Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Заявитель сослался на невозможность представления в регистрирующий орган второго экземпляра договора и на то, что наличие непогашенной записи об ипотеке не имеет правового значения ввиду прекращения обеспеченного залогом обязательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Матусяк Т.П.
Судебная коллегия по административным делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Стаховой Т.М.
судей Селезневой Е.Н., Бутковой Н.А.
при секретаре С.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело N 2-2936/2014 по апелляционной жалобе М.Н. на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 июля 2014 года о признании незаконным отказа Петроградского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М., объяснения представителя заявителя - М.Б., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу - П., Судебная коллегия
М.Н. обратилась в суд с заявлением, в котором просила признать незаконным отказ Петроградского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) от 24 апреля 2014 года в государственной регистрации договора купли-продажи от 1 сентября 2012 года, заключенного между М.Н. и представителем <ЮР.Л.1>, прекращения прав <ЮР.Л.1> на объект недвижимого имущества - квартиру <адрес> и перехода права собственности на указанный объект недвижимости к заявителю.
Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 июля 2014 года в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной жалобе М.Н. просит решение суда отменить, указав, что разрешая спор, суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела и неправильно применил нормы материального права. Так, по мнению заявителя, суд не учел, что государственная пошлина в сумме <...> рублей уплачена, о чем в материалы дела и в Петроградский отдел Управления Росреестра по Санкт-Петербургу представлена квитанция-расписка о сдаче документов; в распоряжении М.Н. имелся только один подлинник договора купли-продажи, поэтому исполнить требование Петроградского отдела Управления Росреестра по Санкт-Петербургу о предоставлении второго экземпляра подлинника договора купли-продажи квартиры, она не могла по объективным причинам; наличие в ЕГРП непогашенной записи об ипотеке не имеет правового значения, поскольку указанное ограничение (обременение) было установлено в пользу <ЮР.Л.2.>", которое 6 марта 2013 года ликвидировано, о чем внесена запись в ЕГРЮЛ, следовательно, ввиду прекращения основного обязательства, прекратилось и обеспечение его исполнения.
В суде апелляционной инстанции представитель заявителя настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.
Представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, полагая решение суда законным и обоснованным, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Выслушав объяснения участников судебного разбирательства, исследовав доказательства по делу, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 19 июня 2013 года на <ЮР.Л.1> возложена обязанность передать М.Н. квартиру, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью <...> кв. м; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 1 сентября 2012 года, объекта недвижимого имущества, а именно квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, заключенного между <ЮР.Л.1> в лице генерального директора В., действующей на основании Устава и Решения N <...> от 9 августа 2011 года и гражданкой М.Н., удостоверенного подписями Продавца и Покупателя, печатью <ЮР.Л.1>, и переход к М.Н. права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, общая площадь <...> кв. м, кадастровый номер N <...>, прекратить право собственности <ЮР.Л.1>.
Апелляционным определением от 12 декабря 2013 года решение оставлено без изменения.
1 марта 2014 года заявителем в Петроградский отдел Управления Росреестра по Санкт-Петербургу поданы документы для государственной регистрации прекращения права собственности <ЮР.Л.1>, договора купли-продажи и перехода права собственности на указанный объект недвижимости к М.Н.
Письмом Петроградского отдела Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 20 марта 2014 года М.Н. уведомлена о приостановлении государственной регистрации по причине возникновения сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав (п. 1 ст. 20 N 122-ФЗ - абз. 1 п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Так, государственным регистратором указано, что:
- - решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 19 июня 2013 года и апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 12 декабря 2013 года не установлено право М.Н. на недвижимое имущество. Следовательно, отсутствуют основания для регистрации права собственности М.Н. в порядке ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
- - по заявлению М.Н. определением судьи Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 20 июня 2013 года приняты меры по обеспечению иска в виде ареста вышеуказанной квартиры. По настоящее время в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу отсутствуют сведения об отмене обеспечительных мер. Таким образом, арест имущества не позволяет произвести действия по распоряжению имуществом;
- - в нарушение ст. ст. 16, 17, 18 Закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию не представлены: договор купли-продажи, заявление сторон договора купли-продажи о государственной регистрации сделки, заявление представителя <ЮР.Л.1> о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а также документы, необходимые для государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности.
Для устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления регистрационных действий, представитель М.Н. 8 апреля 2014 года обратился в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением, приложив единственный оригинал договора купли-продажи квартиры, имеющийся в распоряжении заявителя.
Уведомлением от 24 апреля 2014 года N <...> М.Н. отказано в государственной регистрации права собственности на квартиру <адрес> по основаниям неустранения причин, препятствующих государственной регистрации после приостановления государственной регистрации прав и непредоставления документов, необходимых для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.
В оспариваемом уведомлении государственный регистратор ссылался на те обстоятельства, что:
- - п. 5 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена необходимость предоставления для государственной регистрации прав документов на бумажном носителе, выражающих содержание сделки, и являющихся основанием для возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, не менее чем в двух экземплярах - подлинник, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов. Между тем в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу представлен только один подлинный экземпляр договора купли-продажи, в то время как в п. 9 данного договора купли-продажи указано, что документ составлен в трех экземплярах;
- - в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу отсутствуют сведения об уплате государственной пошлины в сумме <...> рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) за государственную регистрацию договора купли-продажи;
- - не представлено заявление продавца о государственной регистрации договора купли-продажи;
- - согласно сведениям ЕГРП в отношении квартиры 17 апреля 2003 года зарегистрировано обременение - выявленный объект культурного наследия, обязательства по сохранению объекта. Однако в тексте представленного заявителем договора купли-продажи сведения о вышеуказанном обременении отсутствуют, что является основанием для отказа в государственной регистрации в соответствии с абз. 7 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- - 11 апреля 2012 года в ЕГРП внесена запись об ипотеке, которая по настоящее время не погашена в установленном законом порядке. Между тем, в тексте договора купли-продажи сведения об обременении - запись об ипотеке отсутствуют, что является основанием для отказа в государственной регистрации в соответствии с абз. 7 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.
Ссылаясь на то, что для государственной регистрации заявителем представлены все документы, имеющиеся у нее в распоряжении, и выполнение государственной регистрации является способом исполнения решения Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 19 июня 2013 года по делу N 2-1689/2013, которое заменяет заявление продавца <ЮР.Л.1> о государственной регистрации прекращения его права и перехода права собственности к М.Н., М.Н. обратилась в суд с настоящим заявлением, указав, что отказ в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество незаконный и нарушает ее право на пользование, владение, распоряжение квартирой по собственному усмотрению.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции указал, что в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ и абз. 6 п. 1 ст. 17 названного Закона, вступившие в законную силу решения судов общей юрисдикции являются одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним и основанием для внесения записи в ЕГРП лишь в том случае, если судом решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества. Между тем, решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 19 июня 2013 года по делу N 2-1689/2013 определено произвести государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества, но вопрос о правах М.Н. на квартиру не разрешен. Следовательно, названный судебный акт не является правоустанавливающим документом, обязывающим Управление Росреестра по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию права собственности заявителя на квартиру <адрес>
Выводы суда Судебная коллегия считает обоснованными.
Согласно абз. 6 п. 1 ст. 17 Закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
В соответствии с ч. 1 ст. 28 названного Закона права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах 4, 6, 7, 9 - 14 п. 1 ст. 20 настоящего Федерального закона.
В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Таким образом, вывод суда о том, что основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним является вступивший в законную силу судебный акт, в котором такое право установлено, сделан при правильном толковании и применении вышеперечисленных норм права.
Поскольку решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 19 июня 2013 года за М.Н. не признано право собственности на квартиру <адрес>, то по смыслу абз. 6 п. 1 ст. 17 и ч. 1 ст. 28 Закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" этот судебный акт не является безусловным основанием для государственной регистрации прекращения права собственности <ЮР.Л.1> на указанный объект недвижимости, перехода права собственности к заявителю, и не заменяет документы, перечисленные в п. 5 ст. 18 Закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", представление которых необходимо для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Также Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что наличие в ЕГРП записи об ипотеке, которая по настоящее время не погашена, а также отсутствие указаний в договоре купли-продажи недвижимого имущества на обременение (ипотеку), являются основаниями для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
В соответствии с абз. 7 ч. 1 ст. 20 Закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.
Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подп. 2 п. 1 ст. 352 и ст. 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.
Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
Таким образом, реализация имущества <ЮР.Л.1>, находящегося в залоге, производится с соответствующими обременениями, и залогодержатель (<ЮР.Л.2>) не лишается прав по отношению к предмету залога.
Основания прекращения залога перечислены в ст. 352 ГК РФ. К ним относятся, в том числе прекращение обеспеченного залогом обязательства (подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ), прекращение договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным (подп. 5 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
С учетом вышеприведенных норм и п. 4 ст. 29 Закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что регистрационная запись об ипотеке погашается по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо судебных актов о прекращении ипотеки.
Непредставление доказательств погашения ипотеки, а также неуказание в договоре купли-продажи на наличие обременений, установленных в отношении квартиры, свидетельствуют о правомерности отказа в государственной регистрации.
Как указано в определении ранее, по заявлению М.Н. определением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 20 июня 2013 года приняты меры по обеспечению иска в виде ареста квартиры.
В соответствии с п. 4 ст. 19 Закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в ЕГРП или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.
В период приостановления государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, представленного заявителем, с 20 марта 2014 года по 24 апреля 2014 года судебный акт об отмене мер по обеспечению иска М.Н. в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу не представлен.
С учетом изложенного, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу имело законные основания для отказа в государственной регистрации сделки, совершенной с недвижимым имуществом, в отношении которого судом наложен арест.
Полагая решение суда первой инстанции в целом правильным, судебная коллегия соглашается с доводом апелляционной жалобы о необоснованности вывода суда первой инстанции о неисполнении заявителем обязанности по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности к заявителю.
Так, представитель М.Н. предоставил суду первой инстанции расписку Управления Росреестра по Санкт-Петербургу о приеме 1 марта 2014 года документов для государственной регистрации, и среди принятых документов чек об уплате государственной пошлины, действительно, не указан. Между тем, согласно копии чека-ордера, имеющегося на л.д. <...>, государственная пошлина в сумме <...> рублей уплачена 6 марта 2014 года и в соответствии с распиской от 8 апреля 2014 года сдана в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу (л.д. <...>).
Следовательно, вывод суда о невыполнении заявителем обязанности по уплате государственной пошлины является ошибочным. Однако это обстоятельство не привело к неправильному разрешению спора, а потому не влечет отмену решения суда.
На основании изложенного, Судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, нормы материального и процессуального права не нарушены, а потому оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия
Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 10.12.2014 N 33-19526/2014 ПО ДЕЛУ N 2-2936/2014
Требование: О признании незаконным отказа в государственной регистрации договора купли-продажи, прекращении прав на имущество и переходе права собственности на квартиру к заявителю.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Заявитель сослался на невозможность представления в регистрирующий орган второго экземпляра договора и на то, что наличие непогашенной записи об ипотеке не имеет правового значения ввиду прекращения обеспеченного залогом обязательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 декабря 2014 г. N 33-19526/2014
Судья: Матусяк Т.П.
Судебная коллегия по административным делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Стаховой Т.М.
судей Селезневой Е.Н., Бутковой Н.А.
при секретаре С.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело N 2-2936/2014 по апелляционной жалобе М.Н. на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 июля 2014 года о признании незаконным отказа Петроградского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М., объяснения представителя заявителя - М.Б., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу - П., Судебная коллегия
установила:
М.Н. обратилась в суд с заявлением, в котором просила признать незаконным отказ Петроградского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) от 24 апреля 2014 года в государственной регистрации договора купли-продажи от 1 сентября 2012 года, заключенного между М.Н. и представителем <ЮР.Л.1>, прекращения прав <ЮР.Л.1> на объект недвижимого имущества - квартиру <адрес> и перехода права собственности на указанный объект недвижимости к заявителю.
Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 июля 2014 года в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной жалобе М.Н. просит решение суда отменить, указав, что разрешая спор, суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела и неправильно применил нормы материального права. Так, по мнению заявителя, суд не учел, что государственная пошлина в сумме <...> рублей уплачена, о чем в материалы дела и в Петроградский отдел Управления Росреестра по Санкт-Петербургу представлена квитанция-расписка о сдаче документов; в распоряжении М.Н. имелся только один подлинник договора купли-продажи, поэтому исполнить требование Петроградского отдела Управления Росреестра по Санкт-Петербургу о предоставлении второго экземпляра подлинника договора купли-продажи квартиры, она не могла по объективным причинам; наличие в ЕГРП непогашенной записи об ипотеке не имеет правового значения, поскольку указанное ограничение (обременение) было установлено в пользу <ЮР.Л.2.>", которое 6 марта 2013 года ликвидировано, о чем внесена запись в ЕГРЮЛ, следовательно, ввиду прекращения основного обязательства, прекратилось и обеспечение его исполнения.
В суде апелляционной инстанции представитель заявителя настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.
Представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, полагая решение суда законным и обоснованным, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Выслушав объяснения участников судебного разбирательства, исследовав доказательства по делу, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 19 июня 2013 года на <ЮР.Л.1> возложена обязанность передать М.Н. квартиру, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью <...> кв. м; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 1 сентября 2012 года, объекта недвижимого имущества, а именно квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, заключенного между <ЮР.Л.1> в лице генерального директора В., действующей на основании Устава и Решения N <...> от 9 августа 2011 года и гражданкой М.Н., удостоверенного подписями Продавца и Покупателя, печатью <ЮР.Л.1>, и переход к М.Н. права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, общая площадь <...> кв. м, кадастровый номер N <...>, прекратить право собственности <ЮР.Л.1>.
Апелляционным определением от 12 декабря 2013 года решение оставлено без изменения.
1 марта 2014 года заявителем в Петроградский отдел Управления Росреестра по Санкт-Петербургу поданы документы для государственной регистрации прекращения права собственности <ЮР.Л.1>, договора купли-продажи и перехода права собственности на указанный объект недвижимости к М.Н.
Письмом Петроградского отдела Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 20 марта 2014 года М.Н. уведомлена о приостановлении государственной регистрации по причине возникновения сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав (п. 1 ст. 20 N 122-ФЗ - абз. 1 п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Так, государственным регистратором указано, что:
- - решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 19 июня 2013 года и апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 12 декабря 2013 года не установлено право М.Н. на недвижимое имущество. Следовательно, отсутствуют основания для регистрации права собственности М.Н. в порядке ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
- - по заявлению М.Н. определением судьи Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 20 июня 2013 года приняты меры по обеспечению иска в виде ареста вышеуказанной квартиры. По настоящее время в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу отсутствуют сведения об отмене обеспечительных мер. Таким образом, арест имущества не позволяет произвести действия по распоряжению имуществом;
- - в нарушение ст. ст. 16, 17, 18 Закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию не представлены: договор купли-продажи, заявление сторон договора купли-продажи о государственной регистрации сделки, заявление представителя <ЮР.Л.1> о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а также документы, необходимые для государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности.
Для устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления регистрационных действий, представитель М.Н. 8 апреля 2014 года обратился в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением, приложив единственный оригинал договора купли-продажи квартиры, имеющийся в распоряжении заявителя.
Уведомлением от 24 апреля 2014 года N <...> М.Н. отказано в государственной регистрации права собственности на квартиру <адрес> по основаниям неустранения причин, препятствующих государственной регистрации после приостановления государственной регистрации прав и непредоставления документов, необходимых для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.
В оспариваемом уведомлении государственный регистратор ссылался на те обстоятельства, что:
- - п. 5 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена необходимость предоставления для государственной регистрации прав документов на бумажном носителе, выражающих содержание сделки, и являющихся основанием для возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, не менее чем в двух экземплярах - подлинник, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов. Между тем в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу представлен только один подлинный экземпляр договора купли-продажи, в то время как в п. 9 данного договора купли-продажи указано, что документ составлен в трех экземплярах;
- - в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу отсутствуют сведения об уплате государственной пошлины в сумме <...> рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) за государственную регистрацию договора купли-продажи;
- - не представлено заявление продавца о государственной регистрации договора купли-продажи;
- - согласно сведениям ЕГРП в отношении квартиры 17 апреля 2003 года зарегистрировано обременение - выявленный объект культурного наследия, обязательства по сохранению объекта. Однако в тексте представленного заявителем договора купли-продажи сведения о вышеуказанном обременении отсутствуют, что является основанием для отказа в государственной регистрации в соответствии с абз. 7 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- - 11 апреля 2012 года в ЕГРП внесена запись об ипотеке, которая по настоящее время не погашена в установленном законом порядке. Между тем, в тексте договора купли-продажи сведения об обременении - запись об ипотеке отсутствуют, что является основанием для отказа в государственной регистрации в соответствии с абз. 7 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.
Ссылаясь на то, что для государственной регистрации заявителем представлены все документы, имеющиеся у нее в распоряжении, и выполнение государственной регистрации является способом исполнения решения Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 19 июня 2013 года по делу N 2-1689/2013, которое заменяет заявление продавца <ЮР.Л.1> о государственной регистрации прекращения его права и перехода права собственности к М.Н., М.Н. обратилась в суд с настоящим заявлением, указав, что отказ в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество незаконный и нарушает ее право на пользование, владение, распоряжение квартирой по собственному усмотрению.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции указал, что в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ и абз. 6 п. 1 ст. 17 названного Закона, вступившие в законную силу решения судов общей юрисдикции являются одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним и основанием для внесения записи в ЕГРП лишь в том случае, если судом решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества. Между тем, решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 19 июня 2013 года по делу N 2-1689/2013 определено произвести государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества, но вопрос о правах М.Н. на квартиру не разрешен. Следовательно, названный судебный акт не является правоустанавливающим документом, обязывающим Управление Росреестра по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию права собственности заявителя на квартиру <адрес>
Выводы суда Судебная коллегия считает обоснованными.
Согласно абз. 6 п. 1 ст. 17 Закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
В соответствии с ч. 1 ст. 28 названного Закона права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах 4, 6, 7, 9 - 14 п. 1 ст. 20 настоящего Федерального закона.
В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Таким образом, вывод суда о том, что основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним является вступивший в законную силу судебный акт, в котором такое право установлено, сделан при правильном толковании и применении вышеперечисленных норм права.
Поскольку решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 19 июня 2013 года за М.Н. не признано право собственности на квартиру <адрес>, то по смыслу абз. 6 п. 1 ст. 17 и ч. 1 ст. 28 Закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" этот судебный акт не является безусловным основанием для государственной регистрации прекращения права собственности <ЮР.Л.1> на указанный объект недвижимости, перехода права собственности к заявителю, и не заменяет документы, перечисленные в п. 5 ст. 18 Закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", представление которых необходимо для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Также Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что наличие в ЕГРП записи об ипотеке, которая по настоящее время не погашена, а также отсутствие указаний в договоре купли-продажи недвижимого имущества на обременение (ипотеку), являются основаниями для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
В соответствии с абз. 7 ч. 1 ст. 20 Закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.
Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подп. 2 п. 1 ст. 352 и ст. 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.
Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
Таким образом, реализация имущества <ЮР.Л.1>, находящегося в залоге, производится с соответствующими обременениями, и залогодержатель (<ЮР.Л.2>) не лишается прав по отношению к предмету залога.
Основания прекращения залога перечислены в ст. 352 ГК РФ. К ним относятся, в том числе прекращение обеспеченного залогом обязательства (подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ), прекращение договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным (подп. 5 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
С учетом вышеприведенных норм и п. 4 ст. 29 Закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что регистрационная запись об ипотеке погашается по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо судебных актов о прекращении ипотеки.
Непредставление доказательств погашения ипотеки, а также неуказание в договоре купли-продажи на наличие обременений, установленных в отношении квартиры, свидетельствуют о правомерности отказа в государственной регистрации.
Как указано в определении ранее, по заявлению М.Н. определением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 20 июня 2013 года приняты меры по обеспечению иска в виде ареста квартиры.
В соответствии с п. 4 ст. 19 Закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в ЕГРП или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.
В период приостановления государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, представленного заявителем, с 20 марта 2014 года по 24 апреля 2014 года судебный акт об отмене мер по обеспечению иска М.Н. в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу не представлен.
С учетом изложенного, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу имело законные основания для отказа в государственной регистрации сделки, совершенной с недвижимым имуществом, в отношении которого судом наложен арест.
Полагая решение суда первой инстанции в целом правильным, судебная коллегия соглашается с доводом апелляционной жалобы о необоснованности вывода суда первой инстанции о неисполнении заявителем обязанности по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности к заявителю.
Так, представитель М.Н. предоставил суду первой инстанции расписку Управления Росреестра по Санкт-Петербургу о приеме 1 марта 2014 года документов для государственной регистрации, и среди принятых документов чек об уплате государственной пошлины, действительно, не указан. Между тем, согласно копии чека-ордера, имеющегося на л.д. <...>, государственная пошлина в сумме <...> рублей уплачена 6 марта 2014 года и в соответствии с распиской от 8 апреля 2014 года сдана в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу (л.д. <...>).
Следовательно, вывод суда о невыполнении заявителем обязанности по уплате государственной пошлины является ошибочным. Однако это обстоятельство не привело к неправильному разрешению спора, а потому не влечет отмену решения суда.
На основании изложенного, Судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, нормы материального и процессуального права не нарушены, а потому оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)