Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Киричек Ю.Н.,
судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Рязановым И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9670/2016) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.06.2016 по делу N А75-1188/2016 (судья Голубева Е.А.), принятое по заявлению Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре о признании незаконным отказа от 12.01.2016 и обязании устранить нарушение прав, при участии в деле в качестве третьего лица, - общества с ограниченной ответственностью "С-ПОМ",
судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее - заявитель, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по ХМАО - Югре, Управление) о признании незаконным отказа, оформленного сообщением от 12.01.2016 N 001/026/2015-907, в государственной регистрации договора аренды помещений N 115010477 от 30.10.2015 и обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды N 115010477 от 30.10.2015.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "С-ПОМ" (далее - ООО "С-ПОМ").
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.06.2016 по делу N А75-1188/2016 заявленные Департаментом требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление Росреестра по ХМАО - Югре обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель, настаивая на законности оспариваемого отказа, указал на то, что согласно представленному на государственную регистрацию договору аренды предметом аренды является нежилое помещение общей площадью 788 кв. м, в то время как в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) имеется запись, свидетельствующая о зарегистрированном праве собственности на объект недвижимости - помещении, площадью 788 кв. м. В связи с совпадением адресных характеристик недвижимого помещения, указанного в договоре аренды и в ЕГРП, Управление считает, что спорный объект по договору является частью одного из этих помещение.
Департаментом представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами его направления в адрес лиц, участвующих в деле, в котором заявитель не согласился с доводами подателя апелляционной жалобы. Отзыв приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела.
До начала судебного заседания от Департамента поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое суд апелляционной инстанции счел необходимым удовлетворить.
Суд апелляционной инстанции также посчитал возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей Управления Росреестра по ХМАО - Югре, ООО "С-ПОМ", надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не заявивших ходатайств об его отложении.
В порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, установил следующие обстоятельства.
В соответствии с требованиями статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации, Закон N 122-ФЗ) 20.11.2015 заявителем на регистрацию в территориальное управление Росреестра был представлен договор аренды помещений от 30.10.2015 N 115010477, сторонами которого являются Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) (л.д. 17-22).
Согласно пункту 1.1 названного договора арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 788,0 кв. м, этаж 1,2, расположенные по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Б. Щербины, д. 3.
Помещения переданы арендатору по акту от 30.10.2015 (л.д. 23).
Одновременно с подачей заявления для государственной регистрации договора аренды Департаментом были представлены следующие документы: доверенность на лицо, обратившееся с заявлением от имени Департамента; свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (кадастровый номер 86:12:0103026:252) общей площадью 834,1 кв. м; договор аренды от 30.10.2015 с приложением передаточного акта от 30.10.2015 и выкопировкой технического плана помещения, являющихся приложениями к договору аренды от 30.10.2015.
В ходе правовой экспертизы представленных на государственную экспертизу документов Управлением было установлено, что в ЕГРП имеются записи, свидетельствующие о зарегистрированном праве собственности на 2 объекта, расположенных по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Бориса Щербина, д. 3: помещение, площадью 834,1 кв. м, с кадастровым номером 86:12:0103026:253, а также на нежилое помещение площадью 4350,1 кв. м, с кадастровым номером 86:12:0103026:252. При этом записи, свидетельствующей о зарегистрированном праве собственности на объект нежилого помещения площадью 788 кв. м, в ЕГРП отсутствует.
Принимая во внимание совпадение адресных характеристик спорного объекта с объектами указанными выше, Управлением сделан вывод о том, что спорный объект по договору аренды является частью одного из этих помещений.
Уведомлением от 04.12.2015 N 001/026/2015-907 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию до 11.01.2016 указав, что в ГКН отсутствуют сведения о помещении, передаваемом в аренду, и для устранений препятствий необходимо представить кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади, передаваемого в аренду. Заявителю предложено устранить препятствия в регистрации с уведомлением о возможных последствиях в виде отказа в государственной регистрации на основании пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации (л.д. 59-61).
В связи тем, что препятствия, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации не были устранены, Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации договора аренды на основании пункта абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ (л.д. 14-16).
Полагая, что отказ в государственной регистрации договора аренды не соответствует закону, нарушает права и законные интересы, Департамент обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
08.06.2016 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что отказ Управления Росреестра по Хмао - Югре в государственной регистрации договора аренды является незаконным. При этом апелляционный суд исходит из следующего.
Согласно статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон N 112-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Частью 1 статьи 4 Закона N 122-ФЗ установлено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда).
Пунктом 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ определено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации. Форма заявления о государственной регистрации прав и требования к его заполнению, а также требования к формату заявления о государственной регистрации прав в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
Согласно статье 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, перечисленные в пункте 1 названной статьи, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).
Из пункта 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ следует, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Статьей 20 Закона N 122-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.
В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).
В силу статьи 26 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
По смыслу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи имущества в аренду необходима лишь индивидуализация этой (передаваемой) части, что согласуется с пунктом 3 статьи 23 Закона N 122-ФЗ.
Таким образом, из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду следует, что такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению уникальных характеристик объекта в целом, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости, арендуемая часть нежилых помещений не является выделенной.
В пункте 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ определено, что до I января 2013 года обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 настоящего федерального закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
При этом, если в связи с изменением сведений о таком объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подраздел 1 Единого государственного реестра прав, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества или его представителя и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества, содержащего новые сведения о таком объекте недвижимого имущества.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Постановлением от 25.01.2013 N 13 внес изменения в Постановление от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и сформулировал позицию относительно обременения помещения (части помещения), введя пункт 9, которым разъяснил, что если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
В данном пункте Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также указано, что разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2, 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 9 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, отсутствие кадастрового паспорта части помещения либо части земельного участка не может являться безусловным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе, с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи) и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.
Как усматривается из материалов дела, на государственную регистрацию договора аренды заявителем представлен пакет документов, включающий в себя, в том числе графическое описание передаваемых в аренду частей недвижимого имущества, являющихся предметом аренды, содержащихся в кадастровом паспорте помещения.
После подписания договора аренды арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование и владение конкретные нежилые помещения, при этом какой-либо неопределенности в индивидуализации объектов у сторон не имелось, о чем свидетельствует акт приема-передачи (т. 1 л.д. 23).
Разногласия относительно местоположения, границ и площади частей нежилых помещений, переданных в аренду, между сторонами договора отсутствуют, предмет договора аренды точно определен путем текстуального и графического описания.
Доказательств того, что представленных документов не было достаточно для идентификации предметов аренды, заинтересованным лицом не представлено.
Таким образом, требования пункта 1 статьи 81 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие определение объекта аренды как существенного условия этого договора, что является критерием определенности в правоотношениях сторон, соблюдены. Указанные выше обстоятельства, по верному замечанию суда первой инстанции, позволяют сделать вывод о достижении сторонами договоров соглашения о помещениях, являющихся предметом аренды, то есть достижения согласия в данной части.
Кроме того, из материалов рассматриваемого спора следует и Управлением не оспаривается, что объекты недвижимого имущества, части которых переданы в аренду, ранее зарегистрированы в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись N 86-86/001-86/001/013/2015-549/1 (т. л.д. 51).
Учитывая изложенное, и принимая во внимание, что Департаментом при обращении за регистрацией договора аренды были соблюдены требования закона и представлены документы, достаточные для совершения регистрационных действий, оспариваемый отказ, оформленный сообщением от 12.01.2016 N 001/026/2015-907, в обоснованно был признан судом первой инстанции незаконным.
Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела. Нормы материального права применены Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку Управление Росреестра по ХМАО - Югре при подаче апелляционной жалобы не платило государственную пошлину в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты таковой.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,Восьмой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.06.2016 по делу N А75-1188/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.09.2016 N 08АП-9670/2016 ПО ДЕЛУ N А75-1188/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2016 г. N 08АП-9670/2016
Дело N А75-1188/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Киричек Ю.Н.,
судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Рязановым И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9670/2016) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.06.2016 по делу N А75-1188/2016 (судья Голубева Е.А.), принятое по заявлению Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре о признании незаконным отказа от 12.01.2016 и обязании устранить нарушение прав, при участии в деле в качестве третьего лица, - общества с ограниченной ответственностью "С-ПОМ",
судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее - заявитель, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по ХМАО - Югре, Управление) о признании незаконным отказа, оформленного сообщением от 12.01.2016 N 001/026/2015-907, в государственной регистрации договора аренды помещений N 115010477 от 30.10.2015 и обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды N 115010477 от 30.10.2015.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "С-ПОМ" (далее - ООО "С-ПОМ").
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.06.2016 по делу N А75-1188/2016 заявленные Департаментом требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление Росреестра по ХМАО - Югре обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель, настаивая на законности оспариваемого отказа, указал на то, что согласно представленному на государственную регистрацию договору аренды предметом аренды является нежилое помещение общей площадью 788 кв. м, в то время как в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) имеется запись, свидетельствующая о зарегистрированном праве собственности на объект недвижимости - помещении, площадью 788 кв. м. В связи с совпадением адресных характеристик недвижимого помещения, указанного в договоре аренды и в ЕГРП, Управление считает, что спорный объект по договору является частью одного из этих помещение.
Департаментом представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами его направления в адрес лиц, участвующих в деле, в котором заявитель не согласился с доводами подателя апелляционной жалобы. Отзыв приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела.
До начала судебного заседания от Департамента поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое суд апелляционной инстанции счел необходимым удовлетворить.
Суд апелляционной инстанции также посчитал возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей Управления Росреестра по ХМАО - Югре, ООО "С-ПОМ", надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не заявивших ходатайств об его отложении.
В порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, установил следующие обстоятельства.
В соответствии с требованиями статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации, Закон N 122-ФЗ) 20.11.2015 заявителем на регистрацию в территориальное управление Росреестра был представлен договор аренды помещений от 30.10.2015 N 115010477, сторонами которого являются Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) (л.д. 17-22).
Согласно пункту 1.1 названного договора арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 788,0 кв. м, этаж 1,2, расположенные по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Б. Щербины, д. 3.
Помещения переданы арендатору по акту от 30.10.2015 (л.д. 23).
Одновременно с подачей заявления для государственной регистрации договора аренды Департаментом были представлены следующие документы: доверенность на лицо, обратившееся с заявлением от имени Департамента; свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (кадастровый номер 86:12:0103026:252) общей площадью 834,1 кв. м; договор аренды от 30.10.2015 с приложением передаточного акта от 30.10.2015 и выкопировкой технического плана помещения, являющихся приложениями к договору аренды от 30.10.2015.
В ходе правовой экспертизы представленных на государственную экспертизу документов Управлением было установлено, что в ЕГРП имеются записи, свидетельствующие о зарегистрированном праве собственности на 2 объекта, расположенных по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Бориса Щербина, д. 3: помещение, площадью 834,1 кв. м, с кадастровым номером 86:12:0103026:253, а также на нежилое помещение площадью 4350,1 кв. м, с кадастровым номером 86:12:0103026:252. При этом записи, свидетельствующей о зарегистрированном праве собственности на объект нежилого помещения площадью 788 кв. м, в ЕГРП отсутствует.
Принимая во внимание совпадение адресных характеристик спорного объекта с объектами указанными выше, Управлением сделан вывод о том, что спорный объект по договору аренды является частью одного из этих помещений.
Уведомлением от 04.12.2015 N 001/026/2015-907 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию до 11.01.2016 указав, что в ГКН отсутствуют сведения о помещении, передаваемом в аренду, и для устранений препятствий необходимо представить кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади, передаваемого в аренду. Заявителю предложено устранить препятствия в регистрации с уведомлением о возможных последствиях в виде отказа в государственной регистрации на основании пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации (л.д. 59-61).
В связи тем, что препятствия, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации не были устранены, Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации договора аренды на основании пункта абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ (л.д. 14-16).
Полагая, что отказ в государственной регистрации договора аренды не соответствует закону, нарушает права и законные интересы, Департамент обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
08.06.2016 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что отказ Управления Росреестра по Хмао - Югре в государственной регистрации договора аренды является незаконным. При этом апелляционный суд исходит из следующего.
Согласно статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон N 112-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Частью 1 статьи 4 Закона N 122-ФЗ установлено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда).
Пунктом 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ определено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации. Форма заявления о государственной регистрации прав и требования к его заполнению, а также требования к формату заявления о государственной регистрации прав в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
Согласно статье 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, перечисленные в пункте 1 названной статьи, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).
Из пункта 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ следует, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Статьей 20 Закона N 122-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.
В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).
В силу статьи 26 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
По смыслу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи имущества в аренду необходима лишь индивидуализация этой (передаваемой) части, что согласуется с пунктом 3 статьи 23 Закона N 122-ФЗ.
Таким образом, из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду следует, что такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению уникальных характеристик объекта в целом, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости, арендуемая часть нежилых помещений не является выделенной.
В пункте 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ определено, что до I января 2013 года обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 настоящего федерального закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
При этом, если в связи с изменением сведений о таком объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подраздел 1 Единого государственного реестра прав, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества или его представителя и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества, содержащего новые сведения о таком объекте недвижимого имущества.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Постановлением от 25.01.2013 N 13 внес изменения в Постановление от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и сформулировал позицию относительно обременения помещения (части помещения), введя пункт 9, которым разъяснил, что если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
В данном пункте Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также указано, что разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2, 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 9 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, отсутствие кадастрового паспорта части помещения либо части земельного участка не может являться безусловным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе, с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи) и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.
Как усматривается из материалов дела, на государственную регистрацию договора аренды заявителем представлен пакет документов, включающий в себя, в том числе графическое описание передаваемых в аренду частей недвижимого имущества, являющихся предметом аренды, содержащихся в кадастровом паспорте помещения.
После подписания договора аренды арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование и владение конкретные нежилые помещения, при этом какой-либо неопределенности в индивидуализации объектов у сторон не имелось, о чем свидетельствует акт приема-передачи (т. 1 л.д. 23).
Разногласия относительно местоположения, границ и площади частей нежилых помещений, переданных в аренду, между сторонами договора отсутствуют, предмет договора аренды точно определен путем текстуального и графического описания.
Доказательств того, что представленных документов не было достаточно для идентификации предметов аренды, заинтересованным лицом не представлено.
Таким образом, требования пункта 1 статьи 81 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие определение объекта аренды как существенного условия этого договора, что является критерием определенности в правоотношениях сторон, соблюдены. Указанные выше обстоятельства, по верному замечанию суда первой инстанции, позволяют сделать вывод о достижении сторонами договоров соглашения о помещениях, являющихся предметом аренды, то есть достижения согласия в данной части.
Кроме того, из материалов рассматриваемого спора следует и Управлением не оспаривается, что объекты недвижимого имущества, части которых переданы в аренду, ранее зарегистрированы в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись N 86-86/001-86/001/013/2015-549/1 (т. л.д. 51).
Учитывая изложенное, и принимая во внимание, что Департаментом при обращении за регистрацией договора аренды были соблюдены требования закона и представлены документы, достаточные для совершения регистрационных действий, оспариваемый отказ, оформленный сообщением от 12.01.2016 N 001/026/2015-907, в обоснованно был признан судом первой инстанции незаконным.
Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела. Нормы материального права применены Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку Управление Росреестра по ХМАО - Югре при подаче апелляционной жалобы не платило государственную пошлину в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты таковой.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.06.2016 по делу N А75-1188/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.Н.КИРИЧЕК
Ю.Н.КИРИЧЕК
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
О.Ю.РЫЖИКОВ
Н.Е.ИВАНОВА
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)