по делу N А63-6981/2014, от 18.07.2016 N 309-ЭС16-7418 по делу N А50-16087/2013, от 09.04.2015 N 310-КГ15-3088 по делу N А09-5437/2012).
При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все представленные сторонами доказательства в совокупности и в соответствии с заявленными требованиями, представленным доказательствам и установленным обстоятельствам дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции полностью согласен, доказательств обратного, суду апелляционной инстанции не представлено.
Доводы апелляционной жалобы были предметом судебного разбирательства в суде первой инстанции, с выводами суда по указанным доводам суд апелляционной инстанции также согласен.
Суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 14.07.2017 по делу N А20-1160/2017 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 14.07.2017 по делу N А20-1160/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.10.2017 N 16АП-3737/2017 ПО ДЕЛУ N А20-1160/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 октября 2017 г. по делу N А20-1160/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Казаковой Г.В.,
судей: Егорченко И.Н., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Наниковым Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бжихатлова Анатолия Зуберовича на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 14.07.2017 по делу N А20-1160/2017 (судья Тишкова Ф.М.),
по иску индивидуального предпринимателя Бжихатлова Анатолия Зуберовича (ОГРНИП 307072110000013, ИНН 071301631824)
к муниципальному казенному учреждению "Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчика" (ОГРН 1020700755525, ИНН 0711031849),
о зачете стоимости неотделимых улучшений в сумме 257 930 рублей в счет оплаты выкупаемого имущества,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципальное казенное учреждение "Департамент архитектуры и градостроительства",
с участием представителей:
от истца индивидуальный предприниматель Бжихатлов Анатолий Зуберовича лично и представитель Губачиков Ж.М. по доверенности от 13.10.2017, в отсутствие представителей ответчика и третьего лица,
установил:
индивидуальный предприниматель Бжихатлов Анатолий Зуберович (далее - предприниматель, истец) обратился в арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчика" (далее - учреждение, ответчик), в котором просит: - обязать произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 257 930 рублей, в счет оплаты выкупаемого имущества по договору купли-продажи от 30.10.2013 нежилого муниципального помещения, общей площадью 40,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Кешокова, д. 69.
Определением от 07.07.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета, привлечено муниципальное казенное учреждение "Департамент архитектуры и градостроительства" местной администрации городского округа Нальчик (далее - департамент, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 14.07.2017 по делу N А20-1160/2017 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Не согласившись с решением суда первой инстанции от 14.07.2017 по делу N А20-1160/2017, предприниматель Бжихатлов А.З. обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована тем, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Определением суда от 23.08.2017 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 16.10.2017.
В судебном заседании предприниматель и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить и удовлетворить заявленные требования.
Представители учреждения и третьего лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили. Представитель учреждения направил отзыв на апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика и третьего лица.
Проверив правильность решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 14.07.2017 по делу N А20-1160/2017 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Бжихатлов А.З. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 10.04.2007, что подтверждается выпиской из ЕГРНИП N 519В/2017 от 21.03.2017 и свидетельством серии 07 N 001466828 от 10.04.2007, в связи с чем, является субъектом малого предпринимательства (том 1, л.д. 12-13).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.02.2007 департаментом по управлению городским имуществом (арендодатель) и предприниматель Бжихатлов А.З. (арендатор) заключили договор аренды N 264 нежилого помещения общей площадью 40,2 кв. м, в том числе площадь подсобных помещений 3,2 кв. м, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, ул. Кешокова, дом 69, для использования под торговлю продтоварами на срок до 09.02.2012 (том 1, л.д. 31-34).
Во исполнение условий договора арендодатель передал арендатору указанное нежилое помещение, что подтверждается актом сдачи (том 1, л.д. 35).
Распоряжением Департамента по управлению городским имуществом N 4 от 11.01.2008 предпринимателю Бжихатлову А.З. разрешено провести ремонт арендованного помещения, в связи с чем, был освобожден от уплаты арендных платежей с 01.01.2008 по 01.03.2008 (два месяца).
При этом предпринимателем была предоставлена в Департамент смета стоимости затрат на ремонтные работы, составленные и утвержденные управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Нальчика от 11.01.2008, согласно которой сметная стоимость ремонта составляет 180 673 рубля (том 1, л.д. 37-43).
По окончании ремонтных работ на объекте составлен отчет, который утвержден управлением архитектуры и градостроительства 04.05.2008 о стоимости затрат произведенных арендатором на капитальный ремонт нежилого помещения на сумму 257 930 рублей (том 1, л.д. 44-56).
26.01.2012 на основании постановления местной администрации г.о. Нальчика N 51 от 26.01.2012 о продлении договора аренды на 11 месяцев, между арендодателем и арендатором заключен новый договор аренды N 264 нежилого помещения общей площадью 40,2 кв. м, в том числе площадь подсобных помещений 3,2 кв. м, расположенного по адресу: КБР, г. Нальчик, ул. Кешокова, д. 69, для использования под торговлю продтоварами на срок до 26.12.2012 (том 1, л.д. 52-57).
24.12.2012 на основании постановления местной администрации г.о. Нальчика N 2131 от 24.12.2012 о продлении договора аренды на 2 года, между арендодателем и арендатором заключен новый договор аренды N 264 нежилого помещения общей площадью 40,2 кв. м, в том числе площадь подсобных помещений 3,2 кв. м, расположенного по адресу: КБР, г. Нальчик, ул. Кешокова, д. 69 для использования под торговлю продтоварами на срок до 24.12.2014.
В установленном порядке указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по КБР 10.04.2013 (том 1, л.д. 58,59,61).
04.10.2013 местной администрацией г.о. Нальчика принято постановление N 2077 "О приватизации нежилого помещения общей площадью 40,2 кв. м, расположенного по адресу: КБР, г. Нальчик, ул. Кешокова, д. 69, арендуемого Бжихатловым А.З." и предложить ему реализовать право преимущественного приобретения указанного помещения (том 1, л.д. 70).
07.10.2013 распоряжением местной администрацией г.о. Нальчика N 852 установлена стоимость объекта по адресу: КБР, г. Нальчик, ул. Кешокова, д. 69, в сумме 1 005 000 рублей согласно отчету о рыночной стоимости ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" и отделу приватизации указано осуществить продажу указанного объекта в соответствии с действующим законодательством. (том 1, л.д. 71).
30 октября 2013 года между сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды N 264 от 24.12.2012 и указано, что арендованный объект передается по акту приема-передачи (том 1, л.д. 67).
22.10.2013 во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), предпринимателю направлено письменное предложение N 2362, в котором предлагается в течение 30 дней с момента получения предложения ознакомиться с проектами документов, необходимых для реализации права преимущественного приобретения арендуемого нежилого помещения площадью 40.2 кв. м, расположенного по ул. Кешокова, д. 69 и сообщить о своем решении, которое получено предпринимателем Бжихатловым Х.А. согласно отметке на предложении 22.10.2013 (том 1, л.д. 68, 69).
30.10.2013 Департамент по УГИ местной администрации г.о. Нальчик (продавец-залогодержатель) и Бжахатлов А.З. (покупатель-залогодатель) заключили договор N 5-ФЛ купли-продажи имущества, по условиям которого продавец - залогодержатель продает, а покупатель залогодатель приобретает в собственность согласно постановлению N 2077 "О приватизации нежилого помещения общей площадью 40,2 кв. м, расположенного по адресу: КБР, г. Нальчик, ул. Кешокова, д. 69, арендуемого Бжихатловым А.З." нежилое муниципальное помещение площадью 40,2 кв. м, расположенное по адресу: КБР, г. Нальчик, ул. Кешокова, д. 69, именуемое далее "Объект" (п. 1.1.), (том 1, л.д. 72-74).
Согласно пункту 1.2. договора исполнение обязательств покупателя по оплате приобретаемого в рассрочку объекта обеспечивается залогом объекта у продавца-залогодержателя указанного имущества.
В пункте 1.3. договора стороны указали, что договор является смешанным гражданско-правовым договором с элементами договора купли-продажи нежилого помещения и договора залога.
Цена объекта в соответствии распоряжением местной администрацией г.о. Нальчика N 852 от 07.10.2013, составляет 1 005 000 рублей. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (п. 2.1.).
Согласно разделу 3 договора, расчет по договору осуществляется в соответствии с графиком платежей, который является неотъемлемой частью договора, первый взнос определен в размере 201 000 рубль, затем по 16 750 рублей вносится с 2013 года по 2017 год с уплатой на сумму рассрочки процентов, исходя из ставки равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент подписания договора, которая также рассчитана в твердой сумме на дату заключения договора (том 1, л.д. 76).
Во исполнение пункта 5.1. договора, по акту приема-передачи от 12.11.2013 продавец-залогодержатель передал покупателю-залогодателю указанный объект (том 1, л.д. 75).
Стоимость выкупаемого имущества истец оплачивал в полном объеме до платежей, которые подлежат оплате с 13.09.2016, что сторонами не оспаривается и подтверждается графиком и платежными квитанциями (том 1, л.д. 102-137).
16.08.2016 в период исполнения договора купли-продажи, предприниматель Бжихатлов А.З. обратился в администрацию с просьбой засчитать стоимость неотделимых улучшений в виде произведенных в 2008 году работ в счет оплаты по договору купли-продажи N 5-ФЛ от 30.10.2013 (том 1, л.д. 77).
Администрация письмом N 45-1-35/4760-Б от 14.09.2016 отказала произвести зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенных в 2008 году ремонтных работ в счет оплаты по договору купли-продажи, ссылаясь на следующее:
- - в соответствии с распоряжением N 4 от 11.01.2008 арендатору разрешено проведение ремонтных работ, при этом, не указано на какую сумму капитальный ремонт помещений произведен с согласия собственника;
- - в соответствии с пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, уменьшение рыночной стоимости выкупаемого имущества должно быть произведено не на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя, если таковое имелось в 2008 году, а на момент заключения договора купли-продажи N 5-ФЛ от 30.10.2013, при этом, арендатор в течение длительного времени, более пяти лет на момент заключения договора купли-продажи, пользовался отремонтированным арендованным помещением;
- - применение пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества, рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.;
- - при решении этого вопроса необходимо определить какой объем произведенных работ и понесенных затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений помещения (том 1, л.д. 78).
Предприниматель, полагая, что ремонт арендуемого имущества в 2008 году произведен с согласия ДУГИ г. Нальчика, и в соответствии с пунктом 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ он имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретенного имущества, обратился в арбитражный суд с иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно исходил из следующих установленных обстоятельств и норм действующего законодательства.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно пункту 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Суд первой инстанции на основании положений статьи 421, пункта 2 статьи 424 и статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил, что стороны, заключая договоры купли-продажи, согласовали все условия, в том числе и по цене выкупа. При этом договор купли-продажи не содержит условий о возможности зачета каких-либо конкретных сумм в счет оплаты приобретаемого имущества. Стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету, в цену продажи имущества в порядке преддоговорных споров покупателем не заявлена.
С учетом установленных обстоятельств и норм законодательства, определяющего возможность зачета стоимости неотделимых улучшений при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него, суд первой инстанции сделал обоснованный выводу о том, что требования предпринимателя по сути направлены на преодоление условий заключенного и исполненного сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими без разногласий цены.
Довод предпринимателя о том, что арендатор вправе требовать проведение зачета стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в счет оплаты выкупной цены на стадии исполнения договора, правомерно отклонен судом первой инстанции с указанием о том, что определение цены и порядка оплаты имущества путем зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможно на стадии заключения соответствующего договора купли-продажи или путем внесения изменений в него.
При этом судом первой инстанции учтено, что арендодатель, утверждая смету расходов на производство ремонтных работ на сумму 180 673 рублей в январе 2008 года, не принимал обязательств возмещения стоимости ремонта, а только освободил предпринимателя от арендной платы на основании своего распоряжения N 4 от 11.01.2008 на 2 месяца.
Таким образом, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ в совокупности и взаимосвязи, пришел к правильному выводу, что оснований для признания требований истца законными и обоснованными у суда не имеется, а поэтому в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Выводы суда первой инстанции соответствует правовой позиции сложившейся судебной арбитражной практике (определения Верховного Суда Российской Федерации от 13.07.2017 N 308-ЭС17-8367 по делу N А63-6981/2014, от 18.07.2016 N 309-ЭС16-7418 по делу N А50-16087/2013, от 09.04.2015 N 310-КГ15-3088 по делу N А09-5437/2012).
При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все представленные сторонами доказательства в совокупности и в соответствии с заявленными требованиями, представленным доказательствам и установленным обстоятельствам дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции полностью согласен, доказательств обратного, суду апелляционной инстанции не представлено.
Доводы апелляционной жалобы были предметом судебного разбирательства в суде первой инстанции, с выводами суда по указанным доводам суд апелляционной инстанции также согласен.
Суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 14.07.2017 по делу N А20-1160/2017 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 14.07.2017 по делу N А20-1160/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Г.В.КАЗАКОВА
Судьи
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
Г.В.КАЗАКОВА
Судьи
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)