Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Иск мотивирован тем, что вследствие ненадлежащей эксплуатации зданий происходит фактический (сверхнормативный) износ их конструктивных элементов, работы по реконструкции зданий не завершены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кольцовой Н.Н.,
судей Петровой В.В., Ядренцевой М.Д.,
при участии в заседании:
от истца: Чернов Н.Н. по доверенности от 04.10.2017, Красноштанов Д.С. по доверенности от 04.10.2017, Подгорный П.В. по доверенности от 05.10.2016
от ответчика: (ООО "Фемида") Ибрагимов А.В. по доверенности от 11.11.2016, Халдеев А.В. по доверенности от 11.11.2016
от ответчика: (ООО "Фемида Недвижимость") Хан Д.А. по доверенности от 27.10.2017, Ибрагимов А.В. по доверенности от 11.11.2016, Халдеев А.В. по доверенности от 11.11.2016
от третьего лица: (ООО "Дата СпейсПартнерс") - не явился, извещен
от третьего лица: (Временный управляющий ЗАО "ВинНет Р" Пименов Е.Р.), Свинцов А.Н. по доверенности от 07.03.2017
рассмотрев 30 октября 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу
ЗАО "ВинНет Р"
на решение от 16.02.2017 Арбитражного суда города Москвы,
принятое Анциферовой О.В.,
и на постановление от 13.07.2017
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Савенковым О.В., Александровой Г.С., Векличем Б.С.,
по иску ЗАО "ВинНет Р"
к ООО "ФЕМИДА", ООО "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ"
о взыскании денежных средств,
третьи лица: ООО "Дата СпейсПартнерс", Временный управляющий ЗАО "ВинНет Р" Пименов Е.Р.,
установил:
Закрытое акционерное общество "ВинНет Р" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ФЕМИДА" (далее - ООО "ФЕМИДА") и обществу с ограниченной ответственностью "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ") о солидарном взыскании убытков в размере 216 344 545 руб. в виде невосполнимого ущерба, вызванного ненадлежащей эксплуатацией арендованных зданий, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 11, стр. 6 и стр. 8; об обязании в солидарном порядке восстановить положение, существовавшее до нарушения права истца, а именно обязать ответчиков привести арендованные здания (г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 11, стр. 6 и стр. 8) в первоначальное техническое состояние, выполнив работы по данным зданиям соответственно, примерной сметной стоимостью 137 582 690 руб. с НДС и 149 953 070 руб. с НДС (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.02.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, на неправильное применение норм материального и процессуального права, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Истец в обоснование доводов кассационной жалобы ссылается на то, что суды ошибочно посчитали, что взыскание убытков с арендатора недопустимо до момента расторжения договора, поскольку взыскание убытков по договорам аренды связано с неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором своих договорных обязательств. Истец полагает, что им доказаны все элементы состава для взыскания убытков. Истец также ссылается на то, что суды необоснованно не приняли во внимание представленные истцом технические заключения ЭКЦ НАГАТИНО, которые, по его мнению, подтверждали факт проведения арендатором и третьим лицом работ, и их последствия ввиду ухудшения состояния зданий, и никаких претензий к указанным документам касательно их относимости, допустимости и достоверности ни в решении, ни в постановлении не содержится. Истец полагает, что выводы судов о причинах ухудшения технического состояния носят предположительный характер, сделаны по вопросу, требующему специальных знаний.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель ответчиков возражал против доводов кассационной жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными, представил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела.
Представитель временного управляющего ЗАО "ВинНет Р" поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.
Судом отказано в приобщении к материалам дела дополнения к кассационной жалобе с приложенными документами, поскольку указанные дополнения поданы за пределами срока на обжалование судебного акта и в отсутствие доказательств, заблаговременного направления всем лицам участвующим в деле.
Документы, приложенные к дополнению к кассационной жалобе, подлежат возвращению ответчику, поскольку к полномочиям суда кассационной инстанции не относится сбор, исследование и оценка доказательств (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Дополнения к кассационной жалобе, поданные в электронном виде, фактическому возвращению не подлежат.
Представитель ООО "Дата СпейсПартнерс", извещенного надлежащим образом, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие его представителя в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на жалобу, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами при рассмотрении спора по существу, ЗАО "ВинНет Р" является собственником зданий, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 11, стр. 6 общей площадью 5398,8 кв. м (далее - здание N 1) и стр. 8 общей площадью 5106,5 кв. м (далее - здание N 2).
В соответствии с договором аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 1-6-Д, заключенного между истцом (арендодателем) и ООО "Фемида" (арендатором), здание N 1 передано в аренду ООО "Фемида" сроком на 25 лет (далее - договор аренды N 1)
В соответствии с договором аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 2-8-Д, заключенного между истцом (арендодателем) и ООО "Фемида" (арендатором), здание N 2 передано в аренду ООО "Фемида" сроком на 25 лет (далее - договор аренды N 2).
Согласно договору субаренды здания от 07.07.2011 N 07/11, заключенному между ООО "Фемида" (арендодателем) и ООО "Дата СпейсПартнерс" (субарендатором), здание N 1 передано в субаренду ООО "Дата СпейсПартнерс" сроком до 31.08.2035 (далее - договор субаренды N 1).
По договору субаренды здания от 01.11.2011 N 12/11, заключенному между ООО "Фемида" (арендодателем) и ООО "Дата СпейсПартнерс" (субарендатором), здание N 2 передано в субаренду ООО "Дата СпейсПартнерс" сроком до 31.08.2035 (далее - договор субаренды N 2).
Договоры аренды N 1 и N 2 содержат аналогичные условия.
Так, согласно пункту 9.2.1 договоров аренды арендатор в течение всего срока аренды обязан поддерживать в технической исправности здания и оборудование (в соответствии с приложениями N 4 к договорам) в состоянии, которое требуется для их нормальной эксплуатации по назначению с учетом нормального износа.
В силу пункта 9.3.1 договоров аренды любые улучшения зданий, в том числе какие-либо переделки, за исключением текущего ремонта, осуществляются только с письменного согласия арендодателя.
На основании пункта 2.2.5 договоров аренды здания соответствуют техническим описаниям, содержащимся в приложениях N 8 к договорам аренды.
В соответствии с пунктом 11.1 договоров аренды, арендатор обязан предварительно письменно согласовать с арендодателем работы по реконструкции, работы по внутренней отделке зданий, по монтажу инженерных систем и иного оборудования зданий, а также изменение назначения зданий под Дата-центр. Порядок согласования проектной документации регламентирован в пунктах 11.2 - 11.7 договоров аренды.
Согласно пункту 9.4.2 договоров аренды никакой договор субаренды не освобождает арендатора от ответственности, обязательств и обязанностей, возложенных на него договорами аренды, и арендатор будет продолжать нести ответственность за соблюдение своих обязательств по договорам в отношении площадей зданий, переданных в субаренду.
По мнению истца, вследствие ненадлежащей эксплуатации зданий N 1, N 2 в период с 01.09.2010 по 27.02.2016 происходит фактический (сверхнормативный) износ его конструктивных элементов.
Истец указал, что ООО "ФЕМИДА" и третье лицо в ходе предполагаемой реконструкции и в соответствии с проектом реконструкции демонтировали системы теплоснабжения (трубную разводку и приборы отопления), электроснабжения (приборы освещения и проводку), вентиляции воздуха, пожарную систему оповещения и тушения; разобрали отделки стен, полов и потолков, окрасочное покрытие в помещениях этажей, отделка керамической плиткой в санузлах; разбили часть оконных стекол.
После этого работы по реконструкции зданий были остановлены, а здания без систем отопления и электроснабжения, с разбитыми окнами не были законсервированы, что привело к разрушению зданий, их сверхнормативному износу.
В обоснование размера ущерба истец сослался на: техническое заключение по результатам обследования состояния здания N 1, выполненное ООО ЭКЦ "Нагатино" от 29.02.2016; отчет об оценке N 11.02/16Н-2 рыночной стоимости нежилого здания N 1 (с учетом нормативного и сверхнормативного (фактического) износа в период с 01.09.2010 по 27.02.2016), выполненный ООО ЭКЦ "Нагатино" от 25.04.2016; техническое заключение по результатам обследования состояния здания N 2, выполненное ООО ЭКЦ "Нагатино" от 29.02.2016; отчет об оценке N 11.02/16Н-1 рыночной стоимости нежилого здания N 2 (с учетом нормативного и сверхнормативного (фактического) износа в период с 01.09.2010 по 27.02.2016), выполненный ООО ЭКЦ "Нагатино" от 25.04.2016.
Согласно пункту 13.1.1 договоров аренды арендатор обязан возместить арендодателю все подтвержденные документально убытки, которые арендодатель понесет в результате или в связи с исполнением договоров аренды.
Ответчики, возражая против иска, указывали на то, что обязанность по выполнению капитального ремонта зданий возложена на истца в соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации; по условиям договоров аренды эксплуатационная ответственность за инженерные системы теплоснабжения зданий возложена на истца; состояние зданий уже на момент передачи их в аренду требовало осуществления капитального ремонта, который не был выполнен истцом; истец не представил доказательств того, что состояние зданий ухудшилось по вине ответчиков, а степень их износа выросла именно с момента передачи их в аренду, истцом не представлены доказательства наличия согласованного истцом и ответчиками эскизного проекта, проектной документации.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статьи 15, пункта 2 статьи 307, пункта 1 статьи 393, статей 431, 616, пункта 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", учитывая условия пунктов 3.6, 9.6.2, 9.3.1, 9.9.1, 10.1, 10.1.3 договоров аренды, исходили из того, что обязанности сторон по содержанию и ремонту инженерных систем зданий распределены границами эксплуатационной ответственности сторон в соответствии с приложениями N 4 к договорам аренды, и договорами аренды обязанности по содержанию и ремонту инженерных систем теплоснабжения спорных зданий в полном объеме возложены на арендодателя, поскольку согласно приложениям N 4 данные инженерные системы полностью отнесены к эксплуатационной ответственности истца, пришли к выводу, что положения договоров аренды предполагают наличие права на стороне арендатора заменить инженерное оборудование, но не возлагают на арендатора соответствующих обязательств, равно как и не возлагают обязательств по осуществлению капитального ремонта зданий арендатором, а также к тому, что договоры аренды не определяют обязанность, объем, состав и сроки работ по реконструкции зданий под Дата-центр.
Суды, применив положения пункта 1 статьи 616, статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая условия пунктов 11.1, 11.2 договоров аренды, и что стороны в договорах аренды не определили срок реконструкции, ее объем и порядок проведения, и то, что при заключении договоров аренды истец не оспаривал факт необходимости полной замены инженерных сетей, что предусмотрено пунктом 3.6 договоров аренды, принимая во внимание, что договоры аренды заключены с ООО "Фемида" в 2010 году, однако истец не предлагал арендатору согласовать (подписать) эскизный проект, проект реконструкции, иную сметную документацию для осуществления реконструкции зданий, а также не представлено доказательств, что истец в период с 2010 года по 2016 год требовал от ООО "Фемида", впоследствии ООО "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ", представить проект реконструкции, и оригинал эскизного проекта истец в материалы дела и на обозрение суду не представлял, пришли к выводу, что исходя из условий, заключенного сторонами договора (пункт 2.4.2) ущерб (в случае наличия), причиненный зданию в результате использования арендатором подлежит возмещению в порядке, установленном договором при возврате здания (при прекращении или расторжении договора), тогда как срок исполнения арендатором обязательств по возврату спорных зданий в состоянии, учитывающем нормальный износ, не наступил, при этом сторонами не определен срок реконструкции, ее объем, состав и основания (в том числе обязанность ответчиков по ее проведению), а также к тому, что истцом не представлено доказательств, что истец предпринимал действия по капитальному ремонту зданий, однако в связи с действиями ответчиков был лишен указанного права.
Отказывая в удовлетворении иска об обязании в солидарном порядке восстановить положение, существовавшее до нарушения права арендодателя, а именно обязать ответчиков привести здания N 1 и N 2 в первоначальное техническое состояние, выполнив работы примерной сметной стоимостью 137 582 690 руб. с НДС и 149 953 070 руб. с НДС, суды исходили из того, что нормами действующего законодательства, а также условиями договоров аренды возложение соответствующих действий на ответчиков не предусмотрено.
Выводы судов об этих обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ссылка истца на судебный акт по делу N А40-107389/2016 судом кассационной инстанции не принимается во внимание, поскольку исходя из предмета и основания заявленных требований по делу N А40-107389/2016, и по настоящему делу предметы доказывания различны.
Судами по настоящему делу исследовались и устанавливались обстоятельства, исходя из заявленных требований о взыскании убытков в период действия договора аренды.
Исходя из установленных обстоятельств дела, первая и апелляционная инстанция правильно применили нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения
Выводы судов об обстоятельствах дела и о применении норм материального права доводами кассационной жалобы не опровергаются.
Приведенные в кассационной жалобе доводы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку и обоснованно отклонены.
Нарушений судами норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной коллегией не установлено.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 февраля 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2017 года по делу N А40-162284/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - ЗАО "ВинНет Р" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 07.11.2017 N Ф05-15621/2017 ПО ДЕЛУ N А40-162284/2016
Требование: О солидарном взыскании убытков, обязании восстановить положение, существовавшее до нарушения права истца, а именно привести арендованные здания в первоначальное техническое состояние.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Иск мотивирован тем, что вследствие ненадлежащей эксплуатации зданий происходит фактический (сверхнормативный) износ их конструктивных элементов, работы по реконструкции зданий не завершены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2017 г. по делу N А40-162284/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кольцовой Н.Н.,
судей Петровой В.В., Ядренцевой М.Д.,
при участии в заседании:
от истца: Чернов Н.Н. по доверенности от 04.10.2017, Красноштанов Д.С. по доверенности от 04.10.2017, Подгорный П.В. по доверенности от 05.10.2016
от ответчика: (ООО "Фемида") Ибрагимов А.В. по доверенности от 11.11.2016, Халдеев А.В. по доверенности от 11.11.2016
от ответчика: (ООО "Фемида Недвижимость") Хан Д.А. по доверенности от 27.10.2017, Ибрагимов А.В. по доверенности от 11.11.2016, Халдеев А.В. по доверенности от 11.11.2016
от третьего лица: (ООО "Дата СпейсПартнерс") - не явился, извещен
от третьего лица: (Временный управляющий ЗАО "ВинНет Р" Пименов Е.Р.), Свинцов А.Н. по доверенности от 07.03.2017
рассмотрев 30 октября 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу
ЗАО "ВинНет Р"
на решение от 16.02.2017 Арбитражного суда города Москвы,
принятое Анциферовой О.В.,
и на постановление от 13.07.2017
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Савенковым О.В., Александровой Г.С., Векличем Б.С.,
по иску ЗАО "ВинНет Р"
к ООО "ФЕМИДА", ООО "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ"
о взыскании денежных средств,
третьи лица: ООО "Дата СпейсПартнерс", Временный управляющий ЗАО "ВинНет Р" Пименов Е.Р.,
установил:
Закрытое акционерное общество "ВинНет Р" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ФЕМИДА" (далее - ООО "ФЕМИДА") и обществу с ограниченной ответственностью "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ") о солидарном взыскании убытков в размере 216 344 545 руб. в виде невосполнимого ущерба, вызванного ненадлежащей эксплуатацией арендованных зданий, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 11, стр. 6 и стр. 8; об обязании в солидарном порядке восстановить положение, существовавшее до нарушения права истца, а именно обязать ответчиков привести арендованные здания (г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 11, стр. 6 и стр. 8) в первоначальное техническое состояние, выполнив работы по данным зданиям соответственно, примерной сметной стоимостью 137 582 690 руб. с НДС и 149 953 070 руб. с НДС (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.02.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, на неправильное применение норм материального и процессуального права, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Истец в обоснование доводов кассационной жалобы ссылается на то, что суды ошибочно посчитали, что взыскание убытков с арендатора недопустимо до момента расторжения договора, поскольку взыскание убытков по договорам аренды связано с неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором своих договорных обязательств. Истец полагает, что им доказаны все элементы состава для взыскания убытков. Истец также ссылается на то, что суды необоснованно не приняли во внимание представленные истцом технические заключения ЭКЦ НАГАТИНО, которые, по его мнению, подтверждали факт проведения арендатором и третьим лицом работ, и их последствия ввиду ухудшения состояния зданий, и никаких претензий к указанным документам касательно их относимости, допустимости и достоверности ни в решении, ни в постановлении не содержится. Истец полагает, что выводы судов о причинах ухудшения технического состояния носят предположительный характер, сделаны по вопросу, требующему специальных знаний.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель ответчиков возражал против доводов кассационной жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными, представил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела.
Представитель временного управляющего ЗАО "ВинНет Р" поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.
Судом отказано в приобщении к материалам дела дополнения к кассационной жалобе с приложенными документами, поскольку указанные дополнения поданы за пределами срока на обжалование судебного акта и в отсутствие доказательств, заблаговременного направления всем лицам участвующим в деле.
Документы, приложенные к дополнению к кассационной жалобе, подлежат возвращению ответчику, поскольку к полномочиям суда кассационной инстанции не относится сбор, исследование и оценка доказательств (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Дополнения к кассационной жалобе, поданные в электронном виде, фактическому возвращению не подлежат.
Представитель ООО "Дата СпейсПартнерс", извещенного надлежащим образом, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие его представителя в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на жалобу, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами при рассмотрении спора по существу, ЗАО "ВинНет Р" является собственником зданий, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 11, стр. 6 общей площадью 5398,8 кв. м (далее - здание N 1) и стр. 8 общей площадью 5106,5 кв. м (далее - здание N 2).
В соответствии с договором аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 1-6-Д, заключенного между истцом (арендодателем) и ООО "Фемида" (арендатором), здание N 1 передано в аренду ООО "Фемида" сроком на 25 лет (далее - договор аренды N 1)
В соответствии с договором аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 2-8-Д, заключенного между истцом (арендодателем) и ООО "Фемида" (арендатором), здание N 2 передано в аренду ООО "Фемида" сроком на 25 лет (далее - договор аренды N 2).
Согласно договору субаренды здания от 07.07.2011 N 07/11, заключенному между ООО "Фемида" (арендодателем) и ООО "Дата СпейсПартнерс" (субарендатором), здание N 1 передано в субаренду ООО "Дата СпейсПартнерс" сроком до 31.08.2035 (далее - договор субаренды N 1).
По договору субаренды здания от 01.11.2011 N 12/11, заключенному между ООО "Фемида" (арендодателем) и ООО "Дата СпейсПартнерс" (субарендатором), здание N 2 передано в субаренду ООО "Дата СпейсПартнерс" сроком до 31.08.2035 (далее - договор субаренды N 2).
Договоры аренды N 1 и N 2 содержат аналогичные условия.
Так, согласно пункту 9.2.1 договоров аренды арендатор в течение всего срока аренды обязан поддерживать в технической исправности здания и оборудование (в соответствии с приложениями N 4 к договорам) в состоянии, которое требуется для их нормальной эксплуатации по назначению с учетом нормального износа.
В силу пункта 9.3.1 договоров аренды любые улучшения зданий, в том числе какие-либо переделки, за исключением текущего ремонта, осуществляются только с письменного согласия арендодателя.
На основании пункта 2.2.5 договоров аренды здания соответствуют техническим описаниям, содержащимся в приложениях N 8 к договорам аренды.
В соответствии с пунктом 11.1 договоров аренды, арендатор обязан предварительно письменно согласовать с арендодателем работы по реконструкции, работы по внутренней отделке зданий, по монтажу инженерных систем и иного оборудования зданий, а также изменение назначения зданий под Дата-центр. Порядок согласования проектной документации регламентирован в пунктах 11.2 - 11.7 договоров аренды.
Согласно пункту 9.4.2 договоров аренды никакой договор субаренды не освобождает арендатора от ответственности, обязательств и обязанностей, возложенных на него договорами аренды, и арендатор будет продолжать нести ответственность за соблюдение своих обязательств по договорам в отношении площадей зданий, переданных в субаренду.
По мнению истца, вследствие ненадлежащей эксплуатации зданий N 1, N 2 в период с 01.09.2010 по 27.02.2016 происходит фактический (сверхнормативный) износ его конструктивных элементов.
Истец указал, что ООО "ФЕМИДА" и третье лицо в ходе предполагаемой реконструкции и в соответствии с проектом реконструкции демонтировали системы теплоснабжения (трубную разводку и приборы отопления), электроснабжения (приборы освещения и проводку), вентиляции воздуха, пожарную систему оповещения и тушения; разобрали отделки стен, полов и потолков, окрасочное покрытие в помещениях этажей, отделка керамической плиткой в санузлах; разбили часть оконных стекол.
После этого работы по реконструкции зданий были остановлены, а здания без систем отопления и электроснабжения, с разбитыми окнами не были законсервированы, что привело к разрушению зданий, их сверхнормативному износу.
В обоснование размера ущерба истец сослался на: техническое заключение по результатам обследования состояния здания N 1, выполненное ООО ЭКЦ "Нагатино" от 29.02.2016; отчет об оценке N 11.02/16Н-2 рыночной стоимости нежилого здания N 1 (с учетом нормативного и сверхнормативного (фактического) износа в период с 01.09.2010 по 27.02.2016), выполненный ООО ЭКЦ "Нагатино" от 25.04.2016; техническое заключение по результатам обследования состояния здания N 2, выполненное ООО ЭКЦ "Нагатино" от 29.02.2016; отчет об оценке N 11.02/16Н-1 рыночной стоимости нежилого здания N 2 (с учетом нормативного и сверхнормативного (фактического) износа в период с 01.09.2010 по 27.02.2016), выполненный ООО ЭКЦ "Нагатино" от 25.04.2016.
Согласно пункту 13.1.1 договоров аренды арендатор обязан возместить арендодателю все подтвержденные документально убытки, которые арендодатель понесет в результате или в связи с исполнением договоров аренды.
Ответчики, возражая против иска, указывали на то, что обязанность по выполнению капитального ремонта зданий возложена на истца в соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации; по условиям договоров аренды эксплуатационная ответственность за инженерные системы теплоснабжения зданий возложена на истца; состояние зданий уже на момент передачи их в аренду требовало осуществления капитального ремонта, который не был выполнен истцом; истец не представил доказательств того, что состояние зданий ухудшилось по вине ответчиков, а степень их износа выросла именно с момента передачи их в аренду, истцом не представлены доказательства наличия согласованного истцом и ответчиками эскизного проекта, проектной документации.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статьи 15, пункта 2 статьи 307, пункта 1 статьи 393, статей 431, 616, пункта 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", учитывая условия пунктов 3.6, 9.6.2, 9.3.1, 9.9.1, 10.1, 10.1.3 договоров аренды, исходили из того, что обязанности сторон по содержанию и ремонту инженерных систем зданий распределены границами эксплуатационной ответственности сторон в соответствии с приложениями N 4 к договорам аренды, и договорами аренды обязанности по содержанию и ремонту инженерных систем теплоснабжения спорных зданий в полном объеме возложены на арендодателя, поскольку согласно приложениям N 4 данные инженерные системы полностью отнесены к эксплуатационной ответственности истца, пришли к выводу, что положения договоров аренды предполагают наличие права на стороне арендатора заменить инженерное оборудование, но не возлагают на арендатора соответствующих обязательств, равно как и не возлагают обязательств по осуществлению капитального ремонта зданий арендатором, а также к тому, что договоры аренды не определяют обязанность, объем, состав и сроки работ по реконструкции зданий под Дата-центр.
Суды, применив положения пункта 1 статьи 616, статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая условия пунктов 11.1, 11.2 договоров аренды, и что стороны в договорах аренды не определили срок реконструкции, ее объем и порядок проведения, и то, что при заключении договоров аренды истец не оспаривал факт необходимости полной замены инженерных сетей, что предусмотрено пунктом 3.6 договоров аренды, принимая во внимание, что договоры аренды заключены с ООО "Фемида" в 2010 году, однако истец не предлагал арендатору согласовать (подписать) эскизный проект, проект реконструкции, иную сметную документацию для осуществления реконструкции зданий, а также не представлено доказательств, что истец в период с 2010 года по 2016 год требовал от ООО "Фемида", впоследствии ООО "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ", представить проект реконструкции, и оригинал эскизного проекта истец в материалы дела и на обозрение суду не представлял, пришли к выводу, что исходя из условий, заключенного сторонами договора (пункт 2.4.2) ущерб (в случае наличия), причиненный зданию в результате использования арендатором подлежит возмещению в порядке, установленном договором при возврате здания (при прекращении или расторжении договора), тогда как срок исполнения арендатором обязательств по возврату спорных зданий в состоянии, учитывающем нормальный износ, не наступил, при этом сторонами не определен срок реконструкции, ее объем, состав и основания (в том числе обязанность ответчиков по ее проведению), а также к тому, что истцом не представлено доказательств, что истец предпринимал действия по капитальному ремонту зданий, однако в связи с действиями ответчиков был лишен указанного права.
Отказывая в удовлетворении иска об обязании в солидарном порядке восстановить положение, существовавшее до нарушения права арендодателя, а именно обязать ответчиков привести здания N 1 и N 2 в первоначальное техническое состояние, выполнив работы примерной сметной стоимостью 137 582 690 руб. с НДС и 149 953 070 руб. с НДС, суды исходили из того, что нормами действующего законодательства, а также условиями договоров аренды возложение соответствующих действий на ответчиков не предусмотрено.
Выводы судов об этих обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ссылка истца на судебный акт по делу N А40-107389/2016 судом кассационной инстанции не принимается во внимание, поскольку исходя из предмета и основания заявленных требований по делу N А40-107389/2016, и по настоящему делу предметы доказывания различны.
Судами по настоящему делу исследовались и устанавливались обстоятельства, исходя из заявленных требований о взыскании убытков в период действия договора аренды.
Исходя из установленных обстоятельств дела, первая и апелляционная инстанция правильно применили нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения
Выводы судов об обстоятельствах дела и о применении норм материального права доводами кассационной жалобы не опровергаются.
Приведенные в кассационной жалобе доводы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку и обоснованно отклонены.
Нарушений судами норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной коллегией не установлено.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 февраля 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2017 года по делу N А40-162284/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - ЗАО "ВинНет Р" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.Н.КОЛЬЦОВА
Судьи
В.В.ПЕТРОВА
М.Д.ЯДРЕНЦЕВА
Н.Н.КОЛЬЦОВА
Судьи
В.В.ПЕТРОВА
М.Д.ЯДРЕНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)