Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 октября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Пивоваровой Л.В., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Альтор" и Потребительского гаражного кооператива "Южный-Авто" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.08.2017 по делу N А07-21485/2016 (судья Абдуллина Э.Р.).
В судебном заседании принял участие представитель: ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Альтор" - Гайнуллина Римма Аксановна (доверенность от 28.11.2016 N 58).
Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - истец, Управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Альтор" о взыскании 1 921 311 руб. 51 коп. долга по арендной плате, 527 744 руб. 35 коп. пени (л.д. 8 т. 1).
На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Республике Башкортостан (далее - ФГБУ ФКП Росреестра по РБ); Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра), Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - МЗИО РБ), Потребительский гаражный кооператив "Южный-Авто" (далее - ПГК "Южный-Авто"), граждане Исламова С.А., Алябин А.А., Майоров А.В., Япаров И.М., Галиуллина Е.И., Курбанов Р.Ф., Резяпов Ф.И., Ковыляева Е.Ф., Колесов С.В., Ташмурзин А.С., Тагиров Р.А., Абдулова В.Я., Тимиргалиева Р.М., Кадесников А.Н., Митронин Н.М., Суханов В.С., Кудакаев Р.М., Имамутдинов Ф.Ф., Кудакаева З.Х., Урманцева В.М., Яковлева Т.С., Яковлева И.С., Фатыхов И.Ф., Саяхова Л.Р., Шакаев А.А., Фатхлисламова С.Р., Вахитов Г.Х., Молотков Г.Н., Насыров А.Р., Насыров Р.С., Ташкиева Е.Б., Айбасов Р.М., Тимербулатов Р.Ш., Назарова Т.И., Юсупова Н.В., Муфазалова З.Ш., Иштуков Р.К., Шумилова Ю.В., Сиражетдинов Р.Б. (далее - также третьи лица).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.08.2017 (резолютивная часть от 16.08.2017) заявленные требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 82 т. 5).
Не согласившись с указанным решением ООО "Альтор" и ПГК "Южный-Авто" (далее также - податели жалоб, апеллянты) обратились в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда первой инстанции отменить, принять решение, которым отказать в удовлетворении требований в полном объеме.
Податели жалоб указывают на неверное отражение судом первой инстанции в судебном акте правовой позиции ПГК "Южный-Авто", который поддерживает доводы ответчика об отсутствии оснований для взыскания арендной платы и пени, а также о том, что спорный земельный участок не используется ответчиком. Кроме того, апеллянты ссылаются на отсутствие сведений о государственной регистрации спорного договора аренды, а также на нахождение на указанном земельном участке гаражных боксов ПГК "Южный-Авто", у последнего имеется действующий договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:74. Указанным обстоятельствам суд не дал правовой оценки.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьих лиц не явились.
С учетом мнения ответчика и в соответствии со ст. 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционных жалобах.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, постановлением N 7585 от 31.12.2010 глава администрации городского округа город Уфа распорядился предоставить ООО "Альтор" в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:78, площадью 5788 кв. м, расположенный на ул. Армавирской в Кировском районе г. Уфы (т. 1 л.д. 55).
Вышеуказанным документом постановлено изъять земельные участки и жилые помещения у землепользователей, являющихся собственниками домовладения в жилых домах N 9, 11 по ул. Армавирской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, и собственников гаражных боксов, после выкупа указанных жилых и нежилых помещений и компенсации убытков, связанных с изъятием земельных участков за счет средств ООО "Альтор" (п. 6 постановления).
На основании постановления N 7585 от 31.12.2010, постановления N 4822 от 16.09.2013 по договору N 1642-13 от 27.11.2013 ответчику в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:165, площадью 4401 кв. м, расположенный по адресу Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Армавирская, для проектирования и строительства гостиничных апартаментов с подземной автостоянкой, сроком с 16.09.2013 по 31.12.2016. (т. 1 л.д. 14-21) Земельный участок передан ответчику по акту приема - передачи (т. 1 л.д. 21).
Постановлением N 3913 от 26.08.2014 в постановление N 7585 от 31.12.2010 внесены изменения, с изложением п. 1 постановления в следующей редакции:
"Предоставить Обществу с ограниченной ответственностью "Альтор" земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:165, площадью 4401 кв. м, относящийся к землям населенных пунктов, находящийся по ул. Армавирской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан для проектирования и строительства гостиничных апартаментов с подземной автостоянкой в аренду сроком до 31.12.2016" (т. 1 л.д. 59).
Дополнительное соглашение N 1 от 30.09.2014 изготовленное на основании постановления N 3913 от 26.08.2014 и содержащее изменение в части площади земельного участка, ответчиком не подписано.
Договор N 1642-13 от 27.11.2013 в установленном законом порядке не зарегистрирован.
Судом первой инстанции установлено также, что МЗИО РБ предоставило по договору N К134-07 от 03.07.2007 в аренду Потребительскому гаражному кооперативу "Южный - Авто" земельный участок, расположенный по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Кировский, ул. Армавирская, площадью 1897 кв. м, сроком с 28.10.2005 по 29.05.2008 (с учетом п. 3.1 договора, ст. 425 ГК РФ - т. 1 л.д. 70-77).
Приказом N 34 от 18.01.2011 МЗИО РБ, расторгнув договор N К134-07 от 03.07.2007 с 01.01.2011, предоставило в аренду гражданам, поименованным в приказе (привлеченным к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований), земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:74, расположенный по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Кировский, ул. Армавирская, площадью 1897 кв. м, сроком на 10 лет. (т. 1 л.д. 67-69).
По договору N М24-11 от 09.02.2011 МЗИО РБ на основании приказа N 34 от 18.01.2011 г. передало в аренду Шамраю Л.В. земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:74, расположенный по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Кировский, ул. Армавирская, площадью 1897 кв. м, сроком с 01.01.2011 по 18.01.2021 (т. 21 л.д. 147-153, т. 2 л.д. 21-31).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 62).
Из представленного письма N ИШ-12/3991 от 23.03.2015 следует, что документы по договору N М24-11 переданы МЗИО РБ в УЗИО г. Уфы. (т. 2 л.д. 15).
Из представленных документов следует, что Шамрай Л.В., с которым был заключен договор N М24-11 от 09.02.2011, являлся председателем ПГК "Южный-Авто".
Из выписки из ЕГРН N 02/264/043-2016-1400 от 01.11.2016 (т. 1 л.д. 62-66), соглашения N СП1/М24-11 от 11.03.2011 (т. 1 л.д. 78-80), справочной информации по объектам недвижимости, решений мировых судей судебных участков Кировского района г. Уфы Республика Башкортостан, свидетельств о государственной регистрации (т. 1 л.д. 141-187, т. 2 л.д. 45-49, 80-150, т. 3 л.д. 1-138, 145-153, т. 4 л.д. 11-20, 117-123), суд первой инстанции установил, что члены ПГК "Южный-Авто" - граждане, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, заключали с МЗИО РБ договоры (соглашения) о присоединении к договору N М134-07 от 03.07.2007. Гаражные боксы расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011030:74. На гаражные боксы зарегистрированы права собственности граждан - членов ПГК "Южный-Авто".
Стороны данное обстоятельство подтверждают.
Согласно сведениям, представленным ФГБУ ФКП Росреестра по РБ, земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:74 был образован путем перераспределения из земельного участка с кадастровым номером 02:55:011030:0065, поставлен на учет 27.10.2009, снят с кадастрового учета (аннулирован) 19.04.2010 (т. 1 л.д. 96-111, т. 4 л.д. 84-103).
Согласно представленным сведениям, земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:165 сформирован из земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:011030: 33 и 02:55:011030: 65 (предыдущие номера 02:55:011030:0033 02:55:011030:0065), поставлен на учет 19.06.2012, носит статус "временный" (т. 1 л.д. 96-98). На сегодняшний день площадь земельного участка составляет 4401 кв. м.
Согласно кадастровому паспорту вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:165 по своим характеристикам соответствует аннулированному в государственном кадастре недвижимости земельному участку с кадастровым номером 02:55:011030:78.
Из актов осмотра N 1843/о от 06.06.2016 (т. 1 л.д. 23), N 1167/о от 26.04.2017 (т. 4 л.д. 21) следует, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011030:165 на момент рассмотрения дела в суде расположены гаражные боксы ПГК "Южный - Авто", часть участка освобождена от строений.
В связи с неоплатой аренды земельного участка истец обратился к ответчику с претензиями. Претензии оставлены ответчиком без удовлетворения (т. 1 л.д. 9-13).
В связи с неоплатой аренды земельного участка истец обратился в суд с данным иском, просил о взыскании 1 921 311 руб. 51 коп. долга за период с 16.09.2013. по 30.06.2016, 527 744 руб. 35 коп. пени за период с 17.12.2013 по 02.06.2016.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения договора N М24-11 от 09.02.2011 земельного участка с кадастровым номером 02:55:011030:74, указанного в данном договоре, не существовало, поскольку земельный участок был снят с кадастрового учета в 2010 году, так же как и в момент предоставления ответчику земельного участка с кадастровым номером 02:55:011030:165 по договору аренды N 1642-13 от 27.11.2013.
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:165 был сформирован для целей с разрешенным использованием: для проектирования и строительства гостиничных апартаментов с подземной автостоянкой и предоставлен Обществу с ограниченной ответственностью "Альтор", и в его состав не входили иные земельные участки, а земельные участки под объектами недвижимости третьих лиц не размежеваны, на кадастровый учет не поставлены, суд усмотрел наличие оснований для удовлетворения исковых требований.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия усматривает основания для отмены принятого по делу судебного акта.
На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
На основании п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что МЗИО РБ N М24-11 от 09.02.2011 предоставило в аренду гражданам, земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:74, расположенный по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Кировский, ул. Армавирская, площадью 1897 кв. м сроком с 01.01.2011 по 18.01.2021 Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 62). Оснований для признания его незаключенным или недействительным не имеется. Указанный договор исполнялся сторонами.
Материалами дела подтверждается, что на указанном земельном участке расположены гаражные боксы, принадлежащие гражданам, привлеченным в качестве третьих лиц по настоящему делу, на праве собственности.
Не приняв во внимание наличие указанных выше арендных отношений, удовлетворяя исковые требования со ссылкой на снятие указанного земельного участка с кадастрового учета, суд первой инстанции не учел следующее.
Из материалов дела и пояснений сторон следует, а также подтверждается сведениями, содержащимися в Публичной кадастровой карте, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:165 практически полностью включает земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:74.
Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.
Образование земельного участка из ранее арендованного не влечет автоматического прекращения действия договора аренды и обязательств по нему. Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975\\07 и от 13.09.2011 N 3413\\11, в Определении Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2014 N ВАС-2617\\14.
Снятие земельного участка с кадастрового учета само по себе не влечет фактического прекращения пользования этим земельным участком, на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие гражданам и не изменяет местоположения, границ и вида разрешенного использования этого земельного участка, утвержденных Приказом МЗИО РБ N 34 от 18.01.2011, так как земельный участок как объект гражданского оборота в связи со снятием его с кадастрового учета не прекратил своего существования в физическом виде.
Апелляционный суд считает необходимым отметить, что данное обстоятельство не является и основанием для освобождения граждан - арендаторов этого земельного участка от взимания с них платы за пользование участком.
Действующим законодательством урегулирован вопрос о разрешении отношений, когда одно и то же имущество является объектом нескольких договоров аренды.
В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ, согласно которой арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
Применяя указанные разъяснения к рассматриваемому делу, апелляционный суд полагает, что у истца отсутствуют основания требовать арендную плату по договору N 1642-13 от 27.11.2013, поскольку доказательств, объективно подтверждающих возможность передачи в аренду ответчику в составе земельного участка с кадастровым номером 02:55:011030:165 той его части, которая занята земельным участком с кадастровым номером 02:55:011030:74 и находящимися на нем объектами недвижимости, материалы дела не содержат.
Приобретение титула арендатора на объект недвижимости по договору требует не только соблюдения формальных требований (форма и содержание договора), но и передачи вещи. Передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя (статьи 606, пункт 1 статьи 611 ГК РФ.
Предусмотренные договором аренды обязанности арендатора, в частности, по использованию земельного участка, обусловлены встречной обязанностью арендодателя передать вещь, пригодную для использования.
Поскольку часть земельного участка с кадастровым номером 02:55:011030:165, ответчику не передавалась и объективно не могла быть передана, поскольку находится в аренде у другого лица и используется для эксплуатации объектов недвижимости, у истца отсутствуют основания для получения (взыскания в судебном порядке) платы за пользование этим земельным участком в виде арендных платежей.
При этом апелляционный суд отмечает, что Управление не лишено права на обращение в суд за взысканием с ответчика неосновательного обогащения за фактическое пользование незанятой частью земельного участка при наличии соответствующих доказательств.
Поскольку спор разрешен с нарушениями требований действующего законодательства, а также несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, апелляционная коллегия усматривает наличие оснований для отмены решения суда первой инстанции по приведенным в мотивировочной части выводам (пункты 3, 4 части 1 ст. 270 АПК РФ).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционные жалобы - удовлетворению.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на проигравшую сторону по правилам статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.08.2017 по делу N А07-21485/2016 отменить.
В удовлетворении исковых требований Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан отказать.
Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "Альтор" расходы по уплате апелляционной жалобы в размере 3000 рублей.
Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан в пользу Потребительского гаражного кооператива "Южный-Авто" расходы по уплате апелляционной жалобы в размере 3000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.10.2017 N 18АП-12284/2017, 18АП-12288/2017 ПО ДЕЛУ N А07-21485/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 октября 2017 г. N 18АП-12284/2017, 18АП-12288/2017
Дело N А07-21485/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 октября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Пивоваровой Л.В., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Альтор" и Потребительского гаражного кооператива "Южный-Авто" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.08.2017 по делу N А07-21485/2016 (судья Абдуллина Э.Р.).
В судебном заседании принял участие представитель: ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Альтор" - Гайнуллина Римма Аксановна (доверенность от 28.11.2016 N 58).
Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - истец, Управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Альтор" о взыскании 1 921 311 руб. 51 коп. долга по арендной плате, 527 744 руб. 35 коп. пени (л.д. 8 т. 1).
На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Республике Башкортостан (далее - ФГБУ ФКП Росреестра по РБ); Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра), Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - МЗИО РБ), Потребительский гаражный кооператив "Южный-Авто" (далее - ПГК "Южный-Авто"), граждане Исламова С.А., Алябин А.А., Майоров А.В., Япаров И.М., Галиуллина Е.И., Курбанов Р.Ф., Резяпов Ф.И., Ковыляева Е.Ф., Колесов С.В., Ташмурзин А.С., Тагиров Р.А., Абдулова В.Я., Тимиргалиева Р.М., Кадесников А.Н., Митронин Н.М., Суханов В.С., Кудакаев Р.М., Имамутдинов Ф.Ф., Кудакаева З.Х., Урманцева В.М., Яковлева Т.С., Яковлева И.С., Фатыхов И.Ф., Саяхова Л.Р., Шакаев А.А., Фатхлисламова С.Р., Вахитов Г.Х., Молотков Г.Н., Насыров А.Р., Насыров Р.С., Ташкиева Е.Б., Айбасов Р.М., Тимербулатов Р.Ш., Назарова Т.И., Юсупова Н.В., Муфазалова З.Ш., Иштуков Р.К., Шумилова Ю.В., Сиражетдинов Р.Б. (далее - также третьи лица).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.08.2017 (резолютивная часть от 16.08.2017) заявленные требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 82 т. 5).
Не согласившись с указанным решением ООО "Альтор" и ПГК "Южный-Авто" (далее также - податели жалоб, апеллянты) обратились в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда первой инстанции отменить, принять решение, которым отказать в удовлетворении требований в полном объеме.
Податели жалоб указывают на неверное отражение судом первой инстанции в судебном акте правовой позиции ПГК "Южный-Авто", который поддерживает доводы ответчика об отсутствии оснований для взыскания арендной платы и пени, а также о том, что спорный земельный участок не используется ответчиком. Кроме того, апеллянты ссылаются на отсутствие сведений о государственной регистрации спорного договора аренды, а также на нахождение на указанном земельном участке гаражных боксов ПГК "Южный-Авто", у последнего имеется действующий договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:74. Указанным обстоятельствам суд не дал правовой оценки.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьих лиц не явились.
С учетом мнения ответчика и в соответствии со ст. 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционных жалобах.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, постановлением N 7585 от 31.12.2010 глава администрации городского округа город Уфа распорядился предоставить ООО "Альтор" в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:78, площадью 5788 кв. м, расположенный на ул. Армавирской в Кировском районе г. Уфы (т. 1 л.д. 55).
Вышеуказанным документом постановлено изъять земельные участки и жилые помещения у землепользователей, являющихся собственниками домовладения в жилых домах N 9, 11 по ул. Армавирской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, и собственников гаражных боксов, после выкупа указанных жилых и нежилых помещений и компенсации убытков, связанных с изъятием земельных участков за счет средств ООО "Альтор" (п. 6 постановления).
На основании постановления N 7585 от 31.12.2010, постановления N 4822 от 16.09.2013 по договору N 1642-13 от 27.11.2013 ответчику в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:165, площадью 4401 кв. м, расположенный по адресу Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Армавирская, для проектирования и строительства гостиничных апартаментов с подземной автостоянкой, сроком с 16.09.2013 по 31.12.2016. (т. 1 л.д. 14-21) Земельный участок передан ответчику по акту приема - передачи (т. 1 л.д. 21).
Постановлением N 3913 от 26.08.2014 в постановление N 7585 от 31.12.2010 внесены изменения, с изложением п. 1 постановления в следующей редакции:
"Предоставить Обществу с ограниченной ответственностью "Альтор" земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:165, площадью 4401 кв. м, относящийся к землям населенных пунктов, находящийся по ул. Армавирской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан для проектирования и строительства гостиничных апартаментов с подземной автостоянкой в аренду сроком до 31.12.2016" (т. 1 л.д. 59).
Дополнительное соглашение N 1 от 30.09.2014 изготовленное на основании постановления N 3913 от 26.08.2014 и содержащее изменение в части площади земельного участка, ответчиком не подписано.
Договор N 1642-13 от 27.11.2013 в установленном законом порядке не зарегистрирован.
Судом первой инстанции установлено также, что МЗИО РБ предоставило по договору N К134-07 от 03.07.2007 в аренду Потребительскому гаражному кооперативу "Южный - Авто" земельный участок, расположенный по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Кировский, ул. Армавирская, площадью 1897 кв. м, сроком с 28.10.2005 по 29.05.2008 (с учетом п. 3.1 договора, ст. 425 ГК РФ - т. 1 л.д. 70-77).
Приказом N 34 от 18.01.2011 МЗИО РБ, расторгнув договор N К134-07 от 03.07.2007 с 01.01.2011, предоставило в аренду гражданам, поименованным в приказе (привлеченным к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований), земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:74, расположенный по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Кировский, ул. Армавирская, площадью 1897 кв. м, сроком на 10 лет. (т. 1 л.д. 67-69).
По договору N М24-11 от 09.02.2011 МЗИО РБ на основании приказа N 34 от 18.01.2011 г. передало в аренду Шамраю Л.В. земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:74, расположенный по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Кировский, ул. Армавирская, площадью 1897 кв. м, сроком с 01.01.2011 по 18.01.2021 (т. 21 л.д. 147-153, т. 2 л.д. 21-31).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 62).
Из представленного письма N ИШ-12/3991 от 23.03.2015 следует, что документы по договору N М24-11 переданы МЗИО РБ в УЗИО г. Уфы. (т. 2 л.д. 15).
Из представленных документов следует, что Шамрай Л.В., с которым был заключен договор N М24-11 от 09.02.2011, являлся председателем ПГК "Южный-Авто".
Из выписки из ЕГРН N 02/264/043-2016-1400 от 01.11.2016 (т. 1 л.д. 62-66), соглашения N СП1/М24-11 от 11.03.2011 (т. 1 л.д. 78-80), справочной информации по объектам недвижимости, решений мировых судей судебных участков Кировского района г. Уфы Республика Башкортостан, свидетельств о государственной регистрации (т. 1 л.д. 141-187, т. 2 л.д. 45-49, 80-150, т. 3 л.д. 1-138, 145-153, т. 4 л.д. 11-20, 117-123), суд первой инстанции установил, что члены ПГК "Южный-Авто" - граждане, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, заключали с МЗИО РБ договоры (соглашения) о присоединении к договору N М134-07 от 03.07.2007. Гаражные боксы расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011030:74. На гаражные боксы зарегистрированы права собственности граждан - членов ПГК "Южный-Авто".
Стороны данное обстоятельство подтверждают.
Согласно сведениям, представленным ФГБУ ФКП Росреестра по РБ, земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:74 был образован путем перераспределения из земельного участка с кадастровым номером 02:55:011030:0065, поставлен на учет 27.10.2009, снят с кадастрового учета (аннулирован) 19.04.2010 (т. 1 л.д. 96-111, т. 4 л.д. 84-103).
Согласно представленным сведениям, земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:165 сформирован из земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:011030: 33 и 02:55:011030: 65 (предыдущие номера 02:55:011030:0033 02:55:011030:0065), поставлен на учет 19.06.2012, носит статус "временный" (т. 1 л.д. 96-98). На сегодняшний день площадь земельного участка составляет 4401 кв. м.
Согласно кадастровому паспорту вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:165 по своим характеристикам соответствует аннулированному в государственном кадастре недвижимости земельному участку с кадастровым номером 02:55:011030:78.
Из актов осмотра N 1843/о от 06.06.2016 (т. 1 л.д. 23), N 1167/о от 26.04.2017 (т. 4 л.д. 21) следует, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011030:165 на момент рассмотрения дела в суде расположены гаражные боксы ПГК "Южный - Авто", часть участка освобождена от строений.
В связи с неоплатой аренды земельного участка истец обратился к ответчику с претензиями. Претензии оставлены ответчиком без удовлетворения (т. 1 л.д. 9-13).
В связи с неоплатой аренды земельного участка истец обратился в суд с данным иском, просил о взыскании 1 921 311 руб. 51 коп. долга за период с 16.09.2013. по 30.06.2016, 527 744 руб. 35 коп. пени за период с 17.12.2013 по 02.06.2016.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения договора N М24-11 от 09.02.2011 земельного участка с кадастровым номером 02:55:011030:74, указанного в данном договоре, не существовало, поскольку земельный участок был снят с кадастрового учета в 2010 году, так же как и в момент предоставления ответчику земельного участка с кадастровым номером 02:55:011030:165 по договору аренды N 1642-13 от 27.11.2013.
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:165 был сформирован для целей с разрешенным использованием: для проектирования и строительства гостиничных апартаментов с подземной автостоянкой и предоставлен Обществу с ограниченной ответственностью "Альтор", и в его состав не входили иные земельные участки, а земельные участки под объектами недвижимости третьих лиц не размежеваны, на кадастровый учет не поставлены, суд усмотрел наличие оснований для удовлетворения исковых требований.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия усматривает основания для отмены принятого по делу судебного акта.
На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
На основании п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что МЗИО РБ N М24-11 от 09.02.2011 предоставило в аренду гражданам, земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:74, расположенный по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Кировский, ул. Армавирская, площадью 1897 кв. м сроком с 01.01.2011 по 18.01.2021 Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 62). Оснований для признания его незаключенным или недействительным не имеется. Указанный договор исполнялся сторонами.
Материалами дела подтверждается, что на указанном земельном участке расположены гаражные боксы, принадлежащие гражданам, привлеченным в качестве третьих лиц по настоящему делу, на праве собственности.
Не приняв во внимание наличие указанных выше арендных отношений, удовлетворяя исковые требования со ссылкой на снятие указанного земельного участка с кадастрового учета, суд первой инстанции не учел следующее.
Из материалов дела и пояснений сторон следует, а также подтверждается сведениями, содержащимися в Публичной кадастровой карте, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:165 практически полностью включает земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:74.
Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.
Образование земельного участка из ранее арендованного не влечет автоматического прекращения действия договора аренды и обязательств по нему. Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975\\07 и от 13.09.2011 N 3413\\11, в Определении Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2014 N ВАС-2617\\14.
Снятие земельного участка с кадастрового учета само по себе не влечет фактического прекращения пользования этим земельным участком, на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие гражданам и не изменяет местоположения, границ и вида разрешенного использования этого земельного участка, утвержденных Приказом МЗИО РБ N 34 от 18.01.2011, так как земельный участок как объект гражданского оборота в связи со снятием его с кадастрового учета не прекратил своего существования в физическом виде.
Апелляционный суд считает необходимым отметить, что данное обстоятельство не является и основанием для освобождения граждан - арендаторов этого земельного участка от взимания с них платы за пользование участком.
Действующим законодательством урегулирован вопрос о разрешении отношений, когда одно и то же имущество является объектом нескольких договоров аренды.
В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ, согласно которой арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
Применяя указанные разъяснения к рассматриваемому делу, апелляционный суд полагает, что у истца отсутствуют основания требовать арендную плату по договору N 1642-13 от 27.11.2013, поскольку доказательств, объективно подтверждающих возможность передачи в аренду ответчику в составе земельного участка с кадастровым номером 02:55:011030:165 той его части, которая занята земельным участком с кадастровым номером 02:55:011030:74 и находящимися на нем объектами недвижимости, материалы дела не содержат.
Приобретение титула арендатора на объект недвижимости по договору требует не только соблюдения формальных требований (форма и содержание договора), но и передачи вещи. Передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя (статьи 606, пункт 1 статьи 611 ГК РФ.
Предусмотренные договором аренды обязанности арендатора, в частности, по использованию земельного участка, обусловлены встречной обязанностью арендодателя передать вещь, пригодную для использования.
Поскольку часть земельного участка с кадастровым номером 02:55:011030:165, ответчику не передавалась и объективно не могла быть передана, поскольку находится в аренде у другого лица и используется для эксплуатации объектов недвижимости, у истца отсутствуют основания для получения (взыскания в судебном порядке) платы за пользование этим земельным участком в виде арендных платежей.
При этом апелляционный суд отмечает, что Управление не лишено права на обращение в суд за взысканием с ответчика неосновательного обогащения за фактическое пользование незанятой частью земельного участка при наличии соответствующих доказательств.
Поскольку спор разрешен с нарушениями требований действующего законодательства, а также несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, апелляционная коллегия усматривает наличие оснований для отмены решения суда первой инстанции по приведенным в мотивировочной части выводам (пункты 3, 4 части 1 ст. 270 АПК РФ).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционные жалобы - удовлетворению.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на проигравшую сторону по правилам статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.08.2017 по делу N А07-21485/2016 отменить.
В удовлетворении исковых требований Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан отказать.
Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "Альтор" расходы по уплате апелляционной жалобы в размере 3000 рублей.
Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан в пользу Потребительского гаражного кооператива "Южный-Авто" расходы по уплате апелляционной жалобы в размере 3000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
О.Н.ПИРСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
О.Н.ПИРСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)