Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами заключен договор об участии в долевом строительстве. Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства застройщик передал истцам квартиру общей площадью меньше, чем была указана в договоре.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Сахнова О.В.
строка отчета N <...>г
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Ивановой В.П.
и судей Дьякова А.Н., Сафаралеева М.Р.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Дьякова А.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Берег" в лице представителя Я. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 15 мая 2017 года о взыскании с них в пользу Б.Е. <...> разницы в стоимости квартиры, <...> компенсации морального вреда, <...> штрафа; взыскании с них в пользу Б.В. <...> разницы в стоимости квартиры, <...> компенсацию морального вреда, <...> штрафа; взыскании с них в пользу местного бюджета <...> государственной пошлины по иску,
установила:
Б.Е., Б.В. обратились с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Берег" о защите прав потребителей, указывая в обоснование требований, что 0.07.2016 между сторонами заключен договор N Д-1.1/143/16 об участии в долевом строительстве, предметом которого являлось участие истцов в реализации инвестиционного проекта нового строительства и ввода в эксплуатацию жилого многоквартирного дома (далее - МКД), в части инвестирования в строительство однокомнатной <...> (строительный) на 8 этаже, второй секции жилого <...>.1, расположенного по адресу: г. Омск, <...>, САО г. Омска, на земельном участке с кадастровым номером N <...>, в 200 м по направлению на юго-восток от ориентира, имеющего почтовый адрес: г. Омск, САО, <...>. Согласно п. 1.1 договора застройщик обязан передать истцам квартиру общей площадью 33,59 кв. м, с учетом лоджии площадью 36,16 кв. м. Цена договора составила <...>. Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от 15 ноября 2016 года застройщик передал истцам квартиру общей площадью 32,3 кв. м, площадью с учетом лоджии 33,9 кв. м. Сумма излишне уплаченных денежных средств составила <...>. Истцы направляли в адрес ответчика претензию с требованием вернуть излишне уплаченные денежные средства, на что получен отказ. Просили взыскать с ответчика в пользу истцов <...> излишне уплаченных денежных средств, компенсацию морального вреда в размере <...>, штраф.
В судебном заседании истец Б.В. заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
Истец Б.Е. в судебное заседание не явилась, была извещена.
Представитель ответчика Б.Н. возражала против иска, ссылаясь на то, что договором не предусмотрено определение цены договора исходя из площади объекта долевого строительства, а также, что размер денежных средств, подлежащих внесению дольщиком, может быть изменен в зависимости от изменения общей площади помещения. При заключении договора стороны принимали во внимание допускаемую строительными нормами и правилами возможность расхождения в размерах общей площади жилого помещения по проектной документации, взятой за основу для расчета и реальной площадью помещения. При подписании акта приема-передачи стороны подтвердили отсутствие взаимных финансовых, имущественных и иных претензий в отношении заключенного договора, а также то, что качество передаваемого жилого помещения соответствует проектно-техническим условиям. Указала, что ответчиком обязательства по договору исполнены в полном объеме, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания компенсации морального вреда и штрафа.
Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит ООО "Берег", ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, полагает, что отклонение фактической площади квартиры от проектной не является нарушением прав истцов как потребителей, поскольку не указывает на отступление застройщиком от условий договора и не делает квартиру непригодной для проживания. Судом не учтено, что сторонами в договоре предусмотрена фиксированная цена, ее изменение после заключения договора в случае изменения инвентаризационным органом иной площади помещения, отличной от проектной, договором не предусмотрено. Суд не указал правовую природу денежных средств, подлежащих возврату истцу, отсутствует ссылка на закон, которым руководствовался суд. Выводы суда о нарушении ответчиков прав истцов как потребителей ошибочны, основания для взыскания компенсации морального вреда, штрафа отсутствовали.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте слушания дела извещены надлежаще (л.д. 57 - 59), в суд не явились истцы Б.Е., Б.В., о причинах неявки не сообщили, доказательства уважительности этих причин не представили. Дело рассмотрено в их отсутствие по правилам ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ответчика ООО "Берег" по доверенности Я., поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По смыслу п. 4 названной статьи, договор должен содержать сведения об общей площади объекта долевого строительства, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии, цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
В силу положений п. п. 1 и 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Частью 1 ст. 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что 5 июля 2016 года между застройщиком ООО "Берег" и участниками долевого строительства Б.Е., Б.В. заключен договор участия в долевом строительстве N Д/1.1./143/16, по условиям которого ООО "Берег" обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить 17-ти этажный жилой МКД N <...>.1 по адресу: <...> АО г. Омска, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N <...> в 200 м по направлению на юго-восток от ориентира, имеющего почтовый адрес: г. <...> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства однокомнатную <...> общей площадью 33,59 кв. м, с учетом площади лоджии - 35,16 кв. м, расположенную на 8 этаже 2 секции жилого дома, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в установленный договором срок и порядке объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.
Цена договора составила <...> (п. 3.1 договора). Обязательство по уплате стоимости объекта долевого строительства в сумме <...> истцами выполнены в полном объеме, что не оспаривается ответчиком.
Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства истцам 15 ноября 2016 года передана квартира по адресу: <...> общей площадью 32,3 кв. м, площадью с учетом лоджии 33,9 кв. м (л.д. 14).
Таким образом, фактическая площадь квартиры с учетом лоджии на 1,3 кв. м меньше, чем указано в договоре и в проектной документации. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.
ООО "Берег" отказало истцам в возврате части денежных средств по договору со ссылкой на необоснованность требований, что послужило основанием для обращения истцов в суд с настоящими требованиями.
Разрешая требования истцов о взыскании переплаты за разницу в площади квартиры, переданной по договору участия в долевом в строительстве, суд исходил из того, что фактически Б.Е., Б.В. передана квартира меньшей площади, чем предусмотрено условиями договора.
Соглашение между сторонами договора долевого участия в строительстве о максимально допустимом отклонении фактической от проектной площади объекта долевого строительства, при котором стороны не производят между собой перерасчет, отсутствует.
Таким образом, истцам был передан объект долевого строительства с отступлениями от условий договора, а также от проектной документации, которыми определены его качественные и технические характеристики, а также цена квартиры.
Поскольку подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, то отклонение площади фактически переданной квартиры в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, является существенным изменением качественной характеристики объекта, уменьшающим его потребительские свойства.
Вследствие чего суд первой инстанции верно пришел к выводу об обоснованности требований истцов о соразмерном уменьшении цены договора.
Судебная коллегия с указанным выводом суда первой инстанции соглашается, поскольку он соответствуют установленным фактическим обстоятельствам, представленным доказательствам и требованиям закона.
В соответствии с п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным Законом.
Согласно ст. 15 Закона РФ от 7.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Поскольку суд пришел к выводу о том, что права истцов были нарушены по вине ответчика ООО "Берег", то с учетом конкретных обстоятельств дела, представленных доказательств, суд взыскал с ответчика <...> в пользу каждого истца в качестве компенсации морального вреда.
Оснований для переоценки данного вывода суда судебная коллегия также не усматривает, так как нормы материального закона судом применены правильно, а доказательств оценены судом по своему внутреннему убеждению.
На основании ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Таким образом, с ООО "Берег" в пользу каждого истца судом правильно взыскана сумма штрафа в размере <...>.
Кроме того, на основании ст. 103 ГПК РФ с ООО "Берег" в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в сумме <...>.
Давая оценку доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения исходя из мотивов, приведенных выше. Так, нельзя согласиться с доводами подателя жалобы о том, что уменьшение площади на 1,3 кв. м может быть признано допустимой строительной погрешностью.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договором предусмотрена возможность изменения фактической площади квартиры по сравнению с договором, при этом не предусмотрена возможность возврата излишне уплаченных денежных средств, несостоятельны.
Действительно, согласно п. 1.3 договора стороны признают, что в связи с неизбежной строительной погрешностью и допустимыми СНиП отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту, фактическая площадь объекта долевого строительства может отличаться от площади, указанной в договоре (л.д. 4).
Вместе с тем, договор не содержит условия о том, что в случае уменьшения фактической площади квартиры по сравнению с согласованными параметрами, излишне уплаченные денежные средства участнику долевого строительства не возвращаются. Также в договоре отсутствуют критерии допустимого отклонения фактической площади помещения.
Таким образом, право на соразмерное уменьшение цены договора следует из закона, не указание в договоре данного условия, не является основанием для освобождения застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства.
Ссылки представителя ответчика на отсутствие связи цены договора и общей площади квартиры отклоняются.
В ходе рассмотрения дела иной механизм ценообразования ответчиком не доказан, произведенный истцом расчет излишне уплаченных сумм не оспаривался.
Доводы о том, что права истцов как потребителей ответчиком не нарушены, не принимаются во внимание.
Поскольку подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства в силу закона должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, то отклонение площади фактически переданной квартиры в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, является существенным изменением качественной характеристики объекта в сторону уменьшения, следовательно, ущемляет права потребителя.
Ссылки в апелляционной жалобе на акт приема-передачи квартиры от 15.11.2016, в котором указано на отсутствие взаимных претензий у сторон, несостоятельны.
В силу п. 4 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
При изложенном, постановленное решение отвечает требованиям законности и обоснованности, вынесено при правильной оценке доказательств по делу и по доводам апелляционной жалобы отмене или изменению не подлежит.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Первомайского районного суда г. Омска от 15 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-5065/2017
Требование: О защите прав потребителей.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами заключен договор об участии в долевом строительстве. Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства застройщик передал истцам квартиру общей площадью меньше, чем была указана в договоре.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июля 2017 года
Председательствующий: Сахнова О.В.
строка отчета N <...>г
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Ивановой В.П.
и судей Дьякова А.Н., Сафаралеева М.Р.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Дьякова А.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Берег" в лице представителя Я. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 15 мая 2017 года о взыскании с них в пользу Б.Е. <...> разницы в стоимости квартиры, <...> компенсации морального вреда, <...> штрафа; взыскании с них в пользу Б.В. <...> разницы в стоимости квартиры, <...> компенсацию морального вреда, <...> штрафа; взыскании с них в пользу местного бюджета <...> государственной пошлины по иску,
установила:
Б.Е., Б.В. обратились с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Берег" о защите прав потребителей, указывая в обоснование требований, что 0.07.2016 между сторонами заключен договор N Д-1.1/143/16 об участии в долевом строительстве, предметом которого являлось участие истцов в реализации инвестиционного проекта нового строительства и ввода в эксплуатацию жилого многоквартирного дома (далее - МКД), в части инвестирования в строительство однокомнатной <...> (строительный) на 8 этаже, второй секции жилого <...>.1, расположенного по адресу: г. Омск, <...>, САО г. Омска, на земельном участке с кадастровым номером N <...>, в 200 м по направлению на юго-восток от ориентира, имеющего почтовый адрес: г. Омск, САО, <...>. Согласно п. 1.1 договора застройщик обязан передать истцам квартиру общей площадью 33,59 кв. м, с учетом лоджии площадью 36,16 кв. м. Цена договора составила <...>. Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от 15 ноября 2016 года застройщик передал истцам квартиру общей площадью 32,3 кв. м, площадью с учетом лоджии 33,9 кв. м. Сумма излишне уплаченных денежных средств составила <...>. Истцы направляли в адрес ответчика претензию с требованием вернуть излишне уплаченные денежные средства, на что получен отказ. Просили взыскать с ответчика в пользу истцов <...> излишне уплаченных денежных средств, компенсацию морального вреда в размере <...>, штраф.
В судебном заседании истец Б.В. заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
Истец Б.Е. в судебное заседание не явилась, была извещена.
Представитель ответчика Б.Н. возражала против иска, ссылаясь на то, что договором не предусмотрено определение цены договора исходя из площади объекта долевого строительства, а также, что размер денежных средств, подлежащих внесению дольщиком, может быть изменен в зависимости от изменения общей площади помещения. При заключении договора стороны принимали во внимание допускаемую строительными нормами и правилами возможность расхождения в размерах общей площади жилого помещения по проектной документации, взятой за основу для расчета и реальной площадью помещения. При подписании акта приема-передачи стороны подтвердили отсутствие взаимных финансовых, имущественных и иных претензий в отношении заключенного договора, а также то, что качество передаваемого жилого помещения соответствует проектно-техническим условиям. Указала, что ответчиком обязательства по договору исполнены в полном объеме, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания компенсации морального вреда и штрафа.
Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит ООО "Берег", ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, полагает, что отклонение фактической площади квартиры от проектной не является нарушением прав истцов как потребителей, поскольку не указывает на отступление застройщиком от условий договора и не делает квартиру непригодной для проживания. Судом не учтено, что сторонами в договоре предусмотрена фиксированная цена, ее изменение после заключения договора в случае изменения инвентаризационным органом иной площади помещения, отличной от проектной, договором не предусмотрено. Суд не указал правовую природу денежных средств, подлежащих возврату истцу, отсутствует ссылка на закон, которым руководствовался суд. Выводы суда о нарушении ответчиков прав истцов как потребителей ошибочны, основания для взыскания компенсации морального вреда, штрафа отсутствовали.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте слушания дела извещены надлежаще (л.д. 57 - 59), в суд не явились истцы Б.Е., Б.В., о причинах неявки не сообщили, доказательства уважительности этих причин не представили. Дело рассмотрено в их отсутствие по правилам ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ответчика ООО "Берег" по доверенности Я., поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По смыслу п. 4 названной статьи, договор должен содержать сведения об общей площади объекта долевого строительства, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии, цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
В силу положений п. п. 1 и 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Частью 1 ст. 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что 5 июля 2016 года между застройщиком ООО "Берег" и участниками долевого строительства Б.Е., Б.В. заключен договор участия в долевом строительстве N Д/1.1./143/16, по условиям которого ООО "Берег" обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить 17-ти этажный жилой МКД N <...>.1 по адресу: <...> АО г. Омска, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N <...> в 200 м по направлению на юго-восток от ориентира, имеющего почтовый адрес: г. <...> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства однокомнатную <...> общей площадью 33,59 кв. м, с учетом площади лоджии - 35,16 кв. м, расположенную на 8 этаже 2 секции жилого дома, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в установленный договором срок и порядке объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.
Цена договора составила <...> (п. 3.1 договора). Обязательство по уплате стоимости объекта долевого строительства в сумме <...> истцами выполнены в полном объеме, что не оспаривается ответчиком.
Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства истцам 15 ноября 2016 года передана квартира по адресу: <...> общей площадью 32,3 кв. м, площадью с учетом лоджии 33,9 кв. м (л.д. 14).
Таким образом, фактическая площадь квартиры с учетом лоджии на 1,3 кв. м меньше, чем указано в договоре и в проектной документации. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.
ООО "Берег" отказало истцам в возврате части денежных средств по договору со ссылкой на необоснованность требований, что послужило основанием для обращения истцов в суд с настоящими требованиями.
Разрешая требования истцов о взыскании переплаты за разницу в площади квартиры, переданной по договору участия в долевом в строительстве, суд исходил из того, что фактически Б.Е., Б.В. передана квартира меньшей площади, чем предусмотрено условиями договора.
Соглашение между сторонами договора долевого участия в строительстве о максимально допустимом отклонении фактической от проектной площади объекта долевого строительства, при котором стороны не производят между собой перерасчет, отсутствует.
Таким образом, истцам был передан объект долевого строительства с отступлениями от условий договора, а также от проектной документации, которыми определены его качественные и технические характеристики, а также цена квартиры.
Поскольку подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, то отклонение площади фактически переданной квартиры в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, является существенным изменением качественной характеристики объекта, уменьшающим его потребительские свойства.
Вследствие чего суд первой инстанции верно пришел к выводу об обоснованности требований истцов о соразмерном уменьшении цены договора.
Судебная коллегия с указанным выводом суда первой инстанции соглашается, поскольку он соответствуют установленным фактическим обстоятельствам, представленным доказательствам и требованиям закона.
В соответствии с п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным Законом.
Согласно ст. 15 Закона РФ от 7.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Поскольку суд пришел к выводу о том, что права истцов были нарушены по вине ответчика ООО "Берег", то с учетом конкретных обстоятельств дела, представленных доказательств, суд взыскал с ответчика <...> в пользу каждого истца в качестве компенсации морального вреда.
Оснований для переоценки данного вывода суда судебная коллегия также не усматривает, так как нормы материального закона судом применены правильно, а доказательств оценены судом по своему внутреннему убеждению.
На основании ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Таким образом, с ООО "Берег" в пользу каждого истца судом правильно взыскана сумма штрафа в размере <...>.
Кроме того, на основании ст. 103 ГПК РФ с ООО "Берег" в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в сумме <...>.
Давая оценку доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения исходя из мотивов, приведенных выше. Так, нельзя согласиться с доводами подателя жалобы о том, что уменьшение площади на 1,3 кв. м может быть признано допустимой строительной погрешностью.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договором предусмотрена возможность изменения фактической площади квартиры по сравнению с договором, при этом не предусмотрена возможность возврата излишне уплаченных денежных средств, несостоятельны.
Действительно, согласно п. 1.3 договора стороны признают, что в связи с неизбежной строительной погрешностью и допустимыми СНиП отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту, фактическая площадь объекта долевого строительства может отличаться от площади, указанной в договоре (л.д. 4).
Вместе с тем, договор не содержит условия о том, что в случае уменьшения фактической площади квартиры по сравнению с согласованными параметрами, излишне уплаченные денежные средства участнику долевого строительства не возвращаются. Также в договоре отсутствуют критерии допустимого отклонения фактической площади помещения.
Таким образом, право на соразмерное уменьшение цены договора следует из закона, не указание в договоре данного условия, не является основанием для освобождения застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства.
Ссылки представителя ответчика на отсутствие связи цены договора и общей площади квартиры отклоняются.
В ходе рассмотрения дела иной механизм ценообразования ответчиком не доказан, произведенный истцом расчет излишне уплаченных сумм не оспаривался.
Доводы о том, что права истцов как потребителей ответчиком не нарушены, не принимаются во внимание.
Поскольку подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства в силу закона должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, то отклонение площади фактически переданной квартиры в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, является существенным изменением качественной характеристики объекта в сторону уменьшения, следовательно, ущемляет права потребителя.
Ссылки в апелляционной жалобе на акт приема-передачи квартиры от 15.11.2016, в котором указано на отсутствие взаимных претензий у сторон, несостоятельны.
В силу п. 4 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
При изложенном, постановленное решение отвечает требованиям законности и обоснованности, вынесено при правильной оценке доказательств по делу и по доводам апелляционной жалобы отмене или изменению не подлежит.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Первомайского районного суда г. Омска от 15 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)