Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи: Александровой Г.С.
судей: Савенкова О.В., Панкратовой Н.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "ЭО "Орион"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 февраля 2017 г.
по делу N А40-1217/17 (10-8), принятое судьей Пуловой Л.В.
по иску ООО "Форвард" (ОГРН 1091001002905)
к ООО "ЭО "ОРИОН" (ОГРН 1027704002710)
о признании односторонней сделки недействительной и применении последствий ее недействительности
при участии в судебном заседании:
- от истца: Пучинская С.А. по доверенности от 16.05.2017 г.;
- от ответчика: Гольмакова Эмми Мария Александрова по доверенности от 25.05.2017 г.; Мицкевич А.В. по доверенности от 05.04.2017 г.;
- установил:
ООО "Форвард" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с требованиями к ООО "ЭО "ОРИОН" (далее - ответчики) о признании недействительной сделки, выразившейся в одностороннем отказе ООО "ЭО "ОРИОН" от исполнения договора аренды N 90318 от 18.09.2009 согласно письму N 69 от 23.06.2016 г. в отношении следующих объектов недвижимого имущества: питомник для собак, назначение: нежилое, общая площадь 191,4 кв. м, инв. N 12450, лит. 1, 2, кадастровый номер (или условный) 10:01:0180102:45; нежилое помещение первого пролета стапельного цеха, назначение: нежилое, 1 - этажное, общая площадь 3902,1 кв. м инв. N 12862, кадастровый номер (или условный) 10:01:0180102:79; здание стоянки тепловоза, назначение: нежилое, 1 - этажное, общая площадь 75,9 кв. м, инв. N 12758, кадастровый номер (или условный) 10:01:0000000:4454; блок цехов, назначение: нежилое, 1 - этажное, общая площадь 22.696,3 кв. м инв. N 10965,1-1б, кадастровый номер (или условный) 10:01:0000000:4429; достроечная набережная со спусковым устройством, назначение: нежилое, общая площадь 33.280 кв. м инв. N 32,1-4, кадастровый номер (или условный) 10:01:0000000:1027; нежилое помещение второго пролета стапельного цеха, назначение: нежилое, 1 - этажное, общая площадь 3.613,5 кв. м инв. N 12862, кадастровый номер (или условный) 10:01:0180102:78; блок механических цехов, назначение: нежилое, 3 - этажное, общая площадь 7.821,7 кв. м инв. N 12474, кадастровый номер (или условный) 10:01:0000000:4448; железная дорога, инв. N 64.1, кадастровый номер 10:01:0000000:862; о восстановлении записи N 10-10-01/003/2009-546 от 20.04.2009 г. по договору аренды N 90318 от 18.09.2009 г. в отношении указанных выше объектов (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).
Исковые требования мотивированы со ссылкой на статью 168 ГК РФ и мотивированы отсутствием основанием для одностороннего отказа - ООО "ЭО "ОРИОН" от исполнения договора аренды N 90318 от 18.09.2009 г.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 февраля 2017 г. исковые требования удовлетворены в части признания недействительной сделку, выразившуюся в одностороннем отказе ООО "ЭО "ОРИОН" от исполнения договора аренды N 90318 от 18.09.2009 согласно письму N 69 от 23.06.2016 г. в отношении вышеуказанных объектов, с учетом уточнений. Определением Арбитражного суда города Москвы от 06 апреля 2017 г. в принятии дополнительного решения суда в части требования о восстановлении записи N 10-10-01/003/2009-546 от 20.04.2009 г. по договору аренды N 90318 от 18.09.2009 г. в отношении указанных выше объектов отказал.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, стороны обратились с апелляционными жалобами.
Определением апелляционного суда от 12.04.2017 г. апелляционная жалоба ООО "Форвард" оставлена без движения до 03.05.2017 г., в связи с нарушениями требований ст. 260, 263 АПК РФ, а именно к апелляционной жалобе не приложено доказательство оплаты госпошлины за подачу жалобы в размере 3.000 руб., в соответствии со ст. 333.21 НК РФ. Впоследствии, определением от 29 мая 2017 г. возвращена заявителю, поскольку заявителем не были устранены обстоятельства, послужившие основанием для оставления апелляционной жалобы без движения, в срок установленный судом.
В своей апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
Представители заявителя апелляционной жалобы в суде апелляционной инстанции доводы жалобы, поддержали, просили решение суда изменить по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
Истец представил отзыв на жалобу, его представитель в суде апелляционной инстанции, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, по доводам, изложенным в письменных возражениях на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендатор) и ОАО "Финансовая Лизинговая Компания" был заключен договор аренды N 90318 от 18.09.2009 г. на срок 12 лет (с даты государственной регистрации), договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.04.2009 г.). В соответствии с условиями договора аренды истцу во временное пользование было передано 45 объектов недвижимого имущества.
08.04.2016 г. арендодатель (ответчик) стал собственником части арендованных объектов недвижимого имущества.
Ответчик письмом от 23.06.2016 г. N 69 ссылаясь на неисполнение истцом обязательств по оплате долга по арендным платежам, отказался от исполнения договора аренды N 90318 от 18 марта 2009 г. путем его расторжения в одностороннем порядке на основании п. 8.1. договора (л.д. 33). Отказ от договора ответчик мотивировал ссылкой на п. п. 4.5 и 8.1 договора аренды, в связи с нарушением в части уплаты арендных платежей: за апрель 2016 г. в сумме 194.694 руб. 53 коп., за май 2016 г. в сумме 259.802 руб. 11 коп. и за июнь 2016 г. в сумме 259.802 руб. 11 коп.
Указанное письмо от 23.06.2016 г. N 69 было получено истцом 06.07.2016 г.
31.08.2016 г. записи N 10-10-01/003/2009-546 от 20.04.2009 г. о государственной регистрации аренды (как обременение права) на выкупленные ответчиком объекты недвижимого имущества были прекращены по заявлению ответчика на основании уведомления ответчика от 23.06.2016 г. N 69 об отказе от дальнейшего исполнения договора аренды.
Истец оспаривает основания расторжения договора, ссылается на то, что, по сути, спорным уведомлением об отказе от исполнения договора ответчик внес в одностороннем порядке изменения в условия договора в части изменения размера арендной платы, а именно: для расчета арендной платы ответчик применил расчетный метод, не установленный условиями договора. Расчет арендной платы за апрель зафиксирован в письме N 43 от 14.04.2016 г., однако расчетный метод условиями договора не предусмотрен, государственную регистрацию не прошел. Кроме этого, спорный договор аренды является многосторонней сделкой, на изменение его условий необходимо волеизъявление всех сторон сделки, чего в данном случае сделано не было.
Истец утверждает, что вносил арендную плату по договору на основании согласованных сторонами условий, в том числе путем произведения зачета однородных требований по договору субаренды N 215 от 17.11.2011 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор).
Материалами дела подтверждено, что 09.07.2016 г. истцом был направлен зачет на сумму 469.496 руб. 66 коп., согласно которого были прекращены обязательства истца по договору аренды за апрель и май 2016 г. Уведомление о зачете получено ответчиком 21.06.2016 г., т.е., до направления уведомления ответчика об отказе от договора.
14.06.2016 г. истцом было направлено ответчику уведомление о зачете однородных требований на сумму 204.594 руб. 53 коп., за июнь 2016 г., указанное уведомление получено ответчиком 04.07.2016 г.
01.07.2016 г. истцом было направлено ответчику уведомление о зачете однородных требований на сумму 14.503 руб. 34 коп., за май 2016 г., а также на сумму 37.305 руб. 47 коп. за июнь 2016 г.
Истец считает незаконным (недействительным) одностороннюю сделку - отказ от исполнения договора аренды N 90318, выраженный в письме N 69 от 23.06.2016 г., поскольку Общество не имело задолженности.
Полагая, что односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды нарушает права и законные интересы арендатора, ООО "Форвард" обратился с настоящим иском в суд за защитой нарушенных прав.
Удовлетворяя требование истца, в части признания недействительной сделку, выразившуюся в одностороннем отказе ООО "ЭО "ОРИОН" от исполнения договора аренды N 90318 от 18.09.2009 на основании письма N 69 от 23.06.2016 г. суд первой инстанции посчитал, что истец доказал, что отказ ответчика от исполнения договора на основании письма N 69 от 23.06.2016 г. является недействительным, как не соответствующий требованиям закона и условиям договора. Поскольку решение суда о признании спорной сделки недействительной является основанием для восстановления записи N 10-10-01/003/2009-546 от 20.04.2009 г. по договору аренды N 90318 от 18.09.2009 г. в удовлетворении требования о восстановлении записи в отношении указанных выше объектов, суд отказал.
Как правомерно указано в решении суда, договор аренды N 90318 от 18.03.2009 г. между истцом (арендатор) и ОАО "Финансовая Лизинговая Компания" был заключен на срок 12 лет (с даты, государственной регистрации), договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.04.2009 г.
Дополнительным соглашением N 1 от 25.09.2012 г. к указанному договору были внесены изменения в договор, а именно: исключены 2 объекта недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ОАО "Финансовая Лизинговая Компания".
27.10.2015 г. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия поступило заявление ООО "Форвард" о государственной регистрации дополнительного соглашения N 2 от 05.10.2015 г. к договору аренды на 31 объект недвижимого имущества.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Карелия от 26.08.2016 г. по делу N А26-1862/2016 установлено, что представленное на регистрацию дополнительное соглашение N 2 от 05.10.2015 г. к договору аренды N 90318 от 18.03.2009 г. не было заключено всеми участниками многосторонней сделки. В связи с чем, суд отказал в удовлетворении требований ОАО "Финансовая Лизинговая Компания" о признании незаконным действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.10.2015 г. к договору аренды N 90318 от 18.03.2009 г.
В соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 15.09.2012 г. к договору аренды арендная плата подлежащая уплате истцом составляла 5.000 руб. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 02.11.2012 г. (запись 10-10-04/096/2012-38 02.11.2012).
По условиям договора арендодатель вправе в одностороннем порядке, исходя из ситуации на рынке недвижимости, а также при изменении цен (инфляции), тарифов и других условий государственными органами и сторонними организациями, влияющих на арендную плату, повышать установленный пунктом 4.2 договора арендной платы не чаще 1 раза в год не более чем на 10%.
При этом, в п. 10.4 договора, стороны согласовали, что все изменения и дополнения к настоящему договору действительны только в том случае, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными лицами представителей сторон и прошли государственную регистрацию.
Из письма ответчика направленного в адрес истца за исх. N 43 от 14.04.2016 г. усматривается расчет арендной платы за апрель 2016 г. в сумме 194.694 руб. 53 коп. за 8 объектов недвижимости. (т. 1, л.д. 45-47).
При этом, материалами дела подтверждено внесение арендных платежей истцом по договору, в том числе путем произведения зачета встречных однородных требований.
Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена (пункт 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).
Таким образом, правомерны выводы суда первой инстанции о том, что отказ ответчика от исполнения договора в форме уведомления не соответствует требованиям закона и условиям договора, в связи с чем, суд правомерно признал односторонний отказ от исполнения договора оформленный письмом от 23.06.2016 г. N 69 недействительным.
Довод заявителя жалобы о том, что суд не разрешил требование о восстановлении записи N 10-10-01/003/2009-546 от 20.04.2009 г. по договору аренды N 90318 от 18.09.2009 г. подлежит отклонению апелляционным судом, поскольку определением суда от 06.04.2017 г. отказано в принятии дополнительного решения. При этом, суд в определении суда указал, что данное требование рассмотрено, что отражено в решении суда.
Процессуальный довод заявителя жалобы о не привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, без самостоятельных требований, Управление Росреестра по Москве апелляционным судом отклоняется на основании части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Предусмотренный в указанном Кодексе институт третьих лиц призван обеспечить судебную защиту всех заинтересованных в исходе спора лиц и не допустить принятия судебных актов о правах и обязанностях этих лиц без их участия.
Судебный акт может быть признан принятым о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права или обязанности этого лица по рассматриваемым судом правоотношениям.
Между тем, из содержания обжалуемого судебного акта не следует, что он принят именно о правах и обязанностях Управления Росреестра по Москве или, что данным судебным актом непосредственно затрагиваются его права и обязанности.
Учитывая то, что ходатайство о привлечении указанного лица в суде первой инстанции не заявлялось, то в силу ч. 3 ст. 266 АПК РФ в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о привлечении к участию в деле третьих лиц, в связи с чем, указанный довод апелляционной жалобы подлежит отклонению.
Ссылка ответчика о том, что суд необоснованно не принял во внимание то, что со стороны истца зачет однородных требований ответчик не принял, подлежит отклонению, как противоречащая ст. 410 ГК РФ.
Возражения заявителя жалобы о том, что договор аренды прекращен на основании ст. 413 ГК РФ апелляционным судом не принимаются, исходя из предмета и оснований заявленных требований.
Доводы сторон и заявителя жалобы были предметом исследования при рассмотрении настоящего спора в суде первой инстанции и отражены подробно в обжалуемом акте.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, которым дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции допущено не было, в связи с чем, решение Арбитражного суда г. Москвы отмене не подлежит.
Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 49, 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 февраля 2017 г. по делу N А40-1217/17 (10-8) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.06.2017 N 09АП-16962/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-1217/17
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2017 г. N 09АП-16962/2017-ГК
Дело N А40-1217/17
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи: Александровой Г.С.
судей: Савенкова О.В., Панкратовой Н.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "ЭО "Орион"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 февраля 2017 г.
по делу N А40-1217/17 (10-8), принятое судьей Пуловой Л.В.
по иску ООО "Форвард" (ОГРН 1091001002905)
к ООО "ЭО "ОРИОН" (ОГРН 1027704002710)
о признании односторонней сделки недействительной и применении последствий ее недействительности
при участии в судебном заседании:
- от истца: Пучинская С.А. по доверенности от 16.05.2017 г.;
- от ответчика: Гольмакова Эмми Мария Александрова по доверенности от 25.05.2017 г.; Мицкевич А.В. по доверенности от 05.04.2017 г.;
- установил:
ООО "Форвард" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с требованиями к ООО "ЭО "ОРИОН" (далее - ответчики) о признании недействительной сделки, выразившейся в одностороннем отказе ООО "ЭО "ОРИОН" от исполнения договора аренды N 90318 от 18.09.2009 согласно письму N 69 от 23.06.2016 г. в отношении следующих объектов недвижимого имущества: питомник для собак, назначение: нежилое, общая площадь 191,4 кв. м, инв. N 12450, лит. 1, 2, кадастровый номер (или условный) 10:01:0180102:45; нежилое помещение первого пролета стапельного цеха, назначение: нежилое, 1 - этажное, общая площадь 3902,1 кв. м инв. N 12862, кадастровый номер (или условный) 10:01:0180102:79; здание стоянки тепловоза, назначение: нежилое, 1 - этажное, общая площадь 75,9 кв. м, инв. N 12758, кадастровый номер (или условный) 10:01:0000000:4454; блок цехов, назначение: нежилое, 1 - этажное, общая площадь 22.696,3 кв. м инв. N 10965,1-1б, кадастровый номер (или условный) 10:01:0000000:4429; достроечная набережная со спусковым устройством, назначение: нежилое, общая площадь 33.280 кв. м инв. N 32,1-4, кадастровый номер (или условный) 10:01:0000000:1027; нежилое помещение второго пролета стапельного цеха, назначение: нежилое, 1 - этажное, общая площадь 3.613,5 кв. м инв. N 12862, кадастровый номер (или условный) 10:01:0180102:78; блок механических цехов, назначение: нежилое, 3 - этажное, общая площадь 7.821,7 кв. м инв. N 12474, кадастровый номер (или условный) 10:01:0000000:4448; железная дорога, инв. N 64.1, кадастровый номер 10:01:0000000:862; о восстановлении записи N 10-10-01/003/2009-546 от 20.04.2009 г. по договору аренды N 90318 от 18.09.2009 г. в отношении указанных выше объектов (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).
Исковые требования мотивированы со ссылкой на статью 168 ГК РФ и мотивированы отсутствием основанием для одностороннего отказа - ООО "ЭО "ОРИОН" от исполнения договора аренды N 90318 от 18.09.2009 г.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 февраля 2017 г. исковые требования удовлетворены в части признания недействительной сделку, выразившуюся в одностороннем отказе ООО "ЭО "ОРИОН" от исполнения договора аренды N 90318 от 18.09.2009 согласно письму N 69 от 23.06.2016 г. в отношении вышеуказанных объектов, с учетом уточнений. Определением Арбитражного суда города Москвы от 06 апреля 2017 г. в принятии дополнительного решения суда в части требования о восстановлении записи N 10-10-01/003/2009-546 от 20.04.2009 г. по договору аренды N 90318 от 18.09.2009 г. в отношении указанных выше объектов отказал.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, стороны обратились с апелляционными жалобами.
Определением апелляционного суда от 12.04.2017 г. апелляционная жалоба ООО "Форвард" оставлена без движения до 03.05.2017 г., в связи с нарушениями требований ст. 260, 263 АПК РФ, а именно к апелляционной жалобе не приложено доказательство оплаты госпошлины за подачу жалобы в размере 3.000 руб., в соответствии со ст. 333.21 НК РФ. Впоследствии, определением от 29 мая 2017 г. возвращена заявителю, поскольку заявителем не были устранены обстоятельства, послужившие основанием для оставления апелляционной жалобы без движения, в срок установленный судом.
В своей апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
Представители заявителя апелляционной жалобы в суде апелляционной инстанции доводы жалобы, поддержали, просили решение суда изменить по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
Истец представил отзыв на жалобу, его представитель в суде апелляционной инстанции, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, по доводам, изложенным в письменных возражениях на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендатор) и ОАО "Финансовая Лизинговая Компания" был заключен договор аренды N 90318 от 18.09.2009 г. на срок 12 лет (с даты государственной регистрации), договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.04.2009 г.). В соответствии с условиями договора аренды истцу во временное пользование было передано 45 объектов недвижимого имущества.
08.04.2016 г. арендодатель (ответчик) стал собственником части арендованных объектов недвижимого имущества.
Ответчик письмом от 23.06.2016 г. N 69 ссылаясь на неисполнение истцом обязательств по оплате долга по арендным платежам, отказался от исполнения договора аренды N 90318 от 18 марта 2009 г. путем его расторжения в одностороннем порядке на основании п. 8.1. договора (л.д. 33). Отказ от договора ответчик мотивировал ссылкой на п. п. 4.5 и 8.1 договора аренды, в связи с нарушением в части уплаты арендных платежей: за апрель 2016 г. в сумме 194.694 руб. 53 коп., за май 2016 г. в сумме 259.802 руб. 11 коп. и за июнь 2016 г. в сумме 259.802 руб. 11 коп.
Указанное письмо от 23.06.2016 г. N 69 было получено истцом 06.07.2016 г.
31.08.2016 г. записи N 10-10-01/003/2009-546 от 20.04.2009 г. о государственной регистрации аренды (как обременение права) на выкупленные ответчиком объекты недвижимого имущества были прекращены по заявлению ответчика на основании уведомления ответчика от 23.06.2016 г. N 69 об отказе от дальнейшего исполнения договора аренды.
Истец оспаривает основания расторжения договора, ссылается на то, что, по сути, спорным уведомлением об отказе от исполнения договора ответчик внес в одностороннем порядке изменения в условия договора в части изменения размера арендной платы, а именно: для расчета арендной платы ответчик применил расчетный метод, не установленный условиями договора. Расчет арендной платы за апрель зафиксирован в письме N 43 от 14.04.2016 г., однако расчетный метод условиями договора не предусмотрен, государственную регистрацию не прошел. Кроме этого, спорный договор аренды является многосторонней сделкой, на изменение его условий необходимо волеизъявление всех сторон сделки, чего в данном случае сделано не было.
Истец утверждает, что вносил арендную плату по договору на основании согласованных сторонами условий, в том числе путем произведения зачета однородных требований по договору субаренды N 215 от 17.11.2011 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор).
Материалами дела подтверждено, что 09.07.2016 г. истцом был направлен зачет на сумму 469.496 руб. 66 коп., согласно которого были прекращены обязательства истца по договору аренды за апрель и май 2016 г. Уведомление о зачете получено ответчиком 21.06.2016 г., т.е., до направления уведомления ответчика об отказе от договора.
14.06.2016 г. истцом было направлено ответчику уведомление о зачете однородных требований на сумму 204.594 руб. 53 коп., за июнь 2016 г., указанное уведомление получено ответчиком 04.07.2016 г.
01.07.2016 г. истцом было направлено ответчику уведомление о зачете однородных требований на сумму 14.503 руб. 34 коп., за май 2016 г., а также на сумму 37.305 руб. 47 коп. за июнь 2016 г.
Истец считает незаконным (недействительным) одностороннюю сделку - отказ от исполнения договора аренды N 90318, выраженный в письме N 69 от 23.06.2016 г., поскольку Общество не имело задолженности.
Полагая, что односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды нарушает права и законные интересы арендатора, ООО "Форвард" обратился с настоящим иском в суд за защитой нарушенных прав.
Удовлетворяя требование истца, в части признания недействительной сделку, выразившуюся в одностороннем отказе ООО "ЭО "ОРИОН" от исполнения договора аренды N 90318 от 18.09.2009 на основании письма N 69 от 23.06.2016 г. суд первой инстанции посчитал, что истец доказал, что отказ ответчика от исполнения договора на основании письма N 69 от 23.06.2016 г. является недействительным, как не соответствующий требованиям закона и условиям договора. Поскольку решение суда о признании спорной сделки недействительной является основанием для восстановления записи N 10-10-01/003/2009-546 от 20.04.2009 г. по договору аренды N 90318 от 18.09.2009 г. в удовлетворении требования о восстановлении записи в отношении указанных выше объектов, суд отказал.
Как правомерно указано в решении суда, договор аренды N 90318 от 18.03.2009 г. между истцом (арендатор) и ОАО "Финансовая Лизинговая Компания" был заключен на срок 12 лет (с даты, государственной регистрации), договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.04.2009 г.
Дополнительным соглашением N 1 от 25.09.2012 г. к указанному договору были внесены изменения в договор, а именно: исключены 2 объекта недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ОАО "Финансовая Лизинговая Компания".
27.10.2015 г. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия поступило заявление ООО "Форвард" о государственной регистрации дополнительного соглашения N 2 от 05.10.2015 г. к договору аренды на 31 объект недвижимого имущества.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Карелия от 26.08.2016 г. по делу N А26-1862/2016 установлено, что представленное на регистрацию дополнительное соглашение N 2 от 05.10.2015 г. к договору аренды N 90318 от 18.03.2009 г. не было заключено всеми участниками многосторонней сделки. В связи с чем, суд отказал в удовлетворении требований ОАО "Финансовая Лизинговая Компания" о признании незаконным действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.10.2015 г. к договору аренды N 90318 от 18.03.2009 г.
В соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 15.09.2012 г. к договору аренды арендная плата подлежащая уплате истцом составляла 5.000 руб. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 02.11.2012 г. (запись 10-10-04/096/2012-38 02.11.2012).
По условиям договора арендодатель вправе в одностороннем порядке, исходя из ситуации на рынке недвижимости, а также при изменении цен (инфляции), тарифов и других условий государственными органами и сторонними организациями, влияющих на арендную плату, повышать установленный пунктом 4.2 договора арендной платы не чаще 1 раза в год не более чем на 10%.
При этом, в п. 10.4 договора, стороны согласовали, что все изменения и дополнения к настоящему договору действительны только в том случае, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными лицами представителей сторон и прошли государственную регистрацию.
Из письма ответчика направленного в адрес истца за исх. N 43 от 14.04.2016 г. усматривается расчет арендной платы за апрель 2016 г. в сумме 194.694 руб. 53 коп. за 8 объектов недвижимости. (т. 1, л.д. 45-47).
При этом, материалами дела подтверждено внесение арендных платежей истцом по договору, в том числе путем произведения зачета встречных однородных требований.
Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена (пункт 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).
Таким образом, правомерны выводы суда первой инстанции о том, что отказ ответчика от исполнения договора в форме уведомления не соответствует требованиям закона и условиям договора, в связи с чем, суд правомерно признал односторонний отказ от исполнения договора оформленный письмом от 23.06.2016 г. N 69 недействительным.
Довод заявителя жалобы о том, что суд не разрешил требование о восстановлении записи N 10-10-01/003/2009-546 от 20.04.2009 г. по договору аренды N 90318 от 18.09.2009 г. подлежит отклонению апелляционным судом, поскольку определением суда от 06.04.2017 г. отказано в принятии дополнительного решения. При этом, суд в определении суда указал, что данное требование рассмотрено, что отражено в решении суда.
Процессуальный довод заявителя жалобы о не привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, без самостоятельных требований, Управление Росреестра по Москве апелляционным судом отклоняется на основании части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Предусмотренный в указанном Кодексе институт третьих лиц призван обеспечить судебную защиту всех заинтересованных в исходе спора лиц и не допустить принятия судебных актов о правах и обязанностях этих лиц без их участия.
Судебный акт может быть признан принятым о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права или обязанности этого лица по рассматриваемым судом правоотношениям.
Между тем, из содержания обжалуемого судебного акта не следует, что он принят именно о правах и обязанностях Управления Росреестра по Москве или, что данным судебным актом непосредственно затрагиваются его права и обязанности.
Учитывая то, что ходатайство о привлечении указанного лица в суде первой инстанции не заявлялось, то в силу ч. 3 ст. 266 АПК РФ в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о привлечении к участию в деле третьих лиц, в связи с чем, указанный довод апелляционной жалобы подлежит отклонению.
Ссылка ответчика о том, что суд необоснованно не принял во внимание то, что со стороны истца зачет однородных требований ответчик не принял, подлежит отклонению, как противоречащая ст. 410 ГК РФ.
Возражения заявителя жалобы о том, что договор аренды прекращен на основании ст. 413 ГК РФ апелляционным судом не принимаются, исходя из предмета и оснований заявленных требований.
Доводы сторон и заявителя жалобы были предметом исследования при рассмотрении настоящего спора в суде первой инстанции и отражены подробно в обжалуемом акте.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, которым дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции допущено не было, в связи с чем, решение Арбитражного суда г. Москвы отмене не подлежит.
Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 49, 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 февраля 2017 г. по делу N А40-1217/17 (10-8) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
Н.И.ПАНКРАТОВА
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)