Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 декабря 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.
судей Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.Н.,
рассмотрел в открытом судебном заседании дело апелляционную жалобу
Закрытого акционерного общества "ФЛОРЕ" на решение Арбитражного суда города Москвы от 15 декабря 2014 года по делу N А40-156129/2014, принятое судьей Кофановой И.Н.
по иску Закрытого акционерного общества "Флоре" (ОГРН 1027700265757, ИНН 7702080779)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
о понуждении заключить договор купли-продажи
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Токарев С.А. по доверенности от 07.09.2015 г., Краснянский Г.Г. - генеральный директор, на основании протокола N 22 от 15.01.2011 г.,
Кан К.А. по доверенности от 06.07.2015 г.
от ответчика: Строгова А.А. по доверенности от 30.12.2014 г.
установил:
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2016 N 09АП-58829/2014-ГК по делу N А40-156129/2014 исправлена опечатка: следует читать "нежилое помещение общей площадью 323,6 кв. м (этаж 1, пом.I, комн. 1-5, 5а, 6, 8, 9, 9а, 11-19, 21-26), расположенное по адресу: город Москва, улица Пятницкая, 33-35, стр. 2".
Закрытое акционерное общество "Флоре" (далее - ЗАО "Флоре") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 323,6 кв. м (этаж 1, пом. 1, комн. 1 - 5, 5а, 6, 8, 9, 9а, 11 - 19, 21 - 26), расположенного по адресу: город Москва, улица Пятницкая, 33 - 35, стр. 2, по цене 24 033 906 руб. 28 коп. с рассрочкой на 5 года, с принятием п. п. 3.1, 3.2, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 7.2 договора на условиях проекта, приложенного к исковому заявлению.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 декабря 2014 года по делу N А40-156129/2014 в удовлетворении исковых требований, заявленных ЗАО "Флоре", отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, выводы суда первой инстанции о ненадлежащем способе защиты нарушенного права, избранного истцом, необоснованны, поскольку установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в его заключении.
Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал, при этом от исковых требования в части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, по пунктам 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 7.1, отказался.
В соответствии со статьей 49 частью 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.
Поскольку заявленный истцом отказ от иска в части не противоречит закону и не нарушает права других лиц, суд апелляционной инстанции принимает данный отказ, а производство по делу в части исковых требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, по пунктам 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 7.1, подлежит прекращению в соответствии с указанными нормами права.
Представитель ответчика в заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей истца, ответчика и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам:
Материалами дела установлено, что ЗАО "Флоре" арендует нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 33 - 35, стр. 2, с 06.05.1992 г. первоначально на основании договора аренды N 170 от 06.05.2992 г., затем - на основании договора на аренду нежилого фонда, заключенного между истцом и Комитетом по управлению имуществом города Москвы от 18.01.1999 г.
28.06.2007 года между Департаментом имущества города Москвы (Правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, Арендодатель) и ЗАО "Флоре" (Арендатор) был заключен договор аренды N 1-657/07, по условиям которого Арендатору в аренду переданы помещения общей площадью 320,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 33 - 35, стр. 2.
Срок действия договора установлен сторонами в п. 2.1 и составляет с 01.06.2007 г. по 01.05.2012 г., договор зарегистрировано в ЕГРП в установленном законом порядке.
Как видно из материалов дела, ЗАО "Флоре" по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя продолжало пользоваться арендованным имуществом и в силу требований статей 610, 621 Гражданского кодекса РФ названный выше договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Из материалов дела усматривается, что истец 26.11.2013 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ), что подтверждается выпиской из электронного журнала регистрации и Департаментом не оспаривается.
В ответ на заявление ЗАО "Флоре" Департамент направил письмо исх. от 04.11.2014 г. N 38-5-35624/19-(3)-0 о подписании договора купли-продажи с приложением проекта договора купли-продажи нежилого помещения, в котором цена объекта была определена в размере 86 553 390 руб. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 18.02.2014 N 2014-Д141, выполненным ООО "Группа Финансового консультирования".
Указанный выше проект был подписан истцом с протоколом разногласий, что впоследствии явилось основанием для отказа Департамента от заключения договора купли-продажи (письмо от 15.08.2014 г. N 33-5-35623/13-(0)-1, направленное истцу уже в процессе судебного разбирательства по настоящему делу).
Ссылаясь на указанные выше обстоятельства, ЗАО "Флоре" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела и установив, что на дату рассмотрения спора в материалы дела представлен договор купли-продажи спорного имущества с протоколом разногласий, пришел к выводу о том, что решение об обязании ответчика в судебном порядке заключить договор не может быть принято, в связи с чем в иске отказал.
По мнению судебной коллегии, указанные выше выводы суда не соответствуют материалам дела, сложившейся судебной практике и являются необоснованными.
Так, согласно статье 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В силу статьи 3 Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей, в том числе - если арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение указанного срока; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010 г., действовавшей на момент обращения истца к ответчику), ЗАО "Флоре" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений: во-первых, ЗАО "Флоре" является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; во-вторых, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, при этом арендуемое помещения не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Истец 26.11.2013 г. обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемых нежилых помещений.
Решения о заключении договора купли-продажи до обращения истца в суд ответчиком не было принято; более того, 15.08.2014 г. Департамент направил ЗАО "Флоре" письмо, в котором уведомил истца о том, что представленный им проект договора купли-продажи не может быть подписан Департаментом.
Судебная коллегия отмечает, что основанием для обращения ЗАО "Флоре" в суд явилось именно отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора, о чем свидетельствуют действия Департамента, совершенные к моменту предъявления иска.
В нормах статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон.
Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.
Таким образом, в результате принятия оспариваемого судебного акта не достигнута цель обращения ЗАО "Флоре" в суд, тогда как истец правомерно обратился в суд за защитой нарушенного права.
Судебная коллегия также отмечает, что статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ установлено, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Аналогичная позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 18.10.2012 г. N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.
Как видно из материалов дела, истцом в обоснование рыночной стоимости спорного объекта представлен отчет, выполненный ООО "ФинансКапитал", согласно которому стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 26.11.2013 г. составляет 45 319 000 руб. (без НДС).
В связи с тем, что ответчик оспаривал произведенную ООО "ФинансКапитал" оценку, суд апелляционной инстанции, руководствуясь правилами, установленными статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу, по результатам которой стоимость спорного объекта на дату 26.11.2013 г., т.е. дату обращения истца с заявлением о выкупе, составила 38 968 879 руб., без НДС, при этом стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества составляет 4 351 445 руб.
Основания полагать, что выводы проведенной по делу экспертизы являются недостоверными, либо, что экспертиза проведена с нарушением норм действующего законодательства, у судебной коллегии отсутствуют.
В соответствии с п. 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
В процессе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции установлено, что все неотделимые улучшения были выполнены силами, средствами и материалами ЗАО "Флоре" в соответствии с распоряжением Префекта Центрального округа города Москвы от 19.03.1992 г. N 66-р, которым разрешено проведение ремонтно-строительных работ указанного выше объекта силами и за счет средств истца.
23.05.2007 года распоряжением Мосжилинспекции N Ц-1301-07/А046638 было принято решение о согласовании переустройства и перепланировки нежилого помещения и производства в связи с этим ремонтно-строительных работ в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 33 - 35, стр. 2, при этом приемка выполненных работ и подписание акта о завершенном переустройстве нежилого помещения осуществлялась в установленном порядке комиссией, образованной Мосжилинспекцией. Контроль за выполнением ремонтно-строительных работ и выполнением распоряжения N Ц-1301-07/А046638 осуществлялся Инспекцией по надзору за переустройством помещений в жилых домах по ЦАО г. Москвы.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости зачета произведенных истцом неотделимых нарушений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого нежилого помещения в соответствии с положениями п. 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.
Основания полагать, что выводы проведенной по делу экспертизы являются недостоверными, либо, что экспертиза проведена с нарушением норм действующего законодательства, у судебной коллегии отсутствуют.
В силу положений части 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, с учетом которых судебная коллегия полагает возможным принять пункт 3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее двух месяцев с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 30 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 520 759 (пятьсот двадцати тысяч семьсот пятьдесят девяти) рублей".
Вместе с тем, положениями частей 3, 4 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, указанной в части 3 статьи 5 Закона.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", в соответствии со статьей 823 Гражданского кодекса Российской Федерации к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров. Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом, являются платой за пользование денежными средствами.
Данные выводы основаны на нормах законодательства, в том числе положениях частей 3, 4 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, предусматривающих особенности названных правоотношений
При таких обстоятельствах, при осуществлении Покупателем платежей по договору в рассрочку на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 48, 150 частью 1 пунктом 4, 110, 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 декабря 2014 года по делу N А40-156129/2014 отменить.
Урегулировать разногласия, возникшие между Закрытым акционерным обществом "Флоре" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 323,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, 33 - 35, стр. 2 (этаж 1, пом. 1, комн. 1 - 5, 5а, 6, 8, 9, 9а, 11 - 19, 21 - 26), изложив:
- пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 31 245 590 (тридцать один миллион двести сорок пять тысяч пятьсот девяносто) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
- пункт 3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее двух месяцев с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 30 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 520 759 (пятьсот двадцати тысяч семьсот пятьдесят девяти) рублей, исключив из договора п. 3.4 в редакции Департамента городского имущества города Москвы.
Принять отказ Закрытого акционерного общества "Флоре" от исковых требований в части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, по пунктам 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 7.1. Производство по делу в указанной части прекратить.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Закрытого акционерного общества "Флоре" 95 000 руб. - в возмещение расходов за проведение экспертизы.
Возвратить Закрытому акционерному обществу "Флоре" с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда излишне перечисленные в оплату за проведение экспертизы денежные средства 40 000 руб.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.12.2015 N 09АП-58829/2014-ГК ПО ДЕЛУ N А40-156129/2014
Производство по делу в части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, по пунктам прекращено в связи с принятием судом отказа истца от данных исковых требований.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 декабря 2015 г. N 09АП-58829/2014-ГК
Дело N А40-156129/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 декабря 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.
судей Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.Н.,
рассмотрел в открытом судебном заседании дело апелляционную жалобу
Закрытого акционерного общества "ФЛОРЕ" на решение Арбитражного суда города Москвы от 15 декабря 2014 года по делу N А40-156129/2014, принятое судьей Кофановой И.Н.
по иску Закрытого акционерного общества "Флоре" (ОГРН 1027700265757, ИНН 7702080779)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
о понуждении заключить договор купли-продажи
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Токарев С.А. по доверенности от 07.09.2015 г., Краснянский Г.Г. - генеральный директор, на основании протокола N 22 от 15.01.2011 г.,
Кан К.А. по доверенности от 06.07.2015 г.
от ответчика: Строгова А.А. по доверенности от 30.12.2014 г.
установил:
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2016 N 09АП-58829/2014-ГК по делу N А40-156129/2014 исправлена опечатка: следует читать "нежилое помещение общей площадью 323,6 кв. м (этаж 1, пом.I, комн. 1-5, 5а, 6, 8, 9, 9а, 11-19, 21-26), расположенное по адресу: город Москва, улица Пятницкая, 33-35, стр. 2".
Закрытое акционерное общество "Флоре" (далее - ЗАО "Флоре") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 323,6 кв. м (этаж 1, пом. 1, комн. 1 - 5, 5а, 6, 8, 9, 9а, 11 - 19, 21 - 26), расположенного по адресу: город Москва, улица Пятницкая, 33 - 35, стр. 2, по цене 24 033 906 руб. 28 коп. с рассрочкой на 5 года, с принятием п. п. 3.1, 3.2, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 7.2 договора на условиях проекта, приложенного к исковому заявлению.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 декабря 2014 года по делу N А40-156129/2014 в удовлетворении исковых требований, заявленных ЗАО "Флоре", отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, выводы суда первой инстанции о ненадлежащем способе защиты нарушенного права, избранного истцом, необоснованны, поскольку установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в его заключении.
Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал, при этом от исковых требования в части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, по пунктам 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 7.1, отказался.
В соответствии со статьей 49 частью 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.
Поскольку заявленный истцом отказ от иска в части не противоречит закону и не нарушает права других лиц, суд апелляционной инстанции принимает данный отказ, а производство по делу в части исковых требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, по пунктам 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 7.1, подлежит прекращению в соответствии с указанными нормами права.
Представитель ответчика в заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей истца, ответчика и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам:
Материалами дела установлено, что ЗАО "Флоре" арендует нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 33 - 35, стр. 2, с 06.05.1992 г. первоначально на основании договора аренды N 170 от 06.05.2992 г., затем - на основании договора на аренду нежилого фонда, заключенного между истцом и Комитетом по управлению имуществом города Москвы от 18.01.1999 г.
28.06.2007 года между Департаментом имущества города Москвы (Правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, Арендодатель) и ЗАО "Флоре" (Арендатор) был заключен договор аренды N 1-657/07, по условиям которого Арендатору в аренду переданы помещения общей площадью 320,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 33 - 35, стр. 2.
Срок действия договора установлен сторонами в п. 2.1 и составляет с 01.06.2007 г. по 01.05.2012 г., договор зарегистрировано в ЕГРП в установленном законом порядке.
Как видно из материалов дела, ЗАО "Флоре" по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя продолжало пользоваться арендованным имуществом и в силу требований статей 610, 621 Гражданского кодекса РФ названный выше договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Из материалов дела усматривается, что истец 26.11.2013 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ), что подтверждается выпиской из электронного журнала регистрации и Департаментом не оспаривается.
В ответ на заявление ЗАО "Флоре" Департамент направил письмо исх. от 04.11.2014 г. N 38-5-35624/19-(3)-0 о подписании договора купли-продажи с приложением проекта договора купли-продажи нежилого помещения, в котором цена объекта была определена в размере 86 553 390 руб. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 18.02.2014 N 2014-Д141, выполненным ООО "Группа Финансового консультирования".
Указанный выше проект был подписан истцом с протоколом разногласий, что впоследствии явилось основанием для отказа Департамента от заключения договора купли-продажи (письмо от 15.08.2014 г. N 33-5-35623/13-(0)-1, направленное истцу уже в процессе судебного разбирательства по настоящему делу).
Ссылаясь на указанные выше обстоятельства, ЗАО "Флоре" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела и установив, что на дату рассмотрения спора в материалы дела представлен договор купли-продажи спорного имущества с протоколом разногласий, пришел к выводу о том, что решение об обязании ответчика в судебном порядке заключить договор не может быть принято, в связи с чем в иске отказал.
По мнению судебной коллегии, указанные выше выводы суда не соответствуют материалам дела, сложившейся судебной практике и являются необоснованными.
Так, согласно статье 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В силу статьи 3 Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей, в том числе - если арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение указанного срока; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010 г., действовавшей на момент обращения истца к ответчику), ЗАО "Флоре" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений: во-первых, ЗАО "Флоре" является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; во-вторых, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, при этом арендуемое помещения не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Истец 26.11.2013 г. обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемых нежилых помещений.
Решения о заключении договора купли-продажи до обращения истца в суд ответчиком не было принято; более того, 15.08.2014 г. Департамент направил ЗАО "Флоре" письмо, в котором уведомил истца о том, что представленный им проект договора купли-продажи не может быть подписан Департаментом.
Судебная коллегия отмечает, что основанием для обращения ЗАО "Флоре" в суд явилось именно отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора, о чем свидетельствуют действия Департамента, совершенные к моменту предъявления иска.
В нормах статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон.
Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.
Таким образом, в результате принятия оспариваемого судебного акта не достигнута цель обращения ЗАО "Флоре" в суд, тогда как истец правомерно обратился в суд за защитой нарушенного права.
Судебная коллегия также отмечает, что статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ установлено, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Аналогичная позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 18.10.2012 г. N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.
Как видно из материалов дела, истцом в обоснование рыночной стоимости спорного объекта представлен отчет, выполненный ООО "ФинансКапитал", согласно которому стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 26.11.2013 г. составляет 45 319 000 руб. (без НДС).
В связи с тем, что ответчик оспаривал произведенную ООО "ФинансКапитал" оценку, суд апелляционной инстанции, руководствуясь правилами, установленными статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу, по результатам которой стоимость спорного объекта на дату 26.11.2013 г., т.е. дату обращения истца с заявлением о выкупе, составила 38 968 879 руб., без НДС, при этом стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества составляет 4 351 445 руб.
Основания полагать, что выводы проведенной по делу экспертизы являются недостоверными, либо, что экспертиза проведена с нарушением норм действующего законодательства, у судебной коллегии отсутствуют.
В соответствии с п. 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
В процессе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции установлено, что все неотделимые улучшения были выполнены силами, средствами и материалами ЗАО "Флоре" в соответствии с распоряжением Префекта Центрального округа города Москвы от 19.03.1992 г. N 66-р, которым разрешено проведение ремонтно-строительных работ указанного выше объекта силами и за счет средств истца.
23.05.2007 года распоряжением Мосжилинспекции N Ц-1301-07/А046638 было принято решение о согласовании переустройства и перепланировки нежилого помещения и производства в связи с этим ремонтно-строительных работ в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 33 - 35, стр. 2, при этом приемка выполненных работ и подписание акта о завершенном переустройстве нежилого помещения осуществлялась в установленном порядке комиссией, образованной Мосжилинспекцией. Контроль за выполнением ремонтно-строительных работ и выполнением распоряжения N Ц-1301-07/А046638 осуществлялся Инспекцией по надзору за переустройством помещений в жилых домах по ЦАО г. Москвы.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости зачета произведенных истцом неотделимых нарушений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого нежилого помещения в соответствии с положениями п. 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.
Основания полагать, что выводы проведенной по делу экспертизы являются недостоверными, либо, что экспертиза проведена с нарушением норм действующего законодательства, у судебной коллегии отсутствуют.
В силу положений части 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, с учетом которых судебная коллегия полагает возможным принять пункт 3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее двух месяцев с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 30 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 520 759 (пятьсот двадцати тысяч семьсот пятьдесят девяти) рублей".
Вместе с тем, положениями частей 3, 4 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, указанной в части 3 статьи 5 Закона.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", в соответствии со статьей 823 Гражданского кодекса Российской Федерации к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров. Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом, являются платой за пользование денежными средствами.
Данные выводы основаны на нормах законодательства, в том числе положениях частей 3, 4 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, предусматривающих особенности названных правоотношений
При таких обстоятельствах, при осуществлении Покупателем платежей по договору в рассрочку на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 48, 150 частью 1 пунктом 4, 110, 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 декабря 2014 года по делу N А40-156129/2014 отменить.
Урегулировать разногласия, возникшие между Закрытым акционерным обществом "Флоре" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 323,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, 33 - 35, стр. 2 (этаж 1, пом. 1, комн. 1 - 5, 5а, 6, 8, 9, 9а, 11 - 19, 21 - 26), изложив:
- пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 31 245 590 (тридцать один миллион двести сорок пять тысяч пятьсот девяносто) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
- пункт 3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее двух месяцев с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 30 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 520 759 (пятьсот двадцати тысяч семьсот пятьдесят девяти) рублей, исключив из договора п. 3.4 в редакции Департамента городского имущества города Москвы.
Принять отказ Закрытого акционерного общества "Флоре" от исковых требований в части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, по пунктам 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 7.1. Производство по делу в указанной части прекратить.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Закрытого акционерного общества "Флоре" 95 000 руб. - в возмещение расходов за проведение экспертизы.
Возвратить Закрытому акционерному обществу "Флоре" с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда излишне перечисленные в оплату за проведение экспертизы денежные средства 40 000 руб.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)