Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей. Арендатор выразил несогласие с увеличением размера арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26.07.2017.
Постановление изготовлено в полном объеме 31.07.2017.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Леоновой Л.В.
судей Сорокиной И.В., Бутченко Ю.В.
при участии в заседании:
от истца:
- открытое акционерное общество "Беловское" ОГРН 1024600783041 ИНН 4601000098 Лащинина Н.А. - представитель по доверенности от 10.10.2016;
- от ответчика:
общество с ограниченной ответственностью "Светлана" ОГРН 1064623008152 ИНН 4601004832 Болгова Е.А. - представитель по доверенности от 03.01.2017.
рассмотрев в открытом судебном заседании, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Светлана" на решение Арбитражного суда Курской области от 21.11.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 по делу N А35-7834/2015,
установил:
открытое акционерное общество "Беловское" (далее - ОАО "Беловское", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Светлана" (далее - ООО "Светлана", ответчик) о расторжении договора аренды от 21.05.2012 и взыскании задолженности по арендной плате по договору N Б/Н от 21.05.2012 за период с 16.12.2014 по 21.12.2015 в размере 1 412 555 руб. 49 коп. (с учетом уточненных исковых требований).
Определением Арбитражного суда Курской области от 12.02.2016 производство по делу N А35-7834/2015 в части требований о расторжении договора аренды от 21.05.2012 прекращено в связи с отказом истца от исковых требований в этой части.
Решением Арбитражного суда Курской области от 21.11.2016 (судья Хмелевская С.И.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 (судьи Ушакова И.В., Алферова Е.Е., Щербатых Е.Ю.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с указанными судебными актами, ООО "Светлана" обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить названные судебные акты.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 21.05.2012 между ОАО "Беловское" (арендодатель) и ООО "Светлана" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть помещения торговой площадью 100 кв. м, расположенное в здании кафе "Дружба" общей площадью 319,1 кв. м, Литер А. Этажность: 1, расположенном по адресу: Курская область, Беловский район, сл. Белая, ул. 1 Мая, д. 2А (далее - договор).
Согласно условиям договора, договор действует с 21.05.2012 по 20.05.2027.
В соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения от 21.05.2012, в аренду ООО "Светлана" для использования под кафе передано здание кафе "Дружба", расположенное по адресу: Курская область, Беловский район, сл. Белая, ул. 1 Мая, д. 2А.
Арендная плата устанавливается *** размере 6 000 руб. 00 коп. в месяц. Пункт 4.2. предусматривает, что уплата арендной платы производится ежемесячно в срок с 12 по 15-е число оплачиваемого месяца включительно.
Договором установлено, что арендатор самостоятельно несет ответственность за энергоснабжение арендуемого помещения и принимает на себя оплату коммунальных расходов, расходов на электроэнергию и других эксплуатационных расходов с момента заключения согласно счетам соответствующих организаций.
В соответствии с пунктом 4.8. договора размер арендной платы может быть изменен по решению арендодателя в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год путем направления арендатору уведомления о факте изменения арендной платы.
С 01.12.2013 размер арендной платы по спорному договору составил 15 000 руб. 00 коп.
Уведомлениями N 39 от 24.02.2015, N 50 от 16.03.2015 истец известил ответчика о повышении с 01.03.2015 размера арендной платы, которая составляет 287 190 руб. 00 коп. в месяц. Уведомление получено арендатором 25.02.2016, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении (копия имеется в материалах дела).
Как следует из материалов дела в соответствии с заключенным договором N 156/05-15 от 12.05.2015, оценщиком ИП Купиной Н.В. произведена оценка рыночной стоимости права пользования имуществом, в том числе нежилыми помещениями в здании кафе площадью 319,1 кв. м, на условиях аренды в год, принадлежащего ОАО "Беловское".
В итоге проведенных расчетов и анализа оценщиком сделан вывод, что рыночная стоимость права аренды нежилых помещения в здании кафе площадью 319,1 кв. м составляет 450 руб. 00 коп. за один кв. м в месяц, 5 400 руб. 00 коп. за один кв. м в год.
На основании произведенной оценки, арендодатель направил в адрес арендатора письмо в котором, ссылаясь на проведенный перерасчет, указал об уменьшении арендной платы до 143 595 руб. 00 коп. в месяц из расчета 450 руб. 00 коп. за 1 кв. м. Также арендатор уведомил ООО "Светлана", что в связи с перерасчетом будут направлены новые акты выполненных работ и услуг за март, апрель, май 2015 года.
Между тем, ответчик обязанности по своевременному внесению арендной платы в полном объеме исполнял не надлежащим образом, в связи с чем у него образовалась задолженность в общей сумме 1 412 555 руб. 49 коп. за период с 16.12.2014 по 21.12.2015.
Претензия от 07.08.2015 направленная истцом в адрес ответчика с требованием погасить образовавшуюся задолженность осталась без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.
Рассматривая спор по существу суды исходили из следующего.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В спорном договоре указано, что арендная плата производится ежемесячно в срок 12 по 15-е число оплачиваемого месяца включительно и что размер арендной платы может быть изменен по решению арендодателя в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год путем направления арендатору уведомления о факте изменения арендной платы.
Следовательно, буквальное содержание положений указанного пункта договора свидетельствует о согласованности сторонами условия о праве арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем внесудебном порядке.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 16.02.2015 по делу N А35-5242/2014 установлено, что с 01.12.2013 размер арендной платы за нежилое здание составил 15.000 руб. в месяц.
Из материалов дела следует, что истец направил в адрес ответчика уведомление N 39 от 24.02.2015 об увеличении арендной платы с 15 000 руб. до 287 190 руб., указанное уведомление вручено ответчику 25.02.2015.
Повторное уведомление N 50 от 16.03.2015 об увеличении арендной платы с 15.000 руб. до 287 190 руб. вручено ответчику 19.03.2015.
Истец 31.03.2015 в адрес арендатора направил акты и счета-фактуры с учетом измененного размера арендной платы. Получение указанных документов подтверждается письмом арендатора N 28 от 09.04.2015, которым арендатор вернул указанные документы с отказом их оплачивать.
Ответчик в свою очередь письмом N 28 от 02.04.2015 выразил несогласие с увеличением размера арендной платы, не оспаривая при этом само право арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке.
В этой связи истцом была заказана оценка рыночной стоимости права на заключение договора аренды, согласно которой, установлено, что рыночная стоимость права аренды нежилых помещений в здании кафе площадью 319,1 кв. м составляет 450 руб. 00 коп.. за один кв. м в месяц, 5 400 руб. оо коп. за один кв. м в год.
Ссылаясь на произведенный перерасчет, истец уведомил ответчика об уменьшении ранее заявленного размера арендной платы до 143 595 руб. в месяц. Письмо N 115 от 09.06.2015 получено ответчиком 11.06.2015. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.
Таким образом, истцом был соблюден установленный договором порядок увеличения размера арендной платы. Уведомление направлено арендатору и получено им заблаговременно. До наступления срока оплаты счета, никаких возражений относительно объявленного размера арендной платы со стороны ответчика заявлено не было.
Надлежаще заверенные копии документов, подтверждающих факт уведомления ответчика об увеличении размера арендной платы имеются в материалах дела.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении договора могло быть заявлено стороной договора в суд после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Указанным в п. 2 ст. 452 ГК РФ правом ответчик не воспользовался.
При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды от 21.05.2012 в сумме 1 412 555 руб. 49 коп. за период с 16.12.2014 по 21.12.2015 правомерно удовлетворены судом.
Все доводы кассационной жалобы были предметом исследования суда первой и апелляционной инстанции и не опровергают их выводы, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 21.11.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 по делу N А35-7834/2015, оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 31.07.2017 N Ф10-2959/2017 ПО ДЕЛУ N А35-7834/2015
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей. Арендатор выразил несогласие с увеличением размера арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 июля 2017 г. по делу N А35-7834/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26.07.2017.
Постановление изготовлено в полном объеме 31.07.2017.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Леоновой Л.В.
судей Сорокиной И.В., Бутченко Ю.В.
при участии в заседании:
от истца:
- открытое акционерное общество "Беловское" ОГРН 1024600783041 ИНН 4601000098 Лащинина Н.А. - представитель по доверенности от 10.10.2016;
- от ответчика:
общество с ограниченной ответственностью "Светлана" ОГРН 1064623008152 ИНН 4601004832 Болгова Е.А. - представитель по доверенности от 03.01.2017.
рассмотрев в открытом судебном заседании, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Светлана" на решение Арбитражного суда Курской области от 21.11.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 по делу N А35-7834/2015,
установил:
открытое акционерное общество "Беловское" (далее - ОАО "Беловское", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Светлана" (далее - ООО "Светлана", ответчик) о расторжении договора аренды от 21.05.2012 и взыскании задолженности по арендной плате по договору N Б/Н от 21.05.2012 за период с 16.12.2014 по 21.12.2015 в размере 1 412 555 руб. 49 коп. (с учетом уточненных исковых требований).
Определением Арбитражного суда Курской области от 12.02.2016 производство по делу N А35-7834/2015 в части требований о расторжении договора аренды от 21.05.2012 прекращено в связи с отказом истца от исковых требований в этой части.
Решением Арбитражного суда Курской области от 21.11.2016 (судья Хмелевская С.И.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 (судьи Ушакова И.В., Алферова Е.Е., Щербатых Е.Ю.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с указанными судебными актами, ООО "Светлана" обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить названные судебные акты.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 21.05.2012 между ОАО "Беловское" (арендодатель) и ООО "Светлана" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть помещения торговой площадью 100 кв. м, расположенное в здании кафе "Дружба" общей площадью 319,1 кв. м, Литер А. Этажность: 1, расположенном по адресу: Курская область, Беловский район, сл. Белая, ул. 1 Мая, д. 2А (далее - договор).
Согласно условиям договора, договор действует с 21.05.2012 по 20.05.2027.
В соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения от 21.05.2012, в аренду ООО "Светлана" для использования под кафе передано здание кафе "Дружба", расположенное по адресу: Курская область, Беловский район, сл. Белая, ул. 1 Мая, д. 2А.
Арендная плата устанавливается *** размере 6 000 руб. 00 коп. в месяц. Пункт 4.2. предусматривает, что уплата арендной платы производится ежемесячно в срок с 12 по 15-е число оплачиваемого месяца включительно.
Договором установлено, что арендатор самостоятельно несет ответственность за энергоснабжение арендуемого помещения и принимает на себя оплату коммунальных расходов, расходов на электроэнергию и других эксплуатационных расходов с момента заключения согласно счетам соответствующих организаций.
В соответствии с пунктом 4.8. договора размер арендной платы может быть изменен по решению арендодателя в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год путем направления арендатору уведомления о факте изменения арендной платы.
С 01.12.2013 размер арендной платы по спорному договору составил 15 000 руб. 00 коп.
Уведомлениями N 39 от 24.02.2015, N 50 от 16.03.2015 истец известил ответчика о повышении с 01.03.2015 размера арендной платы, которая составляет 287 190 руб. 00 коп. в месяц. Уведомление получено арендатором 25.02.2016, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении (копия имеется в материалах дела).
Как следует из материалов дела в соответствии с заключенным договором N 156/05-15 от 12.05.2015, оценщиком ИП Купиной Н.В. произведена оценка рыночной стоимости права пользования имуществом, в том числе нежилыми помещениями в здании кафе площадью 319,1 кв. м, на условиях аренды в год, принадлежащего ОАО "Беловское".
В итоге проведенных расчетов и анализа оценщиком сделан вывод, что рыночная стоимость права аренды нежилых помещения в здании кафе площадью 319,1 кв. м составляет 450 руб. 00 коп. за один кв. м в месяц, 5 400 руб. 00 коп. за один кв. м в год.
На основании произведенной оценки, арендодатель направил в адрес арендатора письмо в котором, ссылаясь на проведенный перерасчет, указал об уменьшении арендной платы до 143 595 руб. 00 коп. в месяц из расчета 450 руб. 00 коп. за 1 кв. м. Также арендатор уведомил ООО "Светлана", что в связи с перерасчетом будут направлены новые акты выполненных работ и услуг за март, апрель, май 2015 года.
Между тем, ответчик обязанности по своевременному внесению арендной платы в полном объеме исполнял не надлежащим образом, в связи с чем у него образовалась задолженность в общей сумме 1 412 555 руб. 49 коп. за период с 16.12.2014 по 21.12.2015.
Претензия от 07.08.2015 направленная истцом в адрес ответчика с требованием погасить образовавшуюся задолженность осталась без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.
Рассматривая спор по существу суды исходили из следующего.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В спорном договоре указано, что арендная плата производится ежемесячно в срок 12 по 15-е число оплачиваемого месяца включительно и что размер арендной платы может быть изменен по решению арендодателя в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год путем направления арендатору уведомления о факте изменения арендной платы.
Следовательно, буквальное содержание положений указанного пункта договора свидетельствует о согласованности сторонами условия о праве арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем внесудебном порядке.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 16.02.2015 по делу N А35-5242/2014 установлено, что с 01.12.2013 размер арендной платы за нежилое здание составил 15.000 руб. в месяц.
Из материалов дела следует, что истец направил в адрес ответчика уведомление N 39 от 24.02.2015 об увеличении арендной платы с 15 000 руб. до 287 190 руб., указанное уведомление вручено ответчику 25.02.2015.
Повторное уведомление N 50 от 16.03.2015 об увеличении арендной платы с 15.000 руб. до 287 190 руб. вручено ответчику 19.03.2015.
Истец 31.03.2015 в адрес арендатора направил акты и счета-фактуры с учетом измененного размера арендной платы. Получение указанных документов подтверждается письмом арендатора N 28 от 09.04.2015, которым арендатор вернул указанные документы с отказом их оплачивать.
Ответчик в свою очередь письмом N 28 от 02.04.2015 выразил несогласие с увеличением размера арендной платы, не оспаривая при этом само право арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке.
В этой связи истцом была заказана оценка рыночной стоимости права на заключение договора аренды, согласно которой, установлено, что рыночная стоимость права аренды нежилых помещений в здании кафе площадью 319,1 кв. м составляет 450 руб. 00 коп.. за один кв. м в месяц, 5 400 руб. оо коп. за один кв. м в год.
Ссылаясь на произведенный перерасчет, истец уведомил ответчика об уменьшении ранее заявленного размера арендной платы до 143 595 руб. в месяц. Письмо N 115 от 09.06.2015 получено ответчиком 11.06.2015. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.
Таким образом, истцом был соблюден установленный договором порядок увеличения размера арендной платы. Уведомление направлено арендатору и получено им заблаговременно. До наступления срока оплаты счета, никаких возражений относительно объявленного размера арендной платы со стороны ответчика заявлено не было.
Надлежаще заверенные копии документов, подтверждающих факт уведомления ответчика об увеличении размера арендной платы имеются в материалах дела.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении договора могло быть заявлено стороной договора в суд после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Указанным в п. 2 ст. 452 ГК РФ правом ответчик не воспользовался.
При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды от 21.05.2012 в сумме 1 412 555 руб. 49 коп. за период с 16.12.2014 по 21.12.2015 правомерно удовлетворены судом.
Все доводы кассационной жалобы были предметом исследования суда первой и апелляционной инстанции и не опровергают их выводы, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 21.11.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 по делу N А35-7834/2015, оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.
Председательствующий
Л.В.ЛЕОНОВА
Судьи
И.В.СОРОКИНА
Ю.В.БУТЧЕНКО
Л.В.ЛЕОНОВА
Судьи
И.В.СОРОКИНА
Ю.В.БУТЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)