Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.И. Трубицына,
судей М.Е. Верстовой. Д.В. Пирожкова,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 02.12.2015 по делу N А40-141630/2015, принятое судьей Михайловой Е.В., по иску общества с ограниченной ответственностью "Фирма Проня" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - Брушковская В.А. (доверенность от 03.07.2015),
от ответчика - Яшкин А.В. (доверенность от 07.12.2015),
установил:
Иск заявлен обществом с ограниченной ответственностью "Фирма Проня" (далее - истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Москва, Дмитровское шоссе, дом 165Д, корпус 2, изложив пункты 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.6, 1.7, 2.1.3, 2.1.4, 2.2., 3.1, 3.3. 3.4, 3.5 договора в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.12.2015 иск удовлетворен.
Суд первой инстанции указал, что на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены. Спорные помещения являются самостоятельными помещениями, их раздельная эксплуатация возможна и не противоречит назначению указанных помещений.
Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
По мнению подателя жалобы, ответчик обоснованно отказал истцу в согласовании протокола разногласий, в котором истец исключил часть помещения площадью 143,2 кв. м, поскольку при соблюдении норм, установленных Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, Департамент может принять решение о реализации преимущественного права выкупа сформированного объекта недвижимости, находящегося в собственности города Москвы, который соответствует по площади объекту недвижимости, арендуемого по договору аренды, то есть Закон устанавливает возможность выкупа исключительно того объекта, который находится в аренде.
В отзыве на апелляционную жалобу содержатся возражения истца на доводы жалобы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены решения суда от 02.12.2015 не имеется.
Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилых помещений общей площадью 207 кв. м, расположенных по адресу: город Москва, Дмитровское шоссе, дом 165Д, корпус 2, сроком до 10.09.2015. Арендуемые помещения представляют собой два обособленных помещения: 1 этаж, помещение VIII, комн. 1 - 13 общей площадью 143,2 кв. м (Объект 1); 1 этаж, помещение XII, комн. 1 - 9 общей площадью 63,8 кв. м (Объект 2), на основании договора аренды, является субъектом малого предпринимательства города Москвы.
В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
26.11.2014 истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
26.02.2015 истцом получено письмо ответчика с проектом договора купли-продажи, согласно которому выкупу подлежат объекты недвижимости площадью 143,2 кв. м и площадью 63,8 кв. м. Выкупная цена составляет за Объект 1 - 12 505 рублей, за Объект 2 - 6 319 000 рублей, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным ООО "АБН-Консалт".
Согласившись с предложенной Департаментом ценой Объекта 2, истец направил ответчику протокол разногласий к проекту договора, в котором выразил волю на выкуп только одного помещения: Объект 2 площадью 63,8 кв. м, по цене 6 319 000 рублей, определенной ответчиком.
Ответчик не принял редакцию истца и отказал в заключении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы отклоняются апелляционным судом ввиду следующего.
Помещения, определенные в договоре купли-продажи как Объект 1 и Объект 2, являются обособленными объектами, на кадастровом учете стоят отдельно: кадастровый номер Объекта 1-77:02:0025016:1566, кадастровый номер Объекта 2 77:02:0025016:1571.
Истец представил Департаменту отчет N 0323/15-1 по результатам технического осмотра на предмет определения возможности разделения двух помещений в целях осуществления дальнейшего раздельного выкупа одного из помещений, составленный ООО "Независимое агентство строительных экспертиз", согласно которому Объекты 1 и 2 неразрывно связаны со зданием, вместе с тем, эксплуатация одного из помещений возможна отдельно от другого помещения и была предусмотрена при проектировании здания. Выход из строя Объекта 1 не препятствует эксплуатации Объекта 2 и наоборот. Объекты 1 и 2 возможно использовать раздельно в соответствии с видом разрешенного использования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.
В соответствии с пунктом 7 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Таким образом, возможность выкупа части здания или нежилого помещения, на основе которой может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, не исключается в том случае, если такая часть была предоставлена в аренду.
Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено требование к предмету договора продажи недвижимости, в соответствии с которым в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Из материалов дела следует, что спорные помещения на дату подачи заявления, равно как и на момент рассмотрения дела в арбитражном суде являлись и являются самостоятельным помещениями, и что их раздельная эксплуатация не противоречит назначению указанных помещений.
О самостоятельности спорного объекта свидетельствуют и техническая документация на спорные объекты, и факт государственной регистрации права собственности города Москвы на спорные объекта как на самостоятельные объекты права.
Поскольку Законом N 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости, а доказательств невозможности формирования спорной площади в качестве обособленного объекта в материалы дела не представлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные истцом требования.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, истец просит заключить с ним договор купли-продажи объекта недвижимости, находящегося у него в аренде.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 02.12.2015 по делу N А40-141630/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.И.ТРУБИЦЫН
Судьи
М.Е.ВЕРСТОВА
Д.В.ПИРОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.02.2016 N 09АП-1228/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-141630/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 февраля 2016 г. N 09АП-1228/2016-ГК
Дело N А40-141630/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.И. Трубицына,
судей М.Е. Верстовой. Д.В. Пирожкова,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 02.12.2015 по делу N А40-141630/2015, принятое судьей Михайловой Е.В., по иску общества с ограниченной ответственностью "Фирма Проня" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - Брушковская В.А. (доверенность от 03.07.2015),
от ответчика - Яшкин А.В. (доверенность от 07.12.2015),
установил:
Иск заявлен обществом с ограниченной ответственностью "Фирма Проня" (далее - истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Москва, Дмитровское шоссе, дом 165Д, корпус 2, изложив пункты 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.6, 1.7, 2.1.3, 2.1.4, 2.2., 3.1, 3.3. 3.4, 3.5 договора в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.12.2015 иск удовлетворен.
Суд первой инстанции указал, что на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены. Спорные помещения являются самостоятельными помещениями, их раздельная эксплуатация возможна и не противоречит назначению указанных помещений.
Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
По мнению подателя жалобы, ответчик обоснованно отказал истцу в согласовании протокола разногласий, в котором истец исключил часть помещения площадью 143,2 кв. м, поскольку при соблюдении норм, установленных Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, Департамент может принять решение о реализации преимущественного права выкупа сформированного объекта недвижимости, находящегося в собственности города Москвы, который соответствует по площади объекту недвижимости, арендуемого по договору аренды, то есть Закон устанавливает возможность выкупа исключительно того объекта, который находится в аренде.
В отзыве на апелляционную жалобу содержатся возражения истца на доводы жалобы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены решения суда от 02.12.2015 не имеется.
Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилых помещений общей площадью 207 кв. м, расположенных по адресу: город Москва, Дмитровское шоссе, дом 165Д, корпус 2, сроком до 10.09.2015. Арендуемые помещения представляют собой два обособленных помещения: 1 этаж, помещение VIII, комн. 1 - 13 общей площадью 143,2 кв. м (Объект 1); 1 этаж, помещение XII, комн. 1 - 9 общей площадью 63,8 кв. м (Объект 2), на основании договора аренды, является субъектом малого предпринимательства города Москвы.
В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
26.11.2014 истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
26.02.2015 истцом получено письмо ответчика с проектом договора купли-продажи, согласно которому выкупу подлежат объекты недвижимости площадью 143,2 кв. м и площадью 63,8 кв. м. Выкупная цена составляет за Объект 1 - 12 505 рублей, за Объект 2 - 6 319 000 рублей, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным ООО "АБН-Консалт".
Согласившись с предложенной Департаментом ценой Объекта 2, истец направил ответчику протокол разногласий к проекту договора, в котором выразил волю на выкуп только одного помещения: Объект 2 площадью 63,8 кв. м, по цене 6 319 000 рублей, определенной ответчиком.
Ответчик не принял редакцию истца и отказал в заключении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы отклоняются апелляционным судом ввиду следующего.
Помещения, определенные в договоре купли-продажи как Объект 1 и Объект 2, являются обособленными объектами, на кадастровом учете стоят отдельно: кадастровый номер Объекта 1-77:02:0025016:1566, кадастровый номер Объекта 2 77:02:0025016:1571.
Истец представил Департаменту отчет N 0323/15-1 по результатам технического осмотра на предмет определения возможности разделения двух помещений в целях осуществления дальнейшего раздельного выкупа одного из помещений, составленный ООО "Независимое агентство строительных экспертиз", согласно которому Объекты 1 и 2 неразрывно связаны со зданием, вместе с тем, эксплуатация одного из помещений возможна отдельно от другого помещения и была предусмотрена при проектировании здания. Выход из строя Объекта 1 не препятствует эксплуатации Объекта 2 и наоборот. Объекты 1 и 2 возможно использовать раздельно в соответствии с видом разрешенного использования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.
В соответствии с пунктом 7 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Таким образом, возможность выкупа части здания или нежилого помещения, на основе которой может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, не исключается в том случае, если такая часть была предоставлена в аренду.
Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено требование к предмету договора продажи недвижимости, в соответствии с которым в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Из материалов дела следует, что спорные помещения на дату подачи заявления, равно как и на момент рассмотрения дела в арбитражном суде являлись и являются самостоятельным помещениями, и что их раздельная эксплуатация не противоречит назначению указанных помещений.
О самостоятельности спорного объекта свидетельствуют и техническая документация на спорные объекты, и факт государственной регистрации права собственности города Москвы на спорные объекта как на самостоятельные объекты права.
Поскольку Законом N 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости, а доказательств невозможности формирования спорной площади в качестве обособленного объекта в материалы дела не представлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные истцом требования.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, истец просит заключить с ним договор купли-продажи объекта недвижимости, находящегося у него в аренде.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 02.12.2015 по делу N А40-141630/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.И.ТРУБИЦЫН
Судьи
М.Е.ВЕРСТОВА
Д.В.ПИРОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)