Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.10.2016 N 18АП-12829/2016 ПО ДЕЛУ N А47-4942/2016

Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2016 г. N 18АП-12829/2016

Дело N А47-4942/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Абдулино ДжиСМ Плюс А" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.08.2016 по делу N А47-4942/2016 (судья Калитанова Т.В.).
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

Публичное акционерное общество междугородней и международной электрической связи "Ростелеком" (далее - акционерное общество "Ростелеком", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Абдулино ДжиСМ Плюс А" (далее - общество "Абдулино ДжиСМ Плюс А", ответчик) о взыскании 27 061 руб. 33 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 05.07.2010 N 1244, образовавшейся за период с 01.08.2015 по 10.09.2015 (исковое заявление - л.д. 9-10).
Первоначально суд первой инстанции принял исковое заявление акционерного общества "Ростелеком" к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии с положениями главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение от 26.05.2016 - л.д. 1-2).
Впоследствии суд первой инстанции перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства (определение от 25.07.016 - л.д. 49-50).
Решением от 25.08.2016 (резолютивная часть объявлена 17.08.2016) суд первой инстанции исковые требования акционерного общества "Ростелеком" удовлетворил в полном объеме (л.д. 84-87).
С таким решением общество "Абдулино ДжиСМ Плюс А" (далее также - податель жалобы) не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска (л.д. 96).
Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Податель жалобы указывает, что срок действия договора аренды от 05.07.2010 N 1244, который положен в основание исковых требований, фактически составил пять лет и пять месяцев, в связи с чем данный договор подлежал обязательной государственной регистрации в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отсутствие государственной регистрации договора аренды от 05.07.2010 N 1244 свидетельствует о его недействительности (ничтожности) в силу статьи 168 названного Кодекса и, соответственно, о необоснованности заявленного акционерным обществом "Ростелеком" иска, поскольку ничтожная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
К дате судебного заседания обществом "Ростелеком" представлен отзыв на апелляционную жалобу (вх. N 39975 от 11.10.2016), из содержания которого следует, что истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен. Данный документ приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
05 июля 2010 г. между открытым акционерным обществом "ВолгаТелеком" (в 2011 г. реорганизовано в форме присоединения к акционерному обществу "Ростелеком") (арендодатель) и обществом "Абдулино ДжиСМ Плюс А" (арендатор) подписан договор аренды N 1244 (далее - договор N 1244, л.д. 13-19) в отношении объекта - нежилых помещений общей площадью 78,8 кв. м (позиции N N 5, 6, 7, 23, 28), расположенных на первом этаже административно-производственного здания по адресу: Оренбургская область, г. Абдулино, ул. Коммунистическая, 288, - для использования под торговый зал, складские и подсобные помещения.
В договоре N 1244 стороны, в числе прочего, оговорили следующие условия:
- -договор заключен сроком на 11 месяцев 29 дней (пункт 2.1), вступает в силу с момента подписания сторонами (пункт 2.2);
- -арендная плата за временное владение и пользование имуществом по настоящему договору составляет 36 977 руб. 87 коп. в месяц, в том числе НДС 5 640 руб. 69 коп., и включает в себя стоимость затрат на содержание помещений и коммунальных услуг; протокол согласования договорной цены является неотъемлемой частью договора (пункт 4.1);
- -арендатор ежемесячно не позднее 30-го числа следующего за отчетным месяцем производит оплату арендных платежей на основании выставляемых арендодателем платежных документов (пункт 4.3);
- -договор является одновременно актом приема-передачи помещений (пункт 7.3).
К договору N 1244 сторонами подписаны протокол согласования договорной цены (л.д. 18), поэтажный план здания с отметкой сдаваемых в аренду помещений (л.д. 19).
К договору N 1244 сторонами подписаны также дополнительные соглашения.
Дополнительным соглашением от 31.12.2012 N 2 (л.д. 20) стороны внесли изменения в договор N 1244, изложив отдельные пункты в следующей редакции:
- -по настоящему договору передается следующее имущество - нежилые помещения общей площадью 110,9 кв. м (позиции N 28-30 кв. м, N 5-13 кв. м, N 21-11,6 кв. м, N 20-23,3 кв. м, N 22-33 кв. м); план первого этажа здания с отметкой передаваемого в аренду имущества, является неотъемлемой частью договора (пункт 1.2);
- -арендная плата за временное владение и пользование имуществом по настоящему договору составляет 52 344 руб. 80 коп. в месяц, в том числе НДС 7 984 руб. 80 коп., и включает в себя стоимость затрат на содержание помещений и коммунальных услуг; протокол согласования договорной цены является неотъемлемой частью договора (пункт 4.1);
- -плата за пользование по настоящему договору уплачивается в безналичном порядке на расчетный счет арендодателя до 10-го числа отчетного месяца на основании счетов, предоставленных арендодателем до 5-го числа отчетного месяца (пункт 4.3).
К дополнительному соглашению от 31.12.2012 N 2 сторонами подписаны поэтажный план здания с отметкой сдаваемых в аренду помещений (л.д. 21), протокол согласования договорной цены (оборот л.д. 21), акт приема-передачи недвижимого имущества от 31.12.2012 (л.д. 22).
Дополнительным соглашением от 01.02.2013 N 3 (л.д. 23-24) стороны внесли изменения в договор N 1244, изложив отдельные пункты в следующей редакции:
- -по настоящему договору передается следующее имущество - нежилые помещения общей е площадью 43 кв. м (позиция N 28-30 кв. м, N 5-13 кв. м); план первого этажа здания, с отметкой передаваемого в аренду имущества, является неотъемлемой частью договора (пункт 1.2);
- -с 01.02.2013 арендная плата за временное владение и пользование имуществом по настоящему договору составляет 20 296 руб. в месяц, в том числе НДС 3 096 руб., и включает в себя стоимость затрат на содержание помещений и коммунальных услуг; протокол согласования договорной цены является неотъемлемой частью договора (пункт 4.1);
- -плата за пользование по настоящему договору уплачивается в безналичном порядке на расчетный счет арендодателя до 10-го числа отчетного месяца на основании счетов, предоставленных арендодателем до 5-го числа отчетного месяца (пункт 4.3).
К дополнительному соглашению от 01.02.2013 N 3 сторонами подписаны поэтажный план здания с отметкой сдаваемого в аренду имущества (л.д. 25), протокол согласования договорной цены (л.д. 26), акт приема-передачи недвижимого имущества (л.д. 27).
Объект аренды возвращен арендатором арендодателю по акту приема-передачи от 10.09.2015 (л.д. 28).
По утверждению истца, на стороне общества "Абдулино ДжиСМ Плюс А" за период с 01.08.2015 по 10.09.2015 образовалась задолженность по арендной плате по договору N 1244 в общей сумме 27 061 руб. 33 коп.
В адрес общества "Абдулино ДжиСМ Плюс А" направлена претензия с требованием оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате (л.д. 32-35), которая оставлена без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения акционерного общества "Ростелеком" в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из заключенности договора N 1244, доказанности факта наличия на стороне ответчика задолженности по уплате арендных платежей за спорный период, отсутствия в материалах дела доказательств, свидетельствующих о погашении спорной задолженности. Довод ответчика о недействительности договора N 1244 ввиду отсутствия его государственной регистрации в ЕГРП суд первой инстанции отклонил как несостоятельный.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком по поводу спорных помещений возникли из договора N 1244, который по своей правовой природе является договором аренды.
Положениями статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В любом случае существенным является условие о предмете договора.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Кроме того, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы; при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Гражданский кодекс Российской Федерации не содержат специальных правил, регламентирующих сдачу в аренду нежилых помещений. В силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к таким договорам по аналогии могут применяться правила о договоре аренды зданий и сооружений.
При заключении договора N 1244 стороны надлежащим образом индивидуализировали объект аренды, указав адрес и площадь передаваемых в аренду помещений, их номера на поэтажном плане здания, а также согласовали размер арендной платы.
Доказательств, свидетельствующих о том, что до обращения акционерного общества "Ростелеком" в арбитражный суд с настоящим иском между сторонами имелась неопределенность относительно существенных условий договора N 1244, в материалах дела не имеется.
Напротив, из материалов дела следует, что договор N 1244 сторонами исполнялся.
Так, факт пользования объектом аренды податель жалобы не отрицает, к договору N 1244 сторонами подписывались дополнительные соглашения об изменении площадей арендованных помещений и, в связи с этим, размера арендной платы, объект аренды возвращен арендодателю по акту приема-передачи от 10.09.2015.
При таких обстоятельствах оснований для вывода о незаключенности договора N 1244 не имеется.
Доводы подателя жалобы о необходимости осуществления государственной регистрации договора N 1244 и его недействительности ввиду отсутствия такой регистрации основаны на неправильном толковании закона.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Первоначально договор N 1244 был заключен на срок менее одного года (11 месяцев 29 дней), соответственно, не подлежал государственной регистрации в ЕГРП.
Поскольку по истечении первоначально установленного срока аренды ни одна из сторон не заявила о намерении расторгнуть спорный договор, то договор следует считать возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях по правилам названной выше нормы закона.
Подписывая дополнительные соглашения от 31.12.2012 N 2, от 01.02.2013 N 3 стороны фактически продлевали арендные отношения на неопределенный срок.
Более того, согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", отсутствие государственной регистрации договора аренды, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора, само по себе не свидетельствует об отсутствии между сторонами взаимных обязательств, которые возникли при подписании договора и исполнении его условий.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Общество общества "Абдулино ДжиСМ Плюс А" принятых на себя обязательств по полному и своевременному внесению арендной платы за пользование арендованным имуществом надлежащим образом не исполнило, обратного суду не доказало, обоснованность представленного истцом расчета задолженности по арендной плате по договору N 1244 за период с 01.08.2015 по 10.09.2015 в общей сумме 27 061 руб. 33 коп. не опровергло.
На основании указанного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии на стороне ответчика задолженности в заявленной ко взысканию сумме.
Доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Общество "Абдулино ДжиСМ Плюс А" платежными поручениями от 14.09.2016 N 305 и от 10.10.2016 N 346 уплатило государственную пошлину в общей сумме 3 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (л.д. 98, 119).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.08.2016 по делу N А47-4942/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Абдулино ДжиСМ Плюс А" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА

Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)