Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 23 августа 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кривошеиной С.В.
судей Павлюк Т.В., Хайкиной С.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гальчук М.М.
с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от истца: Федорченко И.А. по дов. от 01.06.2016,
от ответчика: Поповой О.В. по дов. от 03.03.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Бердска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.06.2016 по делу N А45-26793/2015 (судья Малимонова Л.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Надежда" (ОГРН 1065445012434, ИНН 5445123020) Новосибирская область, г. Бердск, к Администрации города Бердска (ОГРН 1025404731109, ИНН 5445113914), Новосибирская область, г. Бердск, об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 151.7 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Бердск. ул. Вокзальная д. 52, кадастровый номер 54-54-04/036/2009-556,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Надежда" (далее - истец, ООО "Надежда") обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Новосибирской области об обязании Администрации города Бердска (далее - ответчик, Администрация) заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 151.7 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Бердск. ул. Вокзальная д. 52, кадастровый номер 54-54-04/036/2009-556 на предложенных ООО "Надежда" условиях.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.06.2016 заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда, Администрация обратилась в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Новосибирской области полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование своих доводов апеллянт ссылается на то, что направление ООО "Надежда" проекта договора купли-продажи является действием, не соответствующим положению статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ); на момент направления оферты у Администрации отсутствовала обязанность по реализации преимущественного права выкупа в соответствии с Законом N 159-ФЗ; рыночная стоимость объекта выкупаемого имущества должна быть определена по состоянию на дату получения уполномоченным органом заявления о реализации преимущественного права, то есть на 05.02.2015; судом первой инстанции в нарушение пункта 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не принят в качестве доказательства представленный Администрацией отчет от 15.04.2015 N 459-2; утвержденная судом редакция договора купли-продажи не соответствует Закону N 159-ФЗ; нарушение требований, установленных Законом N 159-ФЗ влечет ничтожность сделки в силу пункта 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ.
Подробно доводы апеллянта изложены в тексте апелляционной жалобы.
ООО "Надежда" в представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу не соглашается с ее доводами и просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении; представитель общества поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор от 01.10.2016 N 405 аренды, в соответствии с которым Администрация передала в пользование, а ООО "Надежда" владеет и пользуется нежилым помещением общей площадью 151.7 кв. м, кадастровый номер 54-54-04/036/2009-556, расположенным на первом этаже жилого дома, находящегося по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, ул. Вокзальная д. 52, кадастровый номер 54-54-04/036/2009-556.
Срок действия договора аренды установлен с 01.01.2010 по 31.12.2017.
Ссылаясь на наличие условий для реализации предусмотренного Законом N 159-ФЗ преимущественного права, ООО "Надежда" 05.02.2015 обратилось к Администрации с заявлением о выкупе арендуемого муниципального имущества.
В связи с отказом Администрации в письме от 15.05.2015 N 1923/01-01-18 от заключения договора купли-продажи и постановке указанного вопроса на обсуждение комиссии по приватизации муниципального имущества, созданной постановлением Администрации г. Бердска от 30.05.2011 N 1306, общество обратилось в суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из их обоснованности и подтверждения материалами дела.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Согласно статьей 3 Закон N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии с частью 2 статьи 9 Закон N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
При получении заявления уполномоченные органы в силу части 3 указанной выше статьи обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Таким образом, пунктом 1 части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований статьи 12 Закона N 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.01.2016 по делу N А45-11155/2015 отменены решение от 24.08.2015 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 28.10.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда и признан незаконным отказ администрации города Бердска в реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью "Надежда" на приобретение арендуемого им нежилого помещения, выраженный в письме Администрации от 15.05.2015. Определением от 25.04.2016 N 304-КГ16-4233 Верховного Суда Российской Федерации отказано в передаче кассационной жалобы Администрации для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Указанные факты Администрацией не оспариваются.
Однако, по мнению Администрации, на момент получения от ООО "Надежда" заявления о выкупе арендуемого муниципального имущества не было отменено вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24.08.2015 по делу N А45-11155/2015, следовательно, у Администрации отсутствовала обязанность по реализации преимущественного права выкупа в соответствии с Законом N 159-ФЗ.
Указанный довод подлежит отклонению, поскольку в рассматриваемом случае преимущественное право выкупа арендуемого имущества возникло у истца не на основании постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.01.2016, а в силу Закона N 159-ФЗ, нарушение которого со стороны Администрации установлено постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.01.2016.
С учетом этого, требование ООО "Надежда" об обязании Администрации заключить договор купли-продажи (выкупа) объекта недвижимого имущества, арендуемого им как субъектом малого предпринимательства, правомерно признано судом первой инстанции обоснованным.
Согласно материалам дела, в суде первой инстанции при согласовании условий указанного договора между сторонами возникли разногласия о размере выкупной цены. ООО "Надежда" представлен проект договора, в пункте 3.1 которого выкупная цена объекта определена в сумме 5 947 000 руб. на основании произведенной по его заказу оценки ООО "Центр Оценки" по отчету от 20.05.2015 N 2118-Н/01. Администрация, не согласилась с указанным размером, на основании полученного ею отчета "Об определении рыночной стоимости объекта" от 15.04.2015 N 459-2, цену выкупа просила определить в сумме 9 238 000 руб.
С целью проверки достоверности представленных сторонами отчетов оценщиков судом назначена судебная экспертиза.
Согласно отчету об оценке стоимости имущества от 08.04.2016 N 1478-Н (в редакции от 18.05.2016), оценщик ИП Ковалев Р.А. компания "Оценщик54.ру", рыночная стоимость спорного объекта определена в сумме 5 279 322 руб. по состоянию на 15.03.2016.
В отсутствие оснований полагать указанного экспертного заключения недостоверным, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости разрешения возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи разногласий путем определения цены приобретаемого покупателем объекта недвижимого имущества, исходя из его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы в сумме 5 279 322 руб.
Указанное заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, в заключении отражены проведенные исследования и выводы, на основании на основании которых дан ответ на поставленный вопрос; при проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, указанных в отчете. Оснований для признания указанного заключения недостоверным, не имеется. Заключение судебной экспертизы Администрацией по существу не оспорено.
Выраженное Администрацией сомнение в обоснованности выводов эксперта само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение указанного заключения. В рассматриваемом случае эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения; у него имеется специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы (более 10 лет).
Администрация ссылается также на то, что рыночная стоимость объекта выкупаемого имущества должна быть определена по состоянию на дату подачи обществом заявления в Администрацию (на 05.02.2015), в отчете об оценке стоимости имущества от 08.04.2016 N 1478-Н рыночная стоимость объекта неправомерно определена по состоянию на 15.03.2016.
Между тем, как следует из материалов дела, суд первой инстанции выяснял у сторон вопрос, на какую дату должна быть определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, с учетом мнения представителей сторон согласован объем документации, подлежащий направлению эксперту и вопрос, который следует поставить перед экспертом: "Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 151.7 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, ул. Вокзальная д. 52, кадастровый номер 54-54-04/036/2009-556, на 15.03.2016?" (определение о назначении экспертизы от 25.03.2016; определение от 25.04.2016, которым назначена дополнительная экспертиза). Указанный довод подлежит отклонению.
Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.
Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.06.2016 по делу N А45-26793/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.08.2016 N 07АП-6794/2016 ПО ДЕЛУ N А45-26793/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 августа 2016 г. по делу N А45-26793/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 23 августа 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кривошеиной С.В.
судей Павлюк Т.В., Хайкиной С.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гальчук М.М.
с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от истца: Федорченко И.А. по дов. от 01.06.2016,
от ответчика: Поповой О.В. по дов. от 03.03.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Бердска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.06.2016 по делу N А45-26793/2015 (судья Малимонова Л.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Надежда" (ОГРН 1065445012434, ИНН 5445123020) Новосибирская область, г. Бердск, к Администрации города Бердска (ОГРН 1025404731109, ИНН 5445113914), Новосибирская область, г. Бердск, об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 151.7 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Бердск. ул. Вокзальная д. 52, кадастровый номер 54-54-04/036/2009-556,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Надежда" (далее - истец, ООО "Надежда") обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Новосибирской области об обязании Администрации города Бердска (далее - ответчик, Администрация) заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 151.7 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Бердск. ул. Вокзальная д. 52, кадастровый номер 54-54-04/036/2009-556 на предложенных ООО "Надежда" условиях.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.06.2016 заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда, Администрация обратилась в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Новосибирской области полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование своих доводов апеллянт ссылается на то, что направление ООО "Надежда" проекта договора купли-продажи является действием, не соответствующим положению статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ); на момент направления оферты у Администрации отсутствовала обязанность по реализации преимущественного права выкупа в соответствии с Законом N 159-ФЗ; рыночная стоимость объекта выкупаемого имущества должна быть определена по состоянию на дату получения уполномоченным органом заявления о реализации преимущественного права, то есть на 05.02.2015; судом первой инстанции в нарушение пункта 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не принят в качестве доказательства представленный Администрацией отчет от 15.04.2015 N 459-2; утвержденная судом редакция договора купли-продажи не соответствует Закону N 159-ФЗ; нарушение требований, установленных Законом N 159-ФЗ влечет ничтожность сделки в силу пункта 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ.
Подробно доводы апеллянта изложены в тексте апелляционной жалобы.
ООО "Надежда" в представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу не соглашается с ее доводами и просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении; представитель общества поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор от 01.10.2016 N 405 аренды, в соответствии с которым Администрация передала в пользование, а ООО "Надежда" владеет и пользуется нежилым помещением общей площадью 151.7 кв. м, кадастровый номер 54-54-04/036/2009-556, расположенным на первом этаже жилого дома, находящегося по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, ул. Вокзальная д. 52, кадастровый номер 54-54-04/036/2009-556.
Срок действия договора аренды установлен с 01.01.2010 по 31.12.2017.
Ссылаясь на наличие условий для реализации предусмотренного Законом N 159-ФЗ преимущественного права, ООО "Надежда" 05.02.2015 обратилось к Администрации с заявлением о выкупе арендуемого муниципального имущества.
В связи с отказом Администрации в письме от 15.05.2015 N 1923/01-01-18 от заключения договора купли-продажи и постановке указанного вопроса на обсуждение комиссии по приватизации муниципального имущества, созданной постановлением Администрации г. Бердска от 30.05.2011 N 1306, общество обратилось в суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из их обоснованности и подтверждения материалами дела.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Согласно статьей 3 Закон N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии с частью 2 статьи 9 Закон N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
При получении заявления уполномоченные органы в силу части 3 указанной выше статьи обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Таким образом, пунктом 1 части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований статьи 12 Закона N 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.01.2016 по делу N А45-11155/2015 отменены решение от 24.08.2015 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 28.10.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда и признан незаконным отказ администрации города Бердска в реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью "Надежда" на приобретение арендуемого им нежилого помещения, выраженный в письме Администрации от 15.05.2015. Определением от 25.04.2016 N 304-КГ16-4233 Верховного Суда Российской Федерации отказано в передаче кассационной жалобы Администрации для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Указанные факты Администрацией не оспариваются.
Однако, по мнению Администрации, на момент получения от ООО "Надежда" заявления о выкупе арендуемого муниципального имущества не было отменено вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24.08.2015 по делу N А45-11155/2015, следовательно, у Администрации отсутствовала обязанность по реализации преимущественного права выкупа в соответствии с Законом N 159-ФЗ.
Указанный довод подлежит отклонению, поскольку в рассматриваемом случае преимущественное право выкупа арендуемого имущества возникло у истца не на основании постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.01.2016, а в силу Закона N 159-ФЗ, нарушение которого со стороны Администрации установлено постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.01.2016.
С учетом этого, требование ООО "Надежда" об обязании Администрации заключить договор купли-продажи (выкупа) объекта недвижимого имущества, арендуемого им как субъектом малого предпринимательства, правомерно признано судом первой инстанции обоснованным.
Согласно материалам дела, в суде первой инстанции при согласовании условий указанного договора между сторонами возникли разногласия о размере выкупной цены. ООО "Надежда" представлен проект договора, в пункте 3.1 которого выкупная цена объекта определена в сумме 5 947 000 руб. на основании произведенной по его заказу оценки ООО "Центр Оценки" по отчету от 20.05.2015 N 2118-Н/01. Администрация, не согласилась с указанным размером, на основании полученного ею отчета "Об определении рыночной стоимости объекта" от 15.04.2015 N 459-2, цену выкупа просила определить в сумме 9 238 000 руб.
С целью проверки достоверности представленных сторонами отчетов оценщиков судом назначена судебная экспертиза.
Согласно отчету об оценке стоимости имущества от 08.04.2016 N 1478-Н (в редакции от 18.05.2016), оценщик ИП Ковалев Р.А. компания "Оценщик54.ру", рыночная стоимость спорного объекта определена в сумме 5 279 322 руб. по состоянию на 15.03.2016.
В отсутствие оснований полагать указанного экспертного заключения недостоверным, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости разрешения возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи разногласий путем определения цены приобретаемого покупателем объекта недвижимого имущества, исходя из его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы в сумме 5 279 322 руб.
Указанное заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, в заключении отражены проведенные исследования и выводы, на основании на основании которых дан ответ на поставленный вопрос; при проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, указанных в отчете. Оснований для признания указанного заключения недостоверным, не имеется. Заключение судебной экспертизы Администрацией по существу не оспорено.
Выраженное Администрацией сомнение в обоснованности выводов эксперта само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение указанного заключения. В рассматриваемом случае эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения; у него имеется специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы (более 10 лет).
Администрация ссылается также на то, что рыночная стоимость объекта выкупаемого имущества должна быть определена по состоянию на дату подачи обществом заявления в Администрацию (на 05.02.2015), в отчете об оценке стоимости имущества от 08.04.2016 N 1478-Н рыночная стоимость объекта неправомерно определена по состоянию на 15.03.2016.
Между тем, как следует из материалов дела, суд первой инстанции выяснял у сторон вопрос, на какую дату должна быть определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, с учетом мнения представителей сторон согласован объем документации, подлежащий направлению эксперту и вопрос, который следует поставить перед экспертом: "Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 151.7 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, ул. Вокзальная д. 52, кадастровый номер 54-54-04/036/2009-556, на 15.03.2016?" (определение о назначении экспертизы от 25.03.2016; определение от 25.04.2016, которым назначена дополнительная экспертиза). Указанный довод подлежит отклонению.
Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.
Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.06.2016 по делу N А45-26793/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
С.В.КРИВОШЕИНА
Судьи
Т.В.ПАВЛЮК
С.Н.ХАЙКИНА
С.В.КРИВОШЕИНА
Судьи
Т.В.ПАВЛЮК
С.Н.ХАЙКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)