Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,
секретарь судебного заседания Коновалова Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 20 октября 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ланковой Натальи Владимировны на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 июля 2016 года, принятое по делу N А55-31348/2015 (судья Каленникова О.Н.),
по иску индивидуального предпринимателя Ланковой Натальи Владимировны (ИНН 732600564530, ОГРНИП 304732628600021), г. Ульяновск,
к обществу с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мега Парк" (ОГРН 1066312051189), г. Самара,
о расторжении договора и взыскании обеспечительного платежа,
и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мега Парк" к индивидуальному предпринимателю Ланковой Наталье Владимировне о взыскании задолженности и неустойки,
с участием в судебном заседании:
от ответчика - представитель Соболева Ю.Ю. по доверенности от 19.09.2016 г.,
индивидуальный предприниматель Ланкова Наталья Владимировна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мега Парк" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды помещения N 1-37.1 от 16 сентября 2014 года, заключенного между ООО "Виктор и Ко Мега Парк" и ИП Ланковой Н.В. с 24.11.2015, о взыскании обеспечительного платежа в сумме 1044490,50 руб.
До принятия судебного акта, истец уточнил сумму обеспечительного платежа, просил взыскать обеспечительный платеж в размере 531 666 руб. 63 коп. и заявил отказ от иска в части взыскания суммы 512 823 руб.
В порядке ст. 49 АПК РФ уточнения приняты судом, отказ истца от иска в указанной части принят, а производство по данному делу в части в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прекращено.
Ответчик обратился со встречным иском, в котором просил взыскать с ИП Ланковой Натальи Владимировны задолженность по оплате постоянной части арендной платы за декабрь 2015 г. по договору аренды нежилого помещения N 1-37.1 от 16.09.2014. в размере 206 570 руб. 66 коп.; задолженность по оплате Операционных услуг за декабрь 2015 г. по договору аренды нежилого помещения N 1-37.1 от 16.09.2014. в размере 27 341 руб. 97 коп.; задолженность по оплате штрафа, предусмотренного п. 14.5. договора аренды нежилого помещения N 1-37.1 от 16.09.2014., в сумме, эквивалентной 13 478,75 условным единицам, определяемой исходя из расчета: 1 у.е. эквивалентна 1 доллару США, стоимость которого определяется по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату оплаты задолженности; задолженность по оплате штрафа, предусмотренного п. 1.7. Приложения N 8 к договору аренды нежилого помещения N 1-37.1 от 16.09.14 г., за период с 02.10.2014 г. по 31.12.15 г. в сумме, эквивалентной 53 808,00 условным единицам, определяемой исходя из расчета: 1 у.е. эквивалентна 1 доллару США, стоимость которого определяется по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату оплаты задолженности.
Встречные исковые требования мотивированы нарушением арендатором условий договора аренды.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.07.2016 принят отказ ИП Ланковой Натальи Владимировны от иска в части взыскания суммы 512 823 руб. Производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано.
Встречный иск удовлетворен частично, с ИП Ланковой Натальи Владимировны в пользу ООО "Виктор и Ко Мега Парк" взыскана задолженность по оплате постоянной части арендной платы за декабрь 2015 года по договору аренды нежилого помещения N 1-37.1 от 16.09.2014 в размере 206 570 руб. 66 коп., задолженность по оплате операционных услуг за декабрь 2015 года в размере 27 341 руб. 97 коп., задолженность по оплате штрафа, предусмотренного п. 1.7. Приложения N 8 к договору аренды нежилого помещения N 1-37.1 от 16.09.2014 за период с 02.10.2014 по 31.12.15 в сумме, эквивалентной 5380,80 условным единицам, определяемой исходя из расчета: 1 у.е. эквивалентна 1 доллару США, стоимость которого определяется по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату оплаты задолженности, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 37 476 руб. 41 коп.
В остальной части в удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, и отказе в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что судом не полно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права. По мнению заявителя жалобы, судом необоснованно сделан вывод о недоказанности факта ограничения доступа в арендуемое помещение, явившегося основанием для направления требования о расторжении договора, что подтверждается актом от 24.11.2015, согласно которому зафиксирован факт ограничения доступа. Однако суд необоснованно не принял данный документ, только по причине его составления представителями арендатора. Кроме этого, по мнению истца, данный акт нельзя рассматривать в отрыве от уведомлений в адрес ответчика и требования о расторжении договора, которые остались без ответа. Таким образом, ответчик проигнорировал официальные требования о возобновлении доступа в помещения, тем самым подтвердил принятие мер по ограничению доступа. Представители ответчика отказались участвовать в составлении акта. Кроме этого в жалобе указывается, что в части взыскания арендной платы за декабрь 2015 года суд не учел доказанных обстоятельств существенного нарушения условий договора со стороны арендодателя, ограничения доступа и невозможности использовать помещение. Таким образом, истец считает, что не имеется оснований для удовлетворения встречного иска.
Таким образом, по мнению истца, выводы суда, изложенные в решении, противоречат обстоятельствам дела (ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации РФ), что является основанием для его отмены.
Представитель ответчика в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание истец не явился, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещен надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве, выслушав представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд установил.
16.09.2014 между ИП Ланковой Н.В. (Арендатор) и ООО "Виктор и Ко Мега Парк" (Арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения N 1-37.1, согласно которому Арендодатель передал, а Арендатор принял в фактическое пользование помещение общей площадью 80 квадратных метров, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Дыбенко, 30, МТК "Космопорт".
07 октября 2014 года на основании платежного поручения N 820 и 15 октября 2014 года на основании платежного поручения N 839 на расчетный счет Арендодателя перечислен обеспечительный платеж в сумме 1044490,50 руб.
Согласно п. 3.4.1., п. 10 Приложения N 13 к Договору арендатор обязан выплатить Арендодателю обеспечительный взнос в размере суммы постоянной части арендной платы и платы за операционные услуги за 2 календарных месяца аренды.
Однако дополнительным соглашением от 16.09.2014. к договору условия договора были изменены, и размер обеспечительного взноса уменьшен до суммы постоянной части арендной платы и платы за операционные услуги за 1 календарный месяц аренды. Таким образом, размер обеспечительного взноса по договору составил 522 245,25 руб.
Дополнительным соглашением от 16.09.2014 введен п. 13 Приложения N 13 к договору и согласно которому арендатор обязался в течение 10 дней с даты подписания договора выплатить арендодателю авансовый платеж в размере постоянной части арендной платы и стоимости операционных услуг за 1 месяц аренды в счет первого месяца аренды.
Исходя из условий договора, с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением от 16.09.2014, денежные средства, перечисленные арендатором по платежным поручениям N 839 от 15.10.2014 и N 820 от 07.10.2014 зачтены в счет оплаты обеспечительного взноса и в счет оплаты авансового платежа.
07 октября 2015 года письмом N 68 от 05.10.2015 на основании права предусмотренного пунктом 14.1 заключенного договора арендатором (ИП Ланковой Н.В.) направлено уведомление о предстоящем расторжении договора с 05 января 2016 года, т.е. за 3 (три) месяца до даты прекращения договора.
18 ноября 2015 года в адрес ООО "Виктор и Ко Мега Парк" направлено уведомление N 72 от 18.11.2015 о необходимости осуществить зачет обеспечительного платежа в размере 1 044 490,50 руб. в счет оплаты арендной платы в сумме 661 980 руб. и операционных услуг в сумме 94 177,88 руб. за декабрь 2015 г. и за период с 1 по 7 января 2016 г. включительно на основании п. 3.4.7. договора.
20 ноября 2015 года арендодателем направлен ответ - претензия арендатору N 1319мп, который получен представителем арендатора 20.11.2015. о том, что зачет является неправомерным и не принимается арендатором, поскольку согласно п. 3.5.3. арендатор не вправе производить вычеты или зачеты каких-либо требований из сумм платежей по настоящему договору аренды.
Истец указал, что 24 ноября 2015 года арендодателем без установленных на то договором оснований были приняты временные обеспечительные меры, выразившиеся в ограничении доступа в арендованное помещение, которые до настоящего времени не сняты, на что истец возразил письмом от 25 ноября 2015 года N 75. Однако данное уведомление было проигнорировано.
В данной связи 02 декабря 2015 года письмом N 76 от 01.12.2015 в адрес ООО "Виктор и Ко Мега Парк" направлено требование о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1-37.1 от 16 сентября 2014 года в связи существенным нарушением условий договора со стороны арендодателя. К требованию приложена оферта на заключение дополнительного соглашения о расторжении договора аренды с 24 ноября 2015 года, т.е. даты одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды.
В обоснование требования о расторжении договора истец указал, что невозможность использования арендованного помещения в течение значительного времени влечет убытки на сумму более двух миллионов рублей. Таким образом, необоснованный односторонний отказ Арендодателя от исполнения договора расценивается как существенное нарушение.
В требовании о расторжение договора с приложением соответствующего соглашения был указан срок его рассмотрения, равный пяти дням с момента его получения. Согласно данным с официального Web-сайта ФГУП "Почта России" данное требование было получено ответчиком 07 декабря 2015 года, однако до настоящего времени ответ на требование не получен.
Ответчик обратился со встречном исковом, указав, что расторжение договора с 05.01.2016 не было согласовано с арендодателем, и договор продолжил свое действие, поэтому у истца сохранилась обязанность, предусмотренная п. 3.1., 3.2., 9.2.1 вносить постоянную часть арендной платы и плату за операционные услуги.
Ответчик указал, что данное письмо арендатора не могло быть расценено арендодателем как уведомление об одностороннем отказе от договора в связи с тем, что не содержало четко выраженной воли арендатора о расторжении договора в одностороннем порядке с определенной даты, а также не содержало ссылки арендатора на основание расторжения договора. Подобные письма с просьбами расторгнуть договор из-за нерентабельности магазина неоднократно направлялись и ранее (исх. б/н от 05.02.2015, исх. N 55 от 11.06.2015, вх. N 1011мп от 26.06.2015), однако договор продолжал действовать далее, что подтверждается заключением дополнительных соглашений от 01.12.2014, 01.04.2015, 01.08.2015 к Договору.
В то же время ответчик указал на расторжение договора аренды по своей инициативе с 01.01.2016. на основании уведомления об одностороннем отказе от исполнения и о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1-37.1 от 16.09.2014. в соответствии с п. 14.2.1. Договора в связи с допущенной истцом просрочкой внесения платежей за декабрь 2015 г. и январь 2016 г., что является неоднократным нарушением арендатором условий договора.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего и встречного иска.
Суд первой инстанции при принятии решения дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Согласно части второй статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В обоснование требования о расторжении договора истец указал, что невозможность использования арендованного помещения в течение значительного времени влечет убытки на сумму более двух миллионов рублей. Таким образом, необоснованный односторонний отказ Арендодателя от исполнения договора расценивается как существенное нарушение.
Согласно части второй статьи 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении.
Расторжение договора с конкретной даты, относящейся к прошедшему периоду времени ("задним числом") противоречит норме п. 3 ст. Гражданского Кодекса Российской Федерации, согласно которой, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Доводы истца в апелляционной жалобе о том, что имеются основания для удовлетворения иска, со ссылкой на то, что судом необоснованно сделан вывод о недоказанности факта ограничения доступа в арендуемое помещение, явившегося основанием для направления требования о расторжении договора, что подтверждается актом от 24.11.2015, согласно которому зафиксирован факт ограничения доступа, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, судом первой инстанции установлен факт занятия помещения арендатором в декабре 2015 года. Занятие помещения арендатором также подтверждается заявкой арендатора на проведение работ по подготовке товара и оборудования к вывозу и заявки на перемещение товара и оборудования от 19.01.2016 и 21.01.2016 г. (т. 2, л.д. 139-140).
Представленный истцом в обоснование исковых требований акт от 24.11.2015. (л.д. 34, т. 1) надлежащим доказательством не является, поскольку составлен в одностороннем порядке заинтересованными представителями арендатора. Кроме этого в акте не имеется даты его составления, а также указания на факт того, что арендодатель от подписи отказался. Иных доказательств в подтверждение ограничения доступа не представлено. Переписка сторон таковыми доказательствами в силу ст. 68 АПК РФ не являются.
Таким образом, суд сделал правильный вывод о не доказанности факта ограничения доступа в арендованное помещение, явившегося основанием для направления требования о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1-37.1 от 16 сентября 2014 года в связи существенным нарушением условий договора со стороны арендодателя, поскольку в нарушение ст. 65 АПК РФ данный факт не подтвержден.
В то же время суд не согласился с оценкой ответчиком уведомления о расторжении договора N 68 от 05.10.2015, как не содержащего четко выраженной воли арендатора о расторжении договора в одностороннем порядке с определенной даты, поскольку уведомление содержит требование о расторжении договора с 05.01.2016. Поэтому в совокупности с направленным в последующем письмом от 18.11.2015. N 72, в котором арендатор указывает на оплату арендных платежей по договору за период по 07.01.2016. за счет обеспечительного платежа и ссылается на то, что уведомил Арендодателя о расторжении договора за 3 месяца на основании п. 14.1. Договора, воля арендатора на одностороннее прекращение договора аренды в соответствии с указанным условием договора усматривается явно.
При этом согласование с арендодателем, на отсутствие которого указывает ответчик, договором не предусмотрено. В противном случае это нарушало бы право арендатора на односторонний отказ и фактически исключало такое право.
Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит к выводу, что истцом соблюдены условия п. 14.1. договора, в связи с этим договор прекратил свое действие с 07.01.2016. Таким образом, оснований для расторжения договора, прекратившегося на момент вынесения решения суда, не имеется.
Поскольку договор прекратил свое действие 07.01.2016, доказательств ограничения в пользовании не имеется, акт возврата помещения истцом не представлен, доводы истца об отсутствии у него обязанности по оплате арендной платы за декабрь 2015 года, являются необоснованными.
Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно п. 3.1.1. договора постоянная часть арендной платы представляет собой плату за пользование помещением (не вкл. НДС) и устанавливается в размере, указанном в Приложении N 13 к договору с учетом положений, предусмотренных п. 3.6 договора.
Постоянная часть арендной платы подлежит оплате с момента подписания акта о начале коммерческой деятельности каждый календарный месяц срока аренды в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.
Согласно п. 6 Приложения N 13 к договору постоянная часть арендной платы с даты подписания акта о начале коммерческой деятельности устанавливается в размере 1500 у.е. (не вкл. НДС) за 1 кв. м согласованной площади помещения в год.
Согласно п. 3.2. договора операционные услуги оплачиваются ежемесячно с даты подписания акта приема-передачи в течение всего срока аренды в безналичном порядке авансовыми платежами на расчетный счет арендодателя не позднее 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.
Согласно п. 8 Приложения N 13 к договору стоимость операционных услуг составляет 213,4 у.е. (не вкл. НДС) за 1 кв. м согласованной площади помещения в год.
Если по курсу ЦБ РФ на дату выставления счета 1 доллар США будет стоить меньше 36 рублей, то оплата осуществляется по курсу 36 рублей за 1 доллар США плюс 2%.
Начиная с периода начисления платежей с февраля 2015 г у.е. определяется в следующем порядке: Арендодатель имеет право в одностороннем порядке определять курс доллара США на дату выставления счета, но не менее нижней границы у.е., установленной договором, и не более стоимости 1 доллара США к российскому рублю по курсу ЦБ на дату выставления счета плюс 2%. При этом курс указывается в счете на оплату.
За период декабрь 2015 г. арендодатель начислил арендатору постоянную часть арендной платы и плату за операционные услуги исходя из следующего расчета:
В соответствии с п. 3.5.3. договора платежи по договору считаются осуществленными арендатором в момент зачисления денежных средств на банковский счет арендодателя.
Арендатор обязан был внести постоянную часть арендной платы и плату за операционные услуги за декабрь 2015 г. в размере 661 980,00 руб. и плату за операционные услуги за декабрь 2015 г. в размере 94 177,88 руб. в срок до 20.11.2015, однако, в нарушение условий договора, арендатор оплату не произвел.
Письмом N 72 от 18.11.2015, полученного арендодателем 20.11.2015, арендатор уведомил арендодателя об осуществлении зачета обеспечительного платежа в размере 1 044 490,50 руб. в счет оплаты постоянной части арендной платы в сумме 661 980 руб. и операционных услуг в сумме 94 177,88 руб. за декабрь 2015 г. и за период с 1 по 7 января 2016 г. включительно на основании п. 3.4.7. Договора.
20.11.2015. арендодателем направлен ответ - претензия арендатору N 1319мп (получен представителем Арендатора 20.11.2015) о том, что зачет является неправомерным и не принимается арендатором в связи с тем, что согласно п. 3.5.3. арендатор не вправе производить вычеты или зачеты каких-либо требований из сумм платежей по настоящему договору аренды.
В соответствии с п. 3.4.1., 3.4.3. арендатор обязуется выплатить сумму обеспечительного взноса, который находится в распоряжении и в пользовании Арендодателя до момента возврата суммы обеспечительного взноса арендатору в случае прекращения действия настоящего договора аренды (если в договоре не указано иное).
Согласно п. 3.4.4. арендодатель имеет право производить вычеты из полученной им суммы обеспечительного взноса в размере любых сумм, причитающихся арендодателю в соответствии с настоящим договором аренды (включая, но не ограничиваясь, суммами арендной платы, операционных услуг, сервисного сбора, неустоек (штрафов, пеней), иных платежей) и не полученных им в течение 5 (пяти) рабочих дней после установленной даты платежа.
В связи с тем, что обязательства арендатора по оплате постоянной части арендной платы и платы за операционные услуги за декабрь 2015 г. не были выполнены в установленный договором срок и просрочка исполнения составила более 5 рабочих дней, арендодатель произвел вычет (удержание) суммы постоянной части арендной платы за декабрь 2015 г. в размере 455 409 руб. 34 коп. и суммы платы за операционные услуги за декабрь 2015 г. в размере 66 835 руб. 91 коп. из обеспечительного взноса в соответствии с п. 3.4.4. договора, о чем направлено в адрес арендатора уведомление N 1451мп от 30.12.2015., которое получено 11.01.2015.
После удержания части платежей из обеспечительного взноса за арендатором осталась задолженность по оплате постоянной части арендной платы за декабрь 2015 г. в размере 206 570 руб. 66 коп. и операционных услуг за декабрь 2015 г. в размере 27 341 руб. 97 коп.
Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Сторонами в процессе рассмотрения спора было достигнуто соглашение по фактическим обстоятельствам, а именно о стоимости аренды и сопутствующих платежей, выставленная истцом в размере 8 829 572 руб. 86 коп. с 16.09.2014 по 31.12.2015, и общая сумма произведенной истцом оплаты за указанный период в размере 8 598 967 руб. 33 коп. сторонами не оспаривается. Ответчик оспаривает правомерность начисления арендной платы за декабрь 2015 года, не оспаривая самого расчета.
При этом правомерность зачета арендодателем арендной платы за декабрь 2015 года из суммы обеспечительного взноса оспаривается истцом лишь постольку, поскольку истец отрицает сам факт пользования арендованным помещением с 24.11.2015. ввиду ограничения доступа в помещение, что исключает начисление арендной платы за декабрь 2015 года. Предъявление требований о взыскании суммы обеспечительного взноса обусловлено именно отсутствием иной задолженности за предыдущий период и, как полагает истец, отсутствием у арендодателя оснований для удержания суммы обеспечительного взноса.
При наличии задолженности правомерность зачета истцом не отрицается, поскольку сам истец первоначально был инициатором такого зачета, что следует из письма N 72 от 18.11.2015 о необходимости зачесть арендную плату в сумме 661 980 руб. и операционные услуги в сумме 94 177,88 руб. за декабрь 2015 г. и за период с 1 по 7 января 2016 г. включительно на основании п. 3.4.7. Договора из суммы обеспечительного платежа в размере 1 044 490,50 руб. (л.д. 28, т. 1).
Поскольку истцом не доказан факт ограничения ответчиком доступа истца в помещение, а судом установлена обязанность истца по оплате аренды за декабрь 2015 года, апелляционный суд считает неправомерными и не обоснованными требования о взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 531 666 руб. 63 коп. и подлежащими удовлетворению встречные требования о взыскании задолженности по оплате постоянной части арендной платы за декабрь 2015 г. в размере 206 570 руб. 66 коп. и операционных услуг за декабрь 2015 г. в размере 27 341 руб. 97 коп.
Кроме этого ответчик просил взыскать штраф, предусмотренный п. 14.5. договора, за нарушение, повлекшее досрочное расторжение договора в размере 13 478,75 у.е.
В обоснование данных требований ответчик сослался на то, что арендатор допустил просрочку внесения платежей за декабрь 2015 г. и январь 2016 г., что является неоднократным нарушением арендатором условий договора.
Согласно п. 14.2.1. арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков, а арендатор подлежит выселению, если арендная плата или любые иные платежи (включая штрафы и пени) по договору неоднократно (два и более раз) полностью либо в части не внесены арендатором в течение 10 дней после срока, установленного договором.
В соответствии с п. 14.3. договора при отказе от исполнения договора по основаниям, указанным в п. 14.2. договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное уведомление об отказе от исполнения договора и его расторжении. При этом договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении об отказе от исполнении договора.
Судом установлено, что уведомлением N 1450мп от 30.12.2015 ООО "Виктор и Ко Мега Парк" сообщило ИП Ланковой Н.В. об одностороннем отказе от исполнения и о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1-37.1 от 16.09.2014. на основании п. 14.2.1. договора с "01" января 2016 г.
В соответствии с п. 14.5. договора в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора по основаниям, указанным в п. 14.2. договора (по вине арендатора), арендодатель вправе взыскать штраф в размере суммы обеспечительного взноса, при этом указанный штраф покрывается зачетом обеспечительного взноса.
Согласно п. 10 Приложения N 13 к договору (в редакции дополнительного соглашения от 16.09.2014 г. к договору) обеспечительный взнос состоит из суммы постоянной части арендной платы по ставкам, установленным с даты начала арендатором коммерческой деятельности, и платы за операционные услуги, подлежащие уплате за 1 календарный месяц срока аренды, и составляет 13 478,75 у.е.
Таким образом, штраф, предусмотренный п. 14.5. договора, за досрочное расторжение договора, вызванное виновными действиями арендатора, по расчету истца составил 13 478,75 у.е.
Между тем данное требование не подлежит удовлетворению, поскольку уведомление N 1450мп от 30.12.2015. ООО "Виктор и Ко Мега Парк" было направлено в адрес ИП Ланковой Н.В. после состоявшегося уведомления арендатора и реализации им права на одностороннее расторжение договора аренды. В части отказа в иске решение истцом не оспаривается.
Согласно п. 9.2.21. договора арендатор обязуется заключить за свой счет договоры страхования согласно Приложению N 8 к настоящему договору аренды.
П. 1.1. Приложения N 8 к договору устанавливает, что арендатор обязан в течение 10 календарных дней с момента подписания настоящего договора аренды застраховать от убытков, причиняемых страхуемыми рисками:
- Внутреннюю отделку помещений, содержимое помещений, оборудование, предметы, мебели и иное имущество в помещениях на сумму их полной восстановительной стоимости;
- Общую гражданскую ответственность арендатора перед третьими лицами, в том числе перед арендодателем.
В соответствии с п. 1.7. Приложения N 8 к договору арендатор должен предоставить арендодателю доказательства заключения и вступления в силу каждого договора страхования (в том числе копии заключенных договоров страхования, копии страховых полисов, копии документов, подтверждающих внесение арендатором страховых взносов), указанного в настоящем Приложении к договору аренды, не позднее 5 (Пяти) календарных дней с даты, когда такой договор должен был быть заключен.
Датой подписания договора, согласно п. 18.6., является дата, указанная на первом листе договора, независимо от того, когда стороны его фактически подписали, т.е. 16.09.2014 г.
Таким образом, арендатор должен был заключить договор страхования не позднее 26.09.2014 г., а документы, подтверждающие заключение договора страхования, должны были быть направлены Арендодателю не позднее 01.10.2014 г.
Однако документы, подтверждающие заключение договора страхования, не были предоставлены арендатором, в результате чего арендатор допустил нарушение условий п. 9.2.21 договора в период с 02.10.2014. по 31.12.2015.
В случае непредставления арендатором в установленный срок доказательств заключения договора страхования, указанного в п. 1.1. Приложения N 8 к договору, арендатор обязуется уплатить арендодателю штраф в размере 1% от суммы постоянной части арендной платы за месяц за каждый день просрочки.
За просрочку предоставления документов с 02.10.2014. по 31.12.2015. Арендодатель в соответствии с условиями договора начислил штраф согласно следующему расчету:
Таким образом, сумма штрафа за просрочку предоставления документов, подтверждающих заключение договоров страхования, предусмотренная п. 1.7 Приложения N 8 к Договору, составляет 53 808,00 у.е.
Согласно пункту 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В п. 4 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Названная статья не устанавливает каких-либо специальных сроков исковой давности, отличающихся от общего трехлетнего срока исковой давности, предусмотренного ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, требование, обусловленное нарушением договора в период его действия, может быть предъявлено независимо от окончания срока действия договора в течение общего срока исковой давности (Определение Верховного Суда РФ от 15.12.2009 N 4-В09-41).
Прекращение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает арендодателя права требовать с арендатора образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением последним договора (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств", п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").
Вместе с тем условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств", п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").
Арендодатель направил в адрес арендатора претензии N 1319мп от 20.11.2015. - об оплате арендных платежей, N 1438/1мп от 18.12.2015 г. - об оплате штрафа за не предоставление документов по страхованию, N 42мп от 21.01.2016 г. - об оплате арендных платежей и штрафа за расторжение договора по вине арендатора, N 81мп от 28.01.2016 г. - об оплате штрафа за не предоставление документов по страхованию.
Однако арендатор на претензии не ответил, суммы задолженностей по арендной плате и суммы неустоек не оплатил.
Довод ответчика в апелляционной жалобе о неправомерности начисления указанного штрафа апелляционным судом во внимание не принимается как противоречащий норме ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации". Кроме того, истец подтвердил, что договоры страхования им не заключались. При указанных обстоятельствах начисление данной неустойки является правомерным.
Истец, не отрицая факта не заключения договоров страхования, указал на то, что за время действия договора не возникало ситуаций, которые бы подпадали под описания страховых случаев в отношении которых предусмотрено заключение договоров страхования, следовательно, размер ответственности равный 58 808, 00 у.е. является чрезмерным и приведет к получению ООО "Виктор и Ко Мега Парк" необоснованной выгоды в связи с этим в суде первой инстанции просил применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Понятие несоразмерности носит оценочный характер; полномочиями же по оценке доказательств и установлению обстоятельств наделен суд, поэтому признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2000 N 263-О, задача суда состоит в устранении явной несоразмерности договорной ответственности. Суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестанет быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.
Сложившаяся правоприменительная практика исходит из того, что договорная неустойка не должна являться способом получения прибыли от контрагента и должна быть направлена на соблюдение баланса интересов контрагентов гражданско-правовой сделки. Поэтому при определении подлежащей взысканию неустойки суд должен установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства.
В данном случае суд, учитывая доводы сторон, исходя из конкретных обстоятельств дела, характера существующих между сторонами правоотношений, продолжительности просрочки, соотношения величины неустойки с размером задолженности и размером ставки рефинансирования, пришел к выводу о несоразмерности заявленной суммы неустойки.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Поэтому суд, полагая размер неустойки явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства, в целях компенсации потерь кредитора уменьшил размер штрафа до 5 380,80 у.е.
В остальной части иск оставлен без удовлетворения. В части отказа решение ответчиком не обжалуется.
Таким образом, доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, признаются судом апелляционной инстанции ошибочными, основанными на неправильном толковании норм права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 22.07.2016 по делу N А55-31348/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.10.2016 ПО ДЕЛУ N А55-31348/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 октября 2016 г. по делу N А55-31348/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,
секретарь судебного заседания Коновалова Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 20 октября 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ланковой Натальи Владимировны на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 июля 2016 года, принятое по делу N А55-31348/2015 (судья Каленникова О.Н.),
по иску индивидуального предпринимателя Ланковой Натальи Владимировны (ИНН 732600564530, ОГРНИП 304732628600021), г. Ульяновск,
к обществу с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мега Парк" (ОГРН 1066312051189), г. Самара,
о расторжении договора и взыскании обеспечительного платежа,
и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мега Парк" к индивидуальному предпринимателю Ланковой Наталье Владимировне о взыскании задолженности и неустойки,
с участием в судебном заседании:
от ответчика - представитель Соболева Ю.Ю. по доверенности от 19.09.2016 г.,
установил:
индивидуальный предприниматель Ланкова Наталья Владимировна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мега Парк" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды помещения N 1-37.1 от 16 сентября 2014 года, заключенного между ООО "Виктор и Ко Мега Парк" и ИП Ланковой Н.В. с 24.11.2015, о взыскании обеспечительного платежа в сумме 1044490,50 руб.
До принятия судебного акта, истец уточнил сумму обеспечительного платежа, просил взыскать обеспечительный платеж в размере 531 666 руб. 63 коп. и заявил отказ от иска в части взыскания суммы 512 823 руб.
В порядке ст. 49 АПК РФ уточнения приняты судом, отказ истца от иска в указанной части принят, а производство по данному делу в части в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прекращено.
Ответчик обратился со встречным иском, в котором просил взыскать с ИП Ланковой Натальи Владимировны задолженность по оплате постоянной части арендной платы за декабрь 2015 г. по договору аренды нежилого помещения N 1-37.1 от 16.09.2014. в размере 206 570 руб. 66 коп.; задолженность по оплате Операционных услуг за декабрь 2015 г. по договору аренды нежилого помещения N 1-37.1 от 16.09.2014. в размере 27 341 руб. 97 коп.; задолженность по оплате штрафа, предусмотренного п. 14.5. договора аренды нежилого помещения N 1-37.1 от 16.09.2014., в сумме, эквивалентной 13 478,75 условным единицам, определяемой исходя из расчета: 1 у.е. эквивалентна 1 доллару США, стоимость которого определяется по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату оплаты задолженности; задолженность по оплате штрафа, предусмотренного п. 1.7. Приложения N 8 к договору аренды нежилого помещения N 1-37.1 от 16.09.14 г., за период с 02.10.2014 г. по 31.12.15 г. в сумме, эквивалентной 53 808,00 условным единицам, определяемой исходя из расчета: 1 у.е. эквивалентна 1 доллару США, стоимость которого определяется по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату оплаты задолженности.
Встречные исковые требования мотивированы нарушением арендатором условий договора аренды.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.07.2016 принят отказ ИП Ланковой Натальи Владимировны от иска в части взыскания суммы 512 823 руб. Производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано.
Встречный иск удовлетворен частично, с ИП Ланковой Натальи Владимировны в пользу ООО "Виктор и Ко Мега Парк" взыскана задолженность по оплате постоянной части арендной платы за декабрь 2015 года по договору аренды нежилого помещения N 1-37.1 от 16.09.2014 в размере 206 570 руб. 66 коп., задолженность по оплате операционных услуг за декабрь 2015 года в размере 27 341 руб. 97 коп., задолженность по оплате штрафа, предусмотренного п. 1.7. Приложения N 8 к договору аренды нежилого помещения N 1-37.1 от 16.09.2014 за период с 02.10.2014 по 31.12.15 в сумме, эквивалентной 5380,80 условным единицам, определяемой исходя из расчета: 1 у.е. эквивалентна 1 доллару США, стоимость которого определяется по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату оплаты задолженности, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 37 476 руб. 41 коп.
В остальной части в удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, и отказе в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что судом не полно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права. По мнению заявителя жалобы, судом необоснованно сделан вывод о недоказанности факта ограничения доступа в арендуемое помещение, явившегося основанием для направления требования о расторжении договора, что подтверждается актом от 24.11.2015, согласно которому зафиксирован факт ограничения доступа. Однако суд необоснованно не принял данный документ, только по причине его составления представителями арендатора. Кроме этого, по мнению истца, данный акт нельзя рассматривать в отрыве от уведомлений в адрес ответчика и требования о расторжении договора, которые остались без ответа. Таким образом, ответчик проигнорировал официальные требования о возобновлении доступа в помещения, тем самым подтвердил принятие мер по ограничению доступа. Представители ответчика отказались участвовать в составлении акта. Кроме этого в жалобе указывается, что в части взыскания арендной платы за декабрь 2015 года суд не учел доказанных обстоятельств существенного нарушения условий договора со стороны арендодателя, ограничения доступа и невозможности использовать помещение. Таким образом, истец считает, что не имеется оснований для удовлетворения встречного иска.
Таким образом, по мнению истца, выводы суда, изложенные в решении, противоречат обстоятельствам дела (ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации РФ), что является основанием для его отмены.
Представитель ответчика в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание истец не явился, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещен надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве, выслушав представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд установил.
16.09.2014 между ИП Ланковой Н.В. (Арендатор) и ООО "Виктор и Ко Мега Парк" (Арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения N 1-37.1, согласно которому Арендодатель передал, а Арендатор принял в фактическое пользование помещение общей площадью 80 квадратных метров, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Дыбенко, 30, МТК "Космопорт".
07 октября 2014 года на основании платежного поручения N 820 и 15 октября 2014 года на основании платежного поручения N 839 на расчетный счет Арендодателя перечислен обеспечительный платеж в сумме 1044490,50 руб.
Согласно п. 3.4.1., п. 10 Приложения N 13 к Договору арендатор обязан выплатить Арендодателю обеспечительный взнос в размере суммы постоянной части арендной платы и платы за операционные услуги за 2 календарных месяца аренды.
Однако дополнительным соглашением от 16.09.2014. к договору условия договора были изменены, и размер обеспечительного взноса уменьшен до суммы постоянной части арендной платы и платы за операционные услуги за 1 календарный месяц аренды. Таким образом, размер обеспечительного взноса по договору составил 522 245,25 руб.
Дополнительным соглашением от 16.09.2014 введен п. 13 Приложения N 13 к договору и согласно которому арендатор обязался в течение 10 дней с даты подписания договора выплатить арендодателю авансовый платеж в размере постоянной части арендной платы и стоимости операционных услуг за 1 месяц аренды в счет первого месяца аренды.
Исходя из условий договора, с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением от 16.09.2014, денежные средства, перечисленные арендатором по платежным поручениям N 839 от 15.10.2014 и N 820 от 07.10.2014 зачтены в счет оплаты обеспечительного взноса и в счет оплаты авансового платежа.
07 октября 2015 года письмом N 68 от 05.10.2015 на основании права предусмотренного пунктом 14.1 заключенного договора арендатором (ИП Ланковой Н.В.) направлено уведомление о предстоящем расторжении договора с 05 января 2016 года, т.е. за 3 (три) месяца до даты прекращения договора.
18 ноября 2015 года в адрес ООО "Виктор и Ко Мега Парк" направлено уведомление N 72 от 18.11.2015 о необходимости осуществить зачет обеспечительного платежа в размере 1 044 490,50 руб. в счет оплаты арендной платы в сумме 661 980 руб. и операционных услуг в сумме 94 177,88 руб. за декабрь 2015 г. и за период с 1 по 7 января 2016 г. включительно на основании п. 3.4.7. договора.
20 ноября 2015 года арендодателем направлен ответ - претензия арендатору N 1319мп, который получен представителем арендатора 20.11.2015. о том, что зачет является неправомерным и не принимается арендатором, поскольку согласно п. 3.5.3. арендатор не вправе производить вычеты или зачеты каких-либо требований из сумм платежей по настоящему договору аренды.
Истец указал, что 24 ноября 2015 года арендодателем без установленных на то договором оснований были приняты временные обеспечительные меры, выразившиеся в ограничении доступа в арендованное помещение, которые до настоящего времени не сняты, на что истец возразил письмом от 25 ноября 2015 года N 75. Однако данное уведомление было проигнорировано.
В данной связи 02 декабря 2015 года письмом N 76 от 01.12.2015 в адрес ООО "Виктор и Ко Мега Парк" направлено требование о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1-37.1 от 16 сентября 2014 года в связи существенным нарушением условий договора со стороны арендодателя. К требованию приложена оферта на заключение дополнительного соглашения о расторжении договора аренды с 24 ноября 2015 года, т.е. даты одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды.
В обоснование требования о расторжении договора истец указал, что невозможность использования арендованного помещения в течение значительного времени влечет убытки на сумму более двух миллионов рублей. Таким образом, необоснованный односторонний отказ Арендодателя от исполнения договора расценивается как существенное нарушение.
В требовании о расторжение договора с приложением соответствующего соглашения был указан срок его рассмотрения, равный пяти дням с момента его получения. Согласно данным с официального Web-сайта ФГУП "Почта России" данное требование было получено ответчиком 07 декабря 2015 года, однако до настоящего времени ответ на требование не получен.
Ответчик обратился со встречном исковом, указав, что расторжение договора с 05.01.2016 не было согласовано с арендодателем, и договор продолжил свое действие, поэтому у истца сохранилась обязанность, предусмотренная п. 3.1., 3.2., 9.2.1 вносить постоянную часть арендной платы и плату за операционные услуги.
Ответчик указал, что данное письмо арендатора не могло быть расценено арендодателем как уведомление об одностороннем отказе от договора в связи с тем, что не содержало четко выраженной воли арендатора о расторжении договора в одностороннем порядке с определенной даты, а также не содержало ссылки арендатора на основание расторжения договора. Подобные письма с просьбами расторгнуть договор из-за нерентабельности магазина неоднократно направлялись и ранее (исх. б/н от 05.02.2015, исх. N 55 от 11.06.2015, вх. N 1011мп от 26.06.2015), однако договор продолжал действовать далее, что подтверждается заключением дополнительных соглашений от 01.12.2014, 01.04.2015, 01.08.2015 к Договору.
В то же время ответчик указал на расторжение договора аренды по своей инициативе с 01.01.2016. на основании уведомления об одностороннем отказе от исполнения и о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1-37.1 от 16.09.2014. в соответствии с п. 14.2.1. Договора в связи с допущенной истцом просрочкой внесения платежей за декабрь 2015 г. и январь 2016 г., что является неоднократным нарушением арендатором условий договора.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего и встречного иска.
Суд первой инстанции при принятии решения дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Согласно части второй статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В обоснование требования о расторжении договора истец указал, что невозможность использования арендованного помещения в течение значительного времени влечет убытки на сумму более двух миллионов рублей. Таким образом, необоснованный односторонний отказ Арендодателя от исполнения договора расценивается как существенное нарушение.
Согласно части второй статьи 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении.
Расторжение договора с конкретной даты, относящейся к прошедшему периоду времени ("задним числом") противоречит норме п. 3 ст. Гражданского Кодекса Российской Федерации, согласно которой, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Доводы истца в апелляционной жалобе о том, что имеются основания для удовлетворения иска, со ссылкой на то, что судом необоснованно сделан вывод о недоказанности факта ограничения доступа в арендуемое помещение, явившегося основанием для направления требования о расторжении договора, что подтверждается актом от 24.11.2015, согласно которому зафиксирован факт ограничения доступа, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, судом первой инстанции установлен факт занятия помещения арендатором в декабре 2015 года. Занятие помещения арендатором также подтверждается заявкой арендатора на проведение работ по подготовке товара и оборудования к вывозу и заявки на перемещение товара и оборудования от 19.01.2016 и 21.01.2016 г. (т. 2, л.д. 139-140).
Представленный истцом в обоснование исковых требований акт от 24.11.2015. (л.д. 34, т. 1) надлежащим доказательством не является, поскольку составлен в одностороннем порядке заинтересованными представителями арендатора. Кроме этого в акте не имеется даты его составления, а также указания на факт того, что арендодатель от подписи отказался. Иных доказательств в подтверждение ограничения доступа не представлено. Переписка сторон таковыми доказательствами в силу ст. 68 АПК РФ не являются.
Таким образом, суд сделал правильный вывод о не доказанности факта ограничения доступа в арендованное помещение, явившегося основанием для направления требования о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1-37.1 от 16 сентября 2014 года в связи существенным нарушением условий договора со стороны арендодателя, поскольку в нарушение ст. 65 АПК РФ данный факт не подтвержден.
В то же время суд не согласился с оценкой ответчиком уведомления о расторжении договора N 68 от 05.10.2015, как не содержащего четко выраженной воли арендатора о расторжении договора в одностороннем порядке с определенной даты, поскольку уведомление содержит требование о расторжении договора с 05.01.2016. Поэтому в совокупности с направленным в последующем письмом от 18.11.2015. N 72, в котором арендатор указывает на оплату арендных платежей по договору за период по 07.01.2016. за счет обеспечительного платежа и ссылается на то, что уведомил Арендодателя о расторжении договора за 3 месяца на основании п. 14.1. Договора, воля арендатора на одностороннее прекращение договора аренды в соответствии с указанным условием договора усматривается явно.
При этом согласование с арендодателем, на отсутствие которого указывает ответчик, договором не предусмотрено. В противном случае это нарушало бы право арендатора на односторонний отказ и фактически исключало такое право.
Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит к выводу, что истцом соблюдены условия п. 14.1. договора, в связи с этим договор прекратил свое действие с 07.01.2016. Таким образом, оснований для расторжения договора, прекратившегося на момент вынесения решения суда, не имеется.
Поскольку договор прекратил свое действие 07.01.2016, доказательств ограничения в пользовании не имеется, акт возврата помещения истцом не представлен, доводы истца об отсутствии у него обязанности по оплате арендной платы за декабрь 2015 года, являются необоснованными.
Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно п. 3.1.1. договора постоянная часть арендной платы представляет собой плату за пользование помещением (не вкл. НДС) и устанавливается в размере, указанном в Приложении N 13 к договору с учетом положений, предусмотренных п. 3.6 договора.
Постоянная часть арендной платы подлежит оплате с момента подписания акта о начале коммерческой деятельности каждый календарный месяц срока аренды в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.
Согласно п. 6 Приложения N 13 к договору постоянная часть арендной платы с даты подписания акта о начале коммерческой деятельности устанавливается в размере 1500 у.е. (не вкл. НДС) за 1 кв. м согласованной площади помещения в год.
Согласно п. 3.2. договора операционные услуги оплачиваются ежемесячно с даты подписания акта приема-передачи в течение всего срока аренды в безналичном порядке авансовыми платежами на расчетный счет арендодателя не позднее 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.
Согласно п. 8 Приложения N 13 к договору стоимость операционных услуг составляет 213,4 у.е. (не вкл. НДС) за 1 кв. м согласованной площади помещения в год.
Если по курсу ЦБ РФ на дату выставления счета 1 доллар США будет стоить меньше 36 рублей, то оплата осуществляется по курсу 36 рублей за 1 доллар США плюс 2%.
Начиная с периода начисления платежей с февраля 2015 г у.е. определяется в следующем порядке: Арендодатель имеет право в одностороннем порядке определять курс доллара США на дату выставления счета, но не менее нижней границы у.е., установленной договором, и не более стоимости 1 доллара США к российскому рублю по курсу ЦБ на дату выставления счета плюс 2%. При этом курс указывается в счете на оплату.
За период декабрь 2015 г. арендодатель начислил арендатору постоянную часть арендной платы и плату за операционные услуги исходя из следующего расчета:
В соответствии с п. 3.5.3. договора платежи по договору считаются осуществленными арендатором в момент зачисления денежных средств на банковский счет арендодателя.
Арендатор обязан был внести постоянную часть арендной платы и плату за операционные услуги за декабрь 2015 г. в размере 661 980,00 руб. и плату за операционные услуги за декабрь 2015 г. в размере 94 177,88 руб. в срок до 20.11.2015, однако, в нарушение условий договора, арендатор оплату не произвел.
Письмом N 72 от 18.11.2015, полученного арендодателем 20.11.2015, арендатор уведомил арендодателя об осуществлении зачета обеспечительного платежа в размере 1 044 490,50 руб. в счет оплаты постоянной части арендной платы в сумме 661 980 руб. и операционных услуг в сумме 94 177,88 руб. за декабрь 2015 г. и за период с 1 по 7 января 2016 г. включительно на основании п. 3.4.7. Договора.
20.11.2015. арендодателем направлен ответ - претензия арендатору N 1319мп (получен представителем Арендатора 20.11.2015) о том, что зачет является неправомерным и не принимается арендатором в связи с тем, что согласно п. 3.5.3. арендатор не вправе производить вычеты или зачеты каких-либо требований из сумм платежей по настоящему договору аренды.
В соответствии с п. 3.4.1., 3.4.3. арендатор обязуется выплатить сумму обеспечительного взноса, который находится в распоряжении и в пользовании Арендодателя до момента возврата суммы обеспечительного взноса арендатору в случае прекращения действия настоящего договора аренды (если в договоре не указано иное).
Согласно п. 3.4.4. арендодатель имеет право производить вычеты из полученной им суммы обеспечительного взноса в размере любых сумм, причитающихся арендодателю в соответствии с настоящим договором аренды (включая, но не ограничиваясь, суммами арендной платы, операционных услуг, сервисного сбора, неустоек (штрафов, пеней), иных платежей) и не полученных им в течение 5 (пяти) рабочих дней после установленной даты платежа.
В связи с тем, что обязательства арендатора по оплате постоянной части арендной платы и платы за операционные услуги за декабрь 2015 г. не были выполнены в установленный договором срок и просрочка исполнения составила более 5 рабочих дней, арендодатель произвел вычет (удержание) суммы постоянной части арендной платы за декабрь 2015 г. в размере 455 409 руб. 34 коп. и суммы платы за операционные услуги за декабрь 2015 г. в размере 66 835 руб. 91 коп. из обеспечительного взноса в соответствии с п. 3.4.4. договора, о чем направлено в адрес арендатора уведомление N 1451мп от 30.12.2015., которое получено 11.01.2015.
После удержания части платежей из обеспечительного взноса за арендатором осталась задолженность по оплате постоянной части арендной платы за декабрь 2015 г. в размере 206 570 руб. 66 коп. и операционных услуг за декабрь 2015 г. в размере 27 341 руб. 97 коп.
Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Сторонами в процессе рассмотрения спора было достигнуто соглашение по фактическим обстоятельствам, а именно о стоимости аренды и сопутствующих платежей, выставленная истцом в размере 8 829 572 руб. 86 коп. с 16.09.2014 по 31.12.2015, и общая сумма произведенной истцом оплаты за указанный период в размере 8 598 967 руб. 33 коп. сторонами не оспаривается. Ответчик оспаривает правомерность начисления арендной платы за декабрь 2015 года, не оспаривая самого расчета.
При этом правомерность зачета арендодателем арендной платы за декабрь 2015 года из суммы обеспечительного взноса оспаривается истцом лишь постольку, поскольку истец отрицает сам факт пользования арендованным помещением с 24.11.2015. ввиду ограничения доступа в помещение, что исключает начисление арендной платы за декабрь 2015 года. Предъявление требований о взыскании суммы обеспечительного взноса обусловлено именно отсутствием иной задолженности за предыдущий период и, как полагает истец, отсутствием у арендодателя оснований для удержания суммы обеспечительного взноса.
При наличии задолженности правомерность зачета истцом не отрицается, поскольку сам истец первоначально был инициатором такого зачета, что следует из письма N 72 от 18.11.2015 о необходимости зачесть арендную плату в сумме 661 980 руб. и операционные услуги в сумме 94 177,88 руб. за декабрь 2015 г. и за период с 1 по 7 января 2016 г. включительно на основании п. 3.4.7. Договора из суммы обеспечительного платежа в размере 1 044 490,50 руб. (л.д. 28, т. 1).
Поскольку истцом не доказан факт ограничения ответчиком доступа истца в помещение, а судом установлена обязанность истца по оплате аренды за декабрь 2015 года, апелляционный суд считает неправомерными и не обоснованными требования о взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 531 666 руб. 63 коп. и подлежащими удовлетворению встречные требования о взыскании задолженности по оплате постоянной части арендной платы за декабрь 2015 г. в размере 206 570 руб. 66 коп. и операционных услуг за декабрь 2015 г. в размере 27 341 руб. 97 коп.
Кроме этого ответчик просил взыскать штраф, предусмотренный п. 14.5. договора, за нарушение, повлекшее досрочное расторжение договора в размере 13 478,75 у.е.
В обоснование данных требований ответчик сослался на то, что арендатор допустил просрочку внесения платежей за декабрь 2015 г. и январь 2016 г., что является неоднократным нарушением арендатором условий договора.
Согласно п. 14.2.1. арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков, а арендатор подлежит выселению, если арендная плата или любые иные платежи (включая штрафы и пени) по договору неоднократно (два и более раз) полностью либо в части не внесены арендатором в течение 10 дней после срока, установленного договором.
В соответствии с п. 14.3. договора при отказе от исполнения договора по основаниям, указанным в п. 14.2. договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное уведомление об отказе от исполнения договора и его расторжении. При этом договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении об отказе от исполнении договора.
Судом установлено, что уведомлением N 1450мп от 30.12.2015 ООО "Виктор и Ко Мега Парк" сообщило ИП Ланковой Н.В. об одностороннем отказе от исполнения и о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1-37.1 от 16.09.2014. на основании п. 14.2.1. договора с "01" января 2016 г.
В соответствии с п. 14.5. договора в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора по основаниям, указанным в п. 14.2. договора (по вине арендатора), арендодатель вправе взыскать штраф в размере суммы обеспечительного взноса, при этом указанный штраф покрывается зачетом обеспечительного взноса.
Согласно п. 10 Приложения N 13 к договору (в редакции дополнительного соглашения от 16.09.2014 г. к договору) обеспечительный взнос состоит из суммы постоянной части арендной платы по ставкам, установленным с даты начала арендатором коммерческой деятельности, и платы за операционные услуги, подлежащие уплате за 1 календарный месяц срока аренды, и составляет 13 478,75 у.е.
Таким образом, штраф, предусмотренный п. 14.5. договора, за досрочное расторжение договора, вызванное виновными действиями арендатора, по расчету истца составил 13 478,75 у.е.
Между тем данное требование не подлежит удовлетворению, поскольку уведомление N 1450мп от 30.12.2015. ООО "Виктор и Ко Мега Парк" было направлено в адрес ИП Ланковой Н.В. после состоявшегося уведомления арендатора и реализации им права на одностороннее расторжение договора аренды. В части отказа в иске решение истцом не оспаривается.
Согласно п. 9.2.21. договора арендатор обязуется заключить за свой счет договоры страхования согласно Приложению N 8 к настоящему договору аренды.
П. 1.1. Приложения N 8 к договору устанавливает, что арендатор обязан в течение 10 календарных дней с момента подписания настоящего договора аренды застраховать от убытков, причиняемых страхуемыми рисками:
- Внутреннюю отделку помещений, содержимое помещений, оборудование, предметы, мебели и иное имущество в помещениях на сумму их полной восстановительной стоимости;
- Общую гражданскую ответственность арендатора перед третьими лицами, в том числе перед арендодателем.
В соответствии с п. 1.7. Приложения N 8 к договору арендатор должен предоставить арендодателю доказательства заключения и вступления в силу каждого договора страхования (в том числе копии заключенных договоров страхования, копии страховых полисов, копии документов, подтверждающих внесение арендатором страховых взносов), указанного в настоящем Приложении к договору аренды, не позднее 5 (Пяти) календарных дней с даты, когда такой договор должен был быть заключен.
Датой подписания договора, согласно п. 18.6., является дата, указанная на первом листе договора, независимо от того, когда стороны его фактически подписали, т.е. 16.09.2014 г.
Таким образом, арендатор должен был заключить договор страхования не позднее 26.09.2014 г., а документы, подтверждающие заключение договора страхования, должны были быть направлены Арендодателю не позднее 01.10.2014 г.
Однако документы, подтверждающие заключение договора страхования, не были предоставлены арендатором, в результате чего арендатор допустил нарушение условий п. 9.2.21 договора в период с 02.10.2014. по 31.12.2015.
В случае непредставления арендатором в установленный срок доказательств заключения договора страхования, указанного в п. 1.1. Приложения N 8 к договору, арендатор обязуется уплатить арендодателю штраф в размере 1% от суммы постоянной части арендной платы за месяц за каждый день просрочки.
За просрочку предоставления документов с 02.10.2014. по 31.12.2015. Арендодатель в соответствии с условиями договора начислил штраф согласно следующему расчету:
Таким образом, сумма штрафа за просрочку предоставления документов, подтверждающих заключение договоров страхования, предусмотренная п. 1.7 Приложения N 8 к Договору, составляет 53 808,00 у.е.
Согласно пункту 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В п. 4 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Названная статья не устанавливает каких-либо специальных сроков исковой давности, отличающихся от общего трехлетнего срока исковой давности, предусмотренного ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, требование, обусловленное нарушением договора в период его действия, может быть предъявлено независимо от окончания срока действия договора в течение общего срока исковой давности (Определение Верховного Суда РФ от 15.12.2009 N 4-В09-41).
Прекращение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает арендодателя права требовать с арендатора образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением последним договора (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств", п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").
Вместе с тем условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств", п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").
Арендодатель направил в адрес арендатора претензии N 1319мп от 20.11.2015. - об оплате арендных платежей, N 1438/1мп от 18.12.2015 г. - об оплате штрафа за не предоставление документов по страхованию, N 42мп от 21.01.2016 г. - об оплате арендных платежей и штрафа за расторжение договора по вине арендатора, N 81мп от 28.01.2016 г. - об оплате штрафа за не предоставление документов по страхованию.
Однако арендатор на претензии не ответил, суммы задолженностей по арендной плате и суммы неустоек не оплатил.
Довод ответчика в апелляционной жалобе о неправомерности начисления указанного штрафа апелляционным судом во внимание не принимается как противоречащий норме ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации". Кроме того, истец подтвердил, что договоры страхования им не заключались. При указанных обстоятельствах начисление данной неустойки является правомерным.
Истец, не отрицая факта не заключения договоров страхования, указал на то, что за время действия договора не возникало ситуаций, которые бы подпадали под описания страховых случаев в отношении которых предусмотрено заключение договоров страхования, следовательно, размер ответственности равный 58 808, 00 у.е. является чрезмерным и приведет к получению ООО "Виктор и Ко Мега Парк" необоснованной выгоды в связи с этим в суде первой инстанции просил применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Понятие несоразмерности носит оценочный характер; полномочиями же по оценке доказательств и установлению обстоятельств наделен суд, поэтому признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2000 N 263-О, задача суда состоит в устранении явной несоразмерности договорной ответственности. Суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестанет быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.
Сложившаяся правоприменительная практика исходит из того, что договорная неустойка не должна являться способом получения прибыли от контрагента и должна быть направлена на соблюдение баланса интересов контрагентов гражданско-правовой сделки. Поэтому при определении подлежащей взысканию неустойки суд должен установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства.
В данном случае суд, учитывая доводы сторон, исходя из конкретных обстоятельств дела, характера существующих между сторонами правоотношений, продолжительности просрочки, соотношения величины неустойки с размером задолженности и размером ставки рефинансирования, пришел к выводу о несоразмерности заявленной суммы неустойки.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Поэтому суд, полагая размер неустойки явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства, в целях компенсации потерь кредитора уменьшил размер штрафа до 5 380,80 у.е.
В остальной части иск оставлен без удовлетворения. В части отказа решение ответчиком не обжалуется.
Таким образом, доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, признаются судом апелляционной инстанции ошибочными, основанными на неправильном толковании норм права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 22.07.2016 по делу N А55-31348/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)