Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 апреля 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Драгоценновой И.С., Семушкина В.С.,
при ведении протокола судебного заседания Плехановой А.А., с участием:
от акционерного общества "Тандер" - до и после перерыва представителя Дмитренко К.Н. (доверенность от 08.10.2015),
от Менделеевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан - до и после перерыва представитель не явился, извещен,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан - до и после перерыва представитель не явился, извещено,
от третьих лиц: Ахметов Ф.Н. - до и после перерыва не явился, извещен,
от общества с ограниченной ответственностью "Энергия" - до и после перерыва представитель не явился, извещено,
рассмотрев в открытом судебном заседании 04-11 апреля 2016 года с использованием средств видеоконференц-связи апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 января 2016 года по делу N А65-29288/2015 (судья Иванов О.И.), принятое по заявлению акционерного общества "Тандер", г. Краснодар, к Менделеевскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Республика Татарстан, г. Менделеевск, третьи лица: Ахметов Ф.Н., Республика Татарстан, г. Менделеевск, общество с ограниченной ответственностью "Энергия", Республика Татарстан, г. Менделеевск,
о признании незаконным решения от 17 октября 2015 года N 16/074/001/2015-3267 об отказе в государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества с оборудованием от 31 августа 2015 года N НчФ/53662/15, об обязании осуществить действия по государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества с оборудованием от 31 августа 2015 года N НчФ/53662/15,
Акционерное общество "Тандер" (далее - АО "Тандер", заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан к Менделеевскому отделу Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - МО Управления Росреестра по Республике Татарстан, регистрирующий орган) с заявлением, с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании незаконным решения Управления Росреестра по Республике Татарстан N 16/074/001/2015-3267 от 17 октября 2015 года об отказе в государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества с оборудованием от 31 августа 2015 года N НчФ/53662/15; обязании Управления Росреестра по Республике Татарстан осуществить действия по государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества с оборудованием от 31 августа 2015 года N НчФ/53662/15.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ахметов Ф.Н., общество с ограниченной ответственностью "Энергия".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 января 2016 года заявление удовлетворено, решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан N 16/074/001/2015-3267 от 17 октября 2015 года об отказе в государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества с оборудованием от 31 августа 2015 года N НчФ/53662/15 признано незаконным. На Управление Росреестра по Республике Татарстан возложена обязанность, не позднее 5 (пяти) рабочих дней со дня вступления в законную силу судебного акта по данному делу, осуществить действия по государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества с оборудованием от 31 августа 2015 года N НчФ/53662/15, подписанного между ООО "Энергия" и ЗАО "Тандер".
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Республике Татарстан просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. По мнению регистрирующего органа, на момент обращения заявителя в регистрирующий орган действовали формы кадастровых паспортов, в которых подлежали отражению сведения о частях здания (помещения) в том объеме, в каком они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, поэтому требование регистрирующего органа о необходимости представления заявителем на государственную регистрацию договора аренды части здания кадастрового паспорта здания, в котором отражены сведения о части здания, предоставленного в аренду, является законным.
В отзыве на апелляционную жалобу общество просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.
Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Управления Росреестра по Республике Татарстан и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
В судебном заседании представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил оставить решение суда без изменения.
В порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 04 апреля 2016 года объявлялся перерыв до 09 час 20 мин 11 апреля 2016 года. Рассмотрение дела продолжено в судебном заседании 11 апреля 2016 года.
Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя заявителя, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, Ахметов Фидаиль Назимуллович является собственником объекта недвижимости: нежилого здания, назначение: нежилое здание, 2 этажный, инвентарный номер 1757, общей площадью 461,2 кв. м, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Менделеевск, ул. Фомина, д. 13А, кадастровый номер 16:27:110135:943, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 16-16/028-16/074/001/2015-2391/2 от 28 августа 2015 года.
Между Ахметовым Фидаилем Назимулловичем (арендодатель) и ООО "Энергия" (арендатор) 07 августа 2015 года заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 10 лет, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись 16-16/028-16/074/001/2015-2902/1 от 11 августа 2015 года.
Между ООО "Энергия" (арендатор) и ЗАО "Тандер" (субарендатор) 31 августа 2015 года заключен долгосрочный договор субаренды недвижимого имущества с оборудованием N НчФ/53662/15 (далее - договор субаренды), по условиям которого ООО "Энергия" предоставило ЗАО "Тандер" во временное владение и пользование (в аренду) часть нежилого здания, общей площадью 216 кв. м, расположенную на первом этаже, инв. N 1757, по адресу: Республика Татарстан, г. Менделеевск, ул. Фомина, 13А (далее - объект).
Указанный объект 01 сентября 2015 года передан обществу в аренду по акту приема-передачи; к договору субаренды приложены следующие документы: схема объекта с кадастровым паспортом здания (приложение N 1); акт приема-передачи недвижимого имущества от 01 сентября 2015 года (приложение N 2); соглашение об антикоррупционной оговорке (приложение N 3).
Заявитель 04 сентября 2015 года обратился в МО Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением о государственной регистрации договора субаренды, предметом которого является часть нежилого здания, общей площадью 216 кв. м, кадастровый номер 16:27:110135:943.
МО Управления Росреестра по Республике Татарстан 17 сентября 2015 года было принято решение о приостановлении государственной регистрации на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), поскольку представленные документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям, установленным законодательством: приложение N 1 к договору аренды недвижимого имущества с оборудованием N НчФ/53662/15 от 31.08.2015, представленное заявителем, не является документом, позволяющим определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
В связи с тем, что причины указанные в приостановлении государственной регистрации устранены не были, государственным регистратором МО Управления Росреестра по Республике Татарстан Шалкиным А.П. в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации был вынесен отказ, изложенный в сообщении N 16/074/001/2015-3267 от 17 октября 2015 года, в государственной регистрации договора субаренды вследствие непредставления кадастрового паспорта объекта регистрации с указанием размера арендуемой площади. Как указано в отказе в регистрации, приложение N 1 к договору субаренды, представленное заявителем, не является документом, позволяющим определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
На основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Пунктом 3 статьи 26 Закона о регистрации предусмотрено, что в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
В пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Суд установил, что материалы дела правоустанавливающих документов содержат кадастровый паспорт на объект недвижимости: нежилое здание, назначение: нежилое здание, 2 этажный, инвентарный номер 1757, общей площадью 461,2 кв. м, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Менделеевск, ул. Фомина, д. 13А, кадастровый номер 16:27:110135:943.
Из представленных обществом на государственную регистрацию документов (договор субаренды и приложение N 1 к договору субаренды) следует, что стороны определили подлежащий передаче в аренду объект посредством текстуального описания и графического отображения границ и арендуемой площади на поэтажных планах.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделал вывод о том, что отказ в государственной регистрации договора субаренды является незаконным, и удовлетворил заявление общества, в целях восстановления нарушенных прав заявителя обязал Управление Росреестра по Республике Татарстан зарегистрировать указанный договор.
Доводы апелляционной жалобы о том, что на момент обращения заявителя в регистрирующий орган действовали формы кадастровых паспортов, в которых подлежали отражению сведения о частях здания (помещения) в том объеме, в каком они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, поэтому требование регистрирующего органа о необходимости представления заявителем на государственную регистрацию договора аренды части здания кадастрового паспорта здания, в котором отражены сведения о части здания, предоставленного в аренду, является законным, не принимаются, поскольку данное обстоятельство не исключает вывода о том, что предмет договора аренды был индивидуально определен сторонами. Указав в договоре аренды нежилого помещения данные, позволяющие идентифицировать объект аренды, и приложив к договору все необходимые приложения, заявитель выполнил требования Закона о регистрации: кадастровый паспорт содержится в деле правоустанавливающих документов на здание и заявитель выполнил требования пункта 3 статьи 26 Закона о регистрации.
При этом утверждение приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 28.12.2012 N 831 новых форм кадастровых паспортов здания и помещения, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о частях здания (помещения), само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в статьи 26 и 33 Федерального закона N 122-ФЗ, по смыслу которых при сдаче в аренду части помещения обременение регистрируется в отношении помещения в целом.
С учетом вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что предусмотренные Федеральным законом N 122-ФЗ основания для отказа в регистрации в данном случае отсутствовали.
Аналогичная позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.09.2014 по делу N А55-28444/2013, от 09.09.2014 по делу N А55-23870/2013, от 20 ноября 2015 года по делу N А55-30497/2014.
Ссылки регистрирующего органа на определения Верховного Суда Российской Федерации от 25 июня 2015 года N 307-КГ15-6653, от 31 августа 2015 года N 307-ЭС15-9901, от 16 ноября 2015 года N 307-КГ15-11620 несостоятельны, поскольку преюдициального значения данные судебные акты для настоящего спора не имеют.
Кроме того, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 10 октября 2014 года N 310-КГ14-3248, от 20 октября 2015 года N 304-ЭС15-10520, от 22 июня 2015 года N 301-КГ15-6004, поддержана иная правовая позиция. В частности, в определении от 20 октября 2015 года N 304-ЭС15-10520 указано: "Поскольку в дело правоустанавливающих документов ранее был помещен кадастровый паспорт объекта недвижимости, часть помещений которого передана в аренду по договору от 15.05.2014, представленный на государственную регистрацию договор аренды содержал приложение с планом здания и выделением границ передаваемого в аренду помещения, предмет договора определен путем текстуального и графического описания, между сторонами договора отсутствуют разногласия относительно местоположения, границ и площади передаваемых в аренду помещений, апелляционный суд пришел к выводу о том, что у Управления Росреестра не было законных оснований для отказа в государственной регистрации названного договора аренды.".
При рассмотрении настоящего спора суд апелляционной инстанции полагает необходимым исходить из разъяснений, данных в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", которыми обоснованно руководствовался суд первой инстанции.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана правильная оценка судом первой инстанции. Указанные доводы не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении дела, и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
На основании изложенного решение суда от 21 января 2016 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Росреестра по Республике Татарстан - без удовлетворения.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на Управление Росреестра по Республике Татарстан, однако взысканию не подлежат на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 января 2016 года по делу N А65-29288/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.04.2016 N 11АП-3064/2016 ПО ДЕЛУ N А65-29288/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 апреля 2016 г. по делу N А65-29288/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 апреля 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Драгоценновой И.С., Семушкина В.С.,
при ведении протокола судебного заседания Плехановой А.А., с участием:
от акционерного общества "Тандер" - до и после перерыва представителя Дмитренко К.Н. (доверенность от 08.10.2015),
от Менделеевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан - до и после перерыва представитель не явился, извещен,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан - до и после перерыва представитель не явился, извещено,
от третьих лиц: Ахметов Ф.Н. - до и после перерыва не явился, извещен,
от общества с ограниченной ответственностью "Энергия" - до и после перерыва представитель не явился, извещено,
рассмотрев в открытом судебном заседании 04-11 апреля 2016 года с использованием средств видеоконференц-связи апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 января 2016 года по делу N А65-29288/2015 (судья Иванов О.И.), принятое по заявлению акционерного общества "Тандер", г. Краснодар, к Менделеевскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Республика Татарстан, г. Менделеевск, третьи лица: Ахметов Ф.Н., Республика Татарстан, г. Менделеевск, общество с ограниченной ответственностью "Энергия", Республика Татарстан, г. Менделеевск,
о признании незаконным решения от 17 октября 2015 года N 16/074/001/2015-3267 об отказе в государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества с оборудованием от 31 августа 2015 года N НчФ/53662/15, об обязании осуществить действия по государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества с оборудованием от 31 августа 2015 года N НчФ/53662/15,
установил:
Акционерное общество "Тандер" (далее - АО "Тандер", заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан к Менделеевскому отделу Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - МО Управления Росреестра по Республике Татарстан, регистрирующий орган) с заявлением, с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании незаконным решения Управления Росреестра по Республике Татарстан N 16/074/001/2015-3267 от 17 октября 2015 года об отказе в государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества с оборудованием от 31 августа 2015 года N НчФ/53662/15; обязании Управления Росреестра по Республике Татарстан осуществить действия по государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества с оборудованием от 31 августа 2015 года N НчФ/53662/15.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ахметов Ф.Н., общество с ограниченной ответственностью "Энергия".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 января 2016 года заявление удовлетворено, решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан N 16/074/001/2015-3267 от 17 октября 2015 года об отказе в государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества с оборудованием от 31 августа 2015 года N НчФ/53662/15 признано незаконным. На Управление Росреестра по Республике Татарстан возложена обязанность, не позднее 5 (пяти) рабочих дней со дня вступления в законную силу судебного акта по данному делу, осуществить действия по государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества с оборудованием от 31 августа 2015 года N НчФ/53662/15, подписанного между ООО "Энергия" и ЗАО "Тандер".
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Республике Татарстан просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. По мнению регистрирующего органа, на момент обращения заявителя в регистрирующий орган действовали формы кадастровых паспортов, в которых подлежали отражению сведения о частях здания (помещения) в том объеме, в каком они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, поэтому требование регистрирующего органа о необходимости представления заявителем на государственную регистрацию договора аренды части здания кадастрового паспорта здания, в котором отражены сведения о части здания, предоставленного в аренду, является законным.
В отзыве на апелляционную жалобу общество просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.
Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Управления Росреестра по Республике Татарстан и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
В судебном заседании представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил оставить решение суда без изменения.
В порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 04 апреля 2016 года объявлялся перерыв до 09 час 20 мин 11 апреля 2016 года. Рассмотрение дела продолжено в судебном заседании 11 апреля 2016 года.
Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя заявителя, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, Ахметов Фидаиль Назимуллович является собственником объекта недвижимости: нежилого здания, назначение: нежилое здание, 2 этажный, инвентарный номер 1757, общей площадью 461,2 кв. м, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Менделеевск, ул. Фомина, д. 13А, кадастровый номер 16:27:110135:943, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 16-16/028-16/074/001/2015-2391/2 от 28 августа 2015 года.
Между Ахметовым Фидаилем Назимулловичем (арендодатель) и ООО "Энергия" (арендатор) 07 августа 2015 года заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 10 лет, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись 16-16/028-16/074/001/2015-2902/1 от 11 августа 2015 года.
Между ООО "Энергия" (арендатор) и ЗАО "Тандер" (субарендатор) 31 августа 2015 года заключен долгосрочный договор субаренды недвижимого имущества с оборудованием N НчФ/53662/15 (далее - договор субаренды), по условиям которого ООО "Энергия" предоставило ЗАО "Тандер" во временное владение и пользование (в аренду) часть нежилого здания, общей площадью 216 кв. м, расположенную на первом этаже, инв. N 1757, по адресу: Республика Татарстан, г. Менделеевск, ул. Фомина, 13А (далее - объект).
Указанный объект 01 сентября 2015 года передан обществу в аренду по акту приема-передачи; к договору субаренды приложены следующие документы: схема объекта с кадастровым паспортом здания (приложение N 1); акт приема-передачи недвижимого имущества от 01 сентября 2015 года (приложение N 2); соглашение об антикоррупционной оговорке (приложение N 3).
Заявитель 04 сентября 2015 года обратился в МО Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением о государственной регистрации договора субаренды, предметом которого является часть нежилого здания, общей площадью 216 кв. м, кадастровый номер 16:27:110135:943.
МО Управления Росреестра по Республике Татарстан 17 сентября 2015 года было принято решение о приостановлении государственной регистрации на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), поскольку представленные документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям, установленным законодательством: приложение N 1 к договору аренды недвижимого имущества с оборудованием N НчФ/53662/15 от 31.08.2015, представленное заявителем, не является документом, позволяющим определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
В связи с тем, что причины указанные в приостановлении государственной регистрации устранены не были, государственным регистратором МО Управления Росреестра по Республике Татарстан Шалкиным А.П. в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации был вынесен отказ, изложенный в сообщении N 16/074/001/2015-3267 от 17 октября 2015 года, в государственной регистрации договора субаренды вследствие непредставления кадастрового паспорта объекта регистрации с указанием размера арендуемой площади. Как указано в отказе в регистрации, приложение N 1 к договору субаренды, представленное заявителем, не является документом, позволяющим определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
На основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Пунктом 3 статьи 26 Закона о регистрации предусмотрено, что в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
В пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Суд установил, что материалы дела правоустанавливающих документов содержат кадастровый паспорт на объект недвижимости: нежилое здание, назначение: нежилое здание, 2 этажный, инвентарный номер 1757, общей площадью 461,2 кв. м, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Менделеевск, ул. Фомина, д. 13А, кадастровый номер 16:27:110135:943.
Из представленных обществом на государственную регистрацию документов (договор субаренды и приложение N 1 к договору субаренды) следует, что стороны определили подлежащий передаче в аренду объект посредством текстуального описания и графического отображения границ и арендуемой площади на поэтажных планах.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделал вывод о том, что отказ в государственной регистрации договора субаренды является незаконным, и удовлетворил заявление общества, в целях восстановления нарушенных прав заявителя обязал Управление Росреестра по Республике Татарстан зарегистрировать указанный договор.
Доводы апелляционной жалобы о том, что на момент обращения заявителя в регистрирующий орган действовали формы кадастровых паспортов, в которых подлежали отражению сведения о частях здания (помещения) в том объеме, в каком они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, поэтому требование регистрирующего органа о необходимости представления заявителем на государственную регистрацию договора аренды части здания кадастрового паспорта здания, в котором отражены сведения о части здания, предоставленного в аренду, является законным, не принимаются, поскольку данное обстоятельство не исключает вывода о том, что предмет договора аренды был индивидуально определен сторонами. Указав в договоре аренды нежилого помещения данные, позволяющие идентифицировать объект аренды, и приложив к договору все необходимые приложения, заявитель выполнил требования Закона о регистрации: кадастровый паспорт содержится в деле правоустанавливающих документов на здание и заявитель выполнил требования пункта 3 статьи 26 Закона о регистрации.
При этом утверждение приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 28.12.2012 N 831 новых форм кадастровых паспортов здания и помещения, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о частях здания (помещения), само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в статьи 26 и 33 Федерального закона N 122-ФЗ, по смыслу которых при сдаче в аренду части помещения обременение регистрируется в отношении помещения в целом.
С учетом вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что предусмотренные Федеральным законом N 122-ФЗ основания для отказа в регистрации в данном случае отсутствовали.
Аналогичная позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.09.2014 по делу N А55-28444/2013, от 09.09.2014 по делу N А55-23870/2013, от 20 ноября 2015 года по делу N А55-30497/2014.
Ссылки регистрирующего органа на определения Верховного Суда Российской Федерации от 25 июня 2015 года N 307-КГ15-6653, от 31 августа 2015 года N 307-ЭС15-9901, от 16 ноября 2015 года N 307-КГ15-11620 несостоятельны, поскольку преюдициального значения данные судебные акты для настоящего спора не имеют.
Кроме того, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 10 октября 2014 года N 310-КГ14-3248, от 20 октября 2015 года N 304-ЭС15-10520, от 22 июня 2015 года N 301-КГ15-6004, поддержана иная правовая позиция. В частности, в определении от 20 октября 2015 года N 304-ЭС15-10520 указано: "Поскольку в дело правоустанавливающих документов ранее был помещен кадастровый паспорт объекта недвижимости, часть помещений которого передана в аренду по договору от 15.05.2014, представленный на государственную регистрацию договор аренды содержал приложение с планом здания и выделением границ передаваемого в аренду помещения, предмет договора определен путем текстуального и графического описания, между сторонами договора отсутствуют разногласия относительно местоположения, границ и площади передаваемых в аренду помещений, апелляционный суд пришел к выводу о том, что у Управления Росреестра не было законных оснований для отказа в государственной регистрации названного договора аренды.".
При рассмотрении настоящего спора суд апелляционной инстанции полагает необходимым исходить из разъяснений, данных в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", которыми обоснованно руководствовался суд первой инстанции.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана правильная оценка судом первой инстанции. Указанные доводы не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении дела, и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
На основании изложенного решение суда от 21 января 2016 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Росреестра по Республике Татарстан - без удовлетворения.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на Управление Росреестра по Республике Татарстан, однако взысканию не подлежат на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 января 2016 года по делу N А65-29288/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.Г.ФИЛИППОВА
Е.Г.ФИЛИППОВА
Судьи
И.С.ДРАГОЦЕННОВА
В.С.СЕМУШКИН
И.С.ДРАГОЦЕННОВА
В.С.СЕМУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)