Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гордейко М.А.,
при участии:
от истца: представителя Зюзина М.А. по доверенности от 09.02.2016,
ответчицы ИП Кропотовой Н.П. и ее представителей Ячеиной Т.Л. по доверенности от 16.03.2016, Максименко А.В. по доверенности от 20.09.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Ермак"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 18 июля 2016 года по делу N А32-5075/2016
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ермак"
к ответчице индивидуальному предпринимателю Кропотовой Наталии Павловне
об обязании освободить нежилое помещение,
принятое в составе судьи Ивановой Н.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ермак" (далее - истец, ООО "Ермак") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Кропотовой Наталии Павловне (далее - ответчица, ИП Кропотова Н.П.) об обязании освободить нежилое помещение - здание магазина N 101 по ул. Пограничная, 4, в г. Геленджике, передав его по акту приема-передачи представителю ООО "Ермак".
Исковые требования мотивированы тем, что между сторонами был заключен договор аренды от 02.07.2015, срок действия которого истек 31.07.2015. Ответчица по истечении срока аренды в добровольном порядке отказалась освободить занимаемое помещение.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.2016 в удовлетворении иска отказано.
Суд первой инстанции указал, что общество письмом N 05/04 от 23.08.2015 направило в адрес предпринимателя договор аренды на новый срок с 01.08.2015 по 31.08.2016, ответчица направила подписанный экземпляр договора с протоколом разногласий, получив которые истец не оспорил возражения по цене, площади и последствиям окончания договора. Суд сослался на статью 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что предпринимателем была направлена новая оферта, поскольку обществом в тридцатидневный срок не был дан ответ о принятии договора в редакции ответчицы либо об отклонении протокола разногласий, постольку разногласия подлежат рассмотрению в суде. Следовательно, общество необоснованно обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Общество с ограниченной ответственностью "Ермак" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, заявленные требования удовлетворить.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - суд первой инстанции не учел, что спорный договор прекратил свое действие 01.08.2015, ответчица с предложениями заключить договор на новый срок не обращалась, преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок реализовано не было;
- - новый договор аренды, которым регулировал бы отношения сторон по поводу использования магазина с 01.08.2016, заключен не был, истец не получал протокол разногласий ответчицы;
- - к отношениям сторон не применимы положения статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзыве ответчица просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв, после которого рассмотрение апелляционной жалобы было продолжено.
Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.
Представитель истца пояснил, что протокол разногласий к направленному проекту договора аренды в адрес истца от ответчицы не поступал, указал, что 29.06.2015 истцом было направлено ответчице уведомление о прекращении договора аренды с 31.07.2015 и о необходимости освобождения здания магазина. В настоящее время ответчица использует имущество общества в отсутствие правового основания.
Ответчица возражала против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просила решение суда оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.07.2005 между ООО "Ермак" (арендодатель) и ИП Кропотовой Н.П. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения - здания магазина N 101 общей площадью 54,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Пограничная, 4.
Согласно пункту 3 договора размер арендной платы составляет 5000 руб. в месяц.
Оплатой за арендуемое помещение будет считаться произведенный арендатором ремонт помещения до полного погашения понесенных арендатором затрат. Затраты арендатора за выполненные ремонтные работы считаются предварительной оплатой (пункт 3.2 договора).
Согласно пункту 4.1 договора срок аренды устанавливается с момента подписания договора до 31 июля 2015 года (пункт 4.1 договора).
Письмом N 05/12 от 29.06.2015 общество уведомило предпринимателя о прекращении договора аренды 31.07.2015 и о необходимости освобождения занимаемого помещения.
Поскольку ответчица в добровольном порядке не освободила спорное помещение, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Статья 621 Гражданского кодекса устанавливает, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Как было указано выше, условиями спорного договора аренды предусмотрен срок его действия по 31.07.2015 без автоматической пролонгации на новый срок.
Уведомлением от 29.06.2015 истец сообщил ответчице о прекращении договора аренды с 31.07.2015 и о необходимости возврата спорного имущества.
Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчица указала, что фактически между сторонами был заключен новый договор аренды сроком действия с 01.08.2016 по 31.07.2016.
Суд апелляционной инстанции отклоняет данный довод ответчицы в силу следующего.
Действительно, письмом N 05/01 от 26.07.2015 ООО "Ермак" направляло Кропотовой Н.П. договор аренды на новый срок (до 01.10.2015).
12.08.2015 ответчица по квитанции N 35346648000528 направила в адрес истца указанный договор с исправлениями по тексту и без подписи, при этом в акте описи вложения в почтовое отправление отсутствует указание о направлении в адрес истца протокола разногласий к проекту договора, подготовленному обществом (л.д. 60).
Представленный в материалы дела экземпляр договора аренды и протокол разногласий, подписанные только предпринимателем, не могут быть рассмотрены как доказательства заключения между сторонами нового договора аренды на указанных в них условиях.
Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 431 Кодекса).
Исходя из смысла пункта 1 статьи 433 Кодекса, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
В силу статьи 443 Кодекса ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Таким образом, предоставляя в материалы дела протокол разногласий к проекту договора аренды, подготовленному истцом, предприниматель подтверждает, что она не согласилась с условиями, предлагаемыми обществом (не заключила договор), и предложила ООО "Ермак" заключить договор на иных условиях. В свою очередь, общество в лице компетентного представителя, оферту предпринимателя не приняло, т. к. протокол разногласий не подписан истцом. Следовательно, после прекращения договора аренды от 02.07.2005 здание магазина находится во владении ответчицы в отсутствие к тому правовых оснований. Подписание акта приема-передачи имущества, который прилагался к проекту договора N 02/11 от 01.08.2015, не может свидетельствовать о заключении между сторонами гражданско-правового договора, т. к. данным документом оформляется только факт передачи вещи, но не само основание для такой передачи. Направляя данный акт в адрес ответчицы, ООО "Ермак" выразило волю на передачу здания магазина предпринимателю только в случае заключения самого договора аренды N 02/11 от 01.08.2015 на условиях, предложенных обществом. Ввиду того, что ИП Кропотова Н.П. не приняла условия последующей аренды, предложенные со стороны общества, акт приема-передачи здания магазина какого-либо правового эффекта для взаимоотношений сторон не возымел.
Суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что ответчица неправильно понимание значение права на преимущественное заключение договора аренды на новый срок. Содержание данного права раскрывается в нормах статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым, арендодатель обязан заключить договор аренды с прежним арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, только в том случае, если он желает предоставить вещь в аренду третьим лицам. При этом условия нового договора аренды определяются волеизъявлением арендодателя.
Вместе с тем, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не может рассматриваться как обязанность арендодателя в любом случае заключать новый договор аренды вопреки своей воле и подчиняясь воле бывшего арендатора. Истец обоснованно указывает на то, что к спорным правоотношениям положения статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению.
Доказательства того, что истец намеревается предоставить здание магазина в аренду иным третьим лицам, в материалы дела не представлены, в связи с чем не возникло оснований для реализации предпринимателем своего преимущественного права на заключение договора на новый срок.
По смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.
Как указывалось ранее, договор аренды N 02/01 от 01.08.2015 не является заключенным, поскольку стороны не пришли к соглашению по существенным условиям договора, данный договор с учетом разногласий ответчицы со стороны истца акцептирован не был.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Ответчица в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представила доказательства возврата спорного помещения истцу.
Ссылка арендатора на то, что на протяжении 11 лет она содержит имущество, осуществляя капитальный, текущий ремонты, эксплуатирует здание в соответствии с его целевым назначением, содержит земельный участок в границах кадастрового плана в соответствии с требованиями МО город-курорт Геленджик, также не принимается апелляционным судом, поскольку данные действия свидетельствуют только об исполнении ответчицей условий ранее заключенного договора (пункт 2.2 договора) и не могут расцениваться как основания для безусловного продолжения арендных отношений после прекращения действия договора.
Подлежит отклонению как необоснованный и довод ответчицы о том, что о наличии арендных правоотношений может свидетельствовать факт предъявления директором требований об оплате налогов на спорное имущество в качестве внесения арендных платежей после заявления обществом требования о расторжении договора аренды от 02.07.2005, т. к. ИП Кропотова Н.П. не отрицает факт нахождения здания магазина в ее владении до настоящего времени, а в силу положений абзаца 2 статьи 622 Кодекса, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Таким образом, до возврата спорного здания магазина истцу за ответчицей сохраняется обязанность по внесению арендных платежей на условиях ранее существовавшего договора аренды от 02.07.2005, но не может свидетельствовать о возникновении нового арендного правоотношения.
С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, полагает разумным установления срока для возврата спорного помещения по акту приема-передачи в течение 15 рабочих дней с момента изготовления полного текста постановления суда апелляционной инстанции по настоящему делу.
Судебные расходы по делу в силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчицу, как на проигравшую сторону спора.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18 июля 2016 года по делу N А32-5075/2016 отменить, принять новое решение.
Обязать индивидуального предпринимателя Кропотову Наталию Павловну (ИНН 230401321856, ОГРНИП 304230416900042) в течение 15 рабочих дней с момента изготовления полного текста постановления суд апелляционной инстанции по настоящему делу возвратить по акту приема-передачи обществу с ограниченной ответственностью "Ермак" (ИНН 2304005861, ОГРН 1022300771404) нежилое здание площадью 51,6 кв. м с кадастровым номером 23:40:0401020:0:12, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Пограничная, 4.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Кропотовой Наталии Павловны (ИНН 230401321856, ОГРНИП 304230416900042) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ермак" (ИНН 2304005861, ОГРН 1022300771404) судебные расходы по уплате государственной пошлины по делу в размере 9 000 руб.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.09.2016 N 15АП-13584/2016 ПО ДЕЛУ N А32-5075/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2016 г. N 15АП-13584/2016
Дело N А32-5075/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гордейко М.А.,
при участии:
от истца: представителя Зюзина М.А. по доверенности от 09.02.2016,
ответчицы ИП Кропотовой Н.П. и ее представителей Ячеиной Т.Л. по доверенности от 16.03.2016, Максименко А.В. по доверенности от 20.09.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Ермак"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 18 июля 2016 года по делу N А32-5075/2016
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ермак"
к ответчице индивидуальному предпринимателю Кропотовой Наталии Павловне
об обязании освободить нежилое помещение,
принятое в составе судьи Ивановой Н.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ермак" (далее - истец, ООО "Ермак") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Кропотовой Наталии Павловне (далее - ответчица, ИП Кропотова Н.П.) об обязании освободить нежилое помещение - здание магазина N 101 по ул. Пограничная, 4, в г. Геленджике, передав его по акту приема-передачи представителю ООО "Ермак".
Исковые требования мотивированы тем, что между сторонами был заключен договор аренды от 02.07.2015, срок действия которого истек 31.07.2015. Ответчица по истечении срока аренды в добровольном порядке отказалась освободить занимаемое помещение.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.2016 в удовлетворении иска отказано.
Суд первой инстанции указал, что общество письмом N 05/04 от 23.08.2015 направило в адрес предпринимателя договор аренды на новый срок с 01.08.2015 по 31.08.2016, ответчица направила подписанный экземпляр договора с протоколом разногласий, получив которые истец не оспорил возражения по цене, площади и последствиям окончания договора. Суд сослался на статью 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что предпринимателем была направлена новая оферта, поскольку обществом в тридцатидневный срок не был дан ответ о принятии договора в редакции ответчицы либо об отклонении протокола разногласий, постольку разногласия подлежат рассмотрению в суде. Следовательно, общество необоснованно обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Общество с ограниченной ответственностью "Ермак" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, заявленные требования удовлетворить.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - суд первой инстанции не учел, что спорный договор прекратил свое действие 01.08.2015, ответчица с предложениями заключить договор на новый срок не обращалась, преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок реализовано не было;
- - новый договор аренды, которым регулировал бы отношения сторон по поводу использования магазина с 01.08.2016, заключен не был, истец не получал протокол разногласий ответчицы;
- - к отношениям сторон не применимы положения статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзыве ответчица просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв, после которого рассмотрение апелляционной жалобы было продолжено.
Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.
Представитель истца пояснил, что протокол разногласий к направленному проекту договора аренды в адрес истца от ответчицы не поступал, указал, что 29.06.2015 истцом было направлено ответчице уведомление о прекращении договора аренды с 31.07.2015 и о необходимости освобождения здания магазина. В настоящее время ответчица использует имущество общества в отсутствие правового основания.
Ответчица возражала против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просила решение суда оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.07.2005 между ООО "Ермак" (арендодатель) и ИП Кропотовой Н.П. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения - здания магазина N 101 общей площадью 54,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Пограничная, 4.
Согласно пункту 3 договора размер арендной платы составляет 5000 руб. в месяц.
Оплатой за арендуемое помещение будет считаться произведенный арендатором ремонт помещения до полного погашения понесенных арендатором затрат. Затраты арендатора за выполненные ремонтные работы считаются предварительной оплатой (пункт 3.2 договора).
Согласно пункту 4.1 договора срок аренды устанавливается с момента подписания договора до 31 июля 2015 года (пункт 4.1 договора).
Письмом N 05/12 от 29.06.2015 общество уведомило предпринимателя о прекращении договора аренды 31.07.2015 и о необходимости освобождения занимаемого помещения.
Поскольку ответчица в добровольном порядке не освободила спорное помещение, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Статья 621 Гражданского кодекса устанавливает, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Как было указано выше, условиями спорного договора аренды предусмотрен срок его действия по 31.07.2015 без автоматической пролонгации на новый срок.
Уведомлением от 29.06.2015 истец сообщил ответчице о прекращении договора аренды с 31.07.2015 и о необходимости возврата спорного имущества.
Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчица указала, что фактически между сторонами был заключен новый договор аренды сроком действия с 01.08.2016 по 31.07.2016.
Суд апелляционной инстанции отклоняет данный довод ответчицы в силу следующего.
Действительно, письмом N 05/01 от 26.07.2015 ООО "Ермак" направляло Кропотовой Н.П. договор аренды на новый срок (до 01.10.2015).
12.08.2015 ответчица по квитанции N 35346648000528 направила в адрес истца указанный договор с исправлениями по тексту и без подписи, при этом в акте описи вложения в почтовое отправление отсутствует указание о направлении в адрес истца протокола разногласий к проекту договора, подготовленному обществом (л.д. 60).
Представленный в материалы дела экземпляр договора аренды и протокол разногласий, подписанные только предпринимателем, не могут быть рассмотрены как доказательства заключения между сторонами нового договора аренды на указанных в них условиях.
Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 431 Кодекса).
Исходя из смысла пункта 1 статьи 433 Кодекса, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
В силу статьи 443 Кодекса ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Таким образом, предоставляя в материалы дела протокол разногласий к проекту договора аренды, подготовленному истцом, предприниматель подтверждает, что она не согласилась с условиями, предлагаемыми обществом (не заключила договор), и предложила ООО "Ермак" заключить договор на иных условиях. В свою очередь, общество в лице компетентного представителя, оферту предпринимателя не приняло, т. к. протокол разногласий не подписан истцом. Следовательно, после прекращения договора аренды от 02.07.2005 здание магазина находится во владении ответчицы в отсутствие к тому правовых оснований. Подписание акта приема-передачи имущества, который прилагался к проекту договора N 02/11 от 01.08.2015, не может свидетельствовать о заключении между сторонами гражданско-правового договора, т. к. данным документом оформляется только факт передачи вещи, но не само основание для такой передачи. Направляя данный акт в адрес ответчицы, ООО "Ермак" выразило волю на передачу здания магазина предпринимателю только в случае заключения самого договора аренды N 02/11 от 01.08.2015 на условиях, предложенных обществом. Ввиду того, что ИП Кропотова Н.П. не приняла условия последующей аренды, предложенные со стороны общества, акт приема-передачи здания магазина какого-либо правового эффекта для взаимоотношений сторон не возымел.
Суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что ответчица неправильно понимание значение права на преимущественное заключение договора аренды на новый срок. Содержание данного права раскрывается в нормах статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым, арендодатель обязан заключить договор аренды с прежним арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, только в том случае, если он желает предоставить вещь в аренду третьим лицам. При этом условия нового договора аренды определяются волеизъявлением арендодателя.
Вместе с тем, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не может рассматриваться как обязанность арендодателя в любом случае заключать новый договор аренды вопреки своей воле и подчиняясь воле бывшего арендатора. Истец обоснованно указывает на то, что к спорным правоотношениям положения статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению.
Доказательства того, что истец намеревается предоставить здание магазина в аренду иным третьим лицам, в материалы дела не представлены, в связи с чем не возникло оснований для реализации предпринимателем своего преимущественного права на заключение договора на новый срок.
По смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.
Как указывалось ранее, договор аренды N 02/01 от 01.08.2015 не является заключенным, поскольку стороны не пришли к соглашению по существенным условиям договора, данный договор с учетом разногласий ответчицы со стороны истца акцептирован не был.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Ответчица в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представила доказательства возврата спорного помещения истцу.
Ссылка арендатора на то, что на протяжении 11 лет она содержит имущество, осуществляя капитальный, текущий ремонты, эксплуатирует здание в соответствии с его целевым назначением, содержит земельный участок в границах кадастрового плана в соответствии с требованиями МО город-курорт Геленджик, также не принимается апелляционным судом, поскольку данные действия свидетельствуют только об исполнении ответчицей условий ранее заключенного договора (пункт 2.2 договора) и не могут расцениваться как основания для безусловного продолжения арендных отношений после прекращения действия договора.
Подлежит отклонению как необоснованный и довод ответчицы о том, что о наличии арендных правоотношений может свидетельствовать факт предъявления директором требований об оплате налогов на спорное имущество в качестве внесения арендных платежей после заявления обществом требования о расторжении договора аренды от 02.07.2005, т. к. ИП Кропотова Н.П. не отрицает факт нахождения здания магазина в ее владении до настоящего времени, а в силу положений абзаца 2 статьи 622 Кодекса, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Таким образом, до возврата спорного здания магазина истцу за ответчицей сохраняется обязанность по внесению арендных платежей на условиях ранее существовавшего договора аренды от 02.07.2005, но не может свидетельствовать о возникновении нового арендного правоотношения.
С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, полагает разумным установления срока для возврата спорного помещения по акту приема-передачи в течение 15 рабочих дней с момента изготовления полного текста постановления суда апелляционной инстанции по настоящему делу.
Судебные расходы по делу в силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчицу, как на проигравшую сторону спора.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18 июля 2016 года по делу N А32-5075/2016 отменить, принять новое решение.
Обязать индивидуального предпринимателя Кропотову Наталию Павловну (ИНН 230401321856, ОГРНИП 304230416900042) в течение 15 рабочих дней с момента изготовления полного текста постановления суд апелляционной инстанции по настоящему делу возвратить по акту приема-передачи обществу с ограниченной ответственностью "Ермак" (ИНН 2304005861, ОГРН 1022300771404) нежилое здание площадью 51,6 кв. м с кадастровым номером 23:40:0401020:0:12, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Пограничная, 4.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Кропотовой Наталии Павловны (ИНН 230401321856, ОГРНИП 304230416900042) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ермак" (ИНН 2304005861, ОГРН 1022300771404) судебные расходы по уплате государственной пошлины по делу в размере 9 000 руб.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
А.А.ПОПОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)