Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает на то, что по договору об участии в строительстве многоквартирного дома ответчик передал ему квартиру, при осмотре квартиры были выявлены недостатки, которые ответчиком не устранены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Полтевой В.А.,
судей Булгаковой М.В., Морозовой Л.В.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управление Капитального строительства" на решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 13 июня 2017 года по гражданскому делу по иску К. к открытому акционерному обществу "Управление Капитального Строительства" о взыскании суммы,
заслушав доклад судьи Полтевой В.А., пояснения представителя ответчика В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца А., возражавшей против доводов апелляционной жалобы, проверив материалы дела,
установила:
К. обратился в суд с указанным выше иском к ОАО "Управление Капитального Строительства", ссылаясь на то, что (дата) между ОАО "Управление капитального строительства" (застройщик) и ОАО "Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация" (участник) был заключен договор N участия в долевом строительстве.
Предметом договора являлось строительство 17-этажного двухсекционного жилого дома с 2-этажными встроенно-пристроенными торгово-административными помещениями в (адрес) (адрес).
(дата) между ОАО "ОИЖК" и К. был заключен договор уступки прав (цессии) по договору участия в долевом строительстве N от (дата).
Согласно пунктам 1.1, 1.1.1, 1.1.2 договора, ОАО "ОИЖК" после выплаты ему истцом *** уступает, а К. принимает права и обязанности в полном объеме по договору участия в долевом строительстве N от (дата) на приобретение в собственность жилого помещения (квартиры) N, расположенного в 17-этажном двухсекционном жилом (адрес) двухэтажными встроенно-пристроенными торгово-административными помещениями в (адрес) (адрес).
Истец принятые на себя обязательства исполнил в полном объеме в соответствии с условиями договора, произвел оплату денежной суммы, указанной в договоре.
Согласно пункту 1.1.2 договора срок окончания строительства: срок ввода объекта в эксплуатацию - 01 октября 2016 года.
18 августа 2016 года уведомлением N истец был извещен о готовности объекта договора участия в долевом строительстве и о его принятии. 30 августа 2016 года при осмотре истцом квартиры были выявлены недостатки, которые ответчиком не устранены.
В связи с указанным истец просил суд взыскать с ОАО "УКС" в свою пользу сумму в размере 546 038,60 рублей, из которых 197 544,60 рублей - неустойка за просрочку устранения недостатков, 9 184 рублей - неустойка за просрочку передачи квартиры, 30 000 рублей - компенсация морального вреда, 10 000 рублей - расходы на составление отчета, 299 310 рублей - расходы по устранению недостатков, штраф.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил суд взыскать с ОАО "УКС" в свою пользу 197 544,60 рублей - неустойка за просрочку устранения недостатков, 9 184 рублей - неустойка за просрочку передачи квартиры, 30 000 рублей - компенсация морального вреда, 10 000 рублей - расходы на составление отчета, 299 310 рублей - расходы по устранению недостатков, штраф, 5 539,24 рублей - за оплаченные коммунальные услуги.
Истец К. на рассмотрение дела не явился, был извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель истца Г., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала и просила удовлетворить.
Представитель ответчика В., действующий на основании доверенности, иск не признал. Представил заявление, в соответствии с которым просил суд применить ст. 333 ГК РФ.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 15 февраля 2016 года исковые требования К. к ОАО "Управление Капитального Строительства" о взыскании суммы удовлетворены частично.
Суд постановил: взыскать с ОАО "Управление Капитального Строительства" в пользу К. 100 000 рублей - неустойку за просрочку устранения недостатков, 9 184 рублей - неустойку за просрочку передачи квартиры, 5 000 рублей - компенсацию морального вреда, 10 000 рублей - расходы на составление отчета, 242 670,29 рублей - расходы по устранению недостатков, штраф в размере 100 000 рублей, расходы по оплате коммунальных платежей в размере 5 539,24 рублей.
В доход бюджета МО "г. Оренбург" с ОАО "Управление Капитального Строительства" взыскана государственная пошлина в размере 7 087,44 рублей.
В пользу АНО "Центр судебных экспертиз" с ОАО "Управление Капитального Строительства" взысканы расходы по проведению экспертизы в размере 15 000 рублей.
В апелляционной жалобе ООО "Управление Капитального Строительства", ссылаясь на незаконность и необоснованность решения, просит его отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
В суд апелляционной инстанции истец не явился, о судебном заседании был извещен надлежащим образом, судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 30 декабря 2004 года, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
На основании ст. 8 Федерального закона N 214 передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
В соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ, срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона.
В силу ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
По смыслу указанной нормы закона, до выполнения любого из указанных требований участника долевого строительства его обязанность по приемке объекта долевого строительства приостанавливается от даты предъявления соответствующего требования к застройщику. При этом, если иное не предусмотрено договором между застройщиком и инвестором, исполнение обязанности застройщика передать объект долевого строительства, а соответственно, течение срока передачи, за который установлена законная неустойка (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ), не приостанавливаются.
После удовлетворения застройщиком любого из указанных требований участника долевого строительства обязанность участника долевого строительства по приемке объекта долевого строительства возобновляется.
Если при устранении выявленных недостатков застройщик выйдет за пределы этого срока, у участника долевого строительства возникает право на взыскание неустойки (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Статьей 10 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что (дата) между ОАО "Управление капитального строительства" (застройщик) и ОАО "Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация" (участник) был заключен договор N участия в долевом строительстве.
Согласно условиям указанного договора, застройщик обязался в предусмотренный договором срок с привлечением генподрядчика и других лиц осуществить строительство 17-этажного двухсекционного жилого дома с двухэтажными встроено-пристроенными торгово-административными помещениями в (адрес) (адрес), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику.
(дата) между ОАО "ОИЖК" (цедент) и К. (цессионарии) был заключен договор уступки прав (цессии).
Согласно п. п. 1.1, 1.1.1, 1.1.2 договора цедент после выполнения обязательств, предусмотренных в п. 1.2 договора, уступает, а цессионарий принимает права и обязанности в полном объеме по договору участия в долевом строительстве N от (дата), заключенному между цедентом и ООО "УКС" (застройщик) на приобретение в общую совместную собственность жилого помещения (квартиры) N, расположенной в строящемся 17-этажном 2-секционном жилом (адрес) двухэтажными встроено-пристроенными торгово-административными помещениями в (адрес) (адрес). Строительство многоквартирного дома ведется на земельном участке площадью *** кв. м, с кадастровым номером N, расположенном по адресу: (адрес), (адрес).
Объектом договора является квартира, трехкомнатная, жилая проектная площадь *** кв. м, проектная площадь *** кв. м, площадь летних помещений (с применением коэффициента 0,5 для лоджий, коэффициента 0,3 для балконов) *** кв. м, общая проектная площадь (с учетом площади летних помещений с применением коэффициента 0, 5 для лоджий, коэффициента 0,3 для балконов) *** кв. м. Квартира расположена на 9 этаже многоквартирного дома.
Срок окончания строительства: срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома - июнь 2016 года. Срок передачи застройщиком квартир цессионарию: не позднее 01 октября 2016 года.
В силу п. 3.1 договора в счет уступаемых прав и обязанностей цессионарий производит оплату цеденту денежных средств в размере ***.
Истцом оплата по договору произведена в полном объеме, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании суда первой и апелляционной инстанции.
18 августа 2016 года ООО "УКС" направило истцу уведомление N о завершении строительства многоквартирного дома, его вводе в эксплуатацию и предложение подписать акт приемки-передачи. Данное уведомление было получено истцом.
30 августа 2016 года при осмотре квартиры были выявлены недостатки.
23 сентября 2016 года К. направил ответчику претензию по качеству объекта договора участия в долевом строительстве. Указанные недостатки ответчиком устранены не были.
В связи с указанным, истец организовал проведение обследования квартиры, которое было произведено ООО "Инженерная группа "БСБ" в августе - ноябре 2016 года, по результатам которого были выявлены дефекты и повреждения вследствие некачественного выполнения строительно-монтажных работ.
Стоимость устранения выявленных недостатков в соответствии с локальным сметным расчетом составила 299 310 рублей.
01 декабря 2016 года между К. (заказчик) и ФИО9 (подрядчик) был заключен договор N, по условиям которого заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательство по выполнению следующих строительно-монтажных работ по устранению выявленных недостатков на объект: (адрес), расположенная в 17-этажном жилом (адрес) 2-этажными встроенно-пристроенными торгово-административными помещениями в (адрес) (адрес), секция У, Ж, на земельном участке с кадастровым номером N в соответствии с локально-сметным расчетом (приложение N).
Стоимость работ, поручаемых подрядчику, составляет 299 310 рублей (п. 2.1 договора).
В соответствии с квитанциями к приходному кассовому ордеру б/н от (дата), от (дата) на общую сумму 299 310 рублей, представленными в материалы дела, К. расчет по указанному договору был произведен в полном объеме.
Из акта о приемке выполненных работ от 12 декабря 2016 года следует, что работы по договору были выполнены в полном объеме.
Также из представленного ответчиком в материалы дела акта обследования (адрес) жилого (адрес), составленного 14 декабря 2016 года, следует, что все недостатки, указанные в претензии от 23 сентября 2016 года, были устранены.
В рамках рассмотрения дела по ходатайству ответчика, для разрешения вопроса о качестве (адрес), находящейся в многоквартирном (адрес) в (адрес), судом первой инстанции была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено АНО "Центр судебных экспертиз".
Согласно заключению эксперта N от (дата) были сделаны следующие выводы.
В ответ на вопрос суда о наличии недостатков в выполненных ОАО "Управление капитального строительства" строительно-монтажных работах на 30 ноября 2016 г. по договору N от (дата) в (адрес), эксперт указал, что ввиду отсутствия запрашиваемых материалов, а также в связи с тем, что на момент проведения обследования истек срок производства работ по договору N от (дата) по таким работам как перепад высот по стяжке, отклонение стен и перегородок от проектируемой оси, дефекты оконных блоков, отсутствие гидроизоляции, несоответствие класса замка входной двери установить наличие недостатков в выполненных ОАО "Управление капитального строительства" строительно-монтажных работах не представляется возможным.
На момент осмотра (11 апреля 2017 года) экспертами установлены следующие недостатки в строительно-монтажных работах выполненных ОАО "Управление капитального строительства":
- отклонение штукатурного слоя более 10 мм в санузле (помещение N 1, 6), согласно таблице N 9, СНиП 3.04.01-87, отклонение штукатурного слоя должно составлять не более 10 мм на всю высоту помещения;
- питающий розетку провод электрической плиты сечением 3 кв. мм, при нормируемом значении 6 кв. мм согласно СП 31-110-2003 п. 9.2;
- - отслоение штукатурного слоя на поверхности потолка и оконных откосов балкона (помещение N 8) (Фото N 15, 16).
По данным Расчета стоимости N 1, представленного в Приложении В экспертного заключения, стоимость устранения однозначно установленных недостатков на момент осмотра в (адрес) по адресу: (адрес), в ценах 1 квартала 2017 года, с учетом округления и без учета НДС составила: 29 811 рублей.
В ответ на вопрос об устранении ответчиком недостатков строительно-монтажных работ в квартире истца эксперт указал, что из-за невозможности установить наличие недостатков в выполненных ОАО "Управление капитального строительства" строительно-монтажных работах невозможно установить, устранены ли данные недостатки и была ли необходимость в их устранении.
Таким образом, на основании имеющихся данных экспертами сделан вывод о том, что такие недостатки как отклонение штукатурного слоя, несоответствие сечения провода, питающего электрическую плиту, прописанные в результатах заключения с шифром БСБ-24-08.16 и учтенные в договоре N от (дата), на момент проведения осмотра не были устранены.
Отказывая в назначении повторной экспертизы, суд первой инстанции принял данное заключение в качестве допустимого доказательства, положив его в основу решения, поскольку заключение подготовлено компетентными специалистами в соответствующей области знаний, содержит полные однозначные ответы на поставленные судом вопросы, не противоречит иным добытым по делу доказательствам. Оснований сомневаться в объективности и беспристрастности эксперта не имеется.
Сведений об устранении ответчиком недостатков в квартире истца в материалах дела не имеется.
Поскольку наличие производственных недостатков в приобретенной истцом квартире подтверждено совокупностью исследованных судом доказательств, стоимость работ по их устранению ответчиком не опровергнута, допустимых, достоверных и достаточных доказательств, опровергающих приведенные выше обстоятельства, ответчиком не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании расходов, необходимых для устранения данных недостатков.
Разрешая требования истца в части взыскания денежных средств в счет устранения выявленных недостатков, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, условиями заключенного договора, в том числе, заключением судебной экспертизы, установив наличие строительных недостатков в квартире истца, уклонение ответчика от их устранения, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований и взыскании с ответчика суммы в размере 242 670,29 рублей (299 310 - 29 811 - 26 828,71), исходя из стоимости работ по устранению недостатков квартиры в размере 299 310 рублей за исключением не устраненных ИП ФИО9 недостатков на сумму 29 811 рублей, а также расходов, необходимых на устройство гидроизоляции оклеечной рулонной в размере 26 828,71 рублей.
Из материалов дела следует, что 23 сентября 2016 года К. обратился к ОАО "УКС" с претензией об устранении недостатков в спорной квартире, установив срок для устранения выявленных дефектов не более 10 рабочих дней. Ответчиком указанные недостатки устранены не были.
Таким образом, с 08 октября 2016 года истец имеет право требовать с ответчика взыскания неустойки.
Ссылаясь на п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", суд первой инстанции взыскал с ответчика неустойку за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, за период с 08 октября 2016 года по 12 декабря 2016 года (66 дней) в размере 160 162,39 (242 670,29 / 1% / 66).
Вместе с тем, суд первой инстанции признал размер неустойки явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства, и, применив положения ст. 333 Гражданского кодекса РФ по ходатайству ответчика, снизил ее размер до 100 000 рублей.
Учитывая, что в судебном заседании нашел подтверждение факт нарушения ответчиком ОАО "УКС" прав истца как потребителя, в соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" суд обоснованно удовлетворил требования иска о компенсации морального вреда, определив его размер в 5 000 руб. в пользу истца. При определении размера компенсации морального вреда суд исходил из установленного факта нарушения ответчиком прав истца на оказание ему качественной услуги в сфере строительства жилых помещений для личных нужд, учел характер допущенных нарушений, их длительность, при этом, руководствовался требованиями разумности и справедливости.
На основании ч. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Суд верно взыскал в пользу потребителя штраф за неисполнение в добровольном порядке его требований в размере 50% от присужденной суммы в пользу истца, снизив его размер с учетом применения положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ до 100 000 рублей.
Суд апелляционной инстанции с указанными выводами суда соглашается, поскольку данные выводы соответствуют обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Разрешая требования истца о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры, суд первой инстанции исходил из того, что в указанный в договоре срок квартира передана истцу не была, поскольку в материалах дела отсутствует акт приема-передачи квартиры, кроме того, ответчиком не представлены доказательства уклонения истца от подписания указанного акта, а также фактического использования К. квартиры с 01 декабря 2016 года.
При этом, суд указал, что ответчиком нарушены сроки, предусмотренные п. 2.1, п. 2.2 договора участия в долевом строительстве от (дата), и пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, определив период просрочки исполнения ответчиком обязательств с 02 октября 2016 года по 12 декабря 2016 года, исходя из 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации и цены договора пришел к выводу о том, что размер неустойки составляет 153 600 рублей (3 200 0000 x 10% / 300 x 2 x 72).
Вместе с тем, учитывая, что, заявляя требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, истец указал сумму, подлежащую к взысканию в размере 9 184 рубля, суд взыскал с ОАО "УКС" в пользу К. вышеуказанную сумму неустойки за просрочку передачи квартиры.
Руководствуясь ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", ст. 15 Гражданского кодекса РФ, установив, что истцом были понесены расходы по оплате коммунальных услуг за ноябрь 2016 года в размере 5 539,24 рублей, суд пришел к выводу, что данные расходы явились для истца убытками и взыскал с ответчика указанную сумму.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами, исходя из следующего.
Материалами дела установлено, что 18 августа 2016 года ответчик известил истца о готовности объекта с просьбой произвести осмотр объекта и принятие его по передаточному акту. В установленный законом семидневный срок К. не приступил к принятию объекта долевого строительства.
30 августа 2016 года истцом при осмотре квартиры были выявлены недостатки, в связи с чем 23 сентября 2016 года в адрес ответчика была направлена претензия по качеству объекта договора участия в долевом строительстве, ответа на которую не последовало.
В августе - ноябре 20016 года истец организовал обследование указанной квартиры на предмет выявления строительных недостатков ООО "Инженерная группа БСБ".
01 декабря 2016 года истец заключил с ИП ФИО9 договор N о выполнении строительно-монтажных работ по устранению выявленных недостатков в квартире истца.
Согласно Акту о приемке выполненных работ от 12 декабря 2016 года, а также квитанциям к приходному кассовому ордеру б/н от (дата), от (дата) на общую сумму 299 310 рублей работы по договору были выполнены и оплачены в полном объеме.
Материалами дела также установлено, в том числе, актом обследования (адрес) жилого (адрес) от 14 декабря 2016 года, телеграммой от 13 декабря 2017 года, что истец не явился на осмотр и не предоставил доступа в квартиру в назначенное время. Указанное свидетельствует о том, что К., сменив входную дверь и ограничив доступ в квартиру, фактически располагая возможностью обеспечивать доступ в квартиру, распоряжается квартирой по своему усмотрению.
Таким образом, истец, располагая правом отказаться от подписания акта приема-передачи квартиры и не принимать квартиру до исполнения застройщиком его требований о безвозмездном устранении недостатков либо о соразмерном уменьшении цены договора, либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков, фактически принял квартиру с недостатками, вступил во владение и пользование квартирой, приступил к выполнению в данной квартире ремонтных работ.
Учитывая изложенные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцом квартира фактически была принята 01 октября 2016 года.
Указанные обстоятельства являются основанием для отказа в удовлетворении требований истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, предусмотренной ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, в связи с чем решение в указанной части подлежит отмене.
С учетом изложенного, расходы по оплате коммунальных услуг за ноябрь 2016 года в размере 5 539,24 рублей, которые были оплачены К., взысканию с ОАО "УКС" не подлежат.
Исходя из изложенного, судебная коллегия находит решение суда в части удовлетворения требований о взыскания с ответчика неустойки за нарушение срока передачи квартиры и о взыскании расходов по оплате коммунальных услуг незаконным и подлежащим отмене, с принятием в отмененной части нового решения об отказе истцу в удовлетворении данных требований.
В силу ч. 3 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов. С учетом изложенного, решение суда в части распределения судом первой инстанции расходов по уплате госпошлины также подлежит изменению.
Исходя из удовлетворенной части исковых требований имущественного характера на сумму 352 670,29 рублей, исковых требований неимущественного характера о компенсации морального вреда, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в размере 5 990,42 рублей (5690,42 рублей по требованиям имущественного характера + 300 рублей по требованиям о компенсации морального вреда).
Остальные доводы жалобы по существу сводятся к переоценке обстоятельств, которые судом определены правильно, и доказательств, которые суд положил в основу своих выводов, и не могут быть приняты в качестве оснований к отмене решения суда, поскольку в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ право оценивать доказательства предоставлено суду.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 13 июня 2017 года в части взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры и взыскания расходов, понесенных по оплате коммунальных платежей, отменить.
Вынести в указанной части новое решение, которым в удовлетворении указанных требований отказать.
Взыскать с открытого акционерного общества "Управление Капитального Строительства" в доход бюджета Муниципального образования (адрес) государственную пошлину в размере 5 990,42 рубля.
В остальной части указанное решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управление Капитального Строительства" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.09.2017 ПО ДЕЛУ N 33-6585/2017
Требование: О взыскании неустойки за просрочку устранения недостатков, просрочку передачи квартиры, компенсации морального вреда, расходов на составление отчета, устранение недостатков, штрафа.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает на то, что по договору об участии в строительстве многоквартирного дома ответчик передал ему квартиру, при осмотре квартиры были выявлены недостатки, которые ответчиком не устранены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 сентября 2017 г. по делу N 33-6585/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Полтевой В.А.,
судей Булгаковой М.В., Морозовой Л.В.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управление Капитального строительства" на решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 13 июня 2017 года по гражданскому делу по иску К. к открытому акционерному обществу "Управление Капитального Строительства" о взыскании суммы,
заслушав доклад судьи Полтевой В.А., пояснения представителя ответчика В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца А., возражавшей против доводов апелляционной жалобы, проверив материалы дела,
установила:
К. обратился в суд с указанным выше иском к ОАО "Управление Капитального Строительства", ссылаясь на то, что (дата) между ОАО "Управление капитального строительства" (застройщик) и ОАО "Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация" (участник) был заключен договор N участия в долевом строительстве.
Предметом договора являлось строительство 17-этажного двухсекционного жилого дома с 2-этажными встроенно-пристроенными торгово-административными помещениями в (адрес) (адрес).
(дата) между ОАО "ОИЖК" и К. был заключен договор уступки прав (цессии) по договору участия в долевом строительстве N от (дата).
Согласно пунктам 1.1, 1.1.1, 1.1.2 договора, ОАО "ОИЖК" после выплаты ему истцом *** уступает, а К. принимает права и обязанности в полном объеме по договору участия в долевом строительстве N от (дата) на приобретение в собственность жилого помещения (квартиры) N, расположенного в 17-этажном двухсекционном жилом (адрес) двухэтажными встроенно-пристроенными торгово-административными помещениями в (адрес) (адрес).
Истец принятые на себя обязательства исполнил в полном объеме в соответствии с условиями договора, произвел оплату денежной суммы, указанной в договоре.
Согласно пункту 1.1.2 договора срок окончания строительства: срок ввода объекта в эксплуатацию - 01 октября 2016 года.
18 августа 2016 года уведомлением N истец был извещен о готовности объекта договора участия в долевом строительстве и о его принятии. 30 августа 2016 года при осмотре истцом квартиры были выявлены недостатки, которые ответчиком не устранены.
В связи с указанным истец просил суд взыскать с ОАО "УКС" в свою пользу сумму в размере 546 038,60 рублей, из которых 197 544,60 рублей - неустойка за просрочку устранения недостатков, 9 184 рублей - неустойка за просрочку передачи квартиры, 30 000 рублей - компенсация морального вреда, 10 000 рублей - расходы на составление отчета, 299 310 рублей - расходы по устранению недостатков, штраф.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил суд взыскать с ОАО "УКС" в свою пользу 197 544,60 рублей - неустойка за просрочку устранения недостатков, 9 184 рублей - неустойка за просрочку передачи квартиры, 30 000 рублей - компенсация морального вреда, 10 000 рублей - расходы на составление отчета, 299 310 рублей - расходы по устранению недостатков, штраф, 5 539,24 рублей - за оплаченные коммунальные услуги.
Истец К. на рассмотрение дела не явился, был извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель истца Г., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала и просила удовлетворить.
Представитель ответчика В., действующий на основании доверенности, иск не признал. Представил заявление, в соответствии с которым просил суд применить ст. 333 ГК РФ.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 15 февраля 2016 года исковые требования К. к ОАО "Управление Капитального Строительства" о взыскании суммы удовлетворены частично.
Суд постановил: взыскать с ОАО "Управление Капитального Строительства" в пользу К. 100 000 рублей - неустойку за просрочку устранения недостатков, 9 184 рублей - неустойку за просрочку передачи квартиры, 5 000 рублей - компенсацию морального вреда, 10 000 рублей - расходы на составление отчета, 242 670,29 рублей - расходы по устранению недостатков, штраф в размере 100 000 рублей, расходы по оплате коммунальных платежей в размере 5 539,24 рублей.
В доход бюджета МО "г. Оренбург" с ОАО "Управление Капитального Строительства" взыскана государственная пошлина в размере 7 087,44 рублей.
В пользу АНО "Центр судебных экспертиз" с ОАО "Управление Капитального Строительства" взысканы расходы по проведению экспертизы в размере 15 000 рублей.
В апелляционной жалобе ООО "Управление Капитального Строительства", ссылаясь на незаконность и необоснованность решения, просит его отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
В суд апелляционной инстанции истец не явился, о судебном заседании был извещен надлежащим образом, судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 30 декабря 2004 года, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
На основании ст. 8 Федерального закона N 214 передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
В соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ, срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона.
В силу ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
По смыслу указанной нормы закона, до выполнения любого из указанных требований участника долевого строительства его обязанность по приемке объекта долевого строительства приостанавливается от даты предъявления соответствующего требования к застройщику. При этом, если иное не предусмотрено договором между застройщиком и инвестором, исполнение обязанности застройщика передать объект долевого строительства, а соответственно, течение срока передачи, за который установлена законная неустойка (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ), не приостанавливаются.
После удовлетворения застройщиком любого из указанных требований участника долевого строительства обязанность участника долевого строительства по приемке объекта долевого строительства возобновляется.
Если при устранении выявленных недостатков застройщик выйдет за пределы этого срока, у участника долевого строительства возникает право на взыскание неустойки (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Статьей 10 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что (дата) между ОАО "Управление капитального строительства" (застройщик) и ОАО "Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация" (участник) был заключен договор N участия в долевом строительстве.
Согласно условиям указанного договора, застройщик обязался в предусмотренный договором срок с привлечением генподрядчика и других лиц осуществить строительство 17-этажного двухсекционного жилого дома с двухэтажными встроено-пристроенными торгово-административными помещениями в (адрес) (адрес), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику.
(дата) между ОАО "ОИЖК" (цедент) и К. (цессионарии) был заключен договор уступки прав (цессии).
Согласно п. п. 1.1, 1.1.1, 1.1.2 договора цедент после выполнения обязательств, предусмотренных в п. 1.2 договора, уступает, а цессионарий принимает права и обязанности в полном объеме по договору участия в долевом строительстве N от (дата), заключенному между цедентом и ООО "УКС" (застройщик) на приобретение в общую совместную собственность жилого помещения (квартиры) N, расположенной в строящемся 17-этажном 2-секционном жилом (адрес) двухэтажными встроено-пристроенными торгово-административными помещениями в (адрес) (адрес). Строительство многоквартирного дома ведется на земельном участке площадью *** кв. м, с кадастровым номером N, расположенном по адресу: (адрес), (адрес).
Объектом договора является квартира, трехкомнатная, жилая проектная площадь *** кв. м, проектная площадь *** кв. м, площадь летних помещений (с применением коэффициента 0,5 для лоджий, коэффициента 0,3 для балконов) *** кв. м, общая проектная площадь (с учетом площади летних помещений с применением коэффициента 0, 5 для лоджий, коэффициента 0,3 для балконов) *** кв. м. Квартира расположена на 9 этаже многоквартирного дома.
Срок окончания строительства: срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома - июнь 2016 года. Срок передачи застройщиком квартир цессионарию: не позднее 01 октября 2016 года.
В силу п. 3.1 договора в счет уступаемых прав и обязанностей цессионарий производит оплату цеденту денежных средств в размере ***.
Истцом оплата по договору произведена в полном объеме, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании суда первой и апелляционной инстанции.
18 августа 2016 года ООО "УКС" направило истцу уведомление N о завершении строительства многоквартирного дома, его вводе в эксплуатацию и предложение подписать акт приемки-передачи. Данное уведомление было получено истцом.
30 августа 2016 года при осмотре квартиры были выявлены недостатки.
23 сентября 2016 года К. направил ответчику претензию по качеству объекта договора участия в долевом строительстве. Указанные недостатки ответчиком устранены не были.
В связи с указанным, истец организовал проведение обследования квартиры, которое было произведено ООО "Инженерная группа "БСБ" в августе - ноябре 2016 года, по результатам которого были выявлены дефекты и повреждения вследствие некачественного выполнения строительно-монтажных работ.
Стоимость устранения выявленных недостатков в соответствии с локальным сметным расчетом составила 299 310 рублей.
01 декабря 2016 года между К. (заказчик) и ФИО9 (подрядчик) был заключен договор N, по условиям которого заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательство по выполнению следующих строительно-монтажных работ по устранению выявленных недостатков на объект: (адрес), расположенная в 17-этажном жилом (адрес) 2-этажными встроенно-пристроенными торгово-административными помещениями в (адрес) (адрес), секция У, Ж, на земельном участке с кадастровым номером N в соответствии с локально-сметным расчетом (приложение N).
Стоимость работ, поручаемых подрядчику, составляет 299 310 рублей (п. 2.1 договора).
В соответствии с квитанциями к приходному кассовому ордеру б/н от (дата), от (дата) на общую сумму 299 310 рублей, представленными в материалы дела, К. расчет по указанному договору был произведен в полном объеме.
Из акта о приемке выполненных работ от 12 декабря 2016 года следует, что работы по договору были выполнены в полном объеме.
Также из представленного ответчиком в материалы дела акта обследования (адрес) жилого (адрес), составленного 14 декабря 2016 года, следует, что все недостатки, указанные в претензии от 23 сентября 2016 года, были устранены.
В рамках рассмотрения дела по ходатайству ответчика, для разрешения вопроса о качестве (адрес), находящейся в многоквартирном (адрес) в (адрес), судом первой инстанции была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено АНО "Центр судебных экспертиз".
Согласно заключению эксперта N от (дата) были сделаны следующие выводы.
В ответ на вопрос суда о наличии недостатков в выполненных ОАО "Управление капитального строительства" строительно-монтажных работах на 30 ноября 2016 г. по договору N от (дата) в (адрес), эксперт указал, что ввиду отсутствия запрашиваемых материалов, а также в связи с тем, что на момент проведения обследования истек срок производства работ по договору N от (дата) по таким работам как перепад высот по стяжке, отклонение стен и перегородок от проектируемой оси, дефекты оконных блоков, отсутствие гидроизоляции, несоответствие класса замка входной двери установить наличие недостатков в выполненных ОАО "Управление капитального строительства" строительно-монтажных работах не представляется возможным.
На момент осмотра (11 апреля 2017 года) экспертами установлены следующие недостатки в строительно-монтажных работах выполненных ОАО "Управление капитального строительства":
- отклонение штукатурного слоя более 10 мм в санузле (помещение N 1, 6), согласно таблице N 9, СНиП 3.04.01-87, отклонение штукатурного слоя должно составлять не более 10 мм на всю высоту помещения;
- питающий розетку провод электрической плиты сечением 3 кв. мм, при нормируемом значении 6 кв. мм согласно СП 31-110-2003 п. 9.2;
- - отслоение штукатурного слоя на поверхности потолка и оконных откосов балкона (помещение N 8) (Фото N 15, 16).
По данным Расчета стоимости N 1, представленного в Приложении В экспертного заключения, стоимость устранения однозначно установленных недостатков на момент осмотра в (адрес) по адресу: (адрес), в ценах 1 квартала 2017 года, с учетом округления и без учета НДС составила: 29 811 рублей.
В ответ на вопрос об устранении ответчиком недостатков строительно-монтажных работ в квартире истца эксперт указал, что из-за невозможности установить наличие недостатков в выполненных ОАО "Управление капитального строительства" строительно-монтажных работах невозможно установить, устранены ли данные недостатки и была ли необходимость в их устранении.
Таким образом, на основании имеющихся данных экспертами сделан вывод о том, что такие недостатки как отклонение штукатурного слоя, несоответствие сечения провода, питающего электрическую плиту, прописанные в результатах заключения с шифром БСБ-24-08.16 и учтенные в договоре N от (дата), на момент проведения осмотра не были устранены.
Отказывая в назначении повторной экспертизы, суд первой инстанции принял данное заключение в качестве допустимого доказательства, положив его в основу решения, поскольку заключение подготовлено компетентными специалистами в соответствующей области знаний, содержит полные однозначные ответы на поставленные судом вопросы, не противоречит иным добытым по делу доказательствам. Оснований сомневаться в объективности и беспристрастности эксперта не имеется.
Сведений об устранении ответчиком недостатков в квартире истца в материалах дела не имеется.
Поскольку наличие производственных недостатков в приобретенной истцом квартире подтверждено совокупностью исследованных судом доказательств, стоимость работ по их устранению ответчиком не опровергнута, допустимых, достоверных и достаточных доказательств, опровергающих приведенные выше обстоятельства, ответчиком не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании расходов, необходимых для устранения данных недостатков.
Разрешая требования истца в части взыскания денежных средств в счет устранения выявленных недостатков, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, условиями заключенного договора, в том числе, заключением судебной экспертизы, установив наличие строительных недостатков в квартире истца, уклонение ответчика от их устранения, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований и взыскании с ответчика суммы в размере 242 670,29 рублей (299 310 - 29 811 - 26 828,71), исходя из стоимости работ по устранению недостатков квартиры в размере 299 310 рублей за исключением не устраненных ИП ФИО9 недостатков на сумму 29 811 рублей, а также расходов, необходимых на устройство гидроизоляции оклеечной рулонной в размере 26 828,71 рублей.
Из материалов дела следует, что 23 сентября 2016 года К. обратился к ОАО "УКС" с претензией об устранении недостатков в спорной квартире, установив срок для устранения выявленных дефектов не более 10 рабочих дней. Ответчиком указанные недостатки устранены не были.
Таким образом, с 08 октября 2016 года истец имеет право требовать с ответчика взыскания неустойки.
Ссылаясь на п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", суд первой инстанции взыскал с ответчика неустойку за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, за период с 08 октября 2016 года по 12 декабря 2016 года (66 дней) в размере 160 162,39 (242 670,29 / 1% / 66).
Вместе с тем, суд первой инстанции признал размер неустойки явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства, и, применив положения ст. 333 Гражданского кодекса РФ по ходатайству ответчика, снизил ее размер до 100 000 рублей.
Учитывая, что в судебном заседании нашел подтверждение факт нарушения ответчиком ОАО "УКС" прав истца как потребителя, в соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" суд обоснованно удовлетворил требования иска о компенсации морального вреда, определив его размер в 5 000 руб. в пользу истца. При определении размера компенсации морального вреда суд исходил из установленного факта нарушения ответчиком прав истца на оказание ему качественной услуги в сфере строительства жилых помещений для личных нужд, учел характер допущенных нарушений, их длительность, при этом, руководствовался требованиями разумности и справедливости.
На основании ч. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Суд верно взыскал в пользу потребителя штраф за неисполнение в добровольном порядке его требований в размере 50% от присужденной суммы в пользу истца, снизив его размер с учетом применения положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ до 100 000 рублей.
Суд апелляционной инстанции с указанными выводами суда соглашается, поскольку данные выводы соответствуют обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Разрешая требования истца о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры, суд первой инстанции исходил из того, что в указанный в договоре срок квартира передана истцу не была, поскольку в материалах дела отсутствует акт приема-передачи квартиры, кроме того, ответчиком не представлены доказательства уклонения истца от подписания указанного акта, а также фактического использования К. квартиры с 01 декабря 2016 года.
При этом, суд указал, что ответчиком нарушены сроки, предусмотренные п. 2.1, п. 2.2 договора участия в долевом строительстве от (дата), и пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, определив период просрочки исполнения ответчиком обязательств с 02 октября 2016 года по 12 декабря 2016 года, исходя из 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации и цены договора пришел к выводу о том, что размер неустойки составляет 153 600 рублей (3 200 0000 x 10% / 300 x 2 x 72).
Вместе с тем, учитывая, что, заявляя требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, истец указал сумму, подлежащую к взысканию в размере 9 184 рубля, суд взыскал с ОАО "УКС" в пользу К. вышеуказанную сумму неустойки за просрочку передачи квартиры.
Руководствуясь ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", ст. 15 Гражданского кодекса РФ, установив, что истцом были понесены расходы по оплате коммунальных услуг за ноябрь 2016 года в размере 5 539,24 рублей, суд пришел к выводу, что данные расходы явились для истца убытками и взыскал с ответчика указанную сумму.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами, исходя из следующего.
Материалами дела установлено, что 18 августа 2016 года ответчик известил истца о готовности объекта с просьбой произвести осмотр объекта и принятие его по передаточному акту. В установленный законом семидневный срок К. не приступил к принятию объекта долевого строительства.
30 августа 2016 года истцом при осмотре квартиры были выявлены недостатки, в связи с чем 23 сентября 2016 года в адрес ответчика была направлена претензия по качеству объекта договора участия в долевом строительстве, ответа на которую не последовало.
В августе - ноябре 20016 года истец организовал обследование указанной квартиры на предмет выявления строительных недостатков ООО "Инженерная группа БСБ".
01 декабря 2016 года истец заключил с ИП ФИО9 договор N о выполнении строительно-монтажных работ по устранению выявленных недостатков в квартире истца.
Согласно Акту о приемке выполненных работ от 12 декабря 2016 года, а также квитанциям к приходному кассовому ордеру б/н от (дата), от (дата) на общую сумму 299 310 рублей работы по договору были выполнены и оплачены в полном объеме.
Материалами дела также установлено, в том числе, актом обследования (адрес) жилого (адрес) от 14 декабря 2016 года, телеграммой от 13 декабря 2017 года, что истец не явился на осмотр и не предоставил доступа в квартиру в назначенное время. Указанное свидетельствует о том, что К., сменив входную дверь и ограничив доступ в квартиру, фактически располагая возможностью обеспечивать доступ в квартиру, распоряжается квартирой по своему усмотрению.
Таким образом, истец, располагая правом отказаться от подписания акта приема-передачи квартиры и не принимать квартиру до исполнения застройщиком его требований о безвозмездном устранении недостатков либо о соразмерном уменьшении цены договора, либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков, фактически принял квартиру с недостатками, вступил во владение и пользование квартирой, приступил к выполнению в данной квартире ремонтных работ.
Учитывая изложенные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцом квартира фактически была принята 01 октября 2016 года.
Указанные обстоятельства являются основанием для отказа в удовлетворении требований истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, предусмотренной ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, в связи с чем решение в указанной части подлежит отмене.
С учетом изложенного, расходы по оплате коммунальных услуг за ноябрь 2016 года в размере 5 539,24 рублей, которые были оплачены К., взысканию с ОАО "УКС" не подлежат.
Исходя из изложенного, судебная коллегия находит решение суда в части удовлетворения требований о взыскания с ответчика неустойки за нарушение срока передачи квартиры и о взыскании расходов по оплате коммунальных услуг незаконным и подлежащим отмене, с принятием в отмененной части нового решения об отказе истцу в удовлетворении данных требований.
В силу ч. 3 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов. С учетом изложенного, решение суда в части распределения судом первой инстанции расходов по уплате госпошлины также подлежит изменению.
Исходя из удовлетворенной части исковых требований имущественного характера на сумму 352 670,29 рублей, исковых требований неимущественного характера о компенсации морального вреда, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в размере 5 990,42 рублей (5690,42 рублей по требованиям имущественного характера + 300 рублей по требованиям о компенсации морального вреда).
Остальные доводы жалобы по существу сводятся к переоценке обстоятельств, которые судом определены правильно, и доказательств, которые суд положил в основу своих выводов, и не могут быть приняты в качестве оснований к отмене решения суда, поскольку в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ право оценивать доказательства предоставлено суду.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 13 июня 2017 года в части взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры и взыскания расходов, понесенных по оплате коммунальных платежей, отменить.
Вынести в указанной части новое решение, которым в удовлетворении указанных требований отказать.
Взыскать с открытого акционерного общества "Управление Капитального Строительства" в доход бюджета Муниципального образования (адрес) государственную пошлину в размере 5 990,42 рубля.
В остальной части указанное решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управление Капитального Строительства" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)