Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.И. Трубицына,
судей О.Г. Головкиной, Е.Б. Расторгуева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.С. Момот,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и ООО "Мединструментприбор" на решение Арбитражного суда города Москвы от 03.08.2017 по делу N А40-17388/2017, принятое судьей Селиверстовой Н.Н., по иску ООО "Мединструментприбор" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - Лесин П.Б. (доверенность от 05.05.2017), Козюхин В.И. (доверенность от 05.04.2017),
от ответчика - Немченков Д.А. (доверенность от 09.01.2017),
установил:
Иск заявлен ООО "Мединструментприбор" (далее - истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик), с учетом уточнения исковых требований, об урегулирования разногласий возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: Москва, улица Ивана Бабушкина, дом 20, площадью 146,8 кв. м, изложив пункты 3.1, 3.2, 3.4 договора в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.08.2017 разногласия урегулированы: цена объекта определена на основании заключения судебной экспертизы, размер ежемесячных платежей определен, исходя из предоставляемой рассрочки оплаты 5 лет; в урегулировании разногласий по пункту 3.2 договора, предусматривающего в редакции истца рассрочку платежа 10 лет, отказано.
Суд первой инстанции указал, что на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены. Оценка рыночной стоимости помещения определена на основании заключения судебной экспертизы. Рассрочка выкупаемого имущества не должна составлять десять лет, поскольку данное требование не соответствует положениям статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 29.06.2015).
Не согласившись с принятым решением, истец и ответчик подали апелляционные жалобы, в которых просят состоявшийся по делу судебный акт: истец - отменить в части, ответчик - отменить, принять новый судебный акт.
По мнению ответчика, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Заключение эксперта не соответствует ФСО и нарушает требования статьи 8 ФЗ-73 "О государственной судебной деятельности в РФ". Полагает, что суд неправомерно урегулировал пункты 5.1 и 5.4 договора в редакции истца.
По мнению истца, поскольку договор не подписан до 30.06.2015, истец имеет право на предоставление рассрочки платежа на срок более 5 лет.
Отзывы на апелляционные жалобы истцом и ответчиком не представлены.
Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы истца возражал, доводы своей апелляционной жалобы поддержал.
Представитель истца против доводов апелляционной жалобы ответчика возражал, доводы своей апелляционной жалобы поддержал.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 01.08.2017 не подлежат отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилого здания, расположенного по адресу: Москва, улица Ивана Бабушкина, дом 20, площадью 146,8 кв. м, на основании договора аренды, является субъектом малого предпринимательства города Москвы.
В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
28.03.2014 истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Ответчик направил в адрес истца отказ в предоставлении государственной услуги письмом от 16.04.2014 N 33-5-9843/14-(0)-1, основанием отказа послужило направление уведомления от 14.03.2014 N ДГИ-И-4812/14 о расторжении договора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2015 по делу N А40-77022/14 признан незаконным отказ ответчика от 16.04.2014 N 33-5-9843/14-(0)-1 в реализации преимущественного права выкупа недвижимого имущества. Требование об обязании ответчика заключить договор купли-продажи объекта аренды оставлены без рассмотрения.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2015 решение Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2015 по делу N А40-77022/2014 в части оставления без рассмотрения требования истца об обязании ответчика заключить договор купли-продажи объекта аренды отменено. Суд обязал ответчика в течение 30 дней со дня вступления в законную силу судебного акта заключить с истцом договор купли-продажи нежилого объекта общей площадью 146,8 кв. м, расположенного по адресу: Москва, улица Ивана Бабушкина, дом 20.
Во исполнение постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2015 и решения Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2015 по делу N А40-77022/2014, ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 16 969 000 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 06.07.2016 года N 76-16Б/103 ООО "АБН-Консалт".
Истец подписал проект договора с разногласиями, указав цену выкупаемого объекта 5 792 797 рублей.
Ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
11.05.2017 судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта.
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта рыночная стоимость по состоянию на 28.03.2014 составляет 8 071 271 рубль.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта, заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат частичному удовлетворению.
Доводы апелляционных жалоб подлежат отклонению ввиду следующего.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Судебная экспертиза проведена, согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 28.03.2014 составляет 8 071 271 рубль.
Данное заключение ответчиком не оспорено ни в суде первой инстанции, ни в апелляционном суде. Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.
Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.
Доводы жалобы Департамента о неправомерности урегулирования пунктов 5.1 и 5.4 договора заявлены ответчиком без учета уточнения истцом исковых требований, в котором ответчик не просил урегулировать указанные пункты; требования по пунктам 5.1 и 5.4 не являлись предметом судебного рассмотрения, решение по данным пунктам судом не принималось.
Довод апелляционной жалобы истца о возможности предоставления рассрочки платежа на срок более 5 лет основан на неправильном толковании норм материального права. В соответствии с частью 1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки, применяется срок рассрочки, равный пяти годам. Ввиду того, что законами города Москвы иной срок рассрочки не установлен, суд первой инстанции обоснованно применил 5-летний срок рассрочки. Редакция данной нормы, действовавшая до принятия новой редакции от 29.06.2015, предусматривала 3-летний срок рассрочки.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалоб, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 01.08.2017 по делу N А40-17388/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.09.2017 N 09АП-42780/2017-ГК, 09АП-45247/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-17388/2017
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2017 г. N 09АП-42780/2017-ГК,
09АП-45247/2017-ГК
Дело N А40-17388/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.И. Трубицына,
судей О.Г. Головкиной, Е.Б. Расторгуева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.С. Момот,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и ООО "Мединструментприбор" на решение Арбитражного суда города Москвы от 03.08.2017 по делу N А40-17388/2017, принятое судьей Селиверстовой Н.Н., по иску ООО "Мединструментприбор" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - Лесин П.Б. (доверенность от 05.05.2017), Козюхин В.И. (доверенность от 05.04.2017),
от ответчика - Немченков Д.А. (доверенность от 09.01.2017),
установил:
Иск заявлен ООО "Мединструментприбор" (далее - истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик), с учетом уточнения исковых требований, об урегулирования разногласий возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: Москва, улица Ивана Бабушкина, дом 20, площадью 146,8 кв. м, изложив пункты 3.1, 3.2, 3.4 договора в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.08.2017 разногласия урегулированы: цена объекта определена на основании заключения судебной экспертизы, размер ежемесячных платежей определен, исходя из предоставляемой рассрочки оплаты 5 лет; в урегулировании разногласий по пункту 3.2 договора, предусматривающего в редакции истца рассрочку платежа 10 лет, отказано.
Суд первой инстанции указал, что на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены. Оценка рыночной стоимости помещения определена на основании заключения судебной экспертизы. Рассрочка выкупаемого имущества не должна составлять десять лет, поскольку данное требование не соответствует положениям статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 29.06.2015).
Не согласившись с принятым решением, истец и ответчик подали апелляционные жалобы, в которых просят состоявшийся по делу судебный акт: истец - отменить в части, ответчик - отменить, принять новый судебный акт.
По мнению ответчика, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Заключение эксперта не соответствует ФСО и нарушает требования статьи 8 ФЗ-73 "О государственной судебной деятельности в РФ". Полагает, что суд неправомерно урегулировал пункты 5.1 и 5.4 договора в редакции истца.
По мнению истца, поскольку договор не подписан до 30.06.2015, истец имеет право на предоставление рассрочки платежа на срок более 5 лет.
Отзывы на апелляционные жалобы истцом и ответчиком не представлены.
Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы истца возражал, доводы своей апелляционной жалобы поддержал.
Представитель истца против доводов апелляционной жалобы ответчика возражал, доводы своей апелляционной жалобы поддержал.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 01.08.2017 не подлежат отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилого здания, расположенного по адресу: Москва, улица Ивана Бабушкина, дом 20, площадью 146,8 кв. м, на основании договора аренды, является субъектом малого предпринимательства города Москвы.
В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
28.03.2014 истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Ответчик направил в адрес истца отказ в предоставлении государственной услуги письмом от 16.04.2014 N 33-5-9843/14-(0)-1, основанием отказа послужило направление уведомления от 14.03.2014 N ДГИ-И-4812/14 о расторжении договора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2015 по делу N А40-77022/14 признан незаконным отказ ответчика от 16.04.2014 N 33-5-9843/14-(0)-1 в реализации преимущественного права выкупа недвижимого имущества. Требование об обязании ответчика заключить договор купли-продажи объекта аренды оставлены без рассмотрения.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2015 решение Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2015 по делу N А40-77022/2014 в части оставления без рассмотрения требования истца об обязании ответчика заключить договор купли-продажи объекта аренды отменено. Суд обязал ответчика в течение 30 дней со дня вступления в законную силу судебного акта заключить с истцом договор купли-продажи нежилого объекта общей площадью 146,8 кв. м, расположенного по адресу: Москва, улица Ивана Бабушкина, дом 20.
Во исполнение постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2015 и решения Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2015 по делу N А40-77022/2014, ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 16 969 000 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 06.07.2016 года N 76-16Б/103 ООО "АБН-Консалт".
Истец подписал проект договора с разногласиями, указав цену выкупаемого объекта 5 792 797 рублей.
Ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
11.05.2017 судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта.
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта рыночная стоимость по состоянию на 28.03.2014 составляет 8 071 271 рубль.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта, заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат частичному удовлетворению.
Доводы апелляционных жалоб подлежат отклонению ввиду следующего.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Судебная экспертиза проведена, согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 28.03.2014 составляет 8 071 271 рубль.
Данное заключение ответчиком не оспорено ни в суде первой инстанции, ни в апелляционном суде. Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.
Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.
Доводы жалобы Департамента о неправомерности урегулирования пунктов 5.1 и 5.4 договора заявлены ответчиком без учета уточнения истцом исковых требований, в котором ответчик не просил урегулировать указанные пункты; требования по пунктам 5.1 и 5.4 не являлись предметом судебного рассмотрения, решение по данным пунктам судом не принималось.
Довод апелляционной жалобы истца о возможности предоставления рассрочки платежа на срок более 5 лет основан на неправильном толковании норм материального права. В соответствии с частью 1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки, применяется срок рассрочки, равный пяти годам. Ввиду того, что законами города Москвы иной срок рассрочки не установлен, суд первой инстанции обоснованно применил 5-летний срок рассрочки. Редакция данной нормы, действовавшая до принятия новой редакции от 29.06.2015, предусматривала 3-летний срок рассрочки.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалоб, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 01.08.2017 по делу N А40-17388/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.И.ТРУБИЦЫН
Судьи
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
О.Г.ГОЛОВКИНА
А.И.ТРУБИЦЫН
Судьи
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
О.Г.ГОЛОВКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)