Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Общество указало, что банк более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 июня 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Трифоновой А.С., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Алика-К" (ИНН 0713001624, ОГРН 1020700742083) - Валинуровой М.В. (доверенность от 09.01.2017), от ответчика - коммерческого банка "Бум-Банк" (общество с ограниченной ответственностью) (ИНН 0711007268, ОГРН 1020700000254) - Маркосовой Д.А. (доверенность от 10.05.2017), рассмотрев кассационную жалобу коммерческого банка "Бум-Банк" (общество с ограниченной ответственностью) на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2017 по делу N А20-850/2016 (судьи Егорченко И.Н., Луговая Ю.Б., Марченко О.В), установил следующее.
ООО "Алика-К" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к коммерческому банку "Бум-Банк" (общество с ограниченной ответственностью) (далее - банк) о взыскании долга и неустойки, а также о расторжении договора от 27.05.2008 N 30 аренды нежилого помещения.
Банк предъявил к обществу встречное исковое заявление о расторжении договора от 27.05.2008 N 30 аренды нежилого помещения (т. 2, л.д. 54-61).
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 29.09.2016 (судья Маирова А.Ю.) в удовлетворении первоначального искового заявления отказано. Встречное исковое заявление удовлетворено. Суд принял решение о расторжении договор аренды от 27.05.2008 N 30, заключенного обществом и банком. Судебный акт мотивирован тем, что в заявленный истцом период банк не использовал названное в договоре имущество, что исключает возможность взыскания арендной платы и неустойки.
При производстве по апелляционной жалобе общества Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд на основании пункта 6 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным данным Кодексом для рассмотрения дела судом первой инстанции (определение от 15.12.2016; т. 3, л.д. 42, 43).
Общество уточнило исковые требования и просило расторгнуть договор от 27.05.2008 N 30 аренды нежилого помещения, заключенный обществом и банком, взыскать с банка долг по арендной плате за период с 08.07.2015 по 31.01.2017 в размере 2 716 462 рублей 98 копеек, арендную плату за период с 01.02.2017 по день фактического возврата арендованного помещения, пени за просрочку арендной платы за период с 08.07.2015 по 31.01.2017 в размере 780 075 рублей 22 копеек, а также проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму основного долга по ключевой ставке Банка России за период с 01.02.2017 по день фактической уплаты задолженности (т. 3, л.д. 45).
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2017 решение от 29.09.2016 отменено, первоначальное исковое заявление удовлетворено частично. С банка в пользу общества взыскано 2 716 462 рубля 98 копеек долга по арендной плате за период с 08.07.2015 по 31.01.2017, а также 780 075 рублей 22 копейки пени за просрочку внесения арендной платы с 08.07.2015 по 31.01.2017. Договор аренды нежилого помещения от 27.05.2008 N 30 расторгнут. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного искового заявления отказано. Суд апелляционной инстанции указал, что срок договора аренды, заключенного на 10 лет, не истек, спорное помещение находится во владении общества. Банк не представил доказательств внесения арендной платы за пользование помещением в указанный период. Расчет неустойки проверен судом апелляционной инстанции и признан арифметически верным. В связи тем, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату, апелляционный суд удовлетворил требования арендодателя о расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Доводы банка о том, что арендодатель предоставил имущество в аренду с существенными недостатками, препятствующими его использованию, без документов, относящихся к помещению и земельному участку, суд отклонил. Из материалов дела следует, что в течение длительного времени банк использовал нежилое помещение истца для размещения дополнительного офиса. Доказательств невозможности использования спорного помещения по причинам, зависящим от арендодателя, ответчик в материалы дела не представил. Сама по себе утрата арендатором интереса в использовании арендуемого помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора в судебном порядке. Отказ общества от подписания соглашения о расторжении договора аренды до истечения срока аренды, не может быть квалифицирован как злоупотребление правом.
В кассационной жалобе банк, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судом апелляционной инстанции выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить постановление от 17.04.2017. По мнению подателя жалобы, банк не нарушил обязательства по внесению арендной платы, поскольку общество не выполнило пункт 4.3 договора аренды. Земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:84 расположен в общественно-деловой зоне, которая не предусматривает такого вида разрешенного использования, как "для осуществления уставной деятельности". Собственником земельного участка не выбран вид разрешенного использования, позволяющий использовать его для размещения кредитной организации. С 22.07.2015 банк прекратил использование арендованного помещения в связи с изменением места нахождения дополнительного офиса N 2. Апелляционный суд не принял во внимание, что в нарушение пункта 5.2 договора аренды и статьи 611 Гражданского кодекса общество предоставило в аренду имущество с существенными недостатками, препятствующими его использованию, без документов, относящихся к помещению и земельному участку, в связи с чем банк фактически прекратил использование объекта аренды с 22.07.2015. Банк предпринял все возможные попытки вернуть объект арендодателю, но последний уклоняется от приемки имущества, которое невозможно использовать для целей, указанных в договоре. Суд апелляционной инстанции без достаточных оснований взыскал с банка в доход федерального бюджета 4 993 рубля 49 копеек государственной пошлины.
Заседание арбитражного суда округа проводилось с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики (статья 153.1 Кодекса).
В заседании представитель банка поддержал доводы жалобы, представитель общества просил оставить без изменения постановление суда апелляционной инстанции.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что основания для отмены постановления от 17.04.2017 отсутствуют.
Как видно из материалов дела, общество (арендодатель) и банк (арендатор) в целях размещения дополнительного офиса 27.05.2008 заключили договор N 30 аренды нежилого помещения общей площадью 61 кв. м, расположенного на 2-м этаже ТЦ "Нальчик" по адресу: г. Нальчик, ул. Ленина/Кулиева, д. 2, (т. 1, л.д. 50-54). Договор заключен на десять лет, которые исчисляются с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения (пункт 3.1 договора). Государственная регистрация сделки осуществлена в установленном порядке 23.09.2008 (т. 1, л.д. 116).
По акту приема-передачи от 27.05.2008 общество передало банку данное помещение (т. 1, л.д. 55).
В соответствии с пунктом 4.2 договора от 27.05.2008 и дополнительным соглашением от 28.01.2015 к договору, арендная плата за помещение с 01.03.2015 установлена в размере 2434 рублей 74 копеек, включая НДС 18% за 1 кв. м (т. 1, л.д. 56). Общая сумма арендной платы за помещение в месяц составила 148 519 рублей 14 копеек.
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно путем перечисления установленной договором суммы на расчетный счет арендодателя не позднее 5-го рабочего дня текущего месяца. Внесение арендной платы производится на основании счета арендодателя, подлежащего выставлению и передаче арендатору не позднее 2-го рабочего дня месяца, подлежащего оплате (пункт 4.3 договора).
Арендная плата за помещение включает плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание, в состав которого входит помещение, пропорциональном площади помещения, а также расходы по теплоснабжению (сезонному отоплению) и вывоз ТБО (пункт 4.4 договора).
Согласно пункту 8.1 договора при просрочке внесения арендной платы арендодатель вправе начислить пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки вплоть до фактического исполнения обязательства.
Изменение условий договора допускается по соглашению сторон. Изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями (пункт 7.1 договора).
Арендодатель 30.11.2015 направил в адрес банка уведомление N 30/11 с требованием погасить образовавшуюся задолженность и досрочно внести арендную платы за два срока подряд (т. 1, л.д. 46, 47).
Указанное требование общества банк не исполнил, что и послужило основанием для предъявления искового заявления в арбитражный суд.
Банк, ссылаясь на недостатки, препятствующие использованию имущества, предъявил встречное исковое заявление о расторжении договора аренды.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса определяет, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени.
Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества и за время его владения и пользования.
Поскольку банк в период действия договора аренды ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендных платежей, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования общества о взыскании долга и неустойки.
Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Поскольку ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату, апелляционный суд правильно удовлетворил требования общества о расторжении договора аренды.
В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Кодекса арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Кодекса о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности сторон, согласно которому риск наступления последствий не совершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Кодекса, суд апелляционной инстанции установил, что банк с момента передачи ему спорного помещения 27.05.2008 использовал его для размещения дополнительного офиса. Решение об изменении места нахождения структурного подразделения обусловлено изменением внутренней организационной структуры ответчика (т. 1, л.д. 111-114), а не недостатками переданного в аренду помещения.
В силу статей 606 и пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.
Системное толкование указанных норм свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015)).
Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для применения статей 611 и 620 Гражданского кодекса и удовлетворения встречного искового заявления о расторжении договора по требованию арендатора. Спорное помещение принято арендатором по акту приема-передачи, до июля 2015 года замечаний относительно оформления арендодателем расчетных документов арендатор не предъявлял, доводы о невозможности использовать по назначению расположенное в здании торгового центра помещение по причине отсутствия нормативно-технических документов, в том числе в связи с указанием в кадастровом паспорте земельного участка разрешенного использования "для осуществления уставной деятельности" (т. 1, л.д. 122), документально не подтверждены.
Указывая на отсутствие обязанности вносить арендную плату, ответчик не доказал, что фактически изменились условия использования арендуемого помещения; что он по причинам, зависящим от арендодателя, был лишен возможности разместить в нем структурное подразделение либо вынужден был понести несоразмерные затраты для организации его размещения.
Доводы кассационной жалобы об отсутствии оснований для внесения арендной платы с 22.07.2015 и возврате помещения арендодателю следует отклонить.
В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление от 22.11.2016 N 54) разъяснено, что по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).
Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса).
В пункте 13 постановления от 22.11.2016 N 54 указано, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).
В данном случае договор от 27.05.2008 N 30 не содержал условий, позволяющих арендатору досрочно отказаться от исполнения предусмотренных им обязательств, основания, позволяющие считать такой отказ правомерным в силу закона, в рамках настоящего дела не установлены. Соглашения о досрочном расторжении договора с 22.07.2015 (пункт 7.1) стороны не достигли (т. 1, л.д. 72-77).
При прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса), а в отношении недвижимого имущества - с составлением передаточного акта (статья 655 Гражданского кодекса). Составленный представителями банка односторонний акт об освобождении помещения с оставлением ключей у арендатора (т. 1, л.д. 150, 151) не может служить доказательством надлежащего возврата объекта аренды, подтверждающим надлежащее прекращение арендных отношений.
В пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Тождественная правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2016 N 306-ЭС16-3858.
Следовательно, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что обязательства банка как арендатора по внесению платы за переданное ему обществом помещение в заявленный истцом период сохранялись независимо от факта досрочного освобождения этих помещений.
Довод банка о злоупотреблении обществом принадлежащими ему правами рассматривался при производстве по делу в суде апелляционной инстанции, где получил надлежащую правовую оценку.
Ссылка ответчика на неправомерное взыскание с него в бюджет государственной пошлины не принимается. Государственная пошлина по удовлетворенным судом апелляционной инстанции требованиям составляет 40 483 рубля, истец уплатил государственную пошлину в сумме 35 489 рублей 51 копейки.
В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" разъяснено, что в тех случаях, когда до окончания рассмотрения дела государственная пошлина не была уплачена ввиду увеличения истцом размера исковых требований после обращения в арбитражный суд, если суд удовлетворяет заявленные требования, государственная пошлина взыскивается с другой стороны непосредственно в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 Кодекса.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции правомерно взыскал с банка 4 993 рубля 49 копеек государственной пошлины в доход федерального бюджета.
Обжалуемое постановление принято на основе всестороннего и полного исследования имеющихся в материалах дела доказательств, при этом суд кассационной инстанции не вправе переоценивать их в нарушение своей компетенции, предусмотренной нормами статьями 286 и 287 Кодекса.
Иное позволяло бы суду округа подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 N 274-О).
Нормы материального права применены судом апелляционной инстанции правильно, с учетом установленных фактических обстоятельств. Нарушений процессуальных норм, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловными основаниями для отмены судебных актов, арбитражный суд округа не установил.
При таких обстоятельствах основания для отмены апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе (платежное поручение от 27.04.2017 N 1) относятся на банк (статья 110 Кодекса).
В связи с завершением производства по кассационной жалобе приостановление исполнения судебных актов, принятое на основании определения от 18.05.2017, следует отменить (часть 4 статьи 283 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2017 по делу N А20-850/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Приостановление исполнения судебного акта, принятое на основании определения от 18.05.2017, отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 16.06.2017 N Ф08-3713/2017 ПО ДЕЛУ N А20-850/2016
Требование: О расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании долга и неустойки, процентов на сумму долга по ключевой ставке Банка России.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Общество указало, что банк более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июня 2017 г. по делу N А20-850/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 июня 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Трифоновой А.С., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Алика-К" (ИНН 0713001624, ОГРН 1020700742083) - Валинуровой М.В. (доверенность от 09.01.2017), от ответчика - коммерческого банка "Бум-Банк" (общество с ограниченной ответственностью) (ИНН 0711007268, ОГРН 1020700000254) - Маркосовой Д.А. (доверенность от 10.05.2017), рассмотрев кассационную жалобу коммерческого банка "Бум-Банк" (общество с ограниченной ответственностью) на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2017 по делу N А20-850/2016 (судьи Егорченко И.Н., Луговая Ю.Б., Марченко О.В), установил следующее.
ООО "Алика-К" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к коммерческому банку "Бум-Банк" (общество с ограниченной ответственностью) (далее - банк) о взыскании долга и неустойки, а также о расторжении договора от 27.05.2008 N 30 аренды нежилого помещения.
Банк предъявил к обществу встречное исковое заявление о расторжении договора от 27.05.2008 N 30 аренды нежилого помещения (т. 2, л.д. 54-61).
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 29.09.2016 (судья Маирова А.Ю.) в удовлетворении первоначального искового заявления отказано. Встречное исковое заявление удовлетворено. Суд принял решение о расторжении договор аренды от 27.05.2008 N 30, заключенного обществом и банком. Судебный акт мотивирован тем, что в заявленный истцом период банк не использовал названное в договоре имущество, что исключает возможность взыскания арендной платы и неустойки.
При производстве по апелляционной жалобе общества Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд на основании пункта 6 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным данным Кодексом для рассмотрения дела судом первой инстанции (определение от 15.12.2016; т. 3, л.д. 42, 43).
Общество уточнило исковые требования и просило расторгнуть договор от 27.05.2008 N 30 аренды нежилого помещения, заключенный обществом и банком, взыскать с банка долг по арендной плате за период с 08.07.2015 по 31.01.2017 в размере 2 716 462 рублей 98 копеек, арендную плату за период с 01.02.2017 по день фактического возврата арендованного помещения, пени за просрочку арендной платы за период с 08.07.2015 по 31.01.2017 в размере 780 075 рублей 22 копеек, а также проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму основного долга по ключевой ставке Банка России за период с 01.02.2017 по день фактической уплаты задолженности (т. 3, л.д. 45).
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2017 решение от 29.09.2016 отменено, первоначальное исковое заявление удовлетворено частично. С банка в пользу общества взыскано 2 716 462 рубля 98 копеек долга по арендной плате за период с 08.07.2015 по 31.01.2017, а также 780 075 рублей 22 копейки пени за просрочку внесения арендной платы с 08.07.2015 по 31.01.2017. Договор аренды нежилого помещения от 27.05.2008 N 30 расторгнут. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного искового заявления отказано. Суд апелляционной инстанции указал, что срок договора аренды, заключенного на 10 лет, не истек, спорное помещение находится во владении общества. Банк не представил доказательств внесения арендной платы за пользование помещением в указанный период. Расчет неустойки проверен судом апелляционной инстанции и признан арифметически верным. В связи тем, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату, апелляционный суд удовлетворил требования арендодателя о расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Доводы банка о том, что арендодатель предоставил имущество в аренду с существенными недостатками, препятствующими его использованию, без документов, относящихся к помещению и земельному участку, суд отклонил. Из материалов дела следует, что в течение длительного времени банк использовал нежилое помещение истца для размещения дополнительного офиса. Доказательств невозможности использования спорного помещения по причинам, зависящим от арендодателя, ответчик в материалы дела не представил. Сама по себе утрата арендатором интереса в использовании арендуемого помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора в судебном порядке. Отказ общества от подписания соглашения о расторжении договора аренды до истечения срока аренды, не может быть квалифицирован как злоупотребление правом.
В кассационной жалобе банк, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судом апелляционной инстанции выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить постановление от 17.04.2017. По мнению подателя жалобы, банк не нарушил обязательства по внесению арендной платы, поскольку общество не выполнило пункт 4.3 договора аренды. Земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:84 расположен в общественно-деловой зоне, которая не предусматривает такого вида разрешенного использования, как "для осуществления уставной деятельности". Собственником земельного участка не выбран вид разрешенного использования, позволяющий использовать его для размещения кредитной организации. С 22.07.2015 банк прекратил использование арендованного помещения в связи с изменением места нахождения дополнительного офиса N 2. Апелляционный суд не принял во внимание, что в нарушение пункта 5.2 договора аренды и статьи 611 Гражданского кодекса общество предоставило в аренду имущество с существенными недостатками, препятствующими его использованию, без документов, относящихся к помещению и земельному участку, в связи с чем банк фактически прекратил использование объекта аренды с 22.07.2015. Банк предпринял все возможные попытки вернуть объект арендодателю, но последний уклоняется от приемки имущества, которое невозможно использовать для целей, указанных в договоре. Суд апелляционной инстанции без достаточных оснований взыскал с банка в доход федерального бюджета 4 993 рубля 49 копеек государственной пошлины.
Заседание арбитражного суда округа проводилось с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики (статья 153.1 Кодекса).
В заседании представитель банка поддержал доводы жалобы, представитель общества просил оставить без изменения постановление суда апелляционной инстанции.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что основания для отмены постановления от 17.04.2017 отсутствуют.
Как видно из материалов дела, общество (арендодатель) и банк (арендатор) в целях размещения дополнительного офиса 27.05.2008 заключили договор N 30 аренды нежилого помещения общей площадью 61 кв. м, расположенного на 2-м этаже ТЦ "Нальчик" по адресу: г. Нальчик, ул. Ленина/Кулиева, д. 2, (т. 1, л.д. 50-54). Договор заключен на десять лет, которые исчисляются с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения (пункт 3.1 договора). Государственная регистрация сделки осуществлена в установленном порядке 23.09.2008 (т. 1, л.д. 116).
По акту приема-передачи от 27.05.2008 общество передало банку данное помещение (т. 1, л.д. 55).
В соответствии с пунктом 4.2 договора от 27.05.2008 и дополнительным соглашением от 28.01.2015 к договору, арендная плата за помещение с 01.03.2015 установлена в размере 2434 рублей 74 копеек, включая НДС 18% за 1 кв. м (т. 1, л.д. 56). Общая сумма арендной платы за помещение в месяц составила 148 519 рублей 14 копеек.
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно путем перечисления установленной договором суммы на расчетный счет арендодателя не позднее 5-го рабочего дня текущего месяца. Внесение арендной платы производится на основании счета арендодателя, подлежащего выставлению и передаче арендатору не позднее 2-го рабочего дня месяца, подлежащего оплате (пункт 4.3 договора).
Арендная плата за помещение включает плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание, в состав которого входит помещение, пропорциональном площади помещения, а также расходы по теплоснабжению (сезонному отоплению) и вывоз ТБО (пункт 4.4 договора).
Согласно пункту 8.1 договора при просрочке внесения арендной платы арендодатель вправе начислить пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки вплоть до фактического исполнения обязательства.
Изменение условий договора допускается по соглашению сторон. Изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями (пункт 7.1 договора).
Арендодатель 30.11.2015 направил в адрес банка уведомление N 30/11 с требованием погасить образовавшуюся задолженность и досрочно внести арендную платы за два срока подряд (т. 1, л.д. 46, 47).
Указанное требование общества банк не исполнил, что и послужило основанием для предъявления искового заявления в арбитражный суд.
Банк, ссылаясь на недостатки, препятствующие использованию имущества, предъявил встречное исковое заявление о расторжении договора аренды.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса определяет, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени.
Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества и за время его владения и пользования.
Поскольку банк в период действия договора аренды ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендных платежей, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования общества о взыскании долга и неустойки.
Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Поскольку ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату, апелляционный суд правильно удовлетворил требования общества о расторжении договора аренды.
В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Кодекса арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Кодекса о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности сторон, согласно которому риск наступления последствий не совершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Кодекса, суд апелляционной инстанции установил, что банк с момента передачи ему спорного помещения 27.05.2008 использовал его для размещения дополнительного офиса. Решение об изменении места нахождения структурного подразделения обусловлено изменением внутренней организационной структуры ответчика (т. 1, л.д. 111-114), а не недостатками переданного в аренду помещения.
В силу статей 606 и пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.
Системное толкование указанных норм свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015)).
Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для применения статей 611 и 620 Гражданского кодекса и удовлетворения встречного искового заявления о расторжении договора по требованию арендатора. Спорное помещение принято арендатором по акту приема-передачи, до июля 2015 года замечаний относительно оформления арендодателем расчетных документов арендатор не предъявлял, доводы о невозможности использовать по назначению расположенное в здании торгового центра помещение по причине отсутствия нормативно-технических документов, в том числе в связи с указанием в кадастровом паспорте земельного участка разрешенного использования "для осуществления уставной деятельности" (т. 1, л.д. 122), документально не подтверждены.
Указывая на отсутствие обязанности вносить арендную плату, ответчик не доказал, что фактически изменились условия использования арендуемого помещения; что он по причинам, зависящим от арендодателя, был лишен возможности разместить в нем структурное подразделение либо вынужден был понести несоразмерные затраты для организации его размещения.
Доводы кассационной жалобы об отсутствии оснований для внесения арендной платы с 22.07.2015 и возврате помещения арендодателю следует отклонить.
В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление от 22.11.2016 N 54) разъяснено, что по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).
Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса).
В пункте 13 постановления от 22.11.2016 N 54 указано, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).
В данном случае договор от 27.05.2008 N 30 не содержал условий, позволяющих арендатору досрочно отказаться от исполнения предусмотренных им обязательств, основания, позволяющие считать такой отказ правомерным в силу закона, в рамках настоящего дела не установлены. Соглашения о досрочном расторжении договора с 22.07.2015 (пункт 7.1) стороны не достигли (т. 1, л.д. 72-77).
При прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса), а в отношении недвижимого имущества - с составлением передаточного акта (статья 655 Гражданского кодекса). Составленный представителями банка односторонний акт об освобождении помещения с оставлением ключей у арендатора (т. 1, л.д. 150, 151) не может служить доказательством надлежащего возврата объекта аренды, подтверждающим надлежащее прекращение арендных отношений.
В пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Тождественная правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2016 N 306-ЭС16-3858.
Следовательно, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что обязательства банка как арендатора по внесению платы за переданное ему обществом помещение в заявленный истцом период сохранялись независимо от факта досрочного освобождения этих помещений.
Довод банка о злоупотреблении обществом принадлежащими ему правами рассматривался при производстве по делу в суде апелляционной инстанции, где получил надлежащую правовую оценку.
Ссылка ответчика на неправомерное взыскание с него в бюджет государственной пошлины не принимается. Государственная пошлина по удовлетворенным судом апелляционной инстанции требованиям составляет 40 483 рубля, истец уплатил государственную пошлину в сумме 35 489 рублей 51 копейки.
В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" разъяснено, что в тех случаях, когда до окончания рассмотрения дела государственная пошлина не была уплачена ввиду увеличения истцом размера исковых требований после обращения в арбитражный суд, если суд удовлетворяет заявленные требования, государственная пошлина взыскивается с другой стороны непосредственно в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 Кодекса.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции правомерно взыскал с банка 4 993 рубля 49 копеек государственной пошлины в доход федерального бюджета.
Обжалуемое постановление принято на основе всестороннего и полного исследования имеющихся в материалах дела доказательств, при этом суд кассационной инстанции не вправе переоценивать их в нарушение своей компетенции, предусмотренной нормами статьями 286 и 287 Кодекса.
Иное позволяло бы суду округа подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 N 274-О).
Нормы материального права применены судом апелляционной инстанции правильно, с учетом установленных фактических обстоятельств. Нарушений процессуальных норм, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловными основаниями для отмены судебных актов, арбитражный суд округа не установил.
При таких обстоятельствах основания для отмены апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе (платежное поручение от 27.04.2017 N 1) относятся на банк (статья 110 Кодекса).
В связи с завершением производства по кассационной жалобе приостановление исполнения судебных актов, принятое на основании определения от 18.05.2017, следует отменить (часть 4 статьи 283 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2017 по делу N А20-850/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Приостановление исполнения судебного акта, принятое на основании определения от 18.05.2017, отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН
А.И.МЕЩЕРИН
Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Я.Е.ВОЛКОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)