Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обстоятельства: Участник долевого строительства указывает, что застройщик неправомерно требует доплату за увеличение жилой площади, в результате нарушения норм при возведении перегородки ухудшилась звукоизоляция.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Аладин Д.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда
в составе:
председательствующего Зубовой Л.М.,
судей Колесниковой Т.Н., Рыбачук Е.Ю.,
при секретаре М.,
рассмотрев в судебном заседании от 24 августа 2016 года апелляционную жалобу К.С.С. на решение Раменского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску К.С.С. к ООО "ОблТоргУниверсал", ОАО "Стройпроект", ГУП МОБТИ, ООО "КомСтрин", ЗАО "ТРИУМФ ГРАДЪ", Управлению Росреестра по <данные изъяты> о защите прав потребителя,
заслушав доклад судьи Зубовой Л.М.,
объяснения К.С.С., представителя ЗАО "ТРИУМФ ГРАДЪ" - Н., представителя ООО "ОблТоргУниверсал", ООО "КомСтрин" - С., представителя ОАО "Стройпроект" - К.Е.,
К.С.С. обратился в суд с иском к ООО "ОблТоргУниверсал", ОАО "Стройпроект", ГУП МОБТИ, ООО "КомСтрин", ЗАО "ТРИУМФ ГРАДЪ", Управлению Росреестра по <данные изъяты>, просил признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> зарегистрировать его право собственности на эту квартиру, также просил признать замену перегородки между квартирами 178 и 179 не соответствующей требованиям технических регламентов, проектной документации, признать ошибочными результаты обмеров ГУП МОБТИ <данные изъяты>, ничтожными условия договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, обязывающими его оплачивать площадь летних помещений, ничтожными условия договора в части лишения его права самостоятельного осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, ничтожными условия договора участия в части обязывающей оплачивать коммунальные услуги, услуги по охране и техническому обслуживанию дома с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, обязать ответчиков возвратить денежные суммы.
Истец указал, что 03.02.2012 г. между ним и ООО "ОблТоргУниверсал" заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого он становится собственником указанной квартиры площадью 42,8 кв. м с учетом летних помещений. Им все обязательства по оплате квартиры выполнены в полном объеме. <данные изъяты> дом сдан в эксплуатацию, но ответчик потребовал доплатить 76423,68 руб. в связи с увеличением площади на 0,8 кв. м до (43,6 кв. м). При осмотре квартиры было выявлено, что застройщик возвел перегородку между квартирами 178 и 179 из блоков в один ряд, в то время как по проекту перегородка должна быть сложена из блоков в два ряда с воздушной прослойкой, из-за чего ухудшилась звукоизоляция <данные изъяты> увеличилась ее площадь. Необходимые изменения в проектную документацию и в проектную декларацию не внесены. Обмеры БТИ являются неточными. Кроме того, пункты договора, обязывающие оплачивать коммунальные услуги с момента получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и предусматривающие исключение возможности участника долевого строительства самостоятельно осуществить государственную регистрацию договора долевого участия и права собственности на квартиру, противоречат Закону "О защите прав потребителей".
Представитель ответчика ООО "ОблТоргУниверсал", ООО "КомСтрин" просил отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика ОАО "Стройпроект" возражал против удовлетворения иска.
Представитель ответчика ГУП МОБТИ просил отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика ЗАО "ТРИУМФ ГРАДЪ" исковые требования не признал.
Представитель ответчика - Управления Росреестра по <данные изъяты> в судебное заседание не явился, извещены, в возражениях просили в исковых требованиях отказать.
Представитель третьего лица - Главного Управления государственного строительного надзора <данные изъяты> в судебное заседание не явился, извещены.
Решением Раменского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты>, в удовлетворении исковых требований отказано.
Кассационным постановлением президиума Московского областного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене частично по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что между К.С.С. и ответчиком ООО "ОблТоргУниверсал" заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N СМ/5-6-178 от <данные изъяты>, по которому истец обязался оплатить цену договора и принять <данные изъяты> после завершения строительства многоквартирного жилого дома, а ответчик - передать квартиру по передаточному акту не позднее <данные изъяты>. Государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве и оформление права собственности на квартиру осуществляет застройщик (либо по отдельному договору, заключаемому между застройщиком (либо уполномоченной застройщиком организацией) и участником долевого строительства. Все расходы, связанные с оформлением квартиры в собственность, несет участник долевого строительства. Размер целевого денежного взноса, подлежащего уплате участником долевого строительства по договору, составляет 4 088 666,88 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра общей строительной площади квартиры - 95 529,60 рублей и может быть изменен только по условиям п. 4.5 договора. <данные изъяты> квартиры с учетом площади летних помещений - 42,80 кв. м. Общая строительная площадь квартиры является проектной (т. 1, л.д. 4 - 9).
03.02.2012 г. между ООО "КомСтрин" и К.С.С. заключен договор по оказанию консультационных услуг по особенностям оформления в собственность квартир, в том числе <данные изъяты> истца, за оказание услуг К.С.С. оплачена денежная сумма в размере 42090,28 руб.
03.02.2012 г. между ЗАО "ТРИУМФ ГРАДЪ" и К.С.С. заключен договор, по которому агентство организует подписание заказчиком договора участия в долевом строительстве с третьими лицами, являющимися правообладателями, либо с их уполномоченными представителями на <данные изъяты>. Оплата по договору в размере 10 000 руб. произведена К.С.С., о чем составлен акт приемки-сдачи оказанных услуг (т. 1 л.д. 191). Кроме того, К.С.С. внес агентству сумму в размере 155 361 руб. (т. 1 л.д. 51, 52).
22.04.2014 г. ООО "ОблТоргУниверсал" получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от <данные изъяты>, выданное администрацией Красногорского муниципального района <данные изъяты> (т. 1 л.д. 220 - 253).
В декабре 2012 года Красногорским филиалом ГУП МО "МОБТИ" проведена инвентаризация объекта капитального строительства, по результатам которой общая площадь <данные изъяты> учетом площади лоджий и балконов составила 43,6 кв. м (т. 1 л.д. 179, 180).
Разница между общей площадью квартиры с учетом площади летних лоджий и балконов, указанной в договоре, и общей площадью квартиры с учетом площади лоджий и балконов по результатам обмеров БТИ составляет 0,80 кв. м в пользу застройщика. В соответствии с ч. 9 п. 3.10 договора к доплате, исходя из расчета стоимости за 1 кв. м 95 529,60 руб. (п. 4.1. договора), подлежит 76 423,68 руб.
Отказывая в удовлетворении требований истца в части необоснованности требований ответчика о доплате за превышение фактической площади квартиры, суд обоснованно мотивировал тем, что данное требование предусмотрено п. 3.12 договора, не противоречит положениям действующего законодательства. В соответствии с п. 4.1 и п. 4.5 договора окончательный расчет цены договора осуществляется по результатам обмеров БТИ. Расчет цены производится исходя из стоимости одного квадратного метра общей строительной площади квартиры, с учетом площади лоджий и балконов.
Утверждение истца о допущенных ГУП МОБТИ нарушений требований п. 3.5 Инструкции необоснованно, поскольку при подсчете площадей дома органами технической инвентаризации при паспортизации дома использовались непосредственно фактические величины помещений дома, при этом проектные величины строения, в частности, по толщине стен квартиры, не имеют значения для получения результатов фактических замеров. Кроме того, произведенные проектные изменения в доме были согласованы с проектировщиком.
Суд обоснованно не нашел оснований для признания недействительным п. 3.11 договора, предусматривающим возложение на застройщика обязанность произвести государственную регистрацию договора и оформление права собственности, указав на то, что истец не представил суду доказательств навязывания данных условий, отсутствия у него возможности заключить договор без указанной услуги. Данное положение договора не противоречит ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", Закону РФ "О защите прав потребителей". Данное положение договора в части государственной регистрации договора участия в долевом строительстве дома исполнен. В связи с чем, отсутствуют основания для взыскания денежной суммы, оплаченной истцом в рамках договора услуги по мотиву его недействительности.
Обоснован вывод суда в части отказа в признании недействительным условия договора, изложенные в п. 3.10, возлагающий на истца обязанность производить оплату за коммунальные услуги, нести расходы по содержанию дома с момента получения Застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, исходя из принципа свободы договора, отсутствия нарушения прав истца в качестве потребителя.
Отсутствуют основания для признания ничтожным агентского договора, заключенным с ЗАО "ТРИУМФ ГРАДЪ" на оказание посреднических услуг на рынке недвижимости, поскольку волеизъявление истца на заключение договора выражено, договор исполнен, доказательств понуждения договора суду не представлено, право истца на свободный выбор услуг никем не ограничивалось.
По результатам приемки квартиры по качеству К.С.С. выявлены строительные недостатки в квартире, о чем составлен акт. В мае, июне 2014 года К.С.С. обращался к застройщику с заявлениями об устранении существенных недостатков в квартире.
<данные изъяты>, <данные изъяты> застройщик проинформировал К.С.С. о том, что качество объекта долевого строительства соответствует условиям договора, требованиям технического регламента, проектной документации и градостроительным регламентам, указал на необходимость участника долевого строительства доплатить денежную сумму за увеличение площади квартиры.
<данные изъяты> застройщиком составлен акт об односторонней передаче <данные изъяты> общей площадью с учетом лоджий и балконов 43,60 кв. м. К.С.С. Согласно данному акту техническое состояние квартиры соответствует требованиям СНиП, окончательный расчет за квартиру произведен не был, задолженность участника долевого строительства перед застройщиком составляет 76 423,68 руб.
В материалах дела имеется заключение судебной строительно-технической экспертизы, по которой <данные изъяты> возведена с отступлением от проекта. Техническое состояние строительных конструкций здания оценивается экспертом как работоспособное. При строительстве квартиры несоблюдение некоторых норм СНиП, не угрожающих жизни и здоровью граждан, привели к наличию дефектов, в том числе существенных устранимых дефектов в виде несоответствия требованиям ГОСТ-30971-2012, предъявляемым к швам монтажных узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам и в виде сквозных технологических отверстий во внешней и внутренней монолитных железобетонных стенах <данные изъяты>.
Стоимость работ по устранению дефектов составляет 7 675 руб. Стоимость работ по устранению отступлений от проекта составляет 136202 руб.
Ссылаясь на заключение строительно-технической экспертизы, истец подал уточненное исковое заявление, однако суд в судебном заседании <данные изъяты> отказал в приобщении к делу уточненных исковых требований, что не препятствует истцу подать самостоятельный иск, поскольку требования об устранении дефектов и работ по устранению отступлений от проекта в данном деле не рассматривались.
Отказывая К.С.С. в удовлетворении требования о признании права собственности на квартиру, суд первой инстанции исходил из того, что К.С.С. не исполнены в полном объеме обязательства по договору долевого участия в строительстве, не оплачена денежная сумма в размере 76423,68 руб. за увеличение площади квартиры, поэтому оснований для возникновения права собственности на квартиру у К.С.С. по договору участия в долевом строительстве не возникло. Со ссылкой на положения статьи 12 ч. 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статей 12, 421 ГК РФ суд отказал и в остальных требованиях.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части отказа К.С.С. в признании права собственности на квартиру, со ссылкой на положения п. 1 ст. 218 ГК РФ, ст. ст. 4 - 6, 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с пунктом 34 утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г. "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации <данные изъяты>, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации <данные изъяты> от <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу приведенных правовых норм, предусмотренный договором долевого участия в строительстве перерасчет платежа в зависимости от выявленных органами технической инвентаризации при паспортизации дома отклонений, как в большую, так и в меньшую сторону, то есть возможность возникновения денежного обязательства как у одной, так и у другой стороны, не может влиять на возникновение права собственности на квартиру.
Таким образом, если участник долевого строительства оплатил обусловленную договором долевого участия в строительстве стоимость квартиры, то невнесение им доплаты при перерасчете стоимости объекта долевого строительства не является основанием для одностороннего отказа от исполнения договора и препятствием для признания за участником долевого участия в строительстве права собственности на квартиру. При этом застройщик не утрачивает права на взыскание соответствующей доплаты в судебном порядке.
Поскольку 16.03.2012 г. К.С.С. исполнил обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве в размере 4 088 666,88 руб., у застройщика возникла обязанность передать участнику долевого строительства в собственность квартиру. В связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу о признании за К.С.С. права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, в соответствии с заключенным договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N СМ/5-6-178 от <данные изъяты>.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
С учетом изложенного, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении требования К.С.С. в части признания за ним права собственности на квартиру, как объект прав по договору.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Раменского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить в части отказа в удовлетворении иска о признании права собственности, вынести новое решение.
Исковые требования К.С.С. к ООО "ОблТоргУниверсал", ОАО "Стройпроект", ГУП МОБТИ, ООО "КомСтрин", ЗАО "ТРИУМФ ГРАДЪ", Управлению Росреестра по <данные изъяты> о защите прав потребителя удовлетворить частично.
Признать за К.С.С. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>.
Настоящее решение является основанием для внесения записи о регистрации права собственности К.С.С. на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.08.2016 N 33-19050/2016
Требование: О признании права собственности на квартиру, обязании зарегистрировать право собственности на квартиру, признании замены перегородки между квартирами не соответствующей требованиям технических регламентов.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обстоятельства: Участник долевого строительства указывает, что застройщик неправомерно требует доплату за увеличение жилой площади, в результате нарушения норм при возведении перегородки ухудшилась звукоизоляция.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 августа 2016 года
Судья Аладин Д.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда
в составе:
председательствующего Зубовой Л.М.,
судей Колесниковой Т.Н., Рыбачук Е.Ю.,
при секретаре М.,
рассмотрев в судебном заседании от 24 августа 2016 года апелляционную жалобу К.С.С. на решение Раменского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску К.С.С. к ООО "ОблТоргУниверсал", ОАО "Стройпроект", ГУП МОБТИ, ООО "КомСтрин", ЗАО "ТРИУМФ ГРАДЪ", Управлению Росреестра по <данные изъяты> о защите прав потребителя,
заслушав доклад судьи Зубовой Л.М.,
объяснения К.С.С., представителя ЗАО "ТРИУМФ ГРАДЪ" - Н., представителя ООО "ОблТоргУниверсал", ООО "КомСтрин" - С., представителя ОАО "Стройпроект" - К.Е.,
установила:
К.С.С. обратился в суд с иском к ООО "ОблТоргУниверсал", ОАО "Стройпроект", ГУП МОБТИ, ООО "КомСтрин", ЗАО "ТРИУМФ ГРАДЪ", Управлению Росреестра по <данные изъяты>, просил признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> зарегистрировать его право собственности на эту квартиру, также просил признать замену перегородки между квартирами 178 и 179 не соответствующей требованиям технических регламентов, проектной документации, признать ошибочными результаты обмеров ГУП МОБТИ <данные изъяты>, ничтожными условия договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, обязывающими его оплачивать площадь летних помещений, ничтожными условия договора в части лишения его права самостоятельного осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, ничтожными условия договора участия в части обязывающей оплачивать коммунальные услуги, услуги по охране и техническому обслуживанию дома с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, обязать ответчиков возвратить денежные суммы.
Истец указал, что 03.02.2012 г. между ним и ООО "ОблТоргУниверсал" заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого он становится собственником указанной квартиры площадью 42,8 кв. м с учетом летних помещений. Им все обязательства по оплате квартиры выполнены в полном объеме. <данные изъяты> дом сдан в эксплуатацию, но ответчик потребовал доплатить 76423,68 руб. в связи с увеличением площади на 0,8 кв. м до (43,6 кв. м). При осмотре квартиры было выявлено, что застройщик возвел перегородку между квартирами 178 и 179 из блоков в один ряд, в то время как по проекту перегородка должна быть сложена из блоков в два ряда с воздушной прослойкой, из-за чего ухудшилась звукоизоляция <данные изъяты> увеличилась ее площадь. Необходимые изменения в проектную документацию и в проектную декларацию не внесены. Обмеры БТИ являются неточными. Кроме того, пункты договора, обязывающие оплачивать коммунальные услуги с момента получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и предусматривающие исключение возможности участника долевого строительства самостоятельно осуществить государственную регистрацию договора долевого участия и права собственности на квартиру, противоречат Закону "О защите прав потребителей".
Представитель ответчика ООО "ОблТоргУниверсал", ООО "КомСтрин" просил отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика ОАО "Стройпроект" возражал против удовлетворения иска.
Представитель ответчика ГУП МОБТИ просил отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика ЗАО "ТРИУМФ ГРАДЪ" исковые требования не признал.
Представитель ответчика - Управления Росреестра по <данные изъяты> в судебное заседание не явился, извещены, в возражениях просили в исковых требованиях отказать.
Представитель третьего лица - Главного Управления государственного строительного надзора <данные изъяты> в судебное заседание не явился, извещены.
Решением Раменского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты>, в удовлетворении исковых требований отказано.
Кассационным постановлением президиума Московского областного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене частично по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что между К.С.С. и ответчиком ООО "ОблТоргУниверсал" заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N СМ/5-6-178 от <данные изъяты>, по которому истец обязался оплатить цену договора и принять <данные изъяты> после завершения строительства многоквартирного жилого дома, а ответчик - передать квартиру по передаточному акту не позднее <данные изъяты>. Государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве и оформление права собственности на квартиру осуществляет застройщик (либо по отдельному договору, заключаемому между застройщиком (либо уполномоченной застройщиком организацией) и участником долевого строительства. Все расходы, связанные с оформлением квартиры в собственность, несет участник долевого строительства. Размер целевого денежного взноса, подлежащего уплате участником долевого строительства по договору, составляет 4 088 666,88 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра общей строительной площади квартиры - 95 529,60 рублей и может быть изменен только по условиям п. 4.5 договора. <данные изъяты> квартиры с учетом площади летних помещений - 42,80 кв. м. Общая строительная площадь квартиры является проектной (т. 1, л.д. 4 - 9).
03.02.2012 г. между ООО "КомСтрин" и К.С.С. заключен договор по оказанию консультационных услуг по особенностям оформления в собственность квартир, в том числе <данные изъяты> истца, за оказание услуг К.С.С. оплачена денежная сумма в размере 42090,28 руб.
03.02.2012 г. между ЗАО "ТРИУМФ ГРАДЪ" и К.С.С. заключен договор, по которому агентство организует подписание заказчиком договора участия в долевом строительстве с третьими лицами, являющимися правообладателями, либо с их уполномоченными представителями на <данные изъяты>. Оплата по договору в размере 10 000 руб. произведена К.С.С., о чем составлен акт приемки-сдачи оказанных услуг (т. 1 л.д. 191). Кроме того, К.С.С. внес агентству сумму в размере 155 361 руб. (т. 1 л.д. 51, 52).
22.04.2014 г. ООО "ОблТоргУниверсал" получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от <данные изъяты>, выданное администрацией Красногорского муниципального района <данные изъяты> (т. 1 л.д. 220 - 253).
В декабре 2012 года Красногорским филиалом ГУП МО "МОБТИ" проведена инвентаризация объекта капитального строительства, по результатам которой общая площадь <данные изъяты> учетом площади лоджий и балконов составила 43,6 кв. м (т. 1 л.д. 179, 180).
Разница между общей площадью квартиры с учетом площади летних лоджий и балконов, указанной в договоре, и общей площадью квартиры с учетом площади лоджий и балконов по результатам обмеров БТИ составляет 0,80 кв. м в пользу застройщика. В соответствии с ч. 9 п. 3.10 договора к доплате, исходя из расчета стоимости за 1 кв. м 95 529,60 руб. (п. 4.1. договора), подлежит 76 423,68 руб.
Отказывая в удовлетворении требований истца в части необоснованности требований ответчика о доплате за превышение фактической площади квартиры, суд обоснованно мотивировал тем, что данное требование предусмотрено п. 3.12 договора, не противоречит положениям действующего законодательства. В соответствии с п. 4.1 и п. 4.5 договора окончательный расчет цены договора осуществляется по результатам обмеров БТИ. Расчет цены производится исходя из стоимости одного квадратного метра общей строительной площади квартиры, с учетом площади лоджий и балконов.
Утверждение истца о допущенных ГУП МОБТИ нарушений требований п. 3.5 Инструкции необоснованно, поскольку при подсчете площадей дома органами технической инвентаризации при паспортизации дома использовались непосредственно фактические величины помещений дома, при этом проектные величины строения, в частности, по толщине стен квартиры, не имеют значения для получения результатов фактических замеров. Кроме того, произведенные проектные изменения в доме были согласованы с проектировщиком.
Суд обоснованно не нашел оснований для признания недействительным п. 3.11 договора, предусматривающим возложение на застройщика обязанность произвести государственную регистрацию договора и оформление права собственности, указав на то, что истец не представил суду доказательств навязывания данных условий, отсутствия у него возможности заключить договор без указанной услуги. Данное положение договора не противоречит ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", Закону РФ "О защите прав потребителей". Данное положение договора в части государственной регистрации договора участия в долевом строительстве дома исполнен. В связи с чем, отсутствуют основания для взыскания денежной суммы, оплаченной истцом в рамках договора услуги по мотиву его недействительности.
Обоснован вывод суда в части отказа в признании недействительным условия договора, изложенные в п. 3.10, возлагающий на истца обязанность производить оплату за коммунальные услуги, нести расходы по содержанию дома с момента получения Застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, исходя из принципа свободы договора, отсутствия нарушения прав истца в качестве потребителя.
Отсутствуют основания для признания ничтожным агентского договора, заключенным с ЗАО "ТРИУМФ ГРАДЪ" на оказание посреднических услуг на рынке недвижимости, поскольку волеизъявление истца на заключение договора выражено, договор исполнен, доказательств понуждения договора суду не представлено, право истца на свободный выбор услуг никем не ограничивалось.
По результатам приемки квартиры по качеству К.С.С. выявлены строительные недостатки в квартире, о чем составлен акт. В мае, июне 2014 года К.С.С. обращался к застройщику с заявлениями об устранении существенных недостатков в квартире.
<данные изъяты>, <данные изъяты> застройщик проинформировал К.С.С. о том, что качество объекта долевого строительства соответствует условиям договора, требованиям технического регламента, проектной документации и градостроительным регламентам, указал на необходимость участника долевого строительства доплатить денежную сумму за увеличение площади квартиры.
<данные изъяты> застройщиком составлен акт об односторонней передаче <данные изъяты> общей площадью с учетом лоджий и балконов 43,60 кв. м. К.С.С. Согласно данному акту техническое состояние квартиры соответствует требованиям СНиП, окончательный расчет за квартиру произведен не был, задолженность участника долевого строительства перед застройщиком составляет 76 423,68 руб.
В материалах дела имеется заключение судебной строительно-технической экспертизы, по которой <данные изъяты> возведена с отступлением от проекта. Техническое состояние строительных конструкций здания оценивается экспертом как работоспособное. При строительстве квартиры несоблюдение некоторых норм СНиП, не угрожающих жизни и здоровью граждан, привели к наличию дефектов, в том числе существенных устранимых дефектов в виде несоответствия требованиям ГОСТ-30971-2012, предъявляемым к швам монтажных узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам и в виде сквозных технологических отверстий во внешней и внутренней монолитных железобетонных стенах <данные изъяты>.
Стоимость работ по устранению дефектов составляет 7 675 руб. Стоимость работ по устранению отступлений от проекта составляет 136202 руб.
Ссылаясь на заключение строительно-технической экспертизы, истец подал уточненное исковое заявление, однако суд в судебном заседании <данные изъяты> отказал в приобщении к делу уточненных исковых требований, что не препятствует истцу подать самостоятельный иск, поскольку требования об устранении дефектов и работ по устранению отступлений от проекта в данном деле не рассматривались.
Отказывая К.С.С. в удовлетворении требования о признании права собственности на квартиру, суд первой инстанции исходил из того, что К.С.С. не исполнены в полном объеме обязательства по договору долевого участия в строительстве, не оплачена денежная сумма в размере 76423,68 руб. за увеличение площади квартиры, поэтому оснований для возникновения права собственности на квартиру у К.С.С. по договору участия в долевом строительстве не возникло. Со ссылкой на положения статьи 12 ч. 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статей 12, 421 ГК РФ суд отказал и в остальных требованиях.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части отказа К.С.С. в признании права собственности на квартиру, со ссылкой на положения п. 1 ст. 218 ГК РФ, ст. ст. 4 - 6, 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с пунктом 34 утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г. "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации <данные изъяты>, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации <данные изъяты> от <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу приведенных правовых норм, предусмотренный договором долевого участия в строительстве перерасчет платежа в зависимости от выявленных органами технической инвентаризации при паспортизации дома отклонений, как в большую, так и в меньшую сторону, то есть возможность возникновения денежного обязательства как у одной, так и у другой стороны, не может влиять на возникновение права собственности на квартиру.
Таким образом, если участник долевого строительства оплатил обусловленную договором долевого участия в строительстве стоимость квартиры, то невнесение им доплаты при перерасчете стоимости объекта долевого строительства не является основанием для одностороннего отказа от исполнения договора и препятствием для признания за участником долевого участия в строительстве права собственности на квартиру. При этом застройщик не утрачивает права на взыскание соответствующей доплаты в судебном порядке.
Поскольку 16.03.2012 г. К.С.С. исполнил обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве в размере 4 088 666,88 руб., у застройщика возникла обязанность передать участнику долевого строительства в собственность квартиру. В связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу о признании за К.С.С. права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, в соответствии с заключенным договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N СМ/5-6-178 от <данные изъяты>.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
С учетом изложенного, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении требования К.С.С. в части признания за ним права собственности на квартиру, как объект прав по договору.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Раменского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить в части отказа в удовлетворении иска о признании права собственности, вынести новое решение.
Исковые требования К.С.С. к ООО "ОблТоргУниверсал", ОАО "Стройпроект", ГУП МОБТИ, ООО "КомСтрин", ЗАО "ТРИУМФ ГРАДЪ", Управлению Росреестра по <данные изъяты> о защите прав потребителя удовлетворить частично.
Признать за К.С.С. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>.
Настоящее решение является основанием для внесения записи о регистрации права собственности К.С.С. на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)