Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Собственник доли в праве общей долевой собственности на квартиру произвел отчуждение доли третьим лицам, при этом уведомление о продаже доли было направлено второму собственнику по адресу нахождения квартиры, в которой он не имеет регистрации и не проживает, в то время как адрес проживания и регистрации был известен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Санкт-Петербургского городского суда в составе:
Председателя: Епифановой В.Н.
и членов президиума: Черкасовой Г.А., Павлюченко М.А., Кудряшовой В.В.,
при секретаре К.,
рассмотрел в судебном заседании 29 июня 2016 года дело по иску Т. к Д.И.А. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи на основании кассационной жалобы Т. и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда от 08 июня 2016 года о передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Заслушав доклад судьи Козловой Н.И., объяснения истца Т., Президиум
Т. обратилась в Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Д.И.А., в обоснование своих требований указав, что является собственником <...> долей в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, ответчик является собственником <...> долей на указанное жилое помещение. Истец имела намерение и желала приобрести долю, принадлежащую в праве собственности на спорную квартиру ответчику, но такого предложения от него не поступало, а также не высказывалось намерения продать эти доли посторонним лицам. Истец узнала, что <дата> ответчик по договору купли-продажи продал свою долю П. и А., при этом в нарушение положений ст. 250 ГК РФ не предоставив ей возможность воспользоваться преимущественным правом покупки продаваемой доли как участнику долевой собственности. Т. просила перевести на нее права и обязанности покупателей П. и А. <...> доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 23 ноября 2015 года в удовлетворении исковых требований Т. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 24 февраля 2016 года решение Красногвардейского районного суда от 23 ноября 2015 года оставлено без изменения.
В кассационной жалобе от 19 мая 2016 года Т. просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 25 мая 2016 года дело истребовано в Санкт-Петербургский городской суд, куда оно поступило 06 июня 2016 года.
Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 08 июня 2016 года кассационная жалоба Т. передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Президиум, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и определения о передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, полагает, что судебные постановления подлежат отмене.
При этом Президиум считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика Д.И.А. и третьих лиц П., А., извещенных надлежащим образом о времени и месте заседания Президиума посредством телефонограмм от 14 июня 2016 года.
В соответствии со статьей 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения были допущены при рассмотрении дела судом первой и второй инстанции.
Судом установлено, что Т. является собственником <...> долей в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, ответчик являлся собственником <...> долей на указанное жилое помещение.
Нотариусом города Обнинска Калужской области <дата> Д.И.В. выдано свидетельство о том, что <дата> Т., проживающей по адресу: <адрес>, направлено почтовое отправление с уведомлением о вручении с вложением заявления Д.И.В. с предложением купить принадлежащие ему <...> долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру за цену <...> рублей без рассрочек и отсрочек платежа (л.д. 101).
Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований о переводе прав покупателя, суд первой инстанции сделал вывод, что ответчик Д.И.А. выполнил свою обязанность, предусмотренную статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, письменно уведомив сособственника о продаже доли и предоставлении ему права на преимущественную покупку, так как передал уведомление о продаже своей комнаты в спорной квартире через нотариуса, при этом указанное уведомление содержало в себе все необходимые условия продаваемого имущества и его цену.
Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, судебная коллегия Санкт-Петербургского городского суда согласилась с выводом суда о соблюдении ответчиком установленного законом порядка уведомления другого собственника о намерении продать долю в объекте недвижимости и указала, что направление уведомления о продаже доли в праве собственности на квартиру по месту постоянного проживания Т. не обязывает Д.И.А. осуществлять розыск в случае отсутствия истца в месте постоянного проживания и свидетельствует об исполнении Д.И.А. обязанности, предусмотренной ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, вывод судебных инстанций об извещении продавцом истца по месту жительства о намерении продать принадлежащую ему долю в праве собственности на жилое помещение не соответствует материалам дела.
Суд не принял во внимание, что уведомление о продаже доли было направлено Т. не по месту ее проживания и регистрации, а по адресу нахождения спорной квартиры, в которой ей принадлежит доля в праве собственности, и в которой она не имеет регистрации и не проживает.
В материалах дела имеется форма 9 спорной квартиры, из которой усматривается, что истец в квартире не зарегистрирована (л.д. 9).
Как указывает заявитель, ответчику был известен адрес регистрации Т., поскольку с представителем ответчика ФИО ею велись переговоры о покупке спорной комнаты, и ему представлялись ксерокопия паспорта с отметкой о регистрационном учете и ксерокопия свидетельства о вступлении в наследство по закону, в котором также указан адрес регистрации истца. В материалах дела имеются доказательства переписки истца и представителя ответчика ФИО.
Обстоятельства, связанные с ведением переговоров между истцом и представителем ответчика о покупке доли в квартире, являются юридически значимыми при разрешении спора, однако суд не дал им никакой правовой оценки, что свидетельствует о допущенных судом существенных нарушениях норм процессуального законодательства.
Кроме того, в материалах дела имеются доказательства внесения истцом на счет Управления судебного департамента при Верховном суде РФ в Санкт-Петербурге денежных средств в размере <...> рублей (л.д. 79,80).
Согласно пункту 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Вышеуказанные нормы Гражданского кодекса РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другими участниками своей доли в общем праве собственности.
По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения.
Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 ст. 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.
Между тем судами первой и апелляционной инстанций приведенные выше положения ст. 250 ГК РФ истолкованы как обязывающие продавца доли в общей долевой собственности лишь совершить определенные действия по извещению других участников долевой собственности вне зависимости от результата таких действий.
Такие нарушения норм материального права являются существенными, поскольку не обеспечивают предусмотренные законом гарантии для участников общей долевой собственности.
Кроме того, при разрешении заявленных исковых требований к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены П. и А., с которыми ответчиком заключен договор купли-продажи принадлежащих ему <...> долей в праве общей долевой собственности на квартиру по спорному адресу. Указанных лиц суду надлежало привлечь в качестве ответчиков, поскольку заявленные истцом требования затрагивают их права и законные интересы.
Поскольку при рассмотрении дела судом были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, Президиум полагает необходимым отменить судебные постановления и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, Президиум
Решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 23 ноября 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 24 февраля 2016 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 29.06.2016 N 44Г-82/2016
Требование: О переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Собственник доли в праве общей долевой собственности на квартиру произвел отчуждение доли третьим лицам, при этом уведомление о продаже доли было направлено второму собственнику по адресу нахождения квартиры, в которой он не имеет регистрации и не проживает, в то время как адрес проживания и регистрации был известен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июня 2016 г. N 44г-82/2016
Президиум Санкт-Петербургского городского суда в составе:
Председателя: Епифановой В.Н.
и членов президиума: Черкасовой Г.А., Павлюченко М.А., Кудряшовой В.В.,
при секретаре К.,
рассмотрел в судебном заседании 29 июня 2016 года дело по иску Т. к Д.И.А. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи на основании кассационной жалобы Т. и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда от 08 июня 2016 года о передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Заслушав доклад судьи Козловой Н.И., объяснения истца Т., Президиум
установил:
Т. обратилась в Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Д.И.А., в обоснование своих требований указав, что является собственником <...> долей в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, ответчик является собственником <...> долей на указанное жилое помещение. Истец имела намерение и желала приобрести долю, принадлежащую в праве собственности на спорную квартиру ответчику, но такого предложения от него не поступало, а также не высказывалось намерения продать эти доли посторонним лицам. Истец узнала, что <дата> ответчик по договору купли-продажи продал свою долю П. и А., при этом в нарушение положений ст. 250 ГК РФ не предоставив ей возможность воспользоваться преимущественным правом покупки продаваемой доли как участнику долевой собственности. Т. просила перевести на нее права и обязанности покупателей П. и А. <...> доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 23 ноября 2015 года в удовлетворении исковых требований Т. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 24 февраля 2016 года решение Красногвардейского районного суда от 23 ноября 2015 года оставлено без изменения.
В кассационной жалобе от 19 мая 2016 года Т. просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 25 мая 2016 года дело истребовано в Санкт-Петербургский городской суд, куда оно поступило 06 июня 2016 года.
Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 08 июня 2016 года кассационная жалоба Т. передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Президиум, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и определения о передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, полагает, что судебные постановления подлежат отмене.
При этом Президиум считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика Д.И.А. и третьих лиц П., А., извещенных надлежащим образом о времени и месте заседания Президиума посредством телефонограмм от 14 июня 2016 года.
В соответствии со статьей 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения были допущены при рассмотрении дела судом первой и второй инстанции.
Судом установлено, что Т. является собственником <...> долей в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, ответчик являлся собственником <...> долей на указанное жилое помещение.
Нотариусом города Обнинска Калужской области <дата> Д.И.В. выдано свидетельство о том, что <дата> Т., проживающей по адресу: <адрес>, направлено почтовое отправление с уведомлением о вручении с вложением заявления Д.И.В. с предложением купить принадлежащие ему <...> долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру за цену <...> рублей без рассрочек и отсрочек платежа (л.д. 101).
Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований о переводе прав покупателя, суд первой инстанции сделал вывод, что ответчик Д.И.А. выполнил свою обязанность, предусмотренную статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, письменно уведомив сособственника о продаже доли и предоставлении ему права на преимущественную покупку, так как передал уведомление о продаже своей комнаты в спорной квартире через нотариуса, при этом указанное уведомление содержало в себе все необходимые условия продаваемого имущества и его цену.
Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, судебная коллегия Санкт-Петербургского городского суда согласилась с выводом суда о соблюдении ответчиком установленного законом порядка уведомления другого собственника о намерении продать долю в объекте недвижимости и указала, что направление уведомления о продаже доли в праве собственности на квартиру по месту постоянного проживания Т. не обязывает Д.И.А. осуществлять розыск в случае отсутствия истца в месте постоянного проживания и свидетельствует об исполнении Д.И.А. обязанности, предусмотренной ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, вывод судебных инстанций об извещении продавцом истца по месту жительства о намерении продать принадлежащую ему долю в праве собственности на жилое помещение не соответствует материалам дела.
Суд не принял во внимание, что уведомление о продаже доли было направлено Т. не по месту ее проживания и регистрации, а по адресу нахождения спорной квартиры, в которой ей принадлежит доля в праве собственности, и в которой она не имеет регистрации и не проживает.
В материалах дела имеется форма 9 спорной квартиры, из которой усматривается, что истец в квартире не зарегистрирована (л.д. 9).
Как указывает заявитель, ответчику был известен адрес регистрации Т., поскольку с представителем ответчика ФИО ею велись переговоры о покупке спорной комнаты, и ему представлялись ксерокопия паспорта с отметкой о регистрационном учете и ксерокопия свидетельства о вступлении в наследство по закону, в котором также указан адрес регистрации истца. В материалах дела имеются доказательства переписки истца и представителя ответчика ФИО.
Обстоятельства, связанные с ведением переговоров между истцом и представителем ответчика о покупке доли в квартире, являются юридически значимыми при разрешении спора, однако суд не дал им никакой правовой оценки, что свидетельствует о допущенных судом существенных нарушениях норм процессуального законодательства.
Кроме того, в материалах дела имеются доказательства внесения истцом на счет Управления судебного департамента при Верховном суде РФ в Санкт-Петербурге денежных средств в размере <...> рублей (л.д. 79,80).
Согласно пункту 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Вышеуказанные нормы Гражданского кодекса РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другими участниками своей доли в общем праве собственности.
По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения.
Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 ст. 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.
Между тем судами первой и апелляционной инстанций приведенные выше положения ст. 250 ГК РФ истолкованы как обязывающие продавца доли в общей долевой собственности лишь совершить определенные действия по извещению других участников долевой собственности вне зависимости от результата таких действий.
Такие нарушения норм материального права являются существенными, поскольку не обеспечивают предусмотренные законом гарантии для участников общей долевой собственности.
Кроме того, при разрешении заявленных исковых требований к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены П. и А., с которыми ответчиком заключен договор купли-продажи принадлежащих ему <...> долей в праве общей долевой собственности на квартиру по спорному адресу. Указанных лиц суду надлежало привлечь в качестве ответчиков, поскольку заявленные истцом требования затрагивают их права и законные интересы.
Поскольку при рассмотрении дела судом были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, Президиум полагает необходимым отменить судебные постановления и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, Президиум
постановил:
Решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 23 ноября 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 24 февраля 2016 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга.
Председатель
В.Н.Епифанова
В.Н.Епифанова
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)