Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Черединова И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Солоняка А.В.,
судей Пономаревой А.В., Константиновой М.Р.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске Удмуртской Республики 30 марта 2016 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя П.А.Я. - И.Н.В.
на решение Устиновского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 10 декабря 2015 года, которым в удовлетворении исковых требований П.А.Я. к К.Д.Б., З.С.В., К.А.А. о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок отказано в полном объеме.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики
Пономаревой А.В., объяснения представителя П.А.Я. - И.Н.И. объяснения представителя К.А.А. - М.О.П. по доверенностям), объяснения М.С.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя З.С.В. - А.Р.Р. (по доверенности), ссылавшегося на необоснованность жалобы и просившего решение суда оставить без изменения, Судебная коллегия
истец П.А.Я. обратилась в суд с иском к ответчикам К.Д.Б., З.С.В., К.А.А. о признании сделок недействительными, просила применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между П.А.Я., К.А.А. и К.Д.Б. от ДД.ММ.ГГГГ, признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации N о переходе права собственности на квартиру к К.Д.Б. признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между К.Д.Б. и З.С.В. N от ДД.ММ.ГГГГ.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между П.А.Я., К.А.А. и К.Д.Б. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по условиям которого истец и К.А.А. продали принадлежащую им на праве собственности квартиру по указанному адресу ответчику К.Д.Б. за <данные изъяты> руб. Переход права собственности на жилое помещение зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по УР. Указанный договор является притворной сделкой, заключен с целью прикрыть договор залога недвижимого имущества в обеспечение возврата займа. Так, ДД.ММ.ГГГГ К.Д.Б. дал взаймы истцу на условиях срочности и возвратности денежную сумму в размере <данные изъяты> руб., а П.А.Я. обязалась вернуть денежную сумму в размере <данные изъяты> руб. в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В обеспечение возврата займа ответчик К.Д.Б. предложил заключить с ним договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В тот же день, в обеспечение возврата квартиры в собственность истца после выполнения обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи той же квартиры, по условиям которого К.Д.Б. обязался передать в собственность П.А.Я. квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, заключив основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ при условии передачи ему в срок до ДД.ММ.ГГГГ денежной суммы в размере <данные изъяты> руб. Соглашением сторон предварительный договор неоднократно продлевался. За период с ДД.ММ.ГГГГ истец выплатила ответчику К.Д.Б. <данные изъяты> руб. Договор купли-продажи квартиры является ничтожным, поскольку между истцом и ответчиком К.Д.Б. заключен договор залога недвижимого имущества в обеспечение возврата суммы займа. Намерений отказаться от права собственности на спорную квартиру истцы не имели, передавали ее в качестве залога по займу, до настоящего времени продолжают проживать в спорной квартире. Несмотря на добросовестное исполнение истцом обязательств по договору займа и продление срока предварительного договора до ДД.ММ.ГГГГ, ответчик К.Д.Б. распорядился указанной квартирой, заключив ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры с З.С.В., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ произведена запись N N. Согласно условиям договора З.С.В. приобрел у К.Д.Б. спорную квартиру за <данные изъяты> руб. Указанный договор является недействительной сделкой в силу ч. 2 ст. 168 ГК РФ, поскольку К.Д.Б. известно, что договор купли-продажи притворен. К.Д.Б. не имел права распоряжаться заложенным имуществом - квартирой, расположенной по адресу: <адрес>.
В судебном заседании представитель ответчиков З.С.В., К.Д.Б. - А.Р.Р. исковые требования не признал, пояснил, что от К.Л.И. - дочери истца К.Д.Б. узнал, что ее мать и дочь (истцы) продают квартиру, и решил ее купить для последующей реализации. С П. была договоренность, что она имеет право выкупа проданной квартиры, в связи с чем и был заключен предварительный договор купли-продажи, за проживание в квартире истец должна была уплатить К. <данные изъяты> руб. Поскольку денежные средства по договору истцом не были выплачены, К. произвел отчуждение спорной квартиры З. Сделки не противоречат действующему законодательству.
В судебное заседание не явились истец П.А.Я. ответчик К.А.А., третьи лица К.Л.И., М.С.В., Д.О.В., извещенные надлежащим образом о рассмотрении дела.
В соответствие со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель истца П.А.Я. - И.Н.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность, необоснованность, неправильное применение норм материального и процессуального права, недоказанность установленных судом обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Указывает, что фактически спорная квартира от продавца покупателю не передавалась, фактическое проживание и регистрация по месту жительства истца и ее родственников до настоящего времени в спорной квартире, уплата истцом всех коммунальных платежей в течение более полутора лет свидетельствуют об отсутствии волеизъявления сторон на исполнение договора купли-продажи квартиры. Факт принятия ответчиком К.Д.Б. денежных средств от П.А.Я. на протяжении нескольких месяцев также свидетельствует о заинтересованности ответчика в получении выгоды в виде процентов от суммы займа, а не в приобретении квартиры. В материалах дела отсутствуют доказательства, бесспорно свидетельствующие о получении истцом денежных средств в размере стоимости квартиры. Отсутствие надлежаще оформленного договора залога не является основанием для отказа в удовлетворении требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки. При распределении бремени доказывания судом не принято во внимание, что истцом заявлялось требование о признании недействительной сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между К.Д.Б. и З.С.В., в этой части бремя доказывания судом не распределялось.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав участников апелляционного процесса, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между П.А.Я., К.А.А. и К.Д.Б. заключен договор N, согласно п. 1 которого продавец передал, а покупатель купил квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) N. Отчуждаемая квартира принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Указанная квартира продана покупателю за <данные изъяты> руб., уплачиваемых покупателем продавцу в день подписания настоящего договора (п. 3).
Из акта передачи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что продавец (П.А.Я., К.А.А.) передал, в покупатель (К.Д.Б. принял квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) N. Согласно п. 2 продавец передал, а покупатель принял все необходимые документы для регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 4 денежный расчет по вышеуказанному договору произведен полностью.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права <адрес>, выданному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР ДД.ММ.ГГГГ, собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, являлся К.Д.Б, на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ N.
В день заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ между К.Д.Б, (продавец) и П.А.Я. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи той же квартиры, согласно п. 1.1 которого продавец обязался надлежащим образом передать покупателю в собственность, а покупатель оплатить и надлежащим образом принять (купить) у продавца квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую продавцу на праве собственности.
В соответствии с п. 1.2 предварительного договора в целях выполнения обязательств, предусмотренных п. 1.1 договора, стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, основные условия которого стороны определяют в настоящем договоре. В соответствии с п. 1.3 стороны обязуются заключить основной договор после государственной регистрации уполномоченным органом права собственности на квартиру на имя продавца, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Цена квартиры согласована и определена сторонами в <данные изъяты> руб. (п. 2.1). Цена квартиры не может быть изменена продавцом ни при каких условиях (п. 2.2). Наличные денежные средства в размере <данные изъяты> руб. передаются покупателем продавцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ, в противном случае продавец освобождается от обязанностей по соблюдению данного договора (п. 2.3). Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче квартиры в собственность покупателя после фактической передачи квартиры во владение покупателя и государственной регистрации основного договора и перехода права собственности на квартиру на имя покупателя (п. 3.2).
На оборотной стороне предварительного договора (л.д. 8) имеется указание на получение К.Д.Б, денежных сумм, а именно: <данные изъяты> руб., договор продлен до ДД.ММ.ГГГГ; <данные изъяты> руб., договор продлен до ДД.ММ.ГГГГ; <данные изъяты> руб., договор продлен до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между К.Д.Б. и З.С.В. заключен договор N, согласно п. 1 которого продавец продал, а покупатель купил квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) N. Отчуждаемая квартира принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ N. Указанная квартира продана покупателю за <данные изъяты> руб., уплачиваемых покупателем продавцу в день подписания настоящего договора (п. 3).
Из акта передачи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что продавец (К.Д.Б. передал, а покупатель (З.С.В. принял квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) N (п. 1). Продавец передал, а покупатель принял все необходимые документы для регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ (п. 2).
Денежный расчет по вышеуказанному договору произведен полностью (п. 4). Переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Собственником квартиры является З.С.В.
Из поквартирной карточки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, зарегистрированы: К.А.А., П.А.Я., К.Л.И., Д.О.В., М.С.В. несовершеннолетний Д.Н.А.
В соответствии с кадастровой справкой от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб.
Данные обстоятельства подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами и сторонами не оспариваются.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен в надлежащей форме, содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, воля сторон была направлена со стороны истцов на отчуждение недвижимого имущества, со стороны покупателя - на приобретение этого имущества в собственность; договор исполнен сторонами: спорная квартира по данному договору передана в собственность ответчика К.Д.Б., его право собственности на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке. При этом суд первой инстанции пришел к выводу, что доказательств тому, что при заключении договора купли-продажи квартиры волеизъявление сторон было направлено на заключение договора займа с залогом, не представлено. Суд пришел к выводу о том, что одновременное заключение предварительного договора купли-продажи той же квартиры от покупателя к продавцу и указание на его продление не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку суд отказал в признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным, суд пришел к выводу, что отсутствуют основания для признания недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между К.Д.Б. и З.С.В.
Судебная коллегия считает, что выводы суда основаны на неправильной оценке доказательств и неправильном применении норм материального права.
Согласно пункту 2 ст. 170 ГК РФ сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.
По смыслу данной правовой нормы, совершение притворной сделки не направлено на достижение определенного правового результата, то есть стороны не собирались исполнять сделку уже в момент ее совершения, действия сторон фактически имели в виду создание правовых последствий сделкой, которая ими прикрывается.
В предмет доказывания при рассмотрении требований о признании недействительной притворной сделки входят факт заключения сделки, действительное намерение и волеизъявление сторон именно на совершение прикрываемой сделки, доказательства несоответствия волеизъявления сторон их действиям.
В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Согласно разъяснениям, данным в п. 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы не является достаточным.
Из материалов дела следует, что после подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира при наличии подписанного акта приема-передачи фактически К.Д.Б. не передавалась, в его владение не поступала, в квартиру ответчик не вселялся, бремя ее содержания не нес. При этом, договором купли-продажи не предусмотрено сохранение права пользования спорной квартирой продавцами, членами их семьи или иными лицами. Вместе с тем истцы до настоящего времени продолжают пользоваться квартирой как своей собственной, зарегистрированы в спорном жилом помещении, несут бремя ее содержания, что свидетельствует о том, что указанное жилое помещение из их владения не выбывало. Кроме того, одновременно в день заключения договора купли-продажи спорной квартиры - ДД.ММ.ГГГГ между К.Д.Б. и П.А.Я. был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры от того же числа, где П.А.Я. уже указана "покупатель", а К.Д.Б. как "продавец" того же объекта недвижимости, который он приобрел по договору купли-продажи у истцов. Цена квартиры предварительным договором определена в размере <данные изъяты> руб., которая должна быть передана покупателем продавцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Из рукописных записей на оборотной стороне предварительного договора следует, что П.А.Я. производилась ежемесячная выплата К.Д.Б. денежных средств в количестве 3 платежей на общую сумму <данные изъяты> руб. При внесении платежей указывалось на продление предварительного договора, при этом сам предварительный договор не содержал условия о возможности оплаты объекта недвижимости в рассрочку. Факт того, что спорная квартира в день заключения договора была продана покупателю К. за <данные изъяты> рублей и одновременное оформление предварительного договора купли-продажи той же квартиры между К. и П. по цене значительно ниже той стоимости, которая была определена в договоре купли-продажи на <данные изъяты> руб., факт периодических выплат денежных сумм ответчику, в совокупности с доводами иска, показаниями стороны истца, представителя стороны ответчика К.Д.Б. - А.Р.Р. которые он дал в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 58), о том, что "дочь П.А.Я. нуждалась в денежных средствах, П. предложила под залог квартиру. Заключили договор с К.. Заключив предварительный договор, истцы предполагали, что обезопасят себя, квартиру продавать не намеревались. ДД.ММ.ГГГГ денежные средства были переданы, договор заключен, была составлена расписка. Когда П. и К. узнали, что квартира продана, заем больше не возвращали, считали, что сделка притворная", в совокупности с содержанием искового заявления свидетельствуют о том, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ являлся притворной сделкой, поскольку фактически прикрывал договор займа с залогом имущества в виде спорной квартиры". Данные обстоятельства объективно свидетельствуют об отсутствии у сторон воли для наступления последствий совершения сделки купли-продажи спорного объекта в соответствии со смыслом статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что между сторонами заключен договор займа с залогом имущества в виде спорной квартиры. Ссылка суда о том, что не был заключен письменный договор залога и займа, не свидетельствует о том, что сделка купли-продажи квартиры является действительной.
Материалами дела подтвержден факт притворности сделки договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенного между П.А.Я., К.А.А. и К.Д.Б. Данная сделка была направлена на достижение других правовых последствий и прикрывала волю всех участников сделки на заключение договора займа с залогом имущества.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований истцов к К.Д.Б. о признании сделки - договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между П.А.Я., К.А.А. и К.Д.Б. ничтожным.
Поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным в силу закона, является недействительным с момента совершения сделки договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между К.Д.Б. и З.С.В.
Настоящее решение является основанием для аннулирования произведенной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о переходе права собственности на квартиру к К.Д.Б. и З.С.В.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 330 ГПК РФ, Судебная коллегия
решение Устиновского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 10 декабря 2015 года отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований П.А.Я. к К.Д.Б., З.С.В., К.А.А. о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок.
Признать сделку - договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между П.А.Я., К.А.А. и К.Д.Б. ничтожной.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между К.Д.Б. и З.С.В.
Настоящее решение является основанием для аннулирования произведенной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о переходе права собственности на квартиру к К.Д.Б., к З.С.В.
Апелляционную жалобу представителя П.А.Я. - И.Н.В. удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 30.03.2016 ПО ДЕЛУ N 33-1162/16
Обстоятельства: Определением отказано в удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки по договору купли-продажи квартиры.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 марта 2016 г. по делу N 33-1162/16
Судья: Черединова И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Солоняка А.В.,
судей Пономаревой А.В., Константиновой М.Р.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске Удмуртской Республики 30 марта 2016 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя П.А.Я. - И.Н.В.
на решение Устиновского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 10 декабря 2015 года, которым в удовлетворении исковых требований П.А.Я. к К.Д.Б., З.С.В., К.А.А. о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок отказано в полном объеме.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики
Пономаревой А.В., объяснения представителя П.А.Я. - И.Н.И. объяснения представителя К.А.А. - М.О.П. по доверенностям), объяснения М.С.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя З.С.В. - А.Р.Р. (по доверенности), ссылавшегося на необоснованность жалобы и просившего решение суда оставить без изменения, Судебная коллегия
установила:
истец П.А.Я. обратилась в суд с иском к ответчикам К.Д.Б., З.С.В., К.А.А. о признании сделок недействительными, просила применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между П.А.Я., К.А.А. и К.Д.Б. от ДД.ММ.ГГГГ, признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации N о переходе права собственности на квартиру к К.Д.Б. признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между К.Д.Б. и З.С.В. N от ДД.ММ.ГГГГ.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между П.А.Я., К.А.А. и К.Д.Б. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по условиям которого истец и К.А.А. продали принадлежащую им на праве собственности квартиру по указанному адресу ответчику К.Д.Б. за <данные изъяты> руб. Переход права собственности на жилое помещение зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по УР. Указанный договор является притворной сделкой, заключен с целью прикрыть договор залога недвижимого имущества в обеспечение возврата займа. Так, ДД.ММ.ГГГГ К.Д.Б. дал взаймы истцу на условиях срочности и возвратности денежную сумму в размере <данные изъяты> руб., а П.А.Я. обязалась вернуть денежную сумму в размере <данные изъяты> руб. в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В обеспечение возврата займа ответчик К.Д.Б. предложил заключить с ним договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В тот же день, в обеспечение возврата квартиры в собственность истца после выполнения обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи той же квартиры, по условиям которого К.Д.Б. обязался передать в собственность П.А.Я. квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, заключив основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ при условии передачи ему в срок до ДД.ММ.ГГГГ денежной суммы в размере <данные изъяты> руб. Соглашением сторон предварительный договор неоднократно продлевался. За период с ДД.ММ.ГГГГ истец выплатила ответчику К.Д.Б. <данные изъяты> руб. Договор купли-продажи квартиры является ничтожным, поскольку между истцом и ответчиком К.Д.Б. заключен договор залога недвижимого имущества в обеспечение возврата суммы займа. Намерений отказаться от права собственности на спорную квартиру истцы не имели, передавали ее в качестве залога по займу, до настоящего времени продолжают проживать в спорной квартире. Несмотря на добросовестное исполнение истцом обязательств по договору займа и продление срока предварительного договора до ДД.ММ.ГГГГ, ответчик К.Д.Б. распорядился указанной квартирой, заключив ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры с З.С.В., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ произведена запись N N. Согласно условиям договора З.С.В. приобрел у К.Д.Б. спорную квартиру за <данные изъяты> руб. Указанный договор является недействительной сделкой в силу ч. 2 ст. 168 ГК РФ, поскольку К.Д.Б. известно, что договор купли-продажи притворен. К.Д.Б. не имел права распоряжаться заложенным имуществом - квартирой, расположенной по адресу: <адрес>.
В судебном заседании представитель ответчиков З.С.В., К.Д.Б. - А.Р.Р. исковые требования не признал, пояснил, что от К.Л.И. - дочери истца К.Д.Б. узнал, что ее мать и дочь (истцы) продают квартиру, и решил ее купить для последующей реализации. С П. была договоренность, что она имеет право выкупа проданной квартиры, в связи с чем и был заключен предварительный договор купли-продажи, за проживание в квартире истец должна была уплатить К. <данные изъяты> руб. Поскольку денежные средства по договору истцом не были выплачены, К. произвел отчуждение спорной квартиры З. Сделки не противоречат действующему законодательству.
В судебное заседание не явились истец П.А.Я. ответчик К.А.А., третьи лица К.Л.И., М.С.В., Д.О.В., извещенные надлежащим образом о рассмотрении дела.
В соответствие со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель истца П.А.Я. - И.Н.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность, необоснованность, неправильное применение норм материального и процессуального права, недоказанность установленных судом обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Указывает, что фактически спорная квартира от продавца покупателю не передавалась, фактическое проживание и регистрация по месту жительства истца и ее родственников до настоящего времени в спорной квартире, уплата истцом всех коммунальных платежей в течение более полутора лет свидетельствуют об отсутствии волеизъявления сторон на исполнение договора купли-продажи квартиры. Факт принятия ответчиком К.Д.Б. денежных средств от П.А.Я. на протяжении нескольких месяцев также свидетельствует о заинтересованности ответчика в получении выгоды в виде процентов от суммы займа, а не в приобретении квартиры. В материалах дела отсутствуют доказательства, бесспорно свидетельствующие о получении истцом денежных средств в размере стоимости квартиры. Отсутствие надлежаще оформленного договора залога не является основанием для отказа в удовлетворении требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки. При распределении бремени доказывания судом не принято во внимание, что истцом заявлялось требование о признании недействительной сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между К.Д.Б. и З.С.В., в этой части бремя доказывания судом не распределялось.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав участников апелляционного процесса, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между П.А.Я., К.А.А. и К.Д.Б. заключен договор N, согласно п. 1 которого продавец передал, а покупатель купил квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) N. Отчуждаемая квартира принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Указанная квартира продана покупателю за <данные изъяты> руб., уплачиваемых покупателем продавцу в день подписания настоящего договора (п. 3).
Из акта передачи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что продавец (П.А.Я., К.А.А.) передал, в покупатель (К.Д.Б. принял квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) N. Согласно п. 2 продавец передал, а покупатель принял все необходимые документы для регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 4 денежный расчет по вышеуказанному договору произведен полностью.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права <адрес>, выданному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР ДД.ММ.ГГГГ, собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, являлся К.Д.Б, на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ N.
В день заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ между К.Д.Б, (продавец) и П.А.Я. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи той же квартиры, согласно п. 1.1 которого продавец обязался надлежащим образом передать покупателю в собственность, а покупатель оплатить и надлежащим образом принять (купить) у продавца квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую продавцу на праве собственности.
В соответствии с п. 1.2 предварительного договора в целях выполнения обязательств, предусмотренных п. 1.1 договора, стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, основные условия которого стороны определяют в настоящем договоре. В соответствии с п. 1.3 стороны обязуются заключить основной договор после государственной регистрации уполномоченным органом права собственности на квартиру на имя продавца, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Цена квартиры согласована и определена сторонами в <данные изъяты> руб. (п. 2.1). Цена квартиры не может быть изменена продавцом ни при каких условиях (п. 2.2). Наличные денежные средства в размере <данные изъяты> руб. передаются покупателем продавцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ, в противном случае продавец освобождается от обязанностей по соблюдению данного договора (п. 2.3). Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче квартиры в собственность покупателя после фактической передачи квартиры во владение покупателя и государственной регистрации основного договора и перехода права собственности на квартиру на имя покупателя (п. 3.2).
На оборотной стороне предварительного договора (л.д. 8) имеется указание на получение К.Д.Б, денежных сумм, а именно: <данные изъяты> руб., договор продлен до ДД.ММ.ГГГГ; <данные изъяты> руб., договор продлен до ДД.ММ.ГГГГ; <данные изъяты> руб., договор продлен до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между К.Д.Б. и З.С.В. заключен договор N, согласно п. 1 которого продавец продал, а покупатель купил квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) N. Отчуждаемая квартира принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ N. Указанная квартира продана покупателю за <данные изъяты> руб., уплачиваемых покупателем продавцу в день подписания настоящего договора (п. 3).
Из акта передачи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что продавец (К.Д.Б. передал, а покупатель (З.С.В. принял квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) N (п. 1). Продавец передал, а покупатель принял все необходимые документы для регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ (п. 2).
Денежный расчет по вышеуказанному договору произведен полностью (п. 4). Переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Собственником квартиры является З.С.В.
Из поквартирной карточки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, зарегистрированы: К.А.А., П.А.Я., К.Л.И., Д.О.В., М.С.В. несовершеннолетний Д.Н.А.
В соответствии с кадастровой справкой от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб.
Данные обстоятельства подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами и сторонами не оспариваются.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен в надлежащей форме, содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, воля сторон была направлена со стороны истцов на отчуждение недвижимого имущества, со стороны покупателя - на приобретение этого имущества в собственность; договор исполнен сторонами: спорная квартира по данному договору передана в собственность ответчика К.Д.Б., его право собственности на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке. При этом суд первой инстанции пришел к выводу, что доказательств тому, что при заключении договора купли-продажи квартиры волеизъявление сторон было направлено на заключение договора займа с залогом, не представлено. Суд пришел к выводу о том, что одновременное заключение предварительного договора купли-продажи той же квартиры от покупателя к продавцу и указание на его продление не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку суд отказал в признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным, суд пришел к выводу, что отсутствуют основания для признания недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между К.Д.Б. и З.С.В.
Судебная коллегия считает, что выводы суда основаны на неправильной оценке доказательств и неправильном применении норм материального права.
Согласно пункту 2 ст. 170 ГК РФ сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.
По смыслу данной правовой нормы, совершение притворной сделки не направлено на достижение определенного правового результата, то есть стороны не собирались исполнять сделку уже в момент ее совершения, действия сторон фактически имели в виду создание правовых последствий сделкой, которая ими прикрывается.
В предмет доказывания при рассмотрении требований о признании недействительной притворной сделки входят факт заключения сделки, действительное намерение и волеизъявление сторон именно на совершение прикрываемой сделки, доказательства несоответствия волеизъявления сторон их действиям.
В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Согласно разъяснениям, данным в п. 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы не является достаточным.
Из материалов дела следует, что после подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира при наличии подписанного акта приема-передачи фактически К.Д.Б. не передавалась, в его владение не поступала, в квартиру ответчик не вселялся, бремя ее содержания не нес. При этом, договором купли-продажи не предусмотрено сохранение права пользования спорной квартирой продавцами, членами их семьи или иными лицами. Вместе с тем истцы до настоящего времени продолжают пользоваться квартирой как своей собственной, зарегистрированы в спорном жилом помещении, несут бремя ее содержания, что свидетельствует о том, что указанное жилое помещение из их владения не выбывало. Кроме того, одновременно в день заключения договора купли-продажи спорной квартиры - ДД.ММ.ГГГГ между К.Д.Б. и П.А.Я. был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры от того же числа, где П.А.Я. уже указана "покупатель", а К.Д.Б. как "продавец" того же объекта недвижимости, который он приобрел по договору купли-продажи у истцов. Цена квартиры предварительным договором определена в размере <данные изъяты> руб., которая должна быть передана покупателем продавцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Из рукописных записей на оборотной стороне предварительного договора следует, что П.А.Я. производилась ежемесячная выплата К.Д.Б. денежных средств в количестве 3 платежей на общую сумму <данные изъяты> руб. При внесении платежей указывалось на продление предварительного договора, при этом сам предварительный договор не содержал условия о возможности оплаты объекта недвижимости в рассрочку. Факт того, что спорная квартира в день заключения договора была продана покупателю К. за <данные изъяты> рублей и одновременное оформление предварительного договора купли-продажи той же квартиры между К. и П. по цене значительно ниже той стоимости, которая была определена в договоре купли-продажи на <данные изъяты> руб., факт периодических выплат денежных сумм ответчику, в совокупности с доводами иска, показаниями стороны истца, представителя стороны ответчика К.Д.Б. - А.Р.Р. которые он дал в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 58), о том, что "дочь П.А.Я. нуждалась в денежных средствах, П. предложила под залог квартиру. Заключили договор с К.. Заключив предварительный договор, истцы предполагали, что обезопасят себя, квартиру продавать не намеревались. ДД.ММ.ГГГГ денежные средства были переданы, договор заключен, была составлена расписка. Когда П. и К. узнали, что квартира продана, заем больше не возвращали, считали, что сделка притворная", в совокупности с содержанием искового заявления свидетельствуют о том, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ являлся притворной сделкой, поскольку фактически прикрывал договор займа с залогом имущества в виде спорной квартиры". Данные обстоятельства объективно свидетельствуют об отсутствии у сторон воли для наступления последствий совершения сделки купли-продажи спорного объекта в соответствии со смыслом статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что между сторонами заключен договор займа с залогом имущества в виде спорной квартиры. Ссылка суда о том, что не был заключен письменный договор залога и займа, не свидетельствует о том, что сделка купли-продажи квартиры является действительной.
Материалами дела подтвержден факт притворности сделки договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенного между П.А.Я., К.А.А. и К.Д.Б. Данная сделка была направлена на достижение других правовых последствий и прикрывала волю всех участников сделки на заключение договора займа с залогом имущества.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований истцов к К.Д.Б. о признании сделки - договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между П.А.Я., К.А.А. и К.Д.Б. ничтожным.
Поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным в силу закона, является недействительным с момента совершения сделки договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между К.Д.Б. и З.С.В.
Настоящее решение является основанием для аннулирования произведенной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о переходе права собственности на квартиру к К.Д.Б. и З.С.В.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 330 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
решение Устиновского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 10 декабря 2015 года отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований П.А.Я. к К.Д.Б., З.С.В., К.А.А. о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок.
Признать сделку - договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между П.А.Я., К.А.А. и К.Д.Б. ничтожной.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между К.Д.Б. и З.С.В.
Настоящее решение является основанием для аннулирования произведенной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о переходе права собственности на квартиру к К.Д.Б., к З.С.В.
Апелляционную жалобу представителя П.А.Я. - И.Н.В. удовлетворить.
Копия верна:
Председательствующий судья
А.В.СОЛОНЯК
Председательствующий судья
А.В.СОЛОНЯК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)