Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 декабря 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева
судей Е.Б. Расторгуева, А.И. Трубицына
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым
рассматривает в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Алдай-3"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 сентября 2015 года
по делу N А40-1406/15, принятое судьей Павлюк Ю.Б.
по иску ООО "Алдай-3"
к Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 158,3 кв. м (подв., пом. XIII, комн. 1-5,1 этаж, пом. XV, комн. 1 - 9), расположенного по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, д. 25, корп. 1
при участии в судебном заседании:
от истца: Ильичева А.Ю. (доверенность от 14.11.2014)
от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (доверенность от 20.07.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Алдай-3" (далее - ООО "Алдай-3", общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 158,3 кв. м (подв., пом. XIII, комн. 1 - 5, 1 этаж, пом. XV, комн. 1 - 9), расположенного по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, д. 25, корп. 1.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 14 сентября 2015 года по делу N А40-1406/15, взыскано с Департамента городского имущества города Москвы (г. Москва, ОГРН 1037739510423 ИНН 7705031674) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Алдай-3" расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.
Урегулированы разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Алдай-3" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 158,3 кв. м (подв., пом. XIII, комн. 1 - 5, 1 этаж, пом. XV, комн. 1 - 9), расположенного по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, д. 25, корп. 1, изложив в следующей редакции:
"3.4. Оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с момента заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 497 638 (четыреста девяносто семь тысяч шестьсот тридцать восемь) рублей 89 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Пункты 1.7, 4.5 названного договора - исключить.
В остальной части иска - отказано.
С решением не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит Отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 14.09.2015 г. по настоящему делу в части отказа в удовлетворении исковых требований и удовлетворить исковые требования:
Изложив пункт 5.2. договора в следующей редакции:
- "5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,5% от цены объекта";
- Дополнив договор п. 5.5. следующего содержания:
- "5.5. В случае уклонения от государственной регистрации залога с одновременной регистрацией перехода права собственности на Объект (п. 2.1.), а также в случае нарушения сроков исполнения обязательств, предусмотренных п. 2.2. Договора, Продавец обязан уплатить Покупателю штраф в размере 0,5% от цены объекта, в также возместить убытки.";
- Исключив из договора п. 5.4.;
- Изменить нумерацию пунктов договора в связи с исключением п. 5.4, а именно: п. 5.5. договора в редакции ДГИ считать п. 5.4. соответственно.
В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 14.09.2015 г. по настоящему делу оставить без изменения.
Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как усматривается из материалов дела, между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник ответчика, арендодатель) и ООО "Алдай-3" (арендатор) заключен договор аренды от 29.07.1999 N 02-437/99 нежилого помещения общей площадью 158,3 кв. м (подв., пом. XIII, коми. 1 - 5, 1 этаж, пом. XV, коми. 1 - 9), расположенного по адресу: г. Москва, Дмитровское ш., д. 25, корп. 1, сроком до 28.01.2014. Объект поставлен на кадастровый учет под номером 77:02:0025016:1647.
В настоящее время договор аренды заключен на неопределенный срок в соответствии с п. 2.3 договора.
Истец является субъектом малого предпринимательства с реестровым номером, что подтверждается выпиской из базы данных субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы от 24.12.2014.
Общество 17.03.2014 направило в департамент заявление на выкуп арендованного имущества (вх. N 3-5-8540/14-(0)-0).
От департамента 17.10.2014 обществом получено письмо о подписании договора купли-продажи (исх. N 33-5-8540/14-(3)-0 от 01.10.2014) и проект договора купли-продажи без номера и даты, подписанный со стороны ответчика заместителем начальника Управления приватизации городского имущества Департамента В.А. Найденовым (по доверенности от 29.04.2014).
Не согласившись с отдельными условиями проекта договора купли-продажи, представленного департаментом, общество подписало договор с протоколом разногласий в трех экземплярах и 14.11.2014 сдало его с приложениями в департамент.
Департамент не принял договор в редакции общества и не известил его о результатах рассмотрения разногласий. Данное обстоятельство явилось основанием для обращения общества в суд с исковым заявлением об урегулировании возникших между ним и департаментом разногласий.
В отношении пункта 1.7. договора суд посчитал требование истца об исключении названного пункта договора обоснованным, поскольку в соответствии с названным пунктом покупатель обязан использовать приобретаемое имущество по назначению на время рассрочки.
Суд исходил из того, упомянутое условие противоречит положениям статьи 209 ГК РФ, в соответствии с которой собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Названный пункт договора закрепляет обязанность использовать объект по назначению, то есть не изменять профиль, и не содержит запрета на производство реконструкции, производства ремонта.
В отношении пункта 4.5. суд исходит из того, что требование истца об исключении названного пункта договора является обоснованным, в связи со следующим.
Пункт 4.5 договора предусматривает возможность обращения взыскания на предмет залога - предмет договора купли-продажи во внесудебном порядке.
В отношении требований истца по пункту 3.4. договора суд находит возможным изложить названный пункт в редакции истца. Упомянутая редакция, касается установления точного срока перечисления покупателем денежных средств продавцу.
Ответчик не возражал против удовлетворения названного требования.
Требование истца об изложении п. 3.4 договора в редакции продавца, суд посчитал обоснованным, поскольку срок исполнения обязательств является существенным условием договора.
В отношении пункта 5.2 договора суд исходил из следующего.
Требование истца об изменении названного пункта договора, предусматривающего обязанность покупателя оплатить штраф в размере 0,5% от цены объекта и возместить убытки, за уклонение последнего от государственной регистрации судом отклонен.
В отношении пункта 5.4 договора суд исходил из следующего.
Оснований для удовлетворения требования истца в части исключения названного пункта также не имеется, поскольку ст. 489 ГК РФ предусмотрено право продавца на отказ от договора, в случае когда покупатель не произвел в установленный договором срок очередной платеж. Довод истца о том, что договор не содержит исключения, что отказ не возможен, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара, судом отклоняется, поскольку указанные ограничения содержатся в статье 489 ГК РФ.
В отношении пункта 5.5 договора суд не усматривает оснований для удовлетворения требований по истца по следующим основаниям.
Требование истца о дополнении договора пунктом 5.5, предусматривающим обязанность ответчика в случае уклонения от государственной регистрации залога с одновременной регистрацией перехода права собственности на объект, а также в случае нарушения сроков исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 2.2. договора оплатить штраф в размере 0,5% от цены объекта и возместить убытки суд нашел неосновательным, поскольку в силу статьи 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма. Исходя из толкования статьи 330 ГК РФ суд приходит к выводу, что установление договорной неустойки и определение ее размера происходит по соглашению сторон. В данном случае, согласие продавца отсутствует. Кроме того, законодательство предусматривает способ защиты права, в случае уклонения стороны договора от государственной регистрации.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что требования истца подлежат частичному удовлетворению.
Апелляционная жалоба истца признается судом апелляционной инстанции частично обоснованной в силу следующего.
Пункт 5.4. договора в проекте ответчика также исключается судебной коллегией, поскольку, устанавливая оплату по договору в рассрочку (п. 3.2. договора, не являющийся спорным), право одностороннего отказа от договора вне зависимости от выплаченных сумм по причине не поступления платежей противоречит положениям ч. 2 ст. 489 ГК РФ.
В соответствии с ч. 2 ст. 489 ГК РФ, иное может быть установлено только соглашением сторон.
Поскольку истец на включение условий п. 5.4. договора не согласен, суд не мог понудить истца на принятие иных условий, чем это предусмотрено в ч. 2 ст. 489, так как в данном случае нарушаются принципы равенства, автономии воли и имущественной самостоятельности участников гражданских отношений (ч. 1 ст. 2 ГК РФ), в связи с чем требование истца об исключении из договора п. 5.4. заявлено правомерно.
Соответственно, с исключением из договора п. 5.4. подлежит удовлетворению и производное от него требование об изменении нумерации, а именно, п. 5.5. договора считать п. 5.4.
С учетом того, что жалоба истца удовлетворена частично, судебный акт апелляционной инстанции нельзя считать состоявшимся в пользу истца, в связи с чем расходы истца по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы отнесению на ответчика не подлежат (ст. 110 АПК РФ).
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, п. 4 ч. 1 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу ООО "Алдай-3" удовлетворить частично.
- Решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 сентября 2015 года по делу N А40-1406/15 изменить: Исключить из договора п. 5.4.;
- Изменить нумерацию пунктов договора в связи с исключением п. 5.4, а именно: п. 5.5. договора в редакции ДГИ считать п. 5.4. соответственно.
В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 14 сентября 2015 года по делу N А40-1406/15 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
А.И.ТРУБИЦЫН
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.12.2015 N 09АП-51593/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-1406/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 декабря 2015 г. N 09АП-51593/2015-ГК
Дело N А40-1406/15
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 декабря 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева
судей Е.Б. Расторгуева, А.И. Трубицына
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым
рассматривает в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Алдай-3"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 сентября 2015 года
по делу N А40-1406/15, принятое судьей Павлюк Ю.Б.
по иску ООО "Алдай-3"
к Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 158,3 кв. м (подв., пом. XIII, комн. 1-5,1 этаж, пом. XV, комн. 1 - 9), расположенного по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, д. 25, корп. 1
при участии в судебном заседании:
от истца: Ильичева А.Ю. (доверенность от 14.11.2014)
от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (доверенность от 20.07.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Алдай-3" (далее - ООО "Алдай-3", общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 158,3 кв. м (подв., пом. XIII, комн. 1 - 5, 1 этаж, пом. XV, комн. 1 - 9), расположенного по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, д. 25, корп. 1.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 14 сентября 2015 года по делу N А40-1406/15, взыскано с Департамента городского имущества города Москвы (г. Москва, ОГРН 1037739510423 ИНН 7705031674) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Алдай-3" расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.
Урегулированы разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Алдай-3" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 158,3 кв. м (подв., пом. XIII, комн. 1 - 5, 1 этаж, пом. XV, комн. 1 - 9), расположенного по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, д. 25, корп. 1, изложив в следующей редакции:
"3.4. Оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с момента заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 497 638 (четыреста девяносто семь тысяч шестьсот тридцать восемь) рублей 89 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Пункты 1.7, 4.5 названного договора - исключить.
В остальной части иска - отказано.
С решением не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит Отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 14.09.2015 г. по настоящему делу в части отказа в удовлетворении исковых требований и удовлетворить исковые требования:
Изложив пункт 5.2. договора в следующей редакции:
- "5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,5% от цены объекта";
- Дополнив договор п. 5.5. следующего содержания:
- "5.5. В случае уклонения от государственной регистрации залога с одновременной регистрацией перехода права собственности на Объект (п. 2.1.), а также в случае нарушения сроков исполнения обязательств, предусмотренных п. 2.2. Договора, Продавец обязан уплатить Покупателю штраф в размере 0,5% от цены объекта, в также возместить убытки.";
- Исключив из договора п. 5.4.;
- Изменить нумерацию пунктов договора в связи с исключением п. 5.4, а именно: п. 5.5. договора в редакции ДГИ считать п. 5.4. соответственно.
В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 14.09.2015 г. по настоящему делу оставить без изменения.
Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как усматривается из материалов дела, между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник ответчика, арендодатель) и ООО "Алдай-3" (арендатор) заключен договор аренды от 29.07.1999 N 02-437/99 нежилого помещения общей площадью 158,3 кв. м (подв., пом. XIII, коми. 1 - 5, 1 этаж, пом. XV, коми. 1 - 9), расположенного по адресу: г. Москва, Дмитровское ш., д. 25, корп. 1, сроком до 28.01.2014. Объект поставлен на кадастровый учет под номером 77:02:0025016:1647.
В настоящее время договор аренды заключен на неопределенный срок в соответствии с п. 2.3 договора.
Истец является субъектом малого предпринимательства с реестровым номером, что подтверждается выпиской из базы данных субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы от 24.12.2014.
Общество 17.03.2014 направило в департамент заявление на выкуп арендованного имущества (вх. N 3-5-8540/14-(0)-0).
От департамента 17.10.2014 обществом получено письмо о подписании договора купли-продажи (исх. N 33-5-8540/14-(3)-0 от 01.10.2014) и проект договора купли-продажи без номера и даты, подписанный со стороны ответчика заместителем начальника Управления приватизации городского имущества Департамента В.А. Найденовым (по доверенности от 29.04.2014).
Не согласившись с отдельными условиями проекта договора купли-продажи, представленного департаментом, общество подписало договор с протоколом разногласий в трех экземплярах и 14.11.2014 сдало его с приложениями в департамент.
Департамент не принял договор в редакции общества и не известил его о результатах рассмотрения разногласий. Данное обстоятельство явилось основанием для обращения общества в суд с исковым заявлением об урегулировании возникших между ним и департаментом разногласий.
В отношении пункта 1.7. договора суд посчитал требование истца об исключении названного пункта договора обоснованным, поскольку в соответствии с названным пунктом покупатель обязан использовать приобретаемое имущество по назначению на время рассрочки.
Суд исходил из того, упомянутое условие противоречит положениям статьи 209 ГК РФ, в соответствии с которой собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Названный пункт договора закрепляет обязанность использовать объект по назначению, то есть не изменять профиль, и не содержит запрета на производство реконструкции, производства ремонта.
В отношении пункта 4.5. суд исходит из того, что требование истца об исключении названного пункта договора является обоснованным, в связи со следующим.
Пункт 4.5 договора предусматривает возможность обращения взыскания на предмет залога - предмет договора купли-продажи во внесудебном порядке.
В отношении требований истца по пункту 3.4. договора суд находит возможным изложить названный пункт в редакции истца. Упомянутая редакция, касается установления точного срока перечисления покупателем денежных средств продавцу.
Ответчик не возражал против удовлетворения названного требования.
Требование истца об изложении п. 3.4 договора в редакции продавца, суд посчитал обоснованным, поскольку срок исполнения обязательств является существенным условием договора.
В отношении пункта 5.2 договора суд исходил из следующего.
Требование истца об изменении названного пункта договора, предусматривающего обязанность покупателя оплатить штраф в размере 0,5% от цены объекта и возместить убытки, за уклонение последнего от государственной регистрации судом отклонен.
В отношении пункта 5.4 договора суд исходил из следующего.
Оснований для удовлетворения требования истца в части исключения названного пункта также не имеется, поскольку ст. 489 ГК РФ предусмотрено право продавца на отказ от договора, в случае когда покупатель не произвел в установленный договором срок очередной платеж. Довод истца о том, что договор не содержит исключения, что отказ не возможен, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара, судом отклоняется, поскольку указанные ограничения содержатся в статье 489 ГК РФ.
В отношении пункта 5.5 договора суд не усматривает оснований для удовлетворения требований по истца по следующим основаниям.
Требование истца о дополнении договора пунктом 5.5, предусматривающим обязанность ответчика в случае уклонения от государственной регистрации залога с одновременной регистрацией перехода права собственности на объект, а также в случае нарушения сроков исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 2.2. договора оплатить штраф в размере 0,5% от цены объекта и возместить убытки суд нашел неосновательным, поскольку в силу статьи 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма. Исходя из толкования статьи 330 ГК РФ суд приходит к выводу, что установление договорной неустойки и определение ее размера происходит по соглашению сторон. В данном случае, согласие продавца отсутствует. Кроме того, законодательство предусматривает способ защиты права, в случае уклонения стороны договора от государственной регистрации.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что требования истца подлежат частичному удовлетворению.
Апелляционная жалоба истца признается судом апелляционной инстанции частично обоснованной в силу следующего.
Пункт 5.4. договора в проекте ответчика также исключается судебной коллегией, поскольку, устанавливая оплату по договору в рассрочку (п. 3.2. договора, не являющийся спорным), право одностороннего отказа от договора вне зависимости от выплаченных сумм по причине не поступления платежей противоречит положениям ч. 2 ст. 489 ГК РФ.
В соответствии с ч. 2 ст. 489 ГК РФ, иное может быть установлено только соглашением сторон.
Поскольку истец на включение условий п. 5.4. договора не согласен, суд не мог понудить истца на принятие иных условий, чем это предусмотрено в ч. 2 ст. 489, так как в данном случае нарушаются принципы равенства, автономии воли и имущественной самостоятельности участников гражданских отношений (ч. 1 ст. 2 ГК РФ), в связи с чем требование истца об исключении из договора п. 5.4. заявлено правомерно.
Соответственно, с исключением из договора п. 5.4. подлежит удовлетворению и производное от него требование об изменении нумерации, а именно, п. 5.5. договора считать п. 5.4.
С учетом того, что жалоба истца удовлетворена частично, судебный акт апелляционной инстанции нельзя считать состоявшимся в пользу истца, в связи с чем расходы истца по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы отнесению на ответчика не подлежат (ст. 110 АПК РФ).
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, п. 4 ч. 1 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу ООО "Алдай-3" удовлетворить частично.
- Решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 сентября 2015 года по делу N А40-1406/15 изменить: Исключить из договора п. 5.4.;
- Изменить нумерацию пунктов договора в связи с исключением п. 5.4, а именно: п. 5.5. договора в редакции ДГИ считать п. 5.4. соответственно.
В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 14 сентября 2015 года по делу N А40-1406/15 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
А.И.ТРУБИЦЫН
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)